龍華牛欄前項(xiàng)目前期策劃及可行性研究報(bào)告

深圳龍華牛欄前項(xiàng)目前期策劃及可行性分析報(bào)告 4第一篇濱州市宏觀環(huán)境 5 6 6 83、城市人口及居住狀況 9 第二篇濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 第三篇客戶群消費(fèi)需求調(diào)查與深度訪談 49 第四篇項(xiàng)目地塊分析與發(fā)展建議 第五篇項(xiàng)目定位與產(chǎn)品開發(fā)策劃 第六篇項(xiàng)目可行性研究分析 1、按1000萬(wàn)元土地成本測(cè)算 前言受濱州天鴻房地產(chǎn)公司的委托，我司對(duì)濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面細(xì)致調(diào)研分析。調(diào)查的內(nèi)容主要包括濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀、中觀、微觀等方面，同時(shí)對(duì)濱州市現(xiàn)階段的房地產(chǎn)供給和需求市場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)調(diào)研分析，對(duì)天鴻房地產(chǎn)本次調(diào)研采取了實(shí)地調(diào)查、深度訪談、行業(yè)專家座談會(huì)、抽樣問卷調(diào)查等多種調(diào)查方式和調(diào)查辦法。通過調(diào)查所收集資料，整理完成了本調(diào)查報(bào)告。本報(bào)告為我司提供的初步方案。對(duì)本案的投資開發(fā)以及后期市場(chǎng)運(yùn)作，我司有廣泛的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，在本案具體運(yùn)作中可提供更多的策劃服務(wù)，具體內(nèi)容可在與貴司進(jìn)一步深層次的合作中逐步落實(shí)。4第一篇濱州市宏觀環(huán)境68(1)濱州市各縣區(qū)人口分布狀況縣區(qū)名稱土地面積(平方公里)總戶數(shù)總?cè)丝趹艟藬?shù)人口密度(人/平方公里)全市惠民縣陽(yáng)信縣無棣縣沾化縣博興縣鄒平縣(數(shù)據(jù)來源濱州市統(tǒng)計(jì)局，下同)9縣區(qū)名稱總?cè)丝诜寝r(nóng)業(yè)人口城市化率全市難琳區(qū)74惠民縣陽(yáng)信縣無棣縣沾化縣博興縣鄒平縣由上表可以看出，目前濱城區(qū)的城市化率已處于較高水平，由此濱州要完成近期規(guī)劃目標(biāo)(從目前城市人口規(guī)模45萬(wàn)人到2010人均居住面積8(3)近年城市居民居住狀況國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)2002年2003年2004年2005年2006年國(guó)民生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2006年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)829.02億元，比2002年增加483.06億元。從圖表可以看出近五年來濱州國(guó)民生產(chǎn)總值保持著平穩(wěn)的上升趨勢(shì)，各產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)程度提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。近五年，濱州國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度發(fā)展平穩(wěn)，GDP增速分別為16.9%、17.9%、17.7%和17.4%,年均增長(zhǎng)17.5%,高于全省同期平均增速2.7個(gè)百分點(diǎn)。增幅在全省各市排序由2002年的第9位上升至2006年的第1位。200220032004202-06年工業(yè)生產(chǎn)總值情況2002年2003年2004年2005年國(guó)民生產(chǎn)總值(萬(wàn)元)工業(yè)生產(chǎn)總值(萬(wàn)元)工業(yè)生產(chǎn)總值的比例(%)濱州市全市實(shí)現(xiàn)國(guó)稅收入由2002年的15.14億元提高到2006年的56.56億元，從全省第12位上升到第8位，占全省的比重達(dá)到3.07%,提高了0.99個(gè)百分點(diǎn)。地稅收入也由2002年的9.49億元提高到27.51元，累計(jì)增長(zhǎng)189.9%,年均增幅達(dá)30.5%,有力支持固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)投資比例下降0年份固定資產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)投資比例(%)社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年提高，消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額(萬(wàn)元)02002200320人均收入逐年提高，消費(fèi)潛力增強(qiáng)年份人均可支配收入人均消費(fèi)性支出全市人均居住消費(fèi)支出(元)全市人均居住消費(fèi)支出(元)02001200220032004在04年之前，濱州人民在居住項(xiàng)目的消費(fèi)一直較為穩(wěn)定。直到05年后，一方面由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人民對(duì)居住消費(fèi)也開始提升；另一方面，濱州城市西移的發(fā)展戰(zhàn)略取得了較大的成效，同時(shí)帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求被激活，促進(jìn)了人們對(duì)居住性消費(fèi)的增加。因此，在05、06年濱州市人均居住消費(fèi)支出迅速增長(zhǎng)，而且，在今后幾年內(nèi)將繼續(xù)保持這種增長(zhǎng)趨勢(shì)。>市政大樓>>中海公園景觀：>>成片的單位宿舍小區(qū)：隨著市政府于2005年5月完成搬遷，濱州城市發(fā)展正式向西區(qū)拓展——濱州新城區(qū)。新城區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：規(guī)劃近期2010年城市人口規(guī)模為60萬(wàn)，用地規(guī)模為72平方公里；遠(yuǎn)期(2020年),人口100萬(wàn)以上，用地108遠(yuǎn)景規(guī)劃總體布局戰(zhàn)略：南跨、北擴(kuò)、東連、西進(jìn)。形成“一●作為山東省經(jīng)濟(jì)后發(fā)型城市，濱州市在“十五”期第二篇濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況模較大的項(xiàng)目(見項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表),都集中在今【項(xiàng)目供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表】區(qū)域項(xiàng)目名稱位置物業(yè)類型占地規(guī)模預(yù)計(jì)入市時(shí)間老區(qū)區(qū)域麒麟閣黃河十二路，渤海十一路東多層、小高層住宅區(qū)23.7萬(wàn)m22007年9月二十里堡黃河十路八，渤海九路西多層、小高層住宅區(qū)，商業(yè)街20萬(wàn)m22006年12月時(shí)間瑄嘉名都東區(qū)黃河十路北，渤海七路東多層、小高層商住區(qū)10萬(wàn)m22007年4月益動(dòng)置業(yè)地塊黃河五路北，渤海九路西未定2007年10月金座豪庭黃河四路北，渤海六路西未定2.6萬(wàn)m2007下半年萬(wàn)鑫時(shí)代新城黃河二路南，渤海八路西側(cè)多層、小高層商住區(qū)近10萬(wàn)m22007下半年黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊黃河二路南，渤海五路西多層、小高層住宅，商業(yè)街8.4萬(wàn)m22007下半年城市楓景黃河二路北，渤海十七路西多層、小高層商住區(qū)2007年7月水岸豪庭長(zhǎng)江一路北，渤海十八路西聯(lián)排別墅、多層住宅21.9萬(wàn)m22007年年中中海城黃河十二路北，渤海十九路西大型別墅住宅區(qū)154萬(wàn)m22008年中海金都別墅中海西北側(cè)別墅住宅區(qū)12.4萬(wàn)m22007下半年中海學(xué)苑西南角地塊黃河十二路北，渤海十六路東多層、小高層商住區(qū)2007年年中區(qū)區(qū)域新城廣場(chǎng)花園小區(qū)二期高層黃河二路北，渤海十六路東小高層住宅約5萬(wàn)m22007下半年黃河五路城中村改造地塊黃河五路南，渤海十二路東多層，小高層商住區(qū)約50萬(wàn)m22008年現(xiàn)代城后期地塊黃河二路南，渤海十八路東未定約5萬(wàn)m22008年山柳杜開發(fā)地塊黃河四路以南渤海十六路西商住區(qū)約25萬(wàn)m22008年金和房產(chǎn)地塊黃河五路南，渤海十八路西商住區(qū)約35萬(wàn)m22008年上半年濱海明珠黃河二路南，渤海十六路西商住區(qū)10萬(wàn)m22008年405萬(wàn)m2職員及公務(wù)員家庭，他們的住房通過單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一集資建房解決。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市直機(jī)關(guān)及其相關(guān)單位共約12000戶家庭合計(jì)4萬(wàn)人2、近五年濱州市房地產(chǎn)發(fā)展情況01-06年房地產(chǎn)投資狀況(單位：萬(wàn)元)年份完成投資額住宅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房辦公樓其它0一一01-06年濱州房地產(chǎn)運(yùn)行狀況(單位；平方米)年份施工面積住宅竣工面積銷售面積住宅銷售面積空置面積一(2006年數(shù)據(jù)來源于06年濱州統(tǒng)計(jì)公報(bào))濱州市近五年房地產(chǎn)投資狀況濱州市近五年房地產(chǎn)投資狀況0商業(yè)營(yíng)業(yè)用房但從05年開始，濱州房?jī)r(jià)未來上漲趨勢(shì)明顯。近幾年濱州商品房?jī)r(jià)格發(fā)展?fàn)顩r近幾年濱州商品房?jī)r(jià)格發(fā)展?fàn)顩r020012002200320042(注：商品房?jī)r(jià)格由年商品房銷售額除以年商品房銷售面積主要調(diào)控政策內(nèi)容及分析③利率的調(diào)控●由近十年人民幣利率走勢(shì)圖可以看出，未來利率繼續(xù)上調(diào)趨勢(shì)明顯。特別是5月19日利率的又一次上調(diào)更印(1)老區(qū)中心區(qū)域樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格(元/m2)名仕嘉園5幢小高層住宅+沿街商鋪?zhàn)≌鶅r(jià)：2300商鋪未公開盛世春秋多層住宅小區(qū)+商鋪10.8萬(wàn)m住宅均價(jià)：2100商鋪均價(jià)：5000金座豪庭未確定(預(yù)計(jì)為小高層住宅+商鋪)約4萬(wàn)m2預(yù)計(jì)2007.10公開未公開橄欖御園多層住宅渤海國(guó)際廣場(chǎng)商鋪26萬(wàn)m2外街一層：15000內(nèi)街一層：6000國(guó)貿(mào)新天地商鋪6萬(wàn)多m22007.2公開，未開盤價(jià)格范圍：住宅1700-2300元/平方米；商業(yè)5000-15000元/平方米產(chǎn)品狀況：住宅供給以110-130平方米的三室兩廳為主，其次是85-100平方米的兩室兩廳。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積(m2)銷售狀況名仕嘉園270套兩室兩廳銷售率達(dá)60%,一室一廳、兩三室兩廳盛世春秋360套兩室兩廳銷售率達(dá)90%,剩余較多是頂三室兩廳金座豪庭一一一未開盤銷售橄欖御園200套兩室兩廳三室兩廳渤海國(guó)際廣場(chǎng)無住宅一-外街商鋪基本售完、內(nèi)街與二層商鋪銷售率未達(dá)50%。國(guó)貿(mào)新天地?zé)o住宅--一(2)老區(qū)北部區(qū)域代表樓盤：吉泰陽(yáng)光花園(含華濱嘉園)、二十里堡、瑄嘉名都、樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格(元/m2)吉泰陽(yáng)光花園多層住宅小區(qū)18.5萬(wàn)m22005年二十里堡多層住宅小區(qū)+商業(yè)街20萬(wàn)m2瑄嘉名都多層、小高層住宅+沿街商業(yè)27萬(wàn)m2一期2006.6二期2006.12三期2007.4多層：1750小高層：2000祥泰麒麟閣未公開銷售狀況：老區(qū)北部區(qū)域房?jī)r(jià)比較低，區(qū)域市場(chǎng)主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積(m2)銷售狀況吉泰陽(yáng)光花園1500套三室兩廳銷售率達(dá)98%以上，其170以上的大戶型四室兩廳二十里堡1600套兩室兩廳一期400多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位團(tuán)購(gòu)，已售90%以上；二期500套銷售率達(dá)60%。三期未推出，部分用于安置。三室兩廳瑄嘉名都1600套兩室兩廳一期300多套銷售達(dá)70%,二期約300套達(dá)50%,三期300多套約15%。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期三室兩廳祥泰麒麟閣未公開一一一(3)濱州新城區(qū)域代表樓盤：至尊門第、中海豪庭、望?；▓@、麗景新園、優(yōu)士閣、現(xiàn)代城、樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格(元/m2)至尊門第高層住宅7.7萬(wàn)m2中海豪庭小高層住宅+沿街商鋪9.6萬(wàn)m2望?；▓@多層、小高層住宅+商業(yè)街30萬(wàn)m2多層1850小高層未推出麗景新園多層住宅小區(qū)+沿街商鋪20萬(wàn)m2一期2004年，二期2005.5住宅：2000商業(yè)一層：4000優(yōu)士閣獨(dú)棟小高層住宅0.5萬(wàn)m2現(xiàn)代城多層住宅+商業(yè)廣場(chǎng)40萬(wàn)m2一期2004.9,二期2005年底國(guó)際大廈預(yù)計(jì)2007.10未公開盤由于配套欠缺、公交未通達(dá)、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積(m2)銷售狀況至尊門第580套三室兩廳銷售率近80%,150平方米的3室2廳銷售較好。中海豪庭586套兩室兩廳銷售率約30%,42套頂層復(fù)式規(guī)劃了大面積的露臺(tái)，三室兩廳望?；▓@1852套三室兩廳一期已推出五棟多層住宅，110套住宅，目前銷售90套左右，銷售率達(dá)80%麗景新園1500套三室兩廳住宅于2007.4售完，目前在銷售沿街商鋪優(yōu)士閣48套兩室兩廳目前銷售不到20套，銷售率30%。三室兩廳現(xiàn)代城1200套兩室兩廳一期520套銷售達(dá)90%,二期約500套銷售60%,三期即將動(dòng)工。一期存在較多的大面積住宅。三室兩廳國(guó)際大廈未開盤銷售，前期預(yù)約登記中(4)開發(fā)區(qū)區(qū)域價(jià)格范圍：住宅1400-1500元/平方米產(chǎn)品狀況：住宅供給以70-80平方米的兩室兩廳、90平方米左右的三室兩廳為主?！駞^(qū)域市場(chǎng)總結(jié)樓盤(像瑄嘉名都、望?；▓@等)已開始在后期調(diào)整產(chǎn)品。而中高檔住宅(例如至尊門第、中海豪庭)的大戶型銷售較為可觀，甚至與沃爾瑪(新立河?xùn)|路)也將加入，濱州的商業(yè)發(fā)展將走向一個(gè)新的高峰。02001200220032004200據(jù)通過對(duì)未來供給項(xiàng)目最可能面向的市場(chǎng)層次進(jìn)行預(yù)測(cè)(見下表),可以看出，最近1年內(nèi)濱州市在老區(qū)北部、新區(qū)南部將有多個(gè)項(xiàng)目名稱市場(chǎng)層次中海城中海北側(cè)高檔中海金都別墅中海西北側(cè)高檔海上世界花園中海南岸高檔金和房產(chǎn)地塊黃河五路南、渤海十八路西中高檔中海學(xué)苑西南角地塊黃河十二路北，渤海十六路東中高檔新城廣場(chǎng)花園小區(qū)二期高層黃河二路北，渤海十六路東中高檔益動(dòng)置業(yè)地塊黃河五路北，渤海九路西中高檔金座豪庭黃河四路北，渤海六路西中高檔城市楓景黃河二路北，渤海十七路西中檔黃河二路南，渤海五路西中檔萬(wàn)鑫時(shí)代新城黃河二路南，渤海八路西側(cè)中檔時(shí)間瑄嘉名都東區(qū)黃河十路北，渤海七路東中檔麒麟閣黃河十二路，渤海十一路東中檔黃河五路南，渤海十二路東中檔現(xiàn)代城后期地塊黃河二路南，渤海十八路東中檔山柳杜開發(fā)地塊黃河四路以南渤海十六路西中檔水岸豪庭長(zhǎng)江一路北，渤海十八路西低檔二十里堡黃河十路八，渤海九路西低檔從近幾年住宅銷售面積的發(fā)展趨勢(shì)看，濱州市場(chǎng)需求增長(zhǎng)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)07年消化量可突破60萬(wàn)平方米。而根據(jù)濱州近期城市規(guī)劃目標(biāo)，今后三年平均每年將增加5萬(wàn)非農(nóng)業(yè)人口，合計(jì)每年將增加約1.5萬(wàn)套住房需求，需求面積至少100萬(wàn)平方米以上，可見濱州近幾年住宅銷售面積發(fā)展趨勢(shì)近幾年住宅銷售面積發(fā)展趨勢(shì)020012002200320042005第三篇客戶群消費(fèi)需求調(diào)查與深度訪談③調(diào)查對(duì)象：年齡在22-60歲之間的濱州地區(qū)消費(fèi)者：未來1到2年有購(gòu)房計(jì)劃：在家庭購(gòu)房中屬于決策者和主要參與者；被調(diào)調(diào)查問卷500份作廢問卷69份有效問卷431份IⅡ前房住的住宅的情況白己喘買的福移濟(jì)流用房深資建房口己出的孔租用的49925日前居住的住宅的情況這H前住的住宅的情況用房/福利房者占23.3%,再次為租用房群體占15.6%。說明目前濱州市購(gòu)房者中存在較大比例的二次及二次以上置業(yè)者。入住目前住宅的時(shí)間91-96年96-00年01-03年04年后3入住日前住宅的時(shí)問被調(diào)查者入住目前的住宅的時(shí)間在“01-03年”的最多，占被調(diào)查人數(shù)的41.4%,而03年以前入住的比例高達(dá)72%,隨著經(jīng)濟(jì)水Q3被調(diào)查者目前居住的住宅的面積(單位：平方米)日前住宅建筑面機(jī)Vald50平方米以下111-130平方米131-150平方米151-180平方米181呼方米以上25口前任它建筑面積住它理筑面和被調(diào)查者目前居住的住宅的面積在“91-110平方米”的最多，占總?cè)藬?shù)的33.3%:現(xiàn)居住面積在11-130平方米的占到9%,現(xiàn)居住面積在130平方米以上的比例也占到了12%。根據(jù)第1題購(gòu)房者中二次以上置業(yè)者占較大比例，目前居住面積的調(diào)查結(jié)果在一定程度上反映了130平方米以上大戶型的市場(chǎng)將有可能達(dá)到總體需求市場(chǎng)的20%以上。目前住宅幾房?jī)簭dVaid單身公寓西房?jī)善羾?guó)房?jī)蓮d9其它8目前住宅兒房幾廳月刺0它兒房?jī)簭d被調(diào)查者目前居住的住宅是“兩房一廳”的最多，占總?cè)藬?shù)的25.3%,其次是“三房?jī)蓮d”,占總?cè)藬?shù)的“程度上反映了三房以上戶型的市場(chǎng)將有可能達(dá)到總體需求市場(chǎng)的50%以上，而四房以上戶型市場(chǎng)也可能達(dá)到總體需求市場(chǎng)的5%以上。河以，黃河八路以河以東，黃判八路以以西，筑河八路以雨)以西，黃創(chuàng)八路以北)其他地區(qū)不一定未來兩年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)買哪種類型的商品住宅小高層(12層以下)小高層(12-18層)高層(18層以上)別墅或雙拼、聯(lián)排別墅空中別墅不一定未來兩年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)買哪種類型的商品住宅 空中別壁定基未來兩年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)買“多層(7層以下)”類型的商品住宅的人數(shù)最多，比例高達(dá)56.1%,而選擇高層的比例僅占17.5%,這與濱州Q7被調(diào)查者購(gòu)買的住宅的用途0122白己常住給父母或其它親戚朋友居住1購(gòu)買住宅的用途被調(diào)查者購(gòu)買的住宅的用途絕大多數(shù)是“自己常住”,占總?cè)藬?shù)的78.4%,而投資、出租的比例僅占12.6%,說明目前濱州消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資意識(shí)不強(qiáng)，從側(cè)面上也反應(yīng)了濱州房地產(chǎn)需求市場(chǎng)處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的正常狀況。想要購(gòu)買的住宅類型Vaid單身公寓一房一廳或一房?jī)蓮d兩房一廳三房一廳棱中樓四房?jī)蓮d別或雙拼、聯(lián)排別整654421,27.91793.99.7951,27,91794.09 想要購(gòu)買的住宅類型被調(diào)查者想要購(gòu)買的住宅類型以兩居室、三居室居多，比例達(dá)80.1%,而其中以“三房?jī)蓮d”的最多，占總?cè)藬?shù)的44.1%。而準(zhǔn)備Q9被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首先考慮的購(gòu)房因素是那些購(gòu)房因素每平房款首期月供周圍片區(qū)地理小區(qū)周圍室內(nèi)建筑物業(yè)開發(fā)面積房屋客廳方米總金欲金款金的白整體位置內(nèi)的生活戶型外觀管理命品結(jié)構(gòu)臥室容Q10如果被調(diào)查者選擇在新區(qū)(新立河以西)購(gòu)房，選擇何種交通工具若在新區(qū)(新立河以西)購(gòu)房，選擇那種交通T具公共大巴中巴出租車其它若在新區(qū)(新立河以西)購(gòu)房，選擇哪種交通工具中如果被調(diào)查者選擇在新區(qū)(新立河以西)購(gòu)房，選擇“私人汽車”作為交通工具的最多，占總?cè)藬?shù)的50.6%。在本案的開發(fā)過程中，必須注意到車位/庫(kù)的配比。如果項(xiàng)目定位中端，則車位庫(kù)的配比應(yīng)達(dá)到0.5-0.6個(gè)/戶；若項(xiàng)目定位中高端，則這一配比應(yīng)在0.8個(gè)/戶左右；若該項(xiàng)目定位為高端則該配比應(yīng)不小于1個(gè)/戶。而交通動(dòng)線的設(shè)計(jì)也必須合理，給予居住者最大的行車、泊車便利。Q11被調(diào)查者計(jì)劃購(gòu)買的商品住宅建筑面積是多少(單位：平方米)計(jì)劃購(gòu)買的商品住宅建筑面積計(jì)劃購(gòu)買的商品住宅建筑向積49997111.130T方米131-150平方米151-180平方米181-200T方米8549被調(diào)查者計(jì)劃購(gòu)買的商品住宅建筑面積“91-110平方米”的最多，占總?cè)藬?shù)的37.2%,其次是“110-130”的，占24.4%;此類購(gòu)房群大部分需求戶型是三室兩廳。此項(xiàng)中，選擇“71-150”的比例達(dá)87.5%,此類群體中有大部分需求戶型是兩居室、三居室，與第8題結(jié)果基本對(duì)應(yīng)。而選擇150平方米以上的僅占9.1%,此類群體大部分需求戶型四房以上、樓中樓及別墅等。購(gòu)房時(shí)被調(diào)查者首選3層的最多，占總?cè)藬?shù)的48.2%;次選2層的最多，占總?cè)藬?shù)的31.5%。在本調(diào)查題中雖未設(shè)置產(chǎn)品前提(多購(gòu)房首達(dá)幾層購(gòu)房次法幾Q13被調(diào)查者的購(gòu)房計(jì)劃單價(jià)(單位：元/平方米)以下平方米平方米早方米平方米平方米早方米平方采1200元平方米以下1201-1500元平方米1501-1800元平方米1801-2100元平方米2101-2400元平方米2401-2700元平方米23000-3300元平方米1223300-3600元平方米3772556被調(diào)查者的購(gòu)房計(jì)劃單價(jià)是1201-1500元/平方米的最多，占總?cè)藬?shù)的41.2%。其次是選擇1500-1800元/平方米的。唱個(gè)總價(jià)與您計(jì)劃接近哪個(gè)總價(jià)與您計(jì)劃接近Valid5萬(wàn)以下25555-10萬(wàn)10-15萬(wàn)15-20萬(wàn)20-25萬(wàn)25-30萬(wàn)30-35萬(wàn)35-40萬(wàn)49937725550-60萬(wàn)992237被調(diào)查者的購(gòu)房計(jì)劃總價(jià)是10-15萬(wàn)的最多，占總?cè)藬?shù)的35.5%;其次是15-20萬(wàn)，另外選擇20-25萬(wàn)元總價(jià)的也占相當(dāng)?shù)谋壤?廳挑高4.8米的住宅，買一層用兩層，是否會(huì)增加購(gòu)買的可能性會(huì)不一定2 性☆ 配有入戶花園，是否會(huì)增加購(gòu)買的可能性會(huì)不一定System3 29.5 29.770.3配有入戶花園，是否會(huì)增加購(gòu)買的可能性若在濱州開發(fā)高層空中別墅(帶空中花園),是杏會(huì)考慮購(gòu)買會(huì)Toal 若在濱州開發(fā)高層空中別坐(帶空中花園》.是否會(huì)考要購(gòu)買以中圍傳統(tǒng)國(guó)林為主以什國(guó)情調(diào)同藝綠化分分5 1.2Q20被調(diào)查者認(rèn)為住宅內(nèi)需要哪些輔助用房的被調(diào)查者選擇此項(xiàng)；再次為“餐廳”,有49.3%的被調(diào)查所需輔助用房房有64.8%的被調(diào)查者同意“單位住宅面積一定，客廳越大越好，臥室夠用即可”的觀點(diǎn)。而只有37.單位任它總面?zhèn)兗憾ǎ蛷d站人地好，B·空夠用0可單位住宅總面積己比，卟空應(yīng)充融游減，客廳夠用陽(yáng)可單位住宅總而積已定，十人房問豪華舒適，其他房問適用印可可單位住宅總而積已定，餐廳不用人大，夠用即可對(duì)衛(wèi)生間數(shù)量的要求對(duì)衛(wèi)生間面積的要求對(duì)衛(wèi)生間面積的要求是否需要獨(dú)立的私人停車位Q27被調(diào)查者認(rèn)為住宅和小區(qū)內(nèi)需要哪些智能化系統(tǒng)認(rèn)為住宅和小區(qū)內(nèi)雷發(fā)哪些智能化系c不nmmf無占總?cè)藬?shù)的39.3%。被調(diào)查者最注重開發(fā)商的情況是“建筑質(zhì)量”,有77.7%的人看重此點(diǎn)；其次為開發(fā)雙讓t業(yè)兒蠻代管的需要程度照顆老人的潛要程度2數(shù)的35.0%,需要的人10%多一點(diǎn)(其中比較需要的占8.3%,非常需要的占2.3%)。?？?cè)藬?shù)的46.6%,需要的人不到10%(其中比較需要的占7.7%,非常需要的占2.2%)。鐘點(diǎn)服務(wù)的需要程度代訂代購(gòu)物品的需整程度-保姆服務(wù)的需要程度人數(shù)的38.5%,需要的人不到10%(其中比較需要的占7.8%,非常需要的占1.8%)。家居消潔服務(wù)的需要程度to0- 5家居請(qǐng)潔服務(wù)的省整程度?z總?cè)藬?shù)的37.3%,需要的人只占12.1%(其中比較需要的占9.4%,非常需要的占總?cè)藬?shù)的35.8%,需要的人只占14.6%(其中比較需要的占12.3%,非常需要的占這餐服務(wù)的需要程度洗衣服務(wù)的需要程度0FreguencyFreguency保安服務(wù)的需要程度數(shù)的57.6%。對(duì)達(dá)擇物業(yè)管理單位有何主要要求m哪個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)最有發(fā)展前景展前景的人數(shù)最多，占總?cè)藬?shù)的46.3%。新區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目的居住價(jià)值Q2被調(diào)查者認(rèn)為中海公園南側(cè)的高層住宅售價(jià)多少比較合適02000元2001-2200-2400-2601-2801-3001-3200-平方來以2200元/2400元2600元2800元3000元3200元3500元下平方米平方米平方米乎方米平方米平方米平方米被調(diào)查者認(rèn)為中海公園南側(cè)的高層住宅售價(jià)為“2001-2200元/平方米”比較合適的人數(shù)最多，占總?cè)藬?shù)的36.4%;其次為“2000元/平方米”,占總?cè)藬?shù)的30.4%。這在一定程度體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)于中海公園南側(cè)這一地段價(jià)值的肯定，與目前中海公園邊的中海豪庭等項(xiàng)目的銷售價(jià)格也較為接近。Q3如果在中海公園南側(cè)開發(fā)高層空中別墅(帶空中花園),被調(diào)查者是否會(huì)考慮購(gòu)買如果在中海公園南側(cè)開發(fā)高層空中別墅(帶空中花園),有57.9%的被調(diào)查者如果在中海公園南側(cè)開發(fā)高層空中別墅《帶空中公園),是否會(huì)考慮購(gòu)買如果在中海公園南側(cè)開發(fā)高層空中端望(帶空中公園),是Q1被調(diào)查者的性別被訪問者性別男女男女2 檢訪紀(jì)者性D網(wǎng)者性別目前您住哪一片區(qū)0日前您住哪一片區(qū)87Q3被調(diào)查者的職業(yè)您的職業(yè)被調(diào)查者的職業(yè)以“個(gè)體工商戶”為最多，主要由于入戶調(diào)研的方便性及成功性導(dǎo)致此情況，對(duì)調(diào)查結(jié)果步人事中業(yè)作段業(yè)位深11:步人事中業(yè)作段業(yè)位深11:是業(yè)批燥批燥的Q4被調(diào)查者的最高學(xué)歷被調(diào)查者的最高學(xué)歷以“高中/中專/技?！睘樽疃?，占總?cè)藬?shù)的45.5%,其次為“大專學(xué)歷”,占34.7%。0學(xué)歷學(xué)歷被調(diào)查者的婚姻家庭狀況以“已婚，未成年小孩(18歲以下)同住”為最多，占總?cè)藬?shù)的47.1%。該部份群體因家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生改變(增加子女或子女即將成人),故而(a節(jié)以F6-Q6被調(diào)查者家的同住人口數(shù)(包括夫婦雙方、未婚子女、隨住父母)被調(diào)查者以三口之家為多，占總?cè)藬?shù)的37.6%,其次是4口人。反應(yīng)了當(dāng)前濱州Q8被調(diào)查者的家庭年總收入(家庭同住人口實(shí)際得到的各種收入之和)被調(diào)查者的家庭年總收入(家庭同住人口實(shí)際得到的各種收入之和以為“6-8萬(wàn)打 a?？吹膱?bào)紙名稱?？吹膱?bào)紙名稱常看的期刊名稱?？吹挠玫矫QQ10被調(diào)查者最常看的電視頻道和電視節(jié)目最?？幢臼「髋_(tái)(包括山東齊魯)的人占到了被訪者的30%,體現(xiàn)了濃厚的本地 2最常看的電視節(jié)目主要從哪些渠道了解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息您心目中理想的社區(qū)鄰里關(guān)系怎樣最多，占總?cè)藬?shù)的42.8%;其次是“鄰里交往一般，融洽自然”,有29.2%的被調(diào)被調(diào)查者的年齡為“22-30歲”的最多，占總?cè)藬?shù)的42.6%,其次為“30一35歲”的被調(diào)查者占34.5%。由此可以看出未來購(gòu)房者或購(gòu)房主要決策者的主體被訪者的年齡被調(diào)查者中認(rèn)為濱州近幾年城市發(fā)展很快的最多，高**i氣正gQ3未來三年是否打算買房被調(diào)查者中未來三年打算買房的較多，占回答此問題的調(diào)查人數(shù)的45.0%,29.3%的人在未來三年內(nèi)不打算買房，還有25.7%的人沒有確定答案。說明濱州居民購(gòu)房欲望Q4如果買房，更傾向于哪個(gè)區(qū)域被調(diào)查者如果買房，更傾向于新區(qū)中心區(qū)域的人數(shù)最多，高達(dá)58.2%;其次是選擇新區(qū)北部區(qū)域。說明濱州新區(qū)受大廣大濱州人民的認(rèn)可，已成為濱州人們居住的熱點(diǎn)未來二年是否打算買房如果打算買房更闡向爆個(gè)區(qū)域dT公區(qū)壓不Q5打算買房的用途被調(diào)查者有一半以上(52.1%)的人認(rèn)為濱州近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r良好，但也打算買房的用途Q7認(rèn)為濱州現(xiàn)在的房?jī)r(jià)如何(訪問人員誘導(dǎo))有超過一半(53.2%)的人認(rèn)為濱州目前的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)高甚至過高。Q8認(rèn)為哪個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)最高哪個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)最高0市的附四區(qū)小海公H巨玻)買房選擇的類型Q9如果買房，選擇何種類型認(rèn)為米來房?jī)r(jià)還會(huì)法嗎-A網(wǎng)八Um)直問八第以七A及言門八以七.“1”=20歲以下“2”=20-30歲“3”=30-40歲“4”=40-50歲“5”=50歲以上年齡分組年齡分組被訪間者性別人口3—4人的比例達(dá)66.9%;消費(fèi)者年齡主要集中在22-35歲之間，共占總比例的77.1%:35歲以上22.9%,購(gòu)房需求中以中訪談時(shí)間：4月16日、4月27日、5月16日4、政府對(duì)黃河五路兩旁的規(guī)劃有何舉動(dòng)(包括道路、基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套等)?(政府部門)①這個(gè)區(qū)域(片區(qū))給您留下什么印象?(房地產(chǎn)業(yè)界)—2500元/平方米左右，但不宜超過2500-2600元/平方米?！裆疃仍L談總結(jié)：第四篇項(xiàng)目分析與發(fā)展建議(1)地段及交通(2)環(huán)境及景觀(3)人文及配套(4)地塊及地形其地塊區(qū)位與本案相近，存在較大的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目名稱中海豪庭項(xiàng)目位置黃河八路南，渤海十六路東用地面積50272平方米總建筑面積容積率項(xiàng)目類型小高層商住區(qū)建筑規(guī)劃11F、15F、18F歐式風(fēng)格建筑，沿街兩層商業(yè)主力戶型情況客戶群戶型面積(m2)套數(shù)/比例銷售套數(shù)開盤時(shí)間均價(jià)(元/m2)二房二廳46/8%42/7%5三房?jī)蓮d四室兩廳樓中樓中高收入階層；機(jī)關(guān)干部、雙職工、個(gè)體等：年齡30-50歲為主。周邊配套主力賣點(diǎn)實(shí)驗(yàn)幼兒園，實(shí)驗(yàn)學(xué)院，北鎮(zhèn)中學(xué)等學(xué)校，其它配套欠缺1、地段2、新區(qū)環(huán)境3、距北鎮(zhèn)中學(xué)等學(xué)校近1、建筑樓間距小，建筑密度大，導(dǎo)致小區(qū)整體品質(zhì)降低2、具有兩梯三戶的塔式建筑，部分住宅南北不通透項(xiàng)目名稱濱州國(guó)際大廈項(xiàng)目位置黃河四路北，渤海十六路西用地面積50272平方米總建筑面積7.6萬(wàn)平方米項(xiàng)目類型寫字樓/商業(yè)/公寓建筑規(guī)劃2層裙樓，3-13F公寓，3-17F寫字樓戶型情況主力賣點(diǎn)從一室一廳到三室兩廳均有，具體戶型面積還未公開1、地段2、新區(qū)行政中心周邊配套3、新區(qū)環(huán)境至尊門第2期萊鋼中海城水清木華金和房產(chǎn)項(xiàng)目海上世界花園●未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析與應(yīng)對(duì)策略(1)優(yōu)勢(shì)S(2)劣勢(shì)W(3)機(jī)會(huì)0價(jià)值指標(biāo)優(yōu)一般較差很差區(qū)位地位配套設(shè)施交通狀況商圈價(jià)值景觀環(huán)境生活條件(1)商業(yè)另外，本案地段交通不便，周邊配套(銀行、餐飲、住宿等配套)欠缺，在1-2年內(nèi)發(fā)展具有辦公條件難度較大。而本案具有的(3)住宅本案(2)核心價(jià)值挖掘本案地塊的核心價(jià)值—>(3)項(xiàng)目定位研討方向1:中端市場(chǎng)——四棟11F小高層住宅+沿街商鋪+車庫(kù)(容積率2)數(shù)值(平方米)套數(shù)總建筑面積住宅商業(yè)車庫(kù)/車位售價(jià)評(píng)估：以至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣為參照對(duì)象，運(yùn)用比較評(píng)估法評(píng)估可比實(shí)例比較因素內(nèi)容本案至尊門第中海豪庭優(yōu)士閣區(qū)域因素繁華程度交通便捷程度公共配套設(shè)施完備程度外部景觀和環(huán)境條件個(gè)別因素社區(qū)配套整體規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)修正系數(shù)(以參照項(xiàng)日為基數(shù))項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正后價(jià)格對(duì)比權(quán)重收入與支出匯總表(方案一)序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)價(jià)基數(shù)(m)平均單價(jià)(元/m)成木總價(jià)(元)備注支出1實(shí)際土地成木2建安成本平均1200元/m計(jì)(11F小高層)3前期工程費(fèi)按建安成本的3%估算，包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等費(fèi)用4小區(qū)設(shè)施配套5城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按50元/平方米計(jì)6其他政府規(guī)費(fèi)包括建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、材料專項(xiàng)基金、城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、建設(shè)工程交易中心服務(wù)費(fèi)等7管理費(fèi)用2-5項(xiàng)費(fèi)用總和的3%計(jì)8不可預(yù)見費(fèi)2-5項(xiàng)費(fèi)用總和的3%計(jì)9銷售費(fèi)用及稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加包括營(yíng)業(yè)稅及附加、上地增值稅，按銷售額*7.代理費(fèi)用廣告費(fèi)用按總收入的15%數(shù)額*25%計(jì)收入商業(yè)收入收入合計(jì)銷售利潤(rùn)預(yù)期銷售利潤(rùn)預(yù)期銷售利潤(rùn)率項(xiàng)目啟動(dòng)資金土地成本+前期工程費(fèi)+城市基礎(chǔ)設(shè)施配套賈+1年管理費(fèi)+10%建安成本+前期廣告費(fèi)用項(xiàng)H年投資回報(bào)率注：預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)作周期3年，銷售周期1.5年方向二：高端市場(chǎng)——兩棟25F高層住宅(容積率為2.2,建筑密度為25%)數(shù)值(平方米)套數(shù)總建筑面積住宅車位商業(yè)空中會(huì)所容積率建筑密度4法1F商鋪(沿街132米)機(jī)動(dòng)車入口25F,寬66米25F,寬66米2F裙樓(沿街66米)人流入口米售價(jià)評(píng)估：以至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣為參照對(duì)象，運(yùn)用比較評(píng)估法評(píng)估可比實(shí)例比較因素內(nèi)容本案至尊門第中海豪庭優(yōu)士閣區(qū)域因素繁華程度交通便捷程度公共配套設(shè)施完備程度外部景觀和環(huán)境條件個(gè)別因素社區(qū)配套整體規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)修正系數(shù)(以參照項(xiàng)日為基數(shù))項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正后價(jià)格對(duì)比權(quán)重序號(hào)項(xiàng)日名稱計(jì)價(jià)基數(shù)(m2)平均單價(jià)(元/m2)成本總價(jià)(元)備注支出1實(shí)際土地成本2建安成本平均1500元/m2計(jì)(25F高層)3前期工程費(fèi)按建安成本的3%估算，包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等費(fèi)用4小區(qū)設(shè)施配套5城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)6其他政府規(guī)費(fèi)包括建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、材料專項(xiàng)基金，城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)，建設(shè)工程交易中心服務(wù)費(fèi)等7管理費(fèi)用8不可預(yù)見費(fèi)9銷售費(fèi)用及稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅等包括營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅，按銷件領(lǐng)*7.5%計(jì)代理費(fèi)用按的售額*25計(jì)廣告費(fèi)用按飾售額*1%計(jì)收入商業(yè)收入收入合計(jì)銷售利潤(rùn)預(yù)期銷售利潤(rùn)項(xiàng)目啟動(dòng)資金上地成本+前期工程費(fèi)+城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)+1年管理費(fèi)+10%建安成本+前期廣告費(fèi)項(xiàng)目年投資回報(bào)率說明：一、二層為層高2.5米的裙樓(基地面積為5987.5平方米)、3-31F為兩棟板式高層住宅錯(cuò)開排列(東北角與西南角)。部分裙樓挑空，作為小區(qū)入門大堂(500平方米)。其它裙樓面積全部規(guī)劃為停車場(chǎng)。住宅寬度66米，進(jìn)深14米。產(chǎn)品為客廳挑空、帶空中花園復(fù)式住宅(空中別墅)為主。沿黃河五路、黃河五路~1路分布商業(yè)。(如圖，具體規(guī)劃方案待與設(shè)計(jì)院進(jìn)一步溝通落實(shí))天天沿5米高商鋪(沿街66米)米31F,寬66米機(jī)動(dòng)車入口31F,寬66米2F裙樓(商鋪沿街66米)路人流入口黃河五路數(shù)值(平方米)套數(shù)總建筑面積住宅車位商業(yè)空中會(huì)所容積率建筑密度售價(jià)評(píng)估：以至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣為參照對(duì)象，運(yùn)用比較評(píng)估法評(píng)估可比實(shí)例比較因素內(nèi)容本案至尊門第中海豪庭優(yōu)士閣區(qū)域因素繁華程度交通便捷程度公共配套設(shè)施完備程度外部景觀和環(huán)境條件個(gè)別因素社區(qū)配套整體規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)修正系數(shù)(以參照項(xiàng)日為基數(shù))項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正后價(jià)格對(duì)比權(quán)重收入與支出匯總表(方案三)序號(hào)項(xiàng)日名稱計(jì)價(jià)基數(shù)(m2)平均單價(jià)(元/m2)成本總價(jià)(元)備注支出1實(shí)際土地成本2建安成本平均1550元/m2計(jì)(31F高層)3前期工程費(fèi)按建安成本的3%估算，包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等費(fèi)用4小區(qū)設(shè)施配套5城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按50元/平方米計(jì)6其他政府規(guī)費(fèi)包括建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、材料專項(xiàng)基金、城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、建設(shè)工程交易中心服務(wù)費(fèi)等7管理費(fèi)用2-5項(xiàng)費(fèi)用總和的3%計(jì)8不可預(yù)見費(fèi)2-5項(xiàng)費(fèi)用總和的3%計(jì)9銷售費(fèi)用及稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅等包括營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅，按銷售額*7.代理費(fèi)用廣告費(fèi)用按總收入的15%數(shù)額*25%計(jì)收入住宅車庫(kù)收入合計(jì)銷售利潤(rùn)預(yù)期銷售利潤(rùn)項(xiàng)月啟動(dòng)資金土地成本+前期工程費(fèi)+城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)+1年管理費(fèi)+10%建安項(xiàng)目年投資回報(bào)率第五篇項(xiàng)目定位與產(chǎn)品開發(fā)策劃濱州各類細(xì)分群體描述(定量定性研究結(jié)果)歸類生活態(tài)度經(jīng)濟(jì)狀況及需求狀況客群來源群體規(guī)模經(jīng)濟(jì)安家型投資意識(shí)差、家庭觀念重經(jīng)濟(jì)狀況一般，需求戶型面積中小濱州本地為主，少量外地來工作的人員較大品質(zhì)居住型追求自然舒適的生活環(huán)境及高品質(zhì)生活有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，需求戶型面積大濱城區(qū)與周邊區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)較小純投資客投資意識(shí)強(qiáng)，商業(yè)態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，需求面積小本地人、外地投資客較小二、三次置業(yè)型追求高品質(zhì)生活自有房產(chǎn)比例較高，需求面積及戶型偏大濱城區(qū)占主要比例，部分周邊縣城區(qū)居民較大過渡型偽投資客好動(dòng)型，有隱性投資意識(shí)，容易接受新事物經(jīng)濟(jì)一般，需求面積中、