街區(qū)式社區(qū)商業(yè)綜合體如何運營

城市街區(qū)式社區(qū)商業(yè)如何運營？開放式社區(qū)商業(yè)綜合體運營認知街區(qū)式社區(qū)商業(yè)

在注重體驗經(jīng)濟的時代，街邊商鋪的生存空間被嚴重擠壓，大量街邊店相繼消失，集街邊小店風情和重視體驗感的街區(qū)式購物中心模式興起。街區(qū)式購物中心通常以社區(qū)商業(yè)為主，通過引入餐飲、零售、兒童教育、生活配套、中型超市、電影院、休閑娛樂等眾多業(yè)態(tài)滿足社區(qū)生活配套，滿足社區(qū)居民消費和休閑的需求。與傳統(tǒng)的盒子式購物中心相比，街區(qū)式購物中心具有展示性好、經(jīng)營時間靈活、建筑成本低、運營成本靈活等諸多優(yōu)勢，但同時也具備諸多劣勢：如對氣候及季節(jié)適應(yīng)性差、動線多而散、二層及以上零售坪效較低……基于以上劣勢，單個城市可接納的街區(qū)式購物中心數(shù)量遠遠低于盒子式購物中心。同時，“盒子+街區(qū)”的購物中心形式越發(fā)流行。

因住而商”社區(qū)商業(yè)緣起大型購物中心是城市商業(yè)的“主動脈”，那么社區(qū)商業(yè)則像一根根“毛細血管”，深入到各個小單元。具體來看，社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務(wù)對象，以滿足和促進居民日常綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。相比較而言，城市型商業(yè)輻射的消費者范圍較廣泛，形態(tài)也較為多樣；而社區(qū)商業(yè)商圈范圍小，針對性較強，最常見的是以底商的形式存在，但也包含社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心兩種業(yè)態(tài)?！耙蜃《獭钡奶攸c，決定了社區(qū)商業(yè)的便利性。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑在兩公里以內(nèi)；規(guī)模也一般控制在3萬平方米左右。常被提及的“51015”，是衡量社區(qū)商業(yè)的基本指標，即實現(xiàn)居民步行5分鐘可到達便利店，步行10分鐘可達到超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達購物中心。貼近居民、便利性與綜合性，讓社區(qū)組團具備規(guī)模大、人口多、消費力較為強勁，居民有著便捷的購物需求特點，這決定了社區(qū)穩(wěn)定的消費流量和較為可觀的商業(yè)利潤。此外，城市中心商業(yè)的經(jīng)營成本越來越高，且逐步被社區(qū)商業(yè)分流；而新興的社區(qū)組團商業(yè)運營成本相對較低，可以降低經(jīng)營風險與壓力。點擊輸入文字商業(yè)級產(chǎn)品發(fā)布會目錄關(guān)注客群需求品牌配套升級PART01引入夜經(jīng)濟等多元業(yè)態(tài)PART02設(shè)置風雨連廊削弱天氣影響PART03沉浸式體驗+便民服務(wù)PART04點擊輸入文字商業(yè)級產(chǎn)品發(fā)布會01關(guān)注客群需求品牌配套升級周邊社區(qū)周邊商業(yè)覆蓋范圍業(yè)態(tài)配比因住而商”的特點，決定了社區(qū)商業(yè)的便利性。一般街區(qū)式社區(qū)商業(yè)在3萬方左右，需要服務(wù)5萬以上的周邊人群。周邊社區(qū)社區(qū)商業(yè)的便利性，決定周邊社區(qū)商業(yè)的數(shù)量，所在區(qū)域是否能容納多少社區(qū)商業(yè)，是根據(jù)周邊商業(yè)數(shù)量和業(yè)態(tài)配比決定。周邊商業(yè)一般社區(qū)商業(yè)覆蓋周邊3-5公里，如若周邊3-5公里范圍內(nèi)覆蓋人員達不到5萬人群，將會對后期運營產(chǎn)生很大影響。覆蓋范圍3萬方左右的商業(yè)，及社區(qū)商業(yè)，決定業(yè)態(tài)要多兒全，而不是大多；需要滿足周邊人群的生活配套，但不能超飽和運營。業(yè)態(tài)配比關(guān)注客群需求

街區(qū)式社區(qū)商業(yè)在經(jīng)營包含餐飲、零售、文體娛樂、生活配套、兒童親子等業(yè)態(tài)。其中，餐飲占比約40%，零售占比20%，符合街區(qū)式購物中心重餐飲、輕零售的普遍規(guī)律；兒童業(yè)態(tài)占比約15%，其中又以兒童教育與兒童娛樂為主；生活配套占比約15%，符合社區(qū)商業(yè)定位；休閑娛樂業(yè)態(tài)占比也接近15%，能夠滿足周邊年輕消費客群的基本休閑娛樂需求。品牌配套升級

在消費升級的大趨勢中，日漸增多的高檔社區(qū)被開發(fā)出來，也就越來越凸顯出成熟社區(qū)商業(yè)的重要性。說到社區(qū)商業(yè)，最重要的，是要解決周邊居民15分鐘內(nèi)的所有日常需求。而且，隨著居民收入水平不斷提高，一條社區(qū)商業(yè)街除了要夠便利，還要保證品質(zhì)，才可以真正提升社區(qū)居民的生活。從而要求招商品牌配套也要升級，招商方面從生活配套服務(wù)出發(fā)，引進新型社區(qū)文化中心、大型超市、親子早教等主力店，同時有特色餐飲、生活配套服務(wù)、健身中心、休閑娛樂等品牌商家入駐，滿足了周邊居民的各項消費需求；“服務(wù)身邊人”的理念，致力于關(guān)愛兒童成長、關(guān)心老年健康，主要服務(wù)于社區(qū)青少年教育，開展豐富多彩的文化娛樂活動，提升社區(qū)居民的生活品質(zhì)。統(tǒng)一規(guī)劃、隔鋪、招商，保證商業(yè)氛圍的同時使項目利益最大化；業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌落位調(diào)整及時且可控，品牌商戶與其他商戶合理補充，豐富業(yè)態(tài)和商業(yè)氛圍。40%的餐飲配套，品牌大餐飲+美食小產(chǎn)品，服務(wù)各個層次客群。品牌餐飲中型超市即可滿足周邊客群的日常生活需求，周邊客群又能支撐超市生存。中型超市現(xiàn)在家庭對小孩重視程度空前提高，為了小孩愿意付出所有；兒童業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。兒童業(yè)態(tài)隨著居民收入提升，精神文化需求越來越必不可少，電影成為生活中的一部分。電影院休閑娛樂已成為生活中不可少的內(nèi)容，為此可加大招商。休閑娛樂品牌配套升級零售百貨是生活必不可少的必須品。零售百貨案例：天津大悅城“糧食局”案例：天津大悅城“糧食局”天津大悅城“良食局”用O2O思維，打造綜合服務(wù)平臺

購物中心要發(fā)展就必須要創(chuàng)新。天津大悅城“良食局”用O2O的思維，通過跨界合作，線上線下聯(lián)動，用心打造滿足目標客群綜合需求的服務(wù)平臺。通過對大數(shù)據(jù)的分析，對消費者需求形成預(yù)判，及時、對位、準確地提供消費者需求的解決方案，促進了其進一步發(fā)展。店鋪旨在利用線上APP和線下實體店相結(jié)合的模式創(chuàng)造獨具特色的“升級版會員體驗中心”。案例：天津大悅城“糧食局”

良食局是中國首家購物中心O2O情景式會員體驗中心，是天津大悅城APP中的會員線下實體店。良食局占地200平方米，有6大體驗專區(qū)，其產(chǎn)品也融入其中，帶給顧客良好的互動體驗。案例：天津大悅城“糧食局”種子博物館

按照營養(yǎng)食譜的指引，選豆、稱重、帶回家熬制粥品。良食局不販賣秘方，只兌換健康的生活方式；用積分帶走一把種子，期待一場燦爛奪目的生命，收獲灑滿自己汗水的作物。良食局不販賣植物，只兌換萬物生長的驚喜。案例：天津大悅城“糧食局”天下糧倉

良食局精選忠良出品的世界上的優(yōu)質(zhì)大米，精選大米，開倉接糧，全靠自己。良食局不販賣糧食，只兌換豐收的記憶。案例：天津大悅城“糧食局”原創(chuàng)精品你沒時間看全世界，但有時間把這些來自全世界的創(chuàng)意禮品帶走。良食局不販賣禮物，只兌換與眾不同的美好。案例：天津大悅城“糧食局”

店內(nèi)多是自助體驗區(qū)，顧客會在幾個區(qū)里選擇自己感興趣的方面進行體驗，感受隨心所欲的自由空間，體會與眾不同的優(yōu)渥感受。每個專區(qū)都會有負責的店員，以便顧客咨詢。S全開放式或者半開放式，經(jīng)營時間靈活，且引流相對交易，商戶可以不依托項目自然客流；經(jīng)營曾本相對較低。優(yōu)勢W劣勢受天氣影響較大，夏熱冬冷，不利于客流留店時間；商戶之間互動粘度不高，項目整體活動執(zhí)行難度較大；商戶自主性較高，經(jīng)營時間不統(tǒng)一。O機會社區(qū)商業(yè)這幾年剛剛興起，有利于提早布局；而且對運營資金相對盒子較低；商戶自主性較高；多經(jīng)異業(yè)活動較為活躍。T威脅受城市商業(yè)和街邊商業(yè)威脅較大；且商戶穩(wěn)定性不足；商戶與項目互動不足，粘性不強；商戶轉(zhuǎn)鋪現(xiàn)象較為嚴重；街區(qū)式社區(qū)商業(yè)SWOT新街區(qū)式社區(qū)商業(yè)要不間斷的開拓市場，并保持與個社區(qū)的年度，加強社區(qū)活動，項目各品牌與社區(qū)互動相結(jié)合。市場開拓規(guī)劃好外擺空間，緊密與現(xiàn)有商戶做好外擺空間的氛圍布置；多經(jīng)點位即做好創(chuàng)收，有做到活動落地。多經(jīng)異業(yè)引導(dǎo)相關(guān)聯(lián)商戶間的聯(lián)動促銷，共享各自客流量；做到客流多停留，多店消費；合理利用好客群價值。各商戶聯(lián)動促銷以小活動串聯(lián)全面營銷活動，以主要節(jié)假日為大型活動引導(dǎo)全面，穩(wěn)流，增流。社區(qū)商業(yè)營銷活動品牌升級后的企劃營銷02引入夜經(jīng)濟等多元業(yè)態(tài)夜文化經(jīng)濟多元業(yè)態(tài)

“夜經(jīng)濟”悄然興起，成為拉動經(jīng)濟的“新引擎”，激發(fā)了新的商機與城市活力。由于城市文化的差異，“夜經(jīng)濟”也散發(fā)著不同的韻味。本報從今天起推出“聚焦都市夜經(jīng)濟”系列報道，描繪不同地域人們夜間生活消費的新圖景，探索文化與經(jīng)濟融合發(fā)展的新模式。夜幕下的社區(qū)商業(yè)，華燈初上，車水馬龍。夜色之下，城市燈火璀璨。隨著人們夜生活的日漸豐富，夜間經(jīng)濟開始釋放它巨大的潛能。為了滿足越來越多的市民對“夜游”“夜購”“夜品”的需求，街道的商超、餐飲等商家紛紛推出了延時消費營業(yè)、引進新業(yè)態(tài)，以及各式各樣的促銷模式，開始打造屬于濰坊人自己的“夜生活”。夜幕降臨，燈火璀璨，忙碌了一天的人們開始享受夜晚帶來的放松，各式酒吧、書吧、咖啡廳、健身館，吸引著大批年輕市民前來，已經(jīng)成了繁華夜間經(jīng)濟的代表地。街區(qū)引入了不同的餐飲業(yè)態(tài)，西式的炭火牛排熔巖餐廳、日式的和牛眾獸山烤肉、商務(wù)會餐的輝煌者私房菜、養(yǎng)生菜系欣莊記深海魚、網(wǎng)紅小哥的特色日料小店、白領(lǐng)們的食堂河馬家餐廳等，每一家都獨具特色。一場娛樂賽事活動正在這里火熱進行，臺上表演精彩，臺下掌聲不斷。配合外廣場居民廣場舞健身區(qū)、潮玩滑板區(qū)、戶外籃球場等體驗性強的夜間互動活動場地，不斷亮化城市環(huán)境，打造夜間休閑娛樂核心。加快建立夜間經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系，形成良好夜間發(fā)展生態(tài)圈，積極培育、建設(shè)、提升高品質(zhì)夜間經(jīng)濟集聚區(qū)、夜間經(jīng)濟示范點。012020年疫情過后，街區(qū)式社區(qū)商業(yè)小酒館如雨后春筍辦發(fā)展，收到年輕人員的喜愛；KTV一直是夜經(jīng)濟的代表業(yè)態(tài)，可引導(dǎo)各年齡人群參與此類休閑娛樂。小酒館、KTV02追求愛美之心，是現(xiàn)在社會女性一直的追求；且隨著經(jīng)濟收入的短增加，女性地位的不斷提高，越來越多的女性愿意花更多的精力和金錢投入在增加的身上。美容美妝ＳＰＡ03孩子一直是一個家庭的重中之重，很多家庭為了孩子更好的發(fā)展，愿意在放學后送入培訓(xùn)機構(gòu)進行輔導(dǎo)，增加孩子的競爭力；為以后有個更好的發(fā)展。教育培訓(xùn)04餐飲一直以來都是商業(yè)必不可少的業(yè)態(tài)，而且現(xiàn)在年輕人喜歡夜間餐飲；增加一直具有特色的夜宵餐飲，以供周邊社區(qū)客群享用。夜宵餐飲美食引入夜經(jīng)濟等多元業(yè)態(tài)街區(qū)式社區(qū)商業(yè)—招商業(yè)態(tài)根據(jù)街區(qū)式購物中心營業(yè)時間靈活的特點，引入華潤旗下的24小時便利店樂購express、海底撈、頑啤酒吧、酒客酒館、海倫司小酒館、魅KTV、盤絲推理洞、嘿叔燒烤、串門兒、寬窄巷子、蘇沐堂、等品牌，打造“酒吧夜宵休閑”一條街，結(jié)合24小時營業(yè)的踏浪網(wǎng)咖，滿足都市“夜行者”們的消費需求。此外，Coco奶茶、粥悅等部分商家也適時調(diào)整營業(yè)時間，加入夜間營業(yè)的行列。80%10％5%5%休閑美陳以小型文旅業(yè)態(tài)充實商業(yè)項目，提升項目文化品質(zhì)，為小資中層提供一個休閑體驗的文化體驗環(huán)境。零售百貨日常零售百貨，補充社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)多元化，為客群提供一站式的購物環(huán)境。中型超市打造“社區(qū)好鄰居”，為周邊社區(qū)居民提供生活便捷服務(wù)，小而優(yōu)、小而全的中型超市。體驗業(yè)態(tài)“小而美”街區(qū)式社區(qū)商業(yè)，主要以體驗業(yè)態(tài)為主；電影院、美食餐飲、兒童游樂、教育培訓(xùn)等。打造“社區(qū)好鄰居”概念，增加居民互動，增強粘性，在潛移默化中釋放消費力?！靶《馈鄙鐓^(qū)商業(yè)，體驗式業(yè)態(tài)占比80%（娛樂30%、餐飲30%、兒童20%，），業(yè)態(tài)組合體驗化傾向明顯。街區(qū)式社區(qū)商業(yè)招商業(yè)態(tài)中型超市社區(qū)商業(yè)中型超市可以更好的引流周邊社區(qū)流量，不需要社區(qū)商業(yè)持續(xù)投入，能為項目帶來源源不斷的流量，支持項目其他業(yè)態(tài)。電影院、ＫＴＶ等休閑業(yè)態(tài)電影院、ＫＴＶ等休閑業(yè)態(tài)已經(jīng)成為生活娛樂必不可少的一部分，而且可自帶流程，成為社區(qū)上的主力店。體驗業(yè)態(tài)體驗業(yè)態(tài)，能更好的把客群吸引到社區(qū)商業(yè)中來；需要到現(xiàn)場進行體驗式消費，且需要在現(xiàn)場停留時間較長，更好的充實現(xiàn)場客流量；產(chǎn)生很好的視覺效果。兒童業(yè)態(tài)兒童業(yè)態(tài)包括兒童游樂、教育培訓(xùn)等兒童體驗式業(yè)態(tài)，次業(yè)態(tài)不需要源源不斷的客流，而且次業(yè)態(tài)具有自主運營的能力，為社區(qū)商業(yè)帶流量。夜經(jīng)濟現(xiàn)有商業(yè)綜合體白天客流量已經(jīng)無法支持商業(yè)的正常運營；需增加夜間客流量，而增加商戶應(yīng)收；為此必須更具社區(qū)商業(yè)實際情況增加夜經(jīng)濟，吸引年輕人員夜間消費。多元化業(yè)態(tài)穩(wěn)流增流街邊商業(yè)全開放全自主街邊商業(yè)全開放式，全自主運營。無統(tǒng)一運營小業(yè)主自行招商，商戶自行開展日常運營。無統(tǒng)一營銷無統(tǒng)一營銷，日常活動商戶自行承擔。靈活運營商戶可靈活開展店面運營。半開放式半自主街區(qū)式社區(qū)商業(yè)為半開放式，半自主式運營，商戶還是需要項目客流來更好支撐日常運營。統(tǒng)一運營商管公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營；商管幫助部分管理運營。統(tǒng)一營銷項目可統(tǒng)一營銷活動，商管全額承擔或者承擔部分費用。靈活運營商戶更好額靈活運營活動。街區(qū)式社區(qū)商業(yè)街區(qū)式社區(qū)商業(yè)V街邊商業(yè)可進行社區(qū)其他業(yè)態(tài)進行補充；提升多經(jīng)點位的創(chuàng)收和視覺美化。針對多經(jīng)點位進行異業(yè)合作，可進行短期活動，增加日常創(chuàng)收。溝通商戶利用外擺空間，進行正?；\營，為商戶提供更好的運營環(huán)境，并增加創(chuàng)收。利用外場空間進行美陳布置，進場美陳改造，提升項目視覺沖擊力。多經(jīng)點位多經(jīng)異業(yè)外擺空間外擺美陳多經(jīng)異業(yè)外擺空間03設(shè)置風雨連廊削弱天氣影響設(shè)置風雨連廊消弱天氣影響

在熱帶國家，天氣因素對于實體商業(yè)的影響力更大一些，新加坡的做法是建立“地下王國”，而在泰國，社區(qū)商業(yè)更傾向于設(shè)置風雨連廊等設(shè)施來減弱太陽對于來訪者的影響，如theCommons的兩期空間中，都加入了雨蓬。針對街區(qū)式購物中心易受氣候因素影響的原因，在商場三樓設(shè)置了風雨連廊，連通整個三樓區(qū)域。在炎熱的夏日可以制造陰涼，在雨雪天則可以遮蔽雨雪，大大降低天氣對商場三樓商戶客流的影響。此外，每逢雨雪天，萬科美好廣場都能及時鋪設(shè)吸水地毯，減少地面雨水積存，避免消費者因雨天路滑跌倒。50%90%60%70%商戶把控較難因為街區(qū)式商業(yè)很難做到像盒子商業(yè)對商戶的把控。營銷活動商戶參與度較低街區(qū)式商業(yè)商戶自主性較高，而且街區(qū)商業(yè)商戶自帶流程較高；日常營銷活動商戶參與度較低。業(yè)態(tài)規(guī)劃較難街區(qū)式商業(yè)大部分對外出售，小業(yè)主較多；業(yè)態(tài)規(guī)劃很多業(yè)主較難遵守，經(jīng)營期間可能造成業(yè)態(tài)混亂。商戶聯(lián)動性交差全開放式商業(yè)，商戶之間的營銷聯(lián)動性不足，可能造成日常流量利用不足。街區(qū)式社區(qū)商業(yè)劣勢02定位規(guī)劃確定好社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，為后期招商業(yè)態(tài)做好前期定性；也為后期運營做好品牌引流；營銷方面以常態(tài)話運營為主，大活動為輔。01前期開放規(guī)劃前期開放規(guī)劃或者開業(yè)時，針對天氣進行必要的防護措施，減少天氣的營銷；開業(yè)前進行商戶培訓(xùn)，提前針對商戶進行管理規(guī)定進行灌輸；在開業(yè)前，就對商戶確定好規(guī)則。街區(qū)式社區(qū)商業(yè)破局宣傳渠道：開業(yè)后的街區(qū)商業(yè)很難達到大宣傳，大制作；但可利用自有新媒體：微信、微博、抖音等渠道，也看快速信息傳播，客群沉淀等。共區(qū)利用：一般街區(qū)式商業(yè)都有很大的共區(qū)場地，可以與本項目品牌商戶、外來品牌廠家等，聯(lián)合開展活動落地；既能為項目暖場，又能增加創(chuàng)收。增加與小業(yè)主的粘度，及時了解業(yè)主的動向；并把項目和大環(huán)境告知業(yè)主，盡可能的把控業(yè)主房源的主動性。商戶聯(lián)動性，街區(qū)式商業(yè)很難做好大活動不斷；必須加強在與商戶小活動的聯(lián)動性上，利用各種渠道宣傳商戶信息；給顧客傳遞本項目天天有活動，日日有優(yōu)惠。項目的定位；一是項目的客群層次，宣傳及時到達客群底層，不間隔，不延遲；項目位置，要讓周邊客群知道項目的位置，業(yè)態(tài)，品牌等。街區(qū)式社區(qū)商業(yè)運營內(nèi)外場導(dǎo)視系統(tǒng)清晰明了，方便顧客找到所需位置。特別地下停車外場的進出口導(dǎo)視。動線導(dǎo)視系統(tǒng)即聯(lián)合本項目商戶，又聯(lián)合不沖突的外場商戶；即做暖場，又做創(chuàng)收。聯(lián)合營銷SP/PR活動相兼容，多人氣，少促銷；以引流增流為目的，商戶提供消化消費者的營銷手段。日常SP/PR在籌備期，招商時就要做好引流準備，招一些自帶流量的業(yè)態(tài)及品牌。招商即引流一役定天下，開業(yè)一定要大力投入企劃營銷活動，以及重視現(xiàn)場活動的落地，增加消費者年度，給予項目二次信息傳播；開業(yè)是項目最好的廣告宣傳渠道。開業(yè)引流穩(wěn)流商場在開業(yè)前即要做部分亮化，以給人一中眼前以來的感覺，最好能獨一無二的感覺；開業(yè)后，在根據(jù)各時間點增加美陳。美陳亮化引流穩(wěn)流街區(qū)式社區(qū)商業(yè)客流量維持及增流點擊輸入文字商業(yè)級產(chǎn)品發(fā)布會04沉浸式體驗+便民服務(wù)沉浸式體