老年公寓案例分析及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓可行性報(bào)告共六十三頁(yè)金色港灣(gǎngwān)老年公寓項(xiàng)目規(guī)劃圖共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓效果圖共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積500畝，其中配套公建近2萬(wàn)平方米。建筑類型：現(xiàn)代獨(dú)棟、水畔聯(lián)體別墅(biéshù)、中式四合院以及四層電梯公寓等。項(xiàng)目亮點(diǎn)：七個(gè)風(fēng)格各異的區(qū)域——人工湖、景觀綠地、養(yǎng)種植基地、文化娛樂(lè)中心、健身康復(fù)中心、室內(nèi)活動(dòng)中心、后勤基地（醫(yī)療保健餐廳等）。公寓綜合樓有300個(gè)房間（雙人間100間，單人間200間）。全公寓為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，紅外無(wú)線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于公寓各項(xiàng)安全保障與服務(wù)設(shè)施。

本公寓項(xiàng)目共分為三期共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓項(xiàng)目一期歐式風(fēng)格，塑造田園(tiányuán)式公寓。共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓項(xiàng)目一期建筑類型：聯(lián)體會(huì)所別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種。戶型面積：?jiǎn)卧娣e從70至230平米不等。配套設(shè)施：醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等基礎(chǔ)(jīchǔ)配套，設(shè)有乒乓球俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、棋牌俱樂(lè)部、釣魚俱樂(lè)部。

共六十三頁(yè)金色港灣(gǎngwān)二期聯(lián)排獨(dú)棟四合院歐式風(fēng)格，創(chuàng)造和諧(héxié)的生態(tài)社區(qū)。共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓二期建筑(jiànzhù)類型：公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)棟別墅、四合院，公寓首層設(shè)私家花園。規(guī)劃特點(diǎn)：“千畝森林，千坪庭院，獨(dú)棟別墅”的獨(dú)棟別墅和四合院，有萬(wàn)株50年原生森林、75萬(wàn)平米競(jìng)技綠地。獨(dú)棟別墅設(shè)400—2400平米不等的超大私家花園，滿足領(lǐng)袖階層對(duì)私屬生活的珍視、對(duì)私密空間的原創(chuàng)動(dòng)力。

共六十三頁(yè)北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓項(xiàng)目三期歐式風(fēng)格，延續(xù)前兩期愜意(qièyì)、高尚的生活品質(zhì)。共六十三頁(yè)金色港灣(gǎngwān)三期建筑(jiànzhù)類型：94棟板式公寓、24棟點(diǎn)式公寓，均為6層規(guī)劃特點(diǎn)：南北通透，6層北側(cè)相應(yīng)退臺(tái)，并提供超大露臺(tái)；每單元一梯兩戶；板式公寓包含一居~三居室；點(diǎn)式公寓均為四居室，沿社區(qū)湖布置樓座。共六十三頁(yè)北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓暢銷戶型公寓(gōngyù)戶型四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)共六十三頁(yè)北京金色港灣老年公寓暢銷(chàngxiāo)戶型排樓戶型(hùxínɡ)共六十三頁(yè)北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓暢銷戶型獨(dú)棟別墅(biéshù)戶型共六十三頁(yè)北京金色港灣老年公寓暢銷(chàngxiāo)戶型四合院戶型(hùxínɡ)共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)金色港灣老年公寓項(xiàng)目整體定位為“退休(tuìxiū)后的釋意居所”，配套及裝修強(qiáng)調(diào)對(duì)老年人生活的便捷性。（具體裝修標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)下頁(yè)）共六十三頁(yè)序號(hào)部位初裝修標(biāo)準(zhǔn)備注1樓、地面臥室、起居室、內(nèi)走道、陽(yáng)臺(tái)現(xiàn)澆砼樓地面基層及墊層找平預(yù)留面層位置廚房、衛(wèi)生間做完防水層和保護(hù)層地面磚用戶自理2墻面臥室、起居室、走道等做至基底，刮水泥膩?zhàn)用鎸尤槟z漆用戶自理衛(wèi)生間做完防水,水泥沙漿搓麻面層瓷磚用戶自理廚房做完防潮，水泥沙漿搓麻面層瓷磚用戶自理3頂棚做至基底，刮水泥膩?zhàn)用嫫嵊脩糇岳?戶門防火、防盜、隔音高級(jí)戶門安裝到位5內(nèi)門預(yù)留門洞內(nèi)門框及門扇用戶自理6外窗及有關(guān)部件外窗（起居室落地門窗）鋁合金雙層玻璃保溫平開門窗帶紗窗（不帶沙門）

窗臺(tái)板水泥窗臺(tái)抹平

7衛(wèi)生間管道接至預(yù)留位置（并安裝截止閥門）所有衛(wèi)生潔具用戶自理8廚房燃?xì)夤馨惭b至接灶具支管的轉(zhuǎn)心閥門（含閥門），上水管按設(shè)計(jì)位置預(yù)留甩口，完成全部下水管道9陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)欄板內(nèi)面和樓面做法與房間內(nèi)部規(guī)定相同10空調(diào)機(jī)位預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位置和空調(diào)孔11暖氣片集中供暖，暖氣片安裝到戶12照明燈、燈具及控制開關(guān)安裝普通燈具，開關(guān)按設(shè)計(jì)安裝到位裝飾燈具用戶自理13插座按設(shè)計(jì)全部安裝到位，包括面板衛(wèi)生間、廚房的插座安裝預(yù)留面層位置14電視、電話插座按設(shè)計(jì)全部安裝到位

15電腦網(wǎng)絡(luò)預(yù)留端口

16戶內(nèi)躍層樓梯樓梯到踏步基層面層及扶手用戶自理17安防及報(bào)警系統(tǒng)每戶內(nèi)主臥及主衛(wèi)設(shè)緊急求救按鈕各一個(gè)，移動(dòng)按鈕一個(gè)，主機(jī)一臺(tái)玻璃破碎、紅外報(bào)警等探頭自理共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓裝修創(chuàng)新（1）1、采用液壓蝶式無(wú)機(jī)房電梯:這樣不但節(jié)省了建設(shè)專門的電梯機(jī)房的投資、減低噪音，還降低了電梯的運(yùn)行(yùnxíng)成本和后期維護(hù)費(fèi)用。

2、公寓內(nèi)自建污水處理站:實(shí)現(xiàn)全部生活污水的凈化處理后回收利用。一方面可防止降水不充分而導(dǎo)致綠地灌溉水源的缺乏，另一方面使退休生活公寓的生態(tài)環(huán)境更為環(huán)保，運(yùn)做高效。3、采用綠植凈化環(huán)保型雨水收集再利用技術(shù);整個(gè)公寓設(shè)計(jì)了運(yùn)行成本低廉，回收效率高的雨水回收系統(tǒng)，將雨水通過(guò)采集，綠植、過(guò)濾、凈化，儲(chǔ)存于人工湖面，用來(lái)進(jìn)行公寓內(nèi)部綠化灌溉。

共六十三頁(yè)北京金色港灣老年公寓裝修(zhuāngxiū)創(chuàng)新（2）4、對(duì)公寓內(nèi)部大面積的湖水、溪流等水系的處理：采用生態(tài)水質(zhì)凈化系統(tǒng)。經(jīng)過(guò)生物技術(shù)處理后的湖水，可以減少(jiǎnshǎo)和預(yù)防出現(xiàn)一般水系中富營(yíng)養(yǎng)化的問(wèn)題，同時(shí)也可使公寓的水系處于良好的生態(tài)群落的循環(huán)之下，保存了公寓良好的自然面貌。5、水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng):為二期的公建和居住單元確定選用水源熱泵集中供暖、制冷提供了完備的第一手的技術(shù)和運(yùn)行資料。6、電磁門鎖、門禁一卡通系統(tǒng):將為居民的出行及公寓的物業(yè)管理提供了極大的便利。7、緊急呼叫系統(tǒng)連系:布置于主臥室和起居式的固定呼叫按鈕和可移動(dòng)呼叫按鈕保持著每單元與公寓內(nèi)部呼救援助中心的熱線聯(lián)系。8、自備深井供水系統(tǒng)；自建的壓縮天然氣站等。共六十三頁(yè)北京金色港灣老年公寓相關(guān)(xiāngguān)配套設(shè)施商業(yè)街高爾夫球場(chǎng)俱樂(lè)部共六十三頁(yè)北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：北京金色港灣老年公寓項(xiàng)目，以創(chuàng)新的規(guī)劃理念、豐富的產(chǎn)品線，完備的配套設(shè)施(shèshī)以及新技術(shù)的應(yīng)用，取得較好的市場(chǎng)口碑。市場(chǎng)運(yùn)作方面：借鑒國(guó)外老年住宅的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合，其運(yùn)作思路：老年家庭買房的方式按揭或付清房款，一經(jīng)交付即可入??；開發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購(gòu)部分產(chǎn)權(quán)，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費(fèi)。如果業(yè)主較早過(guò)世，而開發(fā)商還沒(méi)完全回購(gòu)產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主身體健康長(zhǎng)壽，而開發(fā)商已經(jīng)全部購(gòu)回了產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商承諾無(wú)限期免費(fèi)居住下去。共六十三頁(yè)北京金色港灣老年公寓客群年齡(niánlíng)及職業(yè)專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京金色港灣老年公寓的主要業(yè)主(yèzhǔ)是年齡在56歲以上的老年人，占現(xiàn)居住人口比例的80%，是適合生活、適合居住的老年住宅，是優(yōu)于養(yǎng)老院的養(yǎng)老產(chǎn)品。教育程度較高的職業(yè)明顯成為購(gòu)房的主體，專業(yè)技術(shù)人員、科教文化從業(yè)者、黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、大中型企業(yè)管理者占總居住人口的58.34%，這充分說(shuō)明這四類客群是中國(guó)老年住宅消費(fèi)的中堅(jiān)力量。工人、服務(wù)人員和普通工作的購(gòu)房者占目前項(xiàng)目居住人口的三分之一，為35.42%，普通工作者對(duì)老年住宅的消費(fèi)能力將逐步提高。共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓針對(duì)老人特點(diǎn)(tèdiǎn)設(shè)計(jì)歐式風(fēng)格共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓別墅

有250到300平方米、400到500平方米別墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以滿足(mǎnzú)老年人的不同需求。共六十三頁(yè)北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓、別墅特點(diǎn)宿舍式公寓，將老年人集中安排在公寓的樓房中居住和生活。配有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護(hù)等各種物業(yè)(wùyè)服務(wù)。居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。護(hù)理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動(dòng)不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理。共六十三頁(yè)金色港灣(gǎngwān)公寓暢銷戶型一居室(jūshì)共六十三頁(yè)北京金色港灣老年公寓外部裝修(zhuāngxiū)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土全現(xiàn)澆剪力墻，部分磚混結(jié)構(gòu)外墻：涂料電梯：西子奧的斯電梯，24小時(shí)運(yùn)行門窗：戶門：日上防盜門；供電：40A智能磁卡表供水：插卡式智能計(jì)量(jìliàng)系統(tǒng)供氣：天然氣入戶，插卡式智能表采暖：地板集中供暖通訊：寬帶網(wǎng)接口入戶共六十三頁(yè)北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓室內(nèi)裝修A、客廳、門廳、餐廳：地磚：600×600mm羅馬牌(或同等檔次)；餐廳頂面：局部(júbù)吊頂；客廳頂面：燈池造型頂；墻頂面：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；剔腳板：復(fù)合踢腳板克諾森華(或同等檔次)；

共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓裝修B、主次臥室：地面：復(fù)合地板克諾森華地板(或同等檔次)；墻頂面：涂料立邦美得麗；(或同等檔次)；窗戶：包套(清、混工藝)大理石臺(tái)面；剔腳板(jiǎobǎn)：復(fù)合踢腳板(jiǎobǎn)克諾森華(或同等檔次)；門及門套：清、混工藝，實(shí)木復(fù)合門；共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓裝修C、廚房：地磚：300×300mm羅馬牌(或同等檔次(dànɡcì))；墻磚：250×300mm羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；門及門套：清、混工藝，實(shí)木復(fù)合門；吸油煙機(jī)：中式歐帝牌(或同等檔次)；灶臺(tái)：歐帝牌(或同等檔次)；洗菜盆：歐帝牌(或同等檔次)；整體櫥柜：理家(或同等檔次)；共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓D、南北陽(yáng)臺(tái)：地磚：300×300mm羅馬牌(或同等檔次)；墻面(qiánɡm(xù)iàn)：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓衛(wèi)生間E、主客衛(wèi)生間：墻磚：250×300（主、客衛(wèi)）羅馬(luómǎ)牌(或同等檔次)；地磚：300×300（主、客衛(wèi)）羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；浴霸：2個(gè)（主、客衛(wèi)各1個(gè)）；浴缸：限主衛(wèi)金牌(或同等檔次)；座便：2個(gè)（主、客衛(wèi)各1個(gè)）金牌(或同等檔次)；淋浴房：限客衛(wèi)；鏡前燈：主客衛(wèi)各1個(gè)；梳妝鏡：主客衛(wèi)各1個(gè)；玻璃托盤兩層：限主衛(wèi)；浴巾架：限客衛(wèi)；手紙盒：主、客衛(wèi)各1個(gè)；各種開關(guān)面板、網(wǎng)話插座：TCL牌(或同等檔次)；其他小五件（例如：合頁(yè)、門鎖）：負(fù)責(zé)安裝到位。共六十三頁(yè)北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)別墅：毛坯公寓：精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)如下：涂料：室內(nèi)裝修全部采用的是純天然無(wú)任何異味及有毒物質(zhì)的環(huán)保涂料。廚具、潔具：櫥柜全部選用中高檔品牌、環(huán)保型材料，廚房和衛(wèi)生間墻面(qiánɡm(xù)iàn)為高檔瓷磚，地面為高檔防滑地磚；地板：德國(guó)原產(chǎn)的復(fù)合木環(huán)保型地板。房門：入戶門為“四防”鋼質(zhì)裝飾門，居室內(nèi)其它房門均采用木質(zhì)裝飾門。窗戶：彩色塑鋼窗、中空玻璃。共六十三頁(yè)公寓相關(guān)配套(pèitào)設(shè)施道路(dàolù)樓道出入口樓道走廊電梯老年活動(dòng)中心花園商業(yè)街醫(yī)院共六十三頁(yè)北京金色港灣老年公寓相關(guān)配套(pèitào)設(shè)施處處無(wú)微不至的設(shè)計(jì)，迎合了老人理想生活(shēnghuó)的需求，塑造了項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。說(shuō)明：中小學(xué)：北師大亞太學(xué)院幼兒園：雙語(yǔ)幼兒園綜合商場(chǎng)：北京金色港灣老年公寓購(gòu)物中心銀行：建行、農(nóng)行醫(yī)院：北京金色港灣老年公寓醫(yī)療中心其他：北京金色港灣老年公寓國(guó)際假日酒店、溫泉健身中心、文化藝術(shù)中心、家政服務(wù)中心、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄

共六十三頁(yè)北京金色港灣老年公寓項(xiàng)目(xiàngmù)點(diǎn)評(píng)利用自身完善的服務(wù)設(shè)施為老年人創(chuàng)造條件、提供(tígōng)機(jī)會(huì)。在老年設(shè)施的經(jīng)營(yíng)方式上采取與社會(huì)緊密聯(lián)系的全方位開放型公寓管理模式，使老年人與社會(huì)有更加廣泛的接觸、溝通和交流。定期組織和舉辦諸如交流座談、講座會(huì)議、展覽展示、競(jìng)技比賽、征文征畫、文藝表演、觀光旅游、出國(guó)考察訪問(wèn)等各種形式的活動(dòng)，與國(guó)際社會(huì)接軌。解決入住老人生老病死的后顧之憂，定時(shí)到定點(diǎn)醫(yī)院體檢、臨終關(guān)懷、安排墓地，實(shí)行一條龍服務(wù)。建立綠色無(wú)污染食品基地，實(shí)現(xiàn)糧油米面菜蛋禽自給自足。共六十三頁(yè)通過(guò)以上等相關(guān)老年公寓案例(ànlì)的分析，我們發(fā)現(xiàn)老年公寓具有以下普遍特點(diǎn)。北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓特點(diǎn)共六十三頁(yè)北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓特點(diǎn)私密性：老年人需要一個(gè)屬于自己，不被干擾的空間。社會(huì)交往：應(yīng)為老年人提供一個(gè)進(jìn)行社會(huì)交往的公共空間?？蛇x擇性：應(yīng)為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。標(biāo)志系統(tǒng)：它為記憶力減退的老年人提供活動(dòng)上的方便。安全感和安全性：為活動(dòng)能力減退的老年人提供活動(dòng)的安全性，使他們有安全感?？蛇_(dá)性和易操作：供老年人活動(dòng)的空間應(yīng)有很好的可達(dá)性（即無(wú)障礙）。常用設(shè)施（如門、窗、家電）應(yīng)易于操作。適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個(gè)有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進(jìn)老年人的經(jīng)常活動(dòng)。適度的聲光環(huán)境：它將大大方便視力和聽(tīng)力已經(jīng)減退的老年人的活動(dòng)。環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計(jì)應(yīng)有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活(shēnghuó)的延續(xù)，使老年人不感到陌生。尺度適宜的細(xì)部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。

共六十三頁(yè)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)(shèjì)要求住宅區(qū)和活動(dòng)區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來(lái)自主干道的噪音(zàoyīn)少；設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動(dòng)，又方便生活；基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；設(shè)置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。共六十三頁(yè)老年(lǎonián)公共交往空間在老年住宅的設(shè)計(jì)中，應(yīng)盡可能多地為老年人考慮相互之間的交流空間，減少孤獨(dú)感和寂寞感。一般在設(shè)計(jì)中可考慮結(jié)合門廳、過(guò)廳、電梯廳等設(shè)置各種(ɡèzhǒnɡ)公共交往空間，如“談話角”、“休憩角”等，適當(dāng)安排桌椅，為老人們提供休息和增加互相交流的公共交往空間。在設(shè)計(jì)專住型時(shí)，可考慮將公共交往空間擴(kuò)展到合設(shè)或鄰近的其他設(shè)施之中，在混住型住宅中則考慮將共用部分作為公共交往空間，同時(shí)在小區(qū)的整體規(guī)劃中，還應(yīng)考慮有機(jī)地布置公園、廣場(chǎng)、散步道等室外公共空間。共六十三頁(yè)老年公寓建筑(jiànzhù)單體設(shè)計(jì)要求單體設(shè)計(jì)以別墅、多層為主，可以考慮少量小高層產(chǎn)品，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮，樓高不宜超過(guò)5層，而且多層一般應(yīng)設(shè)置電梯，方便老人的上下(shàngxià)。（小高層主要對(duì)身體狀態(tài)相對(duì)好的老人考慮）另一方面，在單體設(shè)計(jì)上，應(yīng)該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽(yáng)光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關(guān)系的形成提供必要條件。共六十三頁(yè)健康型老人(lǎorén)住宅療養(yǎng)型老人(lǎorén)住宅康復(fù)型老年住宅監(jiān)護(hù)型老人住宅護(hù)理型老人住宅集合式老人住宅通過(guò)類型的區(qū)別(qūbié)，豐富老年產(chǎn)品線，增加老年客戶的選擇性。共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓外立面潔凈清爽的外立面，較好的映襯了周圍的景致，且營(yíng)造出安逸、私密的生活(shēnghuó)狀態(tài)。共六十三頁(yè)老年公寓室內(nèi)設(shè)計(jì)要求(yāoqiú)（1）電話(diànhuà)通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電梯、分戶空調(diào)以及應(yīng)急求救報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施要齊全，并安裝水、電、煤分戶計(jì)量的表具。同時(shí)在設(shè)計(jì)中，從構(gòu)造的角度出發(fā)還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：住宅入口處面積要適當(dāng)增大，門的寬度要適當(dāng)增加，地面力求平坦，便于輪椅通過(guò)，并在老人經(jīng)過(guò)處預(yù)留安裝扶手的埋件；廚房及衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用；老人容易失禁，衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并設(shè)長(zhǎng)明燈；開關(guān)、門鈴和門窗把手應(yīng)適當(dāng)降低安裝位置。地面和浴池底都應(yīng)防滑,浴池、廁所、樓梯及走廊兩側(cè)應(yīng)設(shè)扶手,改變方向共六十三頁(yè)老年公寓室內(nèi)設(shè)計(jì)要求(yāoqiú)（2）和高度的地方應(yīng)用明顯色彩；提高房間照明度，并抑制眩光，據(jù)日本分析，照明度需提高2倍；老人體溫低于常人，采暖地區(qū)應(yīng)考慮提高供暖溫度；廁所宜用推拉門，不用平開門；廚房?jī)?nèi)洗滌及灶臺(tái)(zàotái)和衛(wèi)生間洗面臺(tái)下應(yīng)凹進(jìn)，以便老人可坐下將腿伸入操作；老人聽(tīng)力降低，應(yīng)提高報(bào)警響，各種設(shè)施上的文字說(shuō)明應(yīng)加大，以利老人識(shí)別。共六十三頁(yè)獨(dú)立的生活空間，增加(zēngjiā)了生活的便利性與獨(dú)立性。老年公寓戶型(hùxínɡ)共六十三頁(yè)感光度較高的臥室與設(shè)施齊備的洗手間，是提升老人(lǎorén)舒適度的唯一。北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓內(nèi)飾共六十三頁(yè)北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓環(huán)境景觀設(shè)計(jì)老年人居住環(huán)境的設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)“養(yǎng)老社會(huì)化、居住親情化”，真正使老年人“老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所樂(lè)”。因而在環(huán)境景觀設(shè)計(jì)上，首先要為老年人的人身安全著想，應(yīng)避免大坡度和路面溜滑的設(shè)計(jì)。由于老年人愛(ài)好釣魚的特點(diǎn)，可設(shè)計(jì)一個(gè)以大魚塘(yútánɡ)為中心景觀的園林格局，輔以晨練、晨跑的場(chǎng)所，有益于老年人健康長(zhǎng)壽，同時(shí)還可以增加產(chǎn)品賣點(diǎn)。共六十三頁(yè)綠色的園林景觀環(huán)境設(shè)計(jì)(shèjì)風(fēng)格，提高老人生活舒適度；一般老年公寓的綠化面積(miànjī)要求較高約為45%以上。北京金色港灣老年公寓環(huán)境共六十三頁(yè)電梯(diàntī)道路(dàolù)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)通過(guò)配套設(shè)施的建設(shè)，擴(kuò)大老人生活空間。北京金色港灣老年公寓相關(guān)配套設(shè)施共六十三頁(yè)老人更多的參與(cānyù)社會(huì)活動(dòng)一方面豐富(fēngfù)了業(yè)余生活；另一方面增加了歸屬感。北京金色港灣老年公寓社區(qū)娛樂(lè)共六十三頁(yè)北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓樓宇智能設(shè)計(jì)在樓宇智能設(shè)計(jì)上，為了滿足老年人的特殊生活習(xí)慣，考慮在樓宇對(duì)講系統(tǒng)上設(shè)置戶與戶之間的對(duì)講功能，以便于老年人的相互溝通；同時(shí)，還應(yīng)設(shè)置每戶與中心控制室之間的呼叫和對(duì)講功能，以處理突發(fā)事件的發(fā)生。再者，漏電自動(dòng)預(yù)警報(bào)警裝置、煤氣泄露報(bào)警裝置等先進(jìn)智能化系統(tǒng)的配備，可以更大地提高(tígāo)老年人的生活安全系數(shù)，同時(shí)又能夠增加產(chǎn)品附加值，從而提高(tígāo)樓盤檔次。應(yīng)急按鈕智能防盜門共六十三頁(yè)以上，我們通過(guò)案例的借鑒，對(duì)本‘案各類產(chǎn)品體系提出了以下建議：別墅：走高端路線，體現(xiàn)現(xiàn)代中式風(fēng)格。公寓(gōngyù)：“大而奢”的平層公館產(chǎn)品，“小而精”的小高層空中花園別墅產(chǎn)品。老年公寓：體現(xiàn)社會(huì)責(zé)任感和公益性，倡導(dǎo)生態(tài)和諧老年社區(qū)生活。下面(xiàmian)，將對(duì)以上這些產(chǎn)品體系提出開發(fā)思路，并對(duì)老年公寓這一特殊產(chǎn)品提出贏利模式建議。共六十三頁(yè)老年公寓贏利(yínglì)模式Oldageapartmentprofitpattern共六十三頁(yè)北京金色港灣老年公寓收益來(lái)源一次性收入來(lái)源獨(dú)立住宅的銷售收益長(zhǎng)期性收入來(lái)源租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益老年(lǎonián)住宅贏利模式分析共六十三頁(yè)國(guó)內(nèi)老年(lǎonián)住宅主要贏利模式分析目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售(chūshòu)”、“出租”和“出售(chūshòu)與出租相結(jié)合”；對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。國(guó)內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營(yíng)模式按贏利方式分按經(jīng)營(yíng)管理方式分以一次性銷售收益為主長(zhǎng)期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離共六十三頁(yè)老年住宅贏利模式的運(yùn)用策略(cèlüè)分析老年住宅銷售的定價(jià)策略除產(chǎn)品本身外、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù)才是老年住宅項(xiàng)目(xiàngmù)最大的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)贏利策略物業(yè)服務(wù)費(fèi)由于老年公寓的種種服務(wù)形式有別于其它普通公寓，因此，老年公寓的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取相對(duì)高價(jià)位的形式。各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi)包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)娛樂(lè)服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等等。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過(guò)戶或者再次租賃的問(wèn)題。共六十三頁(yè)國(guó)內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利(yínglì)模式分析（1）國(guó)內(nèi)目前對(duì)于老年住宅的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對(duì)于市場(chǎng)化的管理老年住宅的模式，還處在起步探索階段(jiēduàn)。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測(cè)收入結(jié)構(gòu)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入老年住宅物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)針對(duì)老年人的專項(xiàng)服務(wù)收入老年住宅與普通住宅的會(huì)所收益比較普通住宅會(huì)所收入1000×30%×100030萬(wàn)元老年住宅會(huì)所收入1000×80%×100080萬(wàn)元注：以居住人口為1000人的小區(qū)為例，普通住宅的會(huì)所使用率為30%，老年住宅為80%，會(huì)所費(fèi)用1000元/人·年。由于老年住宅的會(huì)所使用率高于普通住宅，因此，經(jīng)營(yíng)收益將高于普通住宅，同時(shí)經(jīng)營(yíng)成本也較普通住宅低。盈利預(yù)測(cè)由于老年人的生理及心理特征，他們對(duì)配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。共六十三頁(yè)國(guó)內(nèi)老年住宅(zhùzhái)物業(yè)管理贏利模式分析（2）公寓服務(wù)內(nèi)容老年公寓服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式參照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心體育活動(dòng)方面——適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等；休閑活動(dòng)方面——如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游(lǚyóu)服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等社區(qū)活動(dòng)的組織——如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。收費(fèi)方式費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收取；專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收?。慌涮自O(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。共六十三頁(yè)在本案