華威房地產公司紅星街底商住宅樓建設項目可行性研究報告

1.1項目名稱、主辦單位及負責人項目名稱：**市華威房地產公司紅星街底商住宅樓建設項目建設單位：**市華威房地產開發(fā)有限公司法人代表項目負責人建設地址：**城區(qū)紅星街北、規(guī)劃前進路東1.2編制依據(jù)1、**市華威房地產公司項目說明書編制委托書6、國家現(xiàn)行有關法律、法規(guī)7、建設單位提供的其它有關材料1.3主要研究內容本說明書主要對項目建設的背景、必要性、建設條件、工程設計方案、1.4建設內容與規(guī)模規(guī)劃前進路東建底商住宅樓一棟，占地面積1164平方米，總建筑面積6780.9平方米。該樓地上6+1層，地下1層，設4個單元。第一、二層為商業(yè)用房，3～6層為一梯兩戶，共計住戶32戶，頂層設計為樓中樓。1.5主要研究結論項目的實施符合國家全面建設小康社會的總體要求，符合國家和社會對序號指標名稱單位數(shù)量備注1總占地面積畝規(guī)劃用地面積畝人行道面積畝2商住樓占地面積3建筑面積4建筑密度%5容積率6日照間距m7控制層數(shù)層8控制高度m9綠地率%總投資萬元工程費用萬元其它費用萬元預備費萬元第二章項目建設背景與必要性**市華威房地產開發(fā)有限公司，是一家民營有限責任公司，于2002年11月29日經**市工商行政管理局登記成立。公司地址位于市東環(huán)路南段西側，注冊資本800萬元，主要經營房地產開發(fā)及物業(yè)管理等業(yè)務。該公司自于2006年通過拍賣獲得了**城區(qū)紅星街北、規(guī)劃前進路東3481平方米(包括399平方米人行道用地面積)的土地使用權，進行商業(yè)開發(fā)。詳見附件2:《土地使用證》(晉市城國用(2006)第00259號);附件3:《建設用地批準書》**市[2005]晉市土(建)字第壹拾貳號。開發(fā)實現(xiàn)投資年增長28%以上，占全社會固定資產投資比重達10%以上；房地產開發(fā)投資直接拉動GDP增長1個百分點以上。**市統(tǒng)計局的資料顯示2003年**市城鎮(zhèn)人均居住面積(建筑面積)達到23.3平方米，和當年全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積23.67平方米基本持平，位居全省之首；2004年，城市市區(qū)居民人均居住面積(使用面積)達到18.92平方米，比上年增長2.38%;2005年，城市市區(qū)居民人均居住面積(使用面積)達到20.53平方米，比上年增長8.51%。**市的城市定位是：經濟強市、園林城市、一流文明城市、優(yōu)秀旅游城人均GDP保持全省領先水平。伴隨著中央加快中西部地區(qū)經濟發(fā)展步伐和全市加快經濟產業(yè)結構戰(zhàn)略性的調整，全市經濟建設在快速推進，工業(yè)化、城市化成為當前及未來的任務重點。固定資產投資對經濟的增長的促進作用將會繼續(xù)增大，同時隨著人民生活水平的穩(wěn)步提高，房地產業(yè)將會有更大的發(fā)**市工程咨詢中心接受委托，為**市華威房地產開發(fā)有限公司紅星街底2.2建設的必要性到2020年我國將全面進入小康社會，并將住房條件作為衡量小康社會水平的社會的住房標準，即到2020年基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配2000年全國人口普查統(tǒng)計，我國城鄉(xiāng)人均住房只有0.78間，其中城市0.75間，鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村為0.79間；城鄉(xiāng)住房成套率約67%,其中城市71%,鎮(zhèn)62%。人均住房建筑面積8平方米以下的家庭仍占9.1%,約3091萬戶，其中城市和鎮(zhèn)約1520萬戶，涉及城鎮(zhèn)人口近5000萬。由此可見，未來我國商品住房第三章項目選址與建設條件華威房地產開發(fā)有限公司紅星街底商住宅樓項目總占地面積5.222畝，最冷月(一月)平均氣溫最熱月(七月)平均氣溫頻率最高風向平均風速最高風速NW基本風壓該項目采暖總面積6780.9m2,熱負荷為286.8KW,采暖由紅星街城市g第四章總圖布局與工程設計方案**市華威房地產開發(fā)有限公司紅星街底商住宅樓項目總占地面積5.222道路(人行道和場區(qū)小路)面積914.7m2,硬化面積240.9m2,綠化面積線10m,后退規(guī)劃小路紅線3m。場區(qū)內部出入口(主要用于車輛和住戶出入)設置在規(guī)劃小路，內部小角，鄰近場區(qū)出入口；200m3消防和12m3水貯池布置在場區(qū)的西南，鄰近紅4.2設計說明4.3建筑設計擬建建筑地下一層，地上6+1層，總建筑面積6780.9m2(其中地上地上一、二層為商業(yè)用房(主要為專業(yè)商店),建筑面積2328m2,層高為3.4m;三層以上為住宅，建筑面積3434.4m2(不含陽臺面積),3～6層層住宅部分為4個單元，每單元可住8戶，共計32戶。戶型為兩室一廳A4戶和三室一廳D型(157.99m2)4戶，其戶型比為3:3:1:1。車輛停放，設25個停車位。地下停車場出入口坡道，最大坡度15%,出口部分建筑面積占地117.1m2。道路采用150mm厚3:7灰土墊層，100mm厚C204.4結構設計依據(jù)《山西省結合民用建筑修建防空地下室管理規(guī)定》(晉市政發(fā)4.6給排水設計貯水池的容積按照最高日用水量的20%～25%確定。因而可以確定貯水池的容積為12m3。選用30m3的鋼筋混凝土化糞池。4.7采暖通風設計4.8電氣設計居住部分：臥室、餐廳、廚房150LX;衛(wèi)生間商場部分：一般營業(yè)廳300LX;收款公用部分：門廳100LX,樓梯30LX,廁所、盥洗室75LX供電設計建筑供電采用低壓放射式與樹干式供電相結合的方式，供電由紅星街3、照明系統(tǒng)設計(1)住宅照明設計住宅系統(tǒng)供電電壓采用380/220V三相四線制，住宅照明設計選用小功率光源為主。在住宅的門廳、盥洗室及餐廳、梳妝臺等地方和需要進行裝飾照明的地方采用白熾燈，在書桌、客廳以及部分裝飾照明中采用熒光燈具?？蛷d設置能夠單獨使用或組合使用的多種燈具。餐桌上方選用直吊燈，且懸掛高度可隨意調節(jié)；臥式采用頂燈和壁燈結合的照明方式。樓梯間采用定時(2)商場照明設計面和空間配置恰當，一般照明、局部重點照明和裝飾藝術照明能有機組合；為表達不同商店、商場的營業(yè)廳的特定光色氣氛和商品的真實性或強調性顯色、立體感和質感，設計要合理選擇光色間對比度、不同色溫和照度要求。商場設置重點照明，收款臺、修理臺、貨架柜(按需要)等宜設局部照明，櫥窗照明的照度宜為營業(yè)廳照度2～4倍，貨架柜的垂直照度不低于50Lx。地下停車場電力及照明線路采用導線穿管沿墻及屋頂明敷或電纜線橋架設，地上部分電力及照明線路沿墻部分穿管敷設，吊頂內線路采用導線穿管沿屋頂明敷或電纜沿橋架敷設，垂直引上及引下線路均在電氣豎井內采用項目進行三類防雷設計。設置防直擊雷和雷電波入侵的措施，在建筑物的屋面設置避雷網，避雷網沿建筑物易受雷擊的部位設置，整個屋面組成不大于20m×20m或24m×16m的網格。利用建筑物鋼筋混凝土柱內鋼筋作為引下線，引下線的沖擊接地電阻不宜大于300,間距不大于25m。利用建筑接地系統(tǒng)采用TN—S系統(tǒng)。照明系統(tǒng)均與防雷接地共用接地體，接地電阻小于1歐姆，整體建筑的梁、板、柱及基礎內部的結構鋼筋互相焊接成統(tǒng)接能耗，建筑能耗占總能耗的30-40%,建筑節(jié)能是整體節(jié)能工作的重點，搞好建筑節(jié)能工作對節(jié)約能源和保證國民經濟持續(xù)健康發(fā)展有重要的現(xiàn)實意間，新建建筑嚴格實施節(jié)能50%的設計標準。2、建筑物的體形系數(shù)控制在0.40以內，減少建筑物外維護面積，以達3、屋面采用水泥蛭石保溫層，加強屋面保溫；在建筑外墻、樓梯間采4、控制窗墻面積比，減少窗的散熱量。每個朝向的窗墻面積比均控制在0.70以內，考慮室內通風要求，外窗開啟面積大于窗面積的30%。2、避免冬季采用過高的室內設計溫度，室內計算溫度應嚴格按照國家4、集中采暖系統(tǒng)供水或回管的分支管路上，設置水力平衡裝置，在每功率因數(shù)提高了可以減少線路無功功率的損耗，從而達到節(jié)能目的，主(1)減少用電設備無功損耗，提高用電設備的功率因數(shù)；(2)用靜電電容器進行無功補償，電容器可產生超前無功電流抵消用電4、照明的節(jié)能設計照明節(jié)能設計就是在保證不降低作業(yè)面視覺要求、不降低照明質量的前提下，力求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度的利用光能，通常的(1)充分利用自然光，使之與室內人工照明有機地結合，從而節(jié)約人工房間(場所)應優(yōu)先采用高效發(fā)光的熒光燈(如T5、T8管)及緊湊型熒光(3)推廣使用低能耗性能優(yōu)的光源用電附件，如電子鎮(zhèn)流器、節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器、電子觸發(fā)器以及電子變壓器等，公共建筑場所內的熒光燈宜選用帶有無功補償?shù)臒艟?，緊湊型熒光燈優(yōu)先選用電子鎮(zhèn)流器，氣體放電燈宜采(4)改進燈具控制方式，采用節(jié)能型開關或裝置，根據(jù)照明使用特點可第六章環(huán)境保護及消防2、施工污水經沉降合格后，排至城市下水管網；運行期生活施工階段主要噪聲源噪聲限值(dB(A))晝間夜間土石方推土機、挖掘機、裝載機等打樁各種打樁機等禁止施工結構混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸等6.2消防(1)消防水源消防用水來源為紅星街供水管網。(2)消防給水系統(tǒng)的設計條發(fā)生故障時，其余管道仍能通過全部消防水量。但最小直徑不應小于②室內系統(tǒng)商店部分5L/s,地下停車場5L/s;自動噴淋系統(tǒng)的消防用水量為商場部分③消防水池消防水池提供整個建筑的消防用水量。消防水池的容積為250m3。2、消防器材在建筑的商場部分設置手提式泡沫滅火器，滅火器配置級別為5A。商場的主出入口及樓梯間等地方每層設置6具滅火器。室內各層均設置消火栓，3、消防通道設計項目與周圍建筑的防火間距不小于6m。消防水池處設置消防通道。建筑第七章項目組織管理根據(jù)國辦發(fā)(1999)16號文件精神，本建設工程項目應實行法人責任項目經理合同管理部(招標部)7.2項目監(jiān)理7.3項目招標該項目投資為2308.79萬元；其中：建筑安裝工程費用653.60萬元，工程設計費26.86萬元，工程勘察費3.27萬元，工程監(jiān)理費13.07萬元，設備第二條在中華人民共和國境內進行招標投標活動，適用本法。第三條在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘第三條關系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目的范圍包括：(五)商品住宅，包括經濟適用住房；第七條本規(guī)定第二條至第六條規(guī)定范圍內的各類工程建設項目，包括(一)施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；(二)重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民(三)勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同估算價在50萬元人民(四)單項合同估算價低于第(一)、(二)、(三)項規(guī)定的標準，但項第八章項目實施進度該項目建設工期為10個月，從2006年5月至2007年2月，共分為三個工期工程5678912前期準備工程設計工程招標建筑安裝裝飾工程竣工驗收第九章投資估算與資金籌措2、2000年《山西省建設工程費用定額》3、2003年《山西省建設工程投資估算指標》4、2002年《山西省建設工程其他費用標準》萬元；住宅部分建筑面積3434.4m2,按750元/m2估算，合計257.58萬元，2、地下停車場坡道按300元/m2,合計5.94萬元。3、道路及硬化面積1155.6m2,依據(jù)測算按60元/m2估，合計6.93萬元。4、場區(qū)綠化面積為1044.3m2,估為30元/m2,合計3.13萬元。8、其他室外配套工程費按10萬元估算。9.3其它費用估算土地征用費及各種稅費總計1370.72萬元；建設單位管理費按建安工程編制費0.8萬元；勘察費按建安工程費的0.5%計；勘察成果審查費按勘察費的10%計；設計費按《2002勘察設計收費標準》計；施工圖預算編制費按工程設計費的10%計；施工圖審查費按設計費的13%計；工程監(jiān)理費按建安工程費的2.0%計；城市消防設施配套費按4元/m2計；供水工程建設費按月最大用水量40元/噸計??；供暖工程建設費按27元/m2;人防工程易地建設費按35元/m2計；基本預備費按建安工程費與其它費之和的8%計。9.4投資估算結果該項目投資為2308.79萬元；其中：建筑安裝工程費用653.60萬元，其他費用1484.17萬元，基本預備費17