關(guān)于城市軌道交通車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)的成本分析及探討

關(guān)于城市軌道交通車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)的成本分析及探討2德威工程管理咨詢有限公司浙江寧波315000摘要：軌道交通車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)是一個(gè)龐雜的工程，從前期業(yè)態(tài)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)到上蓋建筑方案深化落地，首層蓋板下內(nèi)容與軌道場段共建涉及設(shè)建設(shè)和物業(yè)資金的分析也是一項(xiàng)復(fù)雜的工作。本文的研究方法僅是車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)造價(jià)分?jǐn)偟钠渲幸环N，對于有無對比的的“無”，每個(gè)城市有不同標(biāo)準(zhǔn)。但盡管如此，場段基本的結(jié)構(gòu)相同。本文分析的成果在以后的上蓋開發(fā)中可以作為控制投資的參考。關(guān)鍵詞：上蓋車輛基地；庫區(qū)指標(biāo)；非庫區(qū)指標(biāo)；成本分析1.引言軌道交通車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)的工程特點(diǎn)是上蓋物業(yè)開發(fā)預(yù)留工程由軌道交通建設(shè)同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)。一般來說，同步實(shí)施的上蓋物業(yè)開發(fā)預(yù)留工程的建設(shè)資金需要在軌道交通建設(shè)資金和物業(yè)開發(fā)資金兩項(xiàng)中列支。在此背景下，對軌道交通上蓋車輛基地物業(yè)開發(fā)的成本進(jìn)行分析，從而準(zhǔn)確的對建設(shè)資金和開發(fā)資金的進(jìn)行分?jǐn)偸呛苡幸饬x的。2.實(shí)施車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)的工程特點(diǎn)與傳統(tǒng)土地開發(fā)模式不同，地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)并不是在“白地”上進(jìn)行，而是要通過復(fù)雜的技術(shù)處理，在車輛基地用地上部建設(shè)首層蓋板平臺，在首層蓋板平臺上進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)。其特點(diǎn)有：一是創(chuàng)新用地方式。車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)是在劃撥土地上“無中生有”地造出一塊地（首層蓋板平臺），實(shí)現(xiàn)了車輛基地土地的“一地兩用”，拓展了空間資源，集約利用土地資源。二是創(chuàng)新建設(shè)方式。城市軌道交通車輛基地要進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)，必須在地鐵車輛基地建設(shè)時(shí)同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)上蓋物業(yè)預(yù)留工程，為后續(xù)物業(yè)開發(fā)預(yù)留條件，否則在地鐵車輛基地建設(shè)完工后將不具備施工條件，不能進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)。三是增加建設(shè)運(yùn)營成本。由于上蓋開發(fā)需在車輛基地建設(shè)時(shí)進(jìn)行復(fù)雜的技術(shù)處理，除首層蓋板自身建設(shè)費(fèi)用外，還有可能增加車輛基地降噪減震等建設(shè)成本。在車輛基地投入使用后還會增加消防、照明、通風(fēng)等長期運(yùn)營維護(hù)成本。四是改變地鐵車輛基地工作環(huán)境。上蓋開發(fā)后車輛基地從地上變成了“地下”，地鐵員工的工作環(huán)境發(fā)生了較大改變，原來在地面直接見廠房，員工的日照采光、空氣等工作環(huán)境較好，但上蓋后的工作環(huán)境對員工造成一定損害。3.上蓋物業(yè)開發(fā)模式影響范圍對于軌道交通車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)模式下必然發(fā)生的為后期物業(yè)開發(fā)增加的上蓋物業(yè)預(yù)留工程費(fèi)用，主要包括車輛基地范圍以內(nèi)因上蓋增加的蓋體工程費(fèi)用，以及車輛基地范圍以外因上蓋開發(fā)而建造的小區(qū)接入道路、匝道橋、坡道、市政管網(wǎng)提升等工程費(fèi)用。以及相應(yīng)的其他費(fèi)用，包括用地費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、財(cái)務(wù)利息、審計(jì)費(fèi)、工程檢測費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、物價(jià)上漲、稅收等費(fèi)用，如何將由于車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)增加的造價(jià)進(jìn)行分?jǐn)?，是本文論述的重點(diǎn)。3.1工程費(fèi)用3.1.1車輛基地范圍以內(nèi)車輛基地范圍以內(nèi)的工程費(fèi)用主要包括四部分：建筑（裝修）工程、安裝工程、鋪軌工程、附屬工程。建筑（裝修）工程：主要包括首層蓋板平臺、二層蓋板平臺、洗車庫、運(yùn)用庫、綜合樓、門衛(wèi)、裝修等其他建筑工程。建筑工程是受上蓋物業(yè)開發(fā)影響最大的部分，也是本文論述的重點(diǎn)。安裝工程：主要包括安防工程、工藝設(shè)備、自動售檢票、接觸網(wǎng)工程、通號工程、門禁系統(tǒng)、照明、通風(fēng)空調(diào)、給排水工程等專業(yè)工程。上蓋物業(yè)開發(fā)對于安裝工程造價(jià)造成了一定的影響，作者對安裝工程進(jìn)行了定量分析，發(fā)現(xiàn)上蓋物業(yè)開發(fā)對于安裝工程造成的造價(jià)影響很小。鋪軌工程及附屬工程：主要包括鋪軌工程、停車場段內(nèi)道路、河道、橋梁等工程。這些工程在有無上蓋的前提下，均需要建設(shè)，上蓋物業(yè)開發(fā)對于鋪軌工程及附屬工程造成的造價(jià)影響較小。3.1.2車輛基地范圍以外因上蓋物業(yè)開發(fā)，對車輛基地范圍以外的工程造成的影響主要包括市政管網(wǎng)管徑、密度增大，接入車輛基地的道路等級提升、通往上蓋物業(yè)的橋梁及坡道道路工程、其他外圍配套項(xiàng)目等。對于上蓋全部由物業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目來說，這些車輛基地范圍以外的新增的工程費(fèi)用毫無疑問全部由物業(yè)承擔(dān)。在某些特殊的情況下，例如寧波市天童莊車輛段的上蓋開發(fā)，部分由物業(yè)開發(fā)，部分由軌道自用，在這種情況下，因上蓋物業(yè)開發(fā)造成的車輛基地范圍以外增加的工程費(fèi)用就要根據(jù)具體情況具體分析。本文不對這種情況進(jìn)行論述和分析。3.2其他費(fèi)用其他費(fèi)用，包括用地費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、財(cái)務(wù)利息、審計(jì)費(fèi)、工程檢測費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、物價(jià)上漲、稅收等費(fèi)用。這些費(fèi)用以工程費(fèi)為基數(shù)，根據(jù)對工程費(fèi)用的分?jǐn)倎泶_定其他費(fèi)用的金額。4.建筑（裝修）工程的造價(jià)分?jǐn)偡治鼍C上所述，物業(yè)分?jǐn)偟钠渌M(fèi)用可以根據(jù)工程費(fèi)用為基數(shù)來測算。車輛基地范圍以外的工程費(fèi)用均由物業(yè)開發(fā)單位承擔(dān)。車輛基地范圍以內(nèi)的安裝工程、鋪軌工程、附屬工程在上蓋物業(yè)開發(fā)模式下造價(jià)影響較小，本文不作另外的論述和分析。建筑（裝修）工程是受上蓋物業(yè)開發(fā)影響最大的部分，建筑（裝修）工程工程費(fèi)用的造價(jià)分?jǐn)偙疚恼撌龅闹攸c(diǎn)。4.1對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行對比分析由于軌道交通車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目在車輛基地建設(shè)時(shí)必須同步實(shí)施上蓋物業(yè)預(yù)留工程，因此地鐵車輛基地建筑工程由地鐵車輛基地建設(shè)和上蓋工程兩項(xiàng)構(gòu)成。根據(jù)目前國內(nèi)兄弟地鐵城市和寧波上蓋開發(fā)的實(shí)際情況，地鐵車輛基地上蓋工程又可分為兩種情況：情況一是只建設(shè)首層蓋板平臺，建成后將蓋板平臺作為“土地”出讓，在蓋板平臺上方進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，比如東錢湖車輛段；情況二是在首層蓋板平臺上方再局部建設(shè)上蓋物業(yè)預(yù)留車庫，該預(yù)留停車庫建成后即形成了二層上蓋平臺，比如天童莊車輛段。上蓋物業(yè)預(yù)留車庫費(fèi)用。主要有上蓋物業(yè)配套的停車庫結(jié)構(gòu)工程、二層蓋板、車庫頂板的建筑防水工程及裝修等工程。這部分的結(jié)構(gòu)的使用主體是物業(yè)開發(fā)，是為土地受讓人提前建設(shè)的上蓋物業(yè)預(yù)留工程，該建設(shè)費(fèi)用應(yīng)全額由物業(yè)開發(fā)承擔(dān)。首層蓋板平臺建設(shè)費(fèi)用。首層上蓋工程費(fèi)用包括車輛基地正負(fù)零標(biāo)高以下的支撐首層蓋板平臺的樁、承臺、地梁、土方等；車輛基地正負(fù)零以上的支撐首層蓋板平臺的柱、梁、板、屋面建筑防水等。對車輛基地首層蓋板進(jìn)行分區(qū)處理，運(yùn)用庫、牽引降壓混合變電所、洗車機(jī)棚等主要承擔(dān)部分列車乘務(wù)、停放、列車技術(shù)檢查、洗刷清掃和定期消毒的空間（即原建筑物）的作為庫區(qū)，庫區(qū)作為軌道交通專屬使用空間，此類建筑空間無論是否做上蓋，車輛基地都必須配備。蓋體位于建筑單體基底面積內(nèi)，功能包括作為物業(yè)開發(fā)的地基和建筑單體的屋頂?shù)冗@些建筑單體基底面積內(nèi)的蓋體（包括板、梁、柱和樁基）作為上蓋物業(yè)開發(fā)的地基外，還承擔(dān)了如建筑單體的屋頂、立柱等功能。另一部分，則在庫區(qū)建筑物單體基底面積以外，室外附屬上方。這部分的上蓋結(jié)構(gòu)僅僅作為物業(yè)開發(fā)的地基使用。蓋體位于建筑單體基底面積外，功能僅作為物業(yè)開發(fā)的地基使用另外還有綜合樓、門衛(wèi)、圍墻等在車輛基地中均為獨(dú)立單位工程，均在蓋板區(qū)以外，上蓋物業(yè)開發(fā)模式對于這些單體的造價(jià)并無影響。4.2分析因上蓋開發(fā)對車輛基地建筑工程的設(shè)計(jì)影響部分序號單位工程使用權(quán)物業(yè)上蓋對其造價(jià)影響（是/否）造價(jià)承擔(dān)方備注一建筑工程1上蓋（庫區(qū)）物業(yè)是軌道/物業(yè)2上蓋（非庫區(qū)）物業(yè)是物業(yè)3運(yùn)用庫軌道是軌道/物業(yè)4檢修庫軌道是軌道/物業(yè)5物資總庫軌道是軌道/物業(yè)6不落輪庫軌道是軌道/物業(yè)7試車線軌道是軌道/物業(yè)8沖洗場軌道是軌道/物業(yè)9洗車庫軌道是軌道/物業(yè)10混合變電所軌道是軌道/物業(yè)11動調(diào)試驗(yàn)間軌道是軌道/物業(yè)12公安機(jī)房軌道是軌道/物業(yè)13調(diào)機(jī)工程車庫軌道是軌道/物業(yè)14雜品庫軌道否軌道/物業(yè)15大門及門衛(wèi)軌道否軌道16大件物品存放區(qū)軌道否軌道17綜合樓軌道否軌道4.3根據(jù)已有造價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行造價(jià)對比選取寧波軌道交通帶上蓋車輛段或停車場建筑（裝修）工程進(jìn)行研究，對建筑（裝修）工程數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整材料價(jià)格和造價(jià)結(jié)構(gòu)等措施后，得出有蓋車輛基地及無蓋車輛基地的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)后（詳見下表），通過對軌道交通車輛段或停車場段建筑（裝修）工程造價(jià)按“有無對比原則”進(jìn)行測算、對比和分析，得出因上蓋設(shè)計(jì)變更或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)提高增加或減少的指標(biāo)。具體預(yù)算處理過程較繁雜不在本文論述。無蓋車輛基地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號無蓋車輛基地?zé)o蓋車輛基地建筑工程造價(jià)金額（元）庫區(qū)面積指標(biāo)（元/㎡）1無蓋車輛基地A3324873466965847732無蓋車輛基地B2378439584420253813無蓋車輛基地C1161481851953959444無蓋車輛基地D98727148215554580有蓋車輛基地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號有蓋車輛基地有蓋車輛基地庫區(qū)工程造價(jià)金額（元）庫區(qū)面積指標(biāo)（元/㎡）1有蓋車輛基地A4400619544895189902有蓋車輛基地B4324219894797990133有蓋車輛基地C1692784021865590745.軌道交通車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)造價(jià)分?jǐn)偨ㄗh由于車輛基地基本是一場段一方案，且下部基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)受地質(zhì)情況、承載力要求等因素影響較大，所以指標(biāo)肯定會略有高低。特別是非庫區(qū)指標(biāo)，由于地面軌道密集導(dǎo)致結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)布置困難，柱網(wǎng)布置方案不同，造成非庫區(qū)指標(biāo)相差較大。建議分?jǐn)傇瓌t如下：5.1軌道交通車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)造價(jià)分?jǐn)偡秶?）車輛基地范圍以內(nèi)物業(yè)開發(fā)主要分?jǐn)偨ㄖこ獭＼囕v基地范圍以內(nèi)的安裝工程、鋪軌工程、附屬工程在上蓋物業(yè)開發(fā)模式下造價(jià)影響較小，應(yīng)由軌道建設(shè)資金承擔(dān)。相應(yīng)的其他費(fèi)用可以根據(jù)工程費(fèi)用為基數(shù)來計(jì)算。（2）車輛基地范圍以外車輛基地范圍以外的為上蓋物業(yè)開發(fā)服務(wù)的工程費(fèi)用應(yīng)均由物業(yè)開發(fā)單位承擔(dān)。5.2有蓋車輛基地建筑工程分?jǐn)傇瓌t由于車輛基地基本是一場段一方案，且下部基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)受地質(zhì)情況、承載力要求等因素影響較大，所以指標(biāo)肯定會略有高低。特別是非庫區(qū)指標(biāo)，由于地面軌道密集導(dǎo)致結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)布置困難，柱網(wǎng)布置方案不同，造成非庫區(qū)指標(biāo)相差較大。建議分?jǐn)傇瓌t如下：固定軌道交通車輛段（場）的建筑工程建設(shè)指標(biāo)來把控車輛段（場）的建筑工程的建設(shè)成本，除車輛段（場）建筑工程的基本建設(shè)成本以外的部分，均由物業(yè)開發(fā)承擔(dān)。根據(jù)上述分析，如筆者所在城市的軌道交通無蓋車輛基地的建筑工程的建設(shè)指標(biāo)為：序號無蓋車輛基地?zé)o蓋停車場建筑工程造價(jià)金額（元）庫區(qū)面積指標(biāo)（元/㎡）1無蓋車輛基地A3324873466965847732無蓋車輛基地B2378439584420253813無蓋車輛基地C1161481851953959444無蓋車輛基地D987271482155545805小計(jì)7852066371549545067也就是說筆者所在城市的軌道交通建筑工程的建設(shè)指標(biāo)5067元/㎡（庫區(qū)基底面積），根據(jù)本文所作的上述分析，軌道交通建設(shè)應(yīng)承擔(dān)建筑工程造價(jià)為5067*庫區(qū)基底面積，其余均由物業(yè)開發(fā)承擔(dān)。根據(jù)上文分析，如筆者所在城市的軌道交通有蓋車輛基地的庫區(qū)部分和非庫區(qū)部分建筑工程的建設(shè)指標(biāo)為：序號有蓋車輛基地庫區(qū)建筑工程造價(jià)金額（元）庫區(qū)面積指標(biāo)（元/㎡）1有蓋車輛基地A4400619544895189902有蓋車輛基地B4324219894797990133有蓋車輛基地C1692784021865590744小計(jì)10417623451155859013序號有蓋車輛基地非庫區(qū)建筑工程造價(jià)金額（元）非庫區(qū)面積指標(biāo)（元/㎡）1有蓋車輛基地A77882794210447674552有蓋車輛基地B67494452211879756823有蓋車輛基地C1123732912284949184小計(jì)15661457552461226363根據(jù)上述分析，有蓋車輛基地除了建設(shè)資金需要承擔(dān)的5067元/㎡*庫區(qū)基底面積之外，物業(yè)開發(fā)需要承擔(dān)的造價(jià)指標(biāo)應(yīng)為：庫區(qū)部分：（9013-5067）=3946元/㎡。非庫區(qū)部分：6363元/㎡。上述面積均指占地面積。5.3已建、在建地鐵車輛基地物業(yè)分?jǐn)傎M(fèi)用測算根據(jù)上述工程劃分原則，筆者對近期已建、在建的三個(gè)車輛基地上蓋物業(yè)分?jǐn)傇靸r(jià)進(jìn)行測算，并與筆者同省臨近H城的有蓋車輛基地D、E、F、G上蓋分?jǐn)偝杀具M(jìn)行對比測算如下：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目D項(xiàng)目E項(xiàng)目F項(xiàng)目G天童莊石路頭東錢湖建設(shè)時(shí)間2018年2018年2017年2012年2012年2012年2019年蓋上總用地面積（平米）21264713568034083030220016677641504153427首層上蓋分?jǐn)傎M(fèi)用（萬元）10118976215139387116679867031841097368首層上蓋分?jǐn)倖蝺r(jià)（元/平米）4758561740893861519944366346注：此表中上蓋分?jǐn)倖蝺r(jià)指標(biāo)中的平米指的是整個(gè)上蓋面積。由于H城地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)分?jǐn)傊笜?biāo)是按整個(gè)上蓋面積統(tǒng)計(jì)的，筆者根據(jù)本課題建議分?jǐn)傇瓌t計(jì)算數(shù)據(jù)后按H城的分?jǐn)傊笜?biāo)同口徑比較。其中2012年建設(shè)的項(xiàng)目G由于物價(jià)影響太大，我們將其除去。剩下的項(xiàng)目D、項(xiàng)目E、項(xiàng)目F三個(gè)車輛基地分?jǐn)倖蝺r(jià)平均指標(biāo)為4821元/㎡（整個(gè)上蓋面積），而按照本課題建議分?jǐn)傓k法測算出來的寧波地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)需要承擔(dān)的平均造價(jià)指標(biāo)為5327元/㎡（整個(gè)上蓋面積）。由于車輛基地基本是一場站一方案，且其下部基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)受地質(zhì)情況、承載力要求等因素影響較大，所以指標(biāo)肯定會略有高低，且H城車輛基地物業(yè)開發(fā)時(shí)間為2017-2018年，而本課題中車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)的造價(jià)均已調(diào)整為2021年1月信息價(jià)。如果考慮物價(jià)上漲因素，寧波車輛基地物業(yè)開發(fā)分?jǐn)偟闹笜?biāo)是與H城接近的。這個(gè)結(jié)果也和目前其他城市的調(diào)研結(jié)果比較接近。5.4考慮物價(jià)波動對本文各數(shù)據(jù)的影響由于價(jià)格波動對指標(biāo)造成的影響，需要調(diào)整軌道交通無蓋車輛基地建筑工程的指標(biāo)。根據(jù)對寧波市軌道交通車輛基地的建筑工程的人工、鋼筋、混凝土、預(yù)制樁、型鋼、機(jī)械、稅費(fèi)等進(jìn)行的含量分析，確定各可調(diào)因子的變值權(quán)重（即可調(diào)部分的權(quán)重），按造價(jià)指數(shù)法對