【X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中的風(fēng)險現(xiàn)狀調(diào)查探析10000字（論文）】

X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中的風(fēng)險現(xiàn)狀調(diào)查分析目錄TOC\o"1-2"\h\u26175X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中的風(fēng)險現(xiàn)狀調(diào)查分析 121028關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；合作開發(fā)；風(fēng)險管理 116614一、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中的風(fēng)險現(xiàn)狀調(diào)查概況 327581（一）調(diào)查背景 36802（二）調(diào)查對象 3507（三）調(diào)查目的 310807（四）研究方法 410130（五）研究過程 422787二、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風(fēng)險現(xiàn)狀 525880（一）X房地產(chǎn)項目簡介 518638（二）X房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理現(xiàn)狀 72617三、X房地產(chǎn)項目合作過程中風(fēng)險分析 913058（一）項目選擇階段的風(fēng)險分析 106524（二）意向合作階段的風(fēng)險分析 113008（三）項目合作階段的風(fēng)險分析 1111082（四）項目退出階段的風(fēng)險分析 1329530（五）項目各階段的風(fēng)險評價 1318966四、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風(fēng)險應(yīng)對策略 154172（一）項目選擇階段風(fēng)險應(yīng)對措施 166358（二）項目合作意向階段風(fēng)險應(yīng)對措施 1632355（三）項目合作階段應(yīng)對措施 1724108（四）項目退出階段應(yīng)對措施 179137結(jié)語 18摘要：為了更好地了解房地產(chǎn)項目在合作開發(fā)過程中的風(fēng)險，最先調(diào)查了項目案例的現(xiàn)狀，在充分了解項目的基礎(chǔ)上，詳細(xì)地分析了項目選擇階段、項目合作意向階段、項目進行合作階段以及項目退出階段的風(fēng)險問題，結(jié)合房地產(chǎn)項目的實際狀況，從而進一步探討項目合作開發(fā)中風(fēng)險的應(yīng)對措施。最后，找出能夠有效降低項目風(fēng)險，有效地提高項目的風(fēng)險管理水平，對項目的銷售、運營及開發(fā)時機等方面進行控制。通過具體的案例研究，在一定程度上可以增加人們對房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的了解，并在實際的項目實踐過程之中應(yīng)用相關(guān)的知識。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；合作開發(fā)；風(fēng)險管理引言：近些年來，我國的經(jīng)濟正在快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著正確的方向發(fā)展，是國家經(jīng)濟的一個重要基礎(chǔ)。市場和環(huán)境是不斷變化著的，給房地產(chǎn)帶來的問題不可避免，比如開發(fā)周期、經(jīng)濟環(huán)境、經(jīng)營管理等都會對房地產(chǎn)項目的開發(fā)產(chǎn)生一定的影響，而且有些因素人為不可控制，不穩(wěn)定因素較多。因此，有必要研究和分析目前合作房地產(chǎn)項目開發(fā)中的風(fēng)險情況。此次著重研究了房地產(chǎn)項目在合作開發(fā)過程中的風(fēng)險現(xiàn)狀和對策，第一部分是對X房地產(chǎn)項目的調(diào)查背景、目的、方法、過程進行概況，第二部分是對X房地產(chǎn)項目中的風(fēng)險現(xiàn)狀進行簡介，第三部分是對X房地產(chǎn)項目各階段出現(xiàn)的風(fēng)險進行分析，最后是把實際案例結(jié)合在一起，對各階段項目的不同風(fēng)險和風(fēng)險應(yīng)對方法進行分析。對于房地產(chǎn)項目在合作開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險，從而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的問題，最終提出了適當(dāng)?shù)慕鉀Q方案，希望能夠在房地產(chǎn)行業(yè)中獻(xiàn)出一份力量。

一、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中的風(fēng)險現(xiàn)狀調(diào)查概況（一）調(diào)查背景最近幾年來，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀態(tài)，住房的需求也在逐步地增加，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了一個完整的市場。一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)周期約為2年，一些大型房地產(chǎn)項目需要3-5年，復(fù)雜的城市項目需要8-10年。房地產(chǎn)項目共同開發(fā)的整個過程，不僅開發(fā)周期長，而且投資金額大，同時也存在多種不可控的因素，是一項高投入、高回報、高開發(fā)風(fēng)險的活動。在宏觀形勢下，我國房地產(chǎn)市場價格不斷增長，市場的投資增長率過高，由此經(jīng)濟環(huán)境非常具有挑戰(zhàn)性。再加上房地產(chǎn)項目的特點是開發(fā)周期長、投資大，整個開發(fā)過程受到各種風(fēng)險因素的影響。多種因素會嚴(yán)重影響整個建筑項目，因此風(fēng)險因素需要提前識別、評估和解決。除此之外，施工單位必須做好風(fēng)險的監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)存在的風(fēng)險因素并采取有效的應(yīng)對措施，以確保順利進行施工過程。（二）調(diào)查對象為了解X房地產(chǎn)項目開發(fā)合作中的風(fēng)險現(xiàn)狀，對X房地產(chǎn)項目進行了簡單的調(diào)查分析。調(diào)查的對象為項目有關(guān)的負(fù)責(zé)人，調(diào)查內(nèi)容主要是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的風(fēng)險對其項目的影響。（三）調(diào)查目的從理論意義上看，X房地產(chǎn)項目作為研究的對象，分析、識別與應(yīng)對該項目合作開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險因素，能夠充實我國房地產(chǎn)項目風(fēng)險應(yīng)對措施的內(nèi)容。此外，還識別和評估了X房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段出現(xiàn)的風(fēng)險，并且采取了積極有效的措施，合理運用風(fēng)險管理手段來降低房地產(chǎn)項目的損失。（四）研究方法（1）文獻(xiàn)查閱法：在項目的當(dāng)前研究中，查閱了諸多有關(guān)房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風(fēng)險的文獻(xiàn)，并且深入研究了國內(nèi)外專家和研究人員的相關(guān)研究成果。文獻(xiàn)綜述的范圍包括學(xué)校圖書館中有關(guān)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理方面的書籍、在線網(wǎng)絡(luò)資源和期刊數(shù)據(jù)庫。為研究X房地產(chǎn)項目創(chuàng)造了良好的條件。（2）案例法：作為具體對象的X房地產(chǎn)項目，實際的案例分析填補了單調(diào)的理論分析，讓整個研究更具有說服力。（3）專家調(diào)查法：不僅對X房地產(chǎn)項目的情況展開了調(diào)查,還要調(diào)查和詢問項目的主要負(fù)責(zé)人,更加深入地掌握項目的相關(guān)建筑資料,從而有助于辨識X房地產(chǎn)項目各階段出現(xiàn)的風(fēng)險并控制風(fēng)險。（五）研究過程此次回收的調(diào)查問卷共20份，為X房地產(chǎn)項目的相關(guān)人員，調(diào)查問卷即為本次論文的附件。問卷調(diào)查的結(jié)果為論文的撰寫提供了信息，但本次的分析基于調(diào)研，問卷調(diào)查的具體實施過程分為以下三個階段：（1）前期準(zhǔn)備階段通過在圖書館查找相關(guān)資料、搜集網(wǎng)絡(luò)信息，初步了解了X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中的風(fēng)險現(xiàn)狀，編寫調(diào)查問卷，以便實地走訪時發(fā)放問卷。（2）實地調(diào)研階段選取房地產(chǎn)開發(fā)項目X作為研究對象，通過實踐經(jīng)驗和理論考察，從項目選擇階段、合作意向階段、項目合作階段和項目完成階段的風(fēng)險識別、評估和應(yīng)對等方面對X房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理進行了詳細(xì)的分析和探討，發(fā)放調(diào)查問卷并及時回收。（3）總結(jié)分析階段通過對回收的調(diào)查問卷進行科學(xué)匯總并整理，得出X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風(fēng)險現(xiàn)狀，分析合作開發(fā)過程中存在的問題，由此提出合理的建議與對策。二、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風(fēng)險現(xiàn)狀（一）X房地產(chǎn)項目簡介1．項目概況X房地產(chǎn)項目作為研究對象，定位打造高品質(zhì)小區(qū)。該項目對區(qū)域的整體規(guī)劃、配套設(shè)施以及環(huán)境建設(shè)要求十分嚴(yán)格，在最大程度上滿足住戶的生活需求。其家庭式溫情模式，激發(fā)了住戶對生活的熱愛與激情，充分體現(xiàn)了以人為本的思想。X房地產(chǎn)開發(fā)項目既能夠享受城市的繁華，又可享有青山綠水、別墅花園的生活品質(zhì)，確實是一個不錯的選擇。位于蘇州相城區(qū)北部的X房地產(chǎn)開發(fā)項目，靠近4號線的安元西路站和2號線的蠡口站地鐵站，交通十分便利。該項目周圍有很多便利設(shè)施，小區(qū)自帶美好薈商業(yè)中心，還有在建的商業(yè)鄰里中心和夢世界，大型購物中心和超市可以滿足住戶的基本生活需求。相城區(qū)行政中心的優(yōu)越位置，使其與蘇州大學(xué)園等相連，教育配套完善，有較高的發(fā)展?jié)摿Α房地產(chǎn)項目住戶大多數(shù)為中高端的客戶，較高質(zhì)量的生活品質(zhì)，房屋設(shè)計的類型主要是聯(lián)排別墅及花園洋房。室內(nèi)為簡潔寬敞的設(shè)計，其中主臥客廳的布置在房屋的南側(cè)，滿足了住戶對陽光、通風(fēng)等要求，另外錯層的設(shè)計能夠使住戶體會到花園洋房的魅力。立面處理方面考慮了單個建筑和行的變化，形成了一種有序統(tǒng)一的花園城市風(fēng)格，項目內(nèi)部的綠色景觀能夠體現(xiàn)出自然和居住的舒適感。X房地產(chǎn)項目的區(qū)域位置及周邊環(huán)境如圖1所示。圖1X房地產(chǎn)項目區(qū)位圖2．項目規(guī)劃X房地產(chǎn)項目分期設(shè)計開發(fā)的，總共有兩期的花園住宅。項目于2015年9月開始建造，于2018年9月完成項目的運作，開發(fā)周期3年。該項目的規(guī)劃占地面積約為14萬平方米，規(guī)劃建筑面積約為52萬平方米，用地類型全部為住宅用地，容積率為3.0，綠地率為37%。其項目共有29棟樓，共設(shè)計居住數(shù)量為4710戶。X房地產(chǎn)項目規(guī)劃情況如表1所示。表1X房地產(chǎn)項目規(guī)劃情況名稱數(shù)值項目開工時間2015.09項目竣工時間2018.09物業(yè)類型普通住宅項目規(guī)劃占地面積138600㎡規(guī)劃建筑面積520000㎡設(shè)計總住戶4710戶容積率3.00綠地率37%樓棟數(shù)29棟項目計劃總投資額24.34億元銀行貸款額5億元均價1.7萬元/㎡物業(yè)費2.46元/平方/月土地成本17.12億元工程投資2.596億元3．合作各方介紹（1）資金方萬科地產(chǎn)于1984年成立，經(jīng)過多年的發(fā)展與努力，現(xiàn)在已經(jīng)成為領(lǐng)先提供商，為中國城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)提供了方便，常年占據(jù)中國房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)前列，不折不扣的房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)。（2）參與方萬科蘇南物業(yè)以其優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)和團結(jié)合作的企業(yè)團隊，培育、發(fā)展和擴大了客戶群體，成為蘇州物業(yè)管理行業(yè)中最具標(biāo)準(zhǔn)、最具影響力的品牌。（二）X房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理現(xiàn)狀對于風(fēng)險管理制度，X房地產(chǎn)公司制定標(biāo)準(zhǔn)比較規(guī)范，在風(fēng)險管理過程中使得X房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理人員具有一定的管理基礎(chǔ)。為了能夠順利實施該項目，成立了專項小組，由副總經(jīng)理專門領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合項目的指揮機構(gòu)圖，對工作員工進行風(fēng)險管理培訓(xùn)，提高員工對風(fēng)險防范的意識。指揮機構(gòu)如圖2所示。副總經(jīng)理副總經(jīng)理總工程師總工程師銷售部行政部開發(fā)部工程項目部財務(wù)部銷售部行政部開發(fā)部工程項目部財務(wù)部合同組投資組合同組投資組對內(nèi)業(yè)務(wù)組對外業(yè)務(wù)組工程項目組風(fēng)險管理組對內(nèi)業(yè)務(wù)組對外業(yè)務(wù)組工程項目組風(fēng)險管理組圖2X房地產(chǎn)項目指揮機構(gòu)圖1．運用SWOT法進行風(fēng)險因素分析根據(jù)有關(guān)風(fēng)險管理的信息，結(jié)合工程的實際情況，采用SWOT方法對X房地產(chǎn)項目的風(fēng)險因素進行了分析，并總結(jié)了出項目的風(fēng)險管理現(xiàn)狀。（1）X房地產(chǎn)項目的優(yōu)勢分析作為X房地產(chǎn)項目的開發(fā)公司，具有雄厚的經(jīng)濟實力，在業(yè)內(nèi)享有較高的知名度和行業(yè)認(rèn)可度。因此能夠很好的保證項目的建設(shè)與運行，在交易市場上由其開發(fā)的樓盤炙手可熱。另外，X房地產(chǎn)項目地處蘇州的相城區(qū)，配套設(shè)施完備，位置的優(yōu)越使其交通優(yōu)勢明顯，綠化率較高，推廣的房屋類型大多能夠滿足當(dāng)前購房者的需求，項目優(yōu)勢優(yōu)越。（2）X房地產(chǎn)項目的劣勢分析X房地產(chǎn)項目的周邊區(qū)域，有著較多的在售和未開發(fā)房地產(chǎn)項目，如嘉鏡天成花園、金御華府、橡樹灣花園等樓盤，與周邊區(qū)域相比競爭較為激烈。另外一方面，沒有專業(yè)的商業(yè)運營團隊來組織該項目，相對老式的物業(yè)管理理念，難以應(yīng)對新的業(yè)態(tài)和要求。（3）X房地產(chǎn)項目的機會分析X房地產(chǎn)項目所處相城區(qū)，是蘇州重點建設(shè)項目的區(qū)域之一，由政府的規(guī)劃文件，在蘇州郊區(qū)重點發(fā)展中心城鎮(zhèn)，X房地產(chǎn)項目位于活力島板塊，區(qū)域的規(guī)劃起點高，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，具有較大的升值潛力與空間。（4）X房地產(chǎn)項目的威脅分析X房地產(chǎn)項目主推的房型為60-90㎡的兩房和三房，對一些首次購房者有著較大的吸引度，但由于該新城建設(shè)的時間較長，已經(jīng)在該區(qū)域范圍內(nèi)購房的業(yè)主，大多數(shù)有置換需求，因此該項目顯然達(dá)到這部分人群的住房需求。除此之外，該項目周邊有較多的成熟社區(qū)，所以征地成本相對較高。綜合上述內(nèi)容得出，如表2所示。表2X房地產(chǎn)項目SWOT分析表優(yōu)勢（Strengths）機會（Opportunities）開發(fā)經(jīng)驗比較豐富開發(fā)模式靈活周邊環(huán)境優(yōu)越，區(qū)域優(yōu)勢明顯交通便捷，離地鐵站近區(qū)域規(guī)劃起點高弱勢（Weaknesses）威脅（Threats）缺乏經(jīng)驗豐富的運營團隊物業(yè)管理的理念較為落后周邊的樓盤較多競爭較為激勵2．采用專家調(diào)查法對風(fēng)險因素進行分析訪談是通過發(fā)放問卷進行的，對每個人的調(diào)查時間大約為10-20分鐘。在訪談或問卷調(diào)查的方法中，將項目簡介、土地相關(guān)指標(biāo)以及目前的市場調(diào)研報告等背景資料，傳達(dá)給每位工作人員，主要是針對管理人員關(guān)于X房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理以及各階段的主要風(fēng)險因素，讓他們闡述房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的全過程，對項目進行反思和建設(shè)性意見。這些意見將被收集起來，并歸納為房地產(chǎn)項目每個階段產(chǎn)生的風(fēng)險的詳細(xì)清單，這些風(fēng)險將根據(jù)其重要性進行相應(yīng)分類。對X房地產(chǎn)項目的實際情況進行更真實有效地了解，通過專家問卷調(diào)查和打分的方式，找出存在的問題或不良因素，結(jié)合前期對房地產(chǎn)項目的相關(guān)文件和技術(shù)記錄的查閱，初步地了解X房地產(chǎn)項目和風(fēng)險管理，在此基礎(chǔ)上確定了本次調(diào)查的目的和大致方向，并通過發(fā)放問卷對可能的風(fēng)險進行了落實。三、X房地產(chǎn)項目合作過程中風(fēng)險分析每個房地產(chǎn)項目都有一個特定的發(fā)展階段，劃分階段的要求與項目相適應(yīng)。對比和總結(jié)參考文獻(xiàn)，房地產(chǎn)項目X的整個生命周期的整個過程分為四個階段，其順序是項目選擇階段、項目意向合作階段、項目合作階段、項目退出階段。（一）項目選擇階段的風(fēng)險分析1．宏觀市場及政策風(fēng)險（1）政治環(huán)境風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)商在投資前應(yīng)充分考慮國家政策、經(jīng)濟趨勢和市場環(huán)境。如若在社會動蕩的情況下，房地產(chǎn)的建設(shè)周期越來越長，成本越來越高，，房地產(chǎn)這樣的固定產(chǎn)品上投資量小，所以開發(fā)商的利潤空間很小，宏觀環(huán)境間接影響了房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)與未來銷售。X房地產(chǎn)項目的宏觀環(huán)境非常好，我國的社會形勢也很穩(wěn)定，難以構(gòu)成風(fēng)險。（2）市場供求風(fēng)險投資大多數(shù)進行在房地產(chǎn)市場繁榮的時候，但不排除項目建設(shè)完成后，房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)的銷售價格下降的情況，這樣一來開發(fā)商將會面對巨大的財務(wù)損失。X房地產(chǎn)市場處于供過于求的狀態(tài)，導(dǎo)致房屋銷售積壓，因此X房地產(chǎn)項目在這個階段會面臨一些風(fēng)險。2．項目本體風(fēng)險（1）建設(shè)條件風(fēng)險在開發(fā)房地產(chǎn)項目之前，都會對該項目所處的地塊進行勘測。在測量過程中，如果出現(xiàn)較大的誤差，其測量的結(jié)果直接影響著施工的效果，對后期的施工將會造成很大的困難。對于X房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，房地產(chǎn)項目單位在勘察過程中對地質(zhì)勘察方法的選擇不正確，造成勘察報告與實際土質(zhì)的分布差異較大，難以支撐項目后期的基坑設(shè)計和支護技術(shù)，會導(dǎo)致較大的安全隱患。（2）城市規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險城市規(guī)劃是基于政府引導(dǎo)進行的，X房地產(chǎn)項目位于江蘇省蘇州市活力島，依靠重大交通建設(shè)和經(jīng)濟項目，新城的建設(shè)對X房地產(chǎn)項目帶動作用顯著，徹底改變目前郊區(qū)分散的結(jié)構(gòu)。其產(chǎn)品類型是花園洋房類的住宅產(chǎn)品，在市場上越來越受到青睞，在環(huán)境舒適度方面有著很大的優(yōu)勢，而且也有升值潛力，投資風(fēng)險較小。（二）意向合作階段的風(fēng)險分析1．法律方面的風(fēng)險在其建設(shè)和施工過程中，X房地產(chǎn)項目可能遇到有關(guān)的房產(chǎn)政策、貸款利率和相關(guān)的法律政策等變化，在一定程度上影響了X房地產(chǎn)項目各自共有利益的相關(guān)方。所以政策風(fēng)險還是可能會導(dǎo)致一系列問題的發(fā)生。在X房地產(chǎn)開發(fā)項目意向合作的這個階段，很大可能上會涉及到一般性的相關(guān)法律法規(guī)，除此外還有其他建筑行業(yè)在行政管理中的特別規(guī)定等,由于部分的法律法規(guī)沒有得到特別的完善,就可能會導(dǎo)致后續(xù)問題的發(fā)生。2．財務(wù)類風(fēng)險X房地產(chǎn)項目是由萬科通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式獲得的，在合作意向的談判過程中，萬科公司有著較為強烈的經(jīng)營意向，項目合作各方都是上市公司或行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿企業(yè)，因此各方均不存在道德上風(fēng)險。而對于項目的銷售公司和物業(yè)公司來說，該項目是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得的，土地本身不存在上述的法律風(fēng)險，而且該項目是剛剛獲取的，基本上不存在證照風(fēng)險，主要的風(fēng)險為:項目資金風(fēng)險和項目分工約定不明風(fēng)險。（三）項目合作階段的風(fēng)險分析1．項目融資風(fēng)險大量的資金要投入在房地產(chǎn)項目建造的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商籌集資金大多通過銀行貸款。在項目的建設(shè)階段，土地被抵押給銀行以獲得貸款；在項目開盤后，業(yè)主首付款的支付用以償還銀行，之后每月按揭還貸剩余部分的款項。資金是否籌措到位，關(guān)系到X房地產(chǎn)項目能否按計劃進行。此外，施工設(shè)備是否按時到位、材料儲備是否充分、人力資源是否到位也會直接影響到房地產(chǎn)項目的順利開工。2．項目本身的管理風(fēng)險（1）項目定位及開發(fā)時機開發(fā)時機風(fēng)險是指在當(dāng)前的政治、社會和經(jīng)濟條件下，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目能否進行，是否會給公司帶來風(fēng)險。在項目開發(fā)過程中，多數(shù)房地產(chǎn)公司為了解決資金問題，選擇向銀行借款或者尋找聯(lián)合開發(fā)的伙伴。因此，采取合理的融資方式，不但可以解決企業(yè)的建設(shè)融資問題，還能夠降低融資成本，減少X房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的不確定性風(fēng)險。X房地產(chǎn)項目建設(shè)計劃的總投資額為24.34億元，能否獲得足夠的建設(shè)資金是X房地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵，X房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資協(xié)議、融資條件、融資環(huán)境等把握不當(dāng)，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因此而遭受經(jīng)濟損失。另一方面，花園洋房項目樓盤從建設(shè)到銷售的周期較長，產(chǎn)品定位為中高端客戶，所以要走在前列，保證市場需求的變化不會耽誤樓盤的銷售。（2）成本增加風(fēng)險開發(fā)商最終關(guān)注重點的是項目能帶來多大的利潤，因此增加利潤的控制成本成為手段。X房地產(chǎn)項目中涉及到的人力、物力、機器、設(shè)備等的投入，均被算在其項目成本內(nèi)，而通常情況下房地產(chǎn)項目的周期長，人員工資、材料費用均存在波動的風(fēng)險，且波動情況不可知，這一系列未知的相關(guān)波動將會給X房地產(chǎn)項目的投資額帶來一定影響，成本的風(fēng)險加大了費用控制的難度。（3）工程進度滯后風(fēng)險一般從施工開始到施工驗收結(jié)束計算工期，在整個施工階段中，影響工期的因素有多種，包括環(huán)境、技術(shù)、資金等因素。這些影響因素發(fā)生后，會延長項目的整體工期，這將會導(dǎo)致開發(fā)商錯失最佳的銷售時機，從而致使利潤降低。X房地產(chǎn)項目周期為3年，項目的周期較長，致使各種不確定因素在這一過程中發(fā)生的可能性增大，可能導(dǎo)致項目工期拖延。（4）質(zhì)量安全風(fēng)險質(zhì)量是一個不容忽視的重要方面，我國法律法規(guī)對工程項目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有明確規(guī)定。一旦項目完成，必須按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。影響施工質(zhì)量的因素有人員、材料、機器設(shè)備、施工方法和環(huán)境等。X房地產(chǎn)項目的施工階段由于質(zhì)量問題導(dǎo)致的項目損失。產(chǎn)生風(fēng)險的原因主要有兩個：一是項目建設(shè)單位沒有嚴(yán)格滿足施工質(zhì)量要求而造成的工程質(zhì)量問題：二是項目質(zhì)量監(jiān)督管理單位沒有按工程質(zhì)量要求進行合格驗收而造成的工程質(zhì)量問題。（四）項目退出階段的風(fēng)險分析物業(yè)管理風(fēng)險尤其包括：選擇物業(yè)公司的風(fēng)險和向物業(yè)公司收費的風(fēng)險。其中，選擇房地產(chǎn)公司的方式通常是成立自己的物業(yè)公司，雇傭其他的物業(yè)公司。如果物業(yè)公司選擇不正確的話，會影響到公司的形象。X房地產(chǎn)開發(fā)項目是江蘇蘇南物業(yè)公司，該公司具備著良好的管理資質(zhì)，受到業(yè)主的廣泛好評，因此物業(yè)管理的風(fēng)險相對較小。（五）項目各階段的風(fēng)險評價1．項目選擇階段的風(fēng)險評價在項目選擇階段，因為合作各方均為大型企業(yè)或國有企業(yè)，市場信譽度好，信息披露不足的風(fēng)險、不能按時履約的風(fēng)險、臨時提高價格的風(fēng)險、關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險較低，主要針對項目自身面臨的市場及政策因素進行深入的評價。例如，采用敏感性法對就售價變化對項目凈利潤率的影響做出敏感性判斷，評價項目的抗風(fēng)險能力。按照可研究性報告計算，開發(fā)周期為3年，項目計劃于2015年9月首次開盤，全盤實現(xiàn)的銷售收入為33.52億元，銷售業(yè)態(tài)涵蓋復(fù)式洋房、高層，洋房均價2.1萬元每平米，高層均價1.8萬元每平米，所得稅前的成本24.34億元，項目凈利潤率10%，全投資的內(nèi)部收益率為(IRR)10.5%；滿足企業(yè)內(nèi)部評價標(biāo)準(zhǔn)且稍高于市場平均水平，但在敏感性分析中，售價變化敏感度較高。由此可見分析，售價因素對該項目較其他因素敏感性較大，應(yīng)作為重點風(fēng)險進行應(yīng)對。2．項目風(fēng)險評估在項目意向階段、項目合作階段及項目退出階段，主要采用定性評價與定量評價相結(jié)合，采用方法為專家調(diào)查法，通過專家經(jīng)驗對潛在風(fēng)險進行評價。分析過程主要有如下幾方面:由于房地產(chǎn)項目X的風(fēng)險具有多階段性和復(fù)雜性，風(fēng)險評價的指標(biāo)具有以下特點：一是難以用數(shù)據(jù)直接衡量，二是數(shù)據(jù)的評價具有一定的模糊性，三是風(fēng)險具有一定的層次性，四是房地產(chǎn)項目的風(fēng)險因素具有一定的周期性。上述特點意味著系統(tǒng)中的指標(biāo)不能以簡單的方式處理，定性的指標(biāo)需要量化。此外，在評價風(fēng)險體系時，要盡可能科學(xué)、客觀、完整地表述X房地產(chǎn)項目過程中的各種風(fēng)險因素，并盡可能選擇能夠衡量和反映風(fēng)險的一般性綜合指標(biāo)。根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)周期的階段性特點，結(jié)合項目的主要風(fēng)險清單，建立了風(fēng)險層次的評價體系，一級指標(biāo)的評估集為:整體風(fēng)險U={U1，U2，U3}={意向合作階段風(fēng)險，項目合作階段風(fēng)險，項目退出階段風(fēng)險}二級指標(biāo)的評估集為:意向合作風(fēng)險U1={U4，U5}={項目估價風(fēng)險，資金約定風(fēng)險}項目合作風(fēng)險U2={U6，U7，U8，U9，U10，U11，U12}={履約風(fēng)險，關(guān)聯(lián)風(fēng)險，融資風(fēng)險，稅務(wù)風(fēng)險，開發(fā)時機風(fēng)險，成本增加風(fēng)險，工程質(zhì)量風(fēng)險}項目退出風(fēng)險U3={U13，U14，U15}={收益分配風(fēng)險，運營風(fēng)險，銷售風(fēng)險}根據(jù)以上內(nèi)容構(gòu)建X房地產(chǎn)項目風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)評價分析，如圖3所示。X房地產(chǎn)項目風(fēng)險UX房地產(chǎn)項目風(fēng)險U意向合作風(fēng)險U1項目退出風(fēng)險U意向合作風(fēng)險U1項目退出風(fēng)險U3項目合作風(fēng)險U2資金約定風(fēng)險項目估價風(fēng)險運營風(fēng)險銷售風(fēng)險收益分配風(fēng)險工程質(zhì)量風(fēng)險成本增加風(fēng)險開發(fā)時機風(fēng)險稅務(wù)風(fēng)險融資風(fēng)險關(guān)聯(lián)風(fēng)險履約風(fēng)險資金約定風(fēng)險項目估價風(fēng)險運營風(fēng)險銷售風(fēng)險收益分配風(fēng)險工程質(zhì)量風(fēng)險成本增加風(fēng)險開發(fā)時機風(fēng)險稅務(wù)風(fēng)險融資風(fēng)險關(guān)聯(lián)風(fēng)險履約風(fēng)險圖3風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)評價體系(1)首先，判斷各個風(fēng)險因素的權(quán)重值；(2)其次，確定風(fēng)險的等級值A(chǔ)；按照其發(fā)生的不同概率程度，將風(fēng)險的等級分成了6個，分別為0，0.2，0.4，0.6，0.8和1.0；(3)然后，把各個風(fēng)險要素相應(yīng)的權(quán)重值乘以發(fā)生概率的風(fēng)險值，即為該風(fēng)險要素得分W·A；(4)最后，風(fēng)險要素的得分相加在一起，即為風(fēng)險度，風(fēng)險要素的風(fēng)險度來表示這個項目的風(fēng)險程度大小。經(jīng)專家問卷調(diào)查的方式，得出最終風(fēng)險度評估表，如表3所示:表3風(fēng)險應(yīng)對策略表風(fēng)險因素權(quán)重風(fēng)險發(fā)生概率0風(fēng)險發(fā)生概率0.2風(fēng)險發(fā)生概率0.4風(fēng)險發(fā)生概率0.6風(fēng)險發(fā)生概率0.8風(fēng)險發(fā)生概率1.0風(fēng)險要素得分風(fēng)險排名項目估價風(fēng)險0.05?0.025資金約定風(fēng)險0.05?0.0110履約風(fēng)險0.05?0.0111關(guān)聯(lián)風(fēng)險0.05?0.0112融資風(fēng)險0.1?0.026稅務(wù)風(fēng)險0.1?0.027開發(fā)時機風(fēng)險0.1?0.044成本增加風(fēng)險0.1?0.043工程質(zhì)量風(fēng)險0.05?0.019收益分配風(fēng)險0.05?0.028運營風(fēng)險0.2?0.121銷售風(fēng)險0.1?0.062合計10.38根據(jù)表3可知，風(fēng)險發(fā)生的可能性大多位于0.2-0.6之間，由此可見項目在合作開發(fā)過程中存在中低風(fēng)險，在合作意向階段、項目合作階段以及項目退出階段等各類風(fēng)險要素，根據(jù)其重要的程度，將它們進行排序，以此得出風(fēng)險重要性的順序排列。各因素的風(fēng)險重要性由其風(fēng)險程度決定，繼而可以判斷出X房地產(chǎn)項目中不同重要性的風(fēng)險分類。重要的風(fēng)險包括運營風(fēng)險和銷售風(fēng)險。非關(guān)鍵風(fēng)險包括資金約定風(fēng)險、履約風(fēng)險、項目質(zhì)量風(fēng)險和關(guān)聯(lián)風(fēng)險。次要風(fēng)險包括成本增加風(fēng)險、開發(fā)時機風(fēng)險、項目估價風(fēng)險等。四、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風(fēng)險應(yīng)對策略表4風(fēng)險應(yīng)對策略表風(fēng)險識別風(fēng)險應(yīng)對方式風(fēng)險策略選擇項目風(fēng)險承擔(dān)潛入市場展開調(diào)查。政策調(diào)整風(fēng)險承擔(dān)及時收集做好政府政策信息。不可抗力風(fēng)險轉(zhuǎn)移引入保險方式。建設(shè)開發(fā)資質(zhì)風(fēng)險預(yù)防委托專業(yè)機構(gòu)進行調(diào)查。城市規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險預(yù)防做好政策信息的收集。意向合作預(yù)防并控制風(fēng)險發(fā)生考核對方實力及信用。資金約定不清詳細(xì)制定合同約定資金的墊付標(biāo)準(zhǔn)。項目估值及定位風(fēng)險風(fēng)險承擔(dān)及預(yù)防委托專業(yè)機構(gòu)評估。開發(fā)時機風(fēng)險風(fēng)險承擔(dān)進入市場密切關(guān)注。融資風(fēng)險監(jiān)督好各方工程款支付情況各方對資金情況進行管控。關(guān)聯(lián)風(fēng)險劃分好彼此的權(quán)責(zé)對工程隊伍選擇采用公開公正的招投標(biāo)制度。銷售風(fēng)險運營風(fēng)險風(fēng)險預(yù)防并控制構(gòu)建銷售賬戶，保證賬款獨立管理。收益分配風(fēng)險根據(jù)項目合同條款設(shè)定分配模式（一）項目選擇階段風(fēng)險應(yīng)對措施房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的政治風(fēng)險是很難調(diào)控的，所以有必要采用策略來避免風(fēng)險。首先，在政策調(diào)整的先兆出現(xiàn)時，充分利用政策及時調(diào)整開發(fā)的步伐，通過短、中、長期戰(zhàn)略，穩(wěn)妥平穩(wěn)地推進發(fā)展活動，同時確保X房地產(chǎn)項目的順利完成，實現(xiàn)預(yù)期的投資回報。其次，應(yīng)加強對市場的研究，重點是改進對市場需求和市場發(fā)展趨勢的預(yù)測。在新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控下，住宅產(chǎn)品首先受到?jīng)_擊，而商業(yè)產(chǎn)品則沒有受到影響。因此，在投資