北岸江山可行性報(bào)告

北岸江山可行性報(bào)告第一章項(xiàng)目概述1項(xiàng)目簡(jiǎn)介11、地理位置地塊位于重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的江北區(qū),,座落于重慶主城嘉陵江邊，緊鄰江北區(qū)嘉陵江濱江路，背靠國家級(jí)城市森林公園---洪恩寺森林公園,,占據(jù)江北區(qū)商業(yè)中心。地塊沿嘉陵江邊，呈緩坡上升地形,,有近1000米的濱江沿面，座北朝南，視野開闊，采光極佳。地塊還毗鄰嘉陵江嘉華大橋，貫通長(zhǎng)江鵝公巖大橋，三區(qū)四岸連成一線,,與城市交通網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系便捷。江北區(qū)已有3000余年歷史,,區(qū)境原屬巴郡之江州縣地域，明代為重慶府巴縣之江北里、江北鎮(zhèn),,歷史悠久。該地塊現(xiàn)與重慶已規(guī)劃的CBD副中心遙相呼應(yīng)。重慶主城山脊線成為本地塊絕佳的視覺環(huán)境。22、項(xiàng)目背景本項(xiàng)目依山傍水，地理位置非常優(yōu)越，用地面積大約470畝，是一個(gè)以中高檔住宅為主的樓盤，也是主城區(qū)內(nèi)唯一濱江水岸大盤。地塊本身的各種手續(xù)已經(jīng)準(zhǔn)備完善，可以隨時(shí)動(dòng)工，出讓此地塊的是重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司，是經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)成立的國有獨(dú)資綜合性資產(chǎn)經(jīng)營管理公司，政府關(guān)系良好，信譽(yù)度高。二、可行性研究報(bào)告的依據(jù)11、用地范圍及設(shè)計(jì)條件。22、國家、省市頒布有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。33、重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司關(guān)于項(xiàng)目的相關(guān)文件。

三、項(xiàng)目業(yè)主公司及項(xiàng)目進(jìn)展簡(jiǎn)介重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司是具有獨(dú)立法人資格的國有獨(dú)資的綜合性投資公司，注冊(cè)資本為人民幣10億元。

公司經(jīng)營業(yè)務(wù)包括資產(chǎn)收購、處置及相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，投資咨詢，財(cái)務(wù)顧問，企業(yè)重組、兼并顧問及代理，企業(yè)和資產(chǎn)托管等。重慶市政府以渝府（2021）66號(hào)文，批準(zhǔn)公司負(fù)責(zé)搬遷、破產(chǎn)等企業(yè)遺留資產(chǎn)處置和進(jìn)行土地儲(chǔ)備的職能，土地儲(chǔ)備范圍包括：重慶市政府為工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展安排的政策性儲(chǔ)備；國有企業(yè)退二進(jìn)三、環(huán)保企業(yè)搬遷及破產(chǎn)企業(yè)土地的收購儲(chǔ)備；

其它閑置土地的收購儲(chǔ)備。目前項(xiàng)目進(jìn)展情況：1.已完成征用土地手續(xù)；2.在2021年66月99日第32版《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》中進(jìn)行了廣告宣傳；33、正在進(jìn)行項(xiàng)目地塊的整體規(guī)劃。四、可行性研究報(bào)告之內(nèi)容及主導(dǎo)理念11、可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容：項(xiàng)目的市場(chǎng)及項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析；項(xiàng)目的選址與建設(shè)條件；項(xiàng)目的規(guī)劃方案；進(jìn)度安排；投資估算；資金籌措；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)分析；并提出結(jié)論性意見。22、該項(xiàng)目按照精心組織，通過深入謀劃和上層營運(yùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。33、論證的過程本著客觀、科學(xué)和謹(jǐn)慎的原則進(jìn)行。

五、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo)11、總投資萬元319347.18萬元;;22、銷售收入373219.98萬元;;33、稅后利潤53872.80萬元;;44、全部資金投資收益率16.87%；55、自有資金投資收益率31.83%；66、靜態(tài)投資回收期3.44年;;77、動(dòng)態(tài)投資回收期4.06年;;88、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值12738.88萬元;;99、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率21.23%。第二章市場(chǎng)分析2重慶市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析33重慶市商品房銷售額趨勢(shì)分析1990年2021年重慶市開發(fā)企業(yè)商品房銷售額趨勢(shì)如下圖：

重慶開發(fā)企業(yè)商品房銷售額情況05000001000000150000020210002500000199019911992199319941995199619971998199920212021202120212021年可見：

1990--2021年商品房銷售額平均每年增長(zhǎng)40.28%22重慶市完成土地開發(fā)面積趨勢(shì)分析1996年2021年重慶市開發(fā)企業(yè)土地購置和完成土地開發(fā)面積趨勢(shì)如下圖：重慶市土地使用情況01002021004005006007008009001000199619971998199920212021202120212021年020210060080010001202140016001800完成土地開發(fā)面積土地購置面積可見：

1996年2021年重慶市開發(fā)企業(yè)土地購置面積年平均增長(zhǎng)16.39%。1996年年2021年重慶市開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積年平均增長(zhǎng)31.62%。33重慶市房屋施工和竣工面積分析1990年2021年重慶市房屋施工面積趨勢(shì)如下圖：

重慶房屋施工和竣工面積情況0.001000.002021.003000.004000.005000.006000.007000.00199019911992199319941995199619971998199920212021202120212021房屋施工面積房屋竣工面積可見：

1990年2021年商品房施工面積年平均增長(zhǎng)18.2%。1990年2021年商品房竣工面積年平均增長(zhǎng)18.9%。44、近三年重慶房地產(chǎn)業(yè)狀況近三年來重慶房地產(chǎn)飛速發(fā)展。直轄的效應(yīng)開始顯現(xiàn)。下表是重慶近三年房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)資料。重慶近三年房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)資料（單位：萬㎡）指標(biāo)2021年2003年2021年平均增長(zhǎng)企業(yè)個(gè)數(shù)15591597164653個(gè)土地開發(fā)面積661.94842.35863.1415.2%土地購置面積1320.261637.19110203比02增24%；；04比03降降32.68%。

商品房施工面積4414.965287.806160.2219.78%商品房銷售面積1016.581316.831317.1211.43%商品房銷售額（萬元）15815052102260232640023.55%可見：

除土地購置面積外,,其他指標(biāo)均顯示了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)。說明重慶房地產(chǎn)整體走勢(shì)繼續(xù)強(qiáng)勁,,而地根已十分緊縮。二、江北區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析1、江北經(jīng)濟(jì)整體情況江北區(qū)位于長(zhǎng)江、嘉陵江北岸，是重慶直轄市的主城區(qū)之一，總

面積213.52平方公里，人口44.15萬，轄88街33鎮(zhèn)11鄉(xiāng)，是重慶市規(guī)劃的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商務(wù)區(qū)和交通樞紐。江北區(qū)交通發(fā)達(dá)，區(qū)中心距重慶港77公里、火車站33公里，乘車20分鐘即可到重慶江北國際機(jī)場(chǎng)。江北區(qū)境內(nèi)有橫貫全區(qū)的319國道、直抵北海的渝黔高速公路、210國道、濱江路、五桂路及建設(shè)中的渝懷鐵路等；嘉陵江大橋及渝澳大橋、黃花園大橋、石門大橋、高家花園大橋、大佛寺大橋等以及規(guī)劃建設(shè)的共13座橫跨長(zhǎng)江、嘉陵江的公路、鐵路大橋?qū)⒔眳^(qū)和渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)等緊密相連，長(zhǎng)江上游最大的集裝箱碼頭寸灘港、重慶新客運(yùn)站等也將開工建設(shè)，使本轄區(qū)擁有更完善的交通網(wǎng)絡(luò)。江北區(qū)山清水秀，歷史悠久，她所蘊(yùn)涵的旅游資源正在日益顯現(xiàn)其迷人的光彩。區(qū)內(nèi)有鐵山坪森林生態(tài)園，長(zhǎng)江第一峽--銅鑼?shí){，由南山和鐵山坪形成，地勢(shì)險(xiǎn)、奇、秀、美，有當(dāng)年張獻(xiàn)忠鐵鏈鎖江的古戰(zhàn)場(chǎng)遺址和古跡quot;quot;大江東去quot;quot;石刻；另外江北的海洋公園、濱江路也為重慶的旅游資源錦上添花。江北區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，具有兩好的投資環(huán)境，是國內(nèi)外客店商投資興業(yè)、經(jīng)貿(mào)通商的理想地區(qū)，是未來重慶的浦東。

目前已有13個(gè)國家和地區(qū)的客商在區(qū)內(nèi)投資，外商投資企業(yè)208家，1996年地區(qū)國發(fā)生產(chǎn)總值42.7。

億元。2021年江北區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值為19169萬元，其中農(nóng)業(yè)9337萬元，年末常用耕地面積11206公頃，糧食產(chǎn)量69980噸，水果產(chǎn)量5611噸，蔬菜產(chǎn)量43993噸，肉類總產(chǎn)量7144噸，江北在農(nóng)業(yè)方面始終強(qiáng)調(diào)做大做強(qiáng)特色農(nóng)業(yè)，在22004--2021年中一直以這個(gè)發(fā)展方針為方向，向江北特色農(nóng)業(yè)前進(jìn)，例如大力發(fā)展奶牛養(yǎng)殖；像牛皮皺絲瓜、石馬河埂子姜、漣珠柑橘、寸灘花卉等名優(yōu)特產(chǎn)在江北區(qū)政府的支持下，正以勃蓬的生命力，成為高速農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，促使農(nóng)業(yè)增效，農(nóng)民增收的光明產(chǎn)業(yè)。江北區(qū)是重慶傳統(tǒng)的工業(yè)基地，有著雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)。區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)安汽車等工業(yè)品牌譽(yù)享全國，江北區(qū)還是重慶重要的商貿(mào)區(qū)和物資集散地，家樂福、重百、國美、新世紀(jì)等大型商企落戶江北。區(qū)域內(nèi)擁有重慶市外貿(mào)、海關(guān)、商檢、邊檢、民航、郵電、市人才交易中心、市國際勞務(wù)市場(chǎng)、市信息中心和多家金融機(jī)

構(gòu)。水、電、氣能源充足，為中外客商投資興業(yè)提供各類優(yōu)質(zhì)條件和服務(wù)。22、江北房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2.1.江北生產(chǎn)總值情況分析（1999--2021年）年份生產(chǎn)總值（萬元）第一產(chǎn)業(yè)（萬元）占生產(chǎn)總值%第二產(chǎn)業(yè)（萬元）%第三產(chǎn)業(yè)（萬元）%%1999年年455811132512.9127709460.7916546636.302021年年504535121732.413165162.7318171136.022021年年562561121062.1534924562.0820211035.772021年年687648121061.7644672864.9622881433.272021年年861367125911.4659163068.6925714629.85江北不同年份的生產(chǎn)總值情況455811504535562561687648861367010000020210030000040000050000060000070000080000090000010000001999年2021年2021年2021年2021年萬元

江北不同年份產(chǎn)業(yè)情況27709431651034924544672859163016546618171120211022881425714612173132511210612106125910%20%40%60%80%100%1999年2021年2021年2021年2021年萬元第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)從表格并配合圖形，可以看出：

4；重慶江北區(qū)的生產(chǎn)總值隨著年齡的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，說明江北區(qū)在不斷地向前發(fā)展；5重慶江北區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在不斷優(yōu)化，第一產(chǎn)業(yè)占的比重在逐年降低，第二產(chǎn)業(yè)在逐年上升，第三產(chǎn)業(yè)雖然在一直攀升，但所占比例變化不大；6從圖中可以看到第二產(chǎn)業(yè)占的比較多，第三產(chǎn)業(yè)保持得比較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)學(xué)中第三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，說明經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，我們應(yīng)該抓住機(jī)遇，努力向前。2.2.江北房地產(chǎn)開發(fā)情況（1999-2021年）年份投資額（萬元）住宅施工面積（㎡）住宅竣工面積（㎡）住宅銷售面積（㎡）

1999年年931008557003354001438002021年年13229311148443172893122412021年年18726320224014059923239352021年年23260627101918143436816742021年年7770022953851894789910143江北區(qū)不同年份房地產(chǎn)投資額情況9310013229318726323260677700202100002021003000004000005000006000007000008000009000001999年2021年2021年2021年2021年萬元

江北不同年份的房地產(chǎn)開發(fā)情況85570011148442022401271019129538513354003172894059928143438947891438003122413239356816749101430%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1999年2021年2021年2021年2021年平方米住宅施工面積住宅竣工面積住宅銷售面積從表格并配合圖形,可以看出：

20重慶江北區(qū)在房地產(chǎn)的投資金額方面不斷增長(zhǎng)，以平均每年29.7%；的速度增長(zhǎng)；21重慶江北區(qū)的住宅施工面積以平均每年20.35%的速度增長(zhǎng)；22重慶江北區(qū)的住宅竣工面積以平均每年15.06%的速度增長(zhǎng)；23重慶江北區(qū)的住宅銷售面積以平均每年27.03%的速度增長(zhǎng)；三、北岸江山項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析1、競(jìng)爭(zhēng)樓盤--金砂水岸

1.1.開發(fā)商：重慶華南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.2.項(xiàng)目情況物業(yè)類別：高檔住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)單位（㎡）1占地面積524152總建筑面積1818003容積率3.464綠化率45%簡(jiǎn)介：

項(xiàng)目位于江北新建的濱江路旁，東臨渝澳大橋，南臨已初步通車的江北濱江路，西接即將開工的萬唐路，背面緊靠重慶工商大學(xué)（渝州大學(xué)）。內(nèi)部配套有商業(yè)、幼兒園、會(huì)所、車庫等。

1.3.設(shè)計(jì)風(fēng)格：

園林設(shè)計(jì)以水。

為主，在小區(qū)內(nèi)形成眾多的小溪、噴泉、瀑布。1.4.價(jià)格：

開盤時(shí)間在2021--77--66日，價(jià)格在不同時(shí)期有所變化；2021年一直在2021--3000元//㎡之間；2021年在3200--3800元//㎡之間；2021年上半年維持在3800--3900元//㎡，現(xiàn)在的均價(jià)是4000元//㎡。2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤世紀(jì)金源2.1.開發(fā)商：世紀(jì)金源集團(tuán)2.2.項(xiàng)目情況物業(yè)類別：普通住宅、公寓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)整個(gè)項(xiàng)目投運(yùn)資金26億元，高級(jí)公寓部分總建筑面積9.4萬平方米,,單幢總建筑面積為31312平方米綠化率40%；重慶金源ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ總建筑面積40萬平方米。簡(jiǎn)