資料-《工程部工作手冊》-1000某物業(yè)公司

工程部工作手冊（修改版）二〇一二年十月

目錄1、工程管理部職能2、工程前期介入3、物業(yè)承接查驗規(guī)程4、配合相關(guān)部門做好物業(yè)整改工作流程5、房屋裝飾裝修管理規(guī)程6、房屋維修管理規(guī)程7、供配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程8、給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程9、柴油發(fā)電機工作規(guī)程10、電梯管理工作規(guī)程11、相關(guān)文件和記錄

工程部管理職能目的通過明確工程部管理職能，做到責(zé)權(quán)明確，使管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)優(yōu)質(zhì)化。范圍適用于物業(yè)公司工程部。職責(zé)工程部經(jīng)理負責(zé)制定本部門工作人員崗位職責(zé)，并做好溝通協(xié)調(diào)工作。維修人員負責(zé)執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，并定期向部門主管匯報工作。相關(guān)部門予以相應(yīng)支持和配合。工作程序工程部管理職能物業(yè)工程部是保證所管轄項目正常運行的專業(yè)技能部門，負責(zé)對所在范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備管理，包括：物業(yè)項目工程前期介入、物業(yè)承接查驗規(guī)程、配合相關(guān)部門做好物業(yè)整改、裝飾裝修管理、房屋維修管理、設(shè)施設(shè)備管理等。工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)工程工作應(yīng)達到的指標(biāo)根據(jù)GB/T19001-2000idtISO9001：2000《質(zhì)量管理體系要求》建立、實施和持續(xù)改進公司工程管理工作，并確保公司在2010年內(nèi)至少一個管理項目通過成都市優(yōu)秀管理小區(qū)。按照國家建設(shè)部建住房物[2000]008號《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（物業(yè)區(qū)域內(nèi)、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》及《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細則》和公司“創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃”實施對公司工程管理工作進行自查自改工作。并確保公司在創(chuàng)優(yōu)工作中，本部門工作符合標(biāo)準(zhǔn)要求。征求客戶意見時，對本部門工作評議滿意率95%。本部門管理人員持證上崗率100%。本部門員工崗前培訓(xùn)率達100%。本部門特殊工種員工持證上崗率100%。房屋完好率95%。設(shè)施設(shè)備有效運行率95%。維修預(yù)約及時率98%。維修合格率98%。對涉及本部門的客戶投訴處理及時率達到100%。以上工程管理應(yīng)達到的工作指標(biāo)及在日常工作確認的其他各項指標(biāo)，由部門負責(zé)人組織相關(guān)責(zé)任人進行月度、季度、年度統(tǒng)計，并將統(tǒng)計情況記錄在《指標(biāo)完成情況統(tǒng)計表》內(nèi)，并按要求進行評價，對未能完成規(guī)定指標(biāo)的情況，要及時采取糾正預(yù)防措施，以體現(xiàn)指標(biāo)的可測量性、可操作性、可實現(xiàn)性和持續(xù)改進。工作的時間工程部工作時間根據(jù)承擔(dān)工作崗位的性質(zhì)、強度、標(biāo)準(zhǔn)不同，采用與之配備的工作時間編排。主要有以下幾種方式：行政班工作制部門經(jīng)理和工程師實行行政部工作制，周一至周五：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），周六：9：00—12：00，星期天休息。二班輪班工作制早班：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），晚班：17：30—次日9：00（夏季18：00—次日9：00），每周休息一天。其它工作制根據(jù)客戶需求，在某一特定時間或某一段時間工作。工程部負責(zé)人根據(jù)公司《員工手冊》“考勤管理制度”的規(guī)定要求，結(jié)合本部門工作實際情況，確認本部門工作時間，并提前5天編制每月《值班安排表》報物業(yè)公司審核、批準(zhǔn)后組織實施。在實施過程中，如需對崗位或員工工作時間進行調(diào)整，應(yīng)提前重新編制《值班安排表》按規(guī)定程序?qū)徟?。如個別員工因事需要調(diào)整班次的（如換班、換休、病事婚喪等），需填報《請假申請單》按公司《員工手冊》“考勤管理制度”規(guī)定的批假權(quán)限實施。所有員工均應(yīng)按公司《員工手冊》“考勤管理制度”的規(guī)定要求實行每天上班前、下班后兩次打卡制。如因特殊情況需調(diào)整打卡方式的，應(yīng)獲得公司行政管理部的書面批準(zhǔn)。工程部代號崗位代號部門經(jīng)理：G-03-01前介工程師：G-04-02維修主管：G-04-03電工：G-06-04班次代號：白班：白；夜班：夜；休息：休。物業(yè)設(shè)備管理要求確保能源的供給及有效地控制能耗應(yīng)盡量保證水、電、氣（或油）的正常供應(yīng)。因此，一般要求在物業(yè)主要部份要有雙電源供電。生活水泵要有備用泵。用柴油的要有4小時以上的儲備量，柴油的用量應(yīng)每月詳細、如實的記錄在《節(jié)能降耗統(tǒng)計表》內(nèi)，并定期做出統(tǒng)計分析。對能耗要嚴(yán)格控制，要明確景觀能耗的啟止時間（詳見各項目制定的《景觀啟動管理辦法》），教育員工樹立節(jié)能就是增加純利的思想。要盡量選用節(jié)能設(shè)備和采取節(jié)能措施。要加強能耗的記錄、統(tǒng)計和分析。對設(shè)備進行選擇和評估工程部在選擇設(shè)備要綜合考慮性能優(yōu)良、技術(shù)指標(biāo)先進、價格合適、利用率高、適應(yīng)性強和運行費用省等多方面因素，并形成《工程部鑒定與評估意見書》。建立制度建立設(shè)備的分類、驗收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺賬和技術(shù)資料及審批制度。在建立《設(shè)備設(shè)施臺賬》的同時，需在設(shè)備上設(shè)置《設(shè)備設(shè)施卡》或噴刷相應(yīng)的編號，以便賬、卡、物相對應(yīng)。進行設(shè)備登記，建立“設(shè)備檔案”，包括：設(shè)備出廠合格證及檢驗單。產(chǎn)品說明書。設(shè)備安裝施工圖紙。設(shè)備安裝質(zhì)量檢驗單及試車記錄。設(shè)備的性能記錄。設(shè)備的事故報告及事故修理記錄。設(shè)備的保養(yǎng)維修內(nèi)容記錄。設(shè)備檢查記錄表。設(shè)備改進及改造記錄。設(shè)備使用操作規(guī)程。設(shè)備零件明細表及備件清單。設(shè)備特殊零件加工圖。購置一定量的備品備件，對關(guān)鍵設(shè)備的易損件必須購置備品備件，低值易耗的材料也應(yīng)有一定量的儲備，以便設(shè)備發(fā)生故障能及時更換，縮短停機時間。建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄。設(shè)備管理（使用）部門應(yīng)以計劃性的保養(yǎng)、維修為主，保持設(shè)備始終處于良好狀態(tài)，而不是等到設(shè)備壞了，或不能使用時再去應(yīng)急搶修。因此，設(shè)備管理（使用）部門應(yīng)當(dāng)做出年度、季度、月度的設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃，并將檢修內(nèi)容和設(shè)備狀況登記在《設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃表》上，作為設(shè)備檔案保存。建立設(shè)備大、中、小修工程的驗收制度，確保維修合格率98%。各類設(shè)備的大、中、小修理工程由設(shè)備部門填寫《維修/服務(wù)單》，必要時可另附《設(shè)備維修報告書》，報工程部主管審議、經(jīng)理審核、公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按計劃進行。工程結(jié)束后，設(shè)備管理部門應(yīng)對工程質(zhì)量進行全面的檢查，并簽署驗收意見。維修/服務(wù)單及設(shè)備維修報告書、驗收意見及施工項目內(nèi)容、圖紙資料等歸檔保存。有計劃地做好設(shè)備的改進和更新所有設(shè)備都有一定的使用壽命，經(jīng)過一定時期的使用后，會因為自然損耗和人為因素的影響，不能發(fā)揮其正常的使用功能，需要進行改造或更新。設(shè)備部門應(yīng)根據(jù)實際情況提出改造或更新意見，并填寫《設(shè)備停用（封存、報廢、改進、更新）審批表》，報批通過后，負責(zé)具體實施工作。每年對設(shè)備進行清查、核對和使用鑒定每年一次的檢查要保證設(shè)備的賬、卡、物相符。在清查核對的基礎(chǔ)上對設(shè)備進行技術(shù)鑒定，從而為新一年的設(shè)備運行、維修和更新編制預(yù)算方案。設(shè)備設(shè)施管理制度計劃維修保養(yǎng)制度為防止意外損壞而事先編制《設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃》，并按照計劃進行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護和管理的組織措施、技術(shù)措施，形成計劃維修保養(yǎng)制度。實行計劃維修保養(yǎng)的目的，是保證樓宇與小區(qū)的設(shè)備能經(jīng)常保持正常的工作狀態(tài)避免設(shè)備遭受不應(yīng)有的損壞，充分發(fā)揮設(shè)備潛力，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運轉(zhuǎn)效率。實行計劃維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備修理間隔期、降低修理成本和提高維修質(zhì)量。進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特征、規(guī)格與使用條件來決定的。措施確定設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)、檢查工作的類別及內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容、季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容；設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求；開展計劃維修保養(yǎng)工作的實施與監(jiān)督。各項目設(shè)備部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，編制《設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃》，并分期分項下達給維修人員、使用人員實施，并監(jiān)督與檢查。值班制度設(shè)備值班人員必須忠于職守，不得擅自離崗。如因工作需要，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運行情況，按規(guī)定做好有關(guān)《值班記錄》，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)及時報告給上級領(lǐng)導(dǎo)。值班人員在接到報修通知時，應(yīng)及時通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須經(jīng)主管人員同意，原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調(diào)。交接班制度值班人員應(yīng)按照統(tǒng)一的安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤。嚴(yán)禁私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時進行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運行記錄：介紹運行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更情況：清點儀表、工具；檢查設(shè)備狀況等等。領(lǐng)班應(yīng)每日檢查《交接班記錄》并在《值班記錄表》上簽字。值班人員應(yīng)認真仔細巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并做好《巡視記錄表》。值班人員在交班前應(yīng)做好機房的環(huán)境衛(wèi)生工作。接班人員必須提前15分鐘上崗接班，對上班的情況應(yīng)了解清楚，并辦理好交接班手續(xù)。接班人員若因故遲到，值班人員應(yīng)堅守崗位，待接班人員到達后，辦完交接班手續(xù)方可下班。除值班人員外，無關(guān)人員一律不得進入機房。在下列情況下不得交接班：在事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機時；交接班準(zhǔn)備工作未完成時；接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時；領(lǐng)班或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時；接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。報告制度公司實行服務(wù)過程報告制度，常用的報告形式有：日報、周報、月報、年工作目標(biāo)計劃、內(nèi)審報告、管理評審報告等。下列情況報告領(lǐng)班：主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況。設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修。零部件更換及修理。維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用。運行人員暫時離崗。對外班組及上級聯(lián)系。下列情況必須報告主管（工程師）：重點設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況。采用新的運行方式。重點設(shè)備發(fā)生故障或停機搶修。系統(tǒng)故障及檢修。重要零部件更換及修理加工及改造。工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用。員工加班、調(diào)班、補休、請假。下列情況必須報告工程部部經(jīng)理：重點設(shè)備發(fā)生故障或停機修理。影響樓宇與小區(qū)運行的設(shè)備故障或施工。系統(tǒng)運行方式的重大改變，主要設(shè)備的技術(shù)改造。。重點設(shè)備主要零部件更換、修理外委加工，設(shè)備的增改或向外委托加工。系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造。系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工。技術(shù)骨干、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。員工一天以上的請假，領(lǐng)班以上員工的補休、換班。共用設(shè)施巡視檢修制度1目的規(guī)范樓宇巡查工作，保障小區(qū)正常的工作和生活秩序。2適用范圍適用于工程部部的樓宇巡查工作。3職責(zé)3.1工程部主管負責(zé)樓宇巡查的組織、管理工作。3.2工程部部維修員負責(zé)依照本規(guī)定實施樓宇巡查工作。4程序要點工程部主管應(yīng)于每月月底制定下月的巡樓宇工作方案，內(nèi)容應(yīng)包括責(zé)任區(qū)域的巡查安排及巡查的內(nèi)容等。4.2樓宇巡查的內(nèi)容治安隱患的巡查。公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查。清潔衛(wèi)生狀況的巡查。園林綠化維護狀況的巡查。裝修違章的巡查。消防違章的巡查。利用巡查機會與住戶溝通。樓宇巡查機會與住戶溝通?！翱础保和ㄟ^觀察來發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題?！奥牎保簭脑O(shè)施設(shè)備運行時的聲音判斷是否有故障?！懊保和ㄟ^用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況?！罢{(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。房屋本體巡查的工作要領(lǐng)檢查水電表。檢查水電是否處于正常狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當(dāng)水表在無人居住的情況下運轉(zhuǎn)時應(yīng)關(guān)上單位法門，預(yù)防水浸事故，并在該單位門口貼上相關(guān)告示；當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運轉(zhuǎn)（如倒轉(zhuǎn)、有盜電嫌疑）時，應(yīng)在《巡查登記表》中予以記錄并及時報告工程部主管。巡查樓梯間：檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)；檢查梯間墻身、天花批蕩是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷片是否完整無損；檢查消防栓是否標(biāo)識完好、配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象；防火門是否關(guān)閉；消防安全疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盜預(yù)警設(shè)施及消防報警設(shè)施是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查逃生天臺：檢查逃生天臺是否能隨手打開（嚴(yán)禁上瑣）；檢查天臺護欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；檢查有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象；檢查雨水管是否通暢；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查電梯：檢查電梯運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，是否有異常響動；檢查安全標(biāo)識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好；檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查大堂、門廳、走廊：檢查各類安全標(biāo)識是否完好；檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時應(yīng)立即對相關(guān)單位進行調(diào)查，當(dāng)原因不明時應(yīng)立即告知保安部進行檢查。公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)巡查水、電、氣、通訊設(shè)施：檢查室外設(shè)施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象；檢查室外設(shè)施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標(biāo)識是否完好；檢查室外消防設(shè)施是否備件齊全、標(biāo)識完好。巡查公共文體設(shè)施：檢查雕塑小品是否完好，是否有安全隱患；檢查兒童游樂設(shè)施是否完好，有無安全隱患；檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢是否良好。巡查道路、廣場、公共集散地：檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象；檢查標(biāo)識、路牌、警示牌是否完好；檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全；檢查衛(wèi)生狀況是否完好。巡查停車庫、停車場、單車棚、摩托車場：檢查防盜設(shè)施是否完好；檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查周邊環(huán)境檢查小區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象。檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查違章裝修：詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。巡查空置房：詳見《空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。對巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理要領(lǐng)維修人員巡查時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，如本人能進行規(guī)勸、阻止、處理的，應(yīng)予以立即解決；否則及時將問題記錄在《巡查記錄表》中，巡查回來后報告工程部主管解決。工程部主管視情況按下列情況處理：屬公共設(shè)施設(shè)備破損丟失的，按《報修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理；屬管理處其他部門員工工作不力造成的，應(yīng)通知其他相關(guān)部門主管前往處理。巡查中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應(yīng)在一周內(nèi)解決；特殊情況需經(jīng)工程部經(jīng)理同意后可適當(dāng)延長；屬住戶違章造成的問題，應(yīng)按《住戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，工程部主管應(yīng)及時向管理處經(jīng)理匯報，由管理處經(jīng)理處理。巡查中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后工程部維修人員應(yīng)現(xiàn)場驗證，處理的過程和驗證的結(jié)果均應(yīng)有完整的記錄，并經(jīng)相關(guān)人員簽字認可?！堆膊橛涗洷怼贰ⅰ堆膊閱栴}處理表》每月底匯總由工程部歸檔保存，保存期兩年。本規(guī)程執(zhí)行情況作為相關(guān)員工績效考評的依據(jù)之一。工程部主管應(yīng)每周不少于三次全域巡視檢查。并將巡視區(qū)域劃分到巡視責(zé)任人，責(zé)任人每天應(yīng)至少兩次巡視責(zé)任區(qū)域，并在《巡視記錄表》中做好記錄。巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延。管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告工程主管，由工程主管安排處理。對影響小區(qū)日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜間施工。對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目，工程主管應(yīng)填寫《設(shè)備對外委托維修申請單》，報請公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行，工程主管負責(zé)對進度、工藝質(zhì)量及造價進行監(jiān)控。維修結(jié)束，機電人員需對設(shè)備設(shè)施進行檢測，檢測合格方予以驗收。定期檢查項目一覽表周期序號檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連廊2通風(fēng)口35%消火栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報箱3上、下雨污水管4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)5消火栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標(biāo)識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)識牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護欄4其他備注：檢查結(jié)果填入《巡視記錄表》，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時維修。工具管理制度領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫《工具領(lǐng)用登記表》，實行工具報損制度。領(lǐng)用者應(yīng)愛護工具，對損壞的工具經(jīng)工程部主管確認后方可以舊換新。對大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報損制度，并按照公司相關(guān)制度、程序進行報損。對工具實行個人負責(zé)制，誰丟失誰負責(zé)賠償。對于公用工具及大件工具應(yīng)由內(nèi)勤負責(zé)進行統(tǒng)一管理。對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程部主管匯報（同時將損壞的工具交回管理部集中處理）方可領(lǐng)取。對于損壞的工具由管理部定期進行統(tǒng)一銷毀（應(yīng)有相關(guān)負責(zé)人簽字）。對于專用工具應(yīng)由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進行適當(dāng)賠償，如屬自然損壞（需有相關(guān)部門負責(zé)人出具損壞憑據(jù)）則按照相關(guān)財務(wù)制度辦理，如有關(guān)人員需借用專用工具，應(yīng)填寫《工具借用登記表》。相關(guān)監(jiān)視和測量工具定期送檢。房屋維護制度工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房屋承接查驗標(biāo)準(zhǔn)，確保新建工程交付質(zhì)量。工程部依據(jù)《定期檢查項目一覽表》對物業(yè)進行巡視檢查，填寫《巡視記錄表》，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴大，搞好房屋零星修繕工作。定期對房屋進行養(yǎng)護修繕，并及時在《房屋公共設(shè)施養(yǎng)護修繕登記表》中做好養(yǎng)護修繕記錄，以避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護修繕內(nèi)容包括維護、中修、大修、改造。加強修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進行分項統(tǒng)計。加強對二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能。空置房檢查制度工程部每月對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進行全面巡視檢查，填寫《空房（托管、空置）動態(tài)管理登記表》。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)環(huán)境部（保潔隊）處理，安全問題轉(zhuǎn)保安部（保安隊）處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理。要求對處理結(jié)果形成書面記錄。特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。設(shè)備潤滑管理制度潤滑工作的方式根據(jù)設(shè)備管理及運行特點，采用由操作工及維修工共同負責(zé)制。潤滑劑的選用由主管根據(jù)所管設(shè)備的運行特點和出廠使用說明書來選擇潤滑劑，報請經(jīng)理批準(zhǔn)后，交庫房統(tǒng)一采購。當(dāng)出廠使用說明書的油種規(guī)格不清楚時，要根據(jù)設(shè)備的各種工作條件（轉(zhuǎn)數(shù)、軸徑轉(zhuǎn)速、載荷、形式和溫度等）來確定恰當(dāng)?shù)臐櫥瑒募夹g(shù)管理、資源管理出發(fā)，盡可能用同一潤滑劑。潤滑劑的管理潤滑劑的管理包括采購、運輸、貯存幾部分。潤滑劑在貯存中，對各種油（脂）的存放，必須分品種、牌號貯存、嚴(yán)禁混雜，更要保證清潔，防止塵砂、鐵屑、水分等異物混入。潤滑劑的使用部門要把潤滑劑的消耗量在《節(jié)能降耗統(tǒng)計表》中做好記錄，并取得月消耗量的數(shù)據(jù)，根據(jù)記錄和每月的工作計劃做好潤滑消耗預(yù)算，并報庫房由公司采購。設(shè)備潤滑“五定”工作定點：現(xiàn)代機械設(shè)備中需要潤滑的部位都設(shè)有潤滑點，并配置油孔、油標(biāo)、油池等供油裝置。每個操作工和維修工都必須熟悉這些供油部位。定質(zhì)：為確保潤滑劑在使用過程中的質(zhì)量，必須按設(shè)備說明書上的品種、牌號使用。設(shè)備上的潤滑裝置要保持清潔。定量：在保證設(shè)備潤滑良好基礎(chǔ)上，執(zhí)行定額用油。如發(fā)現(xiàn)超過限額時，要查明原因，及時改正。定期：定期添油和清洗換油，是搞好設(shè)備潤滑的重要環(huán)節(jié)。因此在進行潤滑操作中，必須嚴(yán)格按照說明書規(guī)定，分別按班、日、月給各潤滑點加油（脂），按計劃清洗換油（脂）。定人：設(shè)備上的各潤滑部位，應(yīng)由操作工和維修工分工負責(zé)。凡需要每班（每天或每周）加油一次的潤滑點由操作者負責(zé)加油，凡需要拆卸后才能添油（脂）或換油（脂）的部位，由修理工定期清洗換油（脂）。所有電器部件由維修電工負責(zé)添油（脂）或換油（脂）。新增設(shè)備管理制度公司各部門需增置的設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)購買后，報工程部備案。經(jīng)工程部進行可行性方面的技術(shù)咨詢后，才可確定裝修項目或增置電器及機械設(shè)備。各部門應(yīng)設(shè)一名兼職設(shè)備管理員，協(xié)助工程部對設(shè)備進行管理，指導(dǎo)本部門設(shè)備使用者正確操作。設(shè)備項目確定或設(shè)備購進后，工程部負責(zé)組織施工安裝，并負責(zé)施工安裝的質(zhì)量。由工程部及使用部門負責(zé)人驗收合格后填寫《采購設(shè)備驗收表》方可使用。缺陷設(shè)備運行規(guī)程工程部在每日的例行巡查中，將有缺陷的設(shè)備設(shè)施記錄于《缺陷設(shè)備設(shè)施登記表》中。對一般的輕微的影響不大的缺陷應(yīng)立即更換，以免造成更大的損失，并立即發(fā)出通知，報批工程主管。對一般輕微的影響面寬的缺陷應(yīng)盡量將維修時間安排在下班后或客戶休息后進行，在此之前應(yīng)將需更換材料全部準(zhǔn)備好，將維修時間通告所有商家/客戶，而且以書面形式上報工程主管。對缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施應(yīng)立即口頭通知工程主管和所有商家/客戶，同時立即著手進行維修，并請客戶服務(wù)中心以書面形式將通知張貼于通告欄，維修完畢后立即書面形式上報工程主管。對暫時無法維修而缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)立即上報公司，同時請客戶服務(wù)中心將停止使用的原因及恢復(fù)使用時間公告于告示欄，并在限期內(nèi)維修完畢。對需進行外委修理的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)上報公司，并限期維修完畢。設(shè)備事故處理制度設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到客戶的正常生活和活動時，必須馬上啟用備用應(yīng)急設(shè)備，采用應(yīng)急措施挽回損失和影響，并保護現(xiàn)場。有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員要立即赴現(xiàn)場檢查、分析、記錄，及時做出處理。事故發(fā)生后，有關(guān)人員要將事故處理情況填寫在《投訴、建議、電話、通知、通啟、報告、報警記錄薄》并送交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示后，由工程部和有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)解決。對于事故責(zé)任者，公司要查明原因，根據(jù)規(guī)定，視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟處罰和行政處分。如果已觸犯法律，則按國家法律程序處理。事故的事后處理要做到四不放過：事故原因不查清不放過。缺乏切實有效的防范措施不放過。缺乏長備不懈的應(yīng)急彌補措施不放過。事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過。電氣機械設(shè)備操作制度電氣機械設(shè)備使用前，設(shè)備管理人員要與工程部配合，組織使用人接受操作培訓(xùn)，工程部負責(zé)安排技術(shù)人員傳授專業(yè)知識。使用人員要學(xué)會操作，掌握日常保養(yǎng)知識和安全操作知識，熟悉設(shè)備性能。使用人要嚴(yán)格按操作規(guī)程工作，認真遵守交接班制度，準(zhǔn)確填寫值班記錄。工程部要指派人員與各部門負責(zé)人經(jīng)常檢查設(shè)備情況，并列入員工工作考核內(nèi)容。使用各種電氣機械設(shè)備要注意安全。改裝、移裝設(shè)備操作制度設(shè)備的跨部門移裝、改裝前要填寫《維修/服務(wù)單》并報工程部審批。工程部進行技術(shù)可行性咨詢，派員改裝、移裝。將設(shè)備改裝、移裝的情況填寫在《維修/服務(wù)單》備注欄內(nèi)并存檔。公司各部門未經(jīng)呈報工程部主管審批同意，任何人不得改、移裝設(shè)備。轉(zhuǎn)讓和報廢設(shè)備管理制度設(shè)備年久陳舊不適應(yīng)工作需要或無再使用價值，使用部門申請報損、報廢之前，工程部要進行技術(shù)鑒定和咨詢。工程部指派專人對設(shè)備損壞情況、影響工作情況、使用年限、殘值情況、更換新設(shè)備的價值及貨源情況等進行鑒定與評估，形成意見書交使用部門。使用部門將《設(shè)備停用（封存、報廢、改進、更新）審批表》附《工程部鑒定與評估意見書》一并上報，按程序?qū)徟?。申請批?zhǔn)后，交付采購部辦理，新設(shè)備到位后，舊設(shè)備方可轉(zhuǎn)讓或報廢。報廢報損舊設(shè)備由工程部負責(zé)按規(guī)定處理。監(jiān)視和測量裝置控制監(jiān)測裝置范圍序號裝置名稱使用地點萬用表維修用檢測儀器兆歐表維修用檢測儀器鉗形電流表維修用檢測儀器高壓驗電器維修用檢測儀器絕緣工具(絕緣棒、絕緣靴、絕緣手套等)維修用防護工具監(jiān)測裝置的購置行政部在指定合格供方中購買各部門所需的監(jiān)測裝置，購回的監(jiān)測裝置應(yīng)交工程部送檢定機構(gòu)檢定合格后方可使用，工程部負責(zé)對監(jiān)測裝置的使用人員進行使用及維護指導(dǎo)。監(jiān)測裝置的管理工程部主管指定專人建立《測量、計量器具臺賬》，明確記錄各裝置的檢定日期及檢定周期，并在規(guī)定周期內(nèi)將檢測裝置送相關(guān)檢定機構(gòu)進行檢定或校準(zhǔn)，保證其精度符合技術(shù)要求，經(jīng)檢定或校準(zhǔn)合格的監(jiān)視和測量裝置方可使用，工程部應(yīng)做好監(jiān)測裝置的檢校記錄。工程部主管負責(zé)組織人員對監(jiān)測裝置進行巡檢，保證監(jiān)測裝置正常使用。各管理部應(yīng)指定專人負責(zé)監(jiān)測裝置的日常使用維護，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期或已失效或損壞的監(jiān)測裝置應(yīng)及時送工程部交相關(guān)法定檢定機構(gòu)進行維修、檢定、校準(zhǔn)。各使用部門應(yīng)妥善保護監(jiān)測裝置的檢定合格標(biāo)識。緊急事件處理制度緊急事件包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷等重大設(shè)施設(shè)備事故。緊急事件采用電話或?qū)χv機方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚。緊急事件報告后，應(yīng)立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任。人為拖沓，致使影響擴大的，追究受派人責(zé)任。處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理。以上事件處理完畢后應(yīng)由工程部主管填寫《投訴、建議、電話、通知、通啟、報告、報警記錄薄》。

工程前期介入目的在工程設(shè)計和施工階段，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設(shè)計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。范圍適用于公司接管的所有項目。職責(zé)工程部負責(zé)實施工程前期介入目標(biāo)、方案、人員配置，并督促檢查。工作程序工程前期介入的主要工作檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資公司憑借多年管理經(jīng)驗應(yīng)委派有經(jīng)驗工程人員對項目進行實地考察，通過定期參加前期項目工程例會，研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖(包括土建和各類機電設(shè)備)、項目模型等資料，了解項目規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范、確定項目檔次和客戶需求，對項目環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議，如：制訂物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，為項目預(yù)售創(chuàng)造條件。針對智能化采用程度和深度進行探討，即可以促進銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展需求，以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。根據(jù)項目情況提出物業(yè)改良及增減工程項目建議，以節(jié)省工程費用及達到最高經(jīng)濟效益。根據(jù)以往經(jīng)驗，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用公司服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠價格尋找提供服務(wù)的承接商。從管理者角度，改善設(shè)計缺陷在以往，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計單位確定功能及配套設(shè)施，事實上，沒有哪一家設(shè)計單位對項目日后運行及管理能夠比有經(jīng)驗物管公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小客戶和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計缺陷，以致物管公司難以運作，客戶怨聲載道。為改變這一狀況，公司將對項目及設(shè)施進行審視，盡可能將設(shè)計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如：功能設(shè)計（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面、停車場、銀行、商店）是否滿足物業(yè)管理需求。小區(qū)人車分流和車輛就近沿樓臨時辦事停放和固定停放車位的布局。圍墻和大門設(shè)置。公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。公共照明開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。建立合適的管理用房（位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局）。設(shè)備機房環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求，公共機房和管道井門鎖鑰匙統(tǒng)一。物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)立、位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類、收集措施。設(shè)置必要的公共洗手間。信報箱、牛奶箱設(shè)立方便使用和管理。配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。對客戶室外空調(diào)位置、預(yù)留穿墻孔和冷凝水的排放等問題。居家生活私密及安全防護設(shè)施。建筑給排水的節(jié)能環(huán)保。后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進方案。對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點和發(fā)展需要。創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的硬件完善。愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置?？刂埔蛟O(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運行管理帶來隱患。設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運行和維護保養(yǎng)。跟進施工過程，保證順利交接為了保證日后管理工作順利開展，必須對項目進行全面的了解，如果公司在項目交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況了如指掌。在項目交付前期，公司將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如：檢討施工進度。協(xié)助檢查施工質(zhì)量。發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。在交付前先作驗收，并向發(fā)展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達設(shè)計規(guī)格及要求事項。對今后不便養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護重點記錄。參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收。提供成品保護措施。指導(dǎo)物業(yè)驗收工作。智能系統(tǒng)顧問考察整體工程進度，提出智能化工程階段性實施進度計劃。針對發(fā)展商對智能化工程要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能建議。根據(jù)發(fā)展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進，設(shè)計合理、實用、選材和布局合理。協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備選型提出建議。工程前期介入的實施由物業(yè)中心和工程部成立前期介入小組，策劃《前期介入目標(biāo)及方案》。人員及資源配置。參與項目設(shè)計及圖紙會審，形成會審紀(jì)要。對項目的規(guī)劃設(shè)計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計單位調(diào)整、改進。參與設(shè)備選型及安裝方案審定。使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求。參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項及產(chǎn)生不合格項的原因，會同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄。參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄。現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實驗等。雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改。設(shè)專人跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄。參與竣工驗收和承接查驗，嚴(yán)格按照承接查驗標(biāo)準(zhǔn)進行承接查驗。盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分，為日后管理作充分的準(zhǔn)備。

物業(yè)承接查驗規(guī)程目的規(guī)范新物業(yè)的承接查驗工作，確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。范圍適用于物業(yè)公司對新接物業(yè)承接查驗工作。職責(zé)工程部在物業(yè)公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，作為物業(yè)承接查驗小組成員，具體負責(zé)物業(yè)的工程承接查驗手續(xù)。負責(zé)承接查驗的工作質(zhì)量。負責(zé)依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的承接查驗工作。程序承接查驗的準(zhǔn)備工作新建物業(yè)竣工驗收后、客戶入住前，工程部應(yīng)及時參與物業(yè)承接查驗小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的承接查驗，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足客戶的質(zhì)量要求。在接到物業(yè)公司的承接查驗指令后，工程部立即按照經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。承接查驗前的準(zhǔn)備：承接查驗開始之前接工程部應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等。派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好承接查驗計劃。提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。準(zhǔn)備好承接查驗記錄表格，包括：《物業(yè)整體移交驗收表》、《房屋及公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交、竣工和承接查驗交接表》、《物業(yè)移交明細表》、《物業(yè)接管鑰匙移交明細表》、《承接查驗設(shè)施、設(shè)備遺留問題清單》、《承接查驗資料遺留問題清單》。承接查驗的工作程序總經(jīng)理下達總經(jīng)理下達承接查驗指令驗收是否合格進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收是否合格記錄歸檔作好承接查驗準(zhǔn)備進行資料驗收移交組建承接查驗小組要求正確、真實補齊資料否否要求發(fā)展商限時整改資料的承接查驗發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交包括但不限于相關(guān)資料：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料包括：項目開發(fā)批準(zhǔn)報告、規(guī)劃許可證、投資許可證、土地使用合同、建筑開工許可證、用地紅線圖。拆遷資料。房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。綜合竣工驗收資料包括：竣工圈（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電氣等設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖的全套圖紙）、工程合同及開、竣工報告、建設(shè)工程竣工驗收證明書、建設(shè)消防驗收合格證、公共配套設(shè)施綜合驗收合格書、供水合同、供電協(xié)議書、許可證、供氣協(xié)議書、許可證、有線電視臺合格證、通信設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、水電氣視訊衛(wèi)生潔具等設(shè)備的檢驗合格證書、砂漿，混凝土試塊試壓報告、供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。施工設(shè)計資料包括：地質(zhì)勘察報告書、全套設(shè)計圖紙、圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、工程預(yù)決算報告書、重要的施工會議紀(jì)要、隱蔽工程驗收記錄和簽證、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄。機電設(shè)備資料包括：機電設(shè)備出廠合格證、機電設(shè)備使用說明書（要求中文）、機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議?？蛻糍Y料包括：已購房的客戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等、已購房客戶的付款情況或付款方式。物業(yè)硬件設(shè)施承接查驗和竣工的區(qū)別承接查驗主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合客戶要求。而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。承接查驗是物業(yè)公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被客戶廣泛投訴而采取的一種替客戶提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。承接查驗標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部（91）年ZBP30001-90《房屋承接查驗標(biāo)準(zhǔn)》及客戶生活的合理要求。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法?？偲矫娴木唧w驗收標(biāo)準(zhǔn)道路路面不應(yīng)有積水，空鼓和斷裂現(xiàn)象。明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井設(shè)置，管道坡度，管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要求，管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。施工單位工程的臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，達到工完、料凈、場地清的要求。綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草。綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。雕塑、小品牢固，完好，安全。招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。房屋主體結(jié)構(gòu)具體驗收標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。房屋建筑部分具體驗收標(biāo)準(zhǔn)樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑。砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。墻體，梯踏步：陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角。門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活。玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷。油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通知清晰，完好，無銹跡。不銹鋼房盜門表面光亮，無刮花、變形。高檔裝飾門裝飾完整。門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。樓地面：面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角。面層無裂紋、損傷，色澤一致。對縫砂漿飽滿，線條順直。頂棚：抹灰面平整，面層涂料均勻，高差在國家規(guī)范允許范圍內(nèi)。油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡。砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡等缺陷。凡與水接觸的平面：區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時積水區(qū)域（如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間|必須做24小時閉水試驗）。出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。其它：木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。外墻立面不得漏水。煙道、通風(fēng)道暢通無阻塞物。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。房屋水、電、氣、視、訊部分具體驗收標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)絡(luò)：提供經(jīng)檢驗合格的設(shè)備，并能使用。中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點位。所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求。戶內(nèi)信息點位插口完好。CATV電視系統(tǒng)：提供經(jīng)檢驗合格的設(shè)備，并完好能使用。光纖線路應(yīng)符合專項要求。提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號要求。戶內(nèi)信息點位插接口完好。戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。電話：電話線路自戶內(nèi)無短路、斷路、更條線與端子盒。戶內(nèi)電話盒信息點位應(yīng)完好正常?？梢晫χv：提供完好并能使用經(jīng)檢驗合格系統(tǒng)設(shè)備。綜合布線，從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號無干擾，無電壓降，線無斷路、短路，報警信號及對講功能，符合系統(tǒng)要求。樓宇主機及與戶內(nèi)主機都能清晰看見對方，所有增設(shè)功都完好，并能使用。智能抄表：綜合布線符合安裝規(guī)范要求。提供經(jīng)檢驗合格產(chǎn)品設(shè)備，并完好能使用。每個點的數(shù)據(jù)采集與設(shè)備顯示數(shù)據(jù)應(yīng)吻合。戶內(nèi)提供的數(shù)據(jù)采集表及點位應(yīng)能與系統(tǒng)設(shè)備以及數(shù)據(jù)采集板相匹配。給排水、煤氣管道：安裝牢固，接口嚴(yán)密，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進行水（氣）壓試驗，提交試驗記錄及試驗報告。灌水試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間工程施工驗收規(guī)范要求。地漏、排水管道：安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。其它：衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動靈活。照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠。配電線路符合設(shè)計要求，滿足負荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV，并提供測試記錄及報告。配電裝置標(biāo)識正確清晰，開關(guān)靈活，漏電保護動作靈敏。各種避雷裝置的所有接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風(fēng)良好。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。給水系統(tǒng)部分具體驗收標(biāo)準(zhǔn)給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓，沖洗完畢，附屬設(shè)備安裝齊全。生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證。水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機絕緣合格。空載運行水泵時，電機溫升、中軸偏差、機械響聲及潤滑情況良好。啟動給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機溫升是否正常，水泵邊緣有無滴漏，機械響聲有無異常。開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求。給水閥門水表的接法是否正確，器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏是否暢通。排水系統(tǒng)部分具體驗收標(biāo)準(zhǔn)各排水管道已做通水、通球試驗，并有試驗記錄及試驗報告。.各排水管道附件齊全，無遺失。各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢。抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常。各層地漏口、排水口排水暢通。管道接口及管道粘接良好，無滴漏。循環(huán)水泵部分具體驗收標(biāo)準(zhǔn)水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運行時無較大震動。管網(wǎng)試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運行。循環(huán)泵、加壓泵、空載運行正常。系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活，系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好。啟動水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測試。系統(tǒng)末端出水管需達到設(shè)計要求，滿足使用條件。供電系統(tǒng)部分具體驗收標(biāo)準(zhǔn)配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固，檢修方便，試運行良好，產(chǎn)品資料齊備。按照施工資料，仔細檢查各類主干電纜，母線槽的進出編號、各箱柜編號、控制對象正確。各類標(biāo)志齊全，系統(tǒng)已可正常投入運行。各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格，重復(fù)接地、保護接地、工作接地不得混淆不清，接地電阻值合格。關(guān)閉各終端控制箱、柜進線開關(guān)、及各層用電總開關(guān)，使主回路線獨立。關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān)。合上高壓總開關(guān)，送上低壓配電柜電源。逐步合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值。分別合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值。啟動重負荷，觀察功率因素裝置是否自動切換。檢查各配電箱柜的使用功能是否達到設(shè)計規(guī)定范圍要求。電氣系統(tǒng)投入試運行后，每隔一到二個小時分別記錄好，電流、電壓、功率因數(shù)。室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù)。測試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則各層均壓帶接地電阻值。室內(nèi)全面檢查。檢查時應(yīng)注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內(nèi)插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電，應(yīng)拿專用工具每個檢查。消防系統(tǒng)部分具體驗收標(biāo)準(zhǔn)消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范，高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范要求，系統(tǒng)模擬試驗檢測記錄、聯(lián)動控制、火災(zāi)報警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗合格證。室外消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好。消防設(shè)施配件齊全。消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)：依照施工資料，核實好工程、安裝質(zhì)量、探測器安裝部位等實際情況。開主機空載運行，檢查主機各項功能及控制數(shù)據(jù)。逐步接上各個回路、探測器、觀察其運行情況。編好各探測器的地址碼、部位碼在主機上，使主機碼正常運行。填寫好調(diào)試記錄，并對每個探測器做現(xiàn)場吹煙試驗。檢查其報警靈敏度、實際位置的準(zhǔn)確度。做好調(diào)試報告，在試運行期間填寫好日常運行記錄。聯(lián)動系統(tǒng)：依照施工資料，核實好聯(lián)動設(shè)備接線情況、及整個工程安裝質(zhì)量。開啟聯(lián)動系統(tǒng)，測試聯(lián)動主機在空載下的聯(lián)動狀況是否正常。逐步接上各個聯(lián)動設(shè)備、及控制設(shè)備、并測試各點電壓、電流值。在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動邏輯關(guān)系、檢測各聯(lián)動設(shè)備受控結(jié)果、回授運行結(jié)果。在控制室檢測聯(lián)動設(shè)備在自動狀況下，是否按設(shè)計的邏輯關(guān)系進行聯(lián)動、動作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求。做好調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運行期間，填寫好運行情況。噴淋系統(tǒng)：管網(wǎng)已試壓，沖洗完畢。整個管網(wǎng)屬設(shè)備安裝完畢。噴淋泵，空載運行合格。穩(wěn)壓裝置啟動正常。關(guān)閉各層安全信號閥。啟動泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運行情況，電機溫升，自動排氣閥門工作情況。逐步開啟各屋安全信號閥，未端試水裝置對每屋平面管網(wǎng)灌水。各類報警信號的顯示。調(diào)試壓力開關(guān)，水力警鈴。分別在各屋做放水試驗、檢測各類信號、啟泵的邏輯關(guān)系。。檢測泵接合器的進水情況。做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運行情況。普消系統(tǒng)：管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢。各類附屬設(shè)備已安裝。穩(wěn)壓裝置啟動正常。泵電源到位，空載運行合格。打開試驗拴，啟動泵觀察、泵運行情況、電機溫升、機械潤滑、試驗口水壓數(shù)、水拄噴射距等。檢查泵接合器進水情況、室外消火栓出水情況、消火栓按鈕啟泵情況及報警情況。做好調(diào)試運行記錄。安全防衛(wèi)具體驗收標(biāo)準(zhǔn)提供經(jīng)檢驗合格，并能完好使用設(shè)備，設(shè)備應(yīng)自動防干擾。綜合布線符合規(guī)范要求，從設(shè)備中心到小區(qū)輸出，信號應(yīng)準(zhǔn)確無誤。紅外報警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應(yīng)能報警。保安崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識清楚，完好無損。停車管理系統(tǒng)，提供完好經(jīng)檢驗合格，并能使用的設(shè)備系統(tǒng)。欄桿道閘應(yīng)能準(zhǔn)確無誤傳輸信號至設(shè)備系統(tǒng)。道閘處布線至設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)符合安裝規(guī)范。停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。承接查驗遺留問題的處理遺留問題的登記確認對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊、不真實、不合格等問題，承接查驗小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《承接查驗資料遺留問題清單》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認。對物業(yè)硬件設(shè)施承接查驗中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，承接查驗小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《承接查驗設(shè)施、設(shè)備遺留問題清單》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。對資料遺留問題，承接查驗小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊。對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題承接查驗小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決。重大問題承接查驗小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，項目管理處應(yīng)當(dāng)以《備忘錄》的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備錄。《承接查驗資料遺留問題清單》、《承接查驗設(shè)施、設(shè)備遺留問題清單》等驗收文件和備忘錄交公司企業(yè)管理部歸檔長期保存。

配合相關(guān)部門做好物業(yè)整改工作流程目的為確保順利交房，讓客戶接收質(zhì)量合格，符合使用標(biāo)準(zhǔn)的房屋。范圍適用于所管物業(yè)房屋質(zhì)量問題的整改。職責(zé)工程部負責(zé)物業(yè)整改的整改及驗收。程序物業(yè)整改問題收集來源（詳見客戶服務(wù)工作手冊）物業(yè)整改問題現(xiàn)場確認（詳見客戶服務(wù)工作手冊）r物業(yè)整改問題通啟（詳見客戶服務(wù)工作手冊）物業(yè)整改跟進（詳見客戶服務(wù)工作手冊）施工許可工程整改施工單位在接到工程部主管通知后，在約定的施工時間趕到工程部，經(jīng)得工程部主管同意后方能進行施工。施工時間09：00—12：0014：00—18：00如有特殊情況，需征得工程部主管同意。施工管理制度室外施工施工單位在節(jié)假日及重大活動期間不能進行施工。施工單位在道路進行施工時，要有明顯的標(biāo)識，不能影響道路交通通暢。施工單位在進行施工時，不能損壞相鄰地方的設(shè)施設(shè)備及保護路面的干凈整潔。施工單位在組織施工時，盡量安排在一天完成，如不能在一天內(nèi)完成，應(yīng)盡量處理施工現(xiàn)場，現(xiàn)場不能留下安全隱患。施工單位在施工完畢后，應(yīng)立即清理施工現(xiàn)場，恢復(fù)現(xiàn)場原狀。室內(nèi)施工有客戶入住的施工整改施工單位人員在約定的時間到客戶家中施工時，應(yīng)戴上工作牌，在征得客戶同意后，穿上鞋套方能進入客戶家中施工。施工進行前，應(yīng)先用自帶的布或報紙保護相鄰部位。施工期間，不能動客戶的任何物品，也不能向客戶索要任何額外的報酬及其它饋贈施工期間，盡量不能影響客戶的生活及休息施工完畢后，要向客戶解釋和演示3次施工完畢在離開客戶家中時，應(yīng)帶走一切垃圾及讓客戶檢查家中物品，方能離開?？罩梅渴┕な┕挝辉诳蛻舴?wù)中心根據(jù)借鑰匙的相關(guān)制度先借鑰匙施工單位在施工現(xiàn)場，應(yīng)保護室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，如有損壞應(yīng)照價賠償施工單位在施工完畢后，應(yīng)通知工程部主管現(xiàn)場檢查施工單位在檢驗合格后，應(yīng)帶走所產(chǎn)生的垃圾并關(guān)好門窗工程部對開工時劃工期等內(nèi)容督促、檢查房屋整改，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時與施工負責(zé)人協(xié)商解決。施工單位整改完畢工程部人員共同對房屋整改問題及相關(guān)部位進行一次全面仔細的驗收。如驗收不合格，則繼續(xù)要求整改，直至合格。與客戶聯(lián)系并請其驗收，如驗收不合格，則繼續(xù)要求整改，直至合格。物業(yè)整改驗收（詳見客戶服務(wù)工作手冊）物業(yè)整改時限及目標(biāo)合格率公司質(zhì)量·環(huán)境目標(biāo)明確承諾：投訴處理及時率100%按照公司《物業(yè)管理服務(wù)手冊》對客戶的公開承諾：所有投訴自受理之日起，一般問題24小時內(nèi)反饋處理結(jié)果，較大問題72小時內(nèi)反饋處理結(jié)果。投訴處理及時率=符合規(guī)定時間的投訴處理次數(shù)÷總投訴發(fā)生次數(shù)×100%投訴處理及時率100%公司質(zhì)量·環(huán)境目標(biāo)明確承諾：維修預(yù)約及時率98%以上，維修合格率98%以上。以月為計算單位，即每月月底由責(zé)任部門主管根據(jù)當(dāng)月實際所承擔(dān)維修工作量（以《維修/服務(wù)單》作為計算依據(jù)）統(tǒng)計當(dāng)月維修預(yù)約及時率和維修合格率。維修預(yù)約及時率每月由機電人員填寫在《維修/服務(wù)單》備注欄內(nèi)的實際到位時間未超過預(yù)約時間的《維修/服務(wù)單》數(shù)量÷當(dāng)月《維修/服務(wù)單》總數(shù)*100%維修合格率當(dāng)月《維修/服務(wù)單》維修合格數(shù)量÷當(dāng)月《維修/服務(wù)單》總數(shù)*100%

房屋裝飾裝修管理規(guī)程目的規(guī)范裝修管理工作，保障公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一美觀。范圍適用于本公司所管理物業(yè)的裝飾裝修管理。職責(zé)工程部主管負責(zé)裝修申請的審核及一般違章裝修的處理。工程部負責(zé)依照本規(guī)程實施裝修施工檢查、驗收工作及裝修施工中的水電管理。客服部負責(zé)核收裝修管理費用。工作程序裝飾裝修管理依據(jù)建設(shè)部94號令《城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定》建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》成人發(fā)（2000）3號文《城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》其它相關(guān)規(guī)程裝修隊伍選擇為加強裝修安全消防管理，配合公司對裝修的管理，從客戶和公司雙方利益出發(fā)，公司將推薦幾家實力強、信譽好的施工隊伍供客戶選擇，工程部應(yīng)積極的向客戶廣為宣傳和推薦，組織施工隊伍對本物業(yè)房屋結(jié)構(gòu)進行了解并培訓(xùn)，在要求其遵守物業(yè)公司制定的《物業(yè)客戶服務(wù)手冊》和其它裝修規(guī)定?？蛻粲羞x擇上述施工隊伍或自聘有住宅裝修資格施工隊伍的自由。裝修手續(xù)的申請和辦理公司各部門員工通過各種途徑(如保安在大門值勤或巡邏過程中發(fā)現(xiàn)有客戶搬運裝修材料)收集和了解客戶信息后,應(yīng)立即按如下要求辦理：告知客戶有關(guān)裝修管理的要求（有關(guān)要求詳見小區(qū)物業(yè)客服手冊）請其到客戶服務(wù)中心辦理客戶裝修手續(xù)。通知客戶服務(wù)中心物管員跟蹤、落實和負責(zé)辦理客戶的裝修辦理手續(xù)。通知工程部門從專業(yè)角度到現(xiàn)場予以處理?？蛻舴?wù)中心在收到客戶辦理裝修需求時,向客戶發(fā)放《裝飾裝修施工申請表》、《裝修管理協(xié)議》一式一份（如該客戶不是裝修房屋的產(chǎn)權(quán)擁有人，應(yīng)請其出具由產(chǎn)權(quán)擁有人授權(quán)其裝修的證明）?？蛻舴?wù)中心請客戶如實填寫《裝飾裝修施工申請表》上的各項內(nèi)容，請其連同裝修設(shè)計方案、施工圖紙（總平面圖、電器線路及排水分布圖，比例1：100）、裝修施工隊伍執(zhí)照、資質(zhì)、裝修施工單位法人及現(xiàn)場負責(zé)人情況表等資料一并交客戶服務(wù)中心，依據(jù)《物業(yè)客戶服務(wù)手冊》中“裝修制度”的條款給予審核并進行裝修評審。裝修評審的程序為工程部→綜合（保潔、保安、客戶服務(wù)中心等）→工程經(jīng)理（或客服經(jīng)理），并在當(dāng)天予以辦理?？蛻艉褪┕り犚煌娇头堪囱b修管理規(guī)定交納相關(guān)費用：A客戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和建渣清運費。B施工隊?wèi)?yīng)交納施工人員證件工本費。工程部依據(jù)裝修制度對客戶及施工隊進行裝修安全及基本要求的培訓(xùn)。指引施工隊負責(zé)人到客戶中心辦理《施工人員出入證》和《裝修許可證》，簽定《裝飾裝修管理協(xié)議》及其他相關(guān)的文件?？蛻舴?wù)中心在客戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知工程部開通客戶水電，并告訴客戶可進場裝修。施工期間的管理工程部按《裝修管理制度》對照各部門工作手冊每日巡查裝修施工情況。秩序維護部負責(zé)按《秩序維護部服務(wù)手冊》對施工人員進行管理。各部門作好《裝飾裝修過程檢查表》、《客戶裝修違規(guī)記錄表》等巡視記錄表。裝修施工的竣工驗收裝修施工結(jié)束后，由客戶和施工隊負責(zé)人共同向客戶服務(wù)中心提出驗收申請?？蛻舴?wù)中心在當(dāng)日內(nèi)組織驗收人員（工程部、秩序維護部、環(huán)境部）對裝修進行現(xiàn)場驗收并將驗收情況記錄在《裝飾裝修工程驗收表》初驗欄內(nèi)，工程部配合相關(guān)部門與客戶施工單位共同驗收?？蛻舴?wù)中心收回施工證，施工隊當(dāng)日清場離開。裝修驗收完工，并由業(yè)主確認合格使用3個月后，工程部應(yīng)對裝修施工組織復(fù)驗，經(jīng)業(yè)主確認復(fù)驗無問題，由工程部主管在《裝飾裝修工程驗收表》內(nèi)注明“復(fù)驗合格”后，由財務(wù)部退還客戶及施工隊的裝修押金。違章裝修的處理裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章裝修的，工程部應(yīng)立即要求客戶停止違章裝修，恢復(fù)原狀，并視情況采取以下方式進行處理。批評教育。出具《對外整改通知書》限期整改。停水停電（須報經(jīng)理批準(zhǔn)）。要求賠償損失（須報經(jīng)理批準(zhǔn)）。裝修施工驗收時，如發(fā)現(xiàn)客戶違章裝修的，工程部主管應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況征得經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由財務(wù)部按以下方法進行扣款，扣款順序為：首先從施工隊裝修押金中扣款。施工隊裝修押金不足補償扣款的，再從客戶裝修押金中予以補扣。扣完客戶裝修押金仍不能補償扣款的，要求客戶給予賠償?！堆b飾裝修施工申請表》、《裝飾裝修工程驗收表》、《裝飾裝修過程檢查表》、《裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修違章整改通知書》及其他相關(guān)文件歸入客戶檔案長期保存。本規(guī)程作為相關(guān)員工績效考評的依據(jù)之一。

房屋維修管理規(guī)程目的通過對房屋維修的有序管理，以確保維修工作得到控制。范圍適用于各項目房屋維修的管理。職責(zé)工程主管負責(zé)此項工作的管理和檢查。工程人員負責(zé)具體實施。相關(guān)部門予以配合和支持。程序房屋維修的原則安全、經(jīng)濟、合理、實用的原則安全--就是通過維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達到主體結(jié)構(gòu)牢固，保證客戶的住用安全。經(jīng)濟--就是在維修過程中，節(jié)約和合理使用人力、物力、財力，盡量做到少花錢、多修房。合理--就是維修計劃與方案要定得合理，要按照國家的規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)修房，不擴大維修范圍。實用--就是從實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進行維修，以適應(yīng)客戶在使用功能與質(zhì)量上的需求。維修房屋不受損壞的原則，即“能修則修，應(yīng)修盡修，以修為主，全面保養(yǎng)”的原則。對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)的原則。為客戶服務(wù)的原則。在房屋維修管理上，切實做到為客戶服務(wù)，建立、健全科學(xué)合理的房屋維修服務(wù)制度。維修人員要真正樹立“幫助客戶，就是幫助我們自己”的全員服務(wù)思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認真解決客戶急需解決的維修問題。有償服務(wù)的原則。按照價值規(guī)律、商品經(jīng)濟等價有償?shù)脑瓌t，維修需投入建材、勞動力、機器、工具等，支付使用后需收回成本和產(chǎn)生適當(dāng)?shù)睦麧?。房屋維修的標(biāo)準(zhǔn)修繕標(biāo)準(zhǔn)按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其他等9個分項工程進行確定。具體細節(jié)按國家相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。主體工程指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件維修。當(dāng)主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重時，不論修繕哪一類房屋，均應(yīng)要求牢固、安全、不留隱患。木門窗及裝修工程木門窗應(yīng)開關(guān)靈活，不松動，不透風(fēng)。木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。樓地面工程樓地面工程維修應(yīng)牢固、安全、平整，不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動，不空鼓開裂。如房間長期處于潮濕環(huán)境，可增設(shè)防潮層，木基層或砂樓面損壞嚴(yán)重時，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。屋面工程。必須確保安全，不滲漏，排水暢通。抹灰工程。應(yīng)接縫平整，不開裂，不起殼，不起泡，不松動，不剝落。油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件應(yīng)進行周期性油漆保養(yǎng)。各種油漆和內(nèi)沙、外墻涂料，以及地面涂料，均屬保養(yǎng)性質(zhì)，應(yīng)制定養(yǎng)護周期，達到延長房屋使用年限的目的。水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。房屋附屬設(shè)備均應(yīng)保持完好，保證運行安全，正常使用。電氣線路、電梯、安全保險裝置等應(yīng)定期檢查，嚴(yán)格按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng)。對房屋內(nèi)部電氣線路破損老化嚴(yán)重、絕緣性能降低的，應(yīng)及時更換線路。當(dāng)線路發(fā)生漏電現(xiàn)象時，應(yīng)及時查清漏電部位及原因，進行修復(fù)或更換線路。對供水、供暖管線應(yīng)做保溫處理，并定期進行檢查維修。金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價值的應(yīng)拆除。其他工程對院墻大門、道路、溝渠下水道、窖井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。房屋維修的技術(shù)管理修繕設(shè)計或方案的制定設(shè)計的要求修繕設(shè)計必須以房間勘察鑒定為依據(jù)，并應(yīng)充分聽取客戶意見，使方案更合理、可行。根據(jù)修繕工程情況，規(guī)模較小的工程，可由經(jīng)營管理單位組織技術(shù)力量自行設(shè)計。較大工程設(shè)計，必須由具體設(shè)計資質(zhì)證書的單位承擔(dān)。方案內(nèi)容房平面示意圖（含部件更換設(shè)計），并注明坐落及與周圍建筑物關(guān)系。應(yīng)修項目（含改善要求）、數(shù)量、主要用料及舊料利用要求。工程預(yù)（概）算。方案必須具備的有關(guān)資料批準(zhǔn)的計劃文件。技術(shù)鑒定書。城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的紅線圖。修建標(biāo)準(zhǔn)及使用功能要求。城市有關(guān)水、電、氣等管線資料。工程質(zhì)量的管理工程質(zhì)量管理，包括：工程質(zhì)量的檢查和驗收兩個內(nèi)容。對維修工程，必須按照有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，逐項檢查操作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量。根據(jù)維修工程的特點，分別對隱蔽工程和竣工工程進行驗收，從各個環(huán)節(jié)保證工程質(zhì)量。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部批準(zhǔn)試行的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》（簡稱《評定標(biāo)準(zhǔn)》），房屋修繕工程的質(zhì)量檢驗與評定按“分項”、“分部”、“單位”工程三級進行。分項工程按修繕工程的主要項目劃分，分部工程按修繕房屋的主要部位劃分，單位工程則是指以一幢為一個單位。對房屋及設(shè)備維修工程質(zhì)量檢驗與評定，按房屋的主要部位劃分的分部工程共11項，每部門工程項目中又分若干項。工程質(zhì)量分為“合格”和“優(yōu)良”兩個等級，評定時各項工程均應(yīng)達到標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。對維修工程的質(zhì)量檢驗評定工作，應(yīng)深入實際施工現(xiàn)場，采用多種檢測設(shè)備和科學(xué)方法才能實現(xiàn)。目前，根據(jù)質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的方法和檢查工作的實踐經(jīng)驗，對維修工程可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。對各維修工程質(zhì)量檢驗評定工作，可以采用聯(lián)合檢查、自檢、互檢等方式來進行。房屋的小修工程，其工程質(zhì)量檢驗評定也應(yīng)有專人負責(zé)，并且通過對客戶進行工程質(zhì)量回訪，征求客戶意見，對工程質(zhì)量進行監(jiān)督。技術(shù)檔案資料的管理技術(shù)檔案的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：房屋新建竣工驗收的竣工圖及有關(guān)房屋技術(shù)的原始資料?，F(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。房屋維修的技術(shù)檔案，一般應(yīng)有以下幾種：工程合同。修繕設(shè)計圖紙或修繕方案說明。工程變更通知書技術(shù)交底記錄或紀(jì)要。隱蔽工程驗收。材料試驗、構(gòu)件檢驗及設(shè)備調(diào)試資料。工程質(zhì)量事故處理和質(zhì)量評定資料。工程竣工驗收資料。舊房淘汰或修繕、改建前的資料。房屋完損等級的評定房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一項目、統(tǒng)一評定方法，對現(xiàn)有整棟房屋進行綜合性的完好或損壞的等級評定。房屋完損等級評定方法房屋完損的等級，標(biāo)志著房屋質(zhì)量的好與差。它是根據(jù)房屋各個組成部分的完損程度來綜合評定。評定方法見國家相關(guān)評定方法。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法。此類房屋完損等級評定方法有以下幾種：房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損程度下降一個等級，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。其他結(jié)構(gòu)部分房屋完損等級評定方法其他結(jié)構(gòu)房屋是指竹、木、石結(jié)構(gòu)、窯洞、捆綁等類型的房屋（通俗稱簡易結(jié)構(gòu)）。此類結(jié)構(gòu)的房屋，在評定完損等級時按以下兩種方法來確定：房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分各項完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項的完損程度。房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分等絕大多數(shù)項目完損程度符合一個完損標(biāo)準(zhǔn)，有少量分項完損程度高出一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按絕大多數(shù)分項的完損程度來確定。房屋完損等級的評定房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類：定期評定房屋完損等級一般每個1-3年（或按各地規(guī)定）對所管的房屋進行一次全面的逐幢完損等級評定。這種評定因其面廣量大，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備（包括制定評定工作計劃、建立評定組織、組織評定人員進行培訓(xùn)等）。實施查勘。統(tǒng)計匯總等三個階段。不定期評定房屋完損等級一般有以下幾種情況：根據(jù)氣候特征，如雨季、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對危險房屋、嚴(yán)重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查，評定完損等級。房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后，重新進行評定完損等級。房屋完好率、危險率的計算計算房屋完損等級，一律以建筑面積（㎡）為計量單位，評定時則以幢作為評定單位。房屋完好率是公司的一個重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)之一。房屋完好率就是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比，其計算公式為：（完好房建筑面積＋基本完好房建筑面積）÷總的房屋建筑面積×100%房屋危房率就是指整幢危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比，其計算公式為：整幢危險房屋的建筑面積÷總的房屋建筑面積×100%維修安全制度在潮濕場地工作時，應(yīng)先切斷電源，不能停電時，必須有人監(jiān)護，并應(yīng)著絕緣手套和鞋等防護措施。停電維修時，應(yīng)懸掛標(biāo)志牌及斷閘的閉鎖裝置，并應(yīng)有人監(jiān)護。停水工作時，應(yīng)提前通知，并按時完成工作，保證按限定的時間供水。上梯工作時，應(yīng)停放穩(wěn)當(dāng)，高空作業(yè)時，應(yīng)系好安全帶。清掃配電箱，所用刷子必須絕緣。拆除線路時，應(yīng)處理好剩余部份。架設(shè)臨時線路時，應(yīng)安全可靠，使用完畢及時拆除。開、合開關(guān)時，隨時鎖好配電箱（柜），利用手柄操作時，不應(yīng)面對開關(guān)。在辦公區(qū)維修時，盡量避開上班時間，并負責(zé)清理干凈現(xiàn)場。維修人員應(yīng)熟悉維修設(shè)施設(shè)備的電路原理圖及功能圖。確保人身安全：維修時如需帶電作業(yè)（電壓高于23伏時），應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施。確保維修設(shè)施設(shè)備的安全：測量某焊點電壓時切記與相鄰焊點相碰。維修設(shè)施印刷線路板底面切記金屬物件相碰，最好用絕緣板托起，注意合理放置維修工具以免引起意外。必須正確判斷故障部位、故障元器件，切記亂換亂拆、胡亂調(diào)整。設(shè)備日常維修制度使用部門設(shè)備發(fā)生故障，須填寫《維修/服務(wù)單》經(jīng)部門主管簽字交工程部；工程主管或當(dāng)值人員接到維修通知，應(yīng)隨即在《維修/服務(wù)單》上登記接單時間，根據(jù)事故的輕重緩急及時安排有關(guān)人員處理，并在記錄本中登記派工時間；維修工作完畢，主修人應(yīng)在《維修/服務(wù)單》中填寫有關(guān)內(nèi)容，經(jīng)使用部門主管人員驗收簽字，并將通知單交回工程部；工程部在《客戶維修情況記錄表》中登記維修完工時間，并及時將維修內(nèi)容登記，審核維修記載的用料數(shù)量，計算出用料金額填入《維修/服務(wù)單》內(nèi)；緊急的設(shè)備維修由使用部門的主管用電話通知工程部，由當(dāng)值人員先派人員維修，同時使用部門補交《維修/服務(wù)單》，當(dāng)值人員補填各項記錄，其他程序均同；工程部在接單后兩日內(nèi)不能修復(fù)的，由當(dāng)值主管負責(zé)《維修/服務(wù)單》上注明原因，若影響營業(yè)，應(yīng)采取措施盡快修理。維修服務(wù)規(guī)范維修服務(wù)宗旨維修服務(wù)的宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，想客戶之所想，急客戶之所急，把客戶的困難當(dāng)作自己的困難，體現(xiàn)公司“幫助客戶，就是幫助我們自己”的服務(wù)理念。報修內(nèi)容填寫的注意事項：工程主管在接到客戶服務(wù)中心傳遞的《維修/服務(wù)單》，工程主管或工程主管指定的責(zé)任人應(yīng)立即接單確認及維修，并在“服務(wù)中心門及責(zé)任主管”欄內(nèi)簽收，同時在“接單時間”欄內(nèi)注明具體的接單時間。工程主管或指定責(zé)任人應(yīng)判斷是否使用維修材料，如不需要，則立即落實、安排當(dāng)班水電工上門維修。如需要，則應(yīng)立即到庫房，領(lǐng)取相應(yīng)材料后再進行維修處理。維修人員應(yīng)按預(yù)定處理時間內(nèi)到達現(xiàn)場進行確認，帶上必備的維修材料及工具、及時趕赴現(xiàn)場處理。并請客戶在《維修/服務(wù)單》上填寫維修人員到達現(xiàn)場時間（如處理公共部位，則由維修人員填寫到達現(xiàn)場時間）。維修人員未按時到達現(xiàn)場或未對客戶報修事項進行處理，則由相關(guān)報修處理部門負責(zé)人按本部門工作制度做出處理，并向工程部經(jīng)理匯報。從接到客戶報修要求開始，一般無特殊情況，應(yīng)在三十分鐘內(nèi)攜帶必備的維修工具到達客戶家。維修服務(wù)評審如果客戶報修內(nèi)容屬《維修價目表》內(nèi)的項目，則請客戶服務(wù)中心進行評審，并將評審意見填寫在《維修/服務(wù)單》內(nèi)“合同評審”意見欄。如果客戶報修內(nèi)容不屬《維修價目表》內(nèi)的項目或客戶的維修要求內(nèi)容不明確時，則由客戶服務(wù)中心組織工程部主管到現(xiàn)場對維修服務(wù)進行評審，以確定能否實施該項服務(wù)后，由客戶服務(wù)中心回復(fù)客戶是否可進行維修。并將評審意見填寫在《合同評審表》。評審的主要內(nèi)容包括：客戶的維修服務(wù)要求是否明確。工程部是否有能力提供該類服務(wù)經(jīng)過評審確認可以實施的維修服務(wù)，清客戶服務(wù)中心與客戶約定服務(wù)時間并填寫《維修/服務(wù)單》后，由工程主管安排相關(guān)責(zé)任人上門服務(wù)。評審記錄由客戶服務(wù)中心負責(zé)保存。工程主管應(yīng)根據(jù)客戶維修服務(wù)需求對《維修價目表》內(nèi)項目不斷補充和完善。維修服務(wù)要求機電人員在維修的全過程，一定要遵守公司管理制度和以下的要求，認真、細致地做好服務(wù)態(tài)度、禮儀禮貌等工作，維護公司良好形象。敲門、按門鈴到達客戶家門口，先輕按一下門鈴，如無反應(yīng)，應(yīng)間歇十秒鐘后再按第二次，不要連續(xù)按或按住不放。如客戶沒有門鈴，應(yīng)先輕敲門三下，如無反應(yīng)，應(yīng)間歇十秒鐘后再輕敲三下，不要過重或連續(xù)不斷敲門。若在此基礎(chǔ)上，無人開門，則在《維修/服務(wù)單》內(nèi)“備注”欄內(nèi)說明，返回客戶服務(wù)中心，請客戶服務(wù)中心與客戶重新約定時間。若在此基礎(chǔ)上，客戶開門，應(yīng)說“您好，我是同森物業(yè)工程部×××，前來處理您所報修的×××故障”。在得到客戶的認可下帶鞋套，把自己事先自備的布鞋套穿上進入。在客戶的帶領(lǐng)下，進入維修房間。當(dāng)班水電工應(yīng)注意在客戶房間內(nèi)注意不要隨意走動、不高聲言談、不吸煙、不喝客戶家的水、不借用客戶家的工具。維修過程中對有償維修服務(wù)，應(yīng)按照《維修價目表》所列收費標(biāo)準(zhǔn)事先予以告知客戶。工作要態(tài)度熱情，盡力解答和滿足客戶提出的問題和合理要求。遵守職業(yè)道德，愛護客戶財產(chǎn)，做到不刁難、不野蠻或不拖延維修，嚴(yán)格按照安全