物業(yè)管理職責(zé)

物業(yè)管理職責(zé)物業(yè)管理按產(chǎn)業(yè)性質(zhì)屬于服務(wù)性行業(yè),其基本出發(fā)點是根據(jù)社會生產(chǎn)力發(fā)展水平和人們對生活需求的變化，運用先進的維修養(yǎng)護技術(shù)和現(xiàn)代管理科學(xué)知識、環(huán)境生態(tài)科學(xué)知識，借助經(jīng)濟手段來管理物業(yè)，為業(yè)主、住戶以及居民提供所需要的全方位、多層次的服務(wù).不同類別的物業(yè)有著不同的管理側(cè)重點，但是有一些基本內(nèi)容是大多數(shù)物業(yè)管理都要涉及到的：1、物業(yè)及其配套設(shè)施的維護和保養(yǎng)。對物業(yè)來說，機電設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、供水供電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、公用設(shè)施等，都必須處于良好的工作狀態(tài)，才能保障物業(yè)的正常、安全使用,不能等發(fā)生故障后再去修理。經(jīng)常進行維護和保養(yǎng)，可以延長物業(yè)的使用壽命,為業(yè)主和租戶提供基本的使用保證.2、加強保安和消防管理,向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障。必須認真做好治安管理工作，承擔(dān)起大樓和小區(qū)范圍內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒等，甚至還包括排除各種干擾，保持居住區(qū)的安靜。不管是住宅區(qū)還是其他類型的物業(yè)，只有具有良好的治安保衛(wèi)環(huán)境才能確保業(yè)主和住戶的生命財產(chǎn)的安全,并消除他們的后顧之憂。要搞好消防設(shè)備的養(yǎng)護工作，確保消防設(shè)備百分之百地處于良好使用狀態(tài)。要建立和執(zhí)行消防制度,加強消防隊伍的管理等。3、搞好物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔，包括垃圾、各種廢物、污水、雨水的排泄清除等,以求保持一個清潔衛(wèi)生的環(huán)境，向業(yè)主或租戶提供一個整潔舒適的居住、辦公環(huán)境。干凈整潔的環(huán)境給人們以視覺上的美感和心理上的舒適感.4、做好物業(yè)管理區(qū)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和保養(yǎng)，以提供良好的生態(tài)環(huán)境。尤其是草地綠化和花木養(yǎng)護工作對營造一個優(yōu)美宜人的環(huán)境是非常重要的.5、做好大樓和小區(qū)內(nèi)的交通管理.內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)的平行交通和大樓內(nèi)的垂直交通(電梯和人行扶梯）的管理，也包括通道、屋頂?shù)瓤臻g的清潔、路燈的保養(yǎng)等.6、加強車輛管理，防止車輛丟失、損壞或釀成事故，要求小區(qū)、大廈行車路線有明顯標志，車輛限速行駛,統(tǒng)一物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛停放，保持物業(yè)轄區(qū)的道路、過道的暢通.7、搞好財務(wù)管理工作。一是要搞好維修基金以及儲備金的核收和使用管理，保證物業(yè)管理工作的健康順利進行。8、及時辦理物業(yè)及附屬設(shè)備的財產(chǎn)保險，避免由于自然災(zāi)害給業(yè)主造成巨大的財產(chǎn)損失。9、搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，努力建立友好融洽的新型人際關(guān)系。同時協(xié)助政府進行社會管理，推進全社會的文明和進步,如在所管物業(yè)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、犯罪預(yù)防等方面的工作。10、就公共市政設(shè)施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門聯(lián)系。11、建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動情況,維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。物業(yè)管理各崗位工作職責(zé)最高領(lǐng)導(dǎo)層崗位職責(zé)

●總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、領(lǐng)導(dǎo)公司的日常工作,向公司傳達滿足業(yè)主和住戶及法律、法規(guī)的要求的重要性;

2、以業(yè)主和住戶為中心，制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標，批準公司質(zhì)量手冊；

3、主持管理評審；

4、負責(zé)擬訂公司年度工作計劃和工作總結(jié)；

5、負責(zé)召集和主持總經(jīng)理辦公會議；

6、負責(zé)各單位、各部門經(jīng)理和主管職務(wù)以上人員的鑒定、錄用、辭退等工作；

7、負責(zé)公司重要投標書和公司所有經(jīng)濟合同的審批；

8、負責(zé)公司各類費用收支的審批；

9、履行公司安全，消防第一責(zé)任人的所有職責(zé)；

●常務(wù)副總經(jīng)理兼管理者代表崗位職責(zé)

1、協(xié)助總經(jīng)理抓好各項工作，對公司服務(wù)負直接責(zé)任；

2、組織貫徹實施公司質(zhì)量方針，實現(xiàn)質(zhì)量目標;

3、組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系的建立、實施、保持和改進；

4、組織公司內(nèi)部質(zhì)量體系審核并向總經(jīng)理報告質(zhì)量體系運行情況；

5、負責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保業(yè)主和住戶滿意；

6、代表公司就與質(zhì)量管理體系的有關(guān)的事宜負責(zé)對外聯(lián)絡(luò)。

●副總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、協(xié)助總經(jīng)理組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系的建立、實施、保持和改進;

2、負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和組織制定公司物業(yè)管理招、投標工作；

3、參與公司經(jīng)營決策，負責(zé)決策和開拓物業(yè)市場；

4、負責(zé)公司物業(yè)管理服務(wù)工作的組織的協(xié)調(diào)；

5、負責(zé)公司對外聯(lián)絡(luò)工作，組織領(lǐng)導(dǎo)公司公關(guān)工作.

部門管理人員崗位職責(zé)

●辦公室主任崗位職責(zé)

1、助管理者代表具體組織實施質(zhì)量管理體系運行的各項服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、考評、管理工作，組織質(zhì)量管理體系的內(nèi)部審核；

2、負責(zé)辦公室的日常工作，確保質(zhì)量管理體系在本部門的正常運行；

3、了解國家有關(guān)法律法規(guī)的最新動態(tài)，向公司領(lǐng)導(dǎo)及時匯報并組織落實工作;

4、組織采用適用的統(tǒng)計技術(shù)進行數(shù)據(jù)分析，為提高服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù);

5、負責(zé)對文件和質(zhì)量記錄的歸口管理；

6、負責(zé)對常規(guī)合同的歸口管理和監(jiān)督管理公司檔案;

7、負責(zé)對業(yè)主和住戶的投訴的歸口處理。

●辦公室辦事員崗位職責(zé)

1、協(xié)助辦公室主任具體組織實施質(zhì)量管理體系運行的各項服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、考評、管理工作；

2、具體負責(zé)辦公室的日常工作，確保質(zhì)量管理體系在本部門的正常運行；

3、了解國家有關(guān)法律法規(guī)的最新動態(tài)，向公司領(lǐng)導(dǎo)及時匯報并組織落實工作；

4、負責(zé)對文件和質(zhì)量記錄的歸口管理;

5、負責(zé)對常規(guī)合同的管理和監(jiān)督管理公司檔案；

6、負責(zé)處理業(yè)主和住戶的投訴.

●綜合管理部經(jīng)理職責(zé)

1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助做好由綜合管理部負責(zé)的各項工作,以及本部門控制的質(zhì)量管理體系條款的實施工作。

2、負責(zé)制定公司有關(guān)本部門的各項管理制度及應(yīng)急措施。

3、負責(zé)對各管理處工程維修室、綜合服務(wù)室的工作進行檢查、指導(dǎo)。

4、負責(zé)對各管理處提交的供方項目審核以及供方服務(wù)質(zhì)量的總體控制。

5、負責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故的組織調(diào)查分析及處理工作。

6、負責(zé)組織樓宇工程驗收交接工作。

●綜合管理部副經(jīng)理職責(zé)

1、在綜合管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)公司所轄房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境、機電設(shè)備等技術(shù)管理工作。

2、負責(zé)協(xié)助制定公司物業(yè)管理過程中由綜合管理部負責(zé)的相關(guān)工作中的規(guī)定、制度的制定,并組織有關(guān)部門實施。

3、協(xié)助組織實施公司物業(yè)管理活動，保證物業(yè)管理服務(wù)過程處于受控狀態(tài),負責(zé)對各管理處工程維修室、綜合服務(wù)室布置具體工作，并檢查執(zhí)行情況.

4、負責(zé)管理處提交的供方項目（如：采購的服務(wù)、采購的物資等）實施控制，對供方評價進行審核.

5、負責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故的組織調(diào)查分析及具體處理工作。

6、負責(zé)根據(jù)實際情況，組織調(diào)配各管理處維修工、工程設(shè)施設(shè)備和工具。

●綜合管理部辦事員職責(zé)

1、具體組織本部門實施質(zhì)量管理體系的運行。

2、具體負責(zé)綜合管理部日常工作落實，確保各管理處提供的物業(yè)服務(wù)正常運行.3、負責(zé)向各管理處傳達落實公司關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)決定、決議，指示和布置具體工作，并檢查執(zhí)行情況。

4、定期對各管理處的工作進行經(jīng)常性檢查監(jiān)督,及時總結(jié)和匯報情況。

5、定期檢查各種設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)狀況，分析存在問題，及時提出維修解決辦法和制定維修方案，方案經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)后，組織貫徹實施。

6、負責(zé)對本部門的檔案、質(zhì)量記錄進行整理、歸檔和保存。

●經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、協(xié)助管理者代表具體組織本部門質(zhì)量管理體系的落實工作，保證質(zhì)量管理體系的有效運行。

2、確定質(zhì)量管理體系策劃的時機、內(nèi)容及輸出結(jié)果，協(xié)調(diào)各部門策劃要求的具體工作。

3、組織各部門負責(zé)人評審物業(yè)管理投標書、物業(yè)管理委托合同等，并就有關(guān)合同事宜代表公司與業(yè)主和用戶溝通.

4、確定服務(wù)實現(xiàn)策劃的時機、內(nèi)容及輸出結(jié)果，定期向總經(jīng)理匯報活動的實施情況。

5、代表公司與業(yè)主和用戶（或客戶）進行溝通，參與物業(yè)項目的招投標，代表公司法人對外簽訂合同、協(xié)議等公開文件。

6、制定物業(yè)管理服務(wù)的各類標識式樣規(guī)范，審批各相關(guān)部門根據(jù)實際情況自行設(shè)計的標識式樣。

7、制定公司總體社區(qū)活動的工作方向和目標，審批各管理處制定的各項社區(qū)活動計劃。

8、制定公司年度服務(wù)工作計劃和工作總結(jié)，協(xié)調(diào)各部門服務(wù)工作計劃的執(zhí)行情況.

●經(jīng)營發(fā)展部副經(jīng)理崗位職責(zé)

1、協(xié)助部門經(jīng)理做好質(zhì)量管理體系中本部門內(nèi)的各項工作，保證質(zhì)量管理體系的有效運行。

2、組織各部門進行質(zhì)量管理體系策劃，編制、修改和發(fā)放相應(yīng)的策劃文件,并對實施效果進行監(jiān)督檢查.

3、組織各部門編制和評審物業(yè)管理投標書，物業(yè)管理委托合同等.

4、組織相關(guān)部門進行服務(wù)實現(xiàn)的策劃，編制、修改和發(fā)放相應(yīng)的質(zhì)量策劃文件，并對質(zhì)量活動具體實施情況進行檢查驗收。

5、市場調(diào)研,市場開拓，搜集物業(yè)市場行情，及時掌握物業(yè)市場動態(tài)及業(yè)主和用戶需求的動向，積極與業(yè)主和用戶溝通，收集有關(guān)信息.

6、擬訂物業(yè)管理服務(wù)各類標識的式樣規(guī)范，規(guī)定產(chǎn)品和服務(wù)標識的范圍和方法，制作和發(fā)放標識，并組織各相關(guān)部門具體實施產(chǎn)品和服務(wù)標識.

7、擬訂公司總體社區(qū)活動工作方向和目標，審核各管理處制定的各項社區(qū)活動計劃,定期指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查各管理處的社區(qū)活動.

8、擬訂年度服務(wù)工作計劃和工作總結(jié),并有權(quán)對各部門服務(wù)工作計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和考核。

●經(jīng)營發(fā)展部辦事員崗位職責(zé)

1、協(xié)助部門經(jīng)理、副經(jīng)理實施質(zhì)量管理體系要求本部門內(nèi)各項具體工作，保證質(zhì)量管理體系的有效運行.

2、按照質(zhì)量管理體系的策劃安排具體實施各項工作,定期向部門經(jīng)理、副經(jīng)理匯報策劃實施情況。

3、搜集整理各類物業(yè)管理投標書、物業(yè)管理委托合同等的相關(guān)資料，編寫標書及合同的相關(guān)內(nèi)容.

4、按照服務(wù)實現(xiàn)的策劃安排具體實施各項工作，協(xié)助和督促各相關(guān)部門落實有關(guān)具體工作.

5、通過多種渠道搜集物業(yè)市場信息，積極與業(yè)主和用戶溝通,了解物業(yè)市場動態(tài)及業(yè)主和用戶需求的動向.

6、按照物業(yè)管理服務(wù)各類標識的式樣規(guī)范、標識范圍和方法，協(xié)助和監(jiān)督相關(guān)部門具體實施產(chǎn)品和服務(wù)標識。

7、按照公司總體社區(qū)活動工作方向和目標，依據(jù)各管理處社區(qū)活動計劃,協(xié)助和監(jiān)督各管理處的社區(qū)活動。

8、擬訂本部門的服務(wù)工作計劃,按照工作計劃開展本部門的具體服務(wù)工作。

●人力資源部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，負責(zé)制訂公司人事、勞動、職工培訓(xùn)教育等相關(guān)規(guī)章制度并組織貫徹執(zhí)行。

2、負責(zé)公司人力資源開發(fā)、使用工作。組織實施員工教育培訓(xùn)，對員工的培訓(xùn)進行詳細檢查和考核,為公司適時配備合格管理人員.

3、負責(zé)組織編制勞動工資計劃,檢查勞動工資計劃完成情況，做好調(diào)資、晉升、晉級等工作,審查各部門獎金發(fā)放數(shù)額。

4、負責(zé)組織檢查勞動紀律，針對存在的問題采取必要措施。

5、負責(zé)組織完成員工勞動合同(勞務(wù)協(xié)議）的簽定、鑒定工作。

●人力資源部副經(jīng)理崗位職責(zé)

1、辦理員工招聘、考核、獎懲、辭退等工作。

2、負責(zé)組織員工教育培訓(xùn)工作，并對培訓(xùn)結(jié)果實施效果檢查。

3、負責(zé)編制公司年度勞動工資計劃，檢查、了解、分析勞動工資計劃的執(zhí)行情況.

4、負責(zé)協(xié)助組織檢查勞動紀律,針對存在的問題采取必要的措施。

5、負責(zé)協(xié)助完成勞動合同(勞務(wù)協(xié)議）的簽訂等工作。

●人力資源部辦事員崗位職責(zé)

1、負責(zé)具體參與員工招聘、考核、獎懲、辭退的工作。2、負責(zé)具體實施員工的教育培訓(xùn)及考核等工作，并對管理處的培訓(xùn)考核等工作進行指導(dǎo)與檢查。

3、負責(zé)辦理公司勞動年檢工作。

4、負責(zé)勞動工資統(tǒng)計報表的填寫和報送工作。

5、負責(zé)社會保險、勞動保障工作的日常管理，深入各部門崗位了解執(zhí)行情況，隨時發(fā)現(xiàn)問題、不斷改進，做好社會保險和勞動保護工作.

6、負責(zé)人力資源部各種檔案的管理.物業(yè)管理費的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；(即人員費用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費等）2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

（包括；公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境）內(nèi)的各種土建零修費;給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費；電氣、燃氣、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;公共照明費；易損件更新費等等）

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運、化糞清掏等)

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

（包括：綠化工具費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費等)

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

（即安全管理人員費用、安全器械裝備費等）

6、辦公費用；

（包括：交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、辦公用房水電費等）

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

9、法定稅費；

（包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費等）

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用.物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容物業(yè)環(huán)境管理主要是調(diào)控業(yè)主或物業(yè)使用人與環(huán)境保護的關(guān)系，組織并管理業(yè)主或物業(yè)使用人的生產(chǎn)和生活活動，限制業(yè)主或物業(yè)使用人損害環(huán)境質(zhì)量、破壞自然資源的行為.一般來說，物業(yè)環(huán)境管理主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：（一）治理環(huán)境污染環(huán)境污染主要有以下幾種情況：1?？諝馕廴驹斐煽諝馕廴镜囊蛩刂饕?(1）直接燃煤，排放過多二氧化硫氣體。（2）機動車排放的尾氣經(jīng)強紫外線照射形成光化學(xué)煙霧污染.(3）基建揚塵形成的塵煙污染。據(jù)研究資料表明，在采暖期大氣中的塵以煙塵為主，約占三分之二；在非采暖期大氣中的塵以揚塵為主，約占二分之一以上。2.水體污染工業(yè)廢水和生活廢水等含有大量有毒、有害污染物，進入水體后形成水體污染.3。固體廢棄物污染固體廢棄物是人們在生產(chǎn)和生活中扔棄的固體物質(zhì)。影響物業(yè)環(huán)境的固定廢棄物主要有生產(chǎn)與生活垃圾、糞便、溝泥等。其中垃圾包括無機垃圾（磚瓦碎石、爐灰、渣土等）和有機垃圾(動植物殘體、廢紙、塑料、碎布等)。固體廢棄物如不及時加以處理,也會對環(huán)境造成污染。4.噪聲污染噪聲可分為交通噪聲、生產(chǎn)噪聲和生活噪聲三種。(1)交通噪聲大量交通噪聲來源于物業(yè)區(qū)域以外的城市道路。機動車進入物業(yè)區(qū)域內(nèi)部也會帶來噪聲。距離城市道路遠近的不同，受到交通噪聲的干擾也就不同。(2)生產(chǎn)噪聲主要有工廠加工噪聲和工程施工噪聲等.①工廠加工噪聲如沖壓、鍛造、蜂窩煤加工點的噪聲，對附近居民和辦公人員影響很大。②工程施工噪聲如施工現(xiàn)場打樁機、攪拌機、切割機、振動泵等機器設(shè)備工作中所產(chǎn)生的噪聲，這類噪聲嚴重干擾著周圍物業(yè)業(yè)主和物業(yè)使用人的正常工作和生活。(3）生活噪聲生活噪聲主要包括商業(yè)噪聲、保育教育噪聲和日常生活噪聲三類.①商業(yè)噪聲居住區(qū)和小區(qū)的商業(yè)中心是人流集中、氣氛熱烈的公共場所.特別是附近的農(nóng)貿(mào)市場,其叫賣聲、討價還價聲、人群熙熙攘攘聲等不絕于耳，對居住和辦公產(chǎn)生嚴重干擾。②保育教育噪聲如學(xué)生上學(xué)與放學(xué)的嘈雜聲，做操、上體育課的口哨聲，兒童的哭鬧嬉戲聲等，都會影響附近物業(yè)業(yè)主和使用人的工作和休息。③日常生活噪聲日常生活噪聲種類繁多，如居民播放音樂、家庭影院、家庭舞會等娛樂聲響，家庭廚房噪聲、家庭糾紛的爭吵聲、家庭聚會的喧嘩聲、走家串戶的叫喊叫賣聲等等。5.電磁波污染目前由于電器、電信等具有強大電磁波污染因素的產(chǎn)品走入家庭和被消費者廣泛使用，造成電磁波污染嚴重，極大地損害人們的身心健康。（二）做好物業(yè)環(huán)境綠化工作盡量擴大綠化面積及種植花草、樹木的種類，不僅可以凈化空氣，調(diào)節(jié)物業(yè)區(qū)域小氣候，保持水土、防風(fēng)固沙，而且還可以消聲防噪，達到凈化、美化環(huán)境的目的。(三）做好物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理工作物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性的管理服務(wù)工作,其目的是凈化環(huán)境,給物業(yè)業(yè)主和使用人提供一個清潔宜人的工作、生活的優(yōu)良環(huán)境.良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對于減少疾病、促進身心健康十分有益，同時，對社會精神文明建設(shè)也具有很重要的作用。（四）清除物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違章搭建違章搭建是對整個物業(yè)區(qū)域和諧環(huán)境的破壞.它既有礙觀瞻，又影響人們的日常工作和生活，還可能帶來交通、消防等方面不安全的問題。因此，物業(yè)管理公司一定要協(xié)助有關(guān)部門，認真做好清除和及時防止物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違章搭建的管理工作。(五）加強市政公用設(shè)施管理為物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人生產(chǎn)、生活、辦公等服務(wù)的市政公共設(shè)施是該物業(yè)區(qū)域的一個重要組成部分,一旦它遭到破壞或損壞，便會影響人們正常的生產(chǎn)、生活和工作。因此，加強市政公用設(shè)施的管理也是物業(yè)管理公司環(huán)境管理的一項重要工作.（六)搞好車輛交通管理車輛是人流、物流的載體。物業(yè)區(qū)域的交通道路是物業(yè)人流、物流流動的通道。物業(yè)相對于其外部環(huán)境，車輛交通是對外聯(lián)系的主要載體與通道，在物業(yè)使用中有著特殊的重要性。車輛交通管理的目的是為了建立良好的交通秩序、車輛停放秩序，確保物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人的車輛不受損壞和失竊。（七）建設(shè)各種環(huán)境小品物業(yè)環(huán)境小品的種類繁多,就其性質(zhì)來說，大體上可劃分為兩大類:一是功能性環(huán)境小品,二是裝飾性環(huán)境小品。環(huán)境小品具有方便實用、美化環(huán)境、優(yōu)化空間的功效。不同物業(yè)，環(huán)境小品的布置原則和方法不盡相同.環(huán)境小品的設(shè)計應(yīng)從使用功能出發(fā)，在整體環(huán)境協(xié)調(diào)的統(tǒng)一要求下，與建筑群體和綠化種植緊密配合，才能達到理想的效果。（（八)抓好治安管理工作物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安管理工作是指物業(yè)管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及突發(fā)事故而對所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的一系列管理活動。治安管理防治的對象主要是人為造成的事故與損失。其目的是避免所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)財物受損失、人身受傷害，維護正常的工作、生活秩序。治安管理在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。它是物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人正常工作、安居樂業(yè)的基本保證，也是整個社區(qū)及社會安定的基礎(chǔ).同時，良好的物業(yè)治安環(huán)境能提高物業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的聲譽。（九）抓好消防管理工作消防管理工作在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。為使物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人有一個良好的物業(yè)使用環(huán)境，物業(yè)管理公司應(yīng)做好物業(yè)消防設(shè)施和器材的配置與管理、消防宣傳教育等工作，要預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生,最大限度地減少火災(zāi)損失，為物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境,增強其安全感，保衛(wèi)其生命和財產(chǎn)的安全。(十）建立新型的人文環(huán)境新型的人文環(huán)境應(yīng)該是和睦共處、互幫互助的生活環(huán)境;互利互惠、溫馨文明的商業(yè)環(huán)境;融洽和諧、輕松有序的辦公環(huán)境；安全舒適、相互協(xié)作的生產(chǎn)環(huán)境等。新型的人文環(huán)境可以使人們煥發(fā)熱情，提高工作效率,熱愛生活，充滿愛心，并對社會治安狀況的好轉(zhuǎn)有著很大的促進作用。物業(yè)治安管理基本制度1。保安人員工作紀律（1)模范遵守國家的法律法規(guī)及公司內(nèi)部各項規(guī)章制度；（2)堅守崗位，忠于職守，嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制;(3）上崗堅決做到“五不準”，即不準喝酒，不準聊天，不準容留外來人員，不準擅離工作崗位,不準遲到、早退;（4）服從管理，聽從安排，廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭；（5）愛護各種警械器具裝備,不丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出；（6）嚴格執(zhí)行請、銷假制度，有事外出必須請假.2.保安人員的交接班制度治安保衛(wèi)交接班非常重要，因為這段間隙處理不好,就容易使罪犯乘機作案。為了杜絕這些漏洞,必須強化交接班制度。(1）接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班，在登記簿上記錄接班時間;（2)交接班時，交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚；(3)接班保安人員驗收時發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)由交班保安人員承擔(dān)責(zé)任。驗收完畢，交班保安人員離開崗位后所發(fā)生的問題由當班保安人員承擔(dān)責(zé)任;（4）所有事項交待清楚后，交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名;（5）接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā)生的問題，兩人共同負責(zé);即使沒有發(fā)生問題，也要分別扣發(fā)兩人的工資并通報批評。3。保安人員工作細則(1）儀表著裝①按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴,制服須保持潔凈、平整，各項配置標志齊全規(guī)范。②風(fēng)紀嚴整，不得敞開衣領(lǐng)，翻卷衣袖、褲邊；上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。③上崗前、下崗后須到指定點更衣；不得將制服及佩戴物帶離小區(qū);服裝清洗不得影響正常上崗著裝。④保安人員儀表須潔凈端正，不得留長發(fā)、胡須。(2）上崗姿態(tài)①在崗時須精神飽滿，精力集中.②站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎(chǔ)上做到步伐穩(wěn)健，雙臂前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。③兩人巡崗時須并排,保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進;兩人以上巡邏或同行時須列縱隊,保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。④在崗期間不得吸煙或吃零食，不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。(3)文明禮貌執(zhí)勤①對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到,行為舉止須自然端正、落落大方.②禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮，把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現(xiàn)在實際工作中.③禁止任何粗俗言談、污言穢語。④回答住戶或來賓提問時應(yīng)清楚扼要,并使用普通話。(4)門衛(wèi)崗①對出入小區(qū)的人員必要時進行查詢，言語文明,并做好登記和引導(dǎo)工作，來訪客人須出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。②勸阻無關(guān)人員及未經(jīng)批準的商販進入小區(qū).③根據(jù)小區(qū)機動車輛管理規(guī)定,管理小區(qū)交通秩序，無關(guān)車輛不得進入小區(qū)。④負責(zé)登記電視監(jiān)控情況。⑤負責(zé)小區(qū)內(nèi)郵件的收發(fā)登記管理。⑥門衛(wèi)崗須保持整潔美觀,無關(guān)人員不得進入門衛(wèi)崗。（5）巡邏崗①巡邏執(zhí)勤人員根據(jù)每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏執(zhí)勤。②巡邏崗執(zhí)勤主要內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢,勸阻已進入小區(qū)的無關(guān)閑雜人員，車輛停放情況;樓宇外觀、道路、路燈及有關(guān)配套設(shè)施完好情況,及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患，制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等.③認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定.④巡邏情況及時記錄。4。保安工作人員的獎懲制度為了鼓勵保安人員認真做好本職工作，杜絕一切不良行為,以責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合為原則，制定保安人員獎懲制度.（1）獎勵細則①見義勇為,敢于同壞人壞事做斗爭，成績顯著者；②積極協(xié)助公安機關(guān)抓獲違法犯罪分子和偵破案件,成績突出者；③積極參加搶險救災(zāi)，保衛(wèi)人民生命財產(chǎn)的安全,成績顯著者;④為搞好住宅小區(qū)(大廈)的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策,所提的合理化建議實行后效果明顯者；⑤拾金不昧者；⑥年終被評為“先進保安班（組）”、“先進保安員”，被評為省、市政府“治安模范標兵”者.（2）懲罰細則①值班時收聽收音機、錄音機，收看電視或進行其他與值班無關(guān)的事情。②擅離職守，經(jīng)常遲到、早退。③酒后執(zhí)勤上崗，并造成一定后果.④未按時交接班，或不按有關(guān)規(guī)定進行交接班，或交接班不清楚，檢查時相互推卸責(zé)任者.⑤未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準,私自頂班者。⑥未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，擅自帶人留宿者.⑦執(zhí)勤時，衣裝不整，佩戴不齊;執(zhí)勤中玩忽職守，疏于防范,致使在管轄范圍內(nèi)發(fā)生案件或事故,造成極壞影響者。⑧對公司和保安部領(lǐng)導(dǎo)下達的工作任務(wù)，未能如期完成，而又沒有正當理由者。⑨扣留物品不登記,不上交；撿拾物品不報告,不上交者。⑩違反保安器材使用規(guī)定，私自隨便轉(zhuǎn)借和使用。B11在突發(fā)性事件或緊急情況下，臨陣脫逃或坐視不管者.B12法制觀念淡薄,參與社會聚眾鬧事、嫖娼、賭博等，與治安工作人員的應(yīng)有素質(zhì)極不相稱者。B13思想不純，見利忘義,監(jiān)守自盜或以權(quán)謀私，嚴重損壞公司形象者。B14工作責(zé)任心不強,不服從分配，不執(zhí)行規(guī)章制度，并隨意頂撞領(lǐng)導(dǎo)且屢教不改者.根據(jù)錯誤情節(jié)輕重進行不同的處罰。對于一些性質(zhì)惡劣者,影響極壞者應(yīng)辭退或開除;對違反國家有關(guān)法律法規(guī)者要追究其刑事責(zé)任。5.電視監(jiān)視崗位職責(zé)與日常管理(1）職責(zé)①24小時嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班保安就地處理，并通過對講機向辦公室報告；②發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)備出現(xiàn)故障，要立即通知值班保安加強防范，同時盡快找出原因,及時修理設(shè)備，使之正常運轉(zhuǎn)；③嚴格執(zhí)行登記制度，凡是發(fā)現(xiàn)可疑情況,應(yīng)認真記錄下來.(2)要求為了保證崗位職責(zé)的落實,要求全體電視監(jiān)視工作人員努力做到：①提前做好上崗準備，按時接班；②做好交接班手續(xù)，無遺漏、無差錯，哨位設(shè)施無損壞，勤務(wù)登記準確及時、內(nèi)容清楚;③嚴禁無關(guān)人員進入工作場地，不準帶親戚朋友在工作場所聊天;④上班時精神集中，不準擅離崗位或做與工作無關(guān)的事情;⑤嚴守崗位，保持高度的警惕性,發(fā)現(xiàn)可疑情況，嚴密監(jiān)視，同時通知該區(qū)域的保安和報告上級，密切配合,確保安全.物業(yè)治安與安全管理物業(yè)治安與安全管理在整個社會中具有重要的地位和意義，是社會活動中的基礎(chǔ)和保障。在物業(yè)管理活動中,不僅關(guān)系著業(yè)主和用戶的生命財產(chǎn)不受損害，而且保障物業(yè)公司正常運作。然而，當前復(fù)雜的社會環(huán)境和治安狀況，對物業(yè)管理的安全工作提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。加強安全防范的作用日趨突出，已成為物業(yè)活動中的首要問題。安全是一個企業(yè)的效益源、生命線，而物業(yè)安全管理主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害等安全措施，防止給業(yè)主及用戶造成損失及傷害。物業(yè)安全管理內(nèi)容多而范圍廣，具有專業(yè)性強，管理與服務(wù)并存性、受制性等特點；稍不注意,就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。案例：“2004年，東?；▓@一位業(yè)主在家中被兇犯殺害，后查明兇犯使用過期《裝修出入證》混入小區(qū)，受害人家屬提出高達600萬元的賠償要求，法院一審判決物業(yè)公司承擔(dān)受害人損失的補充責(zé)任，賠償l7萬余元?！睂τ谖飿I(yè)管理這個微利行業(yè)來講，動則幾十萬的賠償，損失很大。所以，建立起一支高效、專業(yè)的安全管理隊伍,是物業(yè)管理活動中的重中之重，作為安全主管除了要具有良好的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)、專業(yè)知識，還必須有高度的責(zé)任心、使命感。要做到管理與服務(wù)并存,我認為根據(jù)目前公司安全管理狀況，安全管理工作還須進一步做好以下幾方面的內(nèi)容:一、建全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制制度是企業(yè)利益的保障，“沒有規(guī)矩不成方圓”，制定完善詳細的規(guī)章制度，不僅對今后的工作有指導(dǎo)意義，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題及漏洞，及時更改和完善。比如,在深圳xx物業(yè)公司，在ISO9000文件體系中，關(guān)于消防中心電話接聽他們是這樣規(guī)定的：消防中心值班員必須在24小時嚴守崗位，電話鈴聲必須在三聲內(nèi)接聽，否則視脫崗處理.這種詳細的操作規(guī)程,把工作細化、量化，顯示出物業(yè)管理公司高超的管理水平。在文件體系中，通過對公司、崗位的實際操作情況，不斷及時調(diào)整、修改，進行總結(jié),最后制定最符合實際操作的崗位制度。另外,物業(yè)安全管理的各項工作要有詳細的記錄和完整的保存,這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任留下的重要依據(jù)。例如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度、中控值班記錄等等，一旦發(fā)生糾紛,在判斷物業(yè)公司有沒有履行安全保障義務(wù)的時候，就成為認定事實的重要依據(jù)。在建立、健全安全管理制度的基礎(chǔ)上更要落實制度。安全管理各崗位人員需嚴格要求、嚴格管理,來促進安全管理制度的落實.例如：每月進行一次安全專題研討活動，討論安全隱患,制定防范措施，對出現(xiàn)差錯的個人給予安全處罰,對出現(xiàn)的問題要認真分析發(fā)生的原因,總結(jié)改進。二、加強培訓(xùn)和思想教育，提高安全管理專業(yè)知識和技能物業(yè)管理公司的管理、服務(wù)好壞，歸根到底取決于員工隊伍素質(zhì)的高低，雖然我們在選擇安全人員時，都是精挑細選，考慮了他們對職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要,但由于員工在接受能力、思想方面上的不同等諸多的個體差異因素；要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要,提高人員素質(zhì)，作為安全主管必須花大力氣對他們開展培訓(xùn)與思想教育,只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤，提高工作效率、保持積極的工作心態(tài),由被動服從轉(zhuǎn)為主動服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。例如：加強職業(yè)道德的培訓(xùn)，讓其樹立正確的人生觀、價值觀，培養(yǎng)敬業(yè)精神；加強禮儀知識培訓(xùn),增強員工的服務(wù)意識,樹立公司良好形象，建立起文明的服務(wù)“窗口”；加強物業(yè)知識、消防知識的培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)知識和業(yè)務(wù)技能;加強法律知識的培訓(xùn)，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業(yè)主和公司利益的同時，也能保護好自己。三、建立“群防群治”的機制,維護片區(qū)治安任何物業(yè)，無論其封閉性多大，也只是一個城市的建筑點，其治安工作必須有賴于社會力量和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量.所以，物業(yè)公司(作為安全主管）應(yīng)與當?shù)剌爡^(qū)治安人員保持密切聯(lián)系，及時了解當?shù)刂伟睬闆r，掌握犯罪分子動向,確保轄區(qū)物業(yè)的安全.根據(jù)“群防群治"的原則，維護好社區(qū)的共關(guān)系，從根本上擴大小區(qū)安全性范圍.在深圳XX物業(yè)公司舉行，由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防上，就取得了較好的效果，通過定期驗收轄區(qū)治安狀況，通報治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區(qū)關(guān)系，擴大治安力量，從而降低案發(fā)率,保證大廈安全。四、加強突發(fā)事件的預(yù)防與處理應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等，對于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對于自然災(zāi)害,作為安全主管首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當?shù)貧夂?、地質(zhì)等狀況.比如暴雨,季節(jié)性臺風(fēng)等，對物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時采取預(yù)防及應(yīng)對措施；對于突發(fā)事件，要本著及時、高效,大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理；對于消防管理，須要建立一支快速、靈活的消防隊，平時加強訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，季度性地進行消防演習(xí)。定期進行消防演習(xí)，不僅能檢驗小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,而且可以進一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能,還可進行消防宣傳,從用戶做到“要我安全,我要安全”的觀念，使業(yè)主和用戶增強消防觀念，樹立消防的意識，減少消防事故發(fā)生概率.五、對停車場、車輛的管理加強停車場的管理，有利于維護交通秩序，保障用戶人身、財產(chǎn)安全.避免車輛亂停亂放,保證良好的交通秩序，是物業(yè)管理活動中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時也市場競爭的重要手段,增加客流量,提高收入.目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難,加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患.所以，我們需要通過建立一支高素質(zhì)的安全管理隊伍來預(yù)防這些情況的發(fā)生，通過嚴格的訓(xùn)練，加強專業(yè)培訓(xùn)，建全技術(shù)防范設(shè)備,適當配備先進的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運行.六、安全管理隊伍的人力資源合理配置有效的管理組織結(jié)構(gòu)應(yīng)當有利于資源的合理配置，對于各管理處的安全管理隊伍我應(yīng)該做到熟悉每個崗位的工作職責(zé)，根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模確定人數(shù)，根據(jù)物業(yè)管理類型選擇適合的特質(zhì)的人員，根據(jù)管理的服務(wù)承諾等因素來進行人員的合理的排班等安排，對安全管理關(guān)鍵崗位配置具有責(zé)任心、有管理能力、敬業(yè)愛崗的高素質(zhì)人員，為公司安全管理隊伍合理配置人力資源提出實質(zhì)性的參考建議。我國在2004年5月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定：從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織,未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，人民法院應(yīng)給予支持.法條中雖然沒有明確是物業(yè)管理，但從條款中看，物業(yè)管理應(yīng)當屬于“經(jīng)營活動”，物業(yè)管理公司要對他的業(yè)主和用戶承擔(dān)安全保障義務(wù)是毫無疑問的,作為物業(yè)管理者，更應(yīng)該加強責(zé)任，樹立良好的安全防范意識,確保物業(yè)經(jīng)營活動正常運行.目前，安全管理隊伍的實際情況是:人員年輕化、流動性強，素質(zhì)參差不齊，這都給我們的安全管理帶來難度。我覺得平時應(yīng)該多組織一些業(yè)余文化活動，培養(yǎng)良好的團隊精神，加強引導(dǎo)，堅持對安全管理員的定期培訓(xùn)，硬件與軟件一起抓,建立起一支優(yōu)秀的團隊,把安全工作做好，把服務(wù)工作做到位。拒交物業(yè)管理費的法律問題嚴格地從法律關(guān)系上說，開發(fā)商與購房者之間是房屋買賣合同的法律關(guān)系，面物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)入（購房者）之間是物業(yè)管理合同的法律關(guān)系,物業(yè)管理費的問題屬于第二個法律關(guān)系的內(nèi)容,開發(fā)商在賣房時可以不涉及有關(guān)物業(yè)管理會同的內(nèi)容，這并不是開發(fā)商的合同義務(wù)。但由于房屋是一種特殊的消費品，房屋價值的保持有賴于物業(yè)的管理,物業(yè)管理費的交付即成了伴隨物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是一項長期的義務(wù)。因此，房屋買賣合同與物業(yè)管理合同雖然不是一個合同，但卻是有前后聯(lián)系的合同。為了使開發(fā)商連在訂立前一個房屋買賣合同時披露有關(guān)后一個物業(yè)管理合同的內(nèi)容，以保證購房者對其所購的標的有充分的了解，房地產(chǎn)領(lǐng)域所采用的是公約的形式，即通過約束三方當事人的物業(yè)管理公約來約束開發(fā)商在物業(yè)管理公約中闡明物業(yè)管理的收費問題。同樣，由于物業(yè)管理公約的起草一般只有開發(fā)商與物業(yè)管理公司參加，分散的小業(yè)主在開始人住時不可能參加公約的起草，為此，北京市的房屋管理部門要求居住小區(qū)的物業(yè)管理公約要在預(yù)售或出售房屋前經(jīng)過政府有關(guān)部門的核準,這種政府的參與實際上是防止偏袒一方的現(xiàn)象出現(xiàn)，以達到各方的利益平衡，保護天機會表達自己意思的購房消費者。消費者在買房前可在開發(fā)商、中介商處看到所購房屋的物業(yè)管理公約，或者到市物業(yè)小區(qū)管理辦公室查閱經(jīng)核準備案的物業(yè)管理公約,這樣可以杜絕“物業(yè)陷阱”的出現(xiàn).由于物業(yè)建設(shè)中存在的缺陷，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人將不滿發(fā)泄在物業(yè)管理公司的身上而拒交物業(yè)管理費。如位于北京東二環(huán)的東環(huán)廣場首期內(nèi)銷房由于設(shè)計不到位，沒有預(yù)埋對講系統(tǒng)所需的線路，所以在入住后只能勉強的以明線強行從樓道通過,影響了該樓總體美觀。而且該樓沒有熱水管道供應(yīng)系統(tǒng)及復(fù)式樓的樓梯方向設(shè)計錯誤,使得該摟的小業(yè)主在八注時幾乎要對房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)做一番修改，這樣必然導(dǎo)致各產(chǎn)權(quán)人諸多的不滿。許多實例表明,小區(qū)建設(shè)中存在的種種缺陷、諸如工程設(shè)計的缺陷、工程質(zhì)量不能保證等，往往使物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人將對小區(qū)的不滿全部發(fā)泄到物業(yè)管理公司身上，給后期管理造成困難。這方面的問題可以通過物業(yè)管理的早期介入得到解決。物業(yè)管理的早期介入指物業(yè)管理公司的主要負責(zé)人及主要技術(shù)人員在接管物業(yè)以前的各個階段，即可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等階段就參與決策，從物業(yè)運作的角度對物業(yè)的功能規(guī)劃、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供意見。這樣做一方面可以避免日后物業(yè)管理混亂，另一方面可以為以后物業(yè)管理的全面實施做準備。從產(chǎn)權(quán)人一方來說，產(chǎn)權(quán)人因建設(shè)中的問題而拒交物業(yè)管理費，實際上是混淆了開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系,這種混淆與目前我國物業(yè)管理公司多為開發(fā)商酌附屬公司的情況是分不開的，這種開發(fā)商與管理者責(zé)權(quán)不分的狀態(tài)在客觀上會導(dǎo)致小業(yè)主混淆兩者的關(guān)系。香港、新加坡及西方發(fā)達國家的主要物業(yè)群的管理一般均由獨立于開發(fā)商的專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理,這樣一方面有利于處理好開發(fā)商、物業(yè)管理公司及小業(yè)主之間的關(guān)系，另一方面，實踐證明獨立的物業(yè)管理公司提供的專業(yè)管理可以在一定程度上避免小業(yè)主混淆開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系，減少因開發(fā)商的原因而柜交物業(yè)管理費的情況發(fā)生。物業(yè)收費六大誤區(qū)物業(yè)服務(wù)費繳納一直是物管工作的一個瓶頸，這個問題長期無法解決，根本原因是業(yè)主和物業(yè)管理方一直無法走出物業(yè)服務(wù)收費的誤區(qū)。誤區(qū)一：享受服務(wù)就應(yīng)繳費在民事活動中,提供服務(wù)的人只能根據(jù)事先約定向主動要求服務(wù)的人收費,而不能強迫被動接受服務(wù)的人交費,被動接受服務(wù)的人是否付費，完全取決于他個人的意愿，即使是政府、法院,也無權(quán)進行干涉。在實踐中,經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)強制要求業(yè)主繳納各種名目物業(yè)相關(guān)費用的情況，強制消費的一般結(jié)果是造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾,更為嚴重的結(jié)果是造成雙方的對立.誤區(qū)二：繳納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的法定義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)受雇與業(yè)主，為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間是明確的服務(wù)合同關(guān)系，但往往有些業(yè)主沒有理清認識，簡單地認為物管企業(yè)是小區(qū)的配套措施，并沒有意識到物業(yè)服務(wù)費的本質(zhì),經(jīng)常采用對抗的方式拒絕繳納物業(yè)費，對小區(qū)的和諧環(huán)境產(chǎn)生了不利的影響。所以繳納物業(yè)服務(wù)是業(yè)主法定的義務(wù).誤區(qū)三：業(yè)主無權(quán)查物業(yè)服務(wù)費的賬物業(yè)收費模式有二種，分別是：酬金制和包干制，它們的不同主要集中在：酬金制情況下:物業(yè)服務(wù)費盈余歸業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)費虧損由業(yè)主另外補足;包干制情況下，業(yè)主無權(quán)要求物業(yè)公司把物業(yè)服務(wù)費盈余退還業(yè)主,物業(yè)公司也無權(quán)要求業(yè)主補償物業(yè)服務(wù)費虧損。所以，業(yè)主在要求對物業(yè)服務(wù)費帳目進行審查時，應(yīng)首先了解物業(yè)企業(yè)的收費模式。如果采用酬金制的物業(yè)企業(yè)，業(yè)主有權(quán)對物業(yè)費用帳目審查，但如果是包干制，業(yè)主無權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)的帳目進行審查。誤區(qū)四：物業(yè)公司有權(quán)對業(yè)主欠費進行起訴物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是服務(wù)關(guān)系，物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主付出費用。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,物業(yè)公司有權(quán)對業(yè)主欠費進行起訴?，F(xiàn)在還有一種觀點認為，物業(yè)公司應(yīng)當起訴業(yè)主大會以要求支付業(yè)主所欠的物業(yè)費。漢卓房地產(chǎn)法律研究中心物業(yè)部主任馮樺認為，根據(jù)債權(quán)相關(guān)理論，物業(yè)管理企業(yè)作為合法債權(quán)人，應(yīng)該對債務(wù)人有選擇權(quán),即物業(yè)管理企業(yè)可以要求各別業(yè)主支付物業(yè)費用,也可以要求業(yè)主委員會支付物業(yè)費用。誤區(qū)五：“欠”費就是傷害其他業(yè)主權(quán)益物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主發(fā)生糾紛時,常常給業(yè)主扣上“大帽子”,認為不繳物業(yè)費就是傷害其他業(yè)主的權(quán)益。針對該問題，馮主任認為：應(yīng)該分情況而論,如果物業(yè)公司重復(fù)收費、沒有合同依據(jù)收費，業(yè)主“欠”繳物業(yè)服務(wù)費就不能說其傷害其他業(yè)主的權(quán)益，而是在帶頭維護業(yè)主的合法權(quán)益。誤區(qū)六：“欠”費業(yè)主不宜當業(yè)主委員會委員誰做“欠"費的裁判?政府都承認物業(yè)公司存在重復(fù)收費問題，讓物業(yè)公司（當事人)確認業(yè)主是否“欠"費顯然說不通,拒繳不合理收費絕不等于欠費。一般認為：只有我們的政府主管部門的官員、法院的法官、媒體工作者、物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主自己和律師都能走出以上誤區(qū)，才能理順業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的法律關(guān)系.這個關(guān)系是:1、物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主通過合同形式共同委托物業(yè)公司對物業(yè)進行管理，每個業(yè)主所應(yīng)分擔(dān)的費用。2、物業(yè)公司只能依據(jù)自己簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同的約定進行收費，而每個業(yè)主則是根據(jù)自己對公約的承諾進行繳費。3、對于業(yè)主違反對公約的承諾欠繳物業(yè)服務(wù)費,物業(yè)公司如認為傷害了自己權(quán)益，應(yīng)向簽訂委托合同的委托方進行索賠，委托方根據(jù)公約向承諾公約的當事人索賠。4、物業(yè)公司如果向欠費業(yè)主直接索賠，首先應(yīng)有委托方的授權(quán),即代委托方索賠。只有理順上述關(guān)系，明確物業(yè)服務(wù)費不是交給物業(yè)公司的公糧，繳納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的合同義務(wù)，真正欠費的業(yè)主侵害的是其他業(yè)主的利益，而不僅僅是物業(yè)公司的利益,對真正欠費業(yè)主的懲罰不是物業(yè)公司懲罰業(yè)主,而是侵害別人權(quán)益的業(yè)主要對被侵害權(quán)益的業(yè)主進行補償，業(yè)主才會口服心服地按照自己對公約的承諾自覺繳納物業(yè)服務(wù)費，減少業(yè)主和物業(yè)公司因繳納物業(yè)服務(wù)費所產(chǎn)生的對立,進而減少業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾。物品被盜所在小區(qū)物業(yè)應(yīng)否賠償？趙先生是某小區(qū)業(yè)主。物業(yè)公司與趙先生簽訂了《物業(yè)管理合約》，并為趙先生發(fā)放了其印刷的《住戶手冊》一份。在《住戶手冊》中,該物業(yè)公司承諾：“本小區(qū)實行封閉式管理，住戶憑業(yè)主出入證出入，外來人員憑有效身份證登記進出。凡個人攜帶大件物品等出門須由業(yè)主簽名登記，由門衛(wèi)值班人員驗證后方可出門.門衛(wèi)值班人員負責(zé)24小時值班服務(wù)，禁止外來人員出入本小區(qū)."同日，趙先生向該物業(yè)公司交納了物業(yè)管理費。2009年某日中午，趙先生新購的電動車在自家樓下被人盜走。趙先生發(fā)現(xiàn)電動車被盜后,即向物業(yè)公司的工作人員報告了情況，但經(jīng)多方查找并未找到趙先生的電動車。趙先生同時也向當?shù)嘏沙鏊鶊罅税?但案件至今未破。趙先生的電動車丟失時，該小區(qū)某處正在施工，圍墻沒有封閉。門衛(wèi)對車輛物品的出入管理也登記不嚴，值班表未記載案發(fā)當天小區(qū)內(nèi)車輛物品的出入情況.業(yè)主趙先生認為，小區(qū)主干道安裝有攝像頭但沒有啟用,圍墻沒有封閉，門衛(wèi)把關(guān)不嚴，自己的電動車丟失與物業(yè)公司疏于管理有關(guān)。在多次與物業(yè)公司協(xié)商無果的情況下，趙先生將該物業(yè)公司起訴到法院,要求物業(yè)公司賠償其電動車損失。那么,物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任?HYPERLINK”http：///shandong”\t"_blank”山東天正平HYPERLINK”/ask/"律師事務(wù)所孫建芳律師認為：業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)丟失的情況很普遍，有的業(yè)主認為，我交了物業(yè)管理費，物業(yè)公司就有責(zé)任保管我的財產(chǎn)，財產(chǎn)丟了，物業(yè)公司就要賠償。有的物業(yè)公司認為，我們收取業(yè)主的物業(yè)管理費只是為了維修、養(yǎng)護小區(qū)的公共部分，對業(yè)主的個人財產(chǎn)我們不負保管責(zé)任,因此，業(yè)主車輛的丟失，我們一概不負賠償責(zé)任.以上兩種認識都是錯誤的。物業(yè)公司與業(yè)主之間實際上是一種服務(wù)合同關(guān)系，具體的服務(wù)項目包括哪些,現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》沒有也不可能作出相應(yīng)的規(guī)定,因此，物業(yè)公司和業(yè)主之間具體的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，必須以他們之間簽訂的合同和有關(guān)的法律規(guī)定為依據(jù)。具體到業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)丟失這個問題，物業(yè)公司是否應(yīng)當賠償，不能一概而論，關(guān)鍵取決于兩點：一是看在物業(yè)服務(wù)合同中有沒有明確約定物業(yè)公司對業(yè)主的車輛負有保管責(zé)任，二是看物業(yè)公司是否盡到了管理義務(wù)。如果在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)公司對業(yè)主的車輛負有保管責(zé)任，那么，基于這樣的約定和我國《HYPERLINK”http：///hetongfa/"\t”_blank"合同法》關(guān)于保管合同的規(guī)定，物業(yè)公司毫無疑問要承擔(dān)賠償責(zé)任。反之，如果在物業(yè)服務(wù)合同中沒有這樣的約定，則物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)不負有保管責(zé)任。那么,在這種情況下,物業(yè)公司是不是就一概不承擔(dān)賠償責(zé)任了呢？答案是否定的。判斷物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任,還要看物業(yè)公司是否盡到了管理義務(wù)、在管理上有沒有瑕疵以及這種瑕疵與業(yè)主的車輛丟失之間有沒有因果關(guān)系。具體到本案，趙先生與物業(yè)公司之間沒有約定對車輛的保管義務(wù)，雙方之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。趙先生的電動車在小區(qū)內(nèi)丟失，物業(yè)公司在小區(qū)因施工沒有完全封閉的情況下，沒有采取有效的安全管理措施，門衛(wèi)管理不嚴，對車輛物品的出入缺乏嚴格登記，由于其疏于管理,未盡到安全防范義務(wù)，對業(yè)主趙先生的電動車丟失存在過錯,根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當承擔(dān)與其過錯相應(yīng)的賠償責(zé)任。山東一諾律師事務(wù)所張道銳律師認為:物業(yè)公司應(yīng)當承擔(dān)與過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司與趙先生簽訂了《物業(yè)管理合約》，并給業(yè)主印發(fā)《住戶手冊》，物業(yè)公司與業(yè)主已經(jīng)形成一種服務(wù)合同關(guān)系。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分."本案中的小區(qū)為物業(yè)公司管理的封閉式小區(qū)，物業(yè)公司應(yīng)嚴格按照合同約定和住戶手冊履行相關(guān)的管理和服務(wù)義務(wù)。在小區(qū)施工過程中,圍墻沒有封閉情況下，物業(yè)公司應(yīng)當派人進行巡邏加強監(jiān)管保證小區(qū)安全，物業(yè)公司如果未盡合同約定或者承諾的相關(guān)義務(wù),應(yīng)承擔(dān)與過錯相當?shù)馁r償責(zé)任。山東中苑律師事務(wù)所田會強律師認為：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司沒有履行約定的義務(wù)，即物業(yè)公司存在過錯具有違約行為，其對業(yè)主的財產(chǎn)丟失、毀損應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案物業(yè)服務(wù)合同和手冊中，規(guī)定了物業(yè)公司的保安職責(zé)，物業(yè)公司沒有履行與業(yè)主之間的約定，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的住戶財產(chǎn)損失，住戶的財產(chǎn)損失與物業(yè)公司疏于管理的行為之間有因果關(guān)系，因此物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》及其他相關(guān)法律的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理中的物業(yè)承接驗收問題《物業(yè)管理條例》的出臺，對結(jié)束我國物業(yè)管理無統(tǒng)一立法局面，規(guī)范物業(yè)管理有著十分重要意義,使得一片混亂、缺乏秩序的物業(yè)管理有了基本的法律制度框架。然而，《物業(yè)管理條例》實施幾年來,因物業(yè)管理糾紛引發(fā)的群體性社會沖突事件亦頻見報端，成為社會投訴的熱點.由于信息不對稱，業(yè)主往往將本應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的物業(yè)質(zhì)量責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)，加劇了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。因此,一個明智的、規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當十分重視對物業(yè)的承接驗收，這是以后具體實施物業(yè)管理的起點和基礎(chǔ)，明確原有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的狀況及存在的瑕疵，是區(qū)分物業(yè)管理企業(yè)與移交主體責(zé)任的分界點。何謂物業(yè)的承接驗收？物業(yè)的承接驗收是指物業(yè)管理企業(yè)為實施物業(yè)管理，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行的查驗和有關(guān)物業(yè)資料的移交。物業(yè)管理概括起來不外乎兩項內(nèi)容，即對物的管理和對人的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)對物的管理前提必須是在原有物業(yè)的基礎(chǔ)上進行,其主要職責(zé)是對現(xiàn)有小區(qū)物業(yè)的維護，確保物業(yè)正常使用。物業(yè)的承接驗收與竣工驗收、物業(yè)買受人接受物業(yè)是各不相同的。承接驗收是指物業(yè)管理企業(yè)為實施物業(yè)管理承接驗收物業(yè)；竣工驗收是指建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行的竣工驗收；物業(yè)買受人接受物業(yè)是指建設(shè)單位將竣工驗收合格的商品房交付給物業(yè)買受人，物業(yè)買受人承接物業(yè)的行為。三者主要區(qū)別在于：一是體現(xiàn)的合同關(guān)系不同?？⒐を炇阵w現(xiàn)的是建設(shè)單位與施工單位之間建設(shè)工程合同關(guān)系，物業(yè)買受人承接物業(yè)體現(xiàn)的是物業(yè)買賣合同關(guān)系，承接驗收則體現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的（前期）物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；二是接受主體不同?？⒐を炇盏慕邮苤黧w是建設(shè)單位，物業(yè)買賣合同中物業(yè)的接受主體為物業(yè)買受人（業(yè)主）,承接驗收的接受主體是物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會；三是查驗范圍不同?？⒐を炇帐菍υ摻ㄔO(shè)工程的全面質(zhì)量查驗,承接驗收是物業(yè)管理企業(yè)對現(xiàn)有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗以及對物業(yè)資料的接收;物業(yè)買受人理論上有權(quán)根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定和合同約定對屬于自己的專有部分和共用部位、設(shè)施設(shè)備物業(yè)進行查驗，但實際上由于物業(yè)買受人非專業(yè)人士，在接受物業(yè)時，通常接收物業(yè)的查驗也只能流于形式。因此,查驗對業(yè)主而言是一項被動的權(quán)利，多在物業(yè)發(fā)生質(zhì)量問題后，進行質(zhì)量責(zé)任追究時，從維權(quán)角度發(fā)揮作用。四是查驗標準不同。竣工驗收應(yīng)當符合國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條、建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定。物業(yè)買受人接受物業(yè)，除應(yīng)當符合建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定外，還應(yīng)符合物業(yè)買賣合同的約定內(nèi)容。雖然該條款是對\t"_blank”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付物業(yè)作出的規(guī)定,對物業(yè)買受人而言，該條款部分內(nèi)容應(yīng)為其決定是否接受該物業(yè)的先決條件；承接驗收對查驗內(nèi)容法律沒有明確規(guī)定，但根據(jù)《建筑法》第61條第2款關(guān)于“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后,方可交付使用"的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在這一底限基礎(chǔ)上，為便于今后順利實施物業(yè)管理，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗,具體可參照1991年建設(shè)部發(fā)布的《房屋承接驗收標準》.值得注意的是,由于在該三個法律關(guān)系中，標的物雖然范圍上有所不同，但基本指向同一物業(yè)，在實踐中，人們?nèi)菀讓⑷咧袡?quán)利義務(wù)混為一談。如業(yè)主提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量問題時，一些建設(shè)單位認為該部分在移交給物業(yè)管理企業(yè)時，已經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)承接驗收,拒絕承擔(dān)維修責(zé)任。這實際上混淆了建設(shè)單位在不同法律關(guān)系中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。承接驗收只能約束簽訂合同的雙方(建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè))，不得對抗第三人，也就是說,當建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)雙方或一方與業(yè)主發(fā)生物業(yè)質(zhì)量糾紛時，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)不得以承接驗收合格作為對抗業(yè)主的依據(jù)。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，業(yè)主有權(quán)基于物業(yè)買賣合同關(guān)系，追究建設(shè)單位違約責(zé)任。物業(yè)的承接驗收內(nèi)容：物業(yè)移交的主體、時間的不同，承接驗收的內(nèi)容有所不同?！段飿I(yè)管理條例》第28條、第29條規(guī)定了前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)承接驗收物業(yè)法定義務(wù)和權(quán)利，內(nèi)容較為完整。因此，本文著重介紹該階段的物業(yè)承接驗收，而其他情形的如舊的小區(qū)承接驗收，由于物業(yè)資料不健全，客觀上無法按照《條例》第29條規(guī)定移交有關(guān)資料。因此，其他的物業(yè)承接驗收可以以前期物業(yè)管理階段的承接驗收內(nèi)容為基礎(chǔ)，酌情在合同中增減移交事項。前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理企業(yè)的承接驗收包括兩個方面：（一）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，有著十分重要意義：一是有助于摸清情況，了解物業(yè)的性能和特點，便于物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際情況,采取適當方式維護物業(yè),確保物業(yè)具備正常使用功能。這在前期物業(yè)服務(wù)階段尤為重要，因為，前期物業(yè)管理是一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的開端，通過認真的查驗，對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況的全面掌握,可以及時發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患，敦促建設(shè)單位及時維修、補救，為后續(xù)物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。二是有利于分清責(zé)任，減少物業(yè)管理糾紛。在實踐中，有一些屬于建設(shè)單位子公司的物業(yè)管理企業(yè)或急于承攬業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。這些企業(yè)對物業(yè)不進行認真細致的查驗，或者只是流于形式地進行查驗，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，一些業(yè)主認為是物業(yè)管理企業(yè)維護不力，物業(yè)管理企業(yè)認為是建設(shè)單位移交的物業(yè)存在質(zhì)量缺陷，與建設(shè)單位互相推諉責(zé)任，不少物業(yè)管理企業(yè)為此承擔(dān)本應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)的物業(yè)維修責(zé)任。因此，在前期物業(yè)管理階段,物業(yè)管理企業(yè)一定要認真做好與建設(shè)單位的交接查驗工作.（二）物業(yè)資料的移交物業(yè)資料屬于物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)性資料，做好物業(yè)資料的移交，有助于物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗，尤其是針對隱蔽性工程如地下管網(wǎng)，只有掌握了相關(guān)位置分布資料,物業(yè)管理企業(yè)才能及時找出問題，迅速處理突發(fā)性事件。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定,建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料有：1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2。設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4。物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員。物業(yè)承接驗收中的法律責(zé)任對建設(shè)單位不移交有關(guān)資料給物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不移交有關(guān)資料給業(yè)主委員會的行為，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任.在實踐中，由于建設(shè)單位移交資料不完整,前期物業(yè)管理企業(yè)未及時向建設(shè)單位主張資料移交，造成相關(guān)物業(yè)資料不全，業(yè)主無法全面了解整個物業(yè)管理區(qū)域共用部位、附屬設(shè)施設(shè)備狀況，給物業(yè)管理帶來很大的困難。因此，《物業(yè)管理條例》對此設(shè)置了相應(yīng)法律責(zé)任。第59條規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)這類違法行為承擔(dān)的法律責(zé)任形式主要有：（一）責(zé)令限期改正。對于建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)這類違法行為，首先由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其在規(guī)定的時間內(nèi)，將承接物業(yè)的有關(guān)資料移交給物業(yè)管理企業(yè)。在實踐中,由于前期物業(yè)管理中,物業(yè)管理企業(yè)為建設(shè)單位選聘，有的甚至是建設(shè)單位出資成立的物業(yè)管理企業(yè).因此，即使建設(shè)單位未依法移交有關(guān)資料，物業(yè)管理企業(yè)并不積極向建設(shè)單位主張移交資料的權(quán)利，致使業(yè)主權(quán)利受到侵害，而此時由于業(yè)主委員會還未成立，單個業(yè)主是否能代表已經(jīng)入住和潛在的業(yè)主，主張資料移交，維護業(yè)主權(quán)益，《物業(yè)管理條例》對此未作相應(yīng)規(guī)定，成為物業(yè)管理法律上的一個空白點。（二）通報和罰款。建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)未在房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的時間內(nèi)移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予通報，同時，對建設(shè)單位處1萬元以上10萬元以下的罰款。這里的“通報”并非行政處罰，是指房地產(chǎn)行政主管部門在一定范圍內(nèi)對行政相對人違反行政管理秩序的行為給予“批評”，予以公示的行政監(jiān)督手段?？傊?物業(yè)承接驗收，涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)前期主動介入,做好物業(yè)承接驗收工作，明確物業(yè)瑕疵責(zé)任，對避免物業(yè)管理中因物業(yè)質(zhì)量問題導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛起著至關(guān)重要的作用.物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的基本素質(zhì)一、

新時期物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的新內(nèi)涵在普遍意義上來說,物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理的定義表述為：物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人通常不是資本所有者，但是他以自己的知識技能,受資本所有者委托把經(jīng)營企業(yè)作為一種職業(yè)對待，把經(jīng)營好企業(yè)作為自己的神圣職責(zé)，把追求資產(chǎn)保值增值作為自己的崇高使命，并根據(jù)企業(yè)績效的好壞而獲得報酬。在當前整個物業(yè)管理行業(yè)正積極推行物業(yè)管理師制度的大背景下,物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)首先成為一名合格的物業(yè)管理師，具備物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)資質(zhì)，可以全面地承擔(dān)一個物業(yè)管理企業(yè)或一個物業(yè)管理項目的運作，能夠有效地組織人、財、物各項資源，獨擋一面地組織員工團隊為客戶提供專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營、管理服務(wù),并實現(xiàn)管理和盈利目標。實際上,我們對物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人概念更深刻的感受在于：1.物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是一個專業(yè)化程度很高的職業(yè)（如美國注冊物業(yè)經(jīng)理僅在1萬人左右），需要積累相當多的理論與實踐經(jīng)驗，并取得注冊資質(zhì)后才具備基本條件。如果以物業(yè)管理處主任為例，目前我國眾多的物業(yè)管理處主任距離應(yīng)有的專業(yè)水準相差甚遠。2.確定一個物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是一項高風(fēng)險、高機會成本的選擇.物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人要獨擋一面，帶領(lǐng)團隊去實現(xiàn)經(jīng)營管理目標，也可以說公司把一個物業(yè)管理項目全權(quán)交托給職業(yè)經(jīng)理人了。一個素質(zhì)優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理可以救活一個項目;相反，用錯一個職業(yè)經(jīng)理人，不但難以實現(xiàn)經(jīng)營管理目標，甚至有可能丟失項目，喪失競爭的機會.3。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是本行業(yè)最為稀缺的寶貴資源.之所以稀缺,是因為職業(yè)經(jīng)理人具備獨立承擔(dān)一個物業(yè)管理企業(yè)或一個物業(yè)管理項目的綜合素質(zhì).優(yōu)秀的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人不是隨便花錢可以雇請來的，也不是單靠培養(yǎng)、鍛煉就一定能塑造出來的,這種人才往往是可遇不可求的.特別是在行業(yè)激烈競爭形勢下，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人真是千金不換，物業(yè)管理企業(yè)要創(chuàng)造品牌、開拓市場在很大程度上要靠這批職業(yè)經(jīng)理人的努力.就筆者的了解和體會,在我國物業(yè)管理行列中，真正令人折服的優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理不是很多，極為稀缺。從這方面看，可以說物業(yè)管理企業(yè)的競爭就是職業(yè)經(jīng)理人團隊的競爭.二、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)注意的問題社會學(xué)家JoneR，P·French把職業(yè)經(jīng)理人所掌握的POWER分以下幾種力量.1.威嚇力—-職業(yè)經(jīng)理人借權(quán)力剝奪、工作指派、懲戒以及解雇、發(fā)配等手段影響甚至潛在威脅下屬，以令下屬屈從他的旨意.2.法定力—-職業(yè)經(jīng)理人可借他在組織結(jié)構(gòu)中的法定地位發(fā)揮其影響力，即利用職位所擁有的權(quán)力支配下屬。3。報償力——職業(yè)經(jīng)理人可借薪資的提高、晉升的推薦、優(yōu)越的工作指派以及良好的工作表現(xiàn)獎勵等報償手段，來影響下屬的行為.4。專家力—-職業(yè)經(jīng)理人可借其擁有的淵博知識，豐富經(jīng)驗,高深技術(shù)與杰出判斷力贏得下屬的折服。例如：下屬接受職業(yè)經(jīng)理人提議的方法辦事時，并不是因為該方法最有效而接受它，而是因為對職業(yè)經(jīng)理人的能力有信心而接受它，在這種情況下領(lǐng)導(dǎo)者所發(fā)揮的即是專家力。5。吸引力—-職業(yè)經(jīng)理人可借下屬對他的尊重與崇拜,使下屬按職業(yè)經(jīng)理人指示辦事,此時職業(yè)經(jīng)理人所發(fā)揮的即是吸引力,這種吸引力一定是下屬不自覺地行動?？偠灾?，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人要避免做兩種類型的上司：一是好好先生型上司。其作風(fēng)與大家庭中仁慈的長者極為相似.他以人和為宗旨，經(jīng)常保持息事寧人的態(tài)度，崇尚忍讓，時時姑息，處處遷就。這種類型上司的錯誤觀念在于：將管理的弱化視同軟性管理；將沖突視為一無是處;以為和諧的氣氛必然有助于士氣與生產(chǎn)力的提高.二是霸道型上司。這種類型上司一方面毫無休止地認同與奉承他們的上司,另一方面則全力驅(qū)策自己與下屬提高工作績效.在他們心目中，下屬只不過是提高工作績效的工具，因此他們并不理會下屬的感受、福利或前途，他們使下屬絕對服從并貫徹命令.在這種類型職業(yè)經(jīng)理人的管理之下，組織及成員均受其害，大致如下：過于嚴密的督導(dǎo)將使下屬在工作程序內(nèi)成為“聽話的機器",下屬的創(chuàng)造與想象力將喪失殆盡；在下屬心目中，上司即代表組織,下屬對組織將產(chǎn)生離心力，士氣的低沉自不在話下；霸道型的上司因人緣關(guān)系，本來可以借和諧的人際關(guān)系予以解決的問題，不得不片面地改用組織結(jié)構(gòu)的變動來解決；在霸道型上司的心目中，沖突代表控制松馳的結(jié)果,他們對沖突一向采取壓制手段,這將促使沖突趨向尖銳化，同時由于沖突不能真正化解,組織內(nèi)的沖突事端自然頻頻發(fā)生。三、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)具備的素質(zhì)1。進取心態(tài)。進取心態(tài)首先來自于自身秉賦，后天的培養(yǎng)也很重要。進取心態(tài)反映了職業(yè)經(jīng)理強烈的責(zé)任感和事業(yè)心。物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，不是百米沖刺，而是馬拉松比賽，恪守認真負責(zé)精神殊為不易。2.信譽卓著。講道德,重操守,重誠信，尊重員工，對客戶有求必應(yīng),對企業(yè)忠心耿耿，對自身永不滿足，持續(xù)追求。3.親歷親為。當前流行的眾多的管理咨詢書刊似乎總要引導(dǎo)職業(yè)經(jīng)理超脫一些,學(xué)會“抓大放小”。而筆者從業(yè)多年的體會是，物業(yè)管理不同于商貿(mào)企業(yè)，不同于信息產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須從推動型領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)向接觸型領(lǐng)導(dǎo)，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解客戶需求,甚至見到項目小區(qū)地面上的煙頭、紙屑，也應(yīng)立即躬身拾起。這就是物業(yè)管理行業(yè)的特殊性和必然要求.物業(yè)管理沒有捷徑可走，職業(yè)經(jīng)理人只有用心血和汗水才能澆灌出客戶滿意的花朵。4．敢于冒險.市場是聯(lián)系產(chǎn)品和消費的橋梁。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人要有敏銳的市場預(yù)測能力，能把握市場變化和宏觀經(jīng)濟走勢，先他人一步預(yù)見到新的盈利機會。職業(yè)經(jīng)理人精神就是冒險加理智。風(fēng)險的背后往往隱藏著巨大的市場機遇。面對稍縱即逝的機會，職業(yè)經(jīng)理人要有超人的膽識，敏銳的眼光,既敢于放手一搏，又重視決策程序，并能果斷采取行動,才能在市場上占據(jù)一席之地.5.觀念更新。物業(yè)管理工作中許多長期得不到解決的老問題，追根尋源往往在于觀念的固守、陳舊。要從根子上解決問題，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人就必須換個腦筋，更新觀念，這是職業(yè)經(jīng)理人最重要的制勝守則。物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全法律適用者總希望其工作能夠像“1＋1＝2”那樣簡單,但現(xiàn)實是，任何法律規(guī)定都只能表現(xiàn)為有限的條文，而生活世界則有無限的變化。以有限之條文應(yīng)對無限之變化，就不能不講法律適用方法,于是就有了法律的“適用"、“準用”與“類推適用”。一一對號入座固然理想，不能對號入座時仍須有應(yīng)對的方法，畢竟法官不應(yīng)以法無明文規(guī)定而拒絕裁判.關(guān)于小區(qū)車輛被盜的問題，也是如此.

業(yè)主與物業(yè)公司之間存在合同關(guān)系,被稱為“物業(yè)服務(wù)合同”（或者“前期物業(yè)服務(wù)合同”）.一方提供服務(wù)，另外一方支付報酬，因而是雙務(wù)合同、有償合同。但僅此還不夠，為了正確地適用法律還必須作進一步的合同性質(zhì)認定，特別針對在小區(qū)內(nèi)停放車輛，是服務(wù)合同、保管合同抑或其他?認識存在分歧，這也彰顯出合同性質(zhì)的認定，意義重大而又操作不易。

我們不妨設(shè)想，一個有車之人購置商品房時會考慮什么？其一，應(yīng)該有一個停放車輛的位置；其二，車輛停放在那里應(yīng)該是能夠讓人放心的。為了實現(xiàn)這些目的,應(yīng)該做些什么呢？

首先，要獲取一個車位.根據(jù)物權(quán)法第七十四條第二款：“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定.”相應(yīng)地，獲取車位的合同具有買賣、贈予或者租賃的性質(zhì)。這可以看成是一個獨立的合同,有時也會被集成在商品房買賣合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同中。

其次，業(yè)主和物業(yè)公司之間成立物業(yè)服務(wù)合同。這種合同有一定的特殊性，通常是一種集體合同及附合合同，表現(xiàn)為格式條款，單個的業(yè)主通常沒有自主選擇的余地。這一點無論是對于“前期物業(yè)服務(wù)合同”（參照《物業(yè)管理條例》第二十一條)，還是對于由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的“物業(yè)服務(wù)合同”（參照《物業(yè)管理條例》第三十五條第一款），均不例外。物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同通常是兩個合同，屬于“重起爐灶另開張”.當然也不排除有另外一種可能,即新的物業(yè)公司取代原來的物業(yè)公司的合同地位，從而只是合同主體發(fā)生變化，合同本身仍然只有一個。另外還要強調(diào)一點,物業(yè)服務(wù)合同并非物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間的合同,而是物業(yè)公司與業(yè)主之間的合同,因此不是總體上只有一份合同，而是有多少戶業(yè)主便有多少份合同。當然，由于不是所有的業(yè)主均有車,物業(yè)服務(wù)合同相應(yīng)地會有所變化,或者是將車輛保安的內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)合同的一項附加條款；或者是設(shè)立兩套物業(yè)服務(wù)合同方案：一套不帶有車輛保安內(nèi)容,另外一套則有，由業(yè)主選用。

上述獲得車位的合同與物業(yè)服務(wù)合同有可能被集合成一個合同（混合合同），也有可能各自獨立。通常車位獲得后，當事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系固定下來,較少再生糾紛，因而以下僅考慮單純的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。該合同既為《物業(yè)管理條例》所規(guī)定，因此已成了典型合同（有名合同）,盡管它的名字沒有出現(xiàn)在HYPERLINK”http：///hetongfa/”\t”_blank”合同法中。在法律適用時,條例有規(guī)定的依條例，沒有規(guī)定的依合同法。合同法規(guī)定的15種合同中,有償?shù)靥幚硎聞?wù)或者提供服務(wù)的合同有承攬、建設(shè)工程、運輸、委托技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)、保管、倉儲、委托、行紀和居間.因此,僅說“業(yè)主與物業(yè)公司僅成立服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系”（“服務(wù)合同說”）,針對法律適用而言，尚屬于事無補,因為“服務(wù)合同”有很多種,這一定性并不能夠?qū)⒎蛇m用者引導(dǎo)至某一確定的法律規(guī)范,因而還必須進一步認定“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)。與我們討論的問題相關(guān)的有承攬、保管、委托。以下僅針對此三種合同展開分析。

承攬合同中承攬人的主要義務(wù)是完成工作及交付工作成果(參照合同法第二百五十一條），法律規(guī)范的重點是合同履行的結(jié)果；物業(yè)公司的主要義務(wù)是提供保安服務(wù)，法律規(guī)范的重點是合同履行的過程。二者存在較為明顯的差異,不應(yīng)等同。

保管合同中保管人的主要義務(wù)是保管寄存人交付的保管物并返還該物（參照合同法第三百六十五條）.保管人履行保管義務(wù)通常是在自己的支配領(lǐng)域，比如小件寄存，保管人保管寄存人交付的行李箱，是在保管人的特定場所。物業(yè)公司不僅對車輛負有保安義務(wù)，對于所有業(yè)主的財產(chǎn)(樓房、室內(nèi)的財物等）以及人身均負有保安義務(wù)。我們不應(yīng)說物業(yè)公司是在保管業(yè)主們的樓房、居家財物，我們更不能說物業(yè)公司是在保管業(yè)主們的人身。業(yè)主將車停放在自己的車位，與將自己的電腦擺放在自己屋里一樣，都是放置在自己的支配領(lǐng)域。所以，不應(yīng)該將物業(yè)公司對于業(yè)主車輛的保安義務(wù)簡單地等同于保管人的保管義務(wù)?！氨９茇?zé)任說"的不當在于，將物業(yè)公司對于業(yè)主車輛的保安義務(wù)獨立化，看成是有別于物業(yè)服務(wù)合同的一項獨立的保管合同的內(nèi)容。筆者認為，這與通常的當事人意思是不一致的，當事人通常認為他們之間只有一個物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。筆者認為,物業(yè)服務(wù)合同屬于一種有償?shù)奈泻贤簶I(yè)主委托物業(yè)公司處理事務(wù)，即提供保安服務(wù)及其他服務(wù);業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費,也就是報酬。物業(yè)公司對于業(yè)主的車輛所負的是受托人的義務(wù).因而，適用法律時,《物業(yè)管理條例》沒有規(guī)定的，適用合同法分則中“委托合同”一章的規(guī)定；又由于物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，進而也有可能準用“買賣合同”的規(guī)定（合同法第一百七十五條);此外是適用合同法總則的規(guī)定.依合同法第四百零六條第一款前段：“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失?！币蚨飿I(yè)公司承擔(dān)的是過錯賠償責(zé)任，不是無過錯責(zé)任,也不是僅對重大過失和故意負責(zé)。車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者被毀損，物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任,關(guān)鍵要看物業(yè)公司是否有過錯,其判斷的標準是受托人應(yīng)盡的善良管理人的注意。盡此義務(wù)即無賠償責(zé)任，否則，則負完全賠償責(zé)任.當然，物業(yè)公司要想分散此種經(jīng)營風(fēng)險，也可以