場地平整可行性研究報告

濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施二期工程項目可行性研究報告天津廣正建設(shè)項目管理咨詢有限公司二〇一三年四月目錄第一章總論 序號項目金額一收入7459011土地出讓可回收資金7242432大配套返還21658二支出745901（一）工程投資1309161道路工程293402綜合管網(wǎng)工程216583道路照明工程24764綠化及景觀工程496405海河堤岸整治及景觀工程27801(二）工程建設(shè)其他費用416235（三）預(yù)備費用43772（四）建設(shè)期利息154977三財務(wù)費用160086 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計20132014201520162017201820192020一經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量7459011634558079568301493541623781781988067544042（一）現(xiàn)金流入74590116345580795683014935416237817819880675440421土地出讓可回收資金72424316345580795683014935416237817819880675223842其他2165821658（二）現(xiàn)金流出二投資活動凈現(xiàn)金流量-590924-88639-118185-88639-88639-88639-118185（一）現(xiàn)金流入（二）現(xiàn)金流出590924886391181858863988639886391181851建設(shè)投資59092488639118185886398863988639118185三融資活動凈現(xiàn)金流量-891782906961295958463642232323440529-138064-131252（一）現(xiàn)金流入7459012983601491801118857459037295745901資本金229025657661996185102290237295745902長期借款520013234006130003104003520013短期借款（二）現(xiàn)金流出835076766419585272493235834061340611380641312521長期借款本金償還5200131040031040033長期借款利息支付315063766419585272493235834061340613406127249四凈現(xiàn)金流量44141218403694905282710294776974100542-57389-108868五累計凈現(xiàn)金流量44141262544332033384861487808564782665324607935499067財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表續(xù)表單位：萬元序號項目合計20212022202320242025202620272028一經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量745901（一）現(xiàn)金流入7459011土地出讓可回收資金7242432其他21658（二）現(xiàn)金流出二投資活動凈現(xiàn)金流量-590924（一）現(xiàn)金流入（二）現(xiàn)金流出5909241建設(shè)投資590924三融資活動凈現(xiàn)金流量-89178-72438-69031-39625-37922-36219-34516-32813-31110（一）現(xiàn)金流入7459011資本金2290252長期借款5200133短期借款（二）現(xiàn)金流出83507672438690313962537922362193451632813311101長期借款本金償還52001352001520012600126001260012600126001260013長期借款利息支付3150632043717030136241192110218851568125109四凈現(xiàn)金流量44141-72438-69031-39625-37922-36219-34516-32813-31110五累計凈現(xiàn)金流量44141426629357598317973280051243832209316176503145393二、區(qū)域經(jīng)濟影響分析（一）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀1、項目區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀響螺灣商務(wù)區(qū)位于天津市濱海新區(qū)海河南岸、津京區(qū)域發(fā)展軸和天津市東西發(fā)民軸上，地處濱海新區(qū)商務(wù)商貿(mào)南北向中軸線和高新技術(shù)東西向產(chǎn)業(yè)帶的交匯點上，與于家堡金融區(qū)、塘沽外灘公園隔海相望。響螺灣商務(wù)區(qū)作為濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)起步區(qū)，將集商務(wù)辦公、商業(yè)文化、金融辦公、會務(wù)會展、城市觀光等諸多功能為一體，構(gòu)建商務(wù)區(qū)文化特色、產(chǎn)業(yè)特色，以多元復(fù)合的功能為駐區(qū)機構(gòu)、企業(yè)總部、金融中心提供配套服務(wù)，成為濱海的城市亮點。到“十二五”末，響螺灣商務(wù)區(qū)48棟樓宇，567萬平方米建設(shè)項目將全部竣工。屆時，一個世界知名、充滿活力、生態(tài)宜居的中心商務(wù)區(qū)將巍然屹立在渤海之濱、海河兩岸。區(qū)域內(nèi)主要經(jīng)濟形式是商務(wù)辦公區(qū)，區(qū)域稅收貢獻屬中等偏上水平。2、濱海新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀2011，濱海新區(qū)全區(qū)生產(chǎn)總值6206.9億元，增長23.8%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值12732億元，增長29.4%；財政總收入1379.3億元，增長37.1%，其中地方財政收入917.3億元，增長47.2%；全社會固定資產(chǎn)投資3702億元，增長32%；全年實際利用外資85億美元，增長20.8%；實際利用內(nèi)資459.4億元，增長30.4%；外貿(mào)進出口總額711.2億美元，增長27.1%；社會消費品零售總額882.5億元，增長24.3%；城市居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入分別增長12%；節(jié)能減排完成年度目標(biāo)任務(wù)。實現(xiàn)了“十二五”發(fā)展的良好開局。濱海新區(qū)是天津國家綜合配套改革試驗區(qū)和國家級新區(qū)。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特點如下：（1）現(xiàn)代制造業(yè)優(yōu)勢明顯。航空航天、電子信息、汽車及裝備制造、石油和化工、現(xiàn)代冶金、生物制藥、新材料新能源等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值9168億元，占工業(yè)總量的86%。（2）服務(wù)業(yè)快速發(fā)展?，F(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、服務(wù)外包等新的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起，2010年，天津港貨物吞吐量4．1億噸，集裝箱吞吐量1008．6萬標(biāo)準(zhǔn)箱，機場旅客吞吐量727．7萬人次。金融租賃同比增長60%，服務(wù)外包增長30%，旅游綜合收入增長25%以上。（3）創(chuàng)新能力顯著增強。組織實施了100項重大科技創(chuàng)新項目，初步形成了電子信息、生物醫(yī)藥、先進裝備制造、綠色能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，成為先進技術(shù)的承接地和擴散地、高新技術(shù)的原創(chuàng)地和產(chǎn)業(yè)化基地。（4）開放層次不斷提升。聚集了國家級開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)和我國面積最大、開放度最高的保稅港區(qū)之一，109家世界500強企業(yè)在這里投資，累計實際利用外資已超過350億美元。3、天津市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀按照胡錦濤總書記對天津工作提出的“一個排頭兵”、“兩個走在全國前列”、“四個著力”和“五個下功夫、見成效”的重要要求，2010年，天津市實現(xiàn)生產(chǎn)總值約9109億元，“十一五”期間年均增長16%，地方財政收入突破1000億元，全社會固定資產(chǎn)投資累計完成約2億元，“十一五”期間，上述經(jīng)濟指標(biāo)平均增長分別為16%、26.4%和29.2%，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。“十一五”期間，天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，2010年，天津市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為1.6：53.1：45.3，服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，對經(jīng)濟拉動作用不斷增大。（二）項目對區(qū)域經(jīng)濟影響分析本項目中包含大面積的土地整理，土地整理后，將成為可供市場開發(fā)的土地，根據(jù)《天津市濱海新區(qū)核心區(qū)中心商務(wù)分區(qū)TGf(07)05響螺灣單元控制性詳細規(guī)劃》，區(qū)域?qū)⒅攸c建設(shè)商業(yè)商務(wù)區(qū)、文娛公共配套服務(wù)區(qū)和生活居住區(qū)，其中，整理后的土地重點規(guī)劃為商業(yè)商務(wù)區(qū)和居住區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，響螺灣地區(qū)地區(qū)未來將重點發(fā)展面向生產(chǎn)的信息服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)和商務(wù)商貿(mào)服務(wù)業(yè)以及休閑娛樂的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，項目符合濱海新區(qū)快速發(fā)展的經(jīng)濟形式和要求，符合天津市新型工業(yè)化和居民消費結(jié)構(gòu)升級的新形勢。項目規(guī)劃總用地面積369.22公頃，是外省市、中央企業(yè)駐濱海新區(qū)的辦事機構(gòu)、集團總部和研發(fā)中心，與于家堡金融區(qū)和泰達MSD共同構(gòu)成濱海新區(qū)的中心商務(wù)區(qū)。將有助于濱海新區(qū)構(gòu)筑更加繁榮繁盛的人流、物流、資金流、信息流。該工程建設(shè)有助于區(qū)域空間的優(yōu)化和功能規(guī)模效益的提升；項目區(qū)優(yōu)越的地理位置和周邊地區(qū)發(fā)展趨勢以及未來的規(guī)劃定位，有助于形成濱海新區(qū)未來經(jīng)濟發(fā)展的強大驅(qū)動力；同時，響螺灣商務(wù)區(qū)作為濱海新區(qū)的“城市名片”和重要的核心商務(wù)區(qū)，其周邊區(qū)域定位的進一步明確和功能的完善，將極大提高區(qū)域的規(guī)模效益和乘數(shù)效益，帶動濱海新區(qū)文化、商貿(mào)、休閑娛樂等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1、直接效益（1）對政府財政收入的影響分析根據(jù)上文資金平衡分析得到，通過土地出讓金、大配套返還等方式，項目可實現(xiàn)收入約136.51億元，政府凈收益可實現(xiàn)約34.13億元，根據(jù)土地出讓計劃，年政府純收益約8.53億元。項目實施，將直接增加濱海新區(qū)政府財政收入，使政府能夠更好的履行其職能、實施公共政策和為社會提供公共物品與服務(wù)。（2）對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響分析根據(jù)上文投資估算分析得到，項目預(yù)計需要投資約74.59億元。2011年，濱海新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資約3702億元。項目實施，將直接拉動濱海新區(qū)和天津市固定資產(chǎn)投入，并間接拉動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動GDP增長。同時，項目建成后，將極大改善項目區(qū)環(huán)境、提高居民居住環(huán)境和生活質(zhì)量，項目對城市居民幸福指數(shù)的提高和城市綠色GDP都具有較大的推動作用。2、間接效益響螺灣地區(qū)未來規(guī)劃將重點建設(shè)商務(wù)辦公、商業(yè)文化、金融辦公、會務(wù)會展、城市觀光、宜居居住，其中本項目范圍內(nèi)未來規(guī)劃重點建設(shè)商務(wù)辦公區(qū)和居住區(qū)，項目所帶來的間接效益主要體現(xiàn)在土地開發(fā)的乘數(shù)效應(yīng)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對GDP的貢獻、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對GDP的拉動等方面。（1）土地開發(fā)的乘數(shù)效應(yīng)土地開發(fā)屬于乘數(shù)效果非常顯著的項目，伴隨著土地的開發(fā)，一般都會誘發(fā)大規(guī)模的投資活動。投資乘數(shù)是指以投資作為自發(fā)性需求誘因，以一定的邊際消費傾向為基本條件，以總的國民收入為結(jié)果的因果對比：△Y=K×△IK=1/（1-MPC）式中：△Y為國民收入增量，k為投資乘數(shù)，△I為投資增量，MPC為邊際消費傾向。當(dāng)投資總量變化時，必然引起國民經(jīng)濟運行的變化，它的影響不僅帶有方向性，而且具有倍增性。世界發(fā)達國家的MPC一般在0.6-0.9之間，我國上海市曾組織專家就“世博會對上海GDP的貢獻”進行了分析和研究，測算出上海的MPC為0.68，天津市是我國經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，保守測算，取MPC=0.5，則投資乘數(shù)K=1/（1-0.5）=2。一期工程預(yù)計投資約74億元，投資乘數(shù)為2的情況下，一期工程項目投資預(yù)計可拉動國民收入增加148億元。（2）第三產(chǎn)業(yè)對GDP的拉動作用根據(jù)2006-2010年《天津統(tǒng)計年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近五年來天津市第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，對國民經(jīng)濟的貢獻率逐年增大。2005-2009年天津市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對GDP的貢獻率年份第三產(chǎn)業(yè)較上年增量（億元）GDP較上年增量（億元）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對GDP的貢獻率2005338.43795.6742.59%2006244.12557.1043.82%2007347.73790.0244.02%2008636.611466.2543.42%2009518.51802.8464.58%（3）房地產(chǎn)對GDP的拉動作用從房地產(chǎn)升值的間接效益來看，近五年來，天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對國民經(jīng)濟的貢獻率也呈現(xiàn)增長趨勢，尤其是近兩年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，對上下游產(chǎn)業(yè)的拉動作用比較明顯。2005-2009年天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對GDP的貢獻率年份房地產(chǎn)業(yè)較上年增量（億元）GDP較上年增量（億元）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對GDP的貢獻率200522.63794.672.85%200631.95557.105.74%200722.72790.022.88%200844.441466.253.03%200980.85802.8410.07%因此，項目區(qū)未來規(guī)劃商務(wù)辦公和宜居生態(tài)居住區(qū)，尤其是在天津市濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)形成區(qū)域規(guī)模效益和乘數(shù)效益后，將對濱海新區(qū)國民經(jīng)濟和天津市國民經(jīng)濟發(fā)展起到較大的拉動作用。

第十三章社會效益及風(fēng)險分析一、社會影響效果分析1、保障中心商務(wù)區(qū)的正常運轉(zhuǎn),加強了區(qū)域內(nèi)及其與周邊城市的聯(lián)系道路交通和配套管網(wǎng)設(shè)施（給排水管道、熱力管道、電力管線、通訊線纜等）是整個區(qū)域正常運轉(zhuǎn)的保證。完善的市政雨污洪排水管網(wǎng)，及較高的植被覆蓋率保障整個區(qū)域不受洪水的侵犯。2、以可持續(xù)發(fā)展為理念，節(jié)能降耗在中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃中，將可持續(xù)發(fā)展理念、可持續(xù)利用的原料及結(jié)構(gòu)設(shè)計體系引入建筑設(shè)計與公共環(huán)境中。如以減少城市污染的環(huán)保理念規(guī)劃整個中心商務(wù)區(qū)內(nèi)的軌道交通，實現(xiàn)節(jié)能減排的目的。大面積綠地使得區(qū)域整體達到凈化空氣、維系生態(tài)多樣性、綜合環(huán)保的效果。3、加快濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)發(fā)展的步伐濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)具有區(qū)域優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、政策優(yōu)勢，如果再輔以良好的配套基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境，將會吸引更多且高質(zhì)量的投資商，提升濱海新區(qū)資本配置能力和金融服務(wù)功能，在形成環(huán)渤海經(jīng)濟增長極點的同時，帶動了天津經(jīng)濟的發(fā)展，促進了京津經(jīng)濟聯(lián)合體的形成，促進天津成為北方重要金融中心具有重要的現(xiàn)實意義。未來的濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，成為我國金融行業(yè)對外開放的門戶。4、改善區(qū)域內(nèi)居民的生活水平（1）影響區(qū)域內(nèi)居民收入：施工期間由于人口中增多，增加服務(wù)業(yè)內(nèi)容，相對增加當(dāng)?shù)鼐用瘢貏e是從事勞動服務(wù)業(yè)，小商品業(yè)的居民收入。項目竣工后，大大提高了該地區(qū)與中心城區(qū)以及其他周邊地區(qū)的交流效率，很大程度上改善了經(jīng)濟發(fā)展的背景環(huán)境。有助于加速該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，提高居民收入水平。（2）項目實施期間及其竣工后會增加社會就業(yè)崗位，有助于提高該地區(qū)的就業(yè)率。（3）影響內(nèi)居民生活水平與生活質(zhì)量：濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)項目實施過程不可避免產(chǎn)生交通噪音、空氣污染、交通安全等，都不同程度降低了區(qū)域及周邊居民的生活質(zhì)量。按照設(shè)計方案，建成后的濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)以公交為導(dǎo)向，出行將通過公共交通（主要為地鐵和輕軌）來實現(xiàn)，節(jié)約人們路途上所占用的時間，極大地提高了居民生活效率。（4）改善該地區(qū)文化、教育和衛(wèi)生條件。5、契合國家宏觀經(jīng)濟政策，為國家的經(jīng)濟發(fā)展做貢獻濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)大力進行區(qū)域內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施（包括道路及交通設(shè)施、雨水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、自來水管網(wǎng)、再生水管網(wǎng)、熱力管網(wǎng)、公共停車、綠化景觀和公共空間、地下空間結(jié)構(gòu)等）的建設(shè)，契合國家關(guān)于拉動內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟政策，為國家的經(jīng)濟發(fā)展做貢獻。二、社會適應(yīng)性分析1、政策支持方面濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)的建設(shè)從中央到政府具有強力的政策支持，并且根據(jù)項目財務(wù)投資估算和建成后的運營情況預(yù)測，在財稅、土地、招商等方面，市政府相應(yīng)出臺了包括稅費繳納、辦理流程、宏觀政策等方面的各項針對性的優(yōu)惠政策，為區(qū)域后期開發(fā)和運營能力、招商引資能力、防范市場風(fēng)險能力等提供保障。2、社會輿論方面本項目的建設(shè)，對于廣大投資方來說提高了區(qū)域的價值，吸引了大范圍的投資熱情；對于廣大的居民和環(huán)渤海地區(qū)其他各地的外來人口，提供了大量的就業(yè)機會和高質(zhì)量的居住環(huán)境。因此，無論從全國的經(jīng)濟增長極點分布方面，還是從各級政府政策的支持力度方面，以及社會需求范圍方面，開發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)都將成為社會各方的關(guān)注點。項目社會影響效益表序號社會因素影響的范圍可能出現(xiàn)的正面影響/負面后果措施建議1對居民收入的影響居民1、項目連通了響螺灣與附近區(qū)域的聯(lián)系，拓展了居民就業(yè)選擇范圍，緩解就業(yè)壓力，居民收入大幅增加；帶動服務(wù)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)機會，居民收入增加加大政策引導(dǎo)力度2對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響被征收人周邊居民項目區(qū)域內(nèi)拆遷居民將更換至新的居住區(qū)，居住環(huán)境較好，配套完善，有效提高現(xiàn)有居民生活條件，改善生活質(zhì)量；區(qū)域內(nèi)新建道路、加大道路兩側(cè)綠化建設(shè)，生態(tài)宜居水平提高，周邊生活水平和生活質(zhì)量得到同步提高做好居民搬遷工作，穩(wěn)定居民情緒進一步優(yōu)化項目區(qū)未來規(guī)劃建設(shè)3對居民就業(yè)的影響居民項目連通了響螺灣與附近區(qū)域的聯(lián)系，拓展了居民就業(yè)選擇范圍，緩解就業(yè)壓力做好各項就業(yè)引導(dǎo)工作4對不同利益群體的影響居民、項目區(qū)內(nèi)商業(yè)、項目區(qū)內(nèi)企業(yè)、周邊地區(qū)居民、周邊地區(qū)商業(yè)、區(qū)政府項目建設(shè)將有效改善居民居住條件和居住環(huán)境項目區(qū)內(nèi)社區(qū)商業(yè)、企業(yè)等停業(yè)可能會引起少量失業(yè)項目建成后項目去環(huán)境得到有效提升，極大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升周邊房屋價值，建設(shè)過程中可能會產(chǎn)生短期施工噪音和環(huán)境影響項目建設(shè)期間，可能會對周邊商業(yè)單位的運營產(chǎn)生一定影響對居民拆遷等敏感問題，區(qū)政府可能面臨一些公共關(guān)系處理的問題做好各項就業(yè)引導(dǎo)工作建立應(yīng)急響應(yīng)機制，做好信息公布工作5對弱勢群體的影響老人、殘疾人、婦女居民拆遷后將搬至新的住宅區(qū)，配套完善，有利于兒童成長和入學(xué)，有利于老人、殘疾人的保健醫(yī)療等，交通的連同有利于婦女就業(yè)做好居民搬遷的安置以及居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，完善配套，滿足居民各項生產(chǎn)生活需求6對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量以及社會化進程的影響道路交通、給排水、電力等基礎(chǔ)配套設(shè)施電力1、根據(jù)規(guī)劃，項目建成后將與周邊道路實現(xiàn)有效對接。改善響螺灣地區(qū)與濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)以及濱海商務(wù)區(qū)與濱海新區(qū)的道路交通情況2、項目建成后，道路兩側(cè)綠化得到大幅提升，施工期間可能會造成短期的環(huán)境影響項目建設(shè)期間，嚴格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，采取相應(yīng)的環(huán)保措施，保障項目建設(shè)過程中與環(huán)境保護相協(xié)調(diào)，將環(huán)境影響降到最低7對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響少數(shù)民族、宗教項目區(qū)內(nèi)主要是漢族，不會造成對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響三、風(fēng)險及對策分析開發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施二期工程項目是未來天津市和濱海新區(qū)重點發(fā)展的一個項目，雖然規(guī)劃設(shè)計水平屬于世界級，同時得到國務(wù)院和天津市各級政府大力支持，但是由于項目的投資額巨大、建設(shè)內(nèi)容復(fù)雜、建設(shè)期限長、涉及面廣等，項目具有以下的社會風(fēng)險。（一）妥善移民安置，維護社會穩(wěn)定在拆遷改造工程過程中，本著讓利于民的原則，根據(jù)拆遷房屋的實際情況調(diào)整貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)，加快還遷房的建設(shè)，解決中低收入家庭住房困難。異地安置的民心工程，也將大大改善原來中心商務(wù)區(qū)地區(qū)居民的居住條件，同時也為濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)的全面啟動提供了穩(wěn)定民心和社會支持力量。（二）科學(xué)規(guī)劃設(shè)計，避免社會資源浪費公共交通為導(dǎo)向的濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃能否按設(shè)計建成或是否符合濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)發(fā)展的需要，將關(guān)系到中心商務(wù)區(qū)，乃至整個濱海新區(qū)的未來的環(huán)保型城市發(fā)展趨勢，對于城市的居住質(zhì)量、交通便捷度以及后期的維護，將會產(chǎn)生很大的影響，造成社會資源的浪費。為了讓將這類風(fēng)險降低到最低，規(guī)劃單位在規(guī)劃設(shè)計過程中，應(yīng)廣泛采納多方的意見，結(jié)合區(qū)域的實際情況和項目目標(biāo)，科學(xué)規(guī)劃設(shè)計，避免社會資源的浪費。（三）合理融資，嚴格資金管理，保證項目收益項目投資巨大，資金籌措及管理難度大，資金保障是項目能否順利進行的決定性因素。資金的正確使用與否也存在一定風(fēng)險。對此項目建設(shè)單位應(yīng)制定資金合理使用的措施。（四）運用先進項目管理理論，以控制項目質(zhì)量、成本、工期濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施二期工程項目含道路及交通設(shè)施、各種管網(wǎng)（雨、污、給和再生水管網(wǎng)，熱力、燃氣、通訊管網(wǎng)）、公共停車、綠化景觀、公共空間及地下空間等，工種（專業(yè)）復(fù)雜、涉及范圍廣、工程量大、建設(shè)期長，項目管理難度大，項目存在巨大的風(fēng)險。如何進行項目的管理成為項目成功的關(guān)鍵：1、以先進的項目管理理念為指導(dǎo)，在傳統(tǒng)關(guān)鍵路徑項目管理方法的基礎(chǔ)上，引入關(guān)鍵鏈管理理論；2、建立一支有由高素質(zhì)、高層次人才組成的權(quán)責(zé)明確、效率高和思想先進的管理團隊；3、在濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施二期工程項目整體項目目標(biāo)的大前提提下，盡量保障各分部分項工程任務(wù)的完成。4、重視項目前期決策、規(guī)劃設(shè)計等工作。5、重視項目的風(fēng)險管理。綜上，在項目的前期設(shè)計和運作中，必須盡可能全面的考慮到各種風(fēng)險因素，提高抗風(fēng)險能力和措施，防患于未然，保證項目實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。

第十四章招標(biāo)與投標(biāo)一、招投標(biāo)管理的基本原則（一）公開原則要求工程項目招投標(biāo)具有高度透明度，實行招標(biāo)信息、招標(biāo)程序公開，即發(fā)布招標(biāo)通告，公開開標(biāo)，公開中標(biāo)結(jié)果，使每一個投標(biāo)人獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。（二）公平原則要求給予所有投標(biāo)人平等的機會，使其享有同等的權(quán)利，并履行同等的義務(wù)，不歧視任何一方。（三）公正原則要求評標(biāo)時按時限公布的標(biāo)準(zhǔn)對待所有的投標(biāo)人。（四）誠實信用原則招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)以誠實、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。（五）獨立原則招標(biāo)人和投標(biāo)人都應(yīng)該是獨立的法人單位，在招標(biāo)投標(biāo)過程中，應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干涉。（六）接收行政監(jiān)督原則招標(biāo)投標(biāo)活動的核心是競爭，招標(biāo)投標(biāo)的過程，實際上是競爭的過程，招標(biāo)投標(biāo)雙方當(dāng)事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，在招標(biāo)投標(biāo)的全過程，要接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。二、工程招標(biāo)投標(biāo)的主要工作（一）確定招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)信息招標(biāo)可以采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。發(fā)布招標(biāo)公告是公開招標(biāo)最顯著的特征之一，也是公開招標(biāo)的第一個環(huán)節(jié)。招標(biāo)人在指定的報刊、電子網(wǎng)絡(luò)或其它媒體上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告在何種媒介上發(fā)布直接決定了招標(biāo)信息的傳播范圍，進而影響到招標(biāo)的競爭程度和招標(biāo)效果。邀請招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)，指由招標(biāo)人選擇特定的、具備資格的法人或其它祖師（不能小于3家），向其發(fā)出投標(biāo)邀請書。（二）投標(biāo)申請人資格審查招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)項目本身的要求，在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中要求投標(biāo)申請人有關(guān)資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況，并對投標(biāo)申請人進行資格審查，招標(biāo)人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在的投標(biāo)申請人。資格審查方式可分為資格預(yù)審和資格后身。目前在招標(biāo)活動中，招標(biāo)人經(jīng)常采用的是資格預(yù)審方式。（三）招標(biāo)文件編制與發(fā)放招標(biāo)文件是招標(biāo)人向投標(biāo)申請人發(fā)出的，旨在向其提供編寫投標(biāo)文件所需的資料并向其通報招標(biāo)投標(biāo)將依據(jù)的規(guī)則和程序等項目內(nèi)容的書面文件，是招標(biāo)投標(biāo)過程中最重要的文件之一。一般情況下，在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書之前，招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)就應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項目的特點和要求編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1、投標(biāo)須知。包括工程概況、投標(biāo)范圍、資格審查文件、工程資金來源或者落實情況、標(biāo)段劃分、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場踏勘和答疑安排、投標(biāo)文件編制、提交修改撤回的要求、投標(biāo)報價要求、投標(biāo)有效期、開標(biāo)的時間和地點、評標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)等。2、招標(biāo)工程的級數(shù)要求（施工招標(biāo)還應(yīng)有設(shè)計文件）。3、采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單。4、投標(biāo)函的格式及附錄。5、擬簽訂合同的主要條款。6、要求投標(biāo)人申請人提交的其他材料。根據(jù)上訴規(guī)定，投標(biāo)人應(yīng)向合格的投標(biāo)申請人發(fā)出招標(biāo)文件。發(fā)出招標(biāo)文件時可適當(dāng)收取工本費和設(shè)計文件押金。投標(biāo)申請人收到招標(biāo)文件、圖紙和有關(guān)資料后，應(yīng)認真核對，核對無誤后，應(yīng)以書面形式予以確認。（四）編制工程標(biāo)底招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家規(guī)定的工程量計算規(guī)則及招標(biāo)文件規(guī)定的計價方式和要求編制標(biāo)底，并在開標(biāo)前保密。工程標(biāo)底是招標(biāo)人控制投資、掌握招標(biāo)項目造價的重要手段，工程標(biāo)底在計算時要力求做到科學(xué)合理，計算準(zhǔn)確。一個招標(biāo)工程只能編制一個標(biāo)底。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審和比較，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認；設(shè)有標(biāo)底的應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。（五）踏勘現(xiàn)場與答疑招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)項目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請人踏勘項目現(xiàn)場，以使投標(biāo)人進一步了解招標(biāo)人的意圖和現(xiàn)場周圍的環(huán)境情況，以獲取有用的信息并據(jù)此作出是否投標(biāo)或投標(biāo)策略以及投標(biāo)報價。招標(biāo)人應(yīng)主動向投標(biāo)申請人介紹所有的現(xiàn)場的有關(guān)情況。答疑一般采取書面形式進行，必要時也可以召開招標(biāo)文件答疑會。投標(biāo)人對招標(biāo)文件的疑問、勘察現(xiàn)場的疑問等，都可以在答疑會上得到澄清。答疑會結(jié)束后，投標(biāo)人應(yīng)整理會議記錄和解答內(nèi)容（包括會上口頭提出的詢問和解答），以書面形式（招標(biāo)補遺書）發(fā)放給所有獲得招標(biāo)文件的投標(biāo)人。（六）投標(biāo)文件編制與送達投標(biāo)文件應(yīng)按招標(biāo)文件的要求進行編制。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前將投標(biāo)文件密封送達招標(biāo)文件規(guī)定的地點。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前任何單位和個人均不得開啟投標(biāo)文件。為了保證充分競爭，對于投標(biāo)人少于三個的，應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。（七）開標(biāo)、評標(biāo)與中標(biāo)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進行，開標(biāo)地點也應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點。開標(biāo)時，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公正機構(gòu)檢查并公正；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)中拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他內(nèi)容。開標(biāo)工程應(yīng)當(dāng)記錄并存檔備查。評標(biāo)是審查確定中標(biāo)人的必經(jīng)程序。為了確保評標(biāo)的公正性，評標(biāo)不能由招標(biāo)人或其代理機構(gòu)獨自承擔(dān)，而應(yīng)組成一個由有關(guān)專家和人員參加的評標(biāo)委員會負責(zé)依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對所有投標(biāo)文件進行評審，向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人或者直接確定中標(biāo)人。（八）簽訂合同招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日內(nèi)30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其它協(xié)議。第十五章結(jié)論及建議一、結(jié)論通過對濱海新區(qū)中心商務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施二期項目的資源、能源、環(huán)境、建設(shè)投資、經(jīng)濟及社會影響等方面的分析，可以看出本項目區(qū)域資源豐厚，項目建設(shè)條件良好，建設(shè)方案合理可行，技術(shù)上先進、適用和可靠。對推動區(qū)域發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。從投資和經(jīng)濟評價的角度考量，本項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)客觀準(zhǔn)確，各項投資費用依據(jù)