第十章-房地產(chǎn)稅收制度與政策

房地產(chǎn)法律制度與政策

第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策第一節(jié)房地產(chǎn)稅收概述一、我國(guó)稅收體系目前我國(guó)的稅收體系可按征稅對(duì)象不同劃分為商品流轉(zhuǎn)稅、資源稅、財(cái)產(chǎn)稅、所得稅和行為稅五大類。第一類:流轉(zhuǎn)稅。也稱為商品及勞務(wù)課稅。指以商品流轉(zhuǎn)額和非商品流轉(zhuǎn)額作為課稅對(duì)象的稅種。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及此類的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、關(guān)稅等。第二類:所得稅。所得稅又稱收益稅,是指以企業(yè)利潤(rùn)和個(gè)人收入作為課稅對(duì)象的稅種。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及此類的稅種主要有企業(yè)所得稅。第三類:財(cái)產(chǎn)稅。是指以各種財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象的一種稅種,如房產(chǎn)稅和契稅。由于我國(guó)過(guò)去長(zhǎng)期不承認(rèn)土地的價(jià)值,因而在財(cái)產(chǎn)稅中一直沒(méi)有有關(guān)土地的稅種。第四類:行為稅。是指以納稅人各種特定的行為作為課稅對(duì)象的稅種。如車船使用稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等,均屬此類稅種。第五類:資源稅。是指以自然資源為課稅對(duì)象的稅種。我國(guó)現(xiàn)行的征稅范圍僅包括礦產(chǎn)品和鹽兩大類資源。二、房地產(chǎn)稅收制度房地產(chǎn)稅收有廣義和狹義兩種理解。廣義的房地產(chǎn)稅收，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及的稅，包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。狹義的房地產(chǎn)稅收，是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅，包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和契稅。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系基本涵蓋了土地取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)保有四個(gè)環(huán)節(jié)，在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和組織財(cái)政收入諸方面發(fā)揮了一定的積極作用。但大部分稅種集中在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，針對(duì)房地產(chǎn)保有期間設(shè)置的稅種很少，且免稅范圍很大，這就造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平的狀況，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。重在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通過(guò)程中，僅稅種就多達(dá)十幾種，如契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等等。收費(fèi)就更多，各個(gè)地方也參差不齊。而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)置的稅種僅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率偏低，稅基覆蓋不全已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。比如，城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率最低每年每平方米0．2元，最高每年每平方米10元，作為專門用來(lái)調(diào)節(jié)級(jí)差收益的稅種在這種低稅率下，其作用十分有限，更談不上在提高城鎮(zhèn)土地利用強(qiáng)度、促進(jìn)國(guó)有土地高效率使用方面有所作為了。這樣就使得大量城鎮(zhèn)土地由企業(yè)無(wú)償或近似無(wú)償?shù)娜〉煤统钟?，而與此形成鮮明對(duì)比的是，進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過(guò)高的稅負(fù)。在房地產(chǎn)保有期間征收的房產(chǎn)稅，其主要目的是為了合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益分配，鼓勵(lì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，刺激土地的供給，但由于稅負(fù)較低，使得其功能也只能流于理論。保有環(huán)節(jié)的輕稅負(fù)，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商囤積土地的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，土地炒買炒賣情況愈演愈烈。這不僅抑制了土地的正常交易，還直接阻礙存量土地進(jìn)入市場(chǎng)的進(jìn)程，使得土地作為資產(chǎn)要素的作用無(wú)法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。三、房地產(chǎn)稅、租、費(fèi)從本質(zhì)上看房地產(chǎn)稅、租、費(fèi)，稅收所反映的是一種法律關(guān)系，是國(guó)家依據(jù)立法強(qiáng)制、無(wú)償、固定地取得的一部分國(guó)民收入，只要有國(guó)家,就會(huì)有稅收;而租則反映房地產(chǎn)所有者與使用者之間的租賃關(guān)系,包括房租和地租，與稅相比,二者差異很大；費(fèi)是對(duì)行政服務(wù)的一種補(bǔ)償,即行政機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)管理過(guò)程中收取的必要的有關(guān)費(fèi)用，一般稱之為管理費(fèi)。房地產(chǎn)稅存在于法律關(guān)系之中，來(lái)源于房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值;房地租是一種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的反映,是產(chǎn)權(quán)明晰化的結(jié)果，來(lái)源于房地產(chǎn)收益,即是對(duì)房地產(chǎn)收益的一種扣除；而房地產(chǎn)管理費(fèi)則來(lái)自于行政服務(wù)所帶來(lái)的直接或間接收益。目前，在我國(guó)理論和實(shí)踐中,普遍存在著對(duì)房地產(chǎn)稅、租、費(fèi)界定不清的問(wèn)題。主要表現(xiàn)在：一是以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等存在部分以稅代租，即稅中含有租的因素。二是以稅代費(fèi)。如城市維護(hù)建設(shè)稅是向享受城市設(shè)施建設(shè)利益從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和個(gè)人征收的,明顯含有以稅代費(fèi)的成分。三是以費(fèi)代租。比如土地使用費(fèi)是土地使用者為了取得土地使用權(quán)而向土地所有人繳納的費(fèi)用，其本質(zhì)應(yīng)是地租。四是以費(fèi)代稅。比如某些城市征收的土地閑置費(fèi)，其實(shí)就是一種罰稅即空地稅。造成稅、租、費(fèi)的混雜，征收部門繁多，房地產(chǎn)收益權(quán)不明確，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，降低了稅收的嚴(yán)肅性、規(guī)范性。四、房地產(chǎn)稅收制度改革和稅收優(yōu)惠政策十八屆三中全會(huì)就完善房地產(chǎn)稅制，提出“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革”的要求。多年來(lái)，房地產(chǎn)稅成為爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。有人認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)稅已成為國(guó)際慣例，但長(zhǎng)期以來(lái)由于我國(guó)個(gè)人不繳納房地產(chǎn)稅，而且在購(gòu)買商品房時(shí)已經(jīng)繳納了高額的土地出讓金，承擔(dān)了70年土地使用權(quán)，所以對(duì)于為什么要開(kāi)征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅征收法理依據(jù)何在等基本問(wèn)題仍然存在很大爭(zhēng)議。房地產(chǎn)稅收制度改革的目的，要有利于房地產(chǎn)更好地服務(wù)于保障居民用戶、促進(jìn)國(guó)民安居樂(lè)業(yè)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)和進(jìn)程，以穩(wěn)定國(guó)家治理的政治基礎(chǔ)；要有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健、均衡、可持續(xù)發(fā)展，以穩(wěn)定國(guó)家治理經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；要有利于優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定國(guó)家治理稅收基礎(chǔ)。稅收優(yōu)惠政策是指稅法對(duì)某些納稅人和征稅對(duì)象給予鼓勵(lì)和照顧的一種特殊規(guī)定。比如，免除其應(yīng)繳的全部或部分稅款，或者按照其繳納稅款的一定比例給予返還等，從而減輕其稅收負(fù)擔(dān)。稅收優(yōu)惠政策是國(guó)家利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的具體手段，國(guó)家通過(guò)稅收優(yōu)惠政策，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。國(guó)家根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，適時(shí)提出房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策。早在2005年，國(guó)務(wù)院為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，就對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持?！秶?guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)（2005）26號(hào)）明確享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。

第二節(jié)房產(chǎn)稅一、納稅人和征稅范圍房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,以房產(chǎn)的價(jià)值和租金收入為計(jì)稅依據(jù),向房產(chǎn)的所有人或經(jīng)營(yíng)管理人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。根據(jù)國(guó)務(wù)院1986年9月15日發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,在城市、縣城,建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人,應(yīng)依法交納房產(chǎn)稅。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。二、計(jì)稅依據(jù)和稅率房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1．2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。三、稅收優(yōu)惠政策（一）法定免納房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：1．國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；2．由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；3．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；4．個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；5．經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。（二）具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）規(guī)定，自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%]×1．2%。2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1．2%。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。3．對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。（三）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策1．損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。2．納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)自行計(jì)算扣除，并在申報(bào)表附表或備注欄中作相應(yīng)說(shuō)明。納稅人房屋大修停用半年以上需要免征房產(chǎn)稅的，應(yīng)在房屋大修前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。相關(guān)的證明材料，包括大修房屋的名稱、坐落地點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)證編號(hào)、房產(chǎn)原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止時(shí)間等信息和資料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)查驗(yàn)。具體報(bào)送材料由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局確定。3．在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。4．為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。5．對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。6．老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)。老年服務(wù)機(jī)構(gòu)是指專門為老年人提供生活照料、文化、護(hù)理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營(yíng)利性的機(jī)構(gòu)，主要包括老年社會(huì)福利院、敬老院（養(yǎng)老院）、老年服務(wù)中心、老年公寓（含老年護(hù)理院、康復(fù)中心、托老所）等。7．從2001年1月1日起，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。8．對(duì)郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法征收房產(chǎn)稅；對(duì)坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的尚在縣郵政局內(nèi)核算的房產(chǎn)，在單位財(cái)務(wù)賬中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產(chǎn)稅。除上面提到的可以免納房產(chǎn)稅的情況以外，如納稅人確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。9．向居民供熱并向居民收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅?！肮崞髽I(yè)”包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營(yíng)供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。對(duì)于免征房產(chǎn)稅的“生產(chǎn)用房”，是指上述企業(yè)為居民供熱所使用的廠房。對(duì)既向居民供熱，又向非居民供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限；對(duì)于兼營(yíng)供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總收入的比例劃分征免稅界限。10．對(duì)在一個(gè)納稅年度內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）且實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于10人（含10人）的單位，可減征或免征該年度城鎮(zhèn)土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財(cái)稅主管部門確定。11．自2011年1月1日起至2012年12月31日，對(duì)高校學(xué)生公寓實(shí)行免征房產(chǎn)稅政策。至文到之日前已征的應(yīng)予免征的房產(chǎn)稅，應(yīng)從納稅人以后應(yīng)納的房產(chǎn)稅額中抵減或者予以退稅。12．自2011年1月1日起至2012年12月3日，為支持國(guó)家商品儲(chǔ)備業(yè)務(wù)發(fā)展，對(duì)商品儲(chǔ)備管理公司及其直屬庫(kù)承擔(dān)商品儲(chǔ)備業(yè)務(wù)自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅。13．自2013年1月1日至2015年12月31日，對(duì)專門經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅。對(duì)同時(shí)經(jīng)營(yíng)其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的房產(chǎn)，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場(chǎng)地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、納稅義務(wù)人與征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅是以國(guó)有土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人。所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)家所有和集體所有的土地。另外，自2009年1月1日起，公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營(yíng)用地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。二、稅率與計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：1．大城市1．5－30元；2．中等城市1．2－24元；3．小城市0．9－18元；4．縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0．6－12元。大、中、小城市以公安部門登記在冊(cè)的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國(guó)務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。人口在50萬(wàn)以上者為大城市；人口在20萬(wàn)－50萬(wàn)之間者為中等城市；人口在20萬(wàn)以下者為小城市。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但降低額不得超過(guò)上述規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，土地面積計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。即稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人實(shí)際占用的土地面積，按照規(guī)定的稅額計(jì)算應(yīng)納稅額，向納稅人征收土地使用稅。納稅人實(shí)際占用的土地面積按下列辦法確定：1．由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的，以測(cè)定的面積為準(zhǔn)。2．尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。3．尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。三、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠政策

（一）法定免繳土地使用稅的優(yōu)惠1．國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地。2．由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地。3．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。4．市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地。5．直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。6．經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5－10年。具體免稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局在《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的期限內(nèi)自行確定。7．對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。8．企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。9．免稅單位無(wú)償使用納稅單位的土地（如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位無(wú)償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。10．對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的中國(guó)人民銀行總行（含國(guó)家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠政策1．個(gè)人所有的居住房屋及院落用地。2．房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地。3．免稅單位職工家屬的宿舍用地。4．民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地。5．集體和個(gè)人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。6．對(duì)基建項(xiàng)目在建期間使用的土地，原則上應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅。但對(duì)有些基建項(xiàng)目，特別是國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策扶持發(fā)展的大型基建項(xiàng)目，其占地面積大，建設(shè)周期長(zhǎng)，在建期間又沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入，為照顧其實(shí)際情況，對(duì)納稅人納稅確有困難的，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)具體情況予以免征或減征土地使用稅。7．城鎮(zhèn)內(nèi)的集貿(mào)市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）用地，按規(guī)定應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅。為了促進(jìn)集貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)展及照顧各地的不同情況，各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局可根據(jù)具體情況自行確定對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)用地征收或者免征城鎮(zhèn)土地使用稅。8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定。9．原房管部門代管的私房，落實(shí)政策后，有些私房產(chǎn)權(quán)已歸還給房主，但由于各種原因，房屋仍由原住戶居住，并且住戶仍是按照房管部門在房租調(diào)整改革之前確定的租金標(biāo)準(zhǔn)向房主繳納租金。對(duì)這類房屋用地，房主繳納土地使用稅確有困難的，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)實(shí)際情況，給予定期減征或免征城鎮(zhèn)土地使用稅的照顧。10．對(duì)于各類危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。11．企業(yè)搬遷后原場(chǎng)地不使用的、企業(yè)范圍內(nèi)荒山等尚未利用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。12．經(jīng)貿(mào)倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)均屬于征稅范圍，因此不宜一律免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)納稅確有困難的企業(yè)，可根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第七條的規(guī)定，向企業(yè)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出減免稅申請(qǐng)，由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局審核后，報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，享受減免城鎮(zhèn)土地使用稅的照顧。13．對(duì)房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地，考慮到在房租調(diào)整改革前，房產(chǎn)管理部門經(jīng)租居民住房收取的租金標(biāo)準(zhǔn)一般較低，許多地方納稅確有困難的實(shí)際情況而確定的一項(xiàng)臨時(shí)性照顧措施。房租調(diào)整改革后，房產(chǎn)管理部門經(jīng)租的居民住房用地（不論是何時(shí)經(jīng)租的），都應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。至于房租調(diào)整改革后，有的房產(chǎn)管理部門按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅確有實(shí)際困難的，可按稅收管理體制的規(guī)定，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后再給予適當(dāng)?shù)臏p征或免征土地使用稅的照顧。14．考慮到中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)總公司所屬物資儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)總公司所屬的物資儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)的露天貨場(chǎng)、庫(kù)區(qū)道路、鐵路專用線等非建筑用地征免城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題，可由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局按照下述原則處理：對(duì)經(jīng)營(yíng)情況好、有負(fù)稅能力的企業(yè)，應(yīng)恢復(fù)征收城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)經(jīng)營(yíng)情況差、納稅確有困難的企業(yè)，可在授權(quán)范圍內(nèi)給予適當(dāng)減免城鎮(zhèn)土地使用稅的照顧。15．向居民供熱并向居民收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！肮崞髽I(yè)”包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營(yíng)供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。第四節(jié)土地增值稅一、納稅人和征稅范圍土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人就其增值額征收的一種稅。凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地、地上的建筑物及附著物并取得收入的一切單位和個(gè)人,均為土地增值稅的納稅義務(wù)人。（一）土地增值稅的基本征稅范圍1．轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。2．地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。3．存量房地產(chǎn)的買賣。（二）依具體情況判定的征稅范圍1．房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悪C(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。2．對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。6．對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。7．在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。二、稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。但在實(shí)際工作中，一般可以采用速算扣除法計(jì)算：1．增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%時(shí)，計(jì)算公式為：土地增值稅稅額＝增值額×30%2．增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%時(shí)，計(jì)算公式為：土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%3．增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%時(shí)，計(jì)算公式為：土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%4．增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，計(jì)算公式為：土地增值枕稅額＝增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%三、扣除項(xiàng)目的確定

計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額計(jì)算征稅（這個(gè)余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。因此，要計(jì)算增值額，首先必須確定扣除項(xiàng)目。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（五）其他扣除項(xiàng)目（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格四、增值額的確定在實(shí)際房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，有些納稅人由于不能準(zhǔn)確提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除項(xiàng)目金額，致使增值額不準(zhǔn)確，直接影響應(yīng)納稅額的計(jì)算和繳納。因此，《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。五、稅收優(yōu)惠政策（一）法定稅收優(yōu)惠1．建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住它出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額、不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)雕住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2．國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)

因國(guó)家建設(shè)需要依法證用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這里所說(shuō)的“因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。（二）其他稅收優(yōu)惠1．因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。對(duì)因中國(guó)郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制，中國(guó)郵政集團(tuán)公司向中國(guó)郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅，予以免征。已繳納的應(yīng)予免征的土地增值稅，應(yīng)予以退稅。2．個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。3．以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

4．對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。

5．個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土地增值稅。

6．個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅。

7．房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。8．房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

9．對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，即沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%至1．5%計(jì)征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，并報(bào)省財(cái)政廳、省地稅局備案。

10．企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

11．災(zāi)后重建安居房建設(shè)轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅。對(duì)政府為受災(zāi)居民組織建設(shè)的安居房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅。

12．自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。第五節(jié)契稅一、征稅對(duì)象

契稅是以在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。具體包括：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓（二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。（三）房屋買賣以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：1．以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。2．以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。3．買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。（四）房屋贈(zèng)與房屋贈(zèng)與的前提必須是，產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人雙方自愿。由于房屋是不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值較大，故法律要求贈(zèng)與房屋應(yīng)有書面合同（契約），并到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)或農(nóng)村基層政權(quán)機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶手續(xù)，才能生效。如果房屋贈(zèng)與行為涉及涉外關(guān)系，還需公證處證明和外事部門認(rèn)證，才能有效。房屋的受贈(zèng)人要按規(guī)定繳納契稅。（五）房屋交換隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，有些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，也將視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與。一是以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；二是以土地、房屋權(quán)屬抵債；三是以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；四是以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。二、稅率和計(jì)稅依據(jù)契稅實(shí)行3%-5%的幅度稅率實(shí)行幅度稅率是考慮到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%-5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實(shí)際情況決定。契稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。由于上地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定價(jià)方法不同，因而具體計(jì)稅依據(jù)視不同情況而決定。（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。成交價(jià)格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。（2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。也就是說(shuō)，交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅；交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。（5）房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)①采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。②承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。（6）個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。三、稅收優(yōu)惠政策

（一）契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定1．國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅。此外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定：自2000年11月29日起，對(duì)各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房，或由單位購(gòu)買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)、按照國(guó)家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購(gòu)買住房，均可免征契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。3．因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情減免。不可抗力是指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況。4．土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。5．承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。6．經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。（二）契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定1．企業(yè)公司制改造。非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過(guò)50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2．企業(yè)股權(quán)重組。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。國(guó)有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過(guò)其職工投資增資擴(kuò)股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對(duì)改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。為進(jìn)一步支持國(guó)有企業(yè)改制重組，國(guó)有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策規(guī)定如下：（1）對(duì)國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國(guó)有控股公司，是指國(guó)家出資額占有限責(zé)任公司資本總額50%以上，或國(guó)有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國(guó)有控股公司。（2）以出讓方式承受原國(guó)有控股公司土地使用權(quán)的，不屬于本規(guī)定的范圍。3．企業(yè)合并。兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4．企業(yè)分立。企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。5．企業(yè)出售。國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。6．企業(yè)破產(chǎn)。企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。7．房屋的附屬設(shè)施。對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。8．繼承土地、房屋權(quán)屬。對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。按照《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。9．事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)的過(guò)程中，投資主體沒(méi)有發(fā)生變化的，對(duì)改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅10．事業(yè)單位改制過(guò)程中，改制后的企業(yè)以出讓或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式取得原國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，不屬于契稅減免稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。11．在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。12．關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策：（1）對(duì)金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。（2）以招拍掛方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。（3）市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購(gòu)房屋免征契稅；購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。（4）企業(yè)承受土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并在該土地上代政府建設(shè)保障性住房的，計(jì)稅價(jià)格為取得全部土地使用權(quán)的成交價(jià)格。（5）單位、個(gè)人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴(kuò)大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無(wú)論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。（6）個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)者將其個(gè)人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工商戶名下，或個(gè)體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營(yíng)者個(gè)人名下，免征契稅。合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，免征契稅。13．貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》有關(guān)要求，大力支持各地棚戶區(qū)改造工作，自2013年7月4日起，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅；個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計(jì)征契稅；購(gòu)買超過(guò)90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款按有關(guān)規(guī)定免征個(gè)人所得稅。14．其他規(guī)定。（1）經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（2）政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。（3）企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。第六節(jié)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加統(tǒng)稱為“兩稅一費(fèi)”。2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案。從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。至此，貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開(kāi)序幕。自2012年8月1日起至年底，國(guó)務(wù)院將擴(kuò)大營(yíng)改增試點(diǎn)至10省市，北京或9月啟動(dòng)。截止2013年8月1日，營(yíng)改增范圍已推廣到全國(guó)試行。國(guó)務(wù)院決定從2014年1月1日起，將鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。自2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同于制造企業(yè)和流通企業(yè)，周期太長(zhǎng)，就必然造成進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額時(shí)間的不匹配，造成前期進(jìn)項(xiàng)稅額大，留抵稅額多的局面，以至于前三年到五年不用繳稅，特別是自持出租情況，如果改為按年度比例扣除進(jìn)項(xiàng)稅額是否公平合理，如何計(jì)算更加困難。此外，存量房如何按新增值稅稅率繳納稅款，是按新稅率征，還是按簡(jiǎn)易辦法征稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買的土地使用權(quán)開(kāi)路的財(cái)政票據(jù)如何抵扣增值稅，抵扣憑證是什么等等，會(huì)面臨很多類似問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增還未正式啟動(dòng)。

一、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅是以在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得的營(yíng)業(yè)額為征稅對(duì)象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。根據(jù)1993年11月26日國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》,凡在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人,均為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。營(yíng)業(yè)稅設(shè)置兩檔比例稅率3%和5%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅按如下規(guī)定征收:(1)凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人,銷售建筑物及其他土地附著物,以其銷售收入額為計(jì)稅依據(jù);轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,以其轉(zhuǎn)讓收入額為計(jì)稅依據(jù),按稅率5%征收。(2)凡從事房地產(chǎn)代理、租賃、倉(cāng)儲(chǔ)等服務(wù)業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人,以其服務(wù)費(fèi)為計(jì)稅依據(jù),按稅率5%征收。二、城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅是對(duì)從事工商經(jīng)營(yíng)、繳納消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。它本身無(wú)特定的征稅對(duì)象,而以消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù),隨此“三稅”附征,因此屬一種附加稅。城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)行地區(qū)差別比例稅率,其納稅稅率視納稅人所在地點(diǎn)不同而異。所在城市市區(qū)的按稅率7%征稅;在縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的按稅率5%征稅;在農(nóng)村的按稅率1%征稅。應(yīng)納稅額=(實(shí)際繳納的消費(fèi)稅+增值稅+營(yíng)業(yè)稅稅額)×適用稅率稅制改革后,該稅項(xiàng)以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入額為計(jì)稅依據(jù),稅率為3‰—6‰。三、教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是為發(fā)展國(guó)家的教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi),一律按營(yíng)業(yè)稅額的2%征費(fèi)。稅制改革后,調(diào)整為增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅之和的3%。上述營(yíng)業(yè)稅是城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加計(jì)稅(或費(fèi))的基礎(chǔ),因此,營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加一般被統(tǒng)稱為兩稅一費(fèi),由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收。四、稅收優(yōu)惠政策為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2015年3月30日《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]39號(hào)）規(guī)定：（一）個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。（二）上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)﹝2005﹞26號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)﹝2005﹞89號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)﹝2005﹞172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（三）本通知自2015年3月31日起執(zhí)行，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅﹝2011﹞12號(hào)）同時(shí)廢止。第七節(jié)

房地產(chǎn)相關(guān)稅收一、耕地占用稅耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，都是耕地占用稅的納稅人。耕地占用稅的征稅對(duì)象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計(jì)算征收。耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：1．人均耕地不超過(guò)1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方米?0元至50元；2．人均耕地超過(guò)1畝但不超過(guò)2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；3．人均耕地超過(guò)2畝但不超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；4．人均耕地超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但是提高的部分最高不得超過(guò)本條例第五條第三款規(guī)定的當(dāng)?shù)剡m用稅額的50%。占用基本農(nóng)田的，適用稅額應(yīng)當(dāng)在本條例第五條第三款、第六條規(guī)定的當(dāng)?shù)剡m用稅額的基礎(chǔ)上提高50%。下列情形免征耕地占用稅：（1）軍事設(shè)施占用耕地；（2）學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。二、印花稅

《印花稅暫行條例》規(guī)定,凡在我國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受有關(guān)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、權(quán)力證照等憑證的單位和個(gè)人,都是印花稅納稅義務(wù)人。應(yīng)納稅憑證應(yīng)于書立或領(lǐng)受時(shí)購(gòu)買并貼足印花稅票(貼花)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到的有關(guān)納稅憑證和印花稅稅率如下:1．商品房購(gòu)銷合同、建筑安裝工程承包合同,按合同所載金額的萬(wàn)分之三由合同訂立人繳納。2．產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或合同、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同,按合同所載金額的萬(wàn)分之五由合同訂立人繳納。3．借款合同或銀行貸款合同,按合同所載金額的萬(wàn)分之零點(diǎn)五由合同訂立人繳納。4．房地產(chǎn)租賃合同,按合同所載金額的千分之一由合同訂立人繳納。5．土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證等由領(lǐng)受人按每件5元繳納。印花稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理、發(fā)放或