中指院-2022年5月商業(yè)地產市場月報

月商業(yè)地產市場月度報告CIH微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai本期要點1、政策動態(tài)國務院：六個方面二十四條措施盤活存量資產，擴大有效投資廣州：發(fā)布推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房政策草案，商辦、旅館、廠房等納入范圍

北京：“十四五”城市更新規(guī)劃發(fā)布，鼓勵傳統(tǒng)商圈等存量資源升級改造2、市場表現商辦用地：2022年1-5月，全國城商辦用地推出與成，成交樓面均價同比小幅上漲，平均溢價率同比下降新房市場：2022年1-4月，全國投資同比下降，新，銷售面積同比增長13.1%

大宗交易：2022年1-5月，中指數據共監(jiān)測到商業(yè)地產大宗交易筆3、企業(yè)動態(tài)正式進駐廈門，成為福建省首家龍湖全國首個輕資產星悅薈項目于重慶開業(yè)

成都金牛大悅城輕資產項目正式簽約4、宏觀環(huán)境服務業(yè)經濟：全國疫情整體穩(wěn)定下降，5月服務業(yè)景氣水平有所回升消費市場：疫情繼續(xù)影響消費市場，4月社會消費品零售總額同比下降，非生活必需品及餐飲銷售下降較多，但基本生活供應品依舊得到有效保障2微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai一、政策動態(tài)擴大有效投資住房政策草案，商辦、旅館、廠房等納北京：“十四五”城市更新規(guī)劃發(fā)布，鼓勵傳統(tǒng)商圈等存量資源升級改造3微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai國務院：六個方面二十四條措施盤活存量資產，擴大有效投資5月25日，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，從6方面提出條意見，聚焦重點領域、重點區(qū)域、重點企業(yè)，通過推動基礎設施領域健康發(fā)展、規(guī)范有序推進PPP、支持兼并重組等方式，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環(huán)。聚焦盤活存量資產重點方向（1）重點領域，（2）重點區(qū)域，（3）重點企業(yè)；優(yōu)化完善存量資產盤活方式（4）推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，（5）規(guī)范有序合作（PPP），（6）積極推進產權規(guī)范交易，（7）發(fā)揮國有資本投資、運營公司功能作用，（8）探索促進盤活存量和改擴建有機結合，（9）值，（10）支持兼并重組等其他盤活方式加大盤活存量資產政策支持（）積極落實項目盤活條件，（12）有效提高項目收益水平，（13）完善規(guī)劃和用地用海政策，（）落實財稅金融政策；用好回收資金增加有效投資（15）引導做好回收資金使用，（16）精準有效支持新項目建設，（）加強配套資金支持；嚴格落實各類風險防控舉措（18）依法依規(guī)穩(wěn)妥有序推進存量資產盤活，（19）提升專業(yè)機構合規(guī)履職能力，（）保障基礎設施穩(wěn)健運營；建立工作臺賬強化組織保障（21）實行臺賬式管理，（22）建立健全協(xié)調機制，（）加強督促激勵引導，（24）積極開展試點探索。中指點評通過國家層面不斷推出利好政策來盤活存量資產，尤其是基礎設施不動產是大勢所趨，利用模式引入社會資本，并且建立完善的工作臺賬、協(xié)調機制來保障項目正常運行，有效防范風險發(fā)生。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai4廣州：發(fā)布推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房政策草案，商辦、旅館、廠房等納入范圍5月日，廣州市規(guī)劃和自然資源局網站發(fā)布公告，就《廣州市規(guī)劃和自然資源局廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知（征求意見稿）》進行意見征求。適用范圍及類型可以改建：通知實施前已建成的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等合法，以宗地或棟為單位按規(guī)定改建為保障性租賃住房；不能以宗地或棟為單位的，改建部分應當具有相對獨立性。不得改建：（一）土地性質為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑，）市重點商圈及重點功能區(qū)內的非居住存量房屋，

原則上不得改建，重點商圈及重點功能區(qū)的范圍由各區(qū)結合實際情況劃定；（三）利用歷史建筑、傳統(tǒng)風貌建筑、工業(yè)遺產、不可移動文物，以

及具有保護價值的老建筑、古民居改建為保障性租賃住房的，應按照歷史文化保護相關規(guī)定和程序執(zhí)行。工作原則改建房屋需權屬清晰、性質不變（不動產權、土地使用年限、用地性質、建筑面積、建筑高度、建筑層高不變，不補繳土地價款）、結構安全、

消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、完善配套（項目的改建建筑面積在平方米以上（不含平方米）的，應按照改建建筑面積6%集中設置公共服務設

施用房或項目自有公共活動區(qū)）、認定符合標準。中指點評廣州市通過改建非居住用房為租賃住房進而增加保障性租賃住房的供應，可以有效緩解租房困難、穩(wěn)定住房租賃市場；通過發(fā)布征求意見稿進一步規(guī)范改建范圍，完善配套設施比例，進一步細化實施細則。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai5北京：“十四五”城市更新規(guī)劃發(fā)布，鼓勵傳統(tǒng)商圈等存量資源升級改造5月18日，北京市人民政府發(fā)布印發(fā)《北京市城市更新專項規(guī)劃(北京市“十四五”時期城市更新規(guī)劃)》的通知，該規(guī)劃是全國首個超大城市在減量發(fā)展背景下制定的城市更新規(guī)劃，規(guī)劃范圍為北京市行政區(qū)域，以首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)、北京城市副中心、平原新城及地區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新城為主；規(guī)劃期限為年至2025年，遠景展望到2035年；其統(tǒng)商圈等存量資源升級改造、推進商圈商場提質增效等多項與商圈、商業(yè)相關的改造規(guī)劃。商業(yè)、商圈相關規(guī)劃與更新目標方向更新方式：實現老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈、低效產業(yè)園區(qū)與老舊廠房“騰籠換鳥”等產業(yè)類更新改造，推動產業(yè)升級、激發(fā)經濟活力。各圈層樓宇、商圈商場改造方向：（一）首都功能核心區(qū)推進老舊廠房、老舊樓宇轉型提質增效，促進傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)轉型升級；（二）中心城區(qū)推進樓宇商圈升級，打造活力消費高地，聚集高端要素，支撐科創(chuàng)發(fā)源地；（三）城市副中心聚焦行政辦公、商務服務、文化旅游三大主導功能，強化“騰籠換鳥”，構建高精尖經濟結構；（四）平原新城及地區(qū)間聚焦老舊廠房與老舊園區(qū)、老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈，重點發(fā)展高新技術和戰(zhàn)略性新興產業(yè)等高精尖產業(yè)，以及金融、科技、信息、文化創(chuàng)意、商務服務等現代服務業(yè)及其配套服務功能，優(yōu)先用于承接中心城區(qū)疏解的科研辦公、商務商貿、公共醫(yī)療、教育培訓等功能。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai6北京：“十四五”城市更新規(guī)劃發(fā)布，鼓勵傳統(tǒng)商圈等存量資源升級改造老舊樓宇、商圈商場更新空間體系（一）產業(yè)提級、數字拓展，推進老舊樓宇升級轉型：推進老舊樓宇升級轉型，提升樓宇商業(yè)品質和發(fā)展效益。推動產業(yè)功能提質增效，滿足科技創(chuàng)新、數字經濟、金融管理、商務服務等現代服務業(yè)發(fā)展需求，為產業(yè)高端轉落位提供載體。……。核心區(qū)老舊樓宇更新應堅持服務中央保障需求，構建高精尖經濟結構，改善民生補齊設施缺口，加強現代運營，提升城市公共空間品質和形象。中心城區(qū)老舊樓宇更新應匹配功能區(qū)產業(yè)定位，提升樓宇品質和發(fā)展效益。平原新城及地的老舊樓宇更新應優(yōu)先發(fā)展符合“十四五”規(guī)劃、《總體規(guī)劃》各區(qū)分區(qū)規(guī)劃、功能區(qū)規(guī)劃定位的產業(yè)功能，促進產業(yè)功能提質增（二）國際視野、消費引領，推進商圈商場提質增效：推進傳統(tǒng)商圈、商場以體驗化、數字化、特色化、社區(qū)化為導向，圍繞業(yè)態(tài)品牌調整、空間品質提升、營銷模式創(chuàng)新、交通組織優(yōu)化等內容進行升級改造?！?，提取52個主要商圈并明確更新實施重點。核心區(qū)傳統(tǒng)商圈更新應……，展示首都形象、體現古都特色。注重對社區(qū)商業(yè)設施短板的補充，充分利用疏解騰退空間補充便民商業(yè)。中心城區(qū)傳統(tǒng)商圈更新應以滿足居民生活服務需求為基礎，……，形成一批……成熟商業(yè)中心。副中心傳統(tǒng)商圈更新應在“組團中心—家園中心”模式框架下，滿足居民高品質和便利性購物需求。平原新城及地區(qū)傳統(tǒng)商圈更新應持續(xù)提升基本便民商業(yè)網點數量和密度，……。強化地區(qū)級商業(yè)中心的能效，增強商業(yè)設施對周邊居民的吸引力。中指點評北京“十四五”城市更新規(guī)劃的發(fā)布對于城市老舊小區(qū)改造、傳統(tǒng)商圈升級等有實質性的推動作用，按照不同功能區(qū)的劃定提出對應的更新目標，規(guī)劃期限遠景展望到2035年，具有長遠的指導意義。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai7二、市場表現20221-530出與成交面積同比均下降，成交樓面均20221-46.3%，新開工面積同比下降25.3%，銷售13.1%20221-5月，中指數據共監(jiān)測到商業(yè)地產大宗交易66筆8微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai商辦用地：年1-5月，全國城商辦用地推出與成交面積同比均下降，成交樓面均價同比小幅上漲，平均溢價率同比下降2022年1-5月：全國300城商辦用地共推出4645萬平方米，同比下2022年1-5月：全國300城商辦用地成交樓面均價為2649元/㎡，同降，成交3908萬平方米，同比下降。比上漲，平均溢價率為4.7%，同比下降2.0個百分點。2022年5月：全國300城商辦用地共推出萬平方米，同比下降城商辦用地成交樓面均價為㎡，同比，成交952萬平方米，同比下降。溢價率為，同比上升4.4個百分點。圖：2020年月年月全國城商辦用地推出及成交情況圖：2020年月年月全國城商辦用地成交樓面均價及溢價率情況7000()()()60%500014%600040%4500400012%500020%10%3500萬平方米30004000元平25003000-20%方米20002000-40%150010000-60%-80%10005000注：如無特殊說明，土地面積指規(guī)劃建筑面積，所有土地數據來自公開招拍掛市場。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS9商辦用地：各線城市成交面積同比均下降，其中二線城市降幅最大，為54.8%一線城市：2022年1-5月，全國300城中一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為180萬平方米，同比下降42.3%，成交樓面均價為14623元/平方米，同比上漲39.8%，平均溢價率為0.3%，同比上升0.2個百分點。二線城市：2022年1-5月，全國300城中二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為萬平%，成交樓面均價為3068元/平方米，同比上漲4.6%，平均溢價率為3.6%，同比下降3.8個百分點。三四線城市：2022年1-5月，全國城中三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為37.1%；成交樓面均價為1489元/平方米，同比下跌6.5%；平均溢價率為9.83%，同比下降0.1個百分點。圖：2018年年月各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比變化趨勢圖：2018年年月各線城市商辦用地成交樓面價及同比變化趨勢18000100%1800050%1500080%60%1500040%30%1200090006000萬平方米300040%20%-20%-40%-60%元平方米1200090006000300020%10%-10%-20%0-30%

0-80%注：如無特殊說明，土地面積指規(guī)劃建筑面積，所有土地數據來自公開招拍掛市場。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS新房市場：年1-4月，全國投資同比下降，新開工面積同比下降，銷售面積同比增長13.1%從供應端來看：全國商業(yè)地產*開發(fā)投資額同比下降6.3%，新開工面積同比下降25.3%2022年1-4月，全國商業(yè)地產開發(fā)投資額為億元，同比下降；商業(yè)地產開發(fā)投資額占房地產開發(fā)投資額比重為12.3%，較上年同期下降個百分點。2022年1-4月，全國商業(yè)地產新開工面積為萬平方米，同比下降；商業(yè)地產新開工面積比重為9.5%，較上年同期增長個百分點。從需求端來看：全國商業(yè)地產銷售面積同比增長13.1%2022年1-4月，全國商業(yè)地產銷售面積為萬平方米，同比增長；商業(yè)地產銷售面積重為8.2%，較上年同期增長個百分點。圖：2018年-2022年4月全國辦公樓&商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)經營指標占比18%16%14%12%10%20182019202020212022:1-420182019202020212022:1-420182019202020212022:1-4+商業(yè)營業(yè)用房，指標解釋與《中國房地產統(tǒng)計年鑒》一致。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS新房市場：辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房開工投資均繼續(xù)下降辦公樓：2022月，全國辦公樓開發(fā)投資額為億元，同比下降，降幅較2022月擴大個百分點。新開工面積萬㎡，同比下降，降幅較2022年1-3月擴大個百分點。商業(yè)營業(yè)用房：2022年1-4月，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額3259億元，降幅較2022年1-3月擴大3.2個百分點。新開工面積為2751萬㎡，同比下降，降幅較2022年1-3月擴大個百分點。圖：2019年月年月辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額同比變化圖：2019年月年4月辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比變化40%60%30%40%20%20%10%-10%-5.3%-8.2%-20%-40%-19.5%-27.3%-20%-60%-30%-80%微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS新房市場：辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房單月銷售面積同比止增轉降辦公樓：2022年1-4月，全國辦公樓銷售面積為萬平方米，同比增長，銷售額為億元，同比下降5.2%，其中4月辦公樓銷售面積同比止增轉降，降幅為13.7%。商業(yè)營業(yè)用房：2022年1-4月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為萬平方米，銷售額為2334億元，同比增長，其中4月商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比止增轉降，降幅為12.1%。圖：2019年月年月辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比變化80%60%40%20%-20%-40%-60%微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS大宗交易：年1-5月，中指數據共監(jiān)測到商業(yè)地產大宗交易筆))))杭州地鐵勾莊項目杭州綜合體2022-05-10成交股權交易17.0越秀地產杭州北匯置業(yè)有限公司

長沙悅方IDMALL長沙商業(yè)成交股權交易置業(yè)有限公司內資)中信資本控股有限公司杭州德信AI產業(yè)園商務園區(qū)/54.54%股份杭州產業(yè)園區(qū)成交股權交易4.5蒼投資管理有限公司內資)德信地產集團有限公司建業(yè)集團文旅項目股權鄭州,鄭家文化旅游發(fā)展有限公司內河南建業(yè)住宅建設有限公司,交易州商業(yè)2022-05-16成交股權交易河南建業(yè)華誼兄弟文化旅游產業(yè)有限公司琶洲南項目49%股權廣州綜合體2022-05-18擬成交股權交易50.1越秀地產內資)內蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司

上海蘇河灣中心寫字樓上海寫字樓2022-05-20成交資產交易26.7588764.5內資),內蒙古鄂爾多斯電力冶金集團華潤置地控股有限公司

股份有限公司內資)萬寧首創(chuàng)奧特萊斯?？谏虡I(yè)2022-05-24成交股權交易9.4王府井集團股份有限公司內資)海南奧特萊斯旅業(yè)開發(fā)有限公司浙江省浙建房地產集團有限公司內寧波城市之光廣場寧波綜合體2022-05-26成交股權交易13.5資),浙江省建工集團有限責任公司內中國恒大集團

資)20225月監(jiān)測案例，所統(tǒng)計的大宗交易物業(yè)類型不含工業(yè)及其他。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS三、企業(yè)動態(tài)微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai正式進駐廈門，成為福建省首家近日，廈門五緣灣濕地公園項目商業(yè)管理中標結果出爐，由深圳新藝思商務有限公司中標。企查查信息顯示，該中標公司為SelectManagementCompanyLimited全資子公司，這就意味著將進駐五緣灣，成為福建省首家。旗下?lián)碛修k術）購物中心等多種業(yè)態(tài)，其中商業(yè)包括了、K產品線。據了解，從2013年中國內地的第一座購物藝術中今，在內地足跡已拓展到廣州、沈陽、天津和武漢等多個城市。是世界上第一家博物館零售店，集藝術·人文自然三大核心元素為一體。中指點評的理念是將藝術與購物結合，有效破解了購物中心單一化的弊端，消費者在購物的同時能夠充分欣賞到不同風格的藝術品。每一個的開業(yè)均成為當地標志性的購物中心，為未來購物中心的定位發(fā)展提供借鑒意義。圖片來源于廣州官網微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai龍湖全國首個輕資產星悅薈項目于重慶開業(yè)龍湖兩江愛加星悅薈是龍湖全國首個輕資產星悅薈項目，也是龍湖星悅薈產品線由單業(yè)態(tài)轉向復合精致業(yè)態(tài)的轉型之作，于5日開業(yè)，開業(yè)當天招商率達、開業(yè)率超。該項目由龍湖集同打造，總商業(yè)體量約萬㎡，經營面積5.3萬平米，超160家0多家西南、重慶首進，超家區(qū)域首進品牌。愛加星悅薈即由手寶田股份傾力打造的精致復合型商業(yè)。項目定位為悅己生活主場，總商業(yè)體量約萬㎡，鎖定區(qū)域品質中產家庭和新貴潮流白領兩大目標客群，以精致生活中心為導向，著眼于消費場景創(chuàng)新，以休閑體驗空間、精致購物空間、歡聚生活空間為構想，基于場景屬性、精神屬性、社交屬性，致力于為城北消費者提供精致悅己的理想生活范本。中指點評愛加星悅薈的開業(yè)，為龍湖商業(yè)輕資產化探索提供了全新的思路?！拜p重并舉”重慶愛加星悅薈效果圖是目前不少商業(yè)地產公司的策略，市場下行壓力疊加疫情影響，選擇輕資產模式，合作開發(fā)能夠有效緩解資金壓力。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai成都金牛大悅城輕資產項目正式簽約據大悅城控股官方微信公眾號，5月日，成都華僑城與大悅城控股西南區(qū)域公司正式達成合作，雙方將共同打造成都第座、西南第座大悅城——成都金牛大悅城，成都也由此成為擁有大悅城項目數量僅次于北京的第二大城市。成都金牛大悅城南商業(yè)布局成都的首個大悅城標準產品線輕資產商業(yè)項目，也是項目，預計于年末亮相。項目位于成都市，地鐵6號線西華大道站直達其負二層。項目總建筑面積24萬方，毗鄰成都首家山姆會員店和華僑城歡樂谷，目前5km范圍內可輻射人口170萬，能夠覆蓋西南交通大學等3所高校的年輕客群與天府藝術公園等生活、娛樂、藝術消費場景。中指點評房地產行業(yè)進入深度調整期，輕資產運營模式可以幫助企業(yè)減輕資金壓力、降低運營風險、優(yōu)化資源配置，發(fā)展輕資產業(yè)務基本成為商業(yè)地產行業(yè)共識?！笆奈濉逼陂g，公司將堅持“輕重并舉”的商業(yè)拓展模式，并以輕資產項目發(fā)展為重要戰(zhàn)略方向，并制定了2022年輕資產商業(yè)項目拓展數量不低于7個的經營計劃，成都金牛大悅城效果圖擴張規(guī)模的同時持續(xù)輸出管理能力，引領商業(yè)地產行業(yè)健康發(fā)展。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai四、宏觀環(huán)境景氣水平有所回升4月社會消費品零售總額同比下降，非生活必需微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai服務業(yè)經濟：全國疫情整體穩(wěn)定