世聯(lián)-2009年蕪湖紅星美凱龍項(xiàng)目中期匯報(bào)

市場研究、客目客戶定位分析及戶定位、營銷營銷總綱（中稿）總綱（終稿）

蕪湖當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)和營銷水平還停留在低端水平，如何引入先進(jìn)的營三幢建筑中，沿九華山路的兩幢全部對外銷售，作為現(xiàn)金流產(chǎn)品回?cái)n資如何從R1如何從R1到

打破蕪湖傳統(tǒng)商業(yè)模式，創(chuàng)造銷售突

場 場市場聚集區(qū)

奇瑞（蕪湖的品牌企美的（蕪湖是美的最大江森自控（全球領(lǐng)先的樓宇自控產(chǎn)品供應(yīng)美國德爾福（世界最大 80年 90年 目

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 shoppingmall、百貨、超市、shoppingmall、百貨、超市、中山路步行街建設(shè)，是中山路步行街建設(shè)，是19991999年元月開工，本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 6.00%服服 簡 移動通 其 銀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 2009年上半年，市區(qū)出讓10宗，出讓面積165.17萬㎡，合同出讓金額24.3億元，與2008年上半年相比，土地出讓面積增長了24倍，出讓金額增在出讓的10宗土地用地3宗，出讓面積25.272000－2007年市區(qū)出區(qū)經(jīng)營性土地出讓中，已開發(fā)竣工占地面積為292.46公頃，占總出讓正在開發(fā)建設(shè)的占地面積為762.34公頃，占總未開發(fā)建設(shè)的占地面積為380.74公頃，占總出二個(gè)月上市量僅有10.53萬㎡，3月份后，商品房 2009年上半年，住宅用房銷售面積118.70萬㎡，較去年同期增長%，銷售金額為47.55，較去年同期增長商業(yè)用房銷售面積625萬㎡，較去年同期增長171.08%5.11億元，較去年同期辦公用房銷售面積090萬㎡，較去年同期下降51.84%銷售金額為0.56 長 明 金鴻 福 中 源 292000街鋪式：271家，商鋪面積都在260商場式：兩層、每套商鋪面積在20-80約120000200戶左右商家，面積都在180-250一層、二層：主營居住家 三樓：辦公家100004367:除福海項(xiàng)目外，大部分建材市場采用分散銷售，商家自發(fā)經(jīng)營的模式，沒有采依據(jù)蕪湖城市規(guī)劃，城市行政金融中心遷至項(xiàng)目東部，隨著城市14000-30- 主要以項(xiàng)目周邊的蕪湖本地 主要以項(xiàng)目周邊的蕪湖本地建筑面積 789230-23萬-632006.7開盤，銷售率100%，出租率3800030-16622007.11開盤，銷售率13%，出租率40000平米23000-25000（一層、二層），14000（三層、四層39.18—44092萬-1020萬（一層、二層）、56萬-610 銷售率占地40000平米，總建筑面積190000占地40000平米，總建筑面積190000城市綜合體，大型未定（估計(jì)不低于30000元≥15≥45未開盤預(yù)計(jì)在今年10地上：2726

街鋪和社區(qū)配套商業(yè)街主要以分散銷售為主，部分區(qū)域中心商業(yè)街以包租銷為便于銷售，無論是商場式布局還是社區(qū)底商鋪，單套物業(yè)的劃分面積都比根據(jù)對經(jīng)營戶和業(yè)主的訪談，沒有包租的在售型商鋪，投資回報(bào)率普遍比較

蕪湖商業(yè)物業(yè)以沿街商鋪產(chǎn)品形態(tài)為主，多采用類似住宅的直接銷售模式，但隨著城市綜合體及商場式布局商鋪的出現(xiàn)，蕪湖市場開始出現(xiàn)售后返租模式。 約約本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 保租保權(quán)權(quán)

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的

按照20280000＋2055.19×12×10＝526622.8元總投資利潤率為（55000×20－526622.8）÷526622.8＝108％則總投資利潤率為（55000×10＋412500－526622.8）÷526622.8＝82％2%2.9-2.5-5％ 開發(fā)商：安徽樂客來置業(yè)有限公司 投資商：安徽信旺集團(tuán)

27（15000商業(yè)）8200元/㎡56元/㎡/

購買商鋪客戶自買自營:家居產(chǎn)品的經(jīng)營 購買商鋪客戶 自買出租:投資 20001000-500-400-300-200-60客戶具像描述——自買自 受，但最好最高不要超過18000線二線品牌的高檔商場”客戶具像描述——自買自 自有品牌經(jīng)營者自有品牌經(jīng)營者800-1000萬500-800300-500萬元200-300100-200萬元50-100萬元50800-1000萬500-800300-500萬元200-300100-200萬元50-100萬元50200萬以上100萬-200萬50萬-100萬20萬-50萬10萬-20 5萬-10萬5萬以普通投資客戶購買需求分 自買出租客戶分 客戶具像描述——自買出 但覺得、賺得較少；——實(shí)力派企業(yè)主

目標(biāo)客戶定

目標(biāo)客戶困惑反 Promotion:宣傳價(jià)值 A（Advantages）：相對于競爭對手項(xiàng)目的優(yōu)勢 B明輝- 讓突破性營銷成為可ACTION1.ACTION2.——怎么和紅星美凱龍一起賺錢ACTION3.親民營銷，迎世博長跑ACTION4.ACTION4. 終大江晚

理由??：理由九：同城比價(jià)3理由十一：360理由十二：??星級購物環(huán)境，“看看就是一種享受理由十四：紅星美凱龍VIP理由十??：活動方式：請Parttime在蕪湖的大型商圈、酒活動方式：請Parttime在蕪湖的大型商圈、酒2010.2010.“

二、項(xiàng)目策略二、項(xiàng)目策略 不斷出現(xiàn)在蕪湖人民的視線前，制造焦點(diǎn)，讓迅速“全民營銷”。迅速“全民營銷”。

時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2010.2—階段目的：營銷主題：紅星美凱龍開辟蕪湖家居業(yè)新時(shí)代營銷方式：傳時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2010.5—階段目的：營銷主題：“10營銷方式：分展場

時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2010.8—階段目的：營銷主題：紅星美凱龍：黃金旺鋪 營銷方式：強(qiáng)力展示＋活動營銷＋客戶維系，882010年11賣場壓力制造－創(chuàng)新性活動——最大程度吸引客戶的眼 時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2010.11—階段目的：營銷主題：一期產(chǎn)品銷售率達(dá)營銷方式：強(qiáng)力展示＋活動營銷＋客戶維系，3009年5個(gè)月銷售80