房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編8

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編8單項選擇題第1題、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種()。A.長期投資B.短期投資C.風險投資D.金融投資我的答案：參考答案：A答案解析：第2題、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是()。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)我的答案：參考答案：D答案解析：第3題、房地產(chǎn)投資風險可分為系統(tǒng)風險和個別風險，下列屬于個別風險因素的是()A.變現(xiàn)風險B.時間風險C.自然損失風險D.通貨膨脹風險我的答案：參考答案：B答案解析：第4題、投資組合理論認為，把不同投資項目組合起來，可以()。A.提高投資收益B.降低系統(tǒng)風險C.降低個別風險D.使投資毫無風險我的答案：參考答案：C答案解析：第5題、2007年末，某市住房總量為5000萬m2，其中經(jīng)濟適用住房400萬m2，商品住房3750萬m2；同期住房空置量為750萬m2，其中經(jīng)濟適用住房為50萬m2，商品住房為450萬m2，則該市2007年末的商品住房空置率是()A.9%B.12%C.12．5%D.15%我的答案：參考答案：B答案解析：450萬m2/3750萬m2=12%第6題、政府的土地供應政策直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的()。A.產(chǎn)品質(zhì)量B.產(chǎn)品性價比C.規(guī)模和結構D.產(chǎn)品檔次我的答案：參考答案：C答案解析：第7題、對于房地產(chǎn)市場而言，下列關于自然周期與投資周期關系的表述中，正確的是()。A.自然周期與投資周期同步變化B.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期我的答案：參考答案：D答案解析：第8題、當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應時，往往采用()。A.挑戰(zhàn)定價法B.領導定價法C.目標定價法D.隨行就市定價法我的答案：參考答案：D答案解析：第9題、某城市住宅市場調(diào)查結果顯示，該城市的總需求與總供給量基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120m2以上的住宅供過于求，70m2以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場處于()狀態(tài)。A.均衡B.非均衡C.結構性失衡D.失衡我的答案：參考答案：B答案解析：第10題、據(jù)調(diào)查，某城市2008年初總家庭數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住房需求80m2/戶，則2008年該市新建商品住房的總市場潛量是()萬m2。A.1260B.1380C.1440D.2100我的答案：參考答案：C答案解析：Q=120萬戶×80m2/戶×15%=1440萬m2。第11題、下列影響消費者行為的因素中，屬于消費者心理因素的是()。A.使用者地位B.購買動機C.對渠道的信賴度D.對價格的敏感程度我的答案：參考答案：B答案解析：第12題、某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是()。A.避強定位方式B.產(chǎn)品差別化方式C.對抗性定位方式D.重新定位方式我的答案：參考答案：D答案解析：第13題、在房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”的現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是()。A.消費者的感覺B.消費者的生活方式C.消費者的經(jīng)濟狀況D.消費者的預期我的答案：參考答案：D答案解析：第14題、下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是()。A.時值是資金運動起點的金額B.終值是資金運動結束的金額C.資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值D.不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值我的答案：參考答案：B答案解析：第15題、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為()。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%我的答案：參考答案：D答案解析：i=(1+0.625%)12-1=7.76%。第16題、美國某家庭于2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7.5%，兩年后的年利率調(diào)整為8.5%，則該家庭在第28個月的月還款額為()美元。A.1250B.1398C.1416D.1562我的答案：參考答案：D答案解析：20萬貸款，28年的貸款期限，利用等額序列支付資金回收系數(shù)公式計算可得。第17題、下列關于收益率指標的表述中，錯誤的是()。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.規(guī)項目的財務內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差我的答案：參考答案：D答案解析：第18題、某房地產(chǎn)投資項目的目標收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是()。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%我的答案：參考答案：A答案解析：(1+12%)=(1+10%)(1+Ra)，Ra=1.82%。第19題、對于同一個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期(Pb)與靜態(tài)投資回收期(P′b)A.Pb＜P′bB.Pb≤P′bC.Pb=Pb′D.Pb＞Pb′我的答案：參考答案：D答案解析：動態(tài)投資回收期考慮資金時間價值，凈收益要折現(xiàn)，因此，對于同一個項目，其動態(tài)投資回收期Pb一定大于其靜態(tài)投資回收期P′b。第20題、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本為80000萬元，其中財務費用8000萬元，建設周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是()。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%我的答案：參考答案：C答案解析：投資利潤率=開發(fā)利潤/項目開發(fā)成本=25000萬元/80000萬元=31.25%。第21題、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為()元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5我的答案：參考答案：B答案解析：4500元/m2×3.2萬m2=5000萬元+x×3.2萬m2，解得：x=2937.5元/m2。第22題、對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是()。A.地價B.建造成本C.貸款利率D.資本化率我的答案：參考答案：D答案解析：第23題、某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場前景好將產(chǎn)生5680萬元凈現(xiàn)值；如果市場狀況一般將產(chǎn)生2450萬元凈現(xiàn)值；如果市場前景不好，則將產(chǎn)生-3680萬元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場前景為：好的概率45%；一般概率35%；不好的概率20%。則該項目的期望值為()萬元。A.2677.50B.3680.60C.4003.50D.5356.80我的答案：參考答案：A答案解析：5680萬元×45%+2450萬元×35%-3680萬元×20%=2677.50萬元。第24題、房屋開發(fā)費中的基礎設施建設費是指建筑物的2m以外和項目()范圍內(nèi)的各種管線/道路工程的建設費用。A.黃線B.紫線C.藍線D.紅線我的答案：參考答案：D答案解析：第25題、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金，預租售收入及借貸資金三種渠道，一般而言三種資金的使用順序是()。A.資本金-借貸資金-預租售收入B.預租售收入-資本金-借貸資金C.借貸資金-預租售收入-資本金D.資本金-預租售收入-借貸資金我的答案：參考答案：D答案解析：第26題、某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬元、150萬元，對兩方案進行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為()萬元。A.39.51B.49.39C.49.96D.62.45我的答案：參考答案：C答案解析：AW1=120萬元×12%/[(1-1+12%)-3]=49.96萬元AW2=150萬元×12%/[(1-1+120)-4]=49.39萬元，取等額年值大的方案為優(yōu)。第27題、當可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時，宜采用的比選方法是()。A.凈現(xiàn)值法B.差額部收益率法C.費用現(xiàn)值法D.內(nèi)部收益率法我的答案：參考答案：C答案解析：第28題、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或()。A.土地開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.土地轉(zhuǎn)讓收入D.流動資金貸款我的答案：參考答案：B答案解析：第29題、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是()。A.房地產(chǎn)上市公司發(fā)行公司債券B.權益型REITsC.房地產(chǎn)上市公司發(fā)行股票D.商業(yè)銀行貸款我的答案：參考答案：B答案解析：第30題、新設項目法人資本金籌措渠道不包括()。A.政府政策性資金B(yǎng).國內(nèi)外企業(yè)入股的資金C.個人入股的資金D.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金我的答案：參考答案：D答案解析：第31題、進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是()。A.債務融資成本分析B.資金占用費分析C.資本金與債務資金的比例分析D.擔保費分析我的答案：參考答案：C答案解析：第32題、下列關于寫字樓租金的表述中正確的是()。A.基礎租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng).基礎租金低于市場租金時，應當考慮調(diào)整到市場租金水平C.寫字樓市場比較理想的狀況下，市場租金一般低于基礎租金D.寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異我的答案：參考答案：D答案解析：第33題、當寫字樓物業(yè)出租，所有運營管理費用均由租戶直接承擔時，則該出租方式是()。A.全租金方式B.毛租金方式C.凈租金方式D.基本租金方式我的答案：參考答案：C答案解析：第34題、不應計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是()。A.抵押貸款利息B.公共設施維修費C.房產(chǎn)稅D.物業(yè)保險稅我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、下列關于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達方式，正確的是()A.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入-經(jīng)營費用B.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入-抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流-所得稅D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅我的答案：參考答案：D答案解析：多項選擇題第36題、下列關于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有()A.能為投資者帶來經(jīng)營性的收入現(xiàn)金流B.分割產(chǎn)權銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式C.適合于長期投資D.需在機構投資者之間進行交易E.位置對其有著特殊的重要性我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第37題、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括()A.按地域范圍細分B.按房地產(chǎn)用途細分C.按增量存量細分D.按交易形式細分E.按目標市場細分我的答案：參考答案：ABD答案解析：第38題、從開發(fā)商的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有()。A.土地B.勞動力C.資本D.經(jīng)驗E.環(huán)境我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第39題、制定物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應做到()。A.物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B.只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施C.租金確定應考慮業(yè)主希望的投資回報率D.市場經(jīng)濟條件下，應充分考慮同類物業(yè)的市場供求關系E.利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應進行相應的修正我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第40題、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的含義主要包括()。A.預測開發(fā)成本B.選定目標市場C.確定消費群體D.明確項目檔次E.設計建造標準我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第41題、“可貸資金利率理論”認為()。A.可貸資金的需求主要由投資需求，赤字需求和家庭需求三個要素構成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄，企業(yè)儲蓄和政府儲蓄三個要素構成C.利率不是由可貸資金的供求決定的D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)我的答案：參考答案：ABE答案解析：第42題、下列指標中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有()。A.銷售稅費B.租金收益C.物業(yè)增值D.股權增值E.抵押貸款規(guī)模我的答案：參考答案：BCD答案解析：第43題、評價房地產(chǎn)開發(fā)投資項目清償能力的指標主要有()。A.流動比率B.借款償還期C.現(xiàn)金回報率D.資產(chǎn)負債率E.利息備付率我的答案：參考答案：BDE答案解析：第44題、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有()。A.開發(fā)期和租售期B.權益投資比率C.資本化率D.貸款利率E.運營費用我的答案：參考答案：ACD答案解析：第45題、下列關于標準差的表述中，正確的有()。A.期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)B.標準差相同、期望值小的方案為優(yōu)C.標準差相同、期望值大的方案為優(yōu)D.標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)我的答案：參考答案：ACE答案解析：第46題、以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款包括()。A.土地出讓權B.征地拆遷費C.基礎設施建設費D.土地轉(zhuǎn)讓費E.契稅我的答案：參考答案：ABC答案解析：第47題、下列關于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有()。A.資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資B.抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主要業(yè)務C.按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托D.以房地產(chǎn)作為價值基礎，具有很強的保值功能E.一般委托專業(yè)機構和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理我的答案：參考答案：AC答案解析：第48題、個人住房抵押貸款業(yè)務中，與開發(fā)商相關的信用風險有()。A.惡意欺詐B.市場疲軟C.項目拖期D.質(zhì)量糾紛E.違法預售我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第49題、物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，需認真考慮的主要因素有()A.可出租面積B.基礎租金C.室內(nèi)裝修D(zhuǎn).客戶類型E.出租單元面積規(guī)劃我的答案：參考答案：ABCE答案解析：第50題、零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括()。A.核心區(qū)域B.影響區(qū)域C.主要區(qū)域D.次要區(qū)域E.邊界區(qū)域我的答案：參考答案：CDE答案解析：判斷題第51題、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資，它形成了房地產(chǎn)市場的增量供給。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第52題、假如某投資項目的預期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為1。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第53題、吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第54題、在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率總是下滑的。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施的土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應由政府土地儲備機構負責籌措。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第56題、進行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時通?？偸窍仁占诙仲Y料。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第57題、假定年利率為10%，2008年初的100元與2008年年末的110元的實際經(jīng)濟價值是相等的。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第58題、通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對折現(xiàn)率的影響是不同的，一般來說，通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，而房地產(chǎn)增值則導致折現(xiàn)率下降。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第59題、流動比率越低，說明營運資本(流動資產(chǎn)減流動負債的余額)越多，對債權人而言，其債權越安全。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、與凈現(xiàn)值標準差相比，凈現(xiàn)值標準差系數(shù)能更好地表明項目風險的大小。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第61題、房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的是為了使項目投資的經(jīng)濟效益最大化。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第62題、差額投資內(nèi)部收益率，是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第63題、我國房地產(chǎn)企業(yè)權益資本規(guī)模過小，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和系統(tǒng)性金融風險的防范。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第64題、我國城市土地收購儲備過程中的，土地儲備貸款，應屬于擔保貸款。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第65題、目前物業(yè)服務企業(yè)使用的法定稅費制度，體現(xiàn)了政府鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采取包干制收費模式。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：計算題第66題、某房地產(chǎn)公司準備鋪設熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管徑為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元和2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05%的比例遞增；假設兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資額的10%，折現(xiàn)率為10%，假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。______我的答案：我的答案：參考答案：答案解析：某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6000m2