上半年北京房地產(chǎn)估價師制度與政策房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律考試試題

2017年上半年北京房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘,總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中，只有1個事最符合題意)1、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費者，即__，定位于最大的細分市場，即__，同時開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細分市場，即__.

A．差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷

B．無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷

C．集中性營銷,無差異性營銷，差異性營銷

D．集中性營銷,差異性營銷，無差異性營銷2、關(guān)于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是__.

A．因為住房公積金是政策性資金,所以實行全部免稅政策

B．個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，按比例計征個人所得稅

C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅

D．職工個人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，應將其超過部分并入個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅3、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應根據(jù)，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定.

A：估價原則

B:估價目的

C:估價方法

D：估價程序

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、在計算企業(yè)所得稅，確定準予扣除項目的金額時，職工工會經(jīng)費按計稅工資總額的計算扣除。

A：4%

B:3%

C：2％

D：1％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、土地使用稅政策性免稅中，經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅。

A:3～5年

B:3～8年

C：5～10年

D：10～15年

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某類房地產(chǎn)2006～2010年的價格見下表，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預測該類房地產(chǎn)2011年的價格為元／㎡。

A:10300

B：10400

C：11165

D：11265

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、下列不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)特點的是__。

A．人員特定

B．時間準確

C．委托服務(wù)

D．服務(wù)有償8、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，上地使用權(quán)出讓年限為50年,建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年,則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為年.(題干中假設(shè)土地出讓合同未約定不可續(xù)期）

A:35

B:45

C：48

D：50

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應當指派人以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。

A：1

B:3

C：7

D：10

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章10、政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標是__.

A．轉(zhuǎn)讓利潤

B．市場影響

C．產(chǎn)權(quán)是否清晰

D．被拆遷人的利益

11、房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應當由見證，有關(guān)情況應當在評估報告中說明.

A：房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系第三人

B:房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系第三人

C:公證機關(guān)和無利害關(guān)系的第三人

D：人民法院和無利害關(guān)系的第三人

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、報酬率也稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率內(nèi)部收益率的比率。

A:同價值

B：同收益

C：同性質(zhì)

D：同類型

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、估價上的折舊注重的是__.

A．原始取得價值的減價修正

B．原始取得價格的攤銷與回收

C．重置價格的攤銷與回收

D．價值的減價修正14、實物投資可分為__。

A．固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等

B．生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

C．直接投資和間接投資

D．短期投資和長期投資15、已知年利率為14%,則按季度計息時的實際年利率為。

A:12.55％

B：12。68％

C:14。75％

D:15.01％

E：借款合同16、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價,屬于。

A：自然折舊

B:物質(zhì)折舊

C:功能折舊

D：經(jīng)濟折舊

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某建筑安裝工程中，規(guī)費為300萬元，企業(yè)管理費為280萬元，利潤為300萬元，該建筑安裝工程間接費為__萬元.

A．350

B．580

C．600

D．88018、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20％的折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為。

A:小于20％

B:滿足目標收益率要求

C：大于20％

D:不滿足目標收益率要求

E：借款合同19、隨著自然周期運動通過__，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高,部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來。

A．第一階段

B．第二階段

C．第三階段

D．第四階段20、下列估價目的的估價結(jié)果中肯定不是公開市場價值的是。

A:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

B:房地產(chǎn)資產(chǎn)人股價格評估

C：房地產(chǎn)抵押價格評估

D:房地產(chǎn)拍賣底價評估

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)和.

A:注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號

B：注冊房地產(chǎn)估價師(姓名和注冊號)、估價時點、估價報告編號

C：估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件

D：估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、__是指消費者在某特定時期內(nèi)和一定市場上，按一定價格愿意并且能夠購買的某種商品或勞務(wù)的數(shù)量。

A．供給

B．需求

C．購買能力

D．購買欲望23、下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，表述不正確的是.

A：出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益

B：在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人

C：房屋轉(zhuǎn)租應當訂立轉(zhuǎn)租合同

D:轉(zhuǎn)租合同不用辦理登記備案手續(xù)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5％、城市維護建設(shè)稅7％、教育費附加3％,若銷售收入為1000萬元,則應繳納兩稅一費的總額為__萬元。

A．55。0

B．85。6

C．150。0

D．123。625、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事__。

A．估價對性

B．估價目的

C．估價時點

D．價值類型二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0。5分）1、估價中的最高最佳使用具體包括等.

A：最佳用途

B:最佳位置

C：最佳規(guī)模

D：最佳環(huán)境

E：最佳集約度2、A市B房地產(chǎn)開發(fā)商于2006年6月取得A市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一塊建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定2006年10月動工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未動工。截至2009年12月31日，經(jīng)有關(guān)部門審計,B房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)總額為1200萬元，其中流動資產(chǎn)為500萬元,速動資產(chǎn)為250萬元，流動負債為300萬元，負債資產(chǎn)總額為400萬元，同時當年實現(xiàn)利潤額為400萬元,當年資本金總額為800萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓該建設(shè)用地使用權(quán)，受讓方欲改變原出讓合同約定的土地用途，下列表述正確的有。

A：必須取得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準

B：必須簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

C：轉(zhuǎn)讓方應當將所獲得收益中的土地收益上繳國家

D:相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

E:銷售凈利率3、從法律角度分析，認股權(quán)證本質(zhì)上是一種契約。

A:權(quán)利

B：義務(wù)

C：信用

D：債務(wù)

E:借款合同4、獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施可以有__。

A．突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求

B．提高服務(wù)質(zhì)量

C．恰當?shù)男麄?/p>

D．低收費

E．最大限度壓縮估價作業(yè)期5、下列關(guān)于住房公積金繳存的說法中，正確的是__。

A．我國住房公積金繳存實行動態(tài)調(diào)整機制

B．住房公積金繳存比例由住房公積金管理委員會擬訂，經(jīng)本級政府審核后，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準后執(zhí)行，一般不低于5%

C．住房公積金繳存的對象包括城鎮(zhèn)企業(yè)中的離退休職工

D．住房公積金繳存基數(shù)是職工本人的月平均工資，包括6部分

E．職工單位對職工繳存住房公積金的工資基數(shù)每年核定一次6、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國家機關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的,可以由__以上人民政府依法批準__.

A．縣級，劃撥

B．省級,劃撥

C．省級，出讓

D．縣級,出讓7、下列關(guān)于監(jiān)護人,表述正確的是。

A：父母雙方均死亡或者沒有監(jiān)護能力的，未成年人由沒有監(jiān)護能力的祖父母擔任監(jiān)護人

B：未成年人的監(jiān)護人是其父母

C：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔任監(jiān)護人

D：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人,由其配偶擔任監(jiān)護人

E：對無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監(jiān)護責任，經(jīng)精神病人所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意后，也可以擔任監(jiān)護人8、按定額的編制程序和用途不同,可以把工程建設(shè)定額劃分為、投資估算指標五種.

A：勞動消耗定額

B：施工定額

C:預算定額

D:概算定額

E：概算指標9、估價報告是估價機構(gòu)出具的關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見，可視為估價機構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，對其具體的寫作要求是__。

A．全面性

B．科學性

C．客觀性

D．準確性

E．概括性10、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元,年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為__。

A．42。0萬元

B．50.4萬元

C．60.0萬元

D．72.07萬元

11、關(guān)于需求、供給的變化對均衡價格影響的說法，正確的有。

A:需求不變、供給增加，均衡價格下降

B：供給不變、需求增加,均衡價格下降

C：需求減少、供給增加,均衡價格下降

D:需求減少、供給減少，均衡價格下降

E：需求增加、供給增加，均衡價格上升12、某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)承擔一個技術(shù)難度大、情況復雜、耗用人員和時間多的房地產(chǎn)項目的全程咨詢服務(wù)，項目的總投資額為1億元,按照有關(guān)規(guī)定,則該機構(gòu)可以收費萬元。

A：20

B：30

C:50

D：80

E:10013、建筑材料的物理性質(zhì)中,與溫度有關(guān)的性質(zhì)包括.

A：耐水性

B:抗?jié)B性

C：抗凍性

D：導熱性

E：熱容量14、在具體估價作業(yè)中應當遵循的技術(shù)性原則有。

A：替代原則

B：謹慎原則

C：合法原則

D：估價時點原則

E：最高最佳使用原則15、房地產(chǎn)評估時所用的收益法，其理論依據(jù)是__。

A．替代原理

B．效用價值論

C．預期原理

D．估價時點原理16、下列關(guān)于環(huán)比發(fā)展速度的公式，正確的是.

A：環(huán)比發(fā)展速度=計算期發(fā)展水平×固定基期發(fā)展水平×100％

B：環(huán)比發(fā)展速度=計算期發(fā)展水平／固定基期發(fā)展水平×100％

C：環(huán)比發(fā)展速度：（計算期發(fā)展水平+前一期發(fā)展水平）×100％

D：環(huán)比發(fā)展速度=計算期發(fā)展水平／前一期發(fā)展水平×100％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有．【2004年考題】

A：法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值

B：再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額

C:房地產(chǎn)的價值扣除預計處分該房地產(chǎn)的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值

D:不能單獨處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應當沒有抵押價值

E:在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價值時,不應包括土地使用權(quán)出讓金18、某宗房地產(chǎn),已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70％,房地產(chǎn)年凈收益為140元m2，土地資本化率為6％。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為__元/m2。

A．1700

B．2000

C．2100

D．240019、在下列情形中,通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有(）。

A．農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地

B．在寫字樓旁新建大型游樂場

C．住宅區(qū)道路禁止貨車通行

D．在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路

E．常常遭受洪水威脅20、下列關(guān)于維修基金管理的表述中，錯誤的是__。

A．業(yè)主委員會成立以前，維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門代管

B．業(yè)主委員會成立以后，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管

C．維修基金在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?基金閑置時，不得挪作他用

D．業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時，結(jié)余維修基金予以退還

E．因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主21、下列關(guān)于保險的概念，表述不正確的包括。

A:保險是一種通過聚資建立基金的機制

B：保險是一種財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的機制

C：保險作為一種經(jīng)濟補償制度

D:保險體現(xiàn)一定的法律關(guān)系

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目,應當符合的要求是__。

A．國家規(guī)定的土地利用規(guī)則

B．房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃

C．土地利用總體規(guī)劃

D．