物業(yè)服務收費相關法律規(guī)定

【了解】1、物業(yè)服務收費的概念、特征、現(xiàn)狀

2、物業(yè)服務費用的交納主體

3、物業(yè)服務收費監(jiān)督的主體及主要方式【理解】1、物業(yè)服務收費的原則

2、特約服務、公用事業(yè)服務項目收費的法律規(guī)定【掌握】1、物業(yè)服務收費的定價方式及其確定方法

2、物業(yè)服務欠費的處理【教學難點】各種物業(yè)收費的法律依據(jù)第八章物業(yè)收費相關法律規(guī)定第八章物業(yè)服務收費相關法律規(guī)定第一節(jié)物業(yè)服務收費認知第二節(jié)物業(yè)服務收費法律規(guī)定第一節(jié)物業(yè)服務收費認知一、物業(yè)服務收費的重要性二、物業(yè)服務收費的現(xiàn)狀三、物業(yè)服務收費困難的原因及其對策四、走進實踐：模擬法庭一、物業(yè)服務收費的重要性（一）物業(yè)服務的概念及原則物業(yè)服務收費是指工商行政管理機關登記注冊的物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對城市住宅小區(qū)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。（《物業(yè)服務收費管理辦法》第2條）原則：1、合理原則2、公開原則3、按實核付原則4、質(zhì)價相符原則

（二）物業(yè)服務收費的重要性1、物業(yè)服務收費是購房的重要考慮因素之一2、物業(yè)服務收費是維持和保證房屋商品實現(xiàn)其使用功能的必要費用3、物業(yè)服務收費是物業(yè)服務企業(yè)收入的主要來源（三）物業(yè)服務收費的特征1、物業(yè)服務收費主體是物業(yè)服務企業(yè)‘而非房地產(chǎn)開發(fā)商2、物業(yè)服務交費主體是業(yè)主3、物業(yè)服務收費與購房款無關，具有獨立性二、物業(yè)服務收費的現(xiàn)狀（一）我國物業(yè)服務收費發(fā)展的三個階段第一階段：九十年代初至2000年。在該階段中，國家沒有制定全國統(tǒng)一的物業(yè)管理及收費管理具體規(guī)定，各省根據(jù)當時實際，制定有關物業(yè)服務收費管理辦法，有關費用分別實行政府定價、政府指導價及經(jīng)營者自主定價等形式。第二階段：2000年2月至2003年9月。在收費管理上，政府價格主管部門已著手考慮提升物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量，對實行政府定價部分中的綜合管理服務費實行等級考評，將部分服務內(nèi)容列入考核中，進行評分，由各地在評分的基礎上制定具體標準。第三階段：2003年9月1日至今，在《物業(yè)管理條例》頒布實施后，統(tǒng)一明確，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

（二）物業(yè)服務存在亂收費的情況1、入伙時的亂收費2、裝修監(jiān)管時亂收費3、物業(yè)管理服務中的重復收費4、有償服務的亂收費三、物業(yè)服務收費困難的原因及其對策（一）物業(yè)服務收費難的原因1、業(yè)主對物業(yè)服務的認知程度和接受程度不高2、物業(yè)管理服務收費的協(xié)商機制形同虛設3、物業(yè)服務收費透明度差4、業(yè)主對物業(yè)服務公司提供的服務不滿意5、當個群體存在僥幸心理6、開發(fā)商留下的建筑工程問題及難兌現(xiàn)的高承諾7、收費收段落后8、依法維權意識弱9、收費定價的法規(guī)不健全、不完善，不能充分適應物業(yè)管理的發(fā)展10、物業(yè)服務企業(yè)過多地承擔社會公用部門責任，造成收取費用風險加大

（二）物業(yè)服務收費難的對策1、加大對物業(yè)管理服務行業(yè)從業(yè)人員的培訓，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔2、增加物業(yè)服務費收支情況的透明度3、通過市場競爭，實行優(yōu)勝劣汰4、加快業(yè)主委員會的規(guī)范化建設5、加大法律法規(guī)的宣傳力度6、規(guī)范開發(fā)企業(yè)的銷售行為，杜絕虛假承諾7、更新服務觀念第二節(jié)物業(yè)服務收費法律規(guī)定

一、物業(yè)服務收費的定價（一）物業(yè)服務收費定價方式1．政府定價主要適用于為維持物業(yè)正常使用而必須提供的一些基本的物業(yè)管理服務項目，其價格管理的權限主要集中在各級政府的物價部門，主要通過行政手段予以管理。

2．政府指導價價格由政府部門與物業(yè)服務企業(yè)共同確定，最后形成的物業(yè)服務合同價格是在政府指導價的基礎上加以浮動一定比率而產(chǎn)生的

3．市場調(diào)節(jié)價業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方根據(jù)供給與需求等市場因素自主協(xié)商，訂立物業(yè)服務合同，物業(yè)服務收費的價格完全服從于市場的價格規(guī)律

（二）影響物業(yè)服務收費定價的因素1．根據(jù)物業(yè)本身的實際情況收費（1）物業(yè)類型

商品房、別墅、普通商品房、高級商用樓、寫字樓與經(jīng)濟適用房、危改回遷房的物業(yè)管理（2）物業(yè)配備的實施條件

物業(yè)所配備的設施各不相同，有進口的，有國產(chǎn)的；數(shù)量上也不盡相同，各自投入的成本差異（3）物業(yè)管理的規(guī)模大小和管理形式

物業(yè)管理的規(guī)模、管理的形式（封閉式管理還是開放式管理），確定人員的配備和部門的設置

2．根據(jù)物業(yè)服務項目、服務質(zhì)量收費3．根據(jù)市場供給需求情況收費

（三）物業(yè)服務收費的成本構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出一般包括以下部分：（1）管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；（2）公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；（3）綠化管理費；（4）清潔衛(wèi)生費；（5）保安費；（6）辦公費；（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；（8）法定稅費。（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。二、物業(yè)服務收費的收取

（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。（二）酬金制酬金制是指“在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式”。

三、物業(yè)服務收費的交納（一）交納的主體1．業(yè)主交納物業(yè)服務費2．物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

3．建設單位交納物業(yè)服務費納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。

（二）特約服務費的交納物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

四、物業(yè)服務收費的監(jiān)督與管理（一）業(yè)主監(jiān)督作為業(yè)主大會及業(yè)主委員會，可以從以下方面對物業(yè)服務收費進行監(jiān)督：（1）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)是否按照政府價格主管部門的規(guī)定進行明碼標價，是否在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。（2）若實行酬金制，應當在物業(yè)服務合同中約定業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有定期檢查物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務費用收支表的權利，以監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的各項費用支出是否合理。還可以與物業(yè)服務企業(yè)約定“例外大額用支出報告制度”，即發(fā)生約定外的大額費用，支出前須報業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意。（3）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，對存在疑問的地方向物業(yè)服務企業(yè)提出質(zhì)詢。還可以在物業(yè)服務合同中約定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)年度預決算有委托會計師事務所進行審計的權利。（二）政府監(jiān)督

（二）政府監(jiān)督1．監(jiān)督部門縣級以上政府價格主管部門有權對物業(yè)服務收費活動依法進行監(jiān)督檢查，而縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)管理活