資產(chǎn)評估學(xué)教程課件章1

第一章導(dǎo)論第一節(jié)資產(chǎn)概述一、資產(chǎn)的含義

資產(chǎn)是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的,能夠以貨幣計(jì)量并給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)財(cái)物，包括房屋、土地、機(jī)器設(shè)備等有形物，以及商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等無形物。實(shí)物資產(chǎn)/金融資產(chǎn)資產(chǎn)/財(cái)產(chǎn)

二、資產(chǎn)類型

（一）有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

（二）可辨認(rèn)資產(chǎn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn)

（三）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評估的概念

資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過程。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評估程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準(zhǔn)日價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估工作的八個構(gòu)成要素：評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價(jià)值類型、評估程序、評估方法。資產(chǎn)評估工作包括評估、評估咨詢、評估復(fù)核。

二、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

（一）時點(diǎn)性：是指資產(chǎn)評估是對評估對象（即待評估資產(chǎn)）在某一時（間）點(diǎn)的價(jià)值的估算。

（二）市場性：需要通過對評估基準(zhǔn)日的市場實(shí)際狀況進(jìn)行模擬，以求評估價(jià)值（或說評估價(jià)格）盡可能地接近資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值。

（三）預(yù)測性：是對資產(chǎn)未來產(chǎn)生的凈收益的現(xiàn)實(shí)反映。

（四）公正性：資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為兩方面----技術(shù)基礎(chǔ)和組織原則。

（五）咨詢性三、資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的及假設(shè)一、資產(chǎn)評估的目的

是指資產(chǎn)評估行為所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動，也即估價(jià)結(jié)果的期望用途，包括資產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)理賠、課稅、征用補(bǔ)償、確定拍賣底價(jià)、分割或合并、損害賠償，以及企業(yè)價(jià)值管理等。

二、資產(chǎn)評估的假設(shè)

（一）繼續(xù)使用假設(shè)：是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況。

（二）公開市場假設(shè)：是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值。

（三）清算假設(shè)：是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。

第四節(jié)資產(chǎn)評估的原則一、資產(chǎn)評估的工作原則

（一）獨(dú)立性原則（二）客觀性原則

（三）科學(xué)性原則

（四）專業(yè)性原則二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則

（一）貢獻(xiàn)原則：就是說待評估資產(chǎn)的邊際效用（即邊際貢獻(xiàn)或說邊際生產(chǎn)力）決定了其價(jià)值。（二）替代原則：同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價(jià)值。（三）預(yù)期收益原則：資產(chǎn)的價(jià)值決定于評估基準(zhǔn)日后的獲利能力。

（四）最佳（也稱最高最佳）使用原則：最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。

第五節(jié)資產(chǎn)的價(jià)值及價(jià)值類型一、價(jià)值思想概觀及現(xiàn)代評估理論的形成現(xiàn)代評估理論在很大程度上是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)、奧國學(xué)派、新古典學(xué)派，以及現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值理論的重要思想和經(jīng)濟(jì)概念的綜合。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾的價(jià)值思想、費(fèi)雪爾（IrvingFisher）的價(jià)值收益理論，對現(xiàn)代評估理論的形成具有重要影響。廣泛應(yīng)用的三種基本評估方法就反映了價(jià)值理論及其變化過程的影響。成本法強(qiáng)調(diào)重置成本而非重建成本，基本上遵從了斯密時代的古典經(jīng)濟(jì)價(jià)值理論。收益法不考慮生產(chǎn)成本，求得的是預(yù)期收益的現(xiàn)值，實(shí)質(zhì)上是對價(jià)值的效用度量。市場比較法求得的是一定時間、地點(diǎn)條件下的普通價(jià)格，強(qiáng)調(diào)短期的市場供求狀況。

二、價(jià)值及價(jià)值類型

（1）評估價(jià)值(Appraisalvalve)（2）課稅價(jià)值（Assessedvalue）（3）保險(xiǎn)價(jià)值（Insurablevalue,又稱實(shí)際兌現(xiàn)價(jià)值A(chǔ)ctualcashvalue）（4）賬面價(jià)值（Bookvalue）（5）資本價(jià)值（Capitalvalue）（6）已折舊價(jià)值（Depreciatedvalue）（7）經(jīng)濟(jì)價(jià)值（Economicvalue）（8）交換價(jià)值（Exchangevalue）（9）外在價(jià)值（Extrinsicvalue）（10）內(nèi)在價(jià)值（Intrinsicvalue）（11）面值（Facevalue）（12）公平價(jià)值（Fairvalue）（13）投資價(jià)值（Investmentvalue）（14）租借價(jià)值（Leaseholdedvalue）（15）清算價(jià)值（Liquidationvalue）（16）抵押借貸價(jià)值（Mortgageloanvalue）（17）外部性價(jià)值（Nuisancevalue）（18）潛在價(jià)值（Potentialvalue）（19）真實(shí)價(jià)值（Realvalue）（20）重置價(jià)值（Replacementvalue）（21）出售價(jià)值（Salevalue）（22）殘余價(jià)值（Salvagevalue）（23）投機(jī)價(jià)值（Speculativevalue）（24）使用價(jià)值（Utilityvalueorvalueinuse）（25）凈變現(xiàn)價(jià)值(Netrealizablevalue)

三、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型（一）市場價(jià)值（二）非市場價(jià)值以外的價(jià)值（三）資產(chǎn)評估的價(jià)值類型選擇

1.以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的評估

2.以非市場價(jià)值為基