迎賓館建設(shè)項(xiàng)目可行性方案研究報(bào)告

第一章儀征酒店投資環(huán)境調(diào)查與分析“真州”、“儀真（征）”地名。這里歷來經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人文薈萃，古有“風(fēng)物第一州”之稱。新中國成立以后，特別是中共十一屆三中全會(huì)以來，儀征如今的儀征正以一個(gè)新型的全國重要的化纖、汽車、化工工業(yè)基地，發(fā)揚(yáng)“銀三角”地區(qū)的幾何中心，西接，東連，南瀕長江，與隔江相望，北部與省天長市接壤。西氣東輸、魯寧輸油等兩條管道在此過江。儀征地理優(yōu)勢(shì)地勢(shì)總體呈北高南低之勢(shì)，地貌多樣，南部為長江沖積平原，北部、中部為緩崗丘陵區(qū)。這里屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，雨量充沛，光照充足，氣候溫暖，為發(fā)展農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)提供了很好的自然環(huán)境。沿江大片圩區(qū)土地肥河網(wǎng)密布，歷來是魚米之鄉(xiāng)；丘陵山區(qū)宜林宜牧宜副，發(fā)展多種經(jīng)營前景誘通網(wǎng)，并隨著鎮(zhèn)揚(yáng)大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與唐代的天寧塔、宋元時(shí)期的井欄、明代的鐘鼓樓和清代的周太谷墓等；儀征鼓樓位于市區(qū)城河景觀帶，是儀征較為完整的古城遺址。建于地帶，南部有儀征“小秦淮”儀城河流過。樓體建在有拱門的通道的高臺(tái)基之上，面闊三間，兩層，層面鋪簡瓦，為帶回廊的重檐九脊歇山頂倭寇侵犯我東南沿海的史實(shí)。室有梯可上，登樓四望，城市風(fēng)貌盡收眼植被茂密豐富，有桃園、梨園、葡萄園、紅楓、梅花與竹海等多種觀賞植景區(qū)還有太谷學(xué)派創(chuàng)始人周太谷與世界文化名人盛成母子的墓葬等人文景的梅花鹿合影留念。風(fēng)景區(qū)的草坪、花卉、綠色觀光帶、停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)站在山頂，周邊景色盡收眼底，東望可見，南眺，西俯境諸山如一條巨龍臥伏在丘陵地帶上，山水形勝，交通便捷，每年春、秋之際，眾多游登月湖位于儀征市西北部，是地區(qū)最大的人工湖，水質(zhì)清洌，風(fēng)人。風(fēng)景區(qū)，游客可以乘畫舫，快艇觀水色湖光、賞雨花廳石、飲登月名茶、品農(nóng)家菜肴，水上樂園集垂釣中心、沙灘浴場(chǎng)、特色魚館、音樂茶坊于一體。盛產(chǎn)的雨花石具有“質(zhì)、形、紋、色、呈象、意境”美的六大特高新技術(shù)與船舶制造業(yè)板塊、汽車與零部件板塊、城市中心區(qū)板塊、農(nóng)村經(jīng)XX匯眾汽車公司儀征輕型客車廠、長航集團(tuán)金陵船舶公司、化工等為代表的大型企業(yè)；雙環(huán)活塞環(huán)、飛新照明、史福特照明、貝得電機(jī)、無紡基布等們對(duì)酒店的更大需求，從而帶來大量的酒店客源。在這種宏觀背景下，投資源，突出“江、河、園”三大特色，緊扣“山水鄉(xiāng)村、休閑儀征”主題，彰顯優(yōu)美生態(tài)，打造休閑生活。截至目前，儀征市已建成登月湖全國農(nóng)業(yè)旅游休閑觀光和休閑度假。以體現(xiàn)田園風(fēng)光為主，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，努力建成寧鎮(zhèn)揚(yáng)城市的“后花園”，打造山頂綠樹蔥蔥、山腰果樹環(huán)抱、山下茶葉飄香的重點(diǎn)開發(fā)登月湖全國農(nóng)業(yè)旅游示景區(qū)、西郊森林公園、石柱山奇石園、棗林白羊山、龍山風(fēng)景區(qū)、棗林灣生態(tài)園等生態(tài)景區(qū)為依托，發(fā)展中高層次的度假產(chǎn)品，吸引商務(wù)客人；同時(shí)發(fā)展以林果采摘、花木觀賞、溪塘垂釣、水上游樂、登山健身為容的“假日農(nóng)莊”、“市民果園”、“自助農(nóng)園”等吸引城市居民反復(fù)游、體驗(yàn)游的旅游產(chǎn)品。在度假產(chǎn)品中整合儀征特色餐飲，形主觀方面，發(fā)展旅游已成為儀征的城市發(fā)展戰(zhàn)馬已證實(shí)這一點(diǎn)。未來5－10年，儀征將成為旅游新亮點(diǎn)，大量吸引海外賓客。旅游業(yè)的發(fā)展將為儀征帶來大量的商務(wù)旅游、休閑旅游人流，這部分人第二章儀征酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查與分析），截止目前，儀征高星級(jí)酒店基本處于自建自管的狀況?？傮w來說，儀征入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。怎么落實(shí)后續(xù)改造資金，構(gòu)筑全新的經(jīng)營格有47%，這不排除是部管理不善造成的。不管怎么說旅游資源在地區(qū)是有競(jìng)爭力的，但旅游收入?yún)s很低，由于接待功能不足，政問題，與擁有儀征化纖公司、上汽集團(tuán)、XX匯眾汽車公司、長航集團(tuán)金陵儀征近年來非常重視發(fā)展商務(wù)旅游。事實(shí)證明：商務(wù)旅游越興旺，城市年的客源積累過程。也就是說，以現(xiàn)有儀征高星級(jí)酒店的檔次和結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)，汽車工業(yè)的壯大，儀征社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高星級(jí)酒店有很儀征高星級(jí)酒店發(fā)展相對(duì)滯后，市場(chǎng)空間巨大，市場(chǎng)需要更多、更高水業(yè)的硬件設(shè)施、軟件水平，儀征東園迎賓館在硬件上只要稍加投入，在管理第三章濱江新城酒店投資環(huán)境調(diào)查與分析本報(bào)告的前兩章對(duì)儀征市的酒店投資、經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查分析，結(jié)儀征市新區(qū)臨近（儀征）汽車工業(yè)園，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益極佳。而新區(qū)（包括儀征市）沒有一家五星級(jí)酒店，其投務(wù)場(chǎng)所的檔次低、規(guī)模小，無法吸引到高端消費(fèi)客源，而新區(qū)沒有較大的商新區(qū)生活休閑配套的嚴(yán)重不足與第三產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重滯后引起了儀征市政加快第三產(chǎn)業(yè)特別是住宅、酒店、寫字樓的發(fā)展。以使第三產(chǎn)業(yè)盡快適應(yīng)第進(jìn)口輔助原料所產(chǎn)生進(jìn)出口總量將激增。而且生產(chǎn)將形成周期性的進(jìn)出原料不斷的進(jìn)口，產(chǎn)成品不斷的出口，產(chǎn)業(yè)物流大量增加，可以想象，屆時(shí)這類人群到為了商務(wù)宴請(qǐng)、公務(wù)宴請(qǐng)、以與生活的需要，近在咫尺的東業(yè)包括酒店業(yè)卻十分落后，這顯然是不協(xié)調(diào)的。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)，為德國大眾汽車項(xiàng)目將對(duì)新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的積新區(qū)（汽車工業(yè)園）將為東園迎賓館帶來相當(dāng)大的酒店商務(wù)宴請(qǐng)、公務(wù)根據(jù)東園迎賓館所在新區(qū)與其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)市場(chǎng)情況和未來客源情況，酒店定位為：以商務(wù)、娛樂市場(chǎng)為主、功能齊備的五星級(jí)酒店，這東園迎賓館所處的地理位置優(yōu)越，臨近汽車工業(yè)園，工業(yè)企業(yè)眾多向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)高檔酒店消費(fèi)有強(qiáng)烈需求，盡享新區(qū)商檢、物流等業(yè)務(wù)帶店娛樂場(chǎng)所，故東園迎賓館要以商務(wù)、娛樂市場(chǎng)為主，借鑒發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級(jí)酒店的成功經(jīng)驗(yàn)，突出酒店的娛樂功能，把娛樂規(guī)模做大，并依靠娛樂的動(dòng)?xùn)|園迎賓館餐飲、娛樂、康體、客房等營業(yè)項(xiàng)目完全可以以獨(dú)立的這部分人長時(shí)間遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，收入較高，平常應(yīng)酬不斷，八小時(shí)之外有很多的私人活動(dòng)。他們一般進(jìn)高檔酒店以后，先會(huì)在酒店用餐，然后到娛樂部門消費(fèi)，最后根據(jù)情況會(huì)到客房住宿。餐飲、娛樂、客房整個(gè)消費(fèi)過程是連東園迎賓館要把高新區(qū)與周邊地區(qū)的企業(yè)作為目標(biāo)消費(fèi)群的重分顧客主要是散客消費(fèi)，消費(fèi)構(gòu)成也比較分散，更多集中在娛樂消費(fèi)，同時(shí)商務(wù)樓層的客人提供簡易餐飲、資料翻譯、書報(bào)閱讀、復(fù)印、機(jī)票訂購其它康樂有游泳池、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺(tái)球室、美容美發(fā)室作為高星級(jí)酒店，在建筑、裝修的設(shè)計(jì)上，應(yīng)采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，在裝修材料、設(shè)備設(shè)施的選擇上，應(yīng)選擇新穎、經(jīng)久耐用、高檔次的材料與設(shè)大堂要?dú)馀?、豪華，資金投入要充分，地面和墻壁裝修建議用優(yōu)質(zhì)石或花崗巖，加上部分玻璃，燈具采用豪華燈具，前廳接待臺(tái)和客人休息區(qū)的設(shè)1.客房的設(shè)施如睡床、布草、燈具、電器、家具、3.選用適合酒店用的、燈具、電視機(jī)，布草、茶杯等，并印上本酒店的標(biāo)與餐廳一樣，裝修投入同樣要適可而止，但燈光、次，裝修設(shè)計(jì)時(shí)要考慮每個(gè)功能區(qū)各自的氣氛，若設(shè)計(jì)不好，將直接影響東園迎賓館各功能區(qū)面積分配表暫定“百度”實(shí)木材料制作，帶床頭一側(cè)的底座安裝滾輪，另一側(cè)的底座不安裝滾裂紋玻璃)進(jìn)行組合,可選用雙色墻面房、豪華小房，每一包房都帶洗手間，每一間包房裝飾風(fēng)格各不相同，有東園迎賓館客房在某種意義上來說是娛樂的配套項(xiàng)目，客房設(shè)足娛樂客人的要求，并配備適當(dāng)?shù)纳虅?wù)需求。酒店要針對(duì)不同消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì)個(gè)性化服務(wù)功能，如客房的配套設(shè)施、桑拿樓層、麻將樓層與商務(wù)餐飲是不僅作為酒店配套設(shè)施，更是對(duì)社會(huì)開放經(jīng)營的獨(dú)立項(xiàng)目，是一是加盟一些著名的品牌，好處是可以借助它們的品牌效應(yīng)，讓餐廳比較快地興旺起來。弊端是利潤被瓜分，而且不能完全掌握主動(dòng)權(quán)，合作二是自己創(chuàng)品牌，這種形式的好處是自己掌握主動(dòng)權(quán)食品出品選擇新式粵菜，即以燕、翅、鮑和海鮮為主打產(chǎn)品，輔以潮風(fēng)味餐廳務(wù)必出品正宗的德國菜、日本菜和韓國菜，吸引本地的外籍人士，使風(fēng)味餐廳成為他們的聚集地，進(jìn)而引導(dǎo)其在客房、娛樂等領(lǐng)域消對(duì)他們進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，使之能較好的適應(yīng)本職工作，他們的服務(wù)小型商務(wù)會(huì)議包括企業(yè)商務(wù)會(huì)談，產(chǎn)品銷售會(huì)議和訂貨會(huì)等。酒店為東園迎賓館落成后將是高新區(qū)乃至儀征市酒店業(yè)的龍頭企業(yè)。因此，必須立足宏觀和長遠(yuǎn)，認(rèn)真規(guī)劃，使之系統(tǒng)化和正規(guī)化，使東園迎賓館有極好的硬件條件，如果市場(chǎng)營銷與酒店的部管理合起來，全面樹立酒店的形象，則酒店很快將成為儀征乃至地區(qū)的品牌酒酒店銷售推廣要注意統(tǒng)一性，各經(jīng)營部門在銷售推廣方面不能各自為戰(zhàn)，應(yīng)注意相互推介，使酒店的客房、餐飲、娛樂等項(xiàng)目相互促進(jìn)東園迎賓館面對(duì)的消費(fèi)者大多是新區(qū)與周邊地區(qū)的企業(yè)，應(yīng)吸可以實(shí)行積分制，即達(dá)到一定的積分，可以發(fā)給會(huì)員相應(yīng)的消費(fèi)優(yōu)惠劵。同時(shí)酒店設(shè)立專門的部門和人員來負(fù)責(zé)對(duì)這些會(huì)員進(jìn)行經(jīng)常性的溝通和問候，保持個(gè)性化的周到服務(wù)，鞏固與這些會(huì)員的良好關(guān)系，抓住了這第七章項(xiàng)目投資估算與資金籌措項(xiàng)目建設(shè)總投資包括：土