“紅星·美凱龍”營(yíng)銷策劃初案

12000萬(wàn)平方米以上。6.823萬(wàn)目前長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)熱的一個(gè)重要原因，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟促使各類旅游商鋪、購(gòu)物中心、大型市場(chǎng)、社區(qū)商鋪、商業(yè)街等物“巨無(wú)霸”易初蓮花等大型購(gòu)物中心向長(zhǎng)三角進(jìn)軍的過(guò)程中，也在長(zhǎng)三角各個(gè)城市誕生了大量的購(gòu)物中心型商業(yè)地產(chǎn)，由于購(gòu)物中心項(xiàng)目所特有50萬(wàn)－60500多畝，其商鋪特點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)20032523.7億元。而在上海市場(chǎng)做得較好的浙江綠城、耀江等企業(yè)，不僅在上海布點(diǎn)，也在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)謀求更好的發(fā)展，蘇州、無(wú)錫、其他城市的企業(yè)也在向這些城市進(jìn)軍。在長(zhǎng)三角，幾乎每個(gè)城市的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)都已形成“你中有我，我中有你”的態(tài)勢(shì)。除了長(zhǎng)三角本地企業(yè)外，其他區(qū)域的房產(chǎn)企業(yè)也極力看好長(zhǎng)三角市場(chǎng)，萬(wàn)科在上海市場(chǎng)的運(yùn)作成功，使其具備了良好的口碑。萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石就曾明確表示，2004年萬(wàn)科發(fā)展重點(diǎn)在長(zhǎng)三角區(qū)域，將會(huì)率先在蘇州、無(wú)錫落實(shí)投資計(jì)劃。今后幾年，萬(wàn)科將視長(zhǎng)三角地區(qū)項(xiàng)目為公司40%50%600畝土地，2003年初也在南京成立了分公司。隨著上述公司的異地開(kāi)發(fā)和投資，隨著住宅市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。700億元之巨，這些龐大的資本需要尋求增值和投資的出口。房地產(chǎn)升溫后，住宅市場(chǎng)首當(dāng)其沖成為資本尋求出路的第一方就受到長(zhǎng)三角人的爭(zhēng)相購(gòu)買。杭州某商業(yè)項(xiàng)目，僅一天就告售罄；南通某商鋪?lái)?xiàng)目，僅半小時(shí)便一搶而光。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，在去年上海28％、24％、19.9％。其實(shí)不僅僅局限于上海展會(huì)，其他地區(qū)的展會(huì)同樣也吸引了上海樓盤(pán)的參展。以杭州某房展會(huì)為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，有來(lái)自上14住宅區(qū)、新的商業(yè)中心，這些規(guī)劃都有效地刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展又成為長(zhǎng)三角城市發(fā)展的原動(dòng)力。海門(mén)616健身中心及大型地面停車場(chǎng)。該項(xiàng)目的建成將成為海門(mén)新的商業(yè)中心，從而推動(dòng)海門(mén)市東北部新城區(qū)的發(fā)展，目前，周邊在建的住宅353550集團(tuán)便選擇在此投資開(kāi)發(fā)超大型購(gòu)物中心。一方面，該購(gòu)物中心處于新城區(qū)的良好氛圍中，有較光明的發(fā)展前景，無(wú)論是居住人口，還是周邊的人口素質(zhì)，都為該項(xiàng)目提供了機(jī)遇。另一方面，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)，又成為推動(dòng)周邊住宅發(fā)展、提升區(qū)位優(yōu)勢(shì)的重要保證，這與海門(mén)商業(yè)街項(xiàng)目極其相似。與海門(mén)和寧波相類似的項(xiàng)目還有南京的中央門(mén)商圈，該商圈還未確立，便已推動(dòng)了周邊寫(xiě)字樓和住宅的銷售。毫無(wú)疑問(wèn)，商業(yè)地產(chǎn)已成為長(zhǎng)三角城市發(fā)展的原動(dòng)力。295萬(wàn)噸級(jí)船舶。目前30MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等17公里。公路：京滬和寧通高速公路連接全市，構(gòu)成我市一橫一縱“T型”高速公路骨架。長(zhǎng)江北岸正在建造“防洪、運(yùn)輸”雙功能的沿江高等34.96公里，東與京滬高速公路淮江段相連，西與潤(rùn)揚(yáng)大橋相接。水路：揚(yáng)州處于我國(guó)東西大動(dòng)脈（長(zhǎng)江）和南北大動(dòng)脈（京杭大運(yùn)河）交匯處，在歷史上就是著名的水運(yùn)中心。境內(nèi)航道縱橫，1842163819.2143.3宿遷、徐州，山東的濟(jì)寧、聊城、德州，河北的滄州及天津、北京等地；南往江蘇的鎮(zhèn)江、無(wú)錫、蘇州和浙江的杭州等地。20044184C4A本規(guī)劃期限確定為：近期：２００３－２０１０年；遠(yuǎn)期：２０１０—本部、揚(yáng)州大學(xué)農(nóng)學(xué)院、揚(yáng)州大學(xué)師范學(xué)院等形成高科技及電子產(chǎn)品專業(yè)為市場(chǎng)帶；（３）19個(gè)。38101810300501.5858813542米，4—4.813000—15000元/10000元/5000—6000元/二是“服飾城”，面積分割為15—35平方米，一樓價(jià)格為13000元/平方米左右；二樓價(jià)格為8000—9000元/平方米；三樓價(jià)格為5000—6000元/①4838268102175430030-5058%，并且在購(gòu)房時(shí)一次性兌現(xiàn)，5610年每年返還不8%。530—405年回報(bào)，其余逐年支付。①20042006年上半年將全部竣工，并投入使1177150-300平方米，一至三層出售，到目前為止，已經(jīng)基本完成產(chǎn)權(quán)銷售工作，產(chǎn)權(quán)面積為20-8010-30萬(wàn)元之間。32005年下半年正24000307440—7860元/5100—5780元/3600—4100元/15000平方米自用38%。①4萬(wàn)平方米，將建成為集休閑、娛樂(lè)、60、100、20019000元/23000—26000元/5—6元/平方米/①563000元/①16—11712000—13000元/10000元/平方6000—7000元/4000元/5年，8%4年回報(bào)。6005816億港元。13層，53006005816億港元。9%，5年后回購(gòu)，10128000104942454000-元/85885.57萬(wàn)平方米，131000余套。30多萬(wàn)平方米用于長(zhǎng)期租賃，2023現(xiàn)推出“國(guó)際廣場(chǎng)”812000—18000元/9000元/6000元/3（詳見(jiàn)附件一328國(guó)道兩側(cè)的特位大多不宜超過(guò)50萬(wàn)。總體來(lái)講，項(xiàng)目去化壓力較大。3（58萬(wàn)平米、寶林商貿(mào)廣場(chǎng)（38萬(wàn)平米）100萬(wàn)平米。1）1.2平米來(lái)計(jì)算，上海目前人均商業(yè)面10.87020萬(wàn),10820%各種因素，揚(yáng)州的商業(yè)應(yīng)該在130萬(wàn)平米。2）再按市場(chǎng)商業(yè)比例來(lái)看，一般來(lái)講，商業(yè)的合理比例應(yīng)該在整個(gè)城市總量的10－15%，而超過(guò)15%則化10到15年。因此，項(xiàng)目必須向揚(yáng)州周邊城市拓展市場(chǎng)，吸引外來(lái)消費(fèi)者前來(lái)投資。一 推廣總定1

世界家居/2

二 品牌資源分4.21810趟班車往返于鎮(zhèn)江和揚(yáng)州之間，在長(zhǎng)江兩岸形成家具消費(fèi)的高水平平臺(tái)；5萬(wàn)種品牌產(chǎn)品，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造行業(yè)市場(chǎng)名牌，真正實(shí)現(xiàn)了“到紅星好比跑遍全中國(guó)”的一站式消費(fèi)。全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)；（2）自產(chǎn)自銷的經(jīng)營(yíng)模式；（3）以“長(zhǎng)三角”25家大型連鎖市場(chǎng)，成為國(guó)家級(jí)家具集2個(gè)專業(yè)生產(chǎn)基地、11150萬(wàn)平方米，200247億元，躋身于中50016位，2002200840家家居連鎖大賣場(chǎng)，成為國(guó)際三 廣告環(huán)境分（詳見(jiàn)附件二現(xiàn)在，活躍在揚(yáng)州市場(chǎng)上的商業(yè)項(xiàng)目包括與紅星·美凱龍同類的項(xiàng)目有這樣幾家：潤(rùn)揚(yáng)財(cái)富廣場(chǎng)、寶林商貿(mào)廣場(chǎng)、東方家藝·皇朝國(guó)際家具博覽中心、五亭龍國(guó)際玩具城和揚(yáng)州人家國(guó)際大酒店。經(jīng)過(guò)分析，這些項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣有如下特點(diǎn)（詳情請(qǐng)見(jiàn)附件二12推廣策略：推出“揚(yáng)州首家裝飾建材‘一站式’購(gòu)物中心”“家具裝飾港”45推廣策略：定位為“揚(yáng)州首家四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店”四 媒介傳播平1；（軟硬兼推；《揚(yáng)州新樓市》等（軟硬兼推戶外：大型戶外看板（工地現(xiàn)場(chǎng)、市中心廣播：江蘇交通廣播網(wǎng)、揚(yáng)州新聞臺(tái)等（軟硬兼推2信息傳播渠道構(gòu)成可詳見(jiàn)下圖：“品牌形象溝通平臺(tái)”“產(chǎn)品功能溝通平臺(tái)（圖一（圖二五 核心推廣戰(zhàn)1

①企業(yè)品牌市場(chǎng)號(hào)召力：“（一個(gè)名牌就是信心的保證企業(yè)家效應(yīng)：“（優(yōu)秀的企業(yè)家是企業(yè)的靈魂，也是市場(chǎng)盈利的保證企業(yè)規(guī)模：“家居業(yè)誰(shuí)的連鎖規(guī)模已達(dá)25（2526家比只開(kāi)一兩家，誰(shuí)的成功概率更大？）4）企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：“1名企業(yè)在揚(yáng)州競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)有多大？”（市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是盈利能力的根本保證企業(yè)管理模式：“所有售出商品紅星負(fù)全責(zé)（管理能力決定商品和服務(wù)質(zhì)量，而質(zhì)量又是盈利的關(guān)鍵性保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式：“在家居建材業(yè)2000個(gè)名牌、50000企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力：“2008年紅星·40家企業(yè)盈利能力：“誰(shuí)有69（只有企業(yè)有巨大營(yíng)收能力，投資者的利益才能有可靠保證2

①（69億、25家連鎖、1302000個(gè)著名品牌、50000個(gè)品牌產(chǎn)品……）（30150強(qiáng)3）車建新的（600元――6900000000元、小木匠――中國(guó)優(yōu)秀企業(yè)家3

①1）69（紅星企業(yè)提供擔(dān)保（車建新為你理財(cái)108%恒定收益，10年后增值回購(gòu)（原值4

①1、以揚(yáng)州為中心點(diǎn)，鎮(zhèn)江、常州2、以滬寧、滬杭為兩條主線，寧通3、以華東5□以紅星·六 活動(dòng)推廣策“紅星美凱龍”“鏗鏘三人行”通過(guò)著名訪談型電視欄目的專訪，讓家居業(yè)的傳奇人物——“我們都是紅星人”“揚(yáng)州文化旅游節(jié)”――七 項(xiàng)目包裝策2、人物包裝：3、項(xiàng)目包裝：4、賣點(diǎn)包裝：5、承諾包裝：6、工地包裝：7、城市包裝：8、買家包裝：八 項(xiàng)目開(kāi)局策企業(yè)品牌：投資收益：立竿見(jiàn)影的投資回報(bào)/促銷回饋：10年8%穩(wěn)定回報(bào)，10年后增值回購(gòu)（原值2戶外廣告：電視廣告：直郵廣告：3第三步：第四步：4①如果投資第一家店鋪的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，那投資第2620039月，紅星·25①如果投資一個(gè)擁有69賣點(diǎn)訴求：紅星·6916①①①賣點(diǎn)訴求：ISO9002賣點(diǎn)訴求：以“紅星·美凱龍”品牌為市場(chǎng)核心，本著“名品進(jìn)名店”200多家“牌子過(guò)硬、質(zhì)量過(guò)硬、服務(wù)過(guò)硬”5萬(wàn)種品牌產(chǎn)品，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造行業(yè)市場(chǎng)名牌。①我們擁有全國(guó)25①①促銷回饋戰(zhàn)：10年8%穩(wěn)定回報(bào)，10年后增值回購(gòu)（原值一、153300個(gè)左右。二、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略1價(jià)格系數(shù)規(guī)律 價(jià)格系數(shù)建議一層價(jià)格系數(shù) 一層價(jià)格系數(shù)二層價(jià)格系數(shù)：0.6-- 二層價(jià)格系數(shù)三層價(jià)格系數(shù)：0.45-- 三層價(jià)格系數(shù)四層價(jià)格系數(shù)：0.35-- 四層價(jià)格系數(shù)五層價(jià)格系數(shù)：0.3- 五層價(jià)格系數(shù)樓盤(pán)均價(jià)為：0.54-- 樓盤(pán)均價(jià)為9500---10000元/平方米6650---7000元/平方米4750---5000元/平方米3800---4000元/平方米2850---3000元/平方米5500---5800元/均價(jià)如果定在5500元/2850元/均 5500元/平方層差 1000元/平方 800元/平方1200元/1300元/第一 3500元/平方 3900元/平方3100元/2900元/第二 4500元/平方4700元/4300元/4200元/第三 5500元/平方5500元/5500元/5500元/第四 6500元/平方6300元/6700元/6800元/第五 7500元/平方7100元/7900元/8100元/2縱向價(jià)格策略——很明了的進(jìn)行提價(jià)通知。譬如：開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內(nèi)特惠誕生價(jià)，XX1%1：2，調(diào)整為1：2.20—2.2510%---11%。橫向價(jià)格策略——力求價(jià)格與價(jià)值達(dá)到等值統(tǒng)一。這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)買群體日漸成熟，項(xiàng)目構(gòu)成細(xì)分越來(lái)越細(xì)的必然趨勢(shì)。仔仔細(xì)細(xì)比價(jià)，明明白白購(gòu)房在這樣的定價(jià)方式上方能得到完好體現(xiàn)，最終保證購(gòu)買到質(zhì)價(jià)相符的房屋。及每個(gè)鋪位都有自己的專屬價(jià)格。商鋪的價(jià)值主要由以下因素構(gòu)成：三、項(xiàng)目銷控策略12第一 市場(chǎng)預(yù)熱期（6、7、8月第二期1個(gè)月（9月）第三期第一強(qiáng)銷期2個(gè)月（10、11月）第二、四層部分第四期第二強(qiáng)銷售期2個(gè)月（12、1月）第一、五層部分第五期第一階段收尾期1個(gè)月（2月）以上的全部第六期第一階段持續(xù)期2個(gè)月（3、4月）第二、四層余下部分第七期第二階段持續(xù)期2個(gè)月（5、6月）第一、五層余下部分第八期2個(gè)月（7、8月）全部第一期市場(chǎng)預(yù)熱期（6、7、8月第二期1個(gè)月（9月）第三期第一強(qiáng)銷期2個(gè)月（10、11月）第二、三層部分第四期第二強(qiáng)銷售期2個(gè)月（12、1月）第一、四層部分第五期第一階段收尾期1個(gè)月（2月）以上的全部第六期第一階段持續(xù)期2個(gè)月（3、4月）第二、三層余下部分第七期第二階段持續(xù)期2個(gè)月（5、6月）第一、四層余下部分第八期2個(gè)月（7、8月）全部3：4：4A、B、C、D、E區(qū)。市場(chǎng)預(yù)熱期（6、7、8月1個(gè)月（9月A2個(gè)月（10、11月B2個(gè)月（12、1月C第一階段收尾期1個(gè)月（2月2個(gè)月（3、4月D2個(gè)月（5、6月E2個(gè)月（7、8月四、項(xiàng)目銷售策略125個(gè)城市就是我們潛力市場(chǎng)。常州是紅星的發(fā)源地；南京、杭州是省會(huì)城市，城市規(guī)模較大；鎮(zhèn)江與揚(yáng)州在經(jīng)濟(jì)2首推“增值回購(gòu)”5年回報(bào)的方法，如：揚(yáng)州人家、寶林家具裝飾港，采取的就這樣的方法。1010年后原價(jià)回購(gòu)，我們首推“增值回購(gòu)”承諾以期突1、房產(chǎn)1010年后增值回購(gòu)（原值2、對(duì)10年每年8%3、成立獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)公司，負(fù)責(zé)租金的支付、102）10B4180畝,18萬(wàn)平方米,2500177150－－3002400020--80302707440--78605100--57803600--4100。單體總價(jià)在10-30萬(wàn)之間，04128日開(kāi)盤(pán)，0580591500038%51204平方米,280005611030000.9、1、1.1、1.30.5。租金價(jià)格單位是元/平方米/3854357.91以小鋪位分割為主，現(xiàn)在推出第一期（家具港的三樓）30--402700—3000元/4000元/6000--700元/02818，現(xiàn)在租一年送半年。租金單位為元/月/108%，5年后起回購(gòu)買，1055A316-A311-11536516~11750112000-13000元/平方米左右，210000元/平方米左右，36000-7000元/方米左右，44000元/1.8萬(wàn)平方米,40000多平方米,15000平方米,600010個(gè)單體建筑組成,60平方米、100、2001301900023000--260005-6元/平方米/23元/平方米/143098平方米,128000多平方米10個(gè)單體建筑組成,7*7、7*6、7*54000--500030036.92、46.1513層，1--4商鋪，5-1336.92、46.15、60109%，5年后起回購(gòu)買，105513000013絕對(duì)國(guó)度：61~66服飾城：15~35絕對(duì)國(guó)度：113000~15000元/平方米，210000元/平方米左右，35000~6000元平方米。服飾城：113000元/平方米，28000~9000元/平方米，35000~6000元6932.29580000800003112000--18000元/平方米，29000元/平方米左右，36000元/1 20041118圓滿成功！128日即將開(kāi)盤(pán)。2004111920041231127日投資置業(yè)說(shuō)明會(huì)的情況，通20041231288%5成、10200412920041210五亭龍開(kāi)盤(pán)“玩”12820041210優(yōu)惠活動(dòng)：13天內(nèi)（12898%340年。20041216128日璀璨登場(chǎng)（預(yù)約火爆進(jìn)8%5成、102005121撼登場(chǎng)！（124日廣告）20054142 20054628-1020054816萬(wàn)元起15天/（5—9層酒店客房及精VIP金卡即將推出）2005488-10200541316萬(wàn)元起15天/（5—9層酒店客房及精VIP金卡即將推出）3 2004101433—852004102133—852004102233—852004114心動(dòng)價(jià)：3080元/200411184343200412320041231286抽獎(jiǎng)活動(dòng)（電動(dòng)車、取暖器、電磁爐200412102004122320041223435.4200412241/42004122861—3210元/㎡3.6米挑高，4.05—4.8米開(kāi)闊大開(kāi)間，32004123120051661—3210元/㎡3.6米挑高，4.05—4.8米開(kāi)闊大開(kāi)間，32005113可商可住可辦公，19200512061—6620051272P200523131—15120052242005334.5萬(wàn)，131—1542005344.5萬(wàn)，131520053174.5131—151㎡超大噴泉名宅即刻擁（萬(wàn)元車位免費(fèi)贈(zèng)送！品牌熱水器熱力相贈(zèng)20053172005331