注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)-資產(chǎn)評(píng)估第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法講義14版

第一節(jié)市場法

一、市場法含義

二、市場法的基本前提

三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

四、市場法中的具體評(píng)估方法

一、市場法含義

1.定義

利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種

評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

2.市場法的理論依據(jù)【替代原見】

根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。

3.市場法是最為直接，最具說服力的評(píng)估方法之一

二、市場法的基本前提

1.要有一個(gè)活躍的公開市場。

2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)

（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同

（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件

等

（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過長，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)

整的

「市場=＞活躍+公開

功能c=＞用途+性能

L可比,市場條件==＞供求+競爭+交易條件

_4r「評(píng)估基準(zhǔn)日近

成父時(shí)間＜口十門小委-r、國時(shí)

I時(shí)間因素可調(diào)整

咨產(chǎn)+審易

三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

（一）通過市場法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序

@參照物（=＞可比（3）+3個(gè)以上、

I?比較因素二:分析影響價(jià)值因素

獲得多

個(gè)初評(píng)

③對(duì)比量化差異結(jié)果

④以參照物為基礎(chǔ)調(diào)整差異

⑤分析評(píng)定結(jié)果

初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果

【注意】無論是采用以上的哪種方法確定出最終評(píng)估值，都

主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把喔和對(duì)評(píng)估對(duì)藪的認(rèn)識(shí)。

被估人格12萬6萬里

調(diào)整［XI.2=>?

參照物價(jià)埼10萬元—10萬公里

汽車一里程

⑤分析評(píng)定結(jié)果

評(píng)估價(jià)已

調(diào)整.1巴I。二（1）分析，找最合理

參照物①

------1就二<2）都合理

②

③

------11萬||4個(gè)值平均（算術(shù)，加權(quán)）

④

12+13+14+11

4

（二）運(yùn)用市場法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有

1.資產(chǎn)的功能

資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。

2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量

資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。

資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。

3.市場條件

主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場條件及供求關(guān)系的變化情況。

一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過于求，價(jià)格偏低。

4.交易條件

交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。

四、市場法的具體評(píng)估方法

直接

,以選定的具體參照物為基礎(chǔ)

比較法

間接無具體參照物，以某種標(biāo)準(zhǔn)比

比較法）如國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為參照物

（-）直接比較法

1.基本原理

利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征

進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從

而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

2.優(yōu)點(diǎn)

該方法直觀簡潔，便于操作。

3.適用條件

對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異

主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上c

4.基本計(jì)算公式

（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致

評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格

（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致

公式原理

本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正

比關(guān)系。

評(píng)估值=參照物成交價(jià)格X修正系數(shù)

可比因素與價(jià)格成正比

u

?評(píng)估對(duì)都值\\_I評(píng)估對(duì)象可比因素特征值

參照物成表價(jià)格一參照物可比因素特征值

（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致

①方法一

評(píng)估值=參照物價(jià)格x修正系數(shù)LX……x修正系數(shù)

連乘“計(jì)算方法與單因素相同

正&例

將來有例外

②方法二

評(píng)估對(duì)象價(jià)值

=參照物成交價(jià)格土基本特征差額1±基本特征差額2土……土基本特征差額n

原理

分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格

為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

P34（教材公式2—1）=>10X1.2=12774

P34（教材公式2—2）=10+2萬=12萬

里程數(shù)

5.直接比較法的基本方法--僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致

直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：

（1）現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】

當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價(jià)格的時(shí)候,

可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

（2）市價(jià)折扣法（【教材例題2-1】）

市價(jià)折扣法o銷售條伴注寸展

1T介遙廨必

io萬參照物成交價(jià)扇"（）

—“、為折扣1-^

無折扣

=評(píng)估值=10X（1—40為）

（3）功能價(jià)值類比法

以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象

價(jià)值的方法。

換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大

【教材例題2-2]

評(píng)估對(duì)莪生產(chǎn)能力\/

參照物生產(chǎn)能力J

3成交價(jià)

（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）

①定義

價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)

間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

②物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法

I、定基物價(jià)指數(shù)

是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%,表

明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。

例如某類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)

格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。參見下表（補(bǔ)充）

定基物價(jià)指數(shù)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

年份該類設(shè)備實(shí)際均價(jià)

=當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià)=（當(dāng)年實(shí)際物價(jià)-基年物價(jià)）/基年物價(jià)

1999（基年）50100%

200051.5103%=51.5/50*100%3%=(51.5-50)750*100%

200153106%=53/50*100%6%=(53-50)/5C'*100%

200254108%=54/50*100%8%=(54-50)/5C*100%

200355110%=55/50*100%10%=(55-50)/50*100%

200436112%=56/50*100%12%=(56-50)750*100%

200557.5115'=57.5/50*100%15%=(57.5-50)750*100%

年該類設(shè)定基物價(jià)指數(shù)

份備實(shí)際;當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物

定期物當(dāng)年實(shí)際物價(jià)

均價(jià)價(jià)

價(jià)指數(shù)一基年物價(jià)

199950100%

(基年)

200051.5103%=51.5/50*100%1999—>—=100%

200153106%=53/50*100?650

200254108%=54/50*100K

RI5

200355110%=55/50*100%2000—>—:-xi00%=103%

200456112%=56/50*100M50

200557.5115%=57.5/50*100%

II、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系

年該類設(shè)定基定基價(jià)格變動(dòng)者數(shù)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)二

份備實(shí)際物價(jià)：（當(dāng)年實(shí)際物價(jià)-基年物

均價(jià)指數(shù)價(jià)）/基年物價(jià)

199950100%

200051.5103%5%=(51.5-50)/50*100$6

200153106%>%=(53-50)750x100%

200254108%旭(54-50)750x100%

200355110%[0%=(55-50)/50*100%定基指數(shù)=1+定基變動(dòng)指數(shù)

200456112%[2%=(56-50)/50*100%

200557.5115%15%=(57.5-50)/50*100%

Ilk物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系

評(píng)估基準(zhǔn)日的定基物價(jià)才微

^^介指數(shù)

參照物交易日的定基物價(jià)才微

物慨

=105.66%

04年相對(duì)01年物價(jià)指數(shù)

IV、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系

物價(jià)指數(shù)=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=112/106-1=5.66%

V、環(huán)比物價(jià)指數(shù)（記作等，教材37頁公式2-7-2）：

本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商

第n年定基例時(shí)融

八一第n-l年定基物價(jià)才修

即.】_系舉定基物價(jià)指數(shù)

一斤一匹庵定基物價(jià)指數(shù)

一本年物價(jià)是上年多少倍

鏟=也

1

本年相對(duì)上年物價(jià)變動(dòng)才徽

VI、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（記做ai,az……，①教材36頁公式2-6-2）

本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商

環(huán)比物價(jià)指數(shù)=1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

年份定基物價(jià)指數(shù)（%）環(huán)比物價(jià)指數(shù)（%）環(huán)比變動(dòng)物價(jià)指數(shù)

iyyy100

2000103103%=103/1003%=(103-100)/100

2001106102.9%=106/1032.91%=(106-103)/103

2002108101.9%=108/1061.89%=(108-106)/106

2003110101.9%=110/1081.85%=(110-108)/108

2004112101.8%=112/1101.82%=(112-110)/110

20051115102.7%=115/1122.68%=(115-112)/112

③價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式

評(píng)估值=|評(píng)估基準(zhǔn)日爭物價(jià)指數(shù)

參照物成交價(jià)成交臥定贏價(jià)指數(shù)

物價(jià)指數(shù)

=1+評(píng)苫基準(zhǔn)日定基物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

―1+參最成交日定基物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

=物價(jià)指數(shù)—>2—7

=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)-2—6

2-7-2=p?xp；x..X晨

1年2年n年=n年定基

講vX庫X……X餐庫-o年定基

2-6-2=(1+為)(1+@2)X....X(1+%)

④適用條件

評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過長

【教材例題2-4］與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬元，半年間該類

資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%,運(yùn)用公式（2-$）則評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值接近于：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10X（1+5%）=10.5（萬元）

【教材例題2-5］被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月

月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.佻和10.5%。其中參照房地

產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，運(yùn)用公式（2-6-1）則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日

的價(jià)值接近于：

3800X［胃遂=3932阮/平方米）

【教材例題2-6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但

該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1-5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6樂98.3樂103.5席和

104.7%。根據(jù)公式（2-7-2）評(píng)估對(duì)象于2006年5月的評(píng)估價(jià)值最接近于：

300X103.6%X98.3%X103.5%X104.7%=331.1（萬元）

（5）成新率價(jià)格調(diào)整法

①原理

參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出

評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

②計(jì)算公式

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值—被評(píng)估資產(chǎn)成新率

參照物成交價(jià)格~~參照物成新率

被評(píng)估資產(chǎn)成新率

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格X

參照物成新率

資產(chǎn)的成新率

=資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）X100%

評(píng)估值_被評(píng)估“成新率”

參照物成交價(jià)一參照物率5

年限

6.直接比較法使用頻率高的方法【高級(jí)】

（1）市場售價(jià)類比法------個(gè)以上可比因素不一致

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值（2-9）

=參照物售價(jià)X功能差異修正系數(shù)X…X時(shí)間差異修正系數(shù)（2-10）

【教材例題2-7】（1）估價(jià)對(duì)象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為

600平方米，地形為長方形。

（2）評(píng)估要求。評(píng)估該地塊2007年10月3日的公平市場交易價(jià)格，

（3）評(píng)估過程。

①選擇評(píng)估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場法進(jìn)行評(píng)估。

②搜集有關(guān)的評(píng)估資料。

。

資料

土地

待估

A.搜集

1。

表2-

況見

體情

，具

照物

為參

例作

易實(shí)

個(gè)交

擇4

。選

資料

實(shí)例

交易

B.搜集

B

實(shí)例

交易

正；

情況修

行交易

無需進(jìn)

賣，

常買

D為正

例A、

易實(shí)

析交

經(jīng)分

正。

況修

易情

行交

③進(jìn)

o

低3%

格偏

賣價(jià)

常買

較正

例C

易實(shí)

；交

低2%

格偏

賣價(jià)

常買

較正

為：

正率

況修

易情

的交

易實(shí)例

則各交

0缸

例D：

易實(shí)

3%；交

例C：

易實(shí)

；交

B：2%

實(shí)例

；交易

A：0%

實(shí)例

交易

2%

常偏低

＞較正

B—

正

＞不修

—

A、D

當(dāng)

目，相

們讀題

按照我

八、

，

，人生

一口

理解，

會(huì)這么

分同學(xué)

%)部

+2

X(1

價(jià)格

B父易

值=

評(píng)估

確

解不正

這樣理

1但是

+2^

00(1

=1

估值

評(píng)

口

100

格―

B價(jià)

交易

公平

/

格