房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編14

房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編14單項選擇題第1題、因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對該企業(yè)給予的補償不包括______。A.該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)價值的補償B.搬遷后可繼續(xù)使用的機器設(shè)備價值的補償C.因征收房屋造成的企業(yè)搬遷，臨時安置的補償D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補償我的答案：參考答案：B答案解析：劃撥用地也有價值，也需要進行補償?？衫^續(xù)使用的機器設(shè)備價值不應(yīng)補償。第2題、關(guān)于估價依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是______。A.估價依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應(yīng)作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)都是一種估價依據(jù)我的答案：參考答案：B答案解析：A選項，在實際估價中，選取估價依據(jù)主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。C選項，估價師應(yīng)對委托人提供的資料進行審慎檢查。D選項，估價師聲明是參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師的承諾和保證，而不是估價依據(jù)。第3題、關(guān)于估價結(jié)果形成和確定的說法，錯誤的是______。A.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在估價之前征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在出具報告之前與委托人討論估價結(jié)果D.合理的估價結(jié)果與估價對象在市場上的成交價格一致我的答案：參考答案：D答案解析：實際上的估價結(jié)果可能帶有估價師的個人因素，受估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價結(jié)果和實際上的估價結(jié)果都可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同。第4題、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有______的特性。A.易受限制B.獨一無二C.相互影響D.不可移動我的答案：參考答案：C答案解析：一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”。第5題、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于交通條件描述的是______。A.該房地產(chǎn)附近有一條收費道路，轎車通行費為每輛10元B.該房地產(chǎn)一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級道路C.該房地產(chǎn)距公交車站約500m，平均每隔6min有一輛公交車經(jīng)過D.該房地產(chǎn)附近有社會停車場，停車位數(shù)量為600個我的答案：參考答案：B答案解析：B選項屬于位置描述。第6題、利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是______。A.典型投資者所要求的社會一般報酬率B.典型投資者所要求的社會最高報酬率C.特定投資者所要求的最低報酬率D.特定投資者所要求的最高報酬率我的答案：參考答案：C答案解析：滿足特寫投資者最低收益要求的投資價值評估才有意義。第7題、某人承租了一商業(yè)房產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金，該房產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期的市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權(quán)益價值為______萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58我的答案：參考答案：A答案解析：承租人權(quán)益價值即租賃價值，其評估價值為租賃合同約定的租金與市場租金的差額所評估的價值。V=(65-50)/7%×[1-1/(1+7%)3]=39.36(萬元)。第8題、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價值為______/萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220我的答案：參考答案：B答案解析：4200元/m2×3000m2×3=3780萬元錯誤解法總建筑面積=3000×3=9000(m2)，該房地產(chǎn)的總價值=4800×3000+3000×9000=4140(萬元)。錯在沒有考慮建筑物折舊，而且忽略了可比實例成交價格的已知條件。第9題、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的因素是______。A.控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平我的答案：參考答案：C答案解析：增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，如開征房地產(chǎn)稅將會抑制需求，還會減少存量房囤積從而增加供給，因此會降低房地產(chǎn)價格，其余三個選項均會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。第10題、實際估價中，評價某建筑物的完損狀況時，不需要考慮的實物因素是______。A.建筑規(guī)模B.建筑物年齡C.維修養(yǎng)護情況D.工程質(zhì)量我的答案：參考答案：A答案解析：第11題、在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，將已被查封的房地產(chǎn)作為未被查封的房地產(chǎn)來估價的假設(shè)，屬于______。A.一般假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)我的答案：參考答案：B答案解析：第12題、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重置，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為______萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750我的答案：參考答案：C答案解析：該房地產(chǎn)的市場價值=15000×2500/10000-4000×2500/10000-100+45=2695(萬元)。第13題、下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價是______。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進行評估我的答案：參考答案：C答案解析：A選項，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在。B選項，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去。D選項，價值時點為現(xiàn)在。只有C選項，價值時點是過去，估價對象房地產(chǎn)狀況也是過去。第14題、估價對象為一沿街店鋪，建筑面積為300m2，已知其中家電和汽車價值為60萬元，估價中選取甲、乙、丙三個可比實例，建筑面積分別為300m2、280m2和340m2，總價分別為420萬元、448萬元和595萬元，其中可比實例丙的總價中含有價值為30萬元的家具，根據(jù)上述條件，利用簡單算術(shù)平均法求取的估價對象包含家電和汽車的市場價格為______萬元。A.466B.526C.535D.545我的答案：參考答案：B答案解析：對可比實例丙統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，595-30=565(萬元)，估價對象包含家電和汽車的市場價格=(420/300+448/280+565/340)/3×300+60=526(萬元)。第15題、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由買方承擔(dān)，已知買方應(yīng)繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為______萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28我的答案：參考答案：D答案解析：由于交易稅費均由買方承擔(dān)，合同約定成交價就是賣方實得金額，正常負擔(dān)下的價格=賣方實得金額+應(yīng)由賣方繳納的稅費，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價格=[60+40/(1+6%)]+8/(1+6%)=105.28(萬元)。第16題、某房地產(chǎn)在2014年3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上個月為基數(shù))，該房地產(chǎn)2014年9月的價格為______元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098我的答案：參考答案：D答案解析：環(huán)比價格指數(shù)法。該房地產(chǎn)2014年9月的價格=7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100=10098.33(元/m2)。第17題、為評估某房地產(chǎn)2014年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：成交日期為2014年4月1日，成交單價為8000元/m2，合同約定建筑面積為95m2，并約定面積有誤差時總價不調(diào)整，在2014年6月1日房屋登記時建筑面積為100m2。自2014年1月1日至10月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%。該可比實例經(jīng)調(diào)整后的比較單價為______元/m2。A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77我的答案：參考答案：A答案解析：8000×95/100×(1+0.3%)6=7737.83(元/m2)。第18題、某房地產(chǎn)未來第1年末的凈收益為20萬元，以后凈收益每年增加1.5萬元，價格每年上漲5%，報酬率為8%，第4年末轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為轉(zhuǎn)售價格的6%。目前該房地產(chǎn)的市場價格為______萬元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81我的答案：參考答案：B答案解析：V=20/(1+8%)+(20+1.5)/(1+8%)2+(20+1.5+1.5)/(1+8%)3+(20+1.5+1.5+1.5)/(1+8%)4+V×(1+5%)4(1-6%)/(1+8%)4V=73.21767609+0.8398273772VV=457.18(萬元)第19題、某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于年初獲得凈收益80萬元，3年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費用為50萬元，若該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，該寫字樓的現(xiàn)時價值為1000萬元，則3年后該商業(yè)用地凈地的價值為______萬元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00我的答案：參考答案：C答案解析：設(shè)3年后該商業(yè)用地凈地的價值為V，則：1000=80+80/(1+8%)+80/(1+8%)2+(V-50)/(1+8%)3，V=1029.22萬元第20題、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運營費用為220萬元。去年年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運營費用減少25萬元。該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為______萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85我的答案：參考答案：B答案解析：未建工廠前年凈收益=420-220=200(萬元)，建工廠后年凈收益=(420-40)-(220-25)=185(萬元)，新建工廠后每年減少凈收益=200-185=15(萬元)，則V=15/8.5%×[1-1/(1+8.5%)10]=98.42(萬元)第21題、某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運營費用為租金收入的35%。銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為______萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90我的答案：參考答案：B答案解析：第22題、關(guān)于成本法估價中土地取得費用、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用估算的說法正確的是______。A.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的實際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計發(fā)生時點的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價值時點的正常水平來估算我的答案：參考答案：D答案解析：第23題、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費用，投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為______萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135我的答案：參考答案：B答案解析：設(shè)房地產(chǎn)的重置價值為V，投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)，則開發(fā)利潤=20%×(4000+180+0.035V)=836+0.007V，V=4000+180+350+0.035V+0.06V+836+0.007V，V=5976萬元。第24題、某建筑物的土建工程直接費為780元/m2(其中人工費為130元/m2)，安裝工程直接費為450元/m2(其中人工費為50元/m2)，裝飾裝修工程直接費為900元/m2(其中人工費為45元/m2)，又知該地區(qū)土建工程綜合費率為直接費的15%，安裝工程綜合費率為人工費的75%，裝飾裝修工程綜合費率為人工費的72%，稅金為3.5%。該建筑物的建筑安裝工程費為______元m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64我的答案：參考答案：B答案解析：(1)土建工程費=[780×(1+15%)×(1+3.5%)]=928.40(元/m2)(2)安裝工程費=(450+50×75%)×(1+3.5%)=504.56(元/m2)(3)裝飾裝修工程費=(900+45×72%)×(1+3.5%)=965.03(元/m2)(4)單位建筑安裝工程費=928.40+504.56+965.03=2397.99(元/m2)第25題、某寫字樓因停車位數(shù)量不能滿足需要，租金明顯低于市場租金，由此造成的該寫字樓折舊屬于______。A.外部折舊B.功能落后折舊C.功能缺乏折舊D.使用磨損折舊我的答案：參考答案：B答案解析：第26題、某商場是6年前由一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應(yīng)給予相應(yīng)補償。建筑物經(jīng)濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為______。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%我的答案：參考答案：B答案解析：①非住宅建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補償，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊，N=60年，t=10年。②n=60-(6+5)=49(年)，R=0，該房屋的成新率q=n/N=49/60=81.67%。第27題、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是______。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出我的答案：參考答案：C答案解析：C選項，弄清土地區(qū)位狀況主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。第28題、某在建寫字樓的總建筑面積為30000m2，預(yù)計建成的正常建設(shè)期為3年。現(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，預(yù)計完成轉(zhuǎn)讓交易需要3個月。根據(jù)實地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1.25年。預(yù)計寫字樓建成后可全部租出，凈租金收入為2元/(m2·天)，每年計365天，空置率為10%，資本化率為5%，折現(xiàn)率為15%。該在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為______萬元。A.29807B.30867C.35755D.36194我的答案：參考答案：A答案解析：(1)A=2×365×(1-10%)×3=1971(萬元)(2)V=A/Y=1971/5%=39420(萬元)(3)在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值=39420/(1+15%)(3-1.25-3/12)=29807(萬元)。第29題、運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)不包括______。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費我的答案：參考答案：C答案解析：采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)的建設(shè)成本。第30題、利用直線趨勢法對某類商品住宅2005～2013年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程Y=3522+385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X=0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價格為______元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757我的答案：參考答案：A答案解析：第31題、關(guān)于地租測算的說法，錯誤的是______。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應(yīng)包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費用我的答案：參考答案：D答案解析：D選項，未耕地的地租=同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租-開墾費用的利息。第32題、某宗土地總面積為1000m2，容積率為2.8，土地單價為3500元/m2，若將容積率提高到4，樓面地價不變，則理論上補地價的數(shù)額為______萬元。A.105B.150C.420D.500我的答案：參考答案：B答案解析：補地價(單價)=新規(guī)劃條件下地價-舊規(guī)劃條件下地價=3500×1000/(2.8×1000)×(4×1000)-3500×1000=150(萬元)。第33題、對一幢住宅樓進行整體估價時，不能作為區(qū)位因素的是______。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化我的答案：參考答案：B答案解析：第34題、下列估價工作中，宜首先進行的是______。A.制訂估價作業(yè)方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結(jié)果D.撰寫估價報告我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、估價檔案保存期限應(yīng)不少于10年，起算日期為______。A.估價作業(yè)開始日期B.估價對象實地查勘之日C.價值時點D.估價報告出具之日我的答案：參考答案：D答案解析：多項選擇題第36題、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有______。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則我的答案：參考答案：BC答案解析：現(xiàn)狀價值是指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。實際狀況包括當(dāng)前的用途、規(guī)模、集約度和檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況特別是權(quán)益狀況下的價值。現(xiàn)狀價值評估不一定是在其依法判定的估價對象狀況下價值，不合法利用前提下的現(xiàn)狀價值通常會高于市場價值。第37題、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有______。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)我的答案：參考答案：ACE答案解析：“已滅失的房地產(chǎn)”和“整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)”是按實物形態(tài)劃分的類型。第38題、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有______。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢我的答案：參考答案：CDE答案解析：B選項，消費者收入增加不一定會增加對商品住宅的需求，要具體看是哪一類收入人群。第39題、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有______。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現(xiàn)價值D.現(xiàn)狀價值E.殘余價值我的答案：參考答案：BCE答案解析：A選項，可能高于、等于或小于市場價值。投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價值大于該房地產(chǎn)的市場價值時，說明值得投資(購買)；反之，說明不值得投資(購買)。因此，投資價值的評估結(jié)果可能大于也可能小于，甚至可能等于市場價值的評估結(jié)果。B選項，謹慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。謹慎價值通常低于市場價值。房地產(chǎn)抵押價值本質(zhì)上是謹慎價值。C選項，快速變現(xiàn)價值是指在不符合市場價值形成條件中“適當(dāng)?shù)臓I銷”下的價值?？焖僮儸F(xiàn)價值通常低于市場價值。D選項，現(xiàn)狀價值可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用(通常情況下現(xiàn)狀利用是最高最佳利用)，則現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值可能高于市場價值。E選項，殘余價值是指估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值，它一般低于市場價值。第40題、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有______。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機我的答案：參考答案：AC答案解析：A選項，提高購房最低首付款比例會抑制需求，在供給不變前提下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。B選項，在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會使房地產(chǎn)價格上漲。C選項，在買方市場的情況下，減少賣方的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。D選項，減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量，會使房地產(chǎn)價格上漲。E選項，一般地說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)三種情況：①引起房地產(chǎn)價格上漲；②引起房地產(chǎn)價格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。第41題、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有______。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對在建工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金我的答案：參考答案：DE答案解析：教材第五章《房地產(chǎn)估價原則》第三節(jié)合法原則。第42題、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有______。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.行政辦公樓C.寫字樓D.房地產(chǎn)開發(fā)用地E.在建工程我的答案：參考答案：ACD答案解析：B選項，很少發(fā)生交易；E選項，可比性差。第43題、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有______。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況我的答案：參考答案：ABD答案解析：A選項建筑密度與容積率一樣，屬于規(guī)劃條件。C、E選項屬于區(qū)位狀況。第44題、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估計值的說法，正確的有______。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值我的答案：參考答案：BD答案解析：除評估房地產(chǎn)抵押價值因遵循謹慎原則應(yīng)選用較保守的估計值、評估投資價值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計值或較保守的估計值外，其他目的的估價一般應(yīng)選用最可能的估計值。第45題、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內(nèi)容包括______。A.土地補償費與安置補助費B.地上附著物和青苗的補償費C.征地管理費D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費E.場地平整費我的答案：參考答案：ABD答案解析：土地征收補償費一般由四項費用組成，土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。第46題、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有______。A.估價對象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元我的答案：參考答案：AC答案解析：①由于類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元(50年建設(shè)用地使用權(quán))，估價對象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價對象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(萬元)。②應(yīng)計算利息項目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用=196+300+15+20=531(萬元)。③土地取得成本之外其他計息項目=(300+15+20)×[(1+6.13%)1.5/2-1]=15.29(萬元)。④投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)，開發(fā)利潤=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72(萬元)第47題、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有______。A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值我的答案：參考答案：ADE答案解析：假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是指在價值時點之后未來某時點市場狀況下開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況的價值。B選項，在靜態(tài)分析法中，未來開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。C選項，動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)信時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。E選項，運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取，否則表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價，實質(zhì)上是采用成本法估價。第48題、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有______。A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏我的答案：參考答案：ABDE答案解析：C選項可用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整。第49題、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有______。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進行市場狀況調(diào)整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價方法我的答案：參考答案：AD答案解析：路線價法不需要進行市場狀況調(diào)整，基準(zhǔn)地價修正法需要，兩種方法均需要進行土地狀況調(diào)整，路線價法可以在短時間內(nèi)對多宗土地進行估價，是批量估價方法，基準(zhǔn)地價修正法不是。批量估價主要適用于房地產(chǎn)計稅價值評估、房地產(chǎn)抵押貸款后重估。房地產(chǎn)抵押貸款前估價、房屋征收估價不宜采用批量估價。第50題、房地產(chǎn)估價實務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括______。A.房地產(chǎn)估價報告使用期限B.經(jīng)實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定我的答案：參考答案：ABCD答案解析：房地產(chǎn)市場狀況必須是客觀真實的，不能假定。判斷題第51題、房地產(chǎn)司法拍賣估價，因估價對象可能存在抵押權(quán)或債權(quán)，所以在估價時要考慮這些因素對房地產(chǎn)價值的影響。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第52題、理論上同一估價對象在同一估價目的及相應(yīng)特定條件下形成的正常值是唯一的。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：理論上對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的估價結(jié)果應(yīng)趨于一致。第53題、在房地產(chǎn)估價中，如果估價對象的范圍包含房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，則應(yīng)逐一予以說明。未作說明的，應(yīng)理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：在房地產(chǎn)估價中，估價對象的范圍如果不包括屬于房地產(chǎn)范疇的其他土地附著物的，應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為在估價對象的范圍內(nèi)；如果包含房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。第54題、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、若某因素對房地產(chǎn)價值的影響可用數(shù)學(xué)模型量化，同時注冊房地產(chǎn)估價師也可根據(jù)經(jīng)驗判斷時，應(yīng)優(yōu)先根據(jù)經(jīng)驗進行判斷。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：在實際估價中應(yīng)盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度，使估價科學(xué)化、精確化，避免模糊化、籠統(tǒng)化。只有當(dāng)無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑經(jīng)驗判斷某種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度。第56題、房地產(chǎn)估價原則可以使不同的注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：估價原則可以使不同的估價師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。第57題、在采用比較法估價時，如果估價對象為普通裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時，應(yīng)將可比實例的裝修價值扣除。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：對可比實例進行實物狀況調(diào)整，將其成交價格調(diào)整為估價對象實物狀況下的價格。第58題、從投資角度理解，投資人購買收益性房地產(chǎn)的目的是為了購買該房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，而不是購買該房地產(chǎn)本身。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第59題、某房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。V=10×10=100(萬元)，而V=(10-2.5)/7.5%=100(萬元)。第60題、建筑物重新購建價格是全新狀況的建筑物的建安工程費、專業(yè)費用、管理費用、投資利息及開發(fā)利潤之和。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：建筑物重新購建價格是假設(shè)在價值時點全新狀況的建筑安裝工程費、專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤之和。第61題、如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實際竣工之日晚建成，此時建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第62題、假設(shè)開發(fā)法估價中運用動態(tài)分析法時其折現(xiàn)率可理解為既包含資金的利率，又包含開發(fā)利潤率。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險收益部分(利潤率)。第63題、利用加權(quán)移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越小這一特點，對近期的數(shù)據(jù)應(yīng)給予較小權(quán)重。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：利用加權(quán)移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越大這一特點，對近期的數(shù)據(jù)應(yīng)給予較大權(quán)重。第64題、某幢大廈總建筑面積為5000m2，房地總價值為3000萬元，其中土地價值為1200萬元。某人擁有該大廈的某部分，其建筑