物業(yè)智能化系統(tǒng)管理方案

物業(yè)智能化系統(tǒng)管理方案概述：智能化的程度決定了現(xiàn)今樓盤的檔次，x國(guó)際廣場(chǎng)在智能化方面作了較大投入，使業(yè)主們?cè)谖磥?lái)的生活、工作中，更增添了一份安全和舒適。一、智能化系統(tǒng)的組成君臨國(guó)際廣場(chǎng)君臨國(guó)際廣場(chǎng)可視對(duì)講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)家庭安防報(bào)警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外報(bào)警系統(tǒng)社區(qū)一卡通系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)背景音樂(lè)系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)物業(yè)信息管理系統(tǒng)電子公告牌系統(tǒng)局域網(wǎng)信息服務(wù)系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)社區(qū)寬帶接入系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)二、智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及特點(diǎn)（一）安全防范系統(tǒng)社區(qū)的安全防范系統(tǒng)，是指利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，通過(guò)采用各種安全技術(shù)的器材設(shè)備，達(dá)到社區(qū)防入侵、防盜、防破壞等目的，保證社區(qū)業(yè)主人身及生命財(cái)產(chǎn)安全的綜合性多功能防范系統(tǒng)。x國(guó)際廣場(chǎng)為整個(gè)社區(qū)提供的安全技術(shù)防范體系，包括電視監(jiān)控系統(tǒng)，周界紅外報(bào)警體系、住戶緊急報(bào)警系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)和出入口控制系統(tǒng)（含門禁及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)），并建立監(jiān)控中心，整個(gè)防范系統(tǒng)組成一個(gè)有機(jī)的整體。監(jiān)控中心設(shè)置24小時(shí)全天候值班制度，當(dāng)有報(bào)警信號(hào)切入時(shí)，在監(jiān)控中心就可以立刻接受到報(bào)警信號(hào)，通過(guò)信息交換，監(jiān)視系統(tǒng)將報(bào)警地點(diǎn)附近的攝像機(jī)切換到指定的監(jiān)視器上監(jiān)視，同時(shí)視頻錄像機(jī)自動(dòng)記錄現(xiàn)場(chǎng)情況；值班人員將立即通知保安前去處理，并將情況記錄備查。報(bào)警信息處理流程：消除消除監(jiān)控中心報(bào)警信號(hào)攝像機(jī)跟蹤錄像機(jī)記錄通知相關(guān)人員處理并記錄備查處理結(jié)果1、可視對(duì)講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)在x國(guó)際廣場(chǎng)的住宅樓內(nèi)，設(shè)有可視對(duì)講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，來(lái)訪的客人和業(yè)主可以可視通話，發(fā)生異常情況，業(yè)主可以直接向報(bào)警中心報(bào)警求援。通過(guò)業(yè)主與訪客的對(duì)講，由業(yè)主控制開(kāi)門。管理處可通過(guò)該系統(tǒng)，先行對(duì)訪客身份識(shí)別后，與業(yè)主取得聯(lián)系，決定是否放行。2、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)在居家戶內(nèi)，設(shè)置緊急求救按鈕，當(dāng)業(yè)主在家發(fā)生緊急情況（如生?。r(shí)，可通過(guò)該按鈕向監(jiān)控中心求救。3、周界紅外報(bào)警系統(tǒng)在x國(guó)際廣場(chǎng)的住宅樓、酒店式公寓一層墻體四周設(shè)置主動(dòng)式紅外探測(cè)器，建立社區(qū)內(nèi)第一道安全防范體系，一旦發(fā)現(xiàn)非法穿越，附近的報(bào)警揚(yáng)聲器會(huì)立刻鳴響，報(bào)警信息同時(shí)傳至監(jiān)控中心。周界報(bào)警系統(tǒng)的要求是：（1）周界探測(cè)器具備防拆、防破壞功能；基本無(wú)盲點(diǎn)（2）防區(qū)割分要適于報(bào)警時(shí)準(zhǔn)確定位，中心接收警情后能發(fā)出報(bào)警，識(shí)別報(bào)警區(qū)并進(jìn)行記錄；（3）前端探測(cè)器要有較強(qiáng)的抗不良天氣環(huán)境干擾能力；（4）系統(tǒng)應(yīng)具備自檢功能，可控制前端設(shè)備的恢復(fù)；（5）系統(tǒng)應(yīng)配備后備應(yīng)急電源；（6）具備與監(jiān)控系統(tǒng)，周界照明系統(tǒng)的報(bào)警聯(lián)動(dòng)功能。4、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)依據(jù)x國(guó)際廣場(chǎng)的地形、地貌、建筑及功能布局，在社區(qū)的出入口、公共通道、電梯、車庫(kù)等一些重要位置設(shè)立攝像監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控人員24小時(shí)屏幕監(jiān)控，同時(shí)將重要區(qū)域監(jiān)控情況記錄以備查。配合保安電子巡更系統(tǒng)，結(jié)合固定崗、流動(dòng)崗的人員監(jiān)控，增強(qiáng)社區(qū)保安巡視工作的力度和管理，使社區(qū)無(wú)監(jiān)視死角，實(shí)現(xiàn)技防、人防、物防的完美結(jié)合。5、一卡通系統(tǒng)社區(qū)業(yè)主憑已授權(quán)的IC卡實(shí)現(xiàn)停車、身份識(shí)別、車輛出入管理等功能。6、停車場(chǎng)智能化管理x國(guó)際廣場(chǎng)的地下車庫(kù)工設(shè)置車位279輛，地面有80輛左右的車位。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的停車場(chǎng)分布和道路通行能力、出入分流原則，以及社區(qū)內(nèi)業(yè)主的車輛狀況，在社區(qū)的進(jìn)出口大門和地下停車場(chǎng)進(jìn)出口設(shè)立先進(jìn)的智能化停車場(chǎng)設(shè)備。監(jiān)控中心將辦理停車手續(xù)的車主資料輸入電腦，并在一卡通上輸入信息，完成車輛的出入登記。外來(lái)車輛也可在入口處進(jìn)行系統(tǒng)識(shí)別，給予一次性放行通過(guò)。在智能停車場(chǎng)系統(tǒng)監(jiān)控下，車輛將有序進(jìn)出。停車場(chǎng)管理的要點(diǎn)是：進(jìn)場(chǎng)道閘自動(dòng)起落，出場(chǎng)人工識(shí)別車牌號(hào)碼無(wú)誤則放行。使用該系統(tǒng)能加快車輛流量，降低車輛被盜的危險(xiǎn)性智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)車輛進(jìn)出車庫(kù)流程圖如下：停車場(chǎng)入口管理流程圖入口入口讀卡出卡機(jī)有效無(wú)效取卡讀卡機(jī)記錄信息，計(jì)算機(jī)向IC卡感應(yīng)輸入信息道閘開(kāi)啟車輛感應(yīng)器道閘關(guān)閉進(jìn)車庫(kù)聲光訊號(hào)持卡車輛臨時(shí)停車停車場(chǎng)出口管理流程圖出口出口讀卡讀卡機(jī)有效無(wú)效交卡讀卡機(jī)記錄信息或者與計(jì)算機(jī)并收取IC卡感應(yīng)入信息道閘開(kāi)啟車輛感應(yīng)器道閘關(guān)閉出車庫(kù)聲光訊號(hào)持卡車輛臨時(shí)停車（二）信息管理系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)是管理處向業(yè)主發(fā)布和提供信息交流的場(chǎng)所，它主要包括背景音樂(lè)系統(tǒng)`、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、物業(yè)信息管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)和局域網(wǎng)信息系統(tǒng)。該部分系統(tǒng)將由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)操作，智能化技工負(fù)責(zé)維護(hù)。背景音樂(lè)系統(tǒng)：管理中心將按照x國(guó)際廣場(chǎng)的特點(diǎn)，由監(jiān)控中心實(shí)行分區(qū)控制緊急廣播和背景音樂(lè)系統(tǒng)。在出現(xiàn)非常事件或火災(zāi)時(shí)，系統(tǒng)能夠接受消防監(jiān)控中心的強(qiáng)制切換，并自動(dòng)投入事故或火災(zāi)報(bào)警廣播，將平時(shí)播放的背景音樂(lè)切換為事故廣播。背景音樂(lè)系統(tǒng)主要為社區(qū)公共場(chǎng)所提供舒適優(yōu)美的背景音樂(lè)或語(yǔ)音廣播，當(dāng)發(fā)生事故或火災(zāi)時(shí)，則可作為事故緊急廣播，引導(dǎo)疏散，指揮處理事故。背景音樂(lè)每季度與消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)調(diào)試一次，平時(shí)作為背景音樂(lè)播出。物業(yè)信息管理系統(tǒng)：為管理中心的規(guī)范化管理提供了便利條件，有利于x國(guó)際廣場(chǎng)品質(zhì)的提升。該系統(tǒng)用于協(xié)調(diào)社區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理服務(wù)人員之間的關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理中的房產(chǎn)、住戶、服務(wù)、公共設(shè)施、工程檔案、費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)及維修統(tǒng)計(jì)、房屋狀況等信息資料進(jìn)行數(shù)據(jù)采集、分析、傳遞、加工、存儲(chǔ)、計(jì)算等操作，反映物業(yè)管理的各種運(yùn)行狀態(tài)。電子公告欄系統(tǒng)：該系統(tǒng)設(shè)置于寫字樓大堂和酒店式公寓的每層樓的樓面，用于發(fā)布各種信息，包括物業(yè)信息、社區(qū)動(dòng)態(tài)、天氣預(yù)報(bào)、廣告、重大新聞等，信息的發(fā)布由客戶服務(wù)中心管理，工程部負(fù)責(zé)日常的維護(hù)。局域網(wǎng)信息系統(tǒng)：x國(guó)際廣場(chǎng)的業(yè)主定位就是“君”，此君就是教師、海歸、IT精英、公司高級(jí)職員，他們對(duì)居所的要求不再是單一的生活空間，而是家庭辦公室和休閑娛樂(lè)中心。社區(qū)局域網(wǎng)通過(guò)數(shù)字技術(shù)將管理、服務(wù)的提供者與每個(gè)業(yè)主緊密相連，業(yè)主可以在上面獲得有關(guān)居住社區(qū)的各項(xiàng)信息，為業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)的交流提供了一個(gè)平臺(tái)。在網(wǎng)上，業(yè)主可以享受網(wǎng)上金融、證券、游戲聊天、電子閱覽、社區(qū)購(gòu)物、社區(qū)服務(wù)、費(fèi)用查詢、投訴保修、公告服務(wù)等多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。（三）信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)x國(guó)際廣場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)包括電訊系統(tǒng)、寬帶接入系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)等，該項(xiàng)系統(tǒng)由管理中心工程部負(fù)責(zé)日常的檢查，專業(yè)公司承擔(dān)維修維護(hù)工作。管理中心將配合專業(yè)公司，保證業(yè)主信息網(wǎng)絡(luò)的通暢。二、智能化系統(tǒng)的維護(hù)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備能達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能和服務(wù)年限。智能化設(shè)備的維修工作可分為定期維修和緊急維修兩類，定期維修、保養(yǎng)得越好，緊急維修就會(huì)相應(yīng)減少，業(yè)主的滿意度就會(huì)提高。（一）定期維修、保養(yǎng)制度定期維修保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。根據(jù)上次檢修時(shí)間就可以排出各類設(shè)備的定期檢修時(shí)間表，打印出具體檢修項(xiàng)目及要求。檢修完畢后再將檢修結(jié)果輸入電腦并存檔，建立設(shè)備維修檔案?jìng)洳?。由于智能化系統(tǒng)比較復(fù)雜，系統(tǒng)設(shè)計(jì)及零部件皆為公司專利，系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)必須由供貨商維修更換，因此，在選型時(shí)要考慮產(chǎn)品的品牌和供貨商的維修能力。（二）緊急維修管理為確保緊急維修工作能夠按期順利完成，應(yīng)通過(guò)對(duì)緊急維修的管理達(dá)到下述要求：1、對(duì)簡(jiǎn)單的緊急維修工作，應(yīng)能于最短的時(shí)間內(nèi)完成2、對(duì)較大的緊急維修工作應(yīng)能有效跟進(jìn)，直到完成為止。3、對(duì)緊急維修的部位及項(xiàng)目進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、分析，以便掌握設(shè)備存在的隱患。4、對(duì)緊急維修的耗材進(jìn)行有效的監(jiān)控，控制成本支出。三、智能化設(shè)備維護(hù)計(jì)劃（一）閉路監(jiān)控系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、機(jī)器清掃1次/半年監(jiān)控室設(shè)備狀況檢查及記錄值班2操作控制臺(tái)/控制鍵盤設(shè)備狀態(tài)檢查、機(jī)器清掃1次/半年設(shè)備狀況檢查1次/天3錄像機(jī)設(shè)備4報(bào)警觸發(fā)數(shù)字錄像設(shè)備（硬磁盤）設(shè)備狀態(tài)及功能檢查1次/季設(shè)備狀況檢查1次/天5彩色監(jiān)視器設(shè)備狀態(tài)檢查、機(jī)器吸塵1次/半年設(shè)備狀況檢查1次/天6攝像機(jī)設(shè)備狀態(tài)檢查，鏡頭、機(jī)器清潔1次/月設(shè)備狀況檢查1次/天7視頻分配放大器、傳輸線路等有無(wú)破損1次/半年線路連接檢查1次/月8視頻光傳輸設(shè)備設(shè)備狀態(tài)檢查、機(jī)器清潔1次/季設(shè)備狀況檢查1次/天9報(bào)警系統(tǒng)輸入接口接線牢固、機(jī)器清潔1次/季設(shè)備狀況檢查1次/天10門磁開(kāi)關(guān)接線牢固、功能檢修1次/月設(shè)備狀況檢查1次/天11現(xiàn)場(chǎng)燈光驅(qū)動(dòng)模塊（二）門禁系統(tǒng)及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、機(jī)器清掃1次/半年系統(tǒng)設(shè)備狀況檢查及記錄值班2服務(wù)器3門禁主控制器狀態(tài)分析、緊固連接、機(jī)器清掃1次/半年?duì)顟B(tài)檢查1次/天4門禁輔控制器5中繼器6電動(dòng)門鎖狀態(tài)分析、緊固連接，可靠牢固1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天7出門按鈕緊固連接1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天8門磁開(kāi)關(guān)緊固連接，可靠牢固1次/月?tīng)顟B(tài)檢查1次/天9讀卡器狀態(tài)分析、緊固連接，可靠牢固1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天10道閘狀態(tài)分析、檢修1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天（四）電子巡更系統(tǒng)及報(bào)警系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、機(jī)器清掃1次/半年系統(tǒng)設(shè)備狀況檢查及記錄1次/天2巡更信號(hào)采集器清潔、緊固連接檢查1次/半年?duì)顟B(tài)檢查1次/月3巡更站緊固連接檢查1次/半年信號(hào)應(yīng)答值班巡更4緊急按鈕、探頭、鍵盤清潔、緊固連接、信號(hào)應(yīng)答1次/季（五）傳輸線路維護(hù)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1視頻線、控制線、電源、網(wǎng)絡(luò)線等清潔、緊固連接1次/季外觀、信號(hào)檢查1次/天四、智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及故障處理程序、誤報(bào)處理程序計(jì)劃保養(yǎng)計(jì)劃保養(yǎng)緊急維修監(jiān)控中心報(bào)主管批準(zhǔn)實(shí)施維護(hù)計(jì)劃故障檢測(cè)故障確認(rèn)維修流程記錄、確認(rèn)工程部誤報(bào)確認(rèn)原因分析誤報(bào)確認(rèn)原因分析對(duì)業(yè)主進(jìn)行示范、教育、培訓(xùn)轉(zhuǎn)入故障處理程序系統(tǒng)故障住戶誤操作記錄、統(tǒng)計(jì)、總結(jié)、匯報(bào)記錄、統(tǒng)計(jì)、總結(jié)、匯報(bào)五、智能化使用功能拓展建議根據(jù)x國(guó)際廣場(chǎng)的智能化系統(tǒng)的功能設(shè)置和定位，結(jié)合一卡通系統(tǒng)，我們建議在原有智能化系統(tǒng)的上，引入社區(qū)會(huì)員消費(fèi)服務(wù)系統(tǒng)——CMCS。社區(qū)會(huì)員消費(fèi)系統(tǒng)的主要服務(wù)對(duì)象是封閉社區(qū)業(yè)主，提供社區(qū)內(nèi)消費(fèi)，以及代理業(yè)主交費(fèi)等功能。目前眾多的智能社區(qū)主要的服務(wù)對(duì)象是集中于社區(qū)物業(yè)管理的范圍，同時(shí)以硬件為主，雖然在社區(qū)停車場(chǎng)管理、門禁系統(tǒng)以及社區(qū)內(nèi)消費(fèi)有一部分使用到了“一卡通”的概念，但很難做到與銀行支付卡聯(lián)系在一起，那么如果有一種系統(tǒng)可以將社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)居住業(yè)主