大樓物業(yè)服務(wù)外包投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

大樓物業(yè)服務(wù)外包投標(biāo)方案

目錄

第一章項(xiàng)目服務(wù)方案...............................5

1.1.項(xiàng)目概述.................................5

1.1.1.服務(wù)方案...........................5

1.1.2.管理服務(wù)理念和策劃................8

1.1.3.保密守則..........................9

1.1.4.項(xiàng)目服務(wù)管理說明.................12

1.1.5.總體管理思路.....................13

1.1.6.具體服務(wù)設(shè)想.....................13

1.2.房屋日常養(yǎng)護(hù)維修及設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案..16

1.2.1.管理服務(wù)方案.....................16

1.2.2.房屋日常管理與維護(hù)養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案...19

1.2.3.供電設(shè)備管理維護(hù)方案.............27

1.2.4.排水管道的維護(hù)保養(yǎng)...............35

1.2.5.電梯系統(tǒng)管理維護(hù)方案.............38

1.2.6.空調(diào)系統(tǒng)管理維護(hù)方案.............42

1.2.7.消防設(shè)備維護(hù)方案.................47

1.2.8.管網(wǎng)系統(tǒng)及附件...................50

1.3.保潔服務(wù)方案(實(shí)行8小時(shí)動(dòng)態(tài)巡回保潔)..53

1.3.1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn).........................53

1.3.2.服務(wù)內(nèi)容.........................53

1.3.3.工作流程說明.....................54

1

1.3.4.公共走廊的保潔...................57

1.3.5.樓層其他公共區(qū)域的保潔...........57

1.3.6.電梯間的保潔.....................58

1.3.7.衛(wèi)生間的保潔.....................59

1.3.8.垃圾桶的保潔.....................63

1.3.9.玻璃門、窗、鏡面的保潔...........64

1.4.室外保潔...............................66

1.4.1.頂棚、天花板的保潔...............66

1.4.2.外墻的保潔.......................67

1.4.3.雕塑裝飾物、宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌的保潔.69

1.4.4.垃圾的分類.......................79

1.4.5.垃圾的處理.......................80

1.4.6.分類收運(yùn)系統(tǒng)方案.................81

1.5.安保服務(wù)方案...........................83

1.5.1.服務(wù)內(nèi)容.........................83

1.5.2.管理措施.........................83

1.5.3.崗位職責(zé).........................88

1.5.4.安全防范管理.....................92

1.5.5.維護(hù)服務(wù)........................102

1.6.項(xiàng)目實(shí)施方案及服務(wù)措施...............106

1.6.1.治安管理措施....................106

1.6.2.巡查方案........................107

1.6.3.監(jiān)控中心管理措施................114

1.6.4.項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員組織架構(gòu).............118

2

1.7.服務(wù)人員分配...........................119

1.7.1.人員分配.........................119

1.7.2.崗位責(zé)任制.......................120

1.7.3.各崗位人員管理制度...............121

1.7.4.崗位素質(zhì)要求.....................127

1.7.5.衛(wèi)生管理.........................129

1.7.6.考勤制度.........................130

1.7.7.請(qǐng)假制度.........................130

1.7.8.獎(jiǎng)懲措施.........................132

1.8.應(yīng)對(duì)重大事件能力及經(jīng)驗(yàn).................134

1.8.1.重大會(huì)議或活動(dòng)保障能力...........134

1.8.2.保障方案.........................135

1.8.3.突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案.............136

1.8.4.安全保障措施.....................142

1.8.5.重大會(huì)議或活動(dòng)服務(wù)方案...........149

第二章各崗位人員培訓(xùn)和管理方案及穩(wěn)定措施.......158

2.1.各崗位人員培訓(xùn)和管理方案...............158

2.1.1.從業(yè)人員培訓(xùn)計(jì)劃方案.............158

2.1.2.具體培訓(xùn)計(jì)劃.....................163

2.1.3.安全作業(yè)培訓(xùn).....................172

2.1.4.人員管理.........................174

2.1.5.水暖維修工日常管理考核標(biāo)準(zhǔn).......177

2.1.6.消防設(shè)備維修員日常管理考核標(biāo)準(zhǔn)...185

2.1.7.門衛(wèi)日常管理考核標(biāo)準(zhǔn).............187

3

2.1.8.監(jiān)控管理員日?？己藰?biāo)準(zhǔn).........191

2.1.9.保潔員日常考核標(biāo)準(zhǔn)...............194

2.2.人員穩(wěn)定措施.........................198

2.2.1.穩(wěn)定措施.......................198

2.2.2.調(diào)動(dòng)員工積極性的方法及措施.......199

2.2.3.調(diào)動(dòng)員工積極性應(yīng)注意問題及重要意義204

2.3.應(yīng)急預(yù)案.............................207

2.3.1.環(huán)境應(yīng)急方案...................207

2.3.2.應(yīng)急情況的處理.................207

2.3.3.抗震應(yīng)急預(yù)案...................210

2.3.4.治安管理應(yīng)急方案...............214

2.3.5.消防應(yīng)急方案....................221

2.3.6.中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案.........230

2.3.7.斷水預(yù)案.......................234

2.3.8.給排水設(shè)備應(yīng)急預(yù)案.............237

4

第一章項(xiàng)目服務(wù)方案

1.1.項(xiàng)目概述

1.1.1.服務(wù)方案

物業(yè)管理服務(wù)的主導(dǎo)思路

我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)

和資金優(yōu)勢(shì)，把***郵政大樓服務(wù)成為安全、整潔、舒適的

工作場(chǎng)所。

本公司決定在***郵政大樓物業(yè)服務(wù)工作中全面推行標(biāo)

準(zhǔn)化管理和人性化管理的模式，特別措施有：

1、建立和實(shí)施完善的管理服務(wù)體系：行業(yè)的發(fā)展過程

證明了要達(dá)到高質(zhì)量的服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)

量保證體系，在***郵政大樓物業(yè)服務(wù)中，從一開始就要堅(jiān)

持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。

2、培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍：人才是最重要的資源，在

人才的管理上，我們著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是“引進(jìn)關(guān)”,

引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能、較好的綜合素質(zhì)和較強(qiáng)

的服務(wù)意識(shí)。二是“培訓(xùn)關(guān)”,我們每年都要針對(duì)不同的人

員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，要求大家都要做到一專多

能，每年的培訓(xùn)考核成績(jī)都要作為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的重

要依據(jù)。作為搞好服務(wù)工作的重要前提，我們的人才培養(yǎng)目

標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍。

5

3、成立項(xiàng)目經(jīng)理垂直管理機(jī)制：負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常維

修管理服務(wù)運(yùn)作，定期(每周或每月)向***郵政大樓匯報(bào)

上階段的運(yùn)作情況，增強(qiáng)溝通、促進(jìn)了解，以利于日常工作

的開展。

4、時(shí)效工作制：所有的對(duì)外服務(wù)工作均采用限時(shí)工作

制，在對(duì)客戶承諾的時(shí)間內(nèi)完成。

5、不均衡管理：所有員工的工作均是按照客戶的工作

生活節(jié)奏設(shè)計(jì)的，均以滿足客戶的生理需要和心理需要為主

要目標(biāo)。

6、保本微利：我方承諾將按照保本微利原則提供服務(wù)，

無論何時(shí)我方都只按一定比例公開提取微薄的管理傭金，所

有的管理結(jié)余將用于服務(wù)之中。

7、全天候服務(wù)：我方實(shí)行全天24小時(shí)服務(wù)，設(shè)熱線服

務(wù)電話。

8、建立人性化的服務(wù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)(CIS):我們將設(shè)立服

務(wù)標(biāo)識(shí)，如公司標(biāo)識(shí)、服裝標(biāo)識(shí)、工作牌、辦公標(biāo)識(shí)等。

9、企業(yè)的員工素質(zhì)決定了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，一個(gè)成功

的企業(yè)必然擁有一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。搞好物業(yè)的管理和

服務(wù)，首要是靠人，員工培訓(xùn)是進(jìn)一步適應(yīng)后勤社會(huì)化改革

形勢(shì)的需要，是各項(xiàng)工作走向?qū)I(yè)化、企業(yè)化和現(xiàn)代化的基

礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。通過有計(jì)劃有組織地對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)培

訓(xùn)，可以促進(jìn)員工綜合素質(zhì)的提高，進(jìn)一步樹立員工愛崗敬

6

業(yè)精神，提高服務(wù)和管理水平。因此建立員工培訓(xùn)制度并制

定培訓(xùn)的具體安排，圍繞著“提高管理服務(wù)水平”的方針，

著重把思想作風(fēng)、職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)方面作為培訓(xùn)的

主要內(nèi)容，始終把員工培訓(xùn)工作作為一場(chǎng)長(zhǎng)期性、規(guī)范性的

基礎(chǔ)工作扎扎實(shí)實(shí)地堅(jiān)持至今。

10、在思想教育方面，在員工培訓(xùn)教育中除了向員工灌

輸“三優(yōu)一滿意”(即以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、優(yōu)良的作風(fēng)和優(yōu)美的

環(huán)境讓客戶滿意)的工作理念外，還結(jié)合工作實(shí)踐，提出了

“服務(wù)育人，管理育人，環(huán)境育人”三育人的原則和“誠(chéng)信

敬業(yè)，無微不至，盡善盡美”的服務(wù)理念；除了集中培訓(xùn)教

育外，利用多種形式對(duì)員工進(jìn)行思想教育，甚至是利用發(fā)放

工資的機(jī)會(huì)對(duì)員工進(jìn)行思想教育，在每一位員工的工資袋

里，都要附上一張紙條：“沒有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就沒有我們的工

資。這是您一個(gè)月來辛勤勞動(dòng)的回報(bào)，望繼續(xù)努力工作!”。

領(lǐng)導(dǎo)在員工領(lǐng)取工資時(shí)還要對(duì)員工一個(gè)月來的工作進(jìn)行點(diǎn)

評(píng)，使員工在得到自己勞動(dòng)報(bào)酬的同時(shí)，接受一次思想教育，

大大強(qiáng)化了員工愛崗敬業(yè)、為廣大顧客主動(dòng)服務(wù)的意識(shí)。

11、在職業(yè)道德教育方面提出了“愛管理處、愛物業(yè)、

愛崗位、愛信譽(yù)、愛客戶”的“五愛”職業(yè)道德準(zhǔn)則，要求

員工愛護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施，當(dāng)作自己的家一樣；“愛物

業(yè)”,要求每一位員工熱愛工作，對(duì)企業(yè)忠誠(chéng)；“愛崗位”,

要求熱愛自己的工作崗位，珍惜來之不易的工作機(jī)會(huì)，努力

7

提高服務(wù)質(zhì)量；“愛信譽(yù)”,作為公司的一員，要愛護(hù)公司

的聲譽(yù)，注意自己的言行舉止，在為客戶服務(wù)中樹立和維護(hù)

物業(yè)管理公司的良好形象；同時(shí)為了規(guī)范員工的行為，還提

出了“每一天上班精神飽滿，每一項(xiàng)工作盡善盡美；每一次

服務(wù)無微不至，每一次接待熱情周到；每一句批評(píng)虛心接受，

每一個(gè)承諾堅(jiān)決兌現(xiàn)；每一個(gè)細(xì)節(jié)決不放過，每一個(gè)隱患及

時(shí)整改”八個(gè)“每一”的工作準(zhǔn)則。

12、在業(yè)務(wù)培訓(xùn)方面，把重點(diǎn)放在制定的崗位責(zé)任制、

綜合管理制度等各項(xiàng)管理制度上，從基礎(chǔ)的東西開始，緊緊

圍繞應(yīng)知、應(yīng)會(huì)、應(yīng)做、應(yīng)辦、應(yīng)干的東西來培訓(xùn)，使每位

員工對(duì)自己的本職工作崗位的基本工作內(nèi)容、工作要求和工

作程序深刻了解、準(zhǔn)確把握，知道怎么做是對(duì)的，怎么做是

錯(cuò)的，確保把基本的工作做好、做到位，對(duì)員工還提出了“腦

勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素質(zhì)要求。

1.1.2.管理服務(wù)理念和策劃

1、管理理念

我公司長(zhǎng)期以來，無論在實(shí)踐中，還是在行業(yè)中，都一

如既往地倡導(dǎo)“管理和服務(wù)相結(jié)合，以服務(wù)為主”的理念。

在管理學(xué)中，管理和服務(wù)似乎是辯證的矛盾統(tǒng)一體，只有將

兩者有機(jī)地結(jié)合，方能實(shí)現(xiàn)管理和服務(wù)水平的同步提升，并

獲得持續(xù)改進(jìn)。尤其是以提供無形服務(wù)為本的物業(yè)管理，其

必須依照有關(guān)法律、法規(guī)、政策及物業(yè)服務(wù)合同賦予的權(quán)力

8

和責(zé)任行使職權(quán)和承擔(dān)責(zé)任，實(shí)施對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備的管

理以及對(duì)公共秩序的管理。

2、管理策劃

在全面執(zhí)行國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的前提下，

以管理和服務(wù)兩個(gè)中心為支撐點(diǎn)，為管理處提供優(yōu)質(zhì)的管理

和服務(wù)，來營(yíng)造安全、舒適、整潔、方便的工作環(huán)境。

管理模式

(1)統(tǒng)一管理理念：嚴(yán)謹(jǐn)、快速、高效

(2)統(tǒng)一服務(wù)理念：始于客戶的要求，終于客戶的滿

意

(3)統(tǒng)一管理目標(biāo)：客戶是朋友，人才是根本，服務(wù)

是核心，質(zhì)量是生命，進(jìn)一步倡導(dǎo)我們物業(yè)管理實(shí)踐中一直

堅(jiān)持的科學(xué)發(fā)展觀，信守“講程序、講效率、講服務(wù)、講奉

獻(xiàn)”的企業(yè)精神，通過專業(yè)精細(xì)化物業(yè)管理，確保服務(wù)區(qū)域

安全，優(yōu)化環(huán)境，從而提升管理處殘疾人綜合大樓形象，達(dá)

到社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益良性循環(huán)發(fā)展。

兩個(gè)意識(shí)

(1)管理意識(shí)：寓管理于服務(wù)之中，以改革、開拓精

神創(chuàng)新管理思路，樹立客戶就是上帝，管理就是服務(wù)的觀念。

(2)服務(wù)意識(shí)：全方位的主動(dòng)服務(wù)，樹立“想客戶之

所想”的觀念。

1.1.3.保密守則

9

為保證***郵政大樓安全，我們特制定了《保密守則》,

對(duì)全體員工嚴(yán)加要求。

一、總則

(1)物業(yè)公司員工入職前必須學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵守《中華

人民共和國(guó)保守秘密法》。

(2)各崗位所有員工必須嚴(yán)格遵守本崗位保密規(guī)定。

(3)物業(yè)公司員工未經(jīng)允許不能擅自接受任何媒體的

采訪。

(4)未經(jīng)允許不能將***郵政大樓內(nèi)的任何資料帶出或

以電子郵件的形式發(fā)出。

(5)***郵政大樓所有會(huì)議、貴賓接待行程等信息未經(jīng)

允許不得向任何非接待人員透露。

(6)所有工作人員不允許談?wù)?、打?**領(lǐng)導(dǎo)及工作人

員的私人生活。

(7)所有工作人員進(jìn)入辦公室前必須先敲門并得到同

意后方可進(jìn)入。

(8)嚴(yán)禁使用臨時(shí)工參加涉及機(jī)密的工作，外來人員

在機(jī)關(guān)內(nèi)從事維修等工作時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)必須最少有一名***工作

人員或物業(yè)公司工作人員。

(9)未經(jīng)同意任何人嚴(yán)禁加配***郵政大樓任何地方的

鑰匙。

(10)任何人未經(jīng)授權(quán)嚴(yán)禁擅自接聽***各部門的電話。

10

(11)對(duì)違反保密規(guī)定，失密泄密員工必須從嚴(yán)處理，

情節(jié)嚴(yán)重的予以開除，違反國(guó)家法律的予以移送公安機(jī)關(guān)處

理。

二、管理人員保密規(guī)定

(1)管理人員原則上只能在***郵政大樓的公共區(qū)域內(nèi)

巡查，如需進(jìn)入辦公室或檔案室時(shí)，必須首先得到***相關(guān)

工作人員的批準(zhǔn)。

(2)對(duì)***郵政大樓內(nèi)任何非管理范圍內(nèi)的事情，必須

做到不該問的不問，不該看的不看，不該聽的不聽，不該說

的不說。

三、門衛(wèi)人員保密規(guī)定

(1)對(duì)日常來訪人員及貴賓的情況、行程未經(jīng)允許不

得向任何人泄露。

(2)日常信訪、工作中發(fā)生的任何異常情況，必須做

好記錄并通過文字表格從內(nèi)部渠道向相關(guān)部門報(bào)告，嚴(yán)禁向

無關(guān)人員透露。

(3)日常監(jiān)控室所看到的任何情況除非安全工作需要

向相關(guān)人員及領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告外，不得向任何人透露，更不得作為

日常話題。

(4)嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露管轄范圍內(nèi)發(fā)生的任何案件

情況。

(5)嚴(yán)禁利用安全監(jiān)控設(shè)備對(duì)機(jī)關(guān)內(nèi)的工作人員私人

11

活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控。

四、維修人員保密規(guī)定

(1)維修人員未經(jīng)允許不得進(jìn)入各部門辦公室。

(2)維修人員到辦公區(qū)域內(nèi)進(jìn)行維修工作時(shí)，必須得

到***相關(guān)部門的允許，并且現(xiàn)場(chǎng)必須有一名***工作人員。

(3)進(jìn)行室內(nèi)維修工作時(shí)，未經(jīng)允許不得擅自移動(dòng)、

翻動(dòng)、偷看辦公室內(nèi)的任何文件。

(4)維修工在維修過程中必須做到不該看的不看，不

該聽的不聽，不該問的不問，不該說的不說。

(5)嚴(yán)禁向任何無關(guān)人員描述各辦公室的所見所聞。

五、保潔員保密規(guī)定

(1)清潔過程中未經(jīng)允許不得將任何帶字紙片以及電

子文件視為垃圾丟棄。

(2)所有磁盤、帶字紙張文件的處理必須經(jīng)***各相關(guān)

部門同意，并由專門途徑處理，嚴(yán)禁未經(jīng)允許擅自將***內(nèi)

廢紙變賣。

(3)清潔過程中必須做到不該看的不看，不該聽的不

聽，不該問的不問，不該說的不說。

1.1.4.項(xiàng)目服務(wù)管理說明

管理的模式

在***相關(guān)管理部門的檢查與監(jiān)督下，結(jié)合實(shí)際情況制

定各種具體的規(guī)章制度、操作規(guī)程和服務(wù)規(guī)范措施，并付之

12

實(shí)施和監(jiān)督。

管理的設(shè)想

以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為支撐點(diǎn)，以營(yíng)造一個(gè)整潔

舒適的工作環(huán)境為目的，在嚴(yán)格按委托管理合同的條款實(shí)現(xiàn)

管理目標(biāo)和服務(wù)承諾的基礎(chǔ)上，我們將以更高的標(biāo)準(zhǔn)要求自

己，在服務(wù)意識(shí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量上將超越承諾，力求

突破。

1.1.5.總體管理思路

整體服務(wù)思路：“一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)”。

一個(gè)中心：所有服務(wù)工作緊緊圍繞物業(yè)服務(wù)這個(gè)中心。

兩個(gè)基本點(diǎn)：以強(qiáng)力保障和優(yōu)化形象為基本點(diǎn)。

整體服務(wù)模式：三個(gè)重點(diǎn)一體化。

“整體形象+強(qiáng)力保障+配套服務(wù)”三個(gè)重點(diǎn)工作總為一

體，在做好日常物業(yè)服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，多種舉措時(shí)刻準(zhǔn)備

做好應(yīng)急服務(wù)，有效樹立物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的窗口形象，并強(qiáng)力

保障正常生活秩序。

1.1.6.具體服務(wù)設(shè)想

以高效、便捷、安全、有序?yàn)橹鲗?dǎo)的管理思路。

專業(yè)管理、專業(yè)技術(shù)、專業(yè)人才為核心，提供全方位的

優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

我公司對(duì)本項(xiàng)目***郵政大樓物業(yè)服務(wù)形成一個(gè)制度

13

化、系統(tǒng)化的有機(jī)整體，以***相關(guān)人員需求為導(dǎo)向，把內(nèi)

部管理和現(xiàn)場(chǎng)管理有機(jī)協(xié)調(diào)配合起來，為***郵政大樓創(chuàng)建

高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、高質(zhì)量要求的生產(chǎn)及生活后勤社會(huì)化服務(wù)體

系，達(dá)到***相關(guān)人員滿意最終目標(biāo)。

★推行星級(jí)服務(wù)

讓***郵政大樓的服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)形成全方位，具

有星級(jí)化水平，是公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)所追求的目標(biāo)，我公司對(duì)***

郵政大樓物業(yè)服務(wù)所追求的目標(biāo)通過以下三點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)：

第一，***委托的所有服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量上必

須到位，追求最高滿意度。

第二，以***郵政大樓物業(yè)服務(wù)定位責(zé)任和服務(wù)意識(shí)，

全員凡耳聞眼見即動(dòng)，不分彼此，自覺進(jìn)行服務(wù)。使服務(wù)覆

蓋于每個(gè)區(qū)域，每個(gè)場(chǎng)合和時(shí)間，無時(shí)無處不在。

第三，以員工和***為中心，充分體察員工和***的需要，

使***的后勤保障處于全方位、高水準(zhǔn)，使***每個(gè)員工、顧

客進(jìn)入***即處于尊貴服務(wù)之中。

★推行人性化、精細(xì)化的服務(wù)

我公司根據(jù)***后勤社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，在***郵政大樓

物業(yè)服務(wù)過程中，引入現(xiàn)代化服務(wù)意識(shí)和文化，用新的理念，

新思路協(xié)調(diào)配合***的精神文化建設(shè)，在***引入體現(xiàn)人性化

和高品位的服務(wù)文化，為***構(gòu)造多點(diǎn)文雅文化信息，輸入

多一點(diǎn)人性化服務(wù)。

14

★打造和諧、溫馨、有序的生活環(huán)境

我公司為本項(xiàng)目***提供物業(yè)服務(wù)以構(gòu)建溫馨、和諧和

生產(chǎn)及生活環(huán)境為中心，在維護(hù)保潔和環(huán)境良好狀態(tài)的同

時(shí)，突出對(duì)***的服務(wù)、滿足不同層次、提供全面的社會(huì)化

物業(yè)服務(wù)，結(jié)合所接保潔項(xiàng)目的實(shí)際情況，引進(jìn)先進(jìn)的管理

機(jī)制，引進(jìn)先進(jìn)成功的管理經(jīng)驗(yàn)，在品質(zhì)和服務(wù)上下苦功夫，

并針對(duì)物業(yè)服務(wù)建設(shè)的特點(diǎn)，采用多種形式，把主動(dòng)、忠誠(chéng)、

敬業(yè)、負(fù)責(zé)的這種企業(yè)理念貫穿于整個(gè)物業(yè)服務(wù)工作的始

終，以“服務(wù)贏得業(yè)主，品牌創(chuàng)造價(jià)值”的追求目標(biāo)，融合

提煉出獨(dú)具個(gè)性的保潔***文化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新提升。

使***成為物業(yè)服務(wù)標(biāo)志性產(chǎn)品，廣樹***美譽(yù)度。

15

1.2.房屋日常養(yǎng)護(hù)維修及設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理服務(wù)方案

1.2.1.管理服務(wù)方案

服務(wù)內(nèi)容

①負(fù)責(zé)房屋和公共設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、交接、運(yùn)行、維修養(yǎng)

護(hù)和管理并及時(shí)做好記錄；

②負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等維護(hù)和管理，嚴(yán)格遵

守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。

③室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，

無礙觀瞻。

④排水、排污管理通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。

⑤道路通暢，路面平整，井蓋無缺損、無丟失，路面井

蓋不影響車輛和行人通行。

⑥供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染，生

活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，制定停水事

故處理方案。

⑦制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整，供電

設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共

照明設(shè)備完好。

⑧電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無安全

事故。轎廂、井道保持清潔。電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好，制

定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案。

16

設(shè)備管理制度

通過制定各項(xiàng)符合樓宇設(shè)備運(yùn)行要求的值班制度以及

設(shè)備操作人員的崗位責(zé)任制。推行“設(shè)備定號(hào)、管理定人、

保管定組”的三定管理原則。

建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)帳),技術(shù)資料檔案。

制定詳細(xì)的設(shè)備三級(jí)維修保養(yǎng)制度；采用日常保養(yǎng)、定期維

護(hù)與大中修(改造)計(jì)劃相結(jié)合、自己維保與委外專業(yè)維保

相結(jié)合的維修保養(yǎng)體制，配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行

操作規(guī)程。

容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范

措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理

對(duì)各種設(shè)備進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控管理；

定時(shí)將各設(shè)備運(yùn)行情況記錄在案；

保持各設(shè)備房整潔、有序；

定時(shí)開關(guān)樓宇公共部位照明系統(tǒng)；

保證正常供電、供水、供冷。

設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)

根據(jù)已制定的維修保養(yǎng)計(jì)劃，按時(shí)予以實(shí)施；

定期對(duì)設(shè)備檢查、清潔、潤(rùn)滑；并記錄在案；

定期對(duì)電梯、管線、消防、監(jiān)控等設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡視；

發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決；

17

實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度；

委托有資質(zhì)的電梯公司對(duì)電梯進(jìn)行定期專業(yè)性保養(yǎng)；每

次檢修保養(yǎng)完成進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)；

定期更換備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)潤(rùn)滑油。

設(shè)備綜合管理

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，管理期間無重大設(shè)備事故發(fā)生；

水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行維修人員操作技

能熟練；嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；

工程運(yùn)行人員實(shí)行值班制度；機(jī)房出入及鑰匙管理有嚴(yán)

格規(guī)定；

共用設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)帳),設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、

維修、保養(yǎng)等記錄齊全，字跡工整；

設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無雜物、灰塵；無跑、冒、滴、

漏和鼠害現(xiàn)象；機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求；

設(shè)備不發(fā)熱、不滴水、不漏油、不漏氣、不生銹、無異

響；

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確。

房屋日常養(yǎng)護(hù)維修及設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理流程圖

18

基礎(chǔ)設(shè)施識(shí)別

維修工基本要求

房屋共用部位、共用設(shè)施管理公用設(shè)備、服務(wù)器具管理

維

故

安維房申

封

檢

樓使

修

標(biāo)

障

保修屋購(gòu)

存

用

及查

、

巡

工完管識(shí)

、

與

邏維

處

巡好理

檢報(bào)

保

檢理修

視檢

查廢養(yǎng)

檢查

查

環(huán)

工作境

過程監(jiān)視

1.2.2.房屋日常管理與維護(hù)養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案

服務(wù)內(nèi)容

房屋結(jié)構(gòu)安全巡查，建筑外墻、屋頂、地面、頂棚、門

窗、樓梯等設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)維修、巡查。

服務(wù)質(zhì)量

(1)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及設(shè)施的完好等級(jí)和正

常使用。

(2)玻璃無破裂，五金配件完好，門窗開閉靈活、密

封性好、無異常聲響。否則應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，不能立即修

19

復(fù)的涉及安全性的應(yīng)采取措施消除安全隱患。

(3)粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚、地

板平整不起殼、無遺缺，吊頂無污(水)漬、開縫和破損。

否則應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，不能影響車輛和行人通行。

(4)屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管保障暢通；雨前及

時(shí)巡查，排除隱患。發(fā)現(xiàn)過濾網(wǎng)及管道破損及時(shí)修復(fù)或更換。

(5)發(fā)現(xiàn)屋面或其他防水層有氣鼓、破裂，隔熱板有

斷裂、缺損的，屋面、墻面有滲漏的，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)安

排專項(xiàng)修理。

(6)及時(shí)完成家具、設(shè)備等各項(xiàng)零星維修任務(wù)，一般

維修任務(wù)確保不超過24小時(shí)，確保家具、設(shè)備維修合格率

達(dá)到100%。

(7)樓內(nèi)相關(guān)設(shè)施發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)立即修復(fù)，安全標(biāo)志等

應(yīng)清晰完整。保證各項(xiàng)設(shè)施、器材的正常使用；

其他要求

(1)各類設(shè)備、房屋維修出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在

接到一般性報(bào)修后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)備零修及時(shí)率

100%,合格率達(dá)到95%以上，零修工作不影響正常辦公生活，

一般性維修不過夜。

(2)完成各類臨時(shí)任務(wù)。

日常養(yǎng)護(hù)維修方案

每年對(duì)房屋地面、墻、臺(tái)面及吊頂、門窗、樓梯、通風(fēng)

20

道、外墻幕墻進(jìn)行全面檢查1-2次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損

狀況，對(duì)完好程度作出評(píng)價(jià)。

在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)

量較差、易出問題的部位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除1-2次

屋面，疏通雨水口、落水管等。

每日巡視1次門窗、玻璃、照明燈；每年對(duì)門窗做專項(xiàng)

檢修1次。

巡檢有記錄。

制定房屋地面、墻、臺(tái)面及吊頂、門窗、樓梯、通風(fēng)道

年度維修計(jì)劃并實(shí)施，需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目

報(bào)告***。

房屋定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

序維修類實(shí)施

項(xiàng)目兄計(jì)劃方案

號(hào)別效果

結(jié)構(gòu)

局部受

安全，

房屋損：施工

正常

承重質(zhì)量原每年檢查房屋由維修中心

1使用。

結(jié)構(gòu)因造成的結(jié)構(gòu)性能負(fù)責(zé)實(shí)施

結(jié)構(gòu)

部位的結(jié)構(gòu)

性能

問題

完好

21

每二年對(duì)較大外墻

局部、大面積滲漏，外墻平整，

外墻

面面積滲久修無效的，應(yīng)由維修中心無滲

2

漏及翻局部翻新防止負(fù)責(zé)漏水；

結(jié)構(gòu)

新擴(kuò)大及污染墻整潔

面統(tǒng)一

無積

避雷網(wǎng)每二年水，防

刷一次油漆，防水層

隔熱層

止銹蝕；每半年正常，

破損；防

疏通一次屋面有效

水層破由維修中心

3屋面雨水口；每年對(duì)發(fā)揮

損造成負(fù)責(zé)

屋面防水層檢功用，

滲漏；屋

查一次；每年翻無滲

面積水

新更換老化部漏；隔

分熱層

完好

22

公用地

面的維每半年對(duì)公共

修改造；地面進(jìn)行一次

公共

公共通維護(hù)，補(bǔ)換損壞

通道

道、門廳或空鼓瓷磚；每

門由維修中心美觀、

的墻、天三年刷新一遍

廳、按照相應(yīng)技完好、

4棚維護(hù)；門廳、樓梯間、

樓梯術(shù)作業(yè)規(guī)程整潔、

樓梯間電梯廳的墻壁、

間、實(shí)施清爽

墻面、扶天棚、扶手、欄

電梯

手、踏步桿、電梯轎廂；

廳

的維護(hù)；每月檢查一次，

電梯廳并做好記錄

的維護(hù)

每周檢查外表

石材有無脫落；

外墻、大

外墻結(jié)合外墻清洗，

理石的由維修中心美觀、

面大檢查外墻玻璃

5維護(hù)、窗按相關(guān)作業(yè)完好、

理石是否有松動(dòng)；每

戶玻璃規(guī)程實(shí)施整潔

玻璃周檢查玻璃是

維護(hù)

否有裂紋；金屬

是否有銹跡

23

每周檢查有無

擦、劃、刮、踏

壞。發(fā)現(xiàn)損壞及由維修中心美觀、

吊頂?shù)?/p>

6吊頂時(shí)修補(bǔ)；每月檢按相關(guān)作業(yè)完好、

維護(hù)

查防水、防腐、規(guī)程實(shí)施清爽

防裂、防脹、防

霉變工作

房屋檢查標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)地基基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)

觀測(cè)房屋無傾斜、地基無明顯沉降、

1地基基礎(chǔ)

移位，墻體無嚴(yán)重裂縫等。

無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂

2梁、柱、板主體

和非收縮性裂縫，無筋露等。

噴涂均勻，飾面板(磚)安裝(砌

3墻體、墻面貼),牢固，表面平整、潔凈，色

澤協(xié)調(diào)一致。

抹灰層牢固，無面層剝落和明顯裂

4頂棚

縫。

無混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼

筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用

5樓梯、扶手

安全，木扶手表面無明顯皸裂和漆

層脫落。

24

公共門窗門：木

牢固、平整、美觀，無銹蝕，開關(guān)

門、鐵門、防火

6靈活，接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)，門窗及

門窗：鋁合金

門窗配件齊全。

窗、百葉窗

屋面防水層無老化、拉裂、開裂、

軸裂、龜裂現(xiàn)象，板端縫、伸縮縫

屋面隔熱層、防

7沒膏緊貼，天溝、落水管、落水口

水層

暢通無阻，不積水，屋面出入口完

好，隔熱層無缺損現(xiàn)象。

天臺(tái)、避雷帶、

8無破損、變形、無明顯銹蝕。

公共防盜網(wǎng)

消防設(shè)施(消

無損壞、開關(guān)自如、清潔、無滲漏

9防栓、消防管、

現(xiàn)象，周圍無堆積雜物，保持水壓。

消防閥門)

樓梯燈完好，燈開關(guān)正常，電話箱、

10公用電器電表箱、有線電視箱及分解器蓋板

完好，無不安全現(xiàn)象。

房屋標(biāo)識(shí)(樓字體清晰、醒目、標(biāo)識(shí)齊全，標(biāo)識(shí)

11

層號(hào)等)牌無損壞。

散水坡、雨檐與建筑物外墻連接完好，無脫離開

12

臺(tái)、連廊縫現(xiàn)象，無排水不暢現(xiàn)象。

25

無裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面

13樓板、地面平整，無破損，樓板、地面磚上無

水泥渣。

無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，

14上、下雨污水管

管道接口完好，無裂縫、破洞。

室外建筑、標(biāo)識(shí)完好率100%,符合安全要求，標(biāo)識(shí)

15

牌牌齊全醒目。

整體要求路面平滑，無明顯坑洼、

道路破損，輕微破損面積每處不超過0.1

平方米，邊角整齊無缺口。

人行道、車道、消防通道、停車場(chǎng)

造成坑洼或破損，每500平方米內(nèi)，

16水泥路面累積不超過1平方米，路面積流水

泥渣等體積不超過1.5×1.5×1.5立

方厘米。

不能缺少一塊，98%沒有松動(dòng)，單

道板磚、拼花磚塊破損面積大于20%的道板在100

平方米內(nèi)不超過4塊。

平整不缺少一塊，單塊破壞面積不

電纜溝蓋板

能超過0.01平方米。

17

整齊，沒有很明顯塌陷，不缺少一

路牙

塊，單塊破損長(zhǎng)度不超20%.

26

每處塌陷破損面積不超過50平方厘

擋土坡、墻

米。

踏步、臺(tái)階沒有明顯破損

排水通暢，井蓋沒有明顯裂紋或破

損，井壁沒有塌裂，井蓋型號(hào)符合

輕型、重型要求，標(biāo)識(shí)正確與周圍

雨污水井、蓋道路高度保持一致，與路面高度不

超出±2cm,與綠地正常不超過士

8cm,個(gè)別因地勢(shì)原因等可超出，但

不能明顯影響觀瞻。

溝體完好，明溝蓋板齊全，溝渠通

明暗溝

暢無阻塞。

給排水管道

水管水閥完好，無滲漏，管道通暢

(含綠化用水

無阻塞。

管閥)

化糞池同雨、污水井。

1.2.3.供電設(shè)備管理維護(hù)方案

為確保用電安全，規(guī)范用電行為，促進(jìn)安全生產(chǎn)，提高

安全用電水平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《中

華人民共和國(guó)電力法》、國(guó)務(wù)院《電力供應(yīng)與使用條例》、

《省電力設(shè)施和電能保護(hù)條例》等相關(guān)法律法規(guī)制定。

27

(1)管理職責(zé)

按照行業(yè)要求，架空線路T接的***側(cè)配電設(shè)備產(chǎn)權(quán)分

界點(diǎn)以T接線夾向負(fù)荷側(cè)延長(zhǎng)20厘米處為分界點(diǎn)；由電纜

分接箱T接的***側(cè)配電設(shè)備，以電纜T接頭向負(fù)荷側(cè)延長(zhǎng)

20厘米處為分界點(diǎn)，負(fù)荷側(cè)至用電設(shè)備由我處管理和維護(hù)。

水電處將及時(shí)掌握配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷

和可能存在的安全隱患，按期進(jìn)行巡視與檢查。

按安全用電等級(jí)和變壓器容量，315KVA及以下配備2-3

名運(yùn)行管理人員，變壓器容量在315KVA以上配備3名以上

運(yùn)行管理人員。運(yùn)行管理人員應(yīng)具備電氣設(shè)備巡視、維護(hù)、

操作技能資質(zhì)。

(2)運(yùn)行檢修

(2.1)運(yùn)行中的變配電設(shè)備每周至少巡視檢查一次，巡

視人員應(yīng)建立巡視記錄本，記錄巡視時(shí)間、范圍及缺陷。巡

視中發(fā)現(xiàn)的缺陷或異常情況詳細(xì)記錄到“巡視記錄本”中，

并及時(shí)匯總上報(bào)中心領(lǐng)導(dǎo)和單位領(lǐng)導(dǎo)。巡視檢查時(shí)進(jìn)、出配

電室必須隨手關(guān)門，巡視完畢及時(shí)加鎖，巡視檢查內(nèi)容有：

檢查低壓配電裝置上指示儀表及信號(hào)燈，均應(yīng)齊全完

好，滿足運(yùn)行監(jiān)視的需求

檢查三相負(fù)荷是否平衡

檢查低壓配電裝置內(nèi)低壓電器內(nèi)部有無異味、異聲，配

線及各部接線端子有無過熱松動(dòng)現(xiàn)象。

28

雷雨過后檢查有無漏水，電線、電纜溝是否進(jìn)水，瓷絕

緣有無閃絡(luò)、放電現(xiàn)象。

設(shè)備發(fā)生故障后，應(yīng)重點(diǎn)檢查熔斷器和各種保護(hù)設(shè)備的

動(dòng)作情況，以及事故范圍內(nèi)的設(shè)備有無燒傷或毀壞情況。

變壓器套管是否清潔，有無裂紋、損傷、放電痕跡。變

壓器油溫、油色、油位是否正常，有無異聲、異味。變壓器

呼吸器是否暢通，有無堵塞現(xiàn)象。變壓器各部件螺栓是否完

整，有無松動(dòng)。

變壓器各個(gè)電器連接點(diǎn)有無銹蝕、過熱和燒毀現(xiàn)象，一、

二次熔斷器是否齊備，一、二次引線是否松弛，絕緣罩、絕

緣線是否良好，相間或構(gòu)件的距離是否符合規(guī)定。

變壓器外殼有無脫漆、銹蝕，焊口有無裂縫、縫隙有無

漏油現(xiàn)象，變壓器銘牌及其他標(biāo)志是否完好，變壓器上的其

他設(shè)備是否完好。

變壓器應(yīng)按規(guī)定要求進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)，日常巡視中發(fā)現(xiàn)

的缺陷和異常情況應(yīng)及時(shí)消除。

(2.2)用電設(shè)備發(fā)生以下情況時(shí)，必須迅速安排處理

配電盤斷路器跳閘、熔斷器跌落。

所供電低壓線路倒桿、斷線、發(fā)生火災(zāi)、觸電傷亡等。

負(fù)荷側(cè)報(bào)告停電或電壓異常。

變壓器故障停電等。

(3)組織搶修

29

當(dāng)配電設(shè)備發(fā)生故障或異常時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)配電

設(shè)備進(jìn)行全面檢查，直到查找到故障原因，檢修人員及時(shí)處

理。

當(dāng)電源側(cè)發(fā)生停電，應(yīng)及時(shí)與當(dāng)?shù)毓╇娝〉寐?lián)系，了

解停電原因，并組織人員對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行全面檢查。若發(fā)現(xiàn)

配電設(shè)備發(fā)生故障或異常，無論停電是否與自身設(shè)備有關(guān)，

應(yīng)立即向當(dāng)?shù)毓╇姴块T報(bào)告。

給排水系統(tǒng)管理維護(hù)方案

維護(hù)給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)

施各項(xiàng)性能完好。

(1)維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；

給水水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。每季度對(duì)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一

次清潔、保養(yǎng)，檢查給排水管道的運(yùn)行情況

給水泵電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：

用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以

上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；

檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同

型號(hào)規(guī)格軸承；

檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；

清潔電動(dòng)機(jī)外殼；

檢查電動(dòng)機(jī)外殼油漆是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹

底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

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(2)給水泵維修保養(yǎng)

檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑

油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；

轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格

水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；

檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；

清潔水泵外表，如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除

脫落層油漆，重新刷上油漆；

檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更

換；

檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；

閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)。

(3)閘閥維修保養(yǎng)

檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；

檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油

麻油；

對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑；對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)

在徹底鏟除底漆后重新油漆。

(4)止回閥維修保養(yǎng)

檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格

彈簧；

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檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新

油漆。

(5)浮球閥維修保養(yǎng)

檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；

檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；

檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更

換。

(6)液位控制器維修保養(yǎng)

檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；

緊固所有螺母。

(7)給水管道的維護(hù)保養(yǎng)管理

給水管道系統(tǒng)經(jīng)常出現(xiàn)的故障之一是漏水，漏水造成供

水壓力和流量達(dá)不到要求，同時(shí)增加經(jīng)常性運(yùn)行費(fèi)用。因此

給水管道系統(tǒng)維修管理工作任務(wù)就在于查漏、給水附件、控

制附件的維修，壞管的檢修，水管防凍及管道清理等。

(7.1)檢漏

每季度現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地檢漏，檢漏的方法有查漏、聽漏、校漏

等，一般根據(jù)具體條件選用。

查漏就是查看漏水現(xiàn)象。明裝給水管道只需檢查樓板、

墻壁、地面等管道經(jīng)過的地方有無滴水、濕潤(rùn)等現(xiàn)象，便可

很快查出漏水點(diǎn)，及時(shí)進(jìn)行修理。埋地給水管漏水量較大時(shí)，

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一般在漏水處都有泉眼般的小股水流從地下往上冒，或者出

現(xiàn)局部地面下陷，晴天出現(xiàn)潮濕的路面，冬季局部地方冰雪

融化比周圍早等現(xiàn)象。

聽漏是用一根金屬聽漏棒，在夜深人靜的時(shí)候?qū)⒙犅┌?/p>

一頭插入管道可能經(jīng)過的地面，或觸在閥門及消火栓上，另

一頭貼近耳朵，憑經(jīng)驗(yàn)細(xì)心辨聽漏水聲，越靠近漏水點(diǎn)，漏

水聲會(huì)越大。聽漏時(shí)，可沿管線經(jīng)過的地方每隔4-8m聽一

次。特殊情況下將動(dòng)用半導(dǎo)體，超聲波等探測(cè)檢漏儀表等設(shè)

備。

校漏就是借用水表查找漏水點(diǎn)和漏水量，校漏工作應(yīng)分

區(qū)進(jìn)行。校漏時(shí)，需關(guān)閉該區(qū)管網(wǎng)四周的所有閥門并不許***

相關(guān)人員用水，只有一條裝有水表的管線和該區(qū)管網(wǎng)接通，

如果水表指針轉(zhuǎn)動(dòng)，就說明該區(qū)管網(wǎng)漏水。

(7.2)檢修

當(dāng)管網(wǎng)漏水位置找出以后，分析漏水原因，根據(jù)情況采

用不同方法及時(shí)檢修。

室內(nèi)給水管道漏水或滲水的原因一般是管道接頭不嚴(yán)，

或者腐蝕嚴(yán)重等因素造成。腐蝕嚴(yán)重多發(fā)生在絲接頭處或暗

理部位。如果是螺紋接頭或管件不嚴(yán)引起漏水時(shí)，應(yīng)將局部

管段拆下，重加填料擰緊，或更換管道；焊接連接管道可采

用補(bǔ)焊方法堵漏；腐蝕嚴(yán)重的管道應(yīng)立即更換。

室外埋地給水管道漏水或滲水原因，一般是管道接頭不

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嚴(yán)，外部荷載或管基下沉引起局部管段破損等。管道接頭漏

水時(shí)，如果是青鉛接口，可重新打口，或?qū)⒔涌趦?nèi)青鉛剔除

一部分加鉛條重打；水泥、石棉水泥或純橡膠圈接口漏水時(shí)，

應(yīng)將接口內(nèi)填塞材料摳除刷凈，更換材料，重新打口。由于

外部荷載或管基下沉引起管道破損漏水時(shí)，直管段上較小裂

縫可采用鋼板夾卡緊裂紋處，或用焊接鋼套管澆注接口進(jìn)行

修復(fù)，對(duì)于較大裂紋，或管件處裂縫，應(yīng)將損壞管段或管件

更換掉。

(7.3)水管防凍

冬季來臨前檢查裸露在室外的給水管道、閥門，應(yīng)檢查

管道保溫材料是否完好。如發(fā)現(xiàn)損壞立即加裝、更換。

給水管道清理

由于給水水質(zhì)、流速快慢(金屬管道還存在管內(nèi)腐蝕)

等因素的影響，給水管道在使用一段時(shí)間以后，管內(nèi)壁會(huì)產(chǎn)

生結(jié)垢，而且越積越多，影響管道的輸水能力，同時(shí)降低了

供給水壓。因此，必須年度定期清除管內(nèi)的結(jié)垢，改善管道

的輸水條件。

給水管道的清掃方法較多。對(duì)于松軟結(jié)垢，通?？捎酶?/p>

速水流沖洗。沖洗水流速一般為工作時(shí)最大流速的3～5倍，

但水壓不能超過管道允許承受壓力。沖洗時(shí)水從水管一端進(jìn)

入，廢水從排水口、閥門排出。也可在沖洗水管內(nèi)通入壓為

0.5-0.7MPa的壓縮空氣，增大管內(nèi)水流速度，效果會(huì)更

34

好。

堅(jiān)硬的結(jié)垢，可采用機(jī)械刮管器清除。將刮管器放入水

管內(nèi)，兩端用鋼絲繩連在絞車上，來回拖動(dòng)，刮刷管壁結(jié)垢；

刮下來的結(jié)垢可用水沖洗干凈。這種刮管機(jī)利用電動(dòng)機(jī)帶動(dòng)

的鏈錘打下管壁上的積垢，一邊除垢一邊清垢，剩下來的再

用水沖洗干凈。

1.2.4.排水管道的維護(hù)保養(yǎng)

排水管道系統(tǒng)常見的故障是漏水或管道堵塞。因此，排

水管道的日常維修管理工作就在于排除漏水點(diǎn)，疏通堵塞管

段。

排水管道漏水的檢修室內(nèi)排水管道漏水時(shí)，管道附近的

墻壁面或樓板濕潤(rùn)，嚴(yán)重時(shí)天棚滴水；室外排水管道漏水時(shí)，

管道附近土壤出現(xiàn)下沉或濕潤(rùn)現(xiàn)象。

引起排水管道漏水的原因：大多數(shù)是管道接口不嚴(yán)，或

者管件有砂眼及裂紋；地下埋設(shè)的排水管道漏水時(shí)，還有可

能是施工時(shí)，管基不牢固、土壤不實(shí)或管道埋深過淺，車輛

或重物把管道壓壞。屬接口不嚴(yán)引起的漏水，應(yīng)重新填料搗

口進(jìn)行處理，若仍不見效，須用錘子及彎形鏨將接口剔開，

重新連接；如果是管段或管件有砂眼、裂紋或折斷引起漏水，

應(yīng)及時(shí)將損壞管件或管段換掉，并加套管接頭與原有管道接

通；如因埋深太淺引起管道損壞漏水，在修復(fù)后還應(yīng)采取相

應(yīng)加固措施，防止管道再被損壞。

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排水管道堵塞的檢修引起排水管道堵塞的原因一般有

以下幾方面：

原先施工質(zhì)量有問題，管道鋪設(shè)坡度太小或有倒坡現(xiàn)

象，引起管內(nèi)水流速度過慢，水中雜質(zhì)在管內(nèi)沉積下來，使

管道堵塞；

使用者不注意，將硬塊、破布、棉紗等掉入管內(nèi)，引起

管道堵塞；

管道鋪設(shè)坡度有問題時(shí)，應(yīng)按有關(guān)要求，對(duì)管道坡度進(jìn)

行調(diào)整；

當(dāng)室內(nèi)排水管道被堵塞時(shí)，會(huì)引起地漏和衛(wèi)生器具下部

冒水，或從低器具向外返水，修理時(shí)，先應(yīng)判斷堵塞物的位

置，然后決定排除方法；

若發(fā)現(xiàn)單個(gè)衛(wèi)生器具不下水，則堵塞物可能在衛(wèi)生器具

存水彎里，一般可用抽子抽吸幾次，直到堵塞物排出。

如果在同一層中有些衛(wèi)生器具不下水，而另一些卻下

水，那么堵塞物是在排水橫管中部的下水與不下水兩個(gè)器具

中間的管段內(nèi)。這時(shí)可打開掃除口，用竹劈或鋼絲疏通。如

果是單層房屋，可由室外檢查井向室內(nèi)疏通；經(jīng)疏通后不起

作用，說明硬塊比較大，卡的很嚴(yán)實(shí)，這時(shí)可在堵塞物附近

管件的上部或旁邊用尖鏨鑿洞疏通。疏通后用木塞塞住洞

口，或墊上膠皮用卡子卡住。如果同一層中由一根橫管所接

納的器具全部不下水，而上、下層排水暢通，說明堵塞物在

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橫向排水管末端與立管連接處，這時(shí)也可采用上述方法進(jìn)行

處理。

當(dāng)同一排水立管承接地衛(wèi)生器具中，下部的器具排水正

常，而中間層的器具雖無***相關(guān)人員排水，卻有污水由器

具排水口往上返水，說明立管堵塞，堵塞物在往上返水器具

以下立管段上。此時(shí)，可由立管檢查口蓋或從房頂透氣孔，

用竹劈或鋼絲向下進(jìn)行疏通。

室外排水管道堵塞時(shí)，檢查井內(nèi)產(chǎn)生積水或往外溢水，

室內(nèi)衛(wèi)生器具排水也不暢通。此時(shí)，可先沿管線檢查排水檢

查井內(nèi)積水情況，當(dāng)發(fā)現(xiàn)鄰近兩個(gè)檢查井中，一個(gè)積水嚴(yán)重，

另一個(gè)卻無積水現(xiàn)象，那么堵塞位置就在這兩個(gè)檢查井之間

的管段內(nèi)。這時(shí)，可用搗勺清除無積水檢查井內(nèi)污物，對(duì)堵

塞管段進(jìn)行疏通。管徑大的用竹劈，管徑小時(shí)用鋼絲。若堵

塞物離檢查井很遠(yuǎn)，難于疏通時(shí)，可在適當(dāng)位置挖出管道，

把管子鑿個(gè)洞進(jìn)行疏通。待暢通后用水泥砂漿補(bǔ)好。

排水管道的管理

排水管道的管理包括定期對(duì)管道系統(tǒng)進(jìn)行檢查和清掃

兩項(xiàng)內(nèi)容。

排水管道的檢查對(duì)排水管道進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)檢查，是保

證排水暢通的重要措施。維護(hù)管理人員，應(yīng)經(jīng)常檢查排水井

口封閉是否嚴(yán)密，防止物品落入，給修理帶來麻煩；室外雨

水口附近不應(yīng)堆放沙子、碎石、垃圾等，以免下雨時(shí)，隨雨

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水進(jìn)入管道內(nèi)，造成管道堵塞。

排水管道的清掃室外排水管道和檢查井應(yīng)定期進(jìn)行清

掃、疏通，確保水流暢通。清掃排水管道時(shí)，常用的方法有

人工清掃和機(jī)械清掃等。較小管徑排水管一般由人工用竹劈

進(jìn)行清掃，竹劈由上游檢查井推人，在下游檢查井抽出，反

復(fù)推拉幾次，將管內(nèi)沉積物推拉松動(dòng)，使其隨水流沖走，或

進(jìn)入檢查井內(nèi)，用搗勺清除。較大管徑排水管可采用機(jī)械方

法清掃。操作時(shí)，先將竹劈穿通需清掃的管段，竹劈末端系

上鋼絲繩，鋼絲繩上再施以鋼絲刷、鐵番箕或骨骼形松土器

等疏通工具，在清掃段兩端檢查井上面各設(shè)一架絞車或電動(dòng)

卷揚(yáng)機(jī)，帶動(dòng)疏通工具往返清掃，將管內(nèi)沉積物刮凈。

1.2.5.電梯系統(tǒng)管理維護(hù)方案

(1)***配合的日常管理工作

***應(yīng)制定有關(guān)電梯自動(dòng)扶梯安全使用操作規(guī)程及有關(guān)

人員的崗位職責(zé)(例：電梯駕駛員、管理員、保潔員、保潔

員等崗位),落實(shí)有專人管理，以確保電梯自動(dòng)扶梯安全行

駛

對(duì)所有電梯分區(qū)域性進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，設(shè)立一機(jī)一檔，統(tǒng)

一管理，獲得政府主管部門核發(fā)電梯安全檢驗(yàn)合格證的電梯

方能進(jìn)入正常使用。

落實(shí)機(jī)房安全保衛(wèi)措施，保證進(jìn)入機(jī)房的通道、樓梯暢

通。凡有電梯的區(qū)域、通道，重點(diǎn)控制場(chǎng)所應(yīng)保證維修人員

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手續(xù)便捷、出入暢通。

機(jī)房?jī)?nèi)需提供必要照明，并應(yīng)保持空氣暢通，室內(nèi)空氣

溫度應(yīng)保持在5℃~40℃之間，環(huán)境相對(duì)濕度≤85%(25℃

時(shí))。

機(jī)房?jī)?nèi)和各層門近處應(yīng)設(shè)有滅火設(shè)施，照明電源應(yīng)與控

制線路分開敷，電源電壓波動(dòng)應(yīng)≤±7%。

防止機(jī)房天花板及墻壁滲水。

井道底坑保持干燥，不可滲水或有水漏入。

因用電分流，排接電線、拉閘或意外事故造成停電，需

運(yùn)用備用電源啟動(dòng)電梯、自動(dòng)扶梯運(yùn)行時(shí)，必須提前通知保

養(yǎng)人員落實(shí)防護(hù)措施后，方能啟動(dòng)，以免造成不必要的電梯

故障和意外人身傷害。

***電梯設(shè)備管理人員應(yīng)經(jīng)常對(duì)電梯進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)異

常，立即通知維修站。

***的電梯駕駛員和保潔員需做好電梯廳門區(qū)域、廳門、

門套、地坎、電梯轎箱、裙板、玻璃、機(jī)房等部分和使用環(huán)

境的日常清潔工作，確保電梯自動(dòng)技校安全行駛。

為維修、保養(yǎng)人員辦妥所需的出入證件，以保證維修、

保養(yǎng)人員工作順利進(jìn)行。

落實(shí)專人同維修站聯(lián)系日常工作，提前提供電梯使用日

程計(jì)劃，對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行核查和確認(rèn)。

(2)***配合的安全管理工作

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對(duì)于公共交通電梯事故容易發(fā)生的部位必須落實(shí)：如發(fā)

生恐慌、騷動(dòng)、擁擠等非常狀態(tài)的應(yīng)急措施。

對(duì)于公共交通電梯是盜竊容易發(fā)生的部位必須落實(shí)：日

常的安全保衛(wèi)措施。

對(duì)于維修站捐資“提示”、告知和修理報(bào)告，應(yīng)積極響

應(yīng)及時(shí)采取正確的對(duì)應(yīng)措施。

電梯三角鑰匙的使用者必須持有政府主管部門頒發(fā)的

相應(yīng)且有效的資格證：電梯管理者必須對(duì)三角鑰匙的使用和

使用情況嚴(yán)加監(jiān)管。

電梯在行駛或停止過程中，發(fā)生如抖動(dòng)、突然的加減速、

指定層站不?；蛘J(rèn)為有異常現(xiàn)象時(shí)，請(qǐng)停用電梯，盡快通知

維修人員進(jìn)行檢修。

當(dāng)人員被困于電梯轎廂時(shí)，管理者應(yīng)檢查電梯轎廂位置

和困人情況，并立即通知維修人員到現(xiàn)場(chǎng)救援。在維修人員

實(shí)施救援之前，用電話與被困人員進(jìn)行溝通，安慰且等待救

援。不要輕易嘗試釋放人員，并勸告其他人員不要盲目嘗試

自救。

電梯管理者必須對(duì)鑰匙的使用者和使用情況加以監(jiān)管。

電梯在運(yùn)行或停止過程中，發(fā)生如突然加減速、異常聲

音和或您認(rèn)為有異?，F(xiàn)象時(shí)，請(qǐng)停用電梯，通知維修人員進(jìn)

行檢修。

電梯有故障時(shí)，安全系統(tǒng)起保護(hù)作用而使用電梯緊急停

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車。此時(shí)自動(dòng)技校應(yīng)停用，請(qǐng)確認(rèn)故障現(xiàn)象并通知維修人員。

(3)應(yīng)急措施

(3.1)意外事故的應(yīng)急措施

意外進(jìn)水應(yīng)急措施示意圖：停止運(yùn)行→疏散員工→設(shè)置

警示牌→切斷電源→通知專業(yè)人員檢查

發(fā)生火警應(yīng)急措施示意圖：現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)→切斷電源→報(bào)警

→疏散救援→參與滅火

(3.2)意外事故消除后的處理

室內(nèi)型電梯不再進(jìn)水后，應(yīng)在維修人員指導(dǎo)下對(duì)扶梯做

干燥處理，完成后由電梯維修人員對(duì)扶梯進(jìn)行全面檢查。對(duì)

損壞部件進(jìn)行更換或進(jìn)行項(xiàng)目修理，確認(rèn)自動(dòng)技校全部修復(fù)

后方可投入使用。

室外型電梯應(yīng)在排除積水后，由電梯維修人員對(duì)技校進(jìn)

行全面檢查，對(duì)損壞部件進(jìn)行更換或進(jìn)行項(xiàng)目修理，確認(rèn)電

梯全部修復(fù)后方可投入使用。

電梯進(jìn)水、火災(zāi)、地震等其它災(zāi)害后，應(yīng)由維修人員對(duì)

電梯進(jìn)行全面檢查。對(duì)損壞部件進(jìn)行更換或進(jìn)行項(xiàng)目修理，

確認(rèn)電梯全部修復(fù)后方可投入使用。

電梯困人救援結(jié)束后，由電梯維修人員對(duì)電梯進(jìn)行全面

檢查。對(duì)損壞部件進(jìn)行更換或進(jìn)行項(xiàng)目修理，確認(rèn)電梯全部

修復(fù)后方可投入使用。

電梯意外事故救援結(jié)束后，由維修人員對(duì)電梯進(jìn)行全面

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檢查。對(duì)損壞部件進(jìn)行更換或進(jìn)行項(xiàng)目修理，確認(rèn)電梯全部

修復(fù)后方可投入使用。

1.2.6.空調(diào)系統(tǒng)管理維護(hù)方案

中央空調(diào)經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行后空調(diào)冷凍水系統(tǒng)，制冷主機(jī)

及風(fēng)機(jī)散熱盤片不可避免地出現(xiàn)了水垢、銹蝕、細(xì)菌和粉塵