城市商業(yè)綜合體的成本控制與預(yù)算管理策略

現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體的成本控制與預(yù)算管理策略----以深圳南山區(qū)華潤(rùn)城綜合體為例楊寶民２０１１年１１月完成初稿-2022年開始完善現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體具有兩個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì)，第一是功能多樣性商業(yè)和娛樂文化體驗(yàn)以及旅游功能密切結(jié)合，第二是注重環(huán)保節(jié)能，降低開發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本，將綜合體的建設(shè)納入城市總體規(guī)劃。做好城市綜合體的成本控制和預(yù)算管理是極為重要的基礎(chǔ)管理內(nèi)容，作者已經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)過20多個(gè)商業(yè)綜合體，結(jié)合分析深圳南山區(qū)大沖村華潤(rùn)萬象天地綜合體的開發(fā)時(shí)間，本人不僅對(duì)綜合體成本特點(diǎn)進(jìn)行了分析，而且對(duì)綜合體動(dòng)態(tài)預(yù)算管理提出的自己的思路，形成了行業(yè)內(nèi)最創(chuàng)新的成本控制策略----基于最佳綜合體盈利模式的動(dòng)態(tài)成本預(yù)算控制策略。城市商業(yè)綜合體的成本組成特點(diǎn)萬象城市片區(qū)規(guī)劃效果圖深圳南山區(qū)大沖村華潤(rùn)城占地約68.5萬平方米，建筑面積280萬平方米，業(yè)態(tài)包括商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅等，其中商業(yè)方面建有24萬平方米的萬象天地，定位為創(chuàng)新升級(jí)版萬象城典型城市綜合體物業(yè)組合成本表-----萬象天地拆遷成本測(cè)算深圳大沖村2010年的舊村改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：實(shí)物補(bǔ)償?shù)?，?：1；現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)模?.1萬元/平方米。村名有三種方式可以自由選擇：實(shí)物補(bǔ)償，現(xiàn)金補(bǔ)償，或?qū)嵨锱c現(xiàn)金結(jié)合的補(bǔ)償。大部分村民選擇物業(yè)補(bǔ)償，即通過改造后，原則上每戶村民只擁有480平方米的自住房（建議可發(fā)紅皮房地產(chǎn)證），其余部分全歸股份公司所有，實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)分統(tǒng)租統(tǒng)售，保證股份公司、村民利益的公開、公平。由于大沖村物業(yè)已經(jīng)在2019年后升值到10萬多元，當(dāng)初貨幣補(bǔ)償?shù)暮芏鄷?huì)后悔。大沖村拆遷面積47萬平方米，物業(yè)面積總建筑面積90多萬平方米。全部貨幣補(bǔ)償費(fèi)用估算為99億元以內(nèi)，2010年3月，村民物業(yè)簽約戶數(shù)已達(dá)904戶，簽約率超過97%，大部分村民要物業(yè)補(bǔ)償模式。80%要住房，預(yù)計(jì)回遷房80萬平方米，不超過90萬平方米，可以銷售的物業(yè)面積為190平方米（減掉商業(yè)24萬，酒店8萬，公共建筑6萬，其他保留物業(yè)20萬以上），實(shí)際可以銷售的物業(yè)預(yù)計(jì)132萬平方米）大沖村拆遷費(fèi)用表(模擬分析)拆遷費(fèi)用科目說明估算金額億元1、拆遷物業(yè)補(bǔ)償702、過渡期補(bǔ)53、裝修補(bǔ)24、搬遷住宅、商鋪按照每戶補(bǔ)償，按照搬出搬入計(jì)算兩次，一次性支1.55、臨時(shí)建筑構(gòu)筑物補(bǔ)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償物業(yè)，超過480平方米按照480平方米補(bǔ)償0.5小計(jì)79貨幣收20%20億元補(bǔ)償費(fèi)用說明過渡期補(bǔ)根據(jù)不同業(yè)態(tài)的租金水平，設(shè)定過渡期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、期限（自收房之日起到回遷安置入伙住宅、商業(yè)裝修補(bǔ)償，工廠不考慮補(bǔ)按照現(xiàn)狀面積計(jì)算貨幣收購(gòu)不另行考慮裝修補(bǔ)償業(yè)主可選擇貨幣補(bǔ)償或者同等價(jià)值的裝修貨幣收按照每平米多少錢？不再另行支付其他過渡期、裝修、搬遷費(fèi)臨時(shí)建筑構(gòu)筑物補(bǔ)臨建原則上貨幣補(bǔ)償，道路、樹木等股份公司所屬的財(cái)產(chǎn)折算總價(jià)一次性支按照深府[2004]177號(hào)文《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）的規(guī)定：特區(qū)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目建筑容積率在2.5及以下部分，免收地價(jià)；容積率在2.5至4.5的，采取相應(yīng)樓面地價(jià)的20%；建筑容積率超過4.5的部分，按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)。土地管理部門收取的地價(jià)將全部返撥南山區(qū)政府，作為大沖村改造市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。假定大沖村土地費(fèi)用為40億元，按照280萬平方米計(jì)算，樓面地價(jià)接近5000元/平方米，全部用于道路和基礎(chǔ)設(shè)施以及公共設(shè)施。2010年開發(fā)投資之建設(shè)預(yù)算成本物業(yè)類型面積乘以單價(jià)單位億元五星級(jí)酒店8.15萬平方米100008.15購(gòu)物中心和街區(qū)28.34萬平方米×1000元/平方米28.34寫字樓72.25萬平方米×5A單價(jià)10000元/平方米72.25公寓26.27萬平方米×含裝修8000/元/平方米21住宅138.5萬平方米一期30萬×4000/元/平方米其他分期開發(fā)110.8包含保障性住房5.36萬公共配套建筑6.45萬平方米包括社區(qū)健康中心，幼兒園×4000/元/平方米2.58計(jì)入容積率面積280萬平方米243.12億元地下商業(yè)3.5萬平方米×6000元/平方米2.1地下公交站4000平方米3000/元/平方米0.12地下室停車位21212每個(gè)停車位40平方米地下室最終總面積預(yù)計(jì)超過20萬平方米20萬平方米×4000/元/平方米8地下成本5.82合計(jì)253.32億元以上成本不含地價(jià)（包含拆遷成本）大沖村華潤(rùn)城總投資=拆遷成本99+估算地價(jià)40+建設(shè)成本253.32=392.32億元，考慮財(cái)務(wù)成本，大沖村總投資預(yù)計(jì)在412億元(公開宣稱450億元)，僅僅四期的住宅銷售額就達(dá)到778億元，毛利潤(rùn)較高。預(yù)計(jì)自有資金100億元（可以包含部分貸款）就可以滾動(dòng)開發(fā)，理論計(jì)算動(dòng)用自有資金60億元，銀行貸款40億元就可以啟動(dòng)拆遷改造和開發(fā)。考慮到分期供應(yīng)土地等時(shí)機(jī)因素，可以占地5-8萬平方米左右作為一期開發(fā)。萬象天地一期中建三局中標(biāo)價(jià)格為10億元左右。全壽命周期的成本分析前期策劃市場(chǎng)分析與調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、投入產(chǎn)出分析200萬元設(shè)計(jì)成本一般省城地上36萬平方米×100元/平方米＝3600萬元6萬平方米×30元/平方米＝180萬元地級(jí)綜合體設(shè)計(jì)費(fèi)用減半3780萬元建設(shè)成本詳見上表裝修成本商業(yè)視覺形象策劃、裝修設(shè)計(jì)和施工五星酒店裝修成本5000元/平方米購(gòu)物中心的裝修成本2000-4000元/平方米招商與運(yùn)營(yíng)成本考慮商家的招商和開業(yè)后必須的運(yùn)營(yíng)成本10萬平方米購(gòu)物中心招商成本一般預(yù)算為600萬元，五星酒店招商和前期論證專題費(fèi)用為100萬元拆除成本綜合體壽命到期后整個(gè)建筑的拆除費(fèi)用全壽命周期成本及其對(duì)綜合體開發(fā)的啟發(fā)1.根據(jù)全壽命周期理論，在前期策劃和設(shè)計(jì)階段就要思考整個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，均衡考慮。2.以低碳可持續(xù)發(fā)展策略指導(dǎo)項(xiàng)目各個(gè)階段的工作，為環(huán)境友好型社會(huì)做出貢獻(xiàn)。城市綜合體的成本控制的靜態(tài)策略城市綜合體的成本一般先以當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行靜態(tài)計(jì)算，對(duì)投入和產(chǎn)出進(jìn)行初步估算，盡量對(duì)未來進(jìn)行預(yù)測(cè)，考慮項(xiàng)目方案的可行性。綜合體前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)成本以３６萬平方米內(nèi)容綜合體為例類別內(nèi)容說明金額市場(chǎng)分析與產(chǎn)品策劃注重產(chǎn)品的實(shí)用為主，同時(shí)兼顧美學(xué)表現(xiàn)日本ＡＲＫhills森大廈樓層面積3800平方米，對(duì)寫字樓采用大空間設(shè)計(jì)，從一般的１８００－５４００平方米200萬元商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)根據(jù)顧客定位科學(xué)確定購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃，合理確定酒店的主題文化200萬元規(guī)劃概念設(shè)計(jì)通過主題文化展開規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理利用地形和景觀，做好內(nèi)外部交通規(guī)劃，驗(yàn)證規(guī)劃數(shù)據(jù)的合理性200萬元可行性分析包括酒店、寫字樓、購(gòu)物中心、公寓和住宅，合理劃分可銷售物業(yè)和保留租賃物業(yè)比例100萬元小計(jì)以上為前期費(fèi)用建筑設(shè)計(jì)成本概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案成本一般200-500萬元建筑設(shè)計(jì)方案一般綜合體方案設(shè)計(jì)費(fèi)用為五星酒店100元/平方米，購(gòu)物中心等８０元/平方米，國(guó)外著名設(shè)計(jì)院報(bào)價(jià)一般為180元/平方米照明設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)方案成本50元/平方米裝修設(shè)計(jì)成本視覺形象規(guī)劃一般為20元/平方米五星酒店和高檔購(gòu)物中心裝修設(shè)計(jì)100元/平方米/平方米，中檔購(gòu)物中心設(shè)計(jì)費(fèi)用減半公共空間藝術(shù)作品雕刻作品等設(shè)計(jì)成本200萬元左右設(shè)計(jì)方案優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，考慮不同方案的模擬運(yùn)營(yíng)成本節(jié)能方案一般在200萬元可以由商業(yè)管理公司和設(shè)計(jì)公司共享工程成本以占地６萬平方米，３６萬平方米，地下兩層１２萬平方米20.75億元裝修成本視覺形象設(shè)計(jì)５－１０萬平方米高檔購(gòu)物中心視覺形象規(guī)劃費(fèi)用500-1000萬元，中檔減半裝修設(shè)計(jì)裝修施工城市綜合體成本控制的動(dòng)態(tài)策略城市綜合體的分期建設(shè)策略極其重要，對(duì)于老區(qū)的綜合體可以較少分期，但是對(duì)于房?jī)r(jià)上升較快的城市，例如，深圳就可以拉長(zhǎng)開發(fā)周期，爭(zhēng)取更大利潤(rùn)。按照進(jìn)度計(jì)劃，華潤(rùn)置地（深圳）公司將用3年時(shí)間先期完成村民回遷物業(yè)及大沖市政道路、配電、供水等公共設(shè)施建設(shè)，用8年時(shí)間完成核心商務(wù)、商業(yè)及商品房建設(shè)，確立了“三年見成效，五年大變樣，八年換新貌”的更新目標(biāo)，最終總投資逾450億元，是當(dāng)時(shí)廣東省舊城改造之最。2014年底，深圳市南山區(qū)華潤(rùn)城一期開盤，均價(jià)為4.7萬/平米。深圳鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前華潤(rùn)城一期、二期和三期的價(jià)格都已超過12萬/平方米。52.5萬平方米建筑面積和建筑面積銷售價(jià)格金額億元一期住宅物業(yè)占地面積39128.9m223.48萬平方米4.7萬/萬平方米110二期物業(yè)總占地面積27200建筑面積177200，12萬/萬平方米230.36三期物業(yè)用地總面積34954.61㎡，總建筑面積302879.52㎡。12萬/萬平方米360四期物業(yè)華潤(rùn)城四期占地24900.00㎡建筑面積6.47萬12萬/萬平方米77.6478萬平方米778億元對(duì)于新城的城市商業(yè)綜合體，一般都要采取多分期建設(shè)策略，控制未來無法判斷的風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)態(tài)成本控制策略１：商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)一體化以長(zhǎng)春西客站換乘中心樞紐商業(yè)為例，設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃脫節(jié)，在商業(yè)物業(yè)將要招商時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本在設(shè)計(jì)中沒有考慮餐飲業(yè)態(tài)需要的給水和排放油煙管線，必須重新更改設(shè)計(jì)方案，才能滿足實(shí)際經(jīng)營(yíng)的要求。通過方案成本分析和招商摸底，提前預(yù)知不同物業(yè)類型的準(zhǔn)確成本。利用一流策劃和設(shè)計(jì)，結(jié)合良好宣傳，在項(xiàng)目開工之前就營(yíng)造最佳品牌形象，通過強(qiáng)勢(shì)地位，鼓勵(lì)施工單位以最低成本積極參與。動(dòng)態(tài)控制策略２：最大限度量身定制，準(zhǔn)確把握商業(yè)客戶對(duì)物業(yè)的實(shí)際需求是降低成本的有效方法，避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。通過準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)，將主力商家和龍頭商戶的建筑需求在設(shè)計(jì)前摸清，通過概念設(shè)計(jì)方案和招商摸底工作，匯總需求到建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書中，通過建筑設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性分析，將商業(yè)管理和施工管理專家以及建筑設(shè)計(jì)人員參加聯(lián)合審查優(yōu)化方案是成本控制的主要措施。動(dòng)態(tài)控制策略3:合理分期，一期和二期等盡量擁有較多可以銷售的住宅和公寓、辦公等物業(yè)，通過銷售回款減少自有資金的占用，降低開發(fā)的財(cái)務(wù)成本2014年10月12日，南山區(qū)大沖村華潤(rùn)城首期高端住宅“潤(rùn)府”正式開盤2014年11月，南山區(qū)大沖村華潤(rùn)城首推甲級(jí)寫字樓物業(yè)———華潤(rùn)置地大廈E座發(fā)售。動(dòng)態(tài)控制成本策略：采用平均施工總造價(jià)+質(zhì)量獎(jiǎng)勵(lì)作為總造價(jià)模式科學(xué)確定總包單位施工總造價(jià)是非常重要的，實(shí)際結(jié)算的平均施工中標(biāo)投資不低于10%利潤(rùn)原則進(jìn)行決算，確保施工總包單位派出優(yōu)秀隊(duì)伍參與項(xiàng)目管理。根據(jù)獲得不同層級(jí)建筑施工質(zhì)量，給與施工總承包單位平均成本的2%-5%作為獎(jiǎng)勵(lì)。五、城市商業(yè)綜合體編制預(yù)算的思路商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)算需要由總經(jīng)理委托財(cái)務(wù)部門牽頭，各個(gè)部門重點(diǎn)參與的原則，組成預(yù)算編制小組。首先要把前期策劃和設(shè)計(jì)部門把費(fèi)用預(yù)算好，概念設(shè)計(jì)方案完成后，請(qǐng)工程部門進(jìn)行初步估算，在招商摸底和詳細(xì)設(shè)計(jì)方案完成后，正式編制工程預(yù)算。1.前期費(fèi)用預(yù)算充足，保證項(xiàng)目方案的高質(zhì)量，特別是注意招商摸底和設(shè)計(jì)方案優(yōu)化結(jié)合，優(yōu)先保證專家組商業(yè)管理和施工管理專家以及建筑設(shè)計(jì)專家的費(fèi)用；策劃和設(shè)計(jì)費(fèi)用一般在綜合體項(xiàng)目總成本中占比例為2%,一般對(duì)成本波動(dòng)的影響超過20%，因此，策劃和設(shè)計(jì)成本優(yōu)先保證的同時(shí)，盡量爭(zhēng)取占據(jù)到３－４％，對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案中的節(jié)能設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)化分析費(fèi)用預(yù)算在１００萬元以上。2.材料預(yù)算一般要保證材料費(fèi)用和質(zhì)量，鋼材和水泥和衛(wèi)生以及低壓電器設(shè)備由發(fā)展商統(tǒng)一采購(gòu)，和大型材料供應(yīng)商建立長(zhǎng)期關(guān)系并嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算。3.商業(yè)地產(chǎn)的施工預(yù)算優(yōu)先保證一線工人的工資發(fā)放，即使選擇墊資的施工單位，也要選擇資金雄厚的施工單位。關(guān)心施工人員包括普通農(nóng)民工的身心健康，在工資外，提取每人每年1000元費(fèi)用，用于工人的文化和體育活動(dòng)，安排監(jiān)理公司監(jiān)督落實(shí)。城市商業(yè)綜合體預(yù)算編制的主要內(nèi)容：可銷售物業(yè)預(yù)可銷售物業(yè)預(yù)算公寓、寫字樓、商鋪等保留物業(yè)預(yù)算寫字樓出租和酒店經(jīng)營(yíng)以及購(gòu)物中心租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算保留物業(yè)預(yù)算寫字樓出租和酒店經(jīng)營(yíng)以及購(gòu)物中心租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算費(fèi)用預(yù)算含銷售，招商和管理費(fèi)用預(yù)算含銷售，招商和管理費(fèi)用綜合體預(yù)算綜合體預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)表財(cái)務(wù)預(yù)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)表財(cái)務(wù)預(yù)算預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表支支出預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算是綜合體預(yù)算管理中的重點(diǎn)，一般綜合體現(xiàn)金主要來自物業(yè)銷售和保留物業(yè)經(jīng)營(yíng)部分，對(duì)于酒店物業(yè)和購(gòu)物中心以及寫字樓等租賃物業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)金流特定，一般都是爭(zhēng)取開業(yè)前有部分現(xiàn)金流入企業(yè)，流入商鋪?zhàn)赓U定金一般可以要求預(yù)付兩個(gè)月左右的押金。對(duì)于現(xiàn)金預(yù)算一般要在執(zhí)行中結(jié)合實(shí)際調(diào)整，出現(xiàn)重大政策變化時(shí)候，需要現(xiàn)金流重大調(diào)整，報(bào)告董事會(huì)批準(zhǔn)，其他就是常規(guī)的現(xiàn)金流調(diào)整，報(bào)請(qǐng)經(jīng)營(yíng)班子批準(zhǔn)。根據(jù)現(xiàn)金流預(yù)算特點(diǎn)，建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，保持企業(yè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)的可持續(xù)性。跟進(jìn)預(yù)算的方法：總經(jīng)理安排財(cái)務(wù)部門牽頭，及時(shí)了解綜合體項(xiàng)目進(jìn)度，及時(shí)了解預(yù)算中不符合項(xiàng)目實(shí)際的成分及時(shí)階段性變更調(diào)整；跟進(jìn)銀行房地產(chǎn)信貸政策變化，及時(shí)采取貸款組合策略，優(yōu)化財(cái)務(wù)預(yù)算。監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)度和合同執(zhí)行進(jìn)度，確保按時(shí)支付項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)和工程費(fèi)用，避免無故違約增加的索賠成本。４、預(yù)算管理和質(zhì)量管理結(jié)合對(duì)于建筑質(zhì)量創(chuàng)造國(guó)家不同級(jí)別的獎(jiǎng)勵(lì)，在預(yù)算中考慮獎(jiǎng)勵(lì)的不同數(shù)額，鼓勵(lì)建筑施工單位抓好質(zhì)量。鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位和施工單位的密切技術(shù)交流，鼓勵(lì)監(jiān)理單位和施工單位分享最佳質(zhì)量案例，將先進(jìn)技術(shù)交流貢獻(xiàn)工人獎(jiǎng)勵(lì)納入人工費(fèi)