《中小學物業(yè)服務規(guī)范》(征求意見稿)編制說明

1 2 2 2 4 5 6 7 7 8 8 9 2一、工作簡況（一）任務來源2023年5月10日西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司申請地方標準的立項，根據(jù)《陜西省市場監(jiān)督管理局關于下達2023年度陜西省地目編號為SDBXM057-2023）地方標準的制定。（二）研究背景和意義近年來隨著國家教育現(xiàn)代化的不斷推進，后勤社會化改革全面展開，學校物業(yè)本質(zhì)屬性及在物業(yè)行業(yè)位置得以進一步明確，學校物業(yè)管理逐漸走上正軌。校園猶如“小社會”，滿足師生員工需求的配套設施一應俱全，除教學、科研設施外還有公寓、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、娛樂、體育、辦公等各類物業(yè)，其業(yè)態(tài)屬性是各種類別物業(yè)的集合。同時，物業(yè)服務對象主要是教師與學生，對服務員工的素質(zhì)要求相對更高，增加了服務的專業(yè)度。服務需求多樣化，要求物業(yè)服務須與學校的發(fā)展規(guī)劃相匹配，要結(jié)合學校的特點提供量身定制的服務。而且社會責任不同，物業(yè)管理是“三全育人”的重要一環(huán)，在提供服務的同時，需要考慮對學生身心成長的綜合影響；主動融入培養(yǎng)社會主義建設者和接班人的辦學目標，是做好學校物業(yè)管理的本質(zhì)屬性。目前我國很多中小學物業(yè)管理沿用的是傳統(tǒng)的模式，這就嚴重制約了學校物業(yè)管理的社會化改革和正常發(fā)展，并在日常管理中造成了很多實際問題。目前存在以下幾點問題：1.缺乏專業(yè)的管理隊伍，無法實現(xiàn)真正意義上的社會化、專業(yè)化和規(guī)范化。中小學物業(yè)管理人員大都從其他崗位轉(zhuǎn)崗而來，3導致學校物業(yè)管理隊伍專業(yè)化水平低，專業(yè)技術亟待提高。雖然大多數(shù)中小學后勤部門能夠從行政機構(gòu)中剝離出來，但其部門人員的福利待遇、晉升、任免等還是由學校行政決定。這就產(chǎn)生了政企不分、權責不明等問題，進而引起資產(chǎn)占用、利益分配及行政決策上的諸多問題。由于校區(qū)物業(yè)不能完全按照獨立的企業(yè)模式來運作，也就無法實現(xiàn)真正意義上的社會化、專業(yè)化和規(guī)范化。2.物業(yè)管理模式難以統(tǒng)一。中小學各學校既相互聯(lián)系又相對獨立，建成時間和規(guī)模大小不盡相同，建成時間長的校區(qū)，已有自己的一套管理模式，其設備、技術和管理人員都已基本定型，但其設施老化，服務內(nèi)容有限。新成立的校區(qū)，雖然設施設備嶄新、服務定位較高，但其技術和管理人員相對薄弱，難以提供高效服務，這就造成各學校的管理步調(diào)存在較大差異。因而，中小學物業(yè)服務亟需采用標準化管理模式來適應新的發(fā)展需要。3.物業(yè)監(jiān)管難度大。部分中小學將物業(yè)服務項目外包給社會企業(yè)，學校對其進行監(jiān)管，由于校園物業(yè)服務項目眾多，內(nèi)容龐雜，學校無法制定詳細的考核標準條款，從而增加了學校監(jiān)管的難度。我國學校后勤社會化改革穩(wěn)健進行了二十余年，隨著教育后勤社會化改革的持續(xù)深化，學校物業(yè)管理的重要性不斷凸顯，逐漸成為物業(yè)管理行業(yè)不可或缺的組成部分。同時，學校的物業(yè)服務不同于住宅小區(qū)與辦公樓，服務內(nèi)容包括辦公物業(yè)、學習場地、體育場館、活動場館、學生公寓等，服務具有多樣性，物業(yè)管理難度較大，對物業(yè)服務質(zhì)量及服務人員的綜合素質(zhì)要求較為嚴格，擁有更強的教育文化內(nèi)涵，不僅要講究經(jīng)濟效益，更要注4重社會效益。這就要求學校物業(yè)服務要體現(xiàn)市場化、社會化的同時，還要有重要的教育特色，因此需要建立一套由繁到簡的行業(yè)標準規(guī)范，成為行業(yè)入門和管理的參考和規(guī)范。（三）工作過程段備2023.11~段調(diào)2023.12~案52024.02~稿（四）主導單位西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司。西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司2015年開展“物業(yè)設施設備服務省第三批服務業(yè)標準化試點單位，標準化創(chuàng)建過程以現(xiàn)有管理、經(jīng)營、服務各項制度為基礎，形成具有經(jīng)發(fā)物業(yè)服務管理特色的標準服務體系和標準文件體系。截至目前，標準體系中共包含標準296項，包含現(xiàn)行的國家標準52項、行業(yè)標準3項以及企業(yè)標準241項，通過標準的持續(xù)修訂與改進，促進標準落地，提升現(xiàn)場管理水平與服務水平。2020年公司啟動標準化平臺建設工作，通過對現(xiàn)有服務保障標準進行分解拆分，生成涵蓋住宅、寫字樓、行政辦公、工業(yè)園區(qū)、學校等業(yè)態(tài)，合計13206個極小節(jié)點標準，達到標準的線上生成、線上修訂、線上檢查的數(shù)字化標準，進一步提升標準指導現(xiàn)場管理與服務水平的能力。2020年由西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司主編的《物業(yè)服務規(guī)范會務服務》《物業(yè)服務規(guī)范社區(qū)文化活動》《物業(yè)服務規(guī)范綠化養(yǎng)護》3項西安市地方標準經(jīng)市場監(jiān)督管理局批準發(fā)布實施，2021年公司順利通過《多體系融合與自驅(qū)動質(zhì)量管理新模式》質(zhì)量提升試點項目驗收，2023年由我公司申報主編西安市地方標準《綠色校園物業(yè)服務規(guī)范》已正式立項，標準修訂按計劃穩(wěn)步推進。6（五）主要起草人及其任務分工2023年10月底，項目各單位組織成立了起草小組，同時對標準起草工作進行分工，明確各自任務和職責，確保項目的順利實施。起草小組成員及項目分工見下表：稱男男男男女男7女女管女二、標準編制依據(jù)和原則（一）主要依據(jù)通過總結(jié)全省中小學物業(yè)服務工作經(jīng)驗，形成《中小學物業(yè)服務規(guī)范》。本文件確定了中小學物業(yè)服務的七個方面內(nèi)容，文件主要內(nèi)容為：1.范圍從中小學校物業(yè)服務基本要求、服務要求、應急處置和服務評價與改進等方面提出具體要求。適用于陜西省行政區(qū)域內(nèi)選聘物業(yè)服務企業(yè)提供的中小學物業(yè)服務，自主管理的中小學參照使用。2.規(guī)范性引用文件引用現(xiàn)行有效國家標準8項，陜西省地方標準1項，主要包括安全、消防、運維管理相關標準。3.術語和定義中對中小學物業(yè)服務、校方、基礎服務、特約服務進行了描述。4.基本要求提出機構(gòu)、人員、制度、合同、標識、節(jié)能、檔案、服務內(nèi)容方面的要求。85.服務要求分別對現(xiàn)有物業(yè)基礎服務和特約服務內(nèi)容進行了識別和梳理。主要包括物業(yè)使用、管理和維護、環(huán)境衛(wèi)生維護、校園綠化維護、協(xié)管事項服務、學生宿舍管理、會務服務等。6.應急處置對應急預防和處置要求明確了規(guī)定。7.服務評價與改進主要規(guī)定基本要求、評價程序、服務常用方法、服務改進等方面的要求。（二）編制原則按照中小學物業(yè)服務各環(huán)節(jié)和現(xiàn)場工作實際要求，參考《陜西省物業(yè)服務管理條例》、各地市頒布出臺的物業(yè)服務管理制度規(guī)定、政策文件以及相關工作質(zhì)量、安全方面的規(guī)范，按照普遍適用性原則、可操作規(guī)范性原則、服務及時性原則等，力爭做到規(guī)范使用通用的國際單位和符號，結(jié)構(gòu)嚴謹，規(guī)范文字描述簡、通俗易懂、邏輯清晰，引用文件導則、準確。三、實證研究西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司專門召開《中小學物業(yè)服務規(guī)范》編寫啟動會，成立了《中小學物業(yè)服務規(guī)范》地方標準編制小組，會議確定了《中小學物業(yè)服務規(guī)范》編寫大綱主要內(nèi)容和起草任務分工，編制了計劃時間安排。本文件為服務類規(guī)范性標準，無相關試驗數(shù)據(jù)。小組成員開展資料搜集與研究，通過全國標準信息公共服務平臺、國家標準全文公開系統(tǒng)等檢索平臺查閱了與學校物業(yè)管理服務規(guī)范相關的標準、法規(guī)、其他省市地方標準等資料，仔細研究資料類型涉及物業(yè)管理相關領域的法律法規(guī)、國家/行業(yè)／地方／團體標準、書籍文獻及企業(yè)內(nèi)部管理等資料，并通過走訪調(diào)研、函詢交流等方式，分別征求：蒲城縣礦區(qū)小學、9經(jīng)開五校、經(jīng)開五中、經(jīng)開第一實驗學校、西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司、西安加泰物業(yè)管理服務有限公司、西安經(jīng)建物業(yè)管理有限責任公司、西安曲江圣境城市發(fā)展服務有限公司、西安市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會等單位意見建議，涵蓋中小學校方、中小學物業(yè)服務中心項目部、物業(yè)公司職能部門等中小學物業(yè)各利益相關方。同時將標準討論稿提交至經(jīng)開五校、經(jīng)開五中、經(jīng)開第一實驗學校3個物業(yè)管理項目進行了驗證。于經(jīng)開五校進行基礎服務內(nèi)容和服務事項驗證和評判，完善了門崗和出入管理中監(jiān)督物品進出學校部分內(nèi)容，梳理，確定了標準的服務事項和設定的維護、保養(yǎng)、檢查、現(xiàn)場處理等合理并可實際操作的定量的時間、頻次；于經(jīng)開第一實驗學校驗進行特約服務內(nèi)容和服務事項驗證和評判，完善了會務服務事項的具體指標，給出了與標準對應的量化關系；于經(jīng)開五中進行應急處置和服務評價與改進部分服務內(nèi)容和服務事項驗證和評判，完善了應急預防和評價程序部分內(nèi)容。在驗證中，各中小學物業(yè)服務機構(gòu)提出的標準中某些指標不通用和實際操作有差距，只要合理就采納和修改，使標準更貼近實際應用。經(jīng)完善后的標準其驗證結(jié)果絕大部分能滿足實際中小學物業(yè)服務的基本要求，量化指標驗證結(jié)果證明測評依據(jù)是可行的。標準的驗證總體表明陜西省地方標準《中小學物業(yè)服務規(guī)范》確定的服務內(nèi)容、服務要求符合中小學物業(yè)服務。四、知識產(chǎn)權說明本標準所有技術內(nèi)容為項目組調(diào)研、試驗研究等所獲得，不涉及知識產(chǎn)權糾紛；本標準與現(xiàn)行法律法規(guī)和強制性標準沒有沖五、采標情況目前本標準無對應的國際標準或國外先進標準。西安市市場監(jiān)督管理局在2023年發(fā)布了《中小學校物業(yè)服務規(guī)范》(DB6101/T3147-2023)、渭南市市場監(jiān)督管理局在2022年發(fā)布了《物業(yè)服務規(guī)范中小學》(DB6105/T163-2022)，分別規(guī)定了西安、渭南地區(qū)中小學校物業(yè)服務基本要求、服務內(nèi)容、基礎服務、專項服務、特約服務等，至今為止尚未發(fā)布適用于陜西省的服務規(guī)范/標準等。上海市檢驗檢測認證協(xié)會協(xié)同上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會2023年1月頒布了《學校物業(yè)管理服務認證要求》(T/STIC120069-2023)，為認證機構(gòu)實施學校物業(yè)管理服務認證活動、物業(yè)管理服務組織規(guī)范其學校物業(yè)管理服務活動，以及組織的相關方對其符合性的確認提供了一定遵循，但此標準比較寬泛，未能體現(xiàn)陜西特色。另外，山東省出臺了適合于地方中小學物業(yè)服務規(guī)