場地平整可行性研究報告

濱海新區(qū)中心商務區(qū)基礎設施二期工程項目可行性研究報告天津廣正建設項目管理咨詢有限公司二〇一三年四月目錄第一章總論 序號項目金額一收入7459011土地出讓可回收資金7242432大配套返還21658二支出745901（一）工程投資1309161道路工程293402綜合管網工程216583道路照明工程24764綠化及景觀工程496405海河堤岸整治及景觀工程27801(二）工程建設其他費用416235（三）預備費用43772（四）建設期利息154977三財務費用160086 財務計劃現金流量表單位：萬元序號項目合計20132014201520162017201820192020一經營活動凈現金流量7459011634558079568301493541623781781988067544042（一）現金流入74590116345580795683014935416237817819880675440421土地出讓可回收資金72424316345580795683014935416237817819880675223842其他2165821658（二）現金流出二投資活動凈現金流量-590924-88639-118185-88639-88639-88639-118185（一）現金流入（二）現金流出590924886391181858863988639886391181851建設投資59092488639118185886398863988639118185三融資活動凈現金流量-891782906961295958463642232323440529-138064-131252（一）現金流入7459012983601491801118857459037295745901資本金229025657661996185102290237295745902長期借款520013234006130003104003520013短期借款（二）現金流出835076766419585272493235834061340611380641312521長期借款本金償還5200131040031040033長期借款利息支付315063766419585272493235834061340613406127249四凈現金流量44141218403694905282710294776974100542-57389-108868五累計凈現金流量44141262544332033384861487808564782665324607935499067財務計劃現金流量表續(xù)表單位：萬元序號項目合計20212022202320242025202620272028一經營活動凈現金流量745901（一）現金流入7459011土地出讓可回收資金7242432其他21658（二）現金流出二投資活動凈現金流量-590924（一）現金流入（二）現金流出5909241建設投資590924三融資活動凈現金流量-89178-72438-69031-39625-37922-36219-34516-32813-31110（一）現金流入7459011資本金2290252長期借款5200133短期借款（二）現金流出83507672438690313962537922362193451632813311101長期借款本金償還52001352001520012600126001260012600126001260013長期借款利息支付3150632043717030136241192110218851568125109四凈現金流量44141-72438-69031-39625-37922-36219-34516-32813-31110五累計凈現金流量44141426629357598317973280051243832209316176503145393二、區(qū)域經濟影響分析（一）區(qū)域經濟發(fā)展現狀1、項目區(qū)經濟發(fā)展現狀響螺灣商務區(qū)位于天津市濱海新區(qū)海河南岸、津京區(qū)域發(fā)展軸和天津市東西發(fā)民軸上，地處濱海新區(qū)商務商貿南北向中軸線和高新技術東西向產業(yè)帶的交匯點上，與于家堡金融區(qū)、塘沽外灘公園隔海相望。響螺灣商務區(qū)作為濱海新區(qū)中心商務區(qū)起步區(qū)，將集商務辦公、商業(yè)文化、金融辦公、會務會展、城市觀光等諸多功能為一體，構建商務區(qū)文化特色、產業(yè)特色，以多元復合的功能為駐區(qū)機構、企業(yè)總部、金融中心提供配套服務，成為濱海的城市亮點。到“十二五”末，響螺灣商務區(qū)48棟樓宇，567萬平方米建設項目將全部竣工。屆時，一個世界知名、充滿活力、生態(tài)宜居的中心商務區(qū)將巍然屹立在渤海之濱、海河兩岸。區(qū)域內主要經濟形式是商務辦公區(qū)，區(qū)域稅收貢獻屬中等偏上水平。2、濱海新區(qū)經濟發(fā)展現狀2011，濱海新區(qū)全區(qū)生產總值6206.9億元，增長23.8%；規(guī)模以上工業(yè)總產值12732億元，增長29.4%；財政總收入1379.3億元，增長37.1%，其中地方財政收入917.3億元，增長47.2%；全社會固定資產投資3702億元，增長32%；全年實際利用外資85億美元，增長20.8%；實際利用內資459.4億元，增長30.4%；外貿進出口總額711.2億美元，增長27.1%；社會消費品零售總額882.5億元，增長24.3%；城市居民人均可支配收入、農村居民人均純收入分別增長12%；節(jié)能減排完成年度目標任務。實現了“十二五”發(fā)展的良好開局。濱海新區(qū)是天津國家綜合配套改革試驗區(qū)和國家級新區(qū)。區(qū)域經濟發(fā)展特點如下：（1）現代制造業(yè)優(yōu)勢明顯。航空航天、電子信息、汽車及裝備制造、石油和化工、現代冶金、生物制藥、新材料新能源等八大主導產業(yè)總產值9168億元，占工業(yè)總量的86%。（2）服務業(yè)快速發(fā)展。現代物流、現代金融、服務外包等新的優(yōu)勢產業(yè)正在迅速崛起，2010年，天津港貨物吞吐量4．1億噸，集裝箱吞吐量1008．6萬標準箱，機場旅客吞吐量727．7萬人次。金融租賃同比增長60%，服務外包增長30%，旅游綜合收入增長25%以上。（3）創(chuàng)新能力顯著增強。組織實施了100項重大科技創(chuàng)新項目，初步形成了電子信息、生物醫(yī)藥、先進裝備制造、綠色能源、新材料等高新技術產業(yè)集群，成為先進技術的承接地和擴散地、高新技術的原創(chuàng)地和產業(yè)化基地。（4）開放層次不斷提升。聚集了國家級開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)和我國面積最大、開放度最高的保稅港區(qū)之一，109家世界500強企業(yè)在這里投資，累計實際利用外資已超過350億美元。3、天津市經濟發(fā)展現狀按照胡錦濤總書記對天津工作提出的“一個排頭兵”、“兩個走在全國前列”、“四個著力”和“五個下功夫、見成效”的重要要求，2010年，天津市實現生產總值約9109億元，“十一五”期間年均增長16%，地方財政收入突破1000億元，全社會固定資產投資累計完成約2億元，“十一五”期間，上述經濟指標平均增長分別為16%、26.4%和29.2%，經濟持續(xù)快速發(fā)展?！笆晃濉逼陂g，天津市產業(yè)結構不斷優(yōu)化，2010年，天津市三次產業(yè)結構比例為1.6：53.1：45.3，服務業(yè)加快發(fā)展，對經濟拉動作用不斷增大。（二）項目對區(qū)域經濟影響分析本項目中包含大面積的土地整理，土地整理后，將成為可供市場開發(fā)的土地，根據《天津市濱海新區(qū)核心區(qū)中心商務分區(qū)TGf(07)05響螺灣單元控制性詳細規(guī)劃》，區(qū)域將重點建設商業(yè)商務區(qū)、文娛公共配套服務區(qū)和生活居住區(qū)，其中，整理后的土地重點規(guī)劃為商業(yè)商務區(qū)和居住區(qū)。根據規(guī)劃，響螺灣地區(qū)地區(qū)未來將重點發(fā)展面向生產的信息服務業(yè)、金融服務業(yè)、科技服務業(yè)和商務商貿服務業(yè)以及休閑娛樂的現代服務業(yè)，項目符合濱海新區(qū)快速發(fā)展的經濟形式和要求，符合天津市新型工業(yè)化和居民消費結構升級的新形勢。項目規(guī)劃總用地面積369.22公頃，是外省市、中央企業(yè)駐濱海新區(qū)的辦事機構、集團總部和研發(fā)中心，與于家堡金融區(qū)和泰達MSD共同構成濱海新區(qū)的中心商務區(qū)。將有助于濱海新區(qū)構筑更加繁榮繁盛的人流、物流、資金流、信息流。該工程建設有助于區(qū)域空間的優(yōu)化和功能規(guī)模效益的提升；項目區(qū)優(yōu)越的地理位置和周邊地區(qū)發(fā)展趨勢以及未來的規(guī)劃定位，有助于形成濱海新區(qū)未來經濟發(fā)展的強大驅動力；同時，響螺灣商務區(qū)作為濱海新區(qū)的“城市名片”和重要的核心商務區(qū)，其周邊區(qū)域定位的進一步明確和功能的完善，將極大提高區(qū)域的規(guī)模效益和乘數效益，帶動濱海新區(qū)文化、商貿、休閑娛樂等產業(yè)的發(fā)展。1、直接效益（1）對政府財政收入的影響分析根據上文資金平衡分析得到，通過土地出讓金、大配套返還等方式，項目可實現收入約136.51億元，政府凈收益可實現約34.13億元，根據土地出讓計劃，年政府純收益約8.53億元。項目實施，將直接增加濱海新區(qū)政府財政收入，使政府能夠更好的履行其職能、實施公共政策和為社會提供公共物品與服務。（2）對固定資產投資規(guī)模的影響分析根據上文投資估算分析得到，項目預計需要投資約74.59億元。2011年，濱海新區(qū)完成固定資產投資約3702億元。項目實施，將直接拉動濱海新區(qū)和天津市固定資產投入，并間接拉動其他產業(yè)發(fā)展，推動GDP增長。同時，項目建成后，將極大改善項目區(qū)環(huán)境、提高居民居住環(huán)境和生活質量，項目對城市居民幸福指數的提高和城市綠色GDP都具有較大的推動作用。2、間接效益響螺灣地區(qū)未來規(guī)劃將重點建設商務辦公、商業(yè)文化、金融辦公、會務會展、城市觀光、宜居居住，其中本項目范圍內未來規(guī)劃重點建設商務辦公區(qū)和居住區(qū)，項目所帶來的間接效益主要體現在土地開發(fā)的乘數效應、第三產業(yè)發(fā)展對GDP的貢獻、房地產業(yè)發(fā)展對GDP的拉動等方面。（1）土地開發(fā)的乘數效應土地開發(fā)屬于乘數效果非常顯著的項目，伴隨著土地的開發(fā)，一般都會誘發(fā)大規(guī)模的投資活動。投資乘數是指以投資作為自發(fā)性需求誘因，以一定的邊際消費傾向為基本條件，以總的國民收入為結果的因果對比：△Y=K×△IK=1/（1-MPC）式中：△Y為國民收入增量，k為投資乘數，△I為投資增量，MPC為邊際消費傾向。當投資總量變化時，必然引起國民經濟運行的變化，它的影響不僅帶有方向性，而且具有倍增性。世界發(fā)達國家的MPC一般在0.6-0.9之間，我國上海市曾組織專家就“世博會對上海GDP的貢獻”進行了分析和研究，測算出上海的MPC為0.68，天津市是我國經濟較為發(fā)達的地區(qū)，保守測算，取MPC=0.5，則投資乘數K=1/（1-0.5）=2。一期工程預計投資約74億元，投資乘數為2的情況下，一期工程項目投資預計可拉動國民收入增加148億元。（2）第三產業(yè)對GDP的拉動作用根據2006-2010年《天津統(tǒng)計年鑒》相關數據顯示，近五年來天津市第三產業(yè)呈現快速發(fā)展態(tài)勢，對國民經濟的貢獻率逐年增大。2005-2009年天津市第三產業(yè)發(fā)展對GDP的貢獻率年份第三產業(yè)較上年增量（億元）GDP較上年增量（億元）第三產業(yè)發(fā)展對GDP的貢獻率2005338.43795.6742.59%2006244.12557.1043.82%2007347.73790.0244.02%2008636.611466.2543.42%2009518.51802.8464.58%（3）房地產對GDP的拉動作用從房地產升值的間接效益來看，近五年來，天津市房地產業(yè)發(fā)展對國民經濟的貢獻率也呈現增長趨勢，尤其是近兩年，房地產業(yè)發(fā)展速度較快，對上下游產業(yè)的拉動作用比較明顯。2005-2009年天津市房地產業(yè)發(fā)展對GDP的貢獻率年份房地產業(yè)較上年增量（億元）GDP較上年增量（億元）房地產業(yè)發(fā)展對GDP的貢獻率200522.63794.672.85%200631.95557.105.74%200722.72790.022.88%200844.441466.253.03%200980.85802.8410.07%因此，項目區(qū)未來規(guī)劃商務辦公和宜居生態(tài)居住區(qū)，尤其是在天津市濱海新區(qū)中心商務區(qū)形成區(qū)域規(guī)模效益和乘數效益后，將對濱海新區(qū)國民經濟和天津市國民經濟發(fā)展起到較大的拉動作用。

第十三章社會效益及風險分析一、社會影響效果分析1、保障中心商務區(qū)的正常運轉,加強了區(qū)域內及其與周邊城市的聯系道路交通和配套管網設施（給排水管道、熱力管道、電力管線、通訊線纜等）是整個區(qū)域正常運轉的保證。完善的市政雨污洪排水管網，及較高的植被覆蓋率保障整個區(qū)域不受洪水的侵犯。2、以可持續(xù)發(fā)展為理念，節(jié)能降耗在中心商務區(qū)的規(guī)劃中，將可持續(xù)發(fā)展理念、可持續(xù)利用的原料及結構設計體系引入建筑設計與公共環(huán)境中。如以減少城市污染的環(huán)保理念規(guī)劃整個中心商務區(qū)內的軌道交通，實現節(jié)能減排的目的。大面積綠地使得區(qū)域整體達到凈化空氣、維系生態(tài)多樣性、綜合環(huán)保的效果。3、加快濱海新區(qū)中心商務區(qū)發(fā)展的步伐濱海新區(qū)中心商務區(qū)具有區(qū)域優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、政策優(yōu)勢，如果再輔以良好的配套基礎設施和生態(tài)環(huán)境，將會吸引更多且高質量的投資商，提升濱海新區(qū)資本配置能力和金融服務功能，在形成環(huán)渤海經濟增長極點的同時，帶動了天津經濟的發(fā)展，促進了京津經濟聯合體的形成，促進天津成為北方重要金融中心具有重要的現實意義。未來的濱海新區(qū)中心商務區(qū)依托京津冀、服務環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，成為我國金融行業(yè)對外開放的門戶。4、改善區(qū)域內居民的生活水平（1）影響區(qū)域內居民收入：施工期間由于人口中增多，增加服務業(yè)內容，相對增加當地居民，特別是從事勞動服務業(yè)，小商品業(yè)的居民收入。項目竣工后，大大提高了該地區(qū)與中心城區(qū)以及其他周邊地區(qū)的交流效率，很大程度上改善了經濟發(fā)展的背景環(huán)境。有助于加速該地區(qū)經濟發(fā)展，提高居民收入水平。（2）項目實施期間及其竣工后會增加社會就業(yè)崗位，有助于提高該地區(qū)的就業(yè)率。（3）影響內居民生活水平與生活質量：濱海新區(qū)中心商務區(qū)項目實施過程不可避免產生交通噪音、空氣污染、交通安全等，都不同程度降低了區(qū)域及周邊居民的生活質量。按照設計方案，建成后的濱海新區(qū)中心商務區(qū)以公交為導向，出行將通過公共交通（主要為地鐵和輕軌）來實現，節(jié)約人們路途上所占用的時間，極大地提高了居民生活效率。（4）改善該地區(qū)文化、教育和衛(wèi)生條件。5、契合國家宏觀經濟政策，為國家的經濟發(fā)展做貢獻濱海新區(qū)中心商務區(qū)大力進行區(qū)域內配套基礎設施（包括道路及交通設施、雨水管網、污水管網、自來水管網、再生水管網、熱力管網、公共停車、綠化景觀和公共空間、地下空間結構等）的建設，契合國家關于拉動內需的宏觀經濟政策，為國家的經濟發(fā)展做貢獻。二、社會適應性分析1、政策支持方面濱海新區(qū)中心商務區(qū)的建設從中央到政府具有強力的政策支持，并且根據項目財務投資估算和建成后的運營情況預測，在財稅、土地、招商等方面，市政府相應出臺了包括稅費繳納、辦理流程、宏觀政策等方面的各項針對性的優(yōu)惠政策，為區(qū)域后期開發(fā)和運營能力、招商引資能力、防范市場風險能力等提供保障。2、社會輿論方面本項目的建設，對于廣大投資方來說提高了區(qū)域的價值，吸引了大范圍的投資熱情；對于廣大的居民和環(huán)渤海地區(qū)其他各地的外來人口，提供了大量的就業(yè)機會和高質量的居住環(huán)境。因此，無論從全國的經濟增長極點分布方面，還是從各級政府政策的支持力度方面，以及社會需求范圍方面，開發(fā)建設濱海新區(qū)中心商務區(qū)都將成為社會各方的關注點。項目社會影響效益表序號社會因素影響的范圍可能出現的正面影響/負面后果措施建議1對居民收入的影響居民1、項目連通了響螺灣與附近區(qū)域的聯系，拓展了居民就業(yè)選擇范圍，緩解就業(yè)壓力，居民收入大幅增加；帶動服務業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)機會，居民收入增加加大政策引導力度2對居民生活水平與生活質量的影響被征收人周邊居民項目區(qū)域內拆遷居民將更換至新的居住區(qū)，居住環(huán)境較好，配套完善，有效提高現有居民生活條件，改善生活質量；區(qū)域內新建道路、加大道路兩側綠化建設，生態(tài)宜居水平提高，周邊生活水平和生活質量得到同步提高做好居民搬遷工作，穩(wěn)定居民情緒進一步優(yōu)化項目區(qū)未來規(guī)劃建設3對居民就業(yè)的影響居民項目連通了響螺灣與附近區(qū)域的聯系，拓展了居民就業(yè)選擇范圍，緩解就業(yè)壓力做好各項就業(yè)引導工作4對不同利益群體的影響居民、項目區(qū)內商業(yè)、項目區(qū)內企業(yè)、周邊地區(qū)居民、周邊地區(qū)商業(yè)、區(qū)政府項目建設將有效改善居民居住條件和居住環(huán)境項目區(qū)內社區(qū)商業(yè)、企業(yè)等停業(yè)可能會引起少量失業(yè)項目建成后項目去環(huán)境得到有效提升，極大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升周邊房屋價值，建設過程中可能會產生短期施工噪音和環(huán)境影響項目建設期間，可能會對周邊商業(yè)單位的運營產生一定影響對居民拆遷等敏感問題，區(qū)政府可能面臨一些公共關系處理的問題做好各項就業(yè)引導工作建立應急響應機制，做好信息公布工作5對弱勢群體的影響老人、殘疾人、婦女居民拆遷后將搬至新的住宅區(qū)，配套完善，有利于兒童成長和入學，有利于老人、殘疾人的保健醫(yī)療等，交通的連同有利于婦女就業(yè)做好居民搬遷的安置以及居住區(qū)的規(guī)劃設計，完善配套，滿足居民各項生產生活需求6對地區(qū)基礎設施、社會服務容量以及社會化進程的影響道路交通、給排水、電力等基礎配套設施電力1、根據規(guī)劃，項目建成后將與周邊道路實現有效對接。改善響螺灣地區(qū)與濱海新區(qū)中心商務區(qū)以及濱海商務區(qū)與濱海新區(qū)的道路交通情況2、項目建成后，道路兩側綠化得到大幅提升，施工期間可能會造成短期的環(huán)境影響項目建設期間，嚴格執(zhí)行相關法律法規(guī)，采取相應的環(huán)保措施，保障項目建設過程中與環(huán)境保護相協(xié)調，將環(huán)境影響降到最低7對少數民族風俗習慣和宗教的影響少數民族、宗教項目區(qū)內主要是漢族，不會造成對少數民族風俗習慣和宗教的影響三、風險及對策分析開發(fā)建設濱海新區(qū)中心商務區(qū)基礎設施二期工程項目是未來天津市和濱海新區(qū)重點發(fā)展的一個項目，雖然規(guī)劃設計水平屬于世界級，同時得到國務院和天津市各級政府大力支持，但是由于項目的投資額巨大、建設內容復雜、建設期限長、涉及面廣等，項目具有以下的社會風險。（一）妥善移民安置，維護社會穩(wěn)定在拆遷改造工程過程中，本著讓利于民的原則，根據拆遷房屋的實際情況調整貨幣補償標準，加快還遷房的建設，解決中低收入家庭住房困難。異地安置的民心工程，也將大大改善原來中心商務區(qū)地區(qū)居民的居住條件，同時也為濱海新區(qū)中心商務區(qū)的全面啟動提供了穩(wěn)定民心和社會支持力量。（二）科學規(guī)劃設計，避免社會資源浪費公共交通為導向的濱海新區(qū)中心商務區(qū)規(guī)劃能否按設計建成或是否符合濱海新區(qū)中心商務區(qū)發(fā)展的需要，將關系到中心商務區(qū)，乃至整個濱海新區(qū)的未來的環(huán)保型城市發(fā)展趨勢，對于城市的居住質量、交通便捷度以及后期的維護，將會產生很大的影響，造成社會資源的浪費。為了讓將這類風險降低到最低，規(guī)劃單位在規(guī)劃設計過程中，應廣泛采納多方的意見，結合區(qū)域的實際情況和項目目標，科學規(guī)劃設計，避免社會資源的浪費。（三）合理融資，嚴格資金管理，保證項目收益項目投資巨大，資金籌措及管理難度大，資金保障是項目能否順利進行的決定性因素。資金的正確使用與否也存在一定風險。對此項目建設單位應制定資金合理使用的措施。（四）運用先進項目管理理論，以控制項目質量、成本、工期濱海新區(qū)中心商務區(qū)基礎設施二期工程項目含道路及交通設施、各種管網（雨、污、給和再生水管網，熱力、燃氣、通訊管網）、公共停車、綠化景觀、公共空間及地下空間等，工種（專業(yè)）復雜、涉及范圍廣、工程量大、建設期長，項目管理難度大，項目存在巨大的風險。如何進行項目的管理成為項目成功的關鍵：1、以先進的項目管理理念為指導，在傳統(tǒng)關鍵路徑項目管理方法的基礎上，引入關鍵鏈管理理論；2、建立一支有由高素質、高層次人才組成的權責明確、效率高和思想先進的管理團隊；3、在濱海新區(qū)中心商務區(qū)基礎設施二期工程項目整體項目目標的大前提提下，盡量保障各分部分項工程任務的完成。4、重視項目前期決策、規(guī)劃設計等工作。5、重視項目的風險管理。綜上，在項目的前期設計和運作中，必須盡可能全面的考慮到各種風險因素，提高抗風險能力和措施，防患于未然，保證項目實現預期的目標。

第十四章招標與投標一、招投標管理的基本原則（一）公開原則要求工程項目招投標具有高度透明度，實行招標信息、招標程序公開，即發(fā)布招標通告，公開開標，公開中標結果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。（二）公平原則要求給予所有投標人平等的機會，使其享有同等的權利，并履行同等的義務，不歧視任何一方。（三）公正原則要求評標時按時限公布的標準對待所有的投標人。（四）誠實信用原則招標投標當事人應以誠實、守信的態(tài)度行使權利，履行義務，以維持招標投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。（五）獨立原則招標人和投標人都應該是獨立的法人單位，在招標投標過程中，應自主決策，不受外界任何因素的干涉。（六）接收行政監(jiān)督原則招標投標活動的核心是競爭，招標投標的過程，實際上是競爭的過程，招標投標雙方當事人都要遵守有關法律、法規(guī)以及有關規(guī)定，在招標投標的全過程，要接受有關行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。二、工程招標投標的主要工作（一）確定招標方式和發(fā)布招標信息招標可以采取公開招標或邀請招標。發(fā)布招標公告是公開招標最顯著的特征之一，也是公開招標的第一個環(huán)節(jié)。招標人在指定的報刊、電子網絡或其它媒體上發(fā)布招標公告。招標公告在何種媒介上發(fā)布直接決定了招標信息的傳播范圍，進而影響到招標的競爭程度和招標效果。邀請招標也稱選擇性招標，指由招標人選擇特定的、具備資格的法人或其它祖師（不能小于3家），向其發(fā)出投標邀請書。（二）投標申請人資格審查招標人可以根據招標項目本身的要求，在招標公告或者投標邀請書中要求投標申請人有關資質證明文件和業(yè)績情況，并對投標申請人進行資格審查，招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在的投標申請人。資格審查方式可分為資格預審和資格后身。目前在招標活動中，招標人經常采用的是資格預審方式。（三）招標文件編制與發(fā)放招標文件是招標人向投標申請人發(fā)出的，旨在向其提供編寫投標文件所需的資料并向其通報招標投標將依據的規(guī)則和程序等項目內容的書面文件，是招標投標過程中最重要的文件之一。一般情況下，在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書之前，招標人或其委托的招標代理機構就應根據招標項目的特點和要求編制招標文件。招標文件應當包括下列內容：1、投標須知。包括工程概況、投標范圍、資格審查文件、工程資金來源或者落實情況、標段劃分、工期要求、質量標準、現場踏勘和答疑安排、投標文件編制、提交修改撤回的要求、投標報價要求、投標有效期、開標的時間和地點、評標的方法和標準等。2、招標工程的級數要求（施工招標還應有設計文件）。3、采用工程量清單招標的，應當提供工程量清單。4、投標函的格式及附錄。5、擬簽訂合同的主要條款。6、要求投標人申請人提交的其他材料。根據上訴規(guī)定，投標人應向合格的投標申請人發(fā)出招標文件。發(fā)出招標文件時可適當收取工本費和設計文件押金。投標申請人收到招標文件、圖紙和有關資料后，應認真核對，核對無誤后，應以書面形式予以確認。（四）編制工程標底招標人設有標底的，應當依據國家規(guī)定的工程量計算規(guī)則及招標文件規(guī)定的計價方式和要求編制標底，并在開標前保密。工程標底是招標人控制投資、掌握招標項目造價的重要手段，工程標底在計算時要力求做到科學合理，計算準確。一個招標工程只能編制一個標底。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認；設有標底的應當參考標底。（五）踏勘現場與答疑招標人根據招標項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘項目現場，以使投標人進一步了解招標人的意圖和現場周圍的環(huán)境情況，以獲取有用的信息并據此作出是否投標或投標策略以及投標報價。招標人應主動向投標申請人介紹所有的現場的有關情況。答疑一般采取書面形式進行，必要時也可以召開招標文件答疑會。投標人對招標文件的疑問、勘察現場的疑問等，都可以在答疑會上得到澄清。答疑會結束后，投標人應整理會議記錄和解答內容（包括會上口頭提出的詢問和解答），以書面形式（招標補遺書）發(fā)放給所有獲得招標文件的投標人。（六）投標文件編制與送達投標文件應按招標文件的要求進行編制。投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前將投標文件密封送達招標文件規(guī)定的地點。招標人收到投標文件后應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前任何單位和個人均不得開啟投標文件。為了保證充分競爭，對于投標人少于三個的，應當重新招標。（七）開標、評標與中標開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點也應當為招標文件中預先確定的地點。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公正機構檢查并公正；經確認無誤后，由工作人員當中拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他內容。開標工程應當記錄并存檔備查。評標是審查確定中標人的必經程序。為了確保評標的公正性，評標不能由招標人或其代理機構獨自承擔，而應組成一個由有關專家和人員參加的評標委員會負責依據招標文件規(guī)定的評標標準和方法，對所有投標文件進行評審，向招標人推薦中標候選人或者直接確定中標人。（八）簽訂合同招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日內30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其它協(xié)議。第十五章結論及建議一、結論通過對濱海新區(qū)中心商務基礎設施二期項目的資源、能源、環(huán)境、建設投資、經濟及社會影響等方面的分析，可以看出本項目區(qū)域資源豐厚，項目建設條件良好，建設方案合理可行，技術上先進、適用和可靠。對推動區(qū)域發(fā)展起著至關重要的作用。從投資和經濟評價的角度考量，本項目基礎數據客觀準確，各項投資費用依據