房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編5

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編5單項選擇題第1題、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小。這是因為前者比后者具有()。A.更長的經(jīng)濟壽命B.更顯著的各異性C.更強的適應(yīng)性D.更專業(yè)的物業(yè)管理我的答案：參考答案：C答案解析：第2題、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.比較風(fēng)險B.通貨膨脹風(fēng)險C.時間風(fēng)險D.資本價值風(fēng)險我的答案：參考答案：B答案解析：第3題、某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為()。A.3.5%B.5.17%C.7.75%D.8.59%我的答案：參考答案：B答案解析：第4題、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為()年。A.0.5B.1.5C.2D.3我的答案：參考答案：B答案解析：第5題、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，說房地產(chǎn)市場具有()是不正確的。A.供給非同質(zhì)性B.需求多樣性C.競爭充分性D.交易復(fù)雜性我的答案：參考答案：C答案解析：第6題、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.競爭充分性D.交易復(fù)雜性我的答案：參考答案：C答案解析：第7題、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括()和項目財務(wù)評價兩個部分。A.價格分析B.市場分析C.產(chǎn)品分析D.成本分析我的答案：參考答案：B答案解析：第8題、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的()。A.20%B.30%C.40%D.50%我的答案：參考答案：B答案解析：第9題、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的()，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.選址規(guī)劃意見通知書B.規(guī)劃設(shè)計條件通知書C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于()。A.成本導(dǎo)向定價法B.購買者導(dǎo)向定價法C.競爭導(dǎo)向定價法D.市場導(dǎo)向定價法我的答案：參考答案：B答案解析：第11題、對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是()。A.潛在市場＞服務(wù)市場＞有效市場＞合格的有效市場B.服務(wù)巾場＞潛在市場＞服務(wù)市場＞合格的有效市場C.潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場D.潛在市場＞服務(wù)市場＞合格的有效市場＞有效市場我的答案：參考答案：C答案解析：第12題、某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是()模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.單一市場集中化我的答案：參考答案：D答案解析：第13題、下列行業(yè)中，()中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。A.批量行業(yè)B.僵滯行業(yè)C.分塊行業(yè)D.專業(yè)化行業(yè)我的答案：參考答案：D答案解析：第14題、已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%我的答案：參考答案：C答案解析：第15題、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.9我的答案：參考答案：A答案解析：第16題、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期()。A.小于5年B.在5～6年之間C.在6～7年之間D.在7～8年之間我的答案：參考答案：D答案解析：第17題、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是()。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率我的答案：參考答案：A答案解析：第18題、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%我的答案：參考答案：A答案解析：第19題、對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應(yīng)大于()。A.1.2%B.1.5%C.12.5%D.16.7%我的答案：參考答案：A答案解析：第20題、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項目房地產(chǎn)投資的實際收益為()。A.9.26%B.10%C.11.32%D.12%我的答案：參考答案：C答案解析：第21題、某開發(fā)商向銀行申請了年利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為()萬元。A.6.00B.7.05C.7.59D.13.59我的答案：參考答案：C答案解析：第22題、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。A.12%B.20%C.24%D.30%我的答案：參考答案：D答案解析：第23題、盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項目當(dāng)售價下降30%、成本上升60%時，開發(fā)利潤(稅前)為0；乙項目當(dāng)售價下降20%、成本上升50%，開發(fā)利潤(稅前)為0。因此，在抵御售價和成本變動風(fēng)險的能力方面()。A.甲項目強于乙項目B.乙項目強于甲項目C.甲項目與乙項目一樣強D.不能確定哪個項目強我的答案：參考答案：A答案解析：第24題、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到()的極限值。A.利潤為零B.允許的最低經(jīng)濟效益指標C.最大費用D.最大利潤我的答案：參考答案：B答案解析：第25題、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是()。A.容積率B.空置率C.利息備付率D.成本利潤率我的答案：參考答案：B答案解析：第26題、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是()。A.投資利潤率B.投資回報率C.貸款利率D.成本利潤率我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于()。A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費用我的答案：參考答案：C答案解析：第28題、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報率為()。A.10%B.11.27%C.14.18%D.22.55%我的答案：參考答案：D答案解析：第29題、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是()。A.土地購置貸款B.土地儲備貸款C.土地開發(fā)貸款D.建設(shè)貸款我的答案：參考答案：B答案解析：第30題、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是()。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費D.保險費我的答案：參考答案：A答案解析：第31題、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度的系數(shù)的表述中，不正確的是()。A.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越大C.項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低我的答案：參考答案：A答案解析：第32題、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.經(jīng)營成本B.物業(yè)檔次C.業(yè)主目標收益要求D.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系我的答案：參考答案：D答案解析：第33題、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2。那么，可出租面積應(yīng)為()m2。A.33B.40C.43D.47我的答案：參考答案：B答案解析：第34題、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財務(wù)能力B.零售商需要的服務(wù)C.零售商組合與位置分配D.零售商的聲譽我的答案：參考答案：D答案解析：第35題、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬元。A.42.0B.50.4C.60.0D.72.0我的答案：參考答案：D答案解析：多項選擇題第36題、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括()等分析。A.投資資金的安全性B.項目定位的科學(xué)性C.期望收益的可靠性D.投資項目的變現(xiàn)性E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第37題、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括()。A.總量結(jié)構(gòu)B.區(qū)域結(jié)構(gòu)C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D.供求結(jié)構(gòu)E.資金結(jié)構(gòu)我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第38題、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第三階段初期D.第三階段E.第四階段我的答案：參考答案：AB答案解析：第39題、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進度安排D.廣告設(shè)計及安排E.租售價格確定我的答案：參考答案：ACE答案解析：第40題、隨著市場細分化研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場”的概念。彌隙市場的特點是()。A.消費者愿意支付較高的價格B.企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位C.消費者以年輕人為主D.商品住宅多為豪宅E.以投資性購買為主我的答案：參考答案：AB答案解析：第41題、按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是()。A.同質(zhì)偏好市場B.分散偏好市場C.個別偏好市場D.集群偏好市場E.彌隙市場我的答案：參考答案：ABD答案解析：第42題、現(xiàn)金流量圖是進行復(fù)利計算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點“零”是()。A.資金運動的時間始點B.日歷年度的年初C.某一基準時刻D.既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時間點E.既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點我的答案：參考答案：ACE答案解析：第43題、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.未分配利潤E.權(quán)益融資我的答案：參考答案：ABD答案解析：第44題、房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為()等。A.企業(yè)實力提升B.租金收入C.對社會貢獻增加D.物業(yè)增值E.物業(yè)權(quán)益份額增加我的答案：參考答案：BDE答案解析：第45題、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括()。A.開發(fā)項目的選址定點審批B.規(guī)劃設(shè)計條件審批C.規(guī)劃設(shè)計方案審批D.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證E.核發(fā)建設(shè)用地批準書我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第46題、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報價表包括()。A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.損益表E.資產(chǎn)負債表我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第47題、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括()。A.建筑安裝工程費B.土地使用權(quán)出讓金C.拆遷補償費D.公共配套設(shè)施建設(shè)費E.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費我的答案：參考答案：BCE答案解析：第48題、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A.項目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用D.租售收益E.股息我的答案：參考答案：BC答案解析：第49題、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽C.基礎(chǔ)租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績我的答案：參考答案：ACD答案解析：第50題、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.自然特征，如山地和河流等B.細分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E.競爭性項目的區(qū)域我的答案：參考答案：ACDE答案解析：判斷題第51題、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第52題、購買住房抵押支持證券的個人和機構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第53題、在進行風(fēng)險分析時，期望收益的標準方差值越小，表明該項目風(fēng)險越大。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第54題、通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第55題、房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場決定房地產(chǎn)價格。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第56題、房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點，此時房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第57題、當(dāng)某房地產(chǎn)投資項目的基準收益率大于銀行貸款利率且該項目在經(jīng)濟上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第58題、在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質(zhì)。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第59題、開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進行。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第61題、在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個盈虧平衡點。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第62題、假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第63題、個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機構(gòu)發(fā)放的個人住房抵押貸款風(fēng)險只來自于申請貸款的購房者。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第64題、雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第65題、租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：計算題張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6%，按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0.2%)。第66題、問李某在新還款方案下的首次月還款額多少?__________我的答案：我的答案：參考答案：第一種解法：已知i=6%i'=6%/12=0.5%s=0.2%n=15×12=180m=5×12=60(1)抵押貸款額P=50×60%=30萬元(2)張某月還款額第二種解法：已知：P=50×60%=30萬元i=6%/12=0.5%n=15×12=180(1)張某月還款額：(3)2005年1月1日李某共欠銀行款額：F2=P(1+i)n=300000×(1+0.5%)60=404655.06元F3=F2-F1=228027.34元(4)略(同原答案)第三種解法：已知：P=50×60%=30萬元i=6%/12=0.5%n=15×12=180(3)張某共欠銀行貸款額：P2=(300000-P1)=169053.12