華威房地產(chǎn)公司紅星街底商住宅樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1.1項(xiàng)目名稱(chēng)、主辦單位及負(fù)責(zé)人項(xiàng)目名稱(chēng)：**市華威房地產(chǎn)公司紅星街底商住宅樓建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：**市華威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人代表項(xiàng)目負(fù)責(zé)人建設(shè)地址：**城區(qū)紅星街北、規(guī)劃前進(jìn)路東1.2編制依據(jù)1、**市華威房地產(chǎn)公司項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)編制委托書(shū)6、國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)7、建設(shè)單位提供的其它有關(guān)材料1.3主要研究?jī)?nèi)容本說(shuō)明書(shū)主要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景、必要性、建設(shè)條件、工程設(shè)計(jì)方案、1.4建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模規(guī)劃前進(jìn)路東建底商住宅樓一棟，占地面積1164平方米，總建筑面積6780.9平方米。該樓地上6+1層，地下1層，設(shè)4個(gè)單元。第一、二層為商業(yè)用房，3～6層為一梯兩戶(hù)，共計(jì)住戶(hù)32戶(hù)，頂層設(shè)計(jì)為樓中樓。1.5主要研究結(jié)論項(xiàng)目的實(shí)施符合國(guó)家全面建設(shè)小康社會(huì)的總體要求，符合國(guó)家和社會(huì)對(duì)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備注1總占地面積畝規(guī)劃用地面積畝人行道面積畝2商住樓占地面積3建筑面積4建筑密度%5容積率6日照間距m7控制層數(shù)層8控制高度m9綠地率%總投資萬(wàn)元工程費(fèi)用萬(wàn)元其它費(fèi)用萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性**市華威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是一家民營(yíng)有限責(zé)任公司，于2002年11月29日經(jīng)**市工商行政管理局登記成立。公司地址位于市東環(huán)路南段西側(cè)，注冊(cè)資本800萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。該公司自于2006年通過(guò)拍賣(mài)獲得了**城區(qū)紅星街北、規(guī)劃前進(jìn)路東3481平方米(包括399平方米人行道用地面積)的土地使用權(quán)，進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)。詳見(jiàn)附件2:《土地使用證》(晉市城國(guó)用(2006)第00259號(hào));附件3:《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》**市[2005]晉市土(建)字第壹拾貳號(hào)。開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)投資年增長(zhǎng)28%以上，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)10%以上；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)以上。**市統(tǒng)計(jì)局的資料顯示2003年**市城鎮(zhèn)人均居住面積(建筑面積)達(dá)到23.3平方米，和當(dāng)年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積23.67平方米基本持平，位居全省之首；2004年，城市市區(qū)居民人均居住面積(使用面積)達(dá)到18.92平方米，比上年增長(zhǎng)2.38%;2005年，城市市區(qū)居民人均居住面積(使用面積)達(dá)到20.53平方米，比上年增長(zhǎng)8.51%。**市的城市定位是：經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、園林城市、一流文明城市、優(yōu)秀旅游城人均GDP保持全省領(lǐng)先水平。伴隨著中央加快中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐和全市加快經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性的調(diào)整，全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)在快速推進(jìn)，工業(yè)化、城市化成為當(dāng)前及未來(lái)的任務(wù)重點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的促進(jìn)作用將會(huì)繼續(xù)增大，同時(shí)隨著人民生活水平的穩(wěn)步提高，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)有更大的發(fā)**市工程咨詢(xún)中心接受委托，為**市華威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司紅星街底2.2建設(shè)的必要性到2020年我國(guó)將全面進(jìn)入小康社會(huì)，并將住房條件作為衡量小康社會(huì)水平的社會(huì)的住房標(biāo)準(zhǔn)，即到2020年基本做到“戶(hù)均一套房、人均一間房、功能配2000年全國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鄉(xiāng)人均住房只有0.78間，其中城市0.75間，鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村為0.79間；城鄉(xiāng)住房成套率約67%,其中城市71%,鎮(zhèn)62%。人均住房建筑面積8平方米以下的家庭仍占9.1%,約3091萬(wàn)戶(hù)，其中城市和鎮(zhèn)約1520萬(wàn)戶(hù)，涉及城鎮(zhèn)人口近5000萬(wàn)。由此可見(jiàn)，未來(lái)我國(guó)商品住房第三章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件華威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司紅星街底商住宅樓項(xiàng)目總占地面積5.222畝，最冷月(一月)平均氣溫最熱月(七月)平均氣溫頻率最高風(fēng)向平均風(fēng)速最高風(fēng)速NW基本風(fēng)壓該項(xiàng)目采暖總面積6780.9m2,熱負(fù)荷為286.8KW,采暖由紅星街城市g(shù)第四章總圖布局與工程設(shè)計(jì)方案**市華威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司紅星街底商住宅樓項(xiàng)目總占地面積5.222道路(人行道和場(chǎng)區(qū)小路)面積914.7m2,硬化面積240.9m2,綠化面積線10m,后退規(guī)劃小路紅線3m。場(chǎng)區(qū)內(nèi)部出入口(主要用于車(chē)輛和住戶(hù)出入)設(shè)置在規(guī)劃小路，內(nèi)部小角，鄰近場(chǎng)區(qū)出入口；200m3消防和12m3水貯池布置在場(chǎng)區(qū)的西南，鄰近紅4.2設(shè)計(jì)說(shuō)明4.3建筑設(shè)計(jì)擬建建筑地下一層，地上6+1層，總建筑面積6780.9m2(其中地上地上一、二層為商業(yè)用房(主要為專(zhuān)業(yè)商店),建筑面積2328m2,層高為3.4m;三層以上為住宅，建筑面積3434.4m2(不含陽(yáng)臺(tái)面積),3～6層層住宅部分為4個(gè)單元，每單元可住8戶(hù)，共計(jì)32戶(hù)。戶(hù)型為兩室一廳A4戶(hù)和三室一廳D型(157.99m2)4戶(hù)，其戶(hù)型比為3:3:1:1。車(chē)輛停放，設(shè)25個(gè)停車(chē)位。地下停車(chē)場(chǎng)出入口坡道，最大坡度15%,出口部分建筑面積占地117.1m2。道路采用150mm厚3:7灰土墊層，100mm厚C204.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)《山西省結(jié)合民用建筑修建防空地下室管理規(guī)定》(晉市政發(fā)4.6給排水設(shè)計(jì)貯水池的容積按照最高日用水量的20%～25%確定。因而可以確定貯水池的容積為12m3。選用30m3的鋼筋混凝土化糞池。4.7采暖通風(fēng)設(shè)計(jì)4.8電氣設(shè)計(jì)居住部分：臥室、餐廳、廚房150LX;衛(wèi)生間商場(chǎng)部分：一般營(yíng)業(yè)廳300LX;收款公用部分：門(mén)廳100LX,樓梯30LX,廁所、盥洗室75LX供電設(shè)計(jì)建筑供電采用低壓放射式與樹(shù)干式供電相結(jié)合的方式，供電由紅星街3、照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)(1)住宅照明設(shè)計(jì)住宅系統(tǒng)供電電壓采用380/220V三相四線制，住宅照明設(shè)計(jì)選用小功率光源為主。在住宅的門(mén)廳、盥洗室及餐廳、梳妝臺(tái)等地方和需要進(jìn)行裝飾照明的地方采用白熾燈，在書(shū)桌、客廳以及部分裝飾照明中采用熒光燈具。客廳設(shè)置能夠單獨(dú)使用或組合使用的多種燈具。餐桌上方選用直吊燈，且懸掛高度可隨意調(diào)節(jié)；臥式采用頂燈和壁燈結(jié)合的照明方式。樓梯間采用定時(shí)(2)商場(chǎng)照明設(shè)計(jì)面和空間配置恰當(dāng)，一般照明、局部重點(diǎn)照明和裝飾藝術(shù)照明能有機(jī)組合；為表達(dá)不同商店、商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)廳的特定光色氣氛和商品的真實(shí)性或強(qiáng)調(diào)性顯色、立體感和質(zhì)感，設(shè)計(jì)要合理選擇光色間對(duì)比度、不同色溫和照度要求。商場(chǎng)設(shè)置重點(diǎn)照明，收款臺(tái)、修理臺(tái)、貨架柜(按需要)等宜設(shè)局部照明，櫥窗照明的照度宜為營(yíng)業(yè)廳照度2～4倍，貨架柜的垂直照度不低于50Lx。地下停車(chē)場(chǎng)電力及照明線路采用導(dǎo)線穿管沿墻及屋頂明敷或電纜線橋架設(shè)，地上部分電力及照明線路沿墻部分穿管敷設(shè)，吊頂內(nèi)線路采用導(dǎo)線穿管沿屋頂明敷或電纜沿橋架敷設(shè)，垂直引上及引下線路均在電氣豎井內(nèi)采用項(xiàng)目進(jìn)行三類(lèi)防雷設(shè)計(jì)。設(shè)置防直擊雷和雷電波入侵的措施，在建筑物的屋面設(shè)置避雷網(wǎng)，避雷網(wǎng)沿建筑物易受雷擊的部位設(shè)置，整個(gè)屋面組成不大于20m×20m或24m×16m的網(wǎng)格。利用建筑物鋼筋混凝土柱內(nèi)鋼筋作為引下線，引下線的沖擊接地電阻不宜大于300,間距不大于25m。利用建筑接地系統(tǒng)采用TN—S系統(tǒng)。照明系統(tǒng)均與防雷接地共用接地體，接地電阻小于1歐姆，整體建筑的梁、板、柱及基礎(chǔ)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)鋼筋互相焊接成統(tǒng)接能耗，建筑能耗占總能耗的30-40%,建筑節(jié)能是整體節(jié)能工作的重點(diǎn)，搞好建筑節(jié)能工作對(duì)節(jié)約能源和保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展有重要的現(xiàn)實(shí)意間，新建建筑嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能50%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。2、建筑物的體形系數(shù)控制在0.40以?xún)?nèi)，減少建筑物外維護(hù)面積，以達(dá)3、屋面采用水泥蛭石保溫層，加強(qiáng)屋面保溫；在建筑外墻、樓梯間采4、控制窗墻面積比，減少窗的散熱量。每個(gè)朝向的窗墻面積比均控制在0.70以?xún)?nèi)，考慮室內(nèi)通風(fēng)要求，外窗開(kāi)啟面積大于窗面積的30%。2、避免冬季采用過(guò)高的室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度，室內(nèi)計(jì)算溫度應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家4、集中采暖系統(tǒng)供水或回管的分支管路上，設(shè)置水力平衡裝置，在每功率因數(shù)提高了可以減少線路無(wú)功功率的損耗，從而達(dá)到節(jié)能目的，主(1)減少用電設(shè)備無(wú)功損耗，提高用電設(shè)備的功率因數(shù)；(2)用靜電電容器進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，電容器可產(chǎn)生超前無(wú)功電流抵消用電4、照明的節(jié)能設(shè)計(jì)照明節(jié)能設(shè)計(jì)就是在保證不降低作業(yè)面視覺(jué)要求、不降低照明質(zhì)量的前提下，力求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度的利用光能，通常的(1)充分利用自然光，使之與室內(nèi)人工照明有機(jī)地結(jié)合，從而節(jié)約人工房間(場(chǎng)所)應(yīng)優(yōu)先采用高效發(fā)光的熒光燈(如T5、T8管)及緊湊型熒光(3)推廣使用低能耗性能優(yōu)的光源用電附件，如電子鎮(zhèn)流器、節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器、電子觸發(fā)器以及電子變壓器等，公共建筑場(chǎng)所內(nèi)的熒光燈宜選用帶有無(wú)功補(bǔ)償?shù)臒艟?，緊湊型熒光燈優(yōu)先選用電子鎮(zhèn)流器，氣體放電燈宜采(4)改進(jìn)燈具控制方式，采用節(jié)能型開(kāi)關(guān)或裝置，根據(jù)照明使用特點(diǎn)可第六章環(huán)境保護(hù)及消防2、施工污水經(jīng)沉降合格后，排至城市下水管網(wǎng)；運(yùn)行期生活施工階段主要噪聲源噪聲限值(dB(A))晝間夜間土石方推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)等打樁各種打樁機(jī)等禁止施工結(jié)構(gòu)混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸等6.2消防(1)消防水源消防用水來(lái)源為紅星街供水管網(wǎng)。(2)消防給水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)條發(fā)生故障時(shí)，其余管道仍能通過(guò)全部消防水量。但最小直徑不應(yīng)小于②室內(nèi)系統(tǒng)商店部分5L/s,地下停車(chē)場(chǎng)5L/s;自動(dòng)噴淋系統(tǒng)的消防用水量為商場(chǎng)部分③消防水池消防水池提供整個(gè)建筑的消防用水量。消防水池的容積為250m3。2、消防器材在建筑的商場(chǎng)部分設(shè)置手提式泡沫滅火器，滅火器配置級(jí)別為5A。商場(chǎng)的主出入口及樓梯間等地方每層設(shè)置6具滅火器。室內(nèi)各層均設(shè)置消火栓，3、消防通道設(shè)計(jì)項(xiàng)目與周?chē)ㄖ姆阑痖g距不小于6m。消防水池處設(shè)置消防通道。建筑第七章項(xiàng)目組織管理根據(jù)國(guó)辦發(fā)(1999)16號(hào)文件精神，本建設(shè)工程項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行法人責(zé)任項(xiàng)目經(jīng)理合同管理部(招標(biāo)部)7.2項(xiàng)目監(jiān)理7.3項(xiàng)目招標(biāo)該項(xiàng)目投資為2308.79萬(wàn)元；其中：建筑安裝工程費(fèi)用653.60萬(wàn)元，工程設(shè)計(jì)費(fèi)26.86萬(wàn)元，工程勘察費(fèi)3.27萬(wàn)元，工程監(jiān)理費(fèi)13.07萬(wàn)元，設(shè)備第二條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本法。第三條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘第三條關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目的范圍包括：(五)商品住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用住房；第七條本規(guī)定第二條至第六條規(guī)定范圍內(nèi)的各類(lèi)工程建設(shè)項(xiàng)目，包括(一)施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上的；(二)重要設(shè)備、材料等貨物的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元人民(三)勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民(四)單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第(一)、(二)、(三)項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度該項(xiàng)目建設(shè)工期為10個(gè)月，從2006年5月至2007年2月，共分為三個(gè)工期工程5678912前期準(zhǔn)備工程設(shè)計(jì)工程招標(biāo)建筑安裝裝飾工程竣工驗(yàn)收第九章投資估算與資金籌措2、2000年《山西省建設(shè)工程費(fèi)用定額》3、2003年《山西省建設(shè)工程投資估算指標(biāo)》4、2002年《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》萬(wàn)元；住宅部分建筑面積3434.4m2,按750元/m2估算，合計(jì)257.58萬(wàn)元，2、地下停車(chē)場(chǎng)坡道按300元/m2,合計(jì)5.94萬(wàn)元。3、道路及硬化面積1155.6m2,依據(jù)測(cè)算按60元/m2估，合計(jì)6.93萬(wàn)元。4、場(chǎng)區(qū)綠化面積為1044.3m2,估為30元/m2,合計(jì)3.13萬(wàn)元。8、其他室外配套工程費(fèi)按10萬(wàn)元估算。9.3其它費(fèi)用估算土地征用費(fèi)及各種稅費(fèi)總計(jì)1370.72萬(wàn)元；建設(shè)單位管理費(fèi)按建安工程編制費(fèi)0.8萬(wàn)元；勘察費(fèi)按建安工程費(fèi)的0.5%計(jì)；勘察成果審查費(fèi)按勘察費(fèi)的10%計(jì)；設(shè)計(jì)費(fèi)按《2002勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)；施工圖預(yù)算編制費(fèi)按工程設(shè)計(jì)費(fèi)的10%計(jì)；施工圖審查費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)的13%計(jì)；工程監(jiān)理費(fèi)按建安工程費(fèi)的2.0%計(jì)；城市消防設(shè)施配套費(fèi)按4元/m2計(jì)；供水工程建設(shè)費(fèi)按月最大用水量40元/噸計(jì)取；供暖工程建設(shè)費(fèi)按27元/m2;人防工程易地建設(shè)費(fèi)按35元/m2計(jì)；基本預(yù)備費(fèi)按建安工程費(fèi)與其它費(fèi)之和的8%計(jì)。9.4投資估算結(jié)果該項(xiàng)目投資為2308.79萬(wàn)元；其中：建筑安裝工程費(fèi)用653.60萬(wàn)元，其他費(fèi)用1484.17萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi)17