黃家湖項目建議書

為落實科學發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設，落實黨的十六屆五中設社會主義新農(nóng)村的宏偉目標，加快農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展，市委市政府站在戰(zhàn)略高度規(guī)劃了資陽區(qū)鎮(zhèn)黃家湖社會主義新農(nóng)村示片建設。根據(jù)分步實施規(guī)劃，在碑石侖村獲批了140畝土地的住宅建設開發(fā)。該項目位于市資陽區(qū)鎮(zhèn)北部，屬鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)建設發(fā)展區(qū)域，北臨黃家湖與沅江市遙遙相望，距市中心城區(qū)7.5公里。該地段環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮。項目右鄰福林花園度假村，左鄰湖鄉(xiāng)情生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示園。該地塊擬規(guī)劃建設高品質住宅，主要面向有“別院”需求的客戶。二、項目建設的意義及必要性貫徹十六屆五中全會提出的社會主義新農(nóng)村建設的要求，加快農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展。合理引導城鄉(xiāng)人們互動，取長補短，縮小城鄉(xiāng)差距，這樣既可以合理利用資源，也能帶動和刺激農(nóng)村的經(jīng)濟。在喧囂的鬧市中生活時間長了，也想到一個可以讓身心放松，可以調(diào)整心態(tài)的原生態(tài)環(huán)境中享受生活、享受大自然的美。為落實科學發(fā)展觀，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，在工業(yè)化達到相當程度的今天，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村，實現(xiàn)工業(yè)與農(nóng)業(yè)、城市與農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展。該項目的建設可以在遭遇經(jīng)濟危機后，擴大需，促進經(jīng)濟的發(fā)展。三、初步市場分析年各年新增城市人口產(chǎn)生的市場容量見下表。年份合計（萬人）（萬人）新增住宅需求量（萬平方米）隨著生活水平的提高，部分成功人士積累了一定的財富，對居住環(huán)境提出了新的要求，有高品質住宅的購買能力。根據(jù)對市區(qū)高品質住宅區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場上的成品房不能滿足高品質客戶第二套房的需求。我們所面對的客戶群，大都已擁有了自己的住宅，他們購買新的住宅的目的，一則是為了提升居住的水平，更好地體現(xiàn)自己的身份；二則為自己安排一處便于日常工作的“別院”。他們對住宅的選擇比較挑剔，相對而言，對房產(chǎn)的價格并不是特別在意。環(huán)境受破壞程度較?。慌R近北站，有26路、13路公交車經(jīng)過，交通較便捷北接奧林匹克公園，東臨高爾夫國際俱樂部，能享受最齊全的健身設施；位于梓山湖畔，有自主的休閑購物廣場，處在中心城區(qū)。尚在建設中，配競爭對手價格情況：項目名稱麗景雅苑精銳國際新城獨棟別墅均價聯(lián)排別墅均價/回歸自然、勞動休閑、享受湖光山色、創(chuàng)導健康美好生活。2.1第一類客戶群在市區(qū)已擁有第一套房，有強烈欲望購置第二套房的客戶。2.2第二類客戶群喜歡田園生活，不習慣喧囂的城市環(huán)境的客戶。2.3第三類客戶群籍在外地工作的高級管理人員，為返鄉(xiāng)居住。2.4第四類客戶群高級知識分子和行政管理者，為假日休閑聚會使用。3.1優(yōu)勢這里生態(tài)環(huán)境極佳，黃家湖是省十大淡水湖之一域寬闊，湖汊眾多，風光秀麗，景色宜人，植被豐富，魚蝦、鳥類眾多，水質優(yōu)良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵廣布，綠樹成蔭，空氣清新，無污染，原生態(tài)，有“天然氧吧”之譽。這里文化積淀深厚，有岳飛練兵地、三國蜀軍屯兵地等歷史遺跡，流傳著金竹咀出天子、七仙女的傳說等膾炙人口的故事，被眾多專家、教授龍耍獅等民俗風情，更是增添了無窮魅力。距中心城區(qū)7.5公里，有環(huán)湖公路和香搖公里與益沅一級公路相連。項目區(qū)地處市第一批社會主義新農(nóng)村建設示區(qū)和風光秀麗的黃家湖畔。按照以新農(nóng)村示片建設促進黃家湖旅游開發(fā)，以旅游開發(fā)帶動新農(nóng)村建設的發(fā)展理念。市、區(qū)政府正將此地傾力打造成對接“長株潭”的高檔休閑度假區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光區(qū)。歷經(jīng)三年建設，示片水、電、路等基礎設施比較完善。項目區(qū)左鄰投資1.08億元，占地2400畝的湖鄉(xiāng)情生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示園；右鄰投資3.2億元，占地1392畝的福林花園度假村。這里即將成為的休閑度假勝地、投資熱土和居住寶地。3.1.4可辦理產(chǎn)權與農(nóng)村房比較可辦理產(chǎn)權、可進行交易。3.1.5價格合理價格相對比中心城區(qū)臨湖別墅便宜一半，且有條件的住戶可置游艇，供黃家湖廣闊的水面游弋。3.2.1商業(yè)設施不齊全只適合居住、休閑娛樂，暫不適合經(jīng)商，大批量購物需進市區(qū)。符合國家產(chǎn)業(yè)政策，享有新農(nóng)村建設優(yōu)惠待遇。目前市郊區(qū)農(nóng)家樂園較多，其地價及建設成本較低，對本項目有較大沖擊。3.5解決辦法1、爭取開通連接市區(qū)的公交專線；2、充分利用政策降低建設成本；3、完善安保、網(wǎng)絡通訊、環(huán)境衛(wèi)生、餐飲娛樂、健身等配套設施，突出體現(xiàn)郊區(qū)農(nóng)家樂園無法比擬的特點吸引目標客戶，減少郊區(qū)農(nóng)家樂園的沖擊。層層高3.3米左右。容積率為0.7。擬建方案如下：戶型戶型一戶型二戶型三建筑面積（m2）（套）均價每套均價總建筑（元）面積五、建設方案比選政府將該項目土地建設提出規(guī)劃要求，公開競招房地產(chǎn)開發(fā)商對此地塊進行整體開發(fā)。預計土地出讓價格每畝18萬元，土地征用、拆遷成本每畝12.5萬元，收益為770萬元。政府根據(jù)招商情況組織進行規(guī)劃及基礎設施建設，按規(guī)劃要求客戶自行進行建設。預計基礎設施建設總投資1500萬元。土地征用、拆遷成本每畝12.5基礎設施建設投資估算如下：單位單價合價（元）給水管道m(xù)m污水管道(φ300PE管）m電線、電纜m改性瀝青道路（寬5m）m2m2涼亭個m2健身設施1項監(jiān)控系統(tǒng)1項路燈1項圍墻工程1項不可預計費用1項合計（元）建筑面積（元）（套）總建筑面積銷售收入戶型（m2）建筑面積（元）（套）總建筑面積銷售收入戶型（m2）戶型一戶型二戶型三/////合計(元)（2）建設成本估算見下表：單價/單價/1/1名稱征地拆遷費用建筑安裝工程成本(毛坯房)管理及銷售成本（5%）畝1750項1500項1000合計預計收益為15971.2-12594=3377.2萬元。缺點益；缺點益；弱。1、政府承擔風險小；方案一2、政府承擔風險較小；3、有穩(wěn)定的收益；策相吻合。遷投入；很高?？紤]到資金瓶頸和政府開發(fā)水平兩因素制約，建議采用方案一，進行整體招商開發(fā)。六、與項目有關的配套需求該項目為高品質住宅區(qū)，客戶對安全有很高的要求。戶提供出租的菜地和耕地?？蛻糇赓U的菜地或耕地需要農(nóng)民協(xié)助施肥、澆灌。庭院需請人打掃、管理。高品質的客戶群需要相互了解信息，促進事業(yè)共同發(fā)展。建議小區(qū)不建設獨戶圍墻，改用綠化圍墻簡單分區(qū)。增設圖書閱覽室、茶座、健身設施等用于交流和休閑的活動場所。在信息化時代，客戶可以在小區(qū)通過網(wǎng)絡了解市場，對企業(yè)進行遠程管理。高品質客戶群對小區(qū)及新農(nóng)村示片的衛(wèi)生有較高要求。經(jīng)測算，須保證每戶至少一個停車位。在客戶落戶前，需對周邊村民進行多方位的培訓。為保護環(huán)境需要建立垃圾處理站、污水處理設施，確保不的黃家湖。住在湖畔是多數(shù)人的夢想，但只是少數(shù)人的權利。聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司進行管理，在客戶入住后定期組織各種交流的活動。八、項目實施進度計劃第一階段：項目前期工作（拆遷、招商等2009.5--2009.8）第二階段：基礎設施及配套建設（2009.9—2009.12）第三階段：項目開發(fā)建設（2010.1—2010.10）第四階段：客戶裝修入?。?010.11—2010.12）九、經(jīng)濟效益初步預測該項目無論采取何種方案實施，均有較好的經(jīng)濟效益。項目的建設有利于當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，提高整體水平。城市居民返鄉(xiāng)居住，與當?shù)剞r(nóng)民共同生活，加強溝通與交流，提升農(nóng)民素質。對探索縮小城鄉(xiāng)差距提供了新方法。人們最關心的就是自己的健康，可現(xiàn)在危害人類健康的行為隨處可見，主要表現(xiàn)在食品安全方面：為了除蟲害，有人大量使用高毒甚至劇毒農(nóng)藥，致使蔬菜、果品農(nóng)藥殘留嚴重超標；為了提高產(chǎn)量，有人盲目使用違禁激素，食品安全問題令人擔憂。為了使生活質量提高，可