藏馬山國際旅游度假區(qū)旅游建設(shè)項目可行性研究報告

第1章總論1.1項目名稱及建設(shè)單位項目名稱：青島藏馬山國際旅游度假區(qū)旅游建設(shè)一期項目建設(shè)單位：青島隆岳置業(yè)有限公司1.2建設(shè)單位簡介青島隆岳置業(yè)有限公司系青島隆海集團的全資子公司，青島隆海集團有限公司前身為膠南市環(huán)城房地產(chǎn)開發(fā)公司，于1998年6月成立，目前，集團擁有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，通過了ISO9001、ISO14001、OHSASI18001三個國際標準化體系的認證。擁有總資產(chǎn)約20億元，員工1400多人，其中高級工程師、工程師、經(jīng)濟師、會計師等專業(yè)技術(shù)人員400多人。2008年，青島隆海集團有限公司與膠南市藏南鎮(zhèn)人民政府簽訂投資協(xié)議書，由隆海集團投資31.2億元人民幣開發(fā)建設(shè)青島藏馬山國際旅游度假區(qū)，開發(fā)建設(shè)周期為8年。為便于景區(qū)開發(fā)建設(shè)工作的順利推進，2008年7月份，青島隆海集團有限公司在膠南市藏南鎮(zhèn)注冊成立全資子公司—青島隆岳置業(yè)有限公司，作為藏馬山旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的實體機構(gòu)，注冊資金為1億元整；經(jīng)營范圍為生態(tài)旅游觀光、服務(wù)，養(yǎng)老養(yǎng)生，園區(qū)開發(fā)，特色農(nóng)業(yè)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，物業(yè)管理等。隆岳公司（簡稱）在開發(fā)建設(shè)藏馬山旅游度假區(qū)過程中，堅持高標準、高起點的原則，聘請北京大地旅游規(guī)劃設(shè)計研究院、美國道林集團、美國MCM集團、美國JFO設(shè)計集團、上海市政設(shè)計院等國際國內(nèi)專業(yè)性公司對藏馬山進行總體規(guī)劃設(shè)計和各專項設(shè)計；并與中科院植物研究所建立景觀植物示范基地合作關(guān)系。1.3項目概況1.3.1項目實施地點青島藏馬山國際旅游度假區(qū)地處中國東部的山東半島東南部青島市黃島區(qū)藏南鎮(zhèn)，東南瀕臨黃海，與韓國、日本隔海相望。藏馬山位于青島市黃島區(qū)中部藏南鎮(zhèn)，陡崖子水庫以北，藏馬山山脊線以南。1.3.2項目規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容項目總占地面積約31.5平方公里，其中一期建設(shè)項目主要有布魯貝瑞小鎮(zhèn)、千禧谷、森林公園、御馬場、植物園、直升機觀光、滑翔翼基地、汽車營地、藏馬莊民俗村、滑雪場、游客集散中心、動物園等。項目建筑面積約32600平方米，道路鋪設(shè)和綠化面積約53萬平方米。1.3.3總投資和資金來源項目總投資57681.44萬元，擬銀行貸款30000萬元，余27681.44萬元由建設(shè)單位自籌。1.3.4項目建設(shè)期本項目建設(shè)期為2.5年，即從2015年1月至2017年6月。1.3.5效益分析該項目建成后，經(jīng)濟效益主要體現(xiàn)在園區(qū)旅游收入，項目計算期內(nèi)（20年）旅游收入總計達到491851.2萬元，利潤總額為287425.81萬元，經(jīng)濟效益顯著。1.4可行性研究結(jié)論藏馬山度假區(qū)山水秀麗迷人，資源豐度和品位極高，人文積淀厚重，當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)淳樸，處處洋溢著和諧之美。本項目以資源保護和文化品牌樹立為前提，通過本項目的開發(fā)，逐步豐富度假區(qū)旅游產(chǎn)品體系，完善旅游基礎(chǔ)與服務(wù)設(shè)施，通過科學(xué)的發(fā)展目標，逐步擴展提升藏馬山度假休閑品牌的影響力，在市場上樹立藏馬山“休閑新高地，國際生活圈”的品牌形象，打造符合國際標準的、面向國際市場的運動型休閑度假目的地，為游客提供深層次的休閑體驗，項目發(fā)展擁有良好的資源基礎(chǔ)和區(qū)位優(yōu)勢，有著優(yōu)越的發(fā)展前景。本項目建設(shè)符合國家、山東省、青島市的政策要求，有利于促進青島地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，有利于企業(yè)提高競爭力，項目建設(shè)所在地外部配套條件較好，建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模及方案是可行的，項目在技術(shù)上是可行的。經(jīng)估算，項目凈投資利潤率為12.35%，項目在經(jīng)濟上是可行的。綜上所述，可知該項目的建設(shè)實現(xiàn)了社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，項目建設(shè)是可行的和必要的。

第2章項目提出的背景與建設(shè)必要性2.1項目提出的背景2.1.1政策支持逐步提速，文化產(chǎn)業(yè)迎來“黃金發(fā)展期”

近年來，國家相繼出臺了《國務(wù)院文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》、《關(guān)于金融支持文化產(chǎn)業(yè)振興和發(fā)展繁榮的指導(dǎo)意見》、《中共中央關(guān)于深化文化體制改革、推動社會主義文化大發(fā)展大繁榮若干重大問題的決定》、《國家“十二五”時期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》等支持文化行業(yè)的利好政策，自上而下的政策大力推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，文化體制改革也在逐步提速，并提出加大財政、稅收、金融、用地等方面對文化產(chǎn)業(yè)的政策扶持力度，文化產(chǎn)業(yè)即將迎來黃金發(fā)展期。隨著文化體制改革后續(xù)政策推進，繼六中全會文化體制改革會議之后，文化體制改革議題呈縱深展開趨勢，《國家“十二五”時期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》于2012年2月15日重磅出臺，推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，文化體制改革也在逐步提速，并提出加大財政、稅收、金融、用地等方面對文化產(chǎn)業(yè)的政策扶持力度，文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)迎來黃金發(fā)展期。2.1.2景氣上升，旅游行業(yè)迎來大發(fā)展2009年以來，《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》、《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)意見重點工作分工方案的通知》、《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》、《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》、《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實施意見》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》等政策相繼出臺，支持和促進旅游業(yè)加

快發(fā)展。2011年12月對外公布《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》明確到2015年中國旅游業(yè)總收入將達2.5萬億元人民幣，年均增長率為10%?！毒V要》顯示，到2015年，國內(nèi)旅游人數(shù)達33億人次，年均增長率為10%；入境旅游人數(shù)達1.5億人次，年均增長率為3%；旅游外匯收入達580億美元，年均增長率為5%。旅游業(yè)增加值占全國GDP的比重提高到4.5%，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達到?12%，旅游消費相當(dāng)于居民消費總量的比例達10%。2012年2月16日，國家七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》，以加強和改進旅游業(yè)金融服務(wù),支持和促進旅游業(yè)加快發(fā)展。這是對《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》的進一步貫徹落實，同時也拉開了“十二五”期間國家出臺具體旅游行業(yè)政策的序幕。在國家政策支持的大背景下，我國文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)將出現(xiàn)新一輪的發(fā)展，在未來?5?至?10?年內(nèi)處于快速發(fā)展的上升期。本項目在行業(yè)定位上積極響應(yīng)了政府對社會產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整需求，項目的建成將為進一步提升藏馬山的文化旅游產(chǎn)業(yè)品質(zhì)做出創(chuàng)造性貢獻。2.1.3山東文化資源大省建設(shè)為項目發(fā)展營造良好的政策環(huán)境文化是旅游的靈魂，旅游是文化的翅膀。十二五規(guī)劃提出推動文化

產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，增強文化產(chǎn)業(yè)整體實力和競爭力，其中旅游文化和演藝產(chǎn)業(yè)位居文化產(chǎn)業(yè)核心層，被列為九個重點發(fā)展文化產(chǎn)

業(yè)門類之一。十二五期間，國家致力于推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展旅游業(yè)同時也成為國家戰(zhàn)略，推動旅游與文化結(jié)合，提高產(chǎn)業(yè)整體實力和競爭力。2.1.4藏馬山旅游市場繁榮穩(wěn)健，知名度和美譽度不斷提升藏馬山景區(qū)自2009年籌劃建設(shè)至今，堅持走“保護促發(fā)展，發(fā)展促保護”的可持續(xù)發(fā)展之路，加強自然保護，完善設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化旅游環(huán)境，提升管理服務(wù)，努力營造“健康、安全、秩序、質(zhì)量”四統(tǒng)一的旅游環(huán)境，積極構(gòu)建和諧文明景區(qū)。旅游接待人次每月呈現(xiàn)持續(xù)、快速增長的強勁勢頭。藏馬山景區(qū)對不同旅游產(chǎn)品將制定針對性的營銷策略，比如每年5月份的藍莓采摘季、10月份的藏馬山美食節(jié)等。通過綜合性旅游開發(fā)項目的運行，可吸納高、中、低檔旅游消費群體。高檔旅游消費主要針對企業(yè)家、高知、白領(lǐng)階層進行馬術(shù)運動、山地運動俱樂部；中、低檔旅游消費主要針對到省周邊一次性游客，城市中產(chǎn)階級、學(xué)生團體、周末消費群體，喜好生態(tài)觀光、民俗體驗、運動休閑等消費群體。同時可吸引國內(nèi)外喜歡溫泉養(yǎng)生保健的消費群體和喜歡運動、探險的地質(zhì)探險愛好者。通過對藏馬山實行整體開發(fā)建設(shè)，有效整合現(xiàn)有資源，打造知名品牌。預(yù)計年接待游客可達300-500萬人次。2.2項目實施的必要性青島藏馬山旅游度假區(qū)景區(qū)主要開發(fā)了部分的游樂設(shè)施，服務(wù)功能僅限于兒童游玩，十分單一，且特色不鮮明，未充分利用地方特色資源，主要表現(xiàn)在：（1）目前景區(qū)現(xiàn)有旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和功能均很單一，缺乏對旅游產(chǎn)品的核心組成部分，造成游客停留時間短、消費低、旅游體驗少。（2）景區(qū)僅限于游覽，沒有讓游客互動全身心投入的游樂項目，難讓客人回頭，不利于景區(qū)的長遠發(fā)展。（3）目前餐飲服務(wù)設(shè)施規(guī)模小、檔次低、缺乏競爭力。急需有現(xiàn)代化的大型旅游項目拉動提升。隨著國內(nèi)旅游的蓬勃發(fā)展，旅游形式開始由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變，青島西海岸新區(qū)的旅游市場也需要向以“觀光、參與、康體、休閑、度假、娛樂、購物”等為一體的綜合型方向發(fā)展。項目將有力地帶動周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這樣既改善了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，又有效優(yōu)化了當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，提升了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入與居住條件，有利于加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐，實現(xiàn)政府、企業(yè)、農(nóng)民、游客等多主體共贏，使景區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)和諧管理和和諧發(fā)展。綜上所述，本項目的實施有著深遠的意義，寬廣的市場空間、良好的自然環(huán)境、得天獨厚的地理位置、符合青島西海岸新區(qū)旅游發(fā)展的總體規(guī)劃，項目的建設(shè)與實施是必要的。

第3章區(qū)域規(guī)劃及項目簡介3.1區(qū)域規(guī)劃分析2012年1月10日青島市市委擴大會議對青島西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃進行深入討論并原則性通過。未來幾年里青島將重點打造西海岸經(jīng)濟新區(qū)，使其成為青島新的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展增長極。西海岸經(jīng)濟新區(qū)功能定位為東北亞國際集裝箱中轉(zhuǎn)中心、國際期貨交易中心、國際物流中心、自由貿(mào)易港區(qū)、山東半島高端制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、濱海旅游度假區(qū)。2012年12月份青島市行政區(qū)劃發(fā)生重大調(diào)整，原黃島區(qū)與原膠南市合并，成立新的西海岸經(jīng)濟新區(qū)。2014年6月3日，西海岸新區(qū)正式獲得國務(wù)院批復(fù)。西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃范圍包括黃島區(qū)、膠南市全域，涉及人口約139萬，陸域面積2096平方公里，規(guī)劃期為2011年至2020年。2012年，已實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2091億元，地方財政一般預(yù)算收入128.4億元，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值4902億元，實際到帳外資12.7億美元，實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額133.1億美元。到2015年，生產(chǎn)總值力爭達到5000億元，地方財政一般預(yù)算收入達到300億元，集裝箱吞吐量達到3000萬標箱，港口吞吐量達到5億噸，人口規(guī)模200萬左右，城鎮(zhèn)化水平達到80%。到2020年，建成海洋高端產(chǎn)業(yè)集聚、生態(tài)環(huán)境一流、城市功能完善、綜合實力位居全國前列的經(jīng)濟新區(qū)，實現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化；生產(chǎn)總值突破10000億元，地方財政一般預(yù)算收入700億元，人口規(guī)模280萬左右，城鎮(zhèn)化水平達到90%。西海岸經(jīng)濟新區(qū)作為青島新的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展增長極，將合力再造一個青島新城區(qū)，再造一個青島港，再造一個青島經(jīng)濟總量，西海岸主城概念上升到歷史高度。膠南和開發(fā)區(qū)合并能夠提升城市整體能級、促進整體GDP的翻番、推進區(qū)域整體發(fā)展進程，對藏馬山項目區(qū)域及周邊有較大的輻射力度，同時打造第二個主城區(qū)概念將躍升藏馬山項目的區(qū)域能級。西海岸形成“一核兩港五區(qū)一帶”空間開發(fā)格局，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提速，各區(qū)域功能清晰，預(yù)計2020年，西海岸人口將達到280萬；藏馬山項目在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)內(nèi)。3.2藏馬山國際旅游度假區(qū)簡況3.2.1基本概況青島藏馬山國際旅游度假區(qū)開發(fā)主體為青島隆海集團全資子公司青島隆岳置業(yè)有限公司。項目位于黃島區(qū)藏南鎮(zhèn)開城路兩側(cè)、藏馬山南麓，總規(guī)劃面積31.5平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地3000畝，已辦理國有土地使用證1760余畝，另外有近千畝的指標已經(jīng)獲得。景區(qū)計劃投資136億元，用5至8年時間，打造成為建筑規(guī)模300萬平方米，年接待游客300萬人次，能同時容納3000人住宿、1500人會議，常住人口8萬人的大型國際養(yǎng)生休閑度假區(qū)。度假區(qū)主打養(yǎng)生文化建設(shè)，鎖定“活力新黃島，養(yǎng)生藏馬山”的主題定位，通過醫(yī)療保健、體育運動、旅游觀光、休閑度假、娛樂體驗、養(yǎng)老、文化等多方面的產(chǎn)品構(gòu)建完善的養(yǎng)生體系，致力于打造中國首家養(yǎng)生綜合體。目前景區(qū)已經(jīng)取得了“全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范點”、“山東省特色農(nóng)業(yè)旅游示范點”、“青島市觀光園基地”等稱號。布魯貝瑞小鎮(zhèn)是綜合性商業(yè)小鎮(zhèn)，總建筑面積6萬平方米，一期建設(shè)1.8萬平方米，總投資近9000萬元，坐落于山水之間，結(jié)合優(yōu)美的自然景色，是一個具有濃郁歐式山麓小鎮(zhèn)風(fēng)情的休閑度假商業(yè)街。小鎮(zhèn)以旅游商品、婚紗婚慶、特色餐飲、休閑娛樂為輔，以文化體驗、風(fēng)情客棧、文化演藝為補，并融入齊魯文化、藍莓文化、啤酒狂歡等多種元素，將成為藏馬山旅游項目的一張亮麗名片。一期計劃于2015年“五·一”與千禧谷同步開放。跑馬場占地約300畝，規(guī)劃馬術(shù)表演場和跑馬道。通過引入河南騰飛賽馬場的管理和表演團隊，將藏馬山賽馬場打造成為區(qū)域內(nèi)首屈一指的養(yǎng)馬、賽馬、馬術(shù)、馬戰(zhàn)表演等項目的基地。該項目將于2015年“五·一”開業(yè)。汽車營地立志于打造山東省最大的國際標準汽車露營地，為游客提供最為先進的休閑理念和超值的度假體驗。項目設(shè)置中心服務(wù)廣場、房車區(qū)、露營區(qū)、木屋區(qū)、垂釣區(qū)、燒烤廣場等項目。游客可以在營地開展帳篷露營、拓展訓(xùn)練、篝火晚會、自助燒烤等活動，也可住進精致舒適的木屋之內(nèi)。有房車的朋友可也將房車停放于營地露營，沒有房車的朋友可以住進營地內(nèi)準備好的房車內(nèi)體驗房車生活。該項目將于2015年“五·一”開業(yè)。藏馬山直升機停機坪，占地約4000平米，設(shè)有停機坪、候機室和接待中心。是集空中觀光、飛行體驗、農(nóng)林防護、緊急救援等多功能與一體的項目。作為度假區(qū)的一個重要旅游項目，旅客可以選擇乘坐空中觀光直升機在空中俯瞰整個藏馬山度假區(qū)的美麗景色，感受不一樣的飛行體驗。該項目將于2015年“五·一”開業(yè)。千禧谷千禧谷建設(shè)四季花田、千畝花海、杜鵑谷、滑雪場、黃櫨谷、牡丹園、玫瑰園、水晶教堂、美食廣場、山頂古堡、植物迷宮、山洞探險、水上樂園等項目以及擁有豪華轉(zhuǎn)馬、花籃式觀覽車、跳傘塔、飛行塔、自旋滑車等游樂設(shè)施的主題公園。花田和各個植物園以不同種類的植物搭配組合，打造具有濃郁特色的主體植物園。主題游樂區(qū)通過成方連片的種植薰衣草、貓薄荷、柳葉馬鞭草等芳香植物，打造芳香花海景觀，結(jié)合各類游樂設(shè)施、娛樂項目，讓游客于花海中流連，讓孩子們在玩耍中成長?；﹫鲋铝τ诖蛟斐蔀樯綎|省最好的滑雪場。雪道面積12萬平方米，設(shè)高中低滑道共5條、雪圈道1條和戲雪區(qū)。雪場配備2500套雪服雪具，以及滑雪圈等游樂裝備，可同時容納3000人滑雪、戲雪。目前，“千禧谷”整體項目計劃于2015年元旦開園納客。藏馬莊民俗村藏馬莊民俗村總占地面積120畝，以傳統(tǒng)民間市井文化為敘事線索，以山東文化作為園區(qū)文脈，薈萃山東各地特色傳統(tǒng)人文風(fēng)貌，鋪墊深厚文化底蘊。通過豐富的游樂體驗，展示山東璀璨文明。走進藏馬莊，感受到的是一部凝固的歷史和流動的畫卷。藏馬莊以傳統(tǒng)民間市井文化為敘事線索，在民俗村內(nèi)鋪展活色生香的民間傳統(tǒng)生活畫卷?！耙怀饺氘嬀?，一日夢回千年”。藏馬莊以傳統(tǒng)集市文化模式薈萃齊魯風(fēng)情，打造集民俗表演、手工作坊、特色小吃、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、世紀末手工業(yè)、酒吧、民宿客棧等傳統(tǒng)功能綜合體，打造文化功能的多元化，復(fù)合多樣特色的民俗旅游產(chǎn)品。包攬山東，尋找歷史長河中傳統(tǒng)民間的“那些事兒”。藏馬莊民俗村計劃于2015年10月1日開園納客。詩經(jīng)植物園植物園以詩經(jīng)為藍本、弘揚傳統(tǒng)文化為目標，種植大量在詩經(jīng)中記載的名貴珍稀苗木，是一個集文化、科普、教育、觀光于一體的項目。項目占地100余畝，種植各類植物600余種，包含大量珍稀古樹名木植物。項目還作為我公司于青島市林業(yè)局和中科院植物研究所合作成立的中科景觀植物培育基地的重要展示中心。該項目將于2015年“五.一”正式營業(yè)。另外，雙星輪胎投資10多億元的輪胎測試基地也正式落戶景區(qū)?；卣嫉匾磺М€，能夠模擬各種天氣和路況，對汽車和輪胎的各項指標進行測試測驗，并承載諸多科研任務(wù)。在空余時間則開展汽車文化旅游體驗活動。根據(jù)青島市政府《關(guān)于進一步加快林業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》，結(jié)合藏馬山項目的旅游開發(fā)建設(shè)，打造了以藍莓、茶樹、核桃、梨樹、櫻桃、櫻花、紅葉石楠等經(jīng)濟和綠化苗木為主的萬畝林場，有效的改善了城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境，提高了水土保持能力，增加了農(nóng)民收入。新農(nóng)村建設(shè)方面，規(guī)劃了長阡溝南北兩個社區(qū)，總建筑面積30多萬平方米，商業(yè)配套等服務(wù)設(shè)施4萬平方米，安置村民2700余戶，總投資超過10億元。其中北區(qū)26個樓座已經(jīng)開工建設(shè)，21棟已經(jīng)封頂。2014年年底北區(qū)已經(jīng)全部完工，2015年10月村民即可遷入，南區(qū)所有工作將在未來三年之內(nèi)完成。

第4章市場分析及預(yù)測4.1宏觀環(huán)境分析據(jù)世界旅游組織的相關(guān)統(tǒng)計，度假旅游產(chǎn)品已占有旅游市場20%的常年份額并呈逐年增長之勢，全球范圍內(nèi)的休閑度假旅游時代已經(jīng)到來。經(jīng)常性的休閑度假已漸漸取代一年一次或幾年一次的觀光型旅游而成為旅游的主要形式，西歐發(fā)達國家每人每年外出旅游3至4次，在英國已占到全國人口的55%，瑞典更高達75%，休閑度假已成為發(fā)達國家人們生活中必不可少的組成部分。我國正處于從觀光旅游為主向觀光、度假、專項旅游并重發(fā)展的轉(zhuǎn)折期，度假旅游正在成為我國的主導(dǎo)旅游產(chǎn)品之一，并且其比重在不斷上升中。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，2020年中國旅游業(yè)年接待國際旅游者達1.37億人次，創(chuàng)匯1000億美元，將成為世界旅游第一強國，經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市將率先進入休閑時代。盡管目前我國在旅游消費構(gòu)成上，休閑度假占整個旅游的比重僅為20%左右，遠低于旅游發(fā)達國家50%左右的比重，尚未進入真正的“休閑時代”，但休閑經(jīng)濟已具備了相當(dāng)規(guī)模，且呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢頭。尤其是在建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型和諧社會背景下，休閑度假旅游呈現(xiàn)出快速的發(fā)展趨勢。4.2客源市場分析4.2.1旅游客源市場的發(fā)展趨勢旅游業(yè)是21世紀具有廣闊發(fā)展前景的朝陽產(chǎn)業(yè)，并正在成為世界經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力。在世界旅游業(yè)的發(fā)展進程中，曾出現(xiàn)過四次發(fā)展高峰，進入20世紀90年代，旅游業(yè)已成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計和預(yù)測資料，到2020年，我國入境旅游人數(shù)將達到1.35-1.45億人次，比1998年增長1.1-1.3倍；國際旅游外匯收入520-750億美元，比1998年增長3.1-4.9倍；國內(nèi)旅游收入1.9-2.7萬億人民幣，比1998年增長6.9-10.3倍。屆時，旅游業(yè)總收入將超過3.3萬億人民幣，相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的8%，真正成為了國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。由上述可見，在旅游日趨全球化與大眾化的背景下，旅游客源市場規(guī)模的增大將會是必然趨勢。旅游業(yè)將主要突出以下變化和特點：（1）旅游將成為人們一種新的生活方式，規(guī)模會逐年擴大；旅游經(jīng)營將實現(xiàn)集團化、網(wǎng)絡(luò)化、國際化，競爭將進一步加劇；亞洲及太平洋地區(qū)將成為世界旅游的熱點地區(qū)，中國是其中重要組成部分。（2）傳統(tǒng)觀光旅游將讓位于休閑度假旅游，散客旅游已逐步成為主流；突出主題化旅游特色、強調(diào)個性化服務(wù)。（3）生態(tài)旅游成為了一種新的旅游時尚，“回歸自然”、“擁抱自然”和“感受自然”已形成現(xiàn)代旅游的追求和文明標志。（4）可持續(xù)旅游已成為現(xiàn)代旅游追求的最高目標。1995年聯(lián)合國教科文組織與環(huán)境規(guī)劃署和世界旅游組織等在西班牙召開了“可持續(xù)旅游發(fā)展世界會議”，通過了《可持續(xù)旅游發(fā)展憲章》、《可持續(xù)旅游發(fā)展行動計劃》等重要文件，強調(diào)旅游發(fā)展必須建立在生態(tài)環(huán)境的承受力基礎(chǔ)上，并符合當(dāng)?shù)厣鐣?、?jīng)濟、歷史、文化的發(fā)展脈絡(luò)和道德規(guī)范。目前國際旅游業(yè)旅游人次規(guī)模以年均9-11%的速度增長；國內(nèi)旅游人次規(guī)模以10-15%的速度增長，河北省近年來甚至達到了年增長15-20%的速度。所有這些，都為長壽村自然風(fēng)景區(qū)生態(tài)旅游和休閑度假產(chǎn)品的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，也提供了廣闊的客源市場。4.2.2客源市場拓展戰(zhàn)略隨著人們生活水平的不斷提高和雙休日制度的實行，外出觀光旅游和休閑度假的人員不斷增加。近些年來旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但與之配套服務(wù)業(yè)的規(guī)模和數(shù)量已無法滿足大青島區(qū)域游客、群眾及社會團體的需求。預(yù)計在該項目建成以后，來度假的游客及其外來人士將達日均2000至3000多人左右。如果要舉辦一些大型比賽和商貿(mào)活動，則游客數(shù)量還會增加。4.3目標市場定位青島西海岸新區(qū)具有豐富的旅游資源和濃厚的商業(yè)氛圍，是我省重要的旅游目的地，藏馬山國際旅游度假區(qū)項目能充分利用整合黃島區(qū)大旅游區(qū)資源，實現(xiàn)“游玩娛樂、商務(wù)休閑、生態(tài)觀光”三大功能的完美結(jié)合。旅游產(chǎn)品、旅游形象和休閑氛圍營造是度假景區(qū)旅游發(fā)展的核心內(nèi)容。豐富完善的產(chǎn)品和設(shè)施是休閑度假景區(qū)接待游客的必要硬件條件，鮮明突出的旅游形象能把握旅游者選擇心理，使他們?nèi)菀鬃R別和選擇。良好的休閑氛圍使旅游者的出游體驗更加愉悅，提高重游率?；诓伛R山國際旅游度假區(qū)的先進樂園設(shè)施、大型水陸游玩項目、民俗風(fēng)情展示、青少年拓展培訓(xùn)突出的資源特點。藏馬山國際旅游度假區(qū)將通過種種活動與公關(guān)策劃，不斷強化自己的這一定位優(yōu)勢，它想告訴顧客：藏馬山國際旅游度假區(qū)能讓你從繁忙的都市工作生活中解脫出來，釋放自己。年輕一代在這里不但能接受優(yōu)秀傳統(tǒng)的教育，也能接受挑戰(zhàn)，釋放自己，拓展膽識才能。通過種種活動與公關(guān)策劃，不斷強化著藏馬山國際旅游度假區(qū)的這一定位優(yōu)勢。

第5章項目規(guī)劃方案5.1規(guī)劃構(gòu)思現(xiàn)代人們崇尚自然、渴望在自然的環(huán)境中娛樂、休閑和健身，以獲得身心上的放松，還希望在休閑的同時受到文化的熏陶和情操的陶冶，體驗現(xiàn)代文明的脈搏。本項目將以全新的現(xiàn)代休閑理念和高新娛樂科技手段，吸引國內(nèi)外廣大游客，必然形成一定的品牌知名度。它將在建成后不斷創(chuàng)新，與時俱進，用智慧為游客創(chuàng)造歡樂，實現(xiàn)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。5.2建設(shè)目標總體目標是：建設(shè)以森林游覽、旅游度假、景區(qū)農(nóng)莊等為主要內(nèi)容的購物、休閑、度假旅游勝地，開發(fā)以拓展訓(xùn)練、青少年軍事訓(xùn)練為主題的少年軍校夏令營營地，將度假區(qū)打造成綜合性的AAAAA級旅游景區(qū)，成為山東省內(nèi)又一精品旅游勝地。一期建設(shè)目標：完成各種游樂基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，修建景區(qū)內(nèi)道路、綠化，建設(shè)布魯貝瑞小鎮(zhèn)、民俗村改造、滑雪場建設(shè)、御馬場、植物園、森林公園、千禧谷、婚慶木屋、汽車營地等，以及給排水、電力等配套設(shè)施，水庫、河道治理等。5.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目占地面積約32平方公里，主要建設(shè)內(nèi)容為御馬場、植物園、森林公園、千禧谷、布魯貝瑞小鎮(zhèn)、直升機觀光、滑翔翼基地、汽車營地、藏馬莊民俗村、滑雪場、游客集散中心、動物園等。項目建筑面積約32600平方米，道路鋪設(shè)和綠化面積約53萬平方米。項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模見表5-1所示。(此表格已調(diào)整)表5-1項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一覽表旅游子項目項目結(jié)構(gòu)類型單位數(shù)量備注布魯貝瑞小鎮(zhèn)一、建筑及裝修磚混㎡18000二、消防高位水池磚混(地下)㎡三、道路、鋪裝、綠化㎡18900四、游樂設(shè)備千禧谷一、水晶教堂臨時建筑㎡380二、婚慶木屋木結(jié)構(gòu)㎡118三、移動式售票亭模塊組裝㎡28四、管護房及附屬建筑多處臨時建筑㎡314五、道路、綠化㎡349000六、游樂設(shè)備臺套12七、鬼屋、城堡、冰雕館等附屬建筑臨時建筑森林公園一、移動式服務(wù)站模塊組裝㎡43.2二、移動式售票亭模塊組裝㎡46.48三、移動公廁(2處)模塊組裝㎡70四、太平古寨土夯㎡五、看護房及附屬建筑臨時建筑處2六、登山步道石階M5400七、雕塑、石刻件180八、漢字文化擺件件320九、綠化補植十、猴園十一、木棧道木結(jié)構(gòu)M9600滑雪場一、雪具大廳臨時建筑㎡4126二、機房臨時建筑㎡110三、倉庫臨時建筑㎡455四、纜車控制室臨時建筑㎡40五、滑道、草皮㎡73700六、造雪機臺12七、纜車動物園一、馬戲大棚鋼架㎡4200二、動物籠舍仿生態(tài)三、道路、綠化㎡36800植物園一、移動式服務(wù)站模塊組裝㎡48二、移動售票亭模塊組裝㎡4三、林蔭徑鋪裝亂石拼圖㎡9860四、苗木、綠化含古樹名木棵藏馬莊民俗村一、原民房改造土木結(jié)構(gòu)㎡6500二、道路、綠化㎡9540三、購置老舊家具、農(nóng)具等四、簡易停車場㎡24800游客集散中心一、移動式售票處模塊組裝㎡138二、鋼構(gòu)展廳臨時建筑㎡890三、道路、綠化㎡4460四、沙盤展示區(qū)五、旅游大巴輛10六、電瓶車輛50御馬場一、移動式服務(wù)站模塊組裝㎡48二、移動公廁模塊組裝㎡35三、馬廄(棚式)簡易木結(jié)構(gòu)㎡2560四、道路、綠化㎡35800五、馬匹匹80六、看臺、座椅直升機觀光一、移動式服務(wù)站模塊組裝㎡100二、道路、停機坪、綠化砼㎡2700三、直升機架1滑翔翼基地一、移動式服務(wù)站模塊組裝㎡258二、道路、起降基地、綠化㎡12300三、滑翔翼機臺15汽車營地一、移動式服務(wù)站模塊組裝㎡125二、木屋別墅木結(jié)構(gòu)㎡315三、青年旅館木結(jié)構(gòu)㎡260四、樹屋木結(jié)構(gòu)㎡34五、移動公廁模塊組裝㎡83六、道路、綠化㎡25080七、露天汽車影院臺1園區(qū)主要道路一、主干道KM9.25二、地下管網(wǎng)KM18.5三、綠化、護坡主停車場一、路面鋪裝㎡62000二、車棚太陽能光伏電站MKh3.5水庫塘壩、河道治理一、塘壩處4二、河道治理M1840三、假山、怪石等景觀污水處理站一、水池、渠道㎡12500二、污水處理設(shè)備套1

第6章生態(tài)環(huán)境影響評價6.1執(zhí)行的生態(tài)環(huán)境保護標準（1）《山東省半島流域水污染物綜合排放標準》（DB37/676-2007一級）（2）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-2012一級標準）（3）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838-2002Ⅲ類標準）（4）《地下水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB/T14848-93Ⅲ類標準）（5）《聲環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3096-20080類標準）6.2項目開發(fā)與建設(shè)對環(huán)境影響的識別分析采用網(wǎng)絡(luò)分析法對項目開發(fā)給環(huán)境造成的影響進行分析，見表6-1所示。表6-1環(huán)境影響綜合評價網(wǎng)絡(luò)分析表項目受影響的基本資源植被和土地利用的改變物理和化學(xué)效應(yīng)生物效應(yīng)可能產(chǎn)生的社會、經(jīng)濟及其他最后的效應(yīng)最后效應(yīng)的重要性項目的開發(fā)與建設(shè)土地原有植被將清除，相對同質(zhì)化加大土壤理化性質(zhì)惡化使地方農(nóng)用土地營養(yǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化土地資源使用率增加，經(jīng)濟效益顯著，就業(yè)機會增加高增加建筑面積（各種功能建筑）出現(xiàn)各種點污染，主要是生活污水。地基孔隙結(jié)構(gòu)改變，引起滲透變化。原生疏林草地面積減少，轉(zhuǎn)化為類城市化景觀經(jīng)濟產(chǎn)出效率增強，帶動周邊地區(qū)提升和發(fā)展高減少疏林草地（增加人工種植景觀）增加化肥等施放量單位面積土地有機物生產(chǎn)率減少單位土地產(chǎn)生的經(jīng)濟效益增加，土地資源使用效率增強高水增加生活污水污染地表水水源和地下水、空氣影響區(qū)域的景觀美譽度低渠道引水量增加河流水源匯集減少滿足區(qū)域植物用水需求低空氣氣體污染物排放量增加空氣質(zhì)量的暫時改變對野生動植物的短期干擾降低當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)觀光旅游業(yè)的吸引力很低環(huán)境噪聲工程建設(shè)噪聲增加噪聲分貝在工程建設(shè)期間暫時急劇增加暫時影響個別村莊的聲環(huán)境質(zhì)量中工程運營車輛噪聲污染增加在藍莓采摘、運輸高峰急劇增加對野生動植物的短期干擾暫時影響個別村莊的聲環(huán)境質(zhì)量低6.3項目環(huán)境保護及控制措施6.3.1施工期污染物防治措施（1）大氣污染物：施工作業(yè)區(qū)配備專人負責(zé)，做到科學(xué)管理、文明施工；在土壤平整、土壤改良和土建工程基礎(chǔ)施工期間，盡可能采取措施加快工程進度，并將土石方及時外運到指定地點，縮短堆放的危害周期。對作業(yè)面和臨時土堆適當(dāng)?shù)臑⑺蛊浔３忠欢ǖ臐穸?，減小起塵量，施工便道進行夯實硬化處理，減少起塵量。場地內(nèi)土堆、料堆要加遮蓋或噴灑覆蓋劑，防止揚塵的擴散。運土方和水泥、砂石等時不宜裝載過滿，車速不宜過快，同時采取相應(yīng)的遮蓋、封閉措施。對不慎灑落的沙土和建筑材料，及時對地面進行清理。以上措施的采取可有效減少建筑揚塵的產(chǎn)生量，另外，建筑揚塵多為大顆粒塵粒，易于沉降，所以在管理到位、措施落實的前提下，建筑施工期揚塵對環(huán)境的影響可控制在較小的范圍內(nèi)，可有效保護附近村莊環(huán)境，使其現(xiàn)狀基本不受影響。施工期對大氣環(huán)境的影響屬可接受范圍。（2）水污染物：本工程在建筑施工期間，部分施工人員在現(xiàn)場居住生活，日常生活過程中，由于就餐、洗漱等活動，會產(chǎn)生少量的生活污水。這部分生活污水應(yīng)該收集排入工地旱廁，定期對旱廁的化糞池清理后用于農(nóng)田施肥，不會對周圍環(huán)境造成影響。（3）固體廢物：建筑施工過程中會產(chǎn)生少量的固體廢物，絕大多數(shù)為塊狀的磚石等，對環(huán)境無害，最終用于墊筑地基及鋪路，不會對環(huán)境造成大的影響。另外，建筑施工產(chǎn)生的固體廢物均屬大顆粒物質(zhì)，在堆放過程中基本不會產(chǎn)生揚塵，不會進一步影響大氣環(huán)境。居住在施工現(xiàn)場的施工人員在生活過程中會形成少量的生活垃圾，應(yīng)設(shè)有專用工具進行收集，收集后進行統(tǒng)一處理，不會影響周圍環(huán)境。（4）聲污染源：建筑施工過程中會使用多種機械設(shè)備，在施工過程中會產(chǎn)生噪聲，其中地基處理過程中使用的打樁機等產(chǎn)生的噪聲強度最大，可以達到80～90dB(A)，但強噪聲設(shè)備在整個施工期內(nèi)的使用時間較短；在后期的結(jié)構(gòu)、裝修過程中，所產(chǎn)生的噪聲強度小于80dB(A)。由于各種設(shè)備的運行均屬間斷操作，所以其對環(huán)境的影響屬于不連續(xù)的間斷影響，影響范圍大多時間可限制在200m以內(nèi)。6.3.2營運期污染物防治措施（1）固體廢棄物：以垃圾箱、垃圾回收站、垃圾處理站等各種固體廢物進行處理。（2）液體廢棄物：杜絕未經(jīng)處理的生活污水直接排放。生活污水經(jīng)小型獨立污水凈化處理站處理后排放。（3）氣體廢棄物：主要為生活、交通所需產(chǎn)生的煙塵等。對于交通產(chǎn)生的氣體污染，控制進入藍莓區(qū)的機動車量，對進入的機動車輛，全部實行尾氣路檢制，尾氣超標車輛嚴禁進入。（4）噪聲影響：加強道路管理，通過與交通部門合作，完善交通信號標識，采用設(shè)置禁鳴區(qū)、禁鳴路段、噪聲達標區(qū)等手段，使區(qū)的聲環(huán)境質(zhì)量控制在標準以內(nèi)。（5）水土保持：生物措施：對裸露地表進行植被綠化來截留降雨，減輕雨滴對土壤的濺蝕。田間道路兩側(cè)種植綠化林木，根系能固持土壤，提高土壤抗蝕力。耕作措施：通過大面積種植藍莓，實現(xiàn)有效蓄水保土、提高土地生產(chǎn)力和經(jīng)濟效益的目的。6.4項目環(huán)境影響評價6.4.1項目建設(shè)對水環(huán)境的影響評價項目建成后對水環(huán)境的影響主要是生活污水排放，對生活、辦公區(qū)域安裝污水處理設(shè)施，使生活污水處理后達到《山東省半島流域水污染物綜合排放標準》（DB37/676-2007）一級標準。6.4.2項目建設(shè)對大氣環(huán)境的影響評價通過建設(shè)工程項目環(huán)境管理體制的建立、機動車尾氣控制、無污染交通方式的選擇，使項目建設(shè)后區(qū)內(nèi)的大氣環(huán)境質(zhì)量達到《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-2012）的一級標準。6.4.3項目建設(shè)固體廢棄物的環(huán)境影響評價項目建成以后，項目區(qū)的固體廢棄物納入藏南鎮(zhèn)的市政環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)管理，建立垃圾箱、垃圾回收站、垃圾中轉(zhuǎn)站，將固體廢棄物對項目區(qū)的土壤環(huán)境影響控制到最低水平。6.4.4項目建設(shè)對聲環(huán)境的影響評價通過合理的功能分區(qū)、道路網(wǎng)的優(yōu)化設(shè)計、專項綠化以及對重點地段采取禁鳴等措施將藍莓區(qū)的噪聲控制在允許范圍內(nèi)。6.4.5項目建設(shè)對植被的影響評價采取適當(dāng)?shù)拇胧υ幸吧脖贿M行保護與恢復(fù)?？偟膩砜矗卷椖坎扇×讼嚓P(guān)措施對項目區(qū)大氣、固體廢棄物、噪聲、植被等生態(tài)環(huán)境因素進行控制，項目規(guī)劃設(shè)計合理，實施后對項目區(qū)的生態(tài)環(huán)境影響是在可控制范圍內(nèi)的。

第7章項目組織管理與勞動定員7.1項目組織機構(gòu)與管理為了把本項目建成低成本、高質(zhì)量的精品工程，并確保工程的順利實施，在項目建設(shè)期應(yīng)建立強有力的項目組織機構(gòu)。對項目實施計劃、組織、指揮協(xié)調(diào)和控制?；蛭斜O(jiān)理公司對項目實施過程中的投資、進度和質(zhì)量進行監(jiān)督和檢查。項目管理方式及機構(gòu)組織如下圖所示：建設(shè)單位（業(yè)主）建設(shè)單位（業(yè)主）委托合同設(shè)計單位施工單位監(jiān)理公司物資供應(yīng)公司總監(jiān)理工程師投資控制質(zhì)量控制進度控制合同控制為了加快工程建設(shè)，提高工程質(zhì)量，協(xié)調(diào)好工程施工中各個環(huán)節(jié)的關(guān)系，建設(shè)單位組織機構(gòu)可按職能設(shè)部門，可設(shè)計劃合同部、物資供應(yīng)部、財務(wù)部門、工程部等。7.2勞動定員該項目實施后，計劃勞動定員220人，其中管理人員88人，臨時工作人員132人。

第8章項目進度計劃該項目建設(shè)期2.5年，計劃自2015年1月開始，至2017年6月完成。項目進度計劃見表8-1所示。表8-1項目進度計劃表序號項目名稱2015.12015.2~2017.52017.61前期工作2基礎(chǔ)工程3主體工程4裝修工程5安裝工程6室外配套7竣工驗收

第9章投資估算與資金籌措9.1投資估算的編制依據(jù)（1）項目的建設(shè)內(nèi)容、設(shè)計方案、建設(shè)標準（2）《山東省建筑工程綜合預(yù)算定額》（3）《山東省建筑工程費用定額》（4）《山東省安裝工程綜合定額》（5）《山東省安裝工程費用定額》（6）山東省、青島市有關(guān)建設(shè)工程費用標準的規(guī)定9.2投資估算項目總投資57681.44萬元，包括土建工程費用、道路綠化工程費用、配套設(shè)施費、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息、流動資金等，詳見表9-1投資估算表。9.3資金籌措項目投資估算為57681.44萬元，擬銀行貸款30000萬元，余27681.44萬元由建設(shè)單位自籌。表9-1項目投資估算表序號建設(shè)內(nèi)容建筑結(jié)構(gòu)單位數(shù)量單價（元/平方米）投資（萬元）備注一建筑安裝工程費用39216.51(一)土建工程21900.391布魯貝瑞小鎮(zhèn)土地成本畝40.343577001443.002布魯貝瑞小鎮(zhèn)建筑及裝修磚混結(jié)構(gòu)平方米1800049308874.003布魯貝瑞小鎮(zhèn)消防高位水池磚混結(jié)構(gòu)（地下）平方米52.004藏馬莊民俗村原民房改造土木結(jié)構(gòu)平方米650028001820.00原村莊5滑雪場雪具大廳平方米412658002393.08臨時建筑6滑雪場機房平方米11093010.23臨時建筑7滑雪場倉庫平方米455120054.60臨時建筑8滑雪場纜車控制室平方米4010504.20臨時建筑9游客集散中心移動式售票處模塊組裝平方米138348048.0210游客集散中心鋼構(gòu)展廳平方米8904360388.04臨時建筑11御馬場移動式服務(wù)站模塊組裝平方米48348016.7012御馬場移動公廁模塊組裝平方米35348012.1813御馬場馬廄（棚式）簡易木結(jié)構(gòu)平方米256037094.72臨時建筑14植物園移動式服務(wù)站模塊組裝平方米48348016.7015植物園售票廳模塊組裝平方米434801.3916森林公園移動式服務(wù)站模塊組裝平方米43.2350015.1217森林公園移動式售票亭模塊組裝平方米46.48500023.2418森林公園移動公廁(2處)模塊組裝平方米70348024.3619森林公園太平古寨土夯110.0020森林公園看護房及附屬建筑臨時建筑處222500045.00臨時建筑21千禧谷水晶教堂平方米3804520171.76臨時建筑22千禧谷婚慶木屋木結(jié)構(gòu)平方米118324038.23臨時建筑23千禧谷移動式售票亭模塊組裝平方米2834809.7424千禧谷管護房及附屬建筑平方米3143510110.21臨時建筑25直升機觀光移動式服務(wù)站模塊組裝平方米100400040.0026滑翔翼基地移動式服務(wù)站模塊組裝平方米2584000103.2027汽車營地移動式服務(wù)站模塊組裝平方米125348043.5028汽車營地木屋別墅木結(jié)構(gòu)平方米3155850184.28臨時建筑29汽車營地青年旅館木結(jié)構(gòu)平方米2603940102.44臨時建筑30汽車營地樹屋平方米34579019.6931汽車營地移動公廁模塊組裝平方米83348028.8832動物園馬戲大棚鋼架平方米42001980831.60帳蓬33動物園動物籠舍430.0034水庫塘壩處445000001800.0035河道治理米184086701595.2836假山、怪石等景觀395.00污水處理站水池、渠道平方米12500440550.00(二)道路、綠化工程平方米17316.121御馬場道路、綠化平方米3580086307.882植物園林蔭徑鋪裝卵石拼圖平方米9860125123.253植物園苗木、綠化含古樹名木3250.004森林公園登山步道、石階平方米540035001890.005森林公園木棧道平方米9600460441.606森林公園綠化補植830.007千禧谷道路、綠化平方米3490001023559.808布魯貝瑞小鎮(zhèn)道路、綠化平方009游客集散中心沙盤展示區(qū)150.0010直升機觀光道路、停機坪、綠化平方米270020054.0011滑翔翼基地道路、起降基地、綠化平方米123008098.4012汽車營地道路、綠化平方米2508053132.9213藏馬莊民俗村道路、綠化平方米9540320305.2814藏馬莊民俗村簡易停車場平方米2480065161.2015滑雪場滑道、草皮平方米73700102751.7416游客集散中心道路、綠化平方米4460275122.6517動物園道路、綠化平方米3680075276.0018園區(qū)主干道米925008074019園區(qū)地下管網(wǎng)米1850004888820園區(qū)綠化、護坡27121主停車場路面鋪裝平方米620003672275.422主停車場綠化平方米120二配套設(shè)施及其他費用11368.801垃圾桶、座椅、標牌、指示牌等898.402御馬場馬匹匹801200096.003御馬場看臺座椅176.004植物園小動物28.005森林公園猴園318.006雕塑、石刻007漢字文化擺件件3207600243.208千禧谷游樂設(shè)備臺套121920.009千禧谷鬼屋、城堡、冰雕等564.0010布魯貝瑞小鎮(zhèn)游樂設(shè)備438.0011直升機租金0012滑翔翼機0013露天汽車影院臺148000048.0014造雪機臺12146000175.2015旅游大巴輛10845000845.0016電瓶車輛5046000230.0017購置老舊家具、農(nóng)具等260.0018纜車0019動物園動物1750.0020配電引水設(shè)施1578.0021污水處理設(shè)備270.00三工程建設(shè)其他費用792.001可研報告編制費12.002項目招標費10.003規(guī)劃設(shè)計費648.004建設(shè)單位管理費122.00四預(yù)備費2300.00五建設(shè)期貸款利息1784.13六流動資金2220.00七總投資57681.44

第10章招標方案10.1編制依據(jù)1、《中華人民共和國招標投標法》；2、中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會、中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國鐵道部、中華人民共和國交通部、中華人民共和國信息產(chǎn)業(yè)部、中華人民共和國水利部、中國民用航空總局第30號令《工程建設(shè)項目施工招標投標辦法》；3、國家發(fā)展計劃委員會第3號令《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》；4、國家發(fā)展計劃委員會第5號令《工程建設(shè)項目自行招標試行辦法》；5、國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》。10.2招標范圍及內(nèi)容根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標：1、大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；2、全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；3、使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。本項目為基礎(chǔ)設(shè)施，規(guī)模較大，根據(jù)以上規(guī)定，必須招標。擬在勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購方面實行招標，招標范圍為國內(nèi)招標。10.3招標組織形式與招標方式根據(jù)《工程建設(shè)項目施工招標投標辦法》，國務(wù)院發(fā)展改革部門確定的國家重點建設(shè)項目和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點建設(shè)項目，以及全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導(dǎo)地位的工程建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)公開招標。項目擬采取公開招標的方式，在國家指定的報刊和信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布招標公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標，經(jīng)資格預(yù)審、投標、開標、評標等程序，確定中標單位。10.4招標程序項目招標工作流程見圖10-1所示。圖10-1招標工作流程圖10.5招標方式本項目的設(shè)計、監(jiān)理、施工、設(shè)備采購等擬采取公開招標的方式確定中標單位，在國家指定的報刊和信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布招標公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標，經(jīng)資格預(yù)審、投標、開標、評標等程序，確定中標單位。項目招標工作基本情況見表10-2所示。表10-2招標基本情況表招標內(nèi)容招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√

第11章財務(wù)分析11.1財務(wù)分析的依據(jù)（1）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》（2）2002年國家計委頒布的《投資項目可行性研究指南》（3）財政部制訂的財務(wù)會計制度（4）本報告確定的技術(shù)方案和投資估算結(jié)論11.2財務(wù)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）項目總投資：57681.44萬元（2）項目建設(shè)期：2.5年（3）項目計算期：20年（含建設(shè)期2.5年）（4）行業(yè)基準收益率：8%11.3收入估算該項目的經(jīng)濟效益主要為旅游收入，據(jù)統(tǒng)計，目前前來青島的游客其人均消費已突破1000元。針對該項目特點，項目在2016年部分設(shè)施（30%）即可投入運營，2017年50%投入運營，2018年70%投入運營，2019年之后按90%投入運營。該項目計算期內(nèi)旅游收入情況見表11-1所示。11.4成本費用估算項目成本費用包括日常辦公支出、營業(yè)稅金及附加、利息和折舊費等。項目成本費用見表11-2所示。11.5項目盈利能力分析項目計算期內(nèi)（20年）凈利潤達215569.38萬元，投資凈利潤率為12.35%。項目利潤預(yù)測見表11-3所示。11.6現(xiàn)金流量分析本項目所需資金需向金融機構(gòu)借款30000萬元，用于項目的開發(fā)，通過現(xiàn)金流量測算可知項目計算期內(nèi)（20年）凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為30817.94萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率為21.71%。項目現(xiàn)金流量見表11-4所示。11.7敏感性分析由于項目設(shè)計的一些參數(shù)在目前情況下是確定的，難以預(yù)計項目在經(jīng)營中的變化，這些變化將會影響到項目的經(jīng)濟效益。為此在項目計算期內(nèi)，從營業(yè)收入、經(jīng)營成本、工程投資的變化，來分析對工程經(jīng)濟效益的影響。項目敏感性分析見表11-5所示。計算結(jié)果表明，工程投資的變化對工程效益最為敏感，其次是營業(yè)收入和經(jīng)營成本。因此項目在建設(shè)和運營期間，要注重降低建設(shè)投資，減少運營費用，擴大產(chǎn)品宣傳，提高產(chǎn)品質(zhì)量和市場占有率，實現(xiàn)項目的預(yù)期效益。11.8評價結(jié)論由以上經(jīng)濟效益指標可以看出，項目達到預(yù)期旅游規(guī)模后正常年年均可取得營業(yè)收入17157.6萬元，正常年份年均利潤總額10428.22萬元，財務(wù)分析表明，所得稅后，項目財務(wù)內(nèi)部收益率21.71%，動態(tài)投資回收期10.88年，財務(wù)評價指標好，具有較強的抗風(fēng)險能力，因此，該項目是可行的。表11-1項目旅游收入情況一覽表項目收入種類測算依據(jù)單位數(shù)量單價(元)收入金額(萬元)適用稅率應(yīng)交稅費千禧谷門票含游樂設(shè)施收入。其中按散客55%、團體45%測算萬人次609154605.65%308.49布魯貝瑞小鎮(zhèn)管理咨詢收入招商引入客戶30余家，按收入額20%分成903.39%3.05餐飲收入按入園人次的70%測算萬人次426025205.65%142.38住宿收入按入園人次的15%測算萬人次920018005.65%101.7森林公園門票按入園人次的50%測算萬人次30309005.65%50.85拓展訓(xùn)練按接待能力的60%萬人次1020020003.39%67.8滑雪場門票按接待能力的60%萬人次3.6301085.65%6.1雪具租賃收入按接待能力的60%萬人次3.61505403.39%18.31動物園門票按入園人次的30%萬人次18407205.65%40.68小動物認養(yǎng)3605.65%20.34植物園門票按入園人次的40%萬人次24204805.65%27.12藏馬莊民俗村管理咨詢收入招商引入客戶60余家，按收入額20%分成4203.39%14.24御馬場表演門票按入園人次的30%萬人次186010805.65%61.02乘馬體驗收入按入園人次的15%萬人次9302703.39%9.15直升機觀光機票收入按入園人次的5%萬人次33009003.39%30.51滑翔翼基地設(shè)施租賃收入按接待能力的50%萬人次0.5120603.39%2.03培訓(xùn)收入按接待能力的50%萬人次0.0550002503.39%8.48汽車營地門票按接待能力的80%萬人次8151205.65%6.78住宿收入按接待能力的50%萬人次1.280965.65%5.42管理咨詢收入招商引入樂團、燒烤、篝火晚會等，按收入額20%分成803.39%2.71主停車場停車費收入旺季停車場預(yù)計使用車次車次15101505.65%8.48擺渡載客收入電瓶車乘坐人數(shù)按入園人次的40%萬人次24102403.39%8.14其他收入冷飲、小商品等平均每月35萬元4203.39%14.24合計19064958.02表11-2項目成本費用預(yù)測表項目測算依據(jù)單位單價(元)數(shù)量金額(萬元)一、成本費用2366.4工資及附加費其中60%為保安、保潔人員人.年36000220792辦公通訊費每月平均3.2萬元月320001238.4宣傳推介費五一、十一兩次集中宣傳次6000002120水電費旺季20萬/月，淡季7萬/月月9500012114綠化養(yǎng)護費每月平均18萬，養(yǎng)護7個月月1800007126外協(xié)費用外聘演出團體、教練等150車輛燃修費輛600001060維修保全費30餐飲成本按餐飲收入的30%756動物喂養(yǎng)草料、飼料等120其他60二、營業(yè)稅金及附加根據(jù)收入及適用稅率958.02三、利息根據(jù)貸款余額及基準利率上浮15%1690.5四、折舊費3289.45合計8304.37表11-3項目利潤預(yù)測表年度2016201720182019202020212022202320242025達產(chǎn)程度30%50%70%90%90%90%90%90%90%90%營業(yè)收入5719.2953213344.817157.617157.617157.617157.617157.617157.617157.6成本費用2366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.4折舊及攤銷2719.173289.453289.453289.453289.453289.453289.453289.453289.453289.45營業(yè)稅金及附加287.41479.01670.61862.22862.22862.22862.22862.22862.22862.22利息支出939.171690.51648.241479.191310.141141.09957.95732.55493.06211.31利潤總額-592.951706.645370.19160.349329.399498.449681.589906.9810146.4710428.22*未彌補虧損-592.951113.690000企業(yè)所得稅0278.421342.532290.092332.352374.612420.42476.752536.622607.06凈利潤-592.951428.224027.576870.256997.047123.837261.187430.237609.857821.16投資凈利率(取第6年)12.35%表11-4項目現(xiàn)金流量表項目201520162017201820192020202120222023202420252026-2034一、現(xiàn)金流入05719.295321334517158171581715817158171581715817158后9年凈現(xiàn)金流不變，按年金現(xiàn)值折現(xiàn)到第11年末營業(yè)收入5719.295321334517158171581715817158171581715817158二、現(xiàn)金流出2768123593148146027.86997.96871.16744.366076437.96258.36047建設(shè)投入276812000010000成本費用2366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.4營業(yè)稅金及附加287.41479.01670.61862.22862.22862.22862.22862.22862.22862.22企業(yè)所得稅0278.421342.52290.12332.42374.62420.42476.82536.62607.1利息939.171690.51648.21479.21310.11141.1957.95732.55493.06211.31三、凈現(xiàn)金流-27681-17874-528273171016010286104131055110720108991111170396.76四、凈現(xiàn)金流現(xiàn)值-27681-16550-45295808.57467.77000.86562.16156.25791.55452.45146.430191.96六、凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(NPV)-27681-44231-48760-42951-35483-28483-21920-15764-9973-4520625.9830817.94七、內(nèi)部收益率(IRR)21.71%八、銀行貸款2000010000九、當(dāng)年還貸30003000300030004000400050005000十、年末貸款余額200003000027000240002100018000140001000050000動態(tài)投資回收期10.88表11-5項目敏感性分析一覽表指標變化狀況凈利潤(按彌補虧損后次年)投資凈利率項目凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期基本方案7123.8312.35%30817.9421.71%10.88投資額超支5%7018.7511.59%28637.7621.06%11.32收入減少5%6530.1511.32%25740.420.54%11.58成本費用超支5%7052.4912.23%29929.5321.50%11.01

第12章項目風(fēng)險分析項目在建設(shè)和經(jīng)營期間，可能面臨財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、安全風(fēng)險、管理風(fēng)險等幾種經(jīng)營風(fēng)險。12.1財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是指在各項財務(wù)活動過程中，由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)料或控制的不確定因素的作