房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編9

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編9問(wèn)答題甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。請(qǐng)問(wèn)：第1題、復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?______我的答案：我的答案：參考答案：復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。答案解析：第2題、復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?_______我的答案：我的答案：參考答案：復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受××銀行委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價(jià)值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。答案解析：第3題、甲公司為購(gòu)買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為7500萬(wàn)元。購(gòu)得該項(xiàng)目后，甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為9000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?______我的答案：我的答案：參考答案：1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。2．估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。3．設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過(guò)政府主管部門批準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。4．購(gòu)買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購(gòu)買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購(gòu)買價(jià)值會(huì)有差異。答案解析：第4題、某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過(guò)某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地，并拆除一幢面積為900m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問(wèn)：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?______我的答案：我的答案：參考答案：1．政府應(yīng)對(duì)占用的小區(qū)500m2綠地進(jìn)行賠償，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時(shí)，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來(lái)的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。2．《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收入的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收入的居住條件。政府應(yīng)對(duì)被拆除的900m2的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi))、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)(針對(duì)住房困難的低收入家庭的)等。答案解析：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積5000m2，其中建設(shè)用地面積4500m2，代征地面積500m2，規(guī)劃建筑面積為15000m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價(jià)款和3%的契稅，取得了國(guó)有土地使用證。至2009年10月18日，該項(xiàng)目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其于2009年10月18日的抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價(jià)為6650元/m2，且按每月1%遞增；平均投資利潤(rùn)率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。第5題、下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是()。A.在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過(guò)總投資的35%時(shí)才可以設(shè)定抵押B.在建工程只有當(dāng)主體工程結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才可以設(shè)定抵押C.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置D.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先受償順序?yàn)橘?gòu)房款、建筑工程款、銀行債權(quán)我的答案：參考答案：D答案解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。因此選D。第6題、若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對(duì)該在建工程進(jìn)行估價(jià)，下列關(guān)于投資利潤(rùn)率選取的表述中，正確的是()。A.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率相同B.成本法采用的投資潤(rùn)率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤(rùn)率C.成本法采用的投資利潤(rùn)率低于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤(rùn)率D.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率不可比較我的答案：參考答案：D答案解析：第7題、采用成本法估價(jià)時(shí)，土地部分以基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算的單價(jià)為2300元/m2，則土地總價(jià)為()。A.1035.0B.1066.1C.1150.0D.1184.5我的答案：參考答案：D答案解析：2300元/m2×5000m2×(1+3%)=1184.5萬(wàn)元。第8題、若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對(duì)該在建工程進(jìn)行估價(jià)，下列關(guān)于投資利潤(rùn)率選取的表述中，正確的是()。A.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率相同B.成本法采用的投資潤(rùn)率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤(rùn)率C.成本法采用的投資利潤(rùn)率低于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤(rùn)率D.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率不可比較我的答案：參考答案：D答案解析：第9題、采用成本法估價(jià)時(shí)，土地部分以基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算的單價(jià)為2300元/m2，則土地總價(jià)為()。A.1035.0B.1066.1C.1150.0D.1184.5我的答案：參考答案：D答案解析：2300元/m2×5000m2×(1+3%)=1184.5萬(wàn)元。第10題、采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為()。A.9734.2B.10218.3C.10407.5D.10458.8我的答案：參考答案：B答案解析：6650元/m2×(1+1%)12÷(1+10%)×15000m2=10218.3萬(wàn)元。甲公司擁有一宗面積為80000m2的工業(yè)用地，地上建有面積為50000m2的廠房及10000m2的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。第11題、甲公司因申請(qǐng)抵押貸款委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗房地產(chǎn)的價(jià)值，受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)()。A.按工業(yè)用途估價(jià)B.按居住用途估價(jià)C.按工業(yè)用途評(píng)估廠房?jī)r(jià)值，按辦公用途評(píng)估自用辦公樓價(jià)值D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價(jià)，然后予以綜合我的答案：參考答案：A答案解析：第12題、受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)，正確的思路是()。A.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估，廠房?jī)r(jià)值按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價(jià)等進(jìn)行評(píng)估B.按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評(píng)估各部分房地產(chǎn)的價(jià)值C.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估，廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估D.根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價(jià)按照住宅用地評(píng)估，廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估我的答案：參考答案：C答案解析：第13題、如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補(bǔ)償為()。A.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值B.被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失C.被拆遷房屋的價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失D.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失我的答案：參考答案：D答案解析：甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。第14題、下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是()。A.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓B.估價(jià)對(duì)象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變D.本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題我的答案：參考答案：B答案解析：第15題、對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時(shí)，一般不重點(diǎn)分析的因素是()。A.交通條件B.產(chǎn)業(yè)集聚度C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.公共設(shè)施完備程度我的答案：參考答案：D答案解析：第16題、該宗房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為()。A.首次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額B.再次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款額/貸款成數(shù)D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)我的答案：參考答案：D答案解析：指錯(cuò)題第17題、封面和目錄(略)致估價(jià)委托人函××公司：受貴公司委托，我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照科學(xué)、公允的方法，為確定估價(jià)對(duì)象抵押貸款額度提供參考依據(jù)，對(duì)貴公司所屬估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。我公司估價(jià)人員在貴公司配合下，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘和估價(jià)資料的收集，并進(jìn)行了必要的調(diào)查、核對(duì)，在此基礎(chǔ)上形成了房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，最終得到估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月30日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：估價(jià)對(duì)象單價(jià)：寫字樓17833.5元/m2，車庫(kù)13.77萬(wàn)元/車位。估價(jià)對(duì)象總價(jià)值：人民幣91071萬(wàn)元。大寫金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬(wàn)元整。××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司××分公司(蓋章)法定代表人(蓋章)二OO九年七月九日______我的答案：我的答案：參考答案：1.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說(shuō)明。2．致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。3．致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說(shuō)明(或者說(shuō)給出了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值但沒(méi)有給出抵押價(jià)值)。答案解析：第18題、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)三、估價(jià)對(duì)象(一)估價(jià)對(duì)象登記狀況(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用證》，××擁有土地使用權(quán)，證載土地用途為綜合用地，土地使用類型為出讓。(三)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象位于××市金融街×區(qū)×號(hào)，于1998年4月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上十八層，標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)高3.2m/3.6m/4.5m；地下三層，層高2m。根據(jù)委托人提供的資料及估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)查勘，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況為：大廈外墻一～四層為棕色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻；西北面、東南面兩個(gè)主入口均采用高級(jí)進(jìn)口材料裝修，設(shè)有自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門。雙大堂均為挑空結(jié)構(gòu)，二層圍繞挑空大堂設(shè)計(jì)有回廊。地下室共設(shè)83個(gè)車位(負(fù)一層25個(gè)車位，負(fù)二層58個(gè)車位)，地上車位共53個(gè)。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月30日六、價(jià)值定義房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)(一)有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范1．《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。2．《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》。3．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。4．《中華人民共和國(guó)土地管理法》。5．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。6．《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。7．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。(二)委托方提供的有關(guān)資料(略)(三)估價(jià)方掌握的有關(guān)資料1．估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料。2．估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。3．國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)稅費(fèi)法規(guī)。4．其他政策文件等。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下法則：1．合法原則(略)。2．最高最佳使用原則(略)。3．替代原則(略)。4．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(略)。九、估價(jià)方法因估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，周邊同類項(xiàng)目市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)同類項(xiàng)目交易價(jià)格、市場(chǎng)租金及租賃過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，故本次采用市場(chǎng)法、收益法兩種方法進(jìn)行估價(jià)。綜合兩種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。兩種估價(jià)方法定義如下：(略)。十、估價(jià)結(jié)果(略)十一、估價(jià)人員(略)十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)十三、風(fēng)險(xiǎn)提示(略)十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)______我的答案：我的答案：參考答案：1．估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說(shuō)明。2．估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說(shuō)明或介紹。3．估價(jià)對(duì)象中缺區(qū)位狀況介紹或說(shuō)明。4．估價(jià)對(duì)象中缺現(xiàn)狀使用情況說(shuō)明，如是否有出租情形、各層使用情況(含地下第三層)等。5．估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》。6．估價(jià)原則中缺謹(jǐn)慎原則。7．估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析。答案解析：第19題、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(略)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場(chǎng)背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價(jià)方法選用(略)六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程(略)(一)市場(chǎng)法市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)1．可比實(shí)例選擇區(qū)域市場(chǎng)同類項(xiàng)目售價(jià)等數(shù)據(jù)組見下表：(略)。根據(jù)替代原則，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，選取以下三個(gè)項(xiàng)目作為可比實(shí)例：可比實(shí)例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號(hào)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971.27m2，建筑面積為98741.45m2，地上二十層，地下二層，交易單價(jià)為17272元/m2(按建筑面積計(jì)算，下同)，交易時(shí)間為2009年4月。可比實(shí)例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號(hào)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699.77m2，建筑面積為34198.63m2，地上十五層，地下二層，交易單價(jià)為16700元/m2，交易時(shí)間為2007年10月?？杀葘?shí)例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號(hào)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752.56m2，建筑面積為83773m2，地上二十三層，地下三層，交易單價(jià)為17578元/m2，交易時(shí)間為2008年5月。2．房地產(chǎn)比較因素條件說(shuō)明表3．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)確定根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異，以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，指數(shù)均設(shè)定為100，確定可比實(shí)例各因素的相應(yīng)指數(shù)，比較因素指數(shù)確定如下：(1)交易情況修正：估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房，可比實(shí)例C為預(yù)售房。開發(fā)商基于回籠資金、降低風(fēng)險(xiǎn)的考慮，預(yù)售價(jià)格一般低于現(xiàn)房銷售價(jià)格。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)查，確定交易情況修正系數(shù)，如下表：(2)交易日期修正：經(jīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市場(chǎng)狀況，今年寫字樓市場(chǎng)價(jià)格略有波動(dòng)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)調(diào)查，確定交易日期修正系數(shù)，如下表：(3)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正(區(qū)域因素指數(shù)、個(gè)別因素指數(shù)確定過(guò)程略)經(jīng)比較得出房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表如下：4．房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)確定將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與可比實(shí)例因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)表：5．計(jì)算結(jié)果比較修正后，得到三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)可比實(shí)例的交易情況，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。經(jīng)計(jì)算確定估價(jià)結(jié)果為17875元/m2。(二)收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。估價(jià)中較常采用的是報(bào)酬資本化法，本次評(píng)估為了體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象各年度的現(xiàn)金流，為委托方提供參考，也采用此種方法。1．收益法測(cè)算過(guò)程(略)2．收益法計(jì)算結(jié)果按照?qǐng)?bào)酬資本化法計(jì)算的結(jié)果為：寫字樓部分單價(jià)為17792元/m2，總價(jià)為89718萬(wàn)元；地下車庫(kù)部分單價(jià)為13.77萬(wàn)元/車位，總價(jià)為1143萬(wàn)元。七、估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)法和收益法分別測(cè)算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，兩種方法估價(jià)結(jié)果接近，故采用市場(chǎng)法和收益法結(jié)果的簡(jiǎn)單算數(shù)平均值。計(jì)算結(jié)果見下表：即估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，正常使用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值為：1．寫字樓部分：89928萬(wàn)元。2．地下車庫(kù)：1143萬(wàn)元。合計(jì)總價(jià)為人民幣91071萬(wàn)元。八、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，最終得到估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月30日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為(略)。附件(略)______我的答案：我的答案：參考答案：1．市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的介紹中缺少是否有地下車庫(kù)的說(shuō)明。2．市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例B交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距近兩年，不宜選作可比實(shí)例。3．市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例C交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距一年以上，也不宜選作可比實(shí)例。4．可比實(shí)例B成交規(guī)模小，與估價(jià)對(duì)象規(guī)模不相當(dāng)，不宜作為可比實(shí)例。5．市場(chǎng)法計(jì)算時(shí)缺少對(duì)距市中心距離的調(diào)整(或應(yīng)對(duì)可比實(shí)例“距市中心距離”進(jìn)行調(diào)整)。6．周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。7．市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒了，分子應(yīng)為100，分母分別為102和99。8．市場(chǎng)法計(jì)算中缺權(quán)益狀況說(shuō)明和調(diào)整。9．市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。10．市場(chǎng)法修正系數(shù)計(jì)算應(yīng)說(shuō)明理由。11．市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上車位的價(jià)值計(jì)算。12．地下車庫(kù)價(jià)格僅用收益法一種方法計(jì)算未說(shuō)明不選用其他方法的理由(或在市場(chǎng)法中缺地下車庫(kù)的計(jì)算)。13．估價(jià)結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說(shuō)明。答案解析：指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤第20題、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因