圳前海觀營銷策略方案

前海觀一

·營銷策略思考案價值梳理差異化核心競爭力3413.65.35.5120㎡）（88萬㎡）25區(qū)綜合體項目?2條高速路實現(xiàn)深港同城五大公建:濱海休閑公園、寶安體公園公園公園鄭路《弘仁山水印有3公里1000萬平城市更新,規(guī)劃紅利頂級城市公建配套,暢享中心文化生活世界頂級團隊協(xié)力打造藝術(shù)風格精品有

價客戶分析目標客群鎖定客戶新錦安壹號公館㎡根據(jù)需求及購買取向原則縮小范圍,首先研究7%

3%22%3%

8%33%西鄉(xiāng)寶安其他南山西鄉(xiāng)南山29%33%1%2%963%5%34%投資9%投資投資6%31~35歲31~35歲16%31~35歲23%16%2%

3%2%

貿(mào)易37%貿(mào)易醫(yī)療地產(chǎn)28%18%制造8%15%11%區(qū)域升值潛力28%28%15%16%14%寶安區(qū)域內(nèi)客戶因公寓產(chǎn)品產(chǎn)東海國際公寓

片區(qū)標桿商務(wù)公寓看市場上標桿公寓產(chǎn)品的客戶群體,對標研對公寓型產(chǎn)品的建議精裝修思考周全,全方位的品質(zhì)都要高,不能僅僅是廚衛(wèi)品牌高端,其他功深戶來深年限對居住環(huán)境的期望家庭物業(yè)管理私密性好,不喜出租過多的小區(qū)對深圳豪宅所在各區(qū)域多年居住福田子中女心高,片區(qū)升值潛力不會躍進式增長；保姆海/深圳灣）精裝修思考周全,全方位的品質(zhì)都要高,不能僅僅是廚衛(wèi)品牌高深端戶,其他功能區(qū)域一般；不喜二次裝修,想要一步到位家庭子女保姆福田成熟度過高,不適合他為集團選址對公寓型產(chǎn)品的建議對居住環(huán)境的期望對深圳豪宅所在各區(qū)域

的看法（福田/前海/后隨行人員來深年限對深圳豪宅所在各區(qū)域

的看法（福田/前海/后深戶家庭子女深戶家庭子女更看重南山的前海片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?整體規(guī)劃有空間感,更有概念性,是政府重點支持的熱點片區(qū)；對公寓型產(chǎn)品的建議對居住環(huán)境的期望對深圳豪宅所在各區(qū)域海/深圳灣）穿著打扮后深戶家庭子女保姆片區(qū)的話,南山近幾年確實很火,不過自己買房子還是考慮自住的多,后海深灣對公寓型產(chǎn)品的建議對居住環(huán)境的期望對深圳豪宅所在各區(qū)

域的看法（福田/前海/后海/深圳灣）在深物業(yè)隨行人員深戶居住功能要充分滿足,此外創(chuàng)新的多功能空間可以適當增加；公共空間尺幅感要做足,客廳餐廳等屬于面子需求；家庭配套齊全,交通便利；物業(yè)品質(zhì)好、戶型結(jié)構(gòu)方正、朝向南向,有景觀居住圈層要符合自己的身份；住慣了福田區(qū),工作和社交圈都在中心區(qū),購置自用物業(yè)多考慮福田保片姆區(qū)；南山傳統(tǒng)豪宅片區(qū)（中信紅樹灣、紅樹西岸等）的圈層口碑有吸引力；南山近幾年的片區(qū)規(guī)劃和政府扶持力度較高,未來確實會有漲幅空間,但個人不做純投資的置業(yè),暫時不考慮；對居住環(huán)境的期望對深圳豪宅所在各區(qū)域的看法（福田/

前海/后海/深圳灣）對公寓型產(chǎn)品的建在深物業(yè)隨行人員子女家庭看重傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的口碑和圈層,對深圳各個片區(qū)了解不多,但首選配套齊全成議對居住環(huán)境的期望對深圳豪宅所在各前海/后海/深圳灣）希望功能貼近住宅,戶型要方正,使用率要75%以上深戶熟度較高的便利區(qū)域隨行人員保姆子女深戶家庭子女保姆福田已經(jīng)相對成熟和完善,便利性更高南山區(qū)域的豪宅的居住環(huán)境好,未來的升值潛力相對更高對深圳豪宅所在各前海/后海/深圳灣）隨行人員2議51-

55歲

3%上海2%客戶區(qū)域

1%客戶年齡區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展情況一流的產(chǎn)品品質(zhì)片區(qū)的升值潛力不再是單一行業(yè)者,均為跨多行業(yè)巨頭敏感性:資金>產(chǎn)品>圈層2000萬以內(nèi)/單價10萬以內(nèi)1000萬以內(nèi)/單價10萬以內(nèi)統(tǒng)豪宅區(qū)及省內(nèi)外的豪客；宅區(qū)客戶對本案認知；保值升值會客廳國際視野

、

藝術(shù)品位

、享受生活重要客戶:全市范圍內(nèi)高端豪宅實力客戶，從事金融、證券、投資等高凈值行業(yè)；身份屬于企業(yè)主/高層管理者、爭取客戶:寶安區(qū)高凈值人群，對于片區(qū)認可度高，片區(qū)客戶訴求點——客群是具有國際視野、藝術(shù)品位、享受生活的財富菁英階層,則從國際大灣區(qū)發(fā)展紅利、高端純粹圈層、專屬定制服務(wù)強化輸出價值；首批聚焦,集U快速匹配客戶蕁二三聯(lián)動優(yōu)選房源

精準拓展高傭激勵讓利客戶

力保成交目前項目購物中心已經(jīng)使用,商業(yè)飲食排煙均排入地下停戶對項目的認可度,建議在地面規(guī)劃vip停車區(qū)域,配備迎送預(yù)約制度:嚴格遵循現(xiàn)行預(yù)約接待模式，微信預(yù)約安排接標準。賓崗人員全城陪同,為客戶提供五星級的專屬私人服務(wù),提升客戶的尊貴體驗。核心策略:高傭聯(lián)動1、市場公寓類大面積產(chǎn)品要實現(xiàn)去化需要聯(lián)2、本項目價格高、面積大，銷售難度更大，資源。點數(shù)建議:外場:6%+1%現(xiàn)（轉(zhuǎn)介成交前5名，額外獎勵轉(zhuǎn)為平衡費率,無需投入過多成本用于推廣,精準拓展客戶由于過去一年項目在三級市場基本沒有發(fā)聲,配合高傭,高端調(diào)性,拔升項目形象及市場美譽度；粘性和追隨。針對本項目的轉(zhuǎn)介,管理/規(guī)范三級市場發(fā)聲及客戶拓展（釋放口徑、打街霸等金牌經(jīng)紀人俱樂部:采用正式的“考核發(fā)牌”創(chuàng)新管理方最專業(yè)的經(jīng)紀人團隊。同時發(fā)展重點三級關(guān)鍵人，挖掘客拉攏三級高端客戶資源。樂部的成立形成話題炒作,作為營銷熱點,提前進行宣傳,擴大產(chǎn)品市場影響加強金牌經(jīng)紀人項目信息考核；通過筆試

、面試金牌經(jīng)紀人；前海金融中心——2016年進場,現(xiàn)持續(xù)代理,近2年客戶深圳灣一號——2013年進場,現(xiàn)持續(xù)代理,近5年客戶資新天鵝堡——2015年進場,現(xiàn)持續(xù)代理,近5年客戶資源香山美墅·云邸——2016年進場,現(xiàn)持續(xù)代理,近4年客前海時代CEO公館——2015年進場,2015年完美售罄,深圳中心天元——2014年進場,現(xiàn)持續(xù)代理中,4年客戶卓越前海壹號——2015年進場,2018年一季度基本售罄,充分利用代理豪宅客戶資源,調(diào)動豪宅項目二級聯(lián)動以及客戶拓展。12345678910發(fā)展專業(yè)服務(wù)高端豪宅的銷售精英,及2017年排名前30、戶資源。銷售團隊進場二級市場豪宅項目銷售經(jīng)理；二級市場2017年度業(yè)績前十名銷冠；邀約掌握豪宅項目二級聯(lián)動以及豪宅片區(qū)的精準客戶資源成高品質(zhì)的業(yè)內(nèi)口碑,實現(xiàn)快速客戶拓展,從而促進項目釋放優(yōu)選精品房源信息,滾動豪宅客戶資源,實現(xiàn)客戶的快速匹配及成交。折后價格體系為原實收價格體系85選取高中低區(qū)搭配,滿足不同客戶的不同需求。以低單價特價房迅速撬動三級市場的關(guān)注,短期內(nèi)迅速轉(zhuǎn)市場,為項目保證熱度與客量。全面炒作,借價值輸出全面炒作

表彰維系

圈層滲透正側(cè)結(jié)合熱銷造勢

精準拓客

建立口碑持續(xù)牽引資源推廣渠道主要為樓體和圍擋,建議在項目極具昭示性的創(chuàng)圖和夜晚效果圖,更具特色,成為重要的推廣方式能有效亞洲十大豪宅

前海公園資產(chǎn)前海觀洲

豪在節(jié)點期,階段性增加機場及高鐵投放廣告,機場及高鐵廣告。機上電視媒體

國際航空報高鐵廣告航空資源不是硬著陸而是軟影響,加強線上傳播的新聞性與話題性專業(yè)大V話轟炸,實力為項目正言。碎片式的新聞類

與認同

。項目銷售

將項目物業(yè)服務(wù)檔頒發(fā)牌照:借助俱樂部啟動儀式正式拉開序幕，同時在儀式上頒布牌照及專屬勛章，增強三級經(jīng)紀人業(yè)內(nèi)宣傳:通過話題炒作的形式，將此次活動進行業(yè)內(nèi)傳播，增加三級經(jīng)紀人的榮譽感，同時提升項邀請嘉賓:邀請開發(fā)商領(lǐng)導及三級市場高層，在四季酒店舉行啟動儀式活動，增加三級經(jīng)紀人榮譽感；正式啟動轉(zhuǎn)介后,利用首批轉(zhuǎn)介成交喜報等集中轟炸,在場口碑,聚焦后期客戶資源正式啟動轉(zhuǎn)介后，利用首批轉(zhuǎn)介成交喜報等集中轟炸，在場口碑，聚焦后期客戶資源內(nèi)場頂豪殺手團隊形象打造:團隊形象照:邀請專業(yè)攝影拍攝殺手團隊形象照，通過金牌經(jīng)紀人微信群及朋友圈進拍攝殺手團隊形象照,并配合撰寫精英宣傳口號,通過金牌經(jīng)紀人微信群及朋友圈進行宣傳造勢；圈層酒會:邀請集團高層及設(shè)計團隊代表，與外地媒體人士進行酒會交流解析以前海觀一公寓為例的WELL國際健康建筑標城市展廳:打造深圳“時光長廊”，通過現(xiàn)場“灣區(qū)展廳”，加深外地客戶對粵港澳區(qū)這一投資熱土的了解；由于目前本案成交客戶多位于深圳,位于外地無老業(yè)主、會及城市展廳的形式進行推介,提升項目的知名度并拓展對外區(qū)域誠意客戶一對一接待,以驗資形式確定客戶的經(jīng)意客戶至深圳看房；戶圈層,邀請圈層客戶臨深。針對豪宅成交較好的地鋪,進行精準的拓展,定向邀約豪宴形式主動突破,短時間內(nèi)聚焦三級高端客戶資源,迅速指定房號景田歲寶分東海豪宅分東海旗艦店香蜜湖對首批成交的轉(zhuǎn)介方進行持續(xù)的關(guān)系維護,結(jié)合下午茶、的營銷方式與轉(zhuǎn)介建立持續(xù)有效溝通,最大化的擴大項目考慮產(chǎn)品的特殊性（面積大總價高）,客群的稀缺性及熱議每季度舉辦表彰大會,以晚宴形式進行表彰。結(jié)合下午茶、私宴等活動形式,對成交客戶的圈層進行持層形成價值口碑,提高客戶對前海觀一品質(zhì)的認可?；顒訒r間:每周安排1-2場巴塞爾藝術(shù)展參觀流線與營銷展示相結(jié)合:將展覽場所設(shè)置在結(jié)合下午茶、私宴等活動形式,對成交客戶的圈層進行持層形成價值口碑,提高客戶對前海觀一品質(zhì)的認可。針對前海觀一成交業(yè)主啟動結(jié)老帶新獎勵計劃,同時結(jié)合后的資源,刺激老帶新成交前海觀一2）新業(yè)主獎勵3個月物業(yè)管理費會?全面宣傳炒作熱