房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編18

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編18單項(xiàng)選擇題第1題、

在評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是______。A.模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)B.模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷我的答案：參考答案：D答案解析：房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來。第2題、

政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是______。A.征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失B.征用造成的家具、物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用C.征用期間租賃經(jīng)營(yíng)損失D.征用期間市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的增值差價(jià)我的答案：參考答案：D答案解析：征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。第3題、

下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是______。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)C.聘請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購(gòu)買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)我的答案：參考答案：D答案解析：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)估價(jià)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密；應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人提供的資料，未經(jīng)估價(jià)委托人同意，不得擅自將其提供給其他個(gè)人和單位。第4題、

關(guān)于估價(jià)目的的說法，錯(cuò)誤的是______。A.估價(jià)目的取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要B.任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的C.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常有多個(gè)估價(jià)目的D.估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途我的答案：參考答案：C答案解析：選項(xiàng)A，估價(jià)目的是估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，它取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要，即委托人將要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告做什么用。選項(xiàng)B，委托人一般不會(huì)無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，因此任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。選項(xiàng)C，一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)只有一個(gè)估價(jià)目的，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。選項(xiàng)D，估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途，針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。第5題、

土地利用時(shí)會(huì)受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于______。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的控制D.額外的利益或好處我的答案：參考答案：C答案解析：房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制(如對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。第6題、

下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述的是______。A.建筑密度大小B.房型設(shè)計(jì)C.臨路狀況D.公共配套設(shè)施情況我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。而選項(xiàng)A屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況的內(nèi)容；選項(xiàng)CD屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況的內(nèi)容。第7題、

下列引起某套住宅價(jià)格上升的因素中，屬于該住宅價(jià)格自然增值因素的是______。A.對(duì)住宅本身進(jìn)行投資改良B.由于人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的需求增加C.因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價(jià)格上升D.因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高我的答案：參考答案：B答案解析：導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有以下5個(gè)方面：①房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等；②外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；③需求增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增長(zhǎng)、人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加；④房地產(chǎn)使用管制改變，如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蜣k公用途、商業(yè)用途，增加容積率等；⑤通貨膨脹，如商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平出現(xiàn)了上漲，即出現(xiàn)了物價(jià)普遍上漲。上述5個(gè)方面中，房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。第8題、

關(guān)于合同租金低于市場(chǎng)租金時(shí)的已出租房地產(chǎn)估價(jià)的說法，錯(cuò)誤的是______。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值B.續(xù)貸抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值C.房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值D.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值我的答案：參考答案：D答案解析：對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。例如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，即應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值；未書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，一般評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，或者同時(shí)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值和無租約限制價(jià)值，并作出相應(yīng)說明，供人民法院選用。第9題、

某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為______元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016我的答案：參考答案：C答案解析：建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積/建筑面積，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積=145+23=168m2，建筑面積下的單價(jià)=7500×145/168=6473元/m2。第10題、

下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是______。A.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.匯率波動(dòng)D.稅收減免我的答案：參考答案：D答案解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。選項(xiàng)D屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素中的稅收制度政策。第11題、

房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于______的限制。A.房地產(chǎn)地役權(quán)B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C.房地產(chǎn)使用管制D.相鄰關(guān)系我的答案：參考答案：D答案解析：相鄰關(guān)系的限制：相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動(dòng)及行使其他權(quán)利時(shí)，不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人，包括：(1)在自己的土地上建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照；(2)不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；(3)挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。第12題、

某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測(cè)算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為120萬元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會(huì)一般抵押率為60%，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為______萬元。A.12B.25C.27D.40我的答案：參考答案：B答案解析：再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值--拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款=120-48/60%=40萬元，再次抵押價(jià)值的抵押凈值=再次抵押價(jià)值-預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金=40-15=25萬元。第13題、

房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為______。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價(jià)之日我的答案：參考答案：A答案解析：在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第14題、

評(píng)估某在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測(cè)算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m2，假設(shè)開發(fā)對(duì)續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測(cè)算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)方案綜合測(cè)算結(jié)果(多種估價(jià)方法的，采用簡(jiǎn)單算數(shù)平均數(shù))應(yīng)確定為______元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775我的答案：參考答案：B答案解析：該在建工程續(xù)建為寫字樓時(shí)，采用成本法的測(cè)算結(jié)果為8800元/m2、采用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為9550元/m2，綜合測(cè)算結(jié)果為：(8800+9550)/2=9175元/m2。該在建工程續(xù)建為賓館時(shí)，采用成本法的測(cè)算結(jié)果為8800元/m2、采用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為10000元/m2，綜合測(cè)算結(jié)果為：(8800+10000)/2=9400元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，續(xù)建為賓館更優(yōu)，綜合測(cè)算結(jié)果為9400元/m2。第15題、

比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是______。A.所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B.國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策C.國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造我的答案：參考答案：D答案解析：由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，出臺(tái)了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將對(duì)可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。第16題、

為評(píng)估某房地產(chǎn)2017年4月1日在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料如下：成交日期為2016年10月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期間，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正、調(diào)整后的價(jià)格為______元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.93我的答案：參考答案：B答案解析：可比實(shí)例正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=3500/(1-3%)=3608.25元/m2，可比實(shí)例成交日期為2016年10月1日，每月比上月上漲0.3%，調(diào)整至2017年4月1日為：3608.25×(1+0.3%)6=3673.68元/m2。第17題、

運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為______。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98我的答案：參考答案：A答案解析：在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)來確定，可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，因此：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)值×1/(1+1%)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：100/101。第18題、

采用間接比較百分比進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。若可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)優(yōu)3%，估價(jià)對(duì)象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)劣5%，則有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，正確的是______。A.標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子應(yīng)為100B.標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母應(yīng)為97C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為100D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為95我的答案：參考答案：A答案解析：采用間接比較調(diào)整進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)值×=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。上式位于分母和分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，分別是可比實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。選項(xiàng)B，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母應(yīng)為103。選項(xiàng)C，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為95。選項(xiàng)D，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為100。第19題、

關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是______。A.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來可獲取收益的時(shí)間B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過去和未來可獲取收益的時(shí)間C.自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間D.自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲得凈收益時(shí)止的時(shí)間我的答案：參考答案：D答案解析：收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。第20題、

某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為______萬元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18我的答案：參考答案：A答案解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物，則建筑物剩余收益期為40年，年凈收益為15萬元，報(bào)酬率為7.5%，則：第21題、

成本法估價(jià)中測(cè)算土地重新購(gòu)建成本時(shí)，對(duì)土地狀況和土地使用期限設(shè)定正確的是______。A.土地狀況為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，土地使用期限為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余使用期限B.土地狀況為土地取得時(shí)的狀況，土地使用期限為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余使用期限C.土地狀況為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，土地使用期限為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的法定最高出讓期限D(zhuǎn).土地狀況為土地取得時(shí)的狀況，土地使用期限為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的法定最高出讓期限我的答案：參考答案：A答案解析：求取土地重置成本時(shí)，除估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為歷史狀況或未來狀況外，土地狀況應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的土地狀況，土地使用期限應(yīng)為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的土地使用權(quán)剩余期限，此外還應(yīng)區(qū)分無建筑物的空地和有建筑物的土地。第22題、

某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為______萬元。A.245B.275C.315D.345我的答案：參考答案：D答案解析：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等，具體應(yīng)根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)計(jì)入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。凈收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=500-50-40-65=345萬元。第23題、

某舊廠房的設(shè)計(jì)壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房?jī)?nèi)動(dòng)產(chǎn)設(shè)備重新購(gòu)置價(jià)格為40萬元。廠房達(dá)到設(shè)計(jì)壽命拆除時(shí)，預(yù)計(jì)可收回鋼筋、紅磚折價(jià)10萬元，舊動(dòng)產(chǎn)設(shè)備折價(jià)10萬元；拆除廠房花費(fèi)7萬元，動(dòng)產(chǎn)設(shè)備搬運(yùn)花費(fèi)1萬元，廢棄建筑垃圾搬運(yùn)花費(fèi)1萬元。該廠房的殘值率為______。A.1.43%B.2.00%C.7.86%D.11.00%我的答案：參考答案：B答案解析：建筑物凈殘值率，簡(jiǎn)稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新構(gòu)建成本的比率。殘值率=(10-7-1)/100×100%=2.00%。第24題、

估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為______。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%我的答案：參考答案：C答案解析：土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，則自取得辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年，補(bǔ)辦手續(xù)之前已經(jīng)使用了5年，則建筑物使用年限共計(jì)45年，年折舊率=(1-殘值率)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/45×100%=2.22%。第25題、

關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的說法，正確的是______。A.自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時(shí)間B.為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間之和C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間D.為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和我的答案：參考答案：B答案解析：選項(xiàng)A，建筑物自然壽命是建筑物自竣工時(shí)起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間；建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。選項(xiàng)C，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場(chǎng)決定。選項(xiàng)D，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，也就意味著建筑經(jīng)濟(jì)壽命等于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與有效年齡之和。第26題、

某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%。現(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬元，而重置該寫字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為______萬元。A.78B.102C.180D.302我的答案：參考答案：B答案解析：增加電梯所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額：沒有電梯的功能折舊額=房地產(chǎn)價(jià)值增加額-隨同增加電梯費(fèi)用=301.76-200=101.76萬元。第27題、

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是______時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成我的答案：參考答案：C答案解析：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來延遲銷售之時(shí)。第28題、

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法評(píng)估某在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，經(jīng)調(diào)查分析，該在建工程預(yù)計(jì)一年后可建成，建成一年后可售出；預(yù)計(jì)建成時(shí)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為8820元/m2，類似房地產(chǎn)近年來平均每年價(jià)格遞增5%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格最可能為______元/m2。A.8000B.8400C.8820D.9261我的答案：參考答案：B答案解析：在靜態(tài)分析法中，預(yù)期完成的價(jià)值一般是求取未來完成的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值價(jià)格，則開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格=8820÷(1+5%)=8400元/m2。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)是建成一年后。第29題、

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)，下列參數(shù)選取中，錯(cuò)誤的是______。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本采用實(shí)際取得成本B.建設(shè)成本根據(jù)委托人提供的合理概算數(shù)據(jù)確定C.投資利息采用社會(huì)平均存款利率計(jì)算確定D.未來開發(fā)價(jià)值參考房地產(chǎn)市場(chǎng)客觀價(jià)格水平確定我的答案：參考答案：C答案解析：本題可能是投資價(jià)值的測(cè)算，也可能是市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算，A、B項(xiàng)是投資價(jià)值的測(cè)算，D項(xiàng)是市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算，但不管是哪種價(jià)值測(cè)算，投資利息是不會(huì)按照存款利率考慮的，市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算時(shí)應(yīng)按社會(huì)平均貸款利率計(jì)算，投資價(jià)值測(cè)算應(yīng)按開發(fā)企業(yè)提供的利率計(jì)算。第30題、

關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的說法，錯(cuò)誤的是______。A.可用來比較、分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)B.可用于收益法、比較法估價(jià)中某些估價(jià)參數(shù)的求取C.采用平均增減量法預(yù)測(cè)價(jià)格時(shí)，可采用加權(quán)算術(shù)平均值法計(jì)算平均增減量D.加權(quán)移動(dòng)平均法中的權(quán)重依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)而定，與數(shù)據(jù)期遠(yuǎn)近無關(guān)我的答案：參考答案：D答案解析：加權(quán)移動(dòng)平均法是在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測(cè)值影響越大這一特點(diǎn)，對(duì)較近的數(shù)據(jù)給予較大權(quán)重，對(duì)較遠(yuǎn)的數(shù)據(jù)給予較小權(quán)重進(jìn)行計(jì)算的。第31題、

某宗前后兩面臨街的矩形土地，總深度為40m，前街路線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3000元/m2。采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算的前街影響深度為______m。A.15B.20C.25D.40我的答案：參考答案：C答案解析：第32題、

運(yùn)用多元回歸分析法批量評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值，其估價(jià)步驟不包括______。A.確定估價(jià)范圍B.進(jìn)行房地產(chǎn)分組C.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.確定多元回歸模型我的答案：參考答案：C答案解析：運(yùn)用多元回歸分析法估價(jià)，一般分為下列5個(gè)步驟：(1)確定估價(jià)范圍；(2)進(jìn)行房地產(chǎn)分組；(3)設(shè)定多元回歸模型；(4)確定多元回歸模型；(5)計(jì)算各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的步驟之一。第33題、

關(guān)于實(shí)地查勘工作的說法，錯(cuò)誤的是______。A.估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，可以不進(jìn)行實(shí)地查勘B.房屋征收評(píng)估中，因被征收人拒不配合，可以不實(shí)地查勘被征收房屋的內(nèi)部狀況C.應(yīng)參照估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘要求對(duì)可比實(shí)例外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘D.實(shí)地查勘必須由至少一名參加該估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)實(shí)施我的答案：參考答案：A答案解析：對(duì)于已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查。房屋征收評(píng)估中，如果由于被征收人不配合而不能對(duì)被征收房屋內(nèi)部進(jìn)行查勘的，可以不進(jìn)行內(nèi)部查勘，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中作估價(jià)依據(jù)不足假設(shè)。第34題、

關(guān)于估價(jià)方法選用的說法，正確的是______。A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法B.估價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法C.估價(jià)師對(duì)外地城市某一成套住宅估價(jià)，因可比實(shí)例調(diào)查困難，可不選用D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開發(fā)法我的答案：參考答案：A答案解析：在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。第35題、

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)師聲明的內(nèi)容不包括______。A.估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德的承諾和保證B.估價(jià)師對(duì)其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C.估價(jià)師對(duì)其勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證D.估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果成立條件的提示和說明我的答案：參考答案：D答案解析：鑒證性估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師聲明應(yīng)包括以下內(nèi)容：①注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏；②估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制；③注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見；④注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。多項(xiàng)選擇題第36題、

關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的說法，正確的有______。A.應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成B.應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C.出具的結(jié)果具有證明效力D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用E.咨詢性估價(jià)無需承擔(dān)法律責(zé)任我的答案：參考答案：ABCD答案解析：概括起來，與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)具有下列特點(diǎn)：(1)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成。(2)提供的是專業(yè)意見。(3)具有公信力。(4)實(shí)行有償服務(wù)。(5)承擔(dān)法律責(zé)任。第37題、

下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價(jià)的有______。A.農(nóng)地B.寫字樓C.加油站D.二手商品住宅E.行政辦公樓我的答案：參考答案：ABCD答案解析：收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。第38題、

下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有______。A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)B.地塊的規(guī)劃條件中對(duì)容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對(duì)外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀我的答案：參考答案：ABCD答案解析：房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述一般先分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。土地權(quán)益狀況的描述主要說明下列方面：(1)土地所有權(quán)狀況。(2)土地使用權(quán)狀況。(3)土地使用管制狀況；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件包括：①土地用途，②容積率或建筑控制規(guī)模，③建筑密度，④綠地率，⑤建筑高度，⑥其他要求。(4)土地利用現(xiàn)狀。(5)出租或占用情況。(6)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況；說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。(7)其他特殊情況。①土地所有權(quán)或土地使用權(quán)是否不明確或歸屬有爭(zhēng)議；②土地取得手續(xù)是否不齊全；③是否為臨時(shí)用地或違法占地，為臨時(shí)用地的，批準(zhǔn)期限多長(zhǎng)，是否已超過批準(zhǔn)期限；④是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制；⑤是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件；⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財(cái)產(chǎn)；⑦是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款；⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。建筑物權(quán)益狀況的描述主要說明下列方面：(1)房屋所有權(quán)狀況；(2)出租或占用情況；(3)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況；(4)其他特殊情況；(5)其他。第39題、

下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲的因素有______。A.周邊土地出讓出現(xiàn)“地王”B.家庭規(guī)模小型化C.下調(diào)貸款利率D.GDP增速放緩E.城鎮(zhèn)化速度減慢我的答案：參考答案：ABC答案解析：選項(xiàng)A，在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，例如建設(shè)用地使用權(quán)出讓中新出現(xiàn)一塊“地王”，會(huì)馬上導(dǎo)致其周邊的房?jī)r(jià)上漲。選項(xiàng)B，隨著家庭的小型化，即使人口總量不增加，所需的住宅總量將會(huì)增加，住宅價(jià)格有上漲趨勢(shì)。選項(xiàng)C，從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)；利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。第40題、

下列建筑物的實(shí)物狀況因素中，對(duì)建筑規(guī)模有影響的有______。A.建筑面積B.建筑進(jìn)深C.室內(nèi)凈高D.建筑層數(shù)E.建筑質(zhì)量我的答案：參考答案：ABCD答案解析：建筑物的面積、體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。第41題、

下列估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來的有______。A.在建工程抵押估價(jià)B.期房預(yù)售價(jià)格評(píng)估C.預(yù)購(gòu)商品房抵押估價(jià)D.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房?jī)r(jià)格評(píng)估E.建筑物火災(zāi)毀損價(jià)值評(píng)估我的答案：參考答案：BCD答案解析：選項(xiàng)A，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)；此種情形是最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房屋征收評(píng)估、司法拍賣估價(jià)，包括在建工程估價(jià)。選項(xiàng)E，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)；此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，例如投保了火災(zāi)險(xiǎn)的建筑物被燒毀后，評(píng)估其價(jià)值損失或損失程度時(shí)。第42題、

下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有______。A.高檔公寓B.標(biāo)準(zhǔn)廠房C.房地產(chǎn)開發(fā)用地D.行政辦公樓E.在建工程我的答案：參考答案：ABC答案解析：比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標(biāo)準(zhǔn)廠房；⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。第43題、

比較法估價(jià)中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括______。A.租賃權(quán)限情況B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況D.地役權(quán)設(shè)立情況E.利用方式限制情況我的答案：參考答案：ACDE答案解析：權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。第44題、

評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有______。A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E.凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金我的答案：參考答案：AE答案解析：評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期為剩余租賃期限。評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，凈收益為市場(chǎng)租金減去合同租金。第45題、

一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格等于“開發(fā)成本加平均利潤(rùn)”的前提條件包括______。A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境C.較長(zhǎng)時(shí)期的市場(chǎng)運(yùn)行D.可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動(dòng)不同步我的答案：參考答案：BCD答案解析：價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是對(duì)同種房地產(chǎn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)出市場(chǎng))，二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。第46題、

關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說法，正確的有______。A.采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用B.修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用C.大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用E.包括長(zhǎng)壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用我的答案：參考答案：ABD答案解析：預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，即：修復(fù)成本≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值—修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值，是可修復(fù)的；反之，是不可修復(fù)的，即預(yù)計(jì)修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。修復(fù)成本是采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。第47題、

關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的說法，正確的有______。A.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象的日期B.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期C.建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間E.經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日我的答案：參考答案：ABD答案解析：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，其起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價(jià)值時(shí)點(diǎn))，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期，即開發(fā)經(jīng)營(yíng)期是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，可分為后續(xù)建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。后續(xù)建設(shè)期簡(jiǎn)稱建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，即建設(shè)期是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)止的時(shí)間，可分為前期和建造期。銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。第48題、

關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用及其適用的估價(jià)對(duì)象的說法，正確的有______。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿.長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)D.直線趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是歷史價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)的房地產(chǎn)E.平均增減量適用的估價(jià)對(duì)象是房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地產(chǎn)我的答案：參考答案：ABCD答案解析：選項(xiàng)A，長(zhǎng)期趨勢(shì)可以消除房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。選項(xiàng)B，長(zhǎng)期趨勢(shì)法用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力。選項(xiàng)C，長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)。選項(xiàng)D，運(yùn)用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)值或價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)。選項(xiàng)E，運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。第49題、

運(yùn)用政府已公布的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系評(píng)估宗地市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)修正調(diào)整的價(jià)格影響因素包括______。A.市場(chǎng)狀況B.交易情況C.區(qū)位狀況D.使用期限E.開發(fā)程度我的答案：參考答案：ACDE答案解析：運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行宗地估價(jià)，一般分為下列5個(gè)步驟：(1)收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；(2)查找估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)；(3)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；(4)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地狀況調(diào)整；(5)計(jì)算估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格。調(diào)整系數(shù)連乘的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為：宗地價(jià)值或價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×土地市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位調(diào)整系數(shù)×用途調(diào)整系數(shù)×土地使用期限調(diào)整系數(shù)×容積率調(diào)整系數(shù)×土地開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)×其他因素調(diào)整系數(shù)。第50題、

關(guān)于估價(jià)委托書的說法，正確的有______。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托時(shí)應(yīng)要求委托人出具估價(jià)委托書B.估價(jià)委托書應(yīng)由估價(jià)委托人自己撰寫，估價(jià)師不得代其起草C.委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的，可在估價(jià)委托書內(nèi)注明D.估價(jià)委托書可載明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)工作完成時(shí)間的要求E.估價(jià)委托書應(yīng)作為重要的估價(jià)依據(jù)放入完成的估價(jià)報(bào)告附件內(nèi)我的答案：參考答案：ACDE答案解析：選項(xiàng)A，估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)委托書。選項(xiàng)B，估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為該業(yè)務(wù)不屬于不應(yīng)承接的情形并愿意承接的，則可為估價(jià)需求者起草好估價(jià)委托書，準(zhǔn)備好估價(jià)委托合同，經(jīng)與估價(jià)需求者協(xié)商議定后，由估價(jià)需求者出具估價(jià)委托書，與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂估價(jià)委托合同。選項(xiàng)C，委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的，應(yīng)在估價(jià)委托書中注明。選項(xiàng)D，委托人的估價(jià)要求(如估價(jià)質(zhì)量要求、估價(jià)工作完成時(shí)間等)，委托日期等內(nèi)容。選項(xiàng)E，可將估價(jià)委托書而不是估價(jià)委托合同作為重要的估價(jià)依據(jù)放入未來完成的估價(jià)報(bào)告附件中。判斷題第51題、

估價(jià)師不能在開始估價(jià)之前就征求委托人的意見，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：鑒證性估價(jià)因?yàn)橐蔼?dú)立、客觀、公正”，所以估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶滿意”；不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@些都有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行，更不得為了招攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。第52題、

“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還債來源，而是以住房自身的價(jià)值作為償還保證。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：住房反向抵押不像住房抵押貸款那樣將住房作為“第二還債來源”，而是以住房自身的價(jià)值作為償還保證，因此特別需要估價(jià)服務(wù)。第53題、

為估價(jià)委托人競(jìng)買國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價(jià)的估價(jià)，屬于咨詢性估價(jià)。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：咨詢性估價(jià)(或稱為參考性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。第54題、

實(shí)際估價(jià)中，不是所有影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都可用數(shù)學(xué)公式或模型來量化，但估價(jià)師應(yīng)盡量用定量分析來量化各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，使估價(jià)不斷科學(xué)、精準(zhǔn)。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用定量分析來量化各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，使估價(jià)不斷科學(xué)、精準(zhǔn)。只有當(dāng)影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響無法采用定量分析予以量化時(shí)，才可以僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。第55題、

抵押估價(jià)中選用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用保守的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：采用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)選受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。相比之下，如果是一般的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，則應(yīng)采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計(jì)值。第56題、

比較法估價(jià)中，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)當(dāng)是正常市場(chǎng)價(jià)格。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。第57題、

繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響程度時(shí)，最主要的是看其對(duì)客流量的影響。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。第58題、

在運(yùn)用收益法評(píng)估商品住宅價(jià)值時(shí)，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化法估價(jià)，則選取的資本化率較小；如果選擇報(bào)酬資本化法估價(jià)，則選取的報(bào)酬率較大。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：直接資本化法中，資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比，與預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益的大小無關(guān)。第59題、

成本法評(píng)估包括土地和建筑物的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，應(yīng)選擇房地分估徑求取重新購(gòu)建價(jià)格。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇求取重新購(gòu)建成本的路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑，即適用房地合估路徑求取的，應(yīng)采用房地合估路徑求取。第60題、

建筑物的折舊可能在項(xiàng)目竣工之前就已經(jīng)存在。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，在竣工之前可能就已經(jīng)存在。第61題、

實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提由價(jià)值類型和價(jià)值時(shí)點(diǎn)決定，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，究竟應(yīng)采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。第62題、

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，并搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，經(jīng)過分析，利用模型計(jì)算出各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。第63題、

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、地價(jià)相等、開發(fā)程度不同的要求劃分均質(zhì)地域。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，劃分不同均質(zhì)地域通常是劃分地價(jià)區(qū)段，即將“用途相同、位置相鄰、地價(jià)相近”的土地加以圈圍而形成不同的地價(jià)區(qū)域。(參見舊教材)第64題、

評(píng)估整個(gè)住宅小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格，其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和樓層。A