房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務(wù)真題匯編13

房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務(wù)真題匯編13單項選擇題第1題、房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅后利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納()之后的利潤。A.增值稅B.房產(chǎn)稅C.土地增值稅D.企業(yè)所得稅我的答案：參考答案：D答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤，它等于可供分配的利潤。第2題、我國消費信貸住房綜合保險綜合了住房財產(chǎn)保險和()的保險責(zé)任。A.房地產(chǎn)責(zé)任險B.信貸保證保險C.財產(chǎn)損失保險D.人壽保險我的答案：參考答案：B答案解析：我國消費信貸住房綜合保險綜合了住房財產(chǎn)保險和信貸保證保險的保險責(zé)任。第3題、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括()。A.土地用途B.使用期限C.出讓金支付方式D.出讓金來源我的答案：參考答案：D答案解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容主要包括：當(dāng)事人名稱與住所，土地界址和面積，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間，土地用途，使用期限，出讓金等費用及支付方式。爭議解決方法等。第4題、在房地產(chǎn)投資活動中，有些房地產(chǎn)風(fēng)險可能會給投資者帶來災(zāi)難性的損失，以房地產(chǎn)投資者自身的財務(wù)根本無法承擔(dān)，此時房地產(chǎn)投資者必須采用的方法為()。A.風(fēng)險轉(zhuǎn)移B.風(fēng)險回避C.風(fēng)險控制D.風(fēng)險自留我的答案：參考答案：A答案解析：風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。在房地產(chǎn)投資活動中，有些房地產(chǎn)風(fēng)險可能會給投資者帶來災(zāi)難性的損失，以房地產(chǎn)投資者自身的財務(wù)根本無法承擔(dān)，因此，房地產(chǎn)投資者必須采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移方法將房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。第5題、級差地租Ⅱ是指()。A.在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)B.等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度的不同而形成的差別地租D.使用土地所獲得的超額報酬或收益我的答案：參考答案：A答案解析：選項B等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)是級差地租I：選項C不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度的不同而形成的差別地租是差別地租；選項D使用土地所獲得的超額報酬或收益是狹義地租。第6題、按照房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計的邏輯性原則，問卷中的問題從前到后排列順序通常是()。A.敏感性問題、較難回答的問題、容易回答的問題B.容易回答的問題、敏感性問題、較難回答的問題C.較難回答的問題、容易回答的問題、敏感性問題D.容易回答的問題、較難回答的問題、敏感性問題我的答案：參考答案：D答案解析：問卷的設(shè)計應(yīng)具有較嚴(yán)密的邏輯關(guān)系，使整個問卷成為一個相對完整的系統(tǒng)。問卷的邏輯關(guān)系主要體現(xiàn)在三個方面：①問題類別之間要有邏輯關(guān)系。應(yīng)將同一類型的問題組合在一起，不要使問題之間雜亂無章。②在問題的排列上要有一定的邏輯關(guān)系。通常對問卷的問題排列是將容易回答的問題排在前面，較難回答的問題排在中間，敏感性的問題排在后面；封閉性的問題排在前面，開放性的問題排在后面。③要注意統(tǒng)計分析上的邏輯關(guān)系。所提的問題應(yīng)考慮到可以對問題的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸惡徒忉?，問題之間具有一定的相互印證性，便于進(jìn)行檢查和信息的處理分析。第7題、在商品住宅開發(fā)建設(shè)過程中，按不同的施工方法、材料、工序及路段長度等，將分部工程劃分為若干個項目單元的住宅工程項目是()。A.單項工程B.分項工程C.單位工程D.子項工程我的答案：參考答案：B答案解析：分項工程是分部工程的組成部分，按不同的施工方法、材料、工序及路段長度等。將分項工程劃分為若干個項目單元。第8題、根據(jù)馬克思主義地租理論，地價是地租的()。A.資金化B.資本化C.商業(yè)化D.經(jīng)濟化我的答案：參考答案：B答案解析：根據(jù)馬克思主義地租理論，地價是地租的資本化。第9題、在物業(yè)管理服務(wù)中，不具備業(yè)主身份的是()。A.房屋所有權(quán)人B.已購房但未辦理房屋所有權(quán)登記的人C.房屋承租人D.原房屋所有權(quán)人去世后的實際繼承人我的答案：參考答案：C答案解析：業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對象，可以是個人、集體或國家。在實踐中，具備業(yè)主身份的情況有三種：①房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人。②基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的自然人和法人。③根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，其中因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力；因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。房屋承租人不具備業(yè)主身份。第10題、下列關(guān)于商品房促銷方式中人員促銷的說法，錯誤的是()。A.人員促銷不利于銷售方式的調(diào)整，缺乏靈活性B.人員促銷是一種面對面的直接促銷方式C.人員促銷容易與客戶建立親密的長期合作關(guān)系D.人員促銷可以及時了解客戶對商品房的反饋信息我的答案：參考答案：A答案解析：人員促銷可以針對不同客戶的需要、行為和動機等靈活地調(diào)整銷售方式。第11題、國有建設(shè)用地租賃期限()個月以上，應(yīng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A.3B.6C.9D.12我的答案：參考答案：B答案解析：租賃期限6個月以上的國有建設(shè)用地租賃，應(yīng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。第12題、()是工程施工的具體實施者，是工程承包合同的執(zhí)行者。A.施工單位B.物業(yè)管理企業(yè)C.開發(fā)建設(shè)單位D.房地產(chǎn)主管部門我的答案：參考答案：A答案解析：施工單位是工程施工的具體實施者，是工程承包合同的執(zhí)行者。第13題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身實力，對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目采用了與較強的競爭對手正面競爭的市場定位策略。該市場定位策略是()。A.避強定位策略B.迎頭定位策略C.創(chuàng)新定位策略D.差異定位策略我的答案：參考答案：B答案解析：迎頭定位策略是指企業(yè)根據(jù)自身實力，為占據(jù)較佳的市場位置。不惜與市場上占支配地位、實力最強或較強的競爭對手進(jìn)行正面競爭。第14題、住房金融的目標(biāo)主要是()。A.擴大住房供給和住房消費B.減少住房供給和住房消費C.擴大住房供給，減少住房消費D.減少住房供給，擴大住房消費我的答案：參考答案：A答案解析：住房金融是房地產(chǎn)金融的重要組成部分，是圍繞住房建設(shè)、流通和消費過程所進(jìn)行的貨幣流通和信用活動以及相關(guān)經(jīng)濟活動的總稱，其目標(biāo)主要是擴大住房供給和住房消費。第15題、某百貨商場把色彩明快的柜臺布置在一層的右側(cè)，以便吸引女性顧客的注意力。根據(jù)區(qū)位尺度大小，這反映的是()。A.大位置B.小位置C.微位置D.地址我的答案：參考答案：C答案解析：美國埃斯得·勞德經(jīng)過一周觀察：發(fā)現(xiàn)90％的女士走進(jìn)商店時習(xí)慣先向右看，故建議把色彩明快、富有吸引力的柜臺放在右側(cè)。這是典型的微位置研究。第16題、在同一個房地產(chǎn)投資方案中，資本金利潤率(R)和資本金凈利潤率(r)的關(guān)系是()。A.R>rB.RC.R=rD.無法判斷兩者的大小我的答案：參考答案：A答案解析：資本金利潤率是指項目建成后正常年份的所得稅前利潤或項目運營期內(nèi)年平均所得稅前利潤與資本金的比率，它反映的是投入項目的資本金的盈利能力。其計算公式為：資本金利潤率=年稅前利潤或年平均稅前利潤÷資本金×100％。資本金凈利潤率是指項目建成后正常年份的凈利潤(所得稅后利潤)或項目運營期內(nèi)年平均凈利潤(年平均所得稅后利潤)與資本金的比率，它反映的是投入項目的資本金的凈盈利能力。其計算公式為：資本金凈利潤率=年凈利潤或年平均凈利潤÷資本金×100％。第17題、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)()同方向變化。A.供給B.需求C.供求D.空置我的答案：參考答案：B答案解析：總的來講，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求同方向變化，與房地產(chǎn)供給反方向變化，即供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。需求和供給的同時變化，有同方向變化(需求和供給均增加或者均減少)、反方向變化(需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加)、變動幅度不同(需求的增減大于或者小于供給的增減)等情況。第18題、下列保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的做法中，合法有效的是()。A.實際占有抵押房地產(chǎn)B.扣押抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書C.辦理房地產(chǎn)抵押登記D.派人看守抵押房地產(chǎn)我的答案：參考答案：C答案解析：由于房地產(chǎn)具有不可移動、壽命長久、保值增值等特性，以及實行不動產(chǎn)登記制度，房地產(chǎn)作為抵押物不會遺失、不易損毀，經(jīng)抵押登記后抵押權(quán)可以得到有效保障，因此以房地產(chǎn)為抵押物的貸款，對貸款人來講，具有較高的安全性。第19題、下列選項中，不屬于房地產(chǎn)抵押貸款主要參與者的是()。A.貸款機構(gòu)B.借款人C.擔(dān)保和保險機構(gòu)D.房地產(chǎn)行政主管部門我的答案：參考答案：D答案解析：房地產(chǎn)抵押貸款的參與者主要有貸款機構(gòu)、借款人、擔(dān)保和保險機構(gòu)、中介服務(wù)機構(gòu)。第20題、用差額內(nèi)部收益率法對計算期不同的互斥方案進(jìn)行比選，其判別準(zhǔn)則是()。A.△IRR>ic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)B.△IRRic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)C.0△IRRic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)D.△IRR0，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)我的答案：參考答案：A答案解析：用差額內(nèi)部收益率法對計算期不同的互斥方案進(jìn)行比選，其判別準(zhǔn)則是△IRR>ic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)。第21題、在項目策劃之初就應(yīng)充分考慮到在項目實施過程中可能會遇到的各種變化因素，這是基于()原則。A.可行性B.調(diào)適性C.創(chuàng)新性D.地域性我的答案：參考答案：B答案解析：在項目策劃之初就應(yīng)充分考慮到在項目實施過程中可能會遇到的各種變化因素，為之制定一個可供調(diào)整的彈性范圍。這是調(diào)適性原則。第22題、下列對于閑置土地的認(rèn)定條件的說法，正確的是()。A.規(guī)定動工日期滿1年未動工B.規(guī)定動工日期滿6個月未動工C.已動工，但開發(fā)面積不足用地總面積1／2D.已動工，但投資額占總投資額不足60％我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是閑置國有建設(shè)用地認(rèn)定條件的內(nèi)容。第23題、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工報告的單位應(yīng)是()。A.項目建設(shè)單位B.施工承包單位C.工程監(jiān)理單位D.工程設(shè)計單位我的答案：參考答案：B答案解析：施工單位完成設(shè)計圖紙和合同約定的全部內(nèi)容后，承包項目經(jīng)理部首先應(yīng)進(jìn)行自檢，自檢合格后報企業(yè)進(jìn)行復(fù)檢，企業(yè)組織有關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行復(fù)檢。預(yù)檢合格，按國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)自評質(zhì)量等級，編制竣工報告，由施工單位法定代表人和技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字并加蓋單位公章后，提交監(jiān)理單位，未委托監(jiān)理的工程。直接提交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第24題、作為市場營銷觀念的補充和完善，社會營銷觀念的特點是()。A.企業(yè)開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)品應(yīng)把社會和公眾利益放在首位B.企業(yè)應(yīng)將消費者視為“社會人”來開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)品C.企業(yè)開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)品應(yīng)重視社會普遍利益而不是特定消費群體的需求D.企業(yè)開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)品不僅要滿足消費者需求，還應(yīng)保證公眾利益不受損失我的答案：參考答案：D答案解析：社會營銷觀念的理論基礎(chǔ)將消費者擴大至相關(guān)的社會公眾，是市場營銷觀念的補充和完善，其基本內(nèi)容是：企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動不僅要滿足消費者的需求．還要符合社會公眾的長遠(yuǎn)利益需求。第25題、在編制財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表時，下列說法錯誤的是()。A.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表是從項目的資金平衡角度出發(fā)的B.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表中把用于項目的全部資金來源看作是現(xiàn)金流人C.不同投資類型的房地產(chǎn)項目，財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表中的科目均相同D.房地產(chǎn)投資項目資金平衡的重點是表中的“累計盈余資金”我的答案：參考答案：C答案解析：在編制財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表時．要注意下列問題：①財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表是從項目資金平衡角度出發(fā)的，所以表中把用于項目的全部資金來源看作是現(xiàn)金流入，包括借貸資金和資本金投入，而在現(xiàn)金流量表中把資本金投入看作是現(xiàn)金流出，這是從投資者的角度出發(fā)的。②從資金平衡的角度看，并不要求盈余資金欄中的每一年都出現(xiàn)正值(表示資金有盈余)，而是要求從投資開始至各年累計的盈余資金不小于零。否則，將可能出現(xiàn)資金鏈斷裂。因此，房地產(chǎn)投資項目資金平衡的重點是表中的“累計盈余資金”。③不同投資類型的房地產(chǎn)項目，財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表中的某些科目有所不同。第26題、抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值是()。A.投資價值B.拍賣保留價C.計稅價值D.抵押凈值我的答案：參考答案：D答案解析：市場價值是房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。抵押價值是房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去法定優(yōu)先受償款后的價值。抵押凈值是抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。投資價值是房地產(chǎn)對某個特定單位或個人的價值?，F(xiàn)狀價值是房地產(chǎn)在某一特定時間的實際狀況下的價值。第27題、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險測度評價的說法，正確的是()。A.標(biāo)準(zhǔn)差越小的方案，風(fēng)險越大B.期望值越大的方案，風(fēng)險越大C.變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險越大D.概率值越大的方案，風(fēng)險越大我的答案：參考答案：C答案解析：變異系數(shù)也稱為投資風(fēng)險度，等于標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比。用標(biāo)準(zhǔn)差來測度投資項目的風(fēng)險時，可能會出現(xiàn)一個投資成本較高、預(yù)期現(xiàn)金流量較大的方案，通常比投資成本較小的投資方案有更大的標(biāo)準(zhǔn)差，但它的風(fēng)險并不比投資成本小的風(fēng)險大，用變異系數(shù)來測定相對風(fēng)險的大小可以彌補標(biāo)準(zhǔn)差的不足。變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險也越大；反之，方案的風(fēng)險越小。第28題、下列房地產(chǎn)估價文書中可找到價格詳細(xì)測算過程的是()。A.致估價委托人函B.估價委托合同C.估價結(jié)果報告D.估價技術(shù)報告我的答案：參考答案：D答案解析：估價技術(shù)報告一般包括以下內(nèi)容：①估價對象分析(包括最高最佳利用分析)：②市場背景分析(即估價對象子市場分析)；③估價方法選用分析；④估價的詳細(xì)測算過程；⑤估價結(jié)果及其確定理由。估價技術(shù)報告一般應(yīng)提供給委托人，但因知識產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密等也可不提供給委托人。如果不提供給委托人的，應(yīng)事先在估價委托合同中約定。第29題、下列建設(shè)用地使用權(quán)交易方式中，建設(shè)用地使用權(quán)人不改變的是()。A.出讓B.轉(zhuǎn)讓C.出租D.互換我的答案：參考答案：C答案解析：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是對一定期限內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的買斷。在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，土地使用權(quán)人發(fā)生改變，原土地使用者享有的土地使用權(quán)滅失。而土地出租并不發(fā)生土地使用權(quán)人的改變，出租人的土地使用權(quán)并沒有消滅。第30題、某小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開盤的項目與市場上同類項目相比無明顯優(yōu)勢，且同類項目較多，該企業(yè)宜采用的定價方法是()。A.??本加成定價法B.競爭導(dǎo)向定價法C.目標(biāo)利潤定價法D.主動競爭定價法我的答案：參考答案：B答案解析：競爭導(dǎo)向定價法是為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。它是以競爭者的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力量等情況，制定較競爭對手價格低、高或相同的價格．以達(dá)到增加利潤、擴大銷售量或提高市場占有率等目標(biāo)的定價方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言．當(dāng)本企業(yè)所開發(fā)的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜采用競爭導(dǎo)向定價法確定樓盤售價，以促進(jìn)銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險。第31題、下列選項中，體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念中生產(chǎn)觀念特點的是()。A.以量取勝B.以質(zhì)取勝C.以推銷取勝D.以客戶取勝我的答案：參考答案：A答案解析：生產(chǎn)觀念的特點是以量取勝。第32題、在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是()。A.樓面地價隨容積率的升高而降低B.容積率隨樓面地價的提高而升高C.樓面地價不受容積率變化的影響D.容積率間接受到樓面地價變化的影響我的答案：參考答案：A答案解析：在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間成反比。第33題、項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位，項目的地理位置，項目周圍的主要建筑物等屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目可行性研究報告的()部分。A.項目總說明B.項目概況C.開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查D.資源供給條件分析我的答案：參考答案：B答案解析：項目概況的具體內(nèi)容包括：項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位，項目的地理位置，項目周圍的主要建筑物等；項目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性；項目的性質(zhì)及主要特點；項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義；可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。第34題、對投資者來說，出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于()投資。A.長期B.短期C.間接D.固定資產(chǎn)我的答案：參考答案：B答案解析：一般建設(shè)項目的計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，但房地產(chǎn)投資項目有所不同。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，對于投資者來說屬于短期投資，只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營期。第35題、下列關(guān)于地租的說法，錯誤的是()。A.絕對地租是土地所有者憑借對土地使用權(quán)的壟斷所取得的地租B.級差地租I是不同土地由于肥力等不同而形成的差別地租C.壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租D.地租的本質(zhì)是超額報酬或超額收益我的答案：參考答案：A答案解析：不管租種什么土地都必須繳納的地租，就是絕對地租。絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。第36題、單因素敏感性分析是房地產(chǎn)投資項目敏感性分析的()方法。A.棄用B.基本C.補充D.次要我的答案：參考答案：B答案解析：單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法，是假設(shè)各個不確定因素之間相互獨立，每次只考察一個不確定因素的變化，而當(dāng)其他不確定因素保持不變時．項目經(jīng)濟指標(biāo)所受到的影響程度。第37題、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資為5000萬元，其中60％為年利率為7％的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計息，到期的還款總額為()萬元。A.3210B.3420C.3630D.3675我的答案：參考答案：B答案解析：無第38題、某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為1800元／平方米，單位建筑面積開發(fā)成本為3000元／平方米，開發(fā)費用為380元／平方米，銷售稅費率為10％，項目預(yù)期成本利潤率為30％，采用成本加成定價法計算的該住宅單價約為()元／平方米。A.6061B.6122C.7482D.8140我的答案：參考答案：C答案解析：(1800+3000+380)×(1+30％)÷(1-10％)≈7482(元／平方米)。第39題、下列內(nèi)容中，不屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流出的是()。A.土地取得成本B.增值稅C.開發(fā)成本D.營業(yè)稅我的答案：參考答案：D答案解析：出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流出主要由土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用和增值稅等構(gòu)成。其中，根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年3月31日公布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，從2016年5月1日起，把原來的營業(yè)稅改為增值稅。第40題、根據(jù)《物權(quán)法》等法律法規(guī)，商品住宅等經(jīng)營性用地不可以采用的出讓方式是()。A.招標(biāo)B.協(xié)議C.拍賣D.掛牌我的答案：參考答案：B答案解析：《物權(quán)法》明確規(guī)定，丁業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競價的方式出讓。協(xié)議出讓只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標(biāo)、拍賣和掛牌以外的情況。第41題、等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度的土地上所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租是()。A.絕對地租B.壟斷地租C.級差地租ID.級差地租Ⅱ我的答案：參考答案：C答案解析：本題考查級差地租I的概念。第42題、收益法主要根據(jù)房地產(chǎn)()來求取房地產(chǎn)的價值。A.過去取得的收益B.當(dāng)前的實際收益C.當(dāng)前的客觀收益D.預(yù)測的未來收益我的答案：參考答案：D答案解析：收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金。稱為資本化。第43題、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工圖編制要求的說法，正確的是()。A.施工中發(fā)生一般變更的，可將原施工圖與設(shè)計變更通知單作為竣工圖B.施工中發(fā)生結(jié)構(gòu)形式、平面布置等重大改變的，可在原施工圖上進(jìn)行必要修改后作為竣工圖C.按施工圖施工且沒有變動的．可在原施工圖上加蓋“竣工圖”標(biāo)志后作為竣工圖D.重新繪制的竣工圖，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新圖上加蓋“竣工圖”標(biāo)志后作為竣工圖我的答案：參考答案：C答案解析：凡在施工中按圖施工沒有變更的，在原施工圖上加蓋“竣工圖”標(biāo)志后，可作為竣工圖。第44題、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃中，分析“為誰建”的主要任務(wù)是對項目進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的()。A.價格定位B.產(chǎn)品定位C.項目定位D.客戶定位我的答案：參考答案：D答案解析：“為誰建”是指通過市場細(xì)分，尤其是對市場需求的分析，確定項目的目標(biāo)市場和客戶群體，即對項目進(jìn)行客戶定位。第45題、在市場營銷活動中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行市場細(xì)分和評估、市場定位等工作的直接目的是()。A.確定企業(yè)的發(fā)展方向B.選擇企業(yè)的增長戰(zhàn)略C.制訂營銷實施計劃D.選擇目標(biāo)客戶群我的答案：參考答案：D答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場營銷活動中，進(jìn)行市場細(xì)分和評估、市場定位等工作的直接目的是選擇目標(biāo)客戶群。第46題、某投資者以500萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，未來20年的年凈租金收入平均為60萬元，投資者的目標(biāo)收益率為10％。該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為()萬元。A.5．00B.10．81C.12．00D.54．55我的答案：參考答案：B答案解析：無第47題、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動中，屬于間接融資的是()。A.發(fā)行房地產(chǎn)股票B.發(fā)行房地產(chǎn)債券C.向銀行申請貸款D.向其他企業(yè)借款我的答案：參考答案：C答案解析：間接融資是指擁有暫時閑置貨幣資金的單位通過存款的形式，或者購買銀行、信托、保險等金融機構(gòu)發(fā)行的有價證券，將其暫時閑置的資金先行提供給這些金融中介機構(gòu)。然后再由這些金融機構(gòu)以貸款、貼現(xiàn)等形式，或通過購買需要資金的單位發(fā)行的有價證券，把資金提供給這些單位使用，從而實現(xiàn)資金融通的過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動中，向銀行申請貸款屬于間接融資。第48題、追求企業(yè)利潤、目標(biāo)市場需求和公眾長遠(yuǎn)利益統(tǒng)一的開發(fā)經(jīng)營觀念，屬于()。A.產(chǎn)品觀念B.社會營銷觀念C.市場營銷觀念D.供求平衡觀念我的答案：參考答案：B答案解析：社會營銷觀念是指企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動不僅要滿足人們的需求，還要符合社會公眾的長遠(yuǎn)利益需求。第49題、房地產(chǎn)開發(fā)項目的形式多種多樣，其中房地產(chǎn)的成片開發(fā)項目和零星地段的單項開發(fā)項目是根據(jù)開發(fā)項目的()來劃分的。A.所在位置B.建設(shè)規(guī)模C.開發(fā)方式D.開發(fā)建設(shè)深度我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的形式多種多樣，從不同角度可分為不同的類型。其中，按照開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模，可分為房地產(chǎn)的成片開發(fā)項目和零星地段的單項開發(fā)項目。第50題、下列不確定性分析類型中，不能用于國民經(jīng)濟效益分析的是()。A.單因素敏感性分析B.多因素敏感性分析C.風(fēng)險分析D.盈虧平衡分析我的答案：參考答案：D答案解析：不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險分析。盈虧平衡分析只用于財務(wù)效益分析，敏感性分析和風(fēng)險分析可用于財務(wù)效益分析和國民經(jīng)濟效益分析。第51題、在進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品定位時，可以運用菲利普科特勒的產(chǎn)品三層次結(jié)構(gòu)理論，將房地產(chǎn)產(chǎn)品看成是由()三個層次組成的復(fù)合體。A.品牌產(chǎn)品、實物產(chǎn)品和附加產(chǎn)品B.核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品C.有形產(chǎn)品、無形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品D.品牌產(chǎn)品、核心產(chǎn)品和有形產(chǎn)品我的答案：參考答案：B答案解析：在進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品定位時，可以運用菲利普科特勒的產(chǎn)品三層次結(jié)構(gòu)理論。該理論認(rèn)為，任何一種產(chǎn)品都可以被分為三個層次：核心產(chǎn)品，即使用價值或效用；有形產(chǎn)品，包括樣式、品牌、名稱、包裝等；附加產(chǎn)品。第52題、運用差額投資內(nèi)部收益率法對互斥方案進(jìn)行比選時設(shè)一個零投資方案的做法，符合投資項目經(jīng)濟評價的()原則。A.有無對比B.定性分析與定量分析相結(jié)合C.收益與風(fēng)險權(quán)衡D.動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合我的答案：參考答案：A答案解析：“有無對比”原則是指“有項目”與“無項目”的對比分析?！盁o項目”狀態(tài)是指不對該項目進(jìn)行投資時，在計算期內(nèi)，與項目有關(guān)的資產(chǎn)、費用和收益的預(yù)計發(fā)展情況；“有項目”狀態(tài)是指對該項目進(jìn)行投資后，在計算期內(nèi)，資產(chǎn)、費用和收益的預(yù)計情況?！坝袩o對比”求出項目的增量效益，排除了項目實施以前各種條件的影響，突出項目活動的效果。通過互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”，“有項目”與“無項目”兩種情況下，效益和費用的計算范圍、計算期應(yīng)保持一致，具有可比性。第53題、根據(jù)《物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期的是()。A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.住宅用地D.教育用地我的答案：參考答案：C答案解析：《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”第54題、國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓人是()。A.市、縣人民政府B.市、縣人民政府國土資源行政主管部門C.市、縣土地儲備中心D.土地一級開發(fā)機構(gòu)我的答案：參考答案：B答案解析：招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告。第55題、將個人住房貸款分為個人購房貸款、個人自建住房貸款、個人大修住房貸款、個人租房貸款等的依據(jù)是()。A.貸款償還方式B.貸款用途C.貸款資金來源D.借款人類型我的答案：參考答案：B答案解析：根據(jù)貸款用途，把個人住房貸款分為個人購房貸款、個人自建住房貸款、個人大修住房貸款、個人租房貸款等。其中，個人購房貸款是最主要、最常見的，它根據(jù)購房類型，又可分為個人購買新建商品住房貸款、個人購買二手住房貸款、個人購買經(jīng)濟適用住房貸款等。第56題、下列房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的內(nèi)容中．不需要在報告摘要中出現(xiàn)的是()。A.調(diào)研目的和調(diào)研對象B.調(diào)研內(nèi)容和調(diào)研要點C.調(diào)研結(jié)論和建議D.定量計算過程和檢驗過程我的答案：參考答案：D答案解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告摘要的內(nèi)容主要包括：①簡要說明市場調(diào)研報告的目的；②簡要說明調(diào)研對象和調(diào)研內(nèi)容，包括調(diào)研的時間、地點、范圍、對象以及資料的時限等：③簡要說明調(diào)研的要點以及調(diào)研要解決的主要問題；④簡要說明所采用的調(diào)研方法：⑤簡要闡述調(diào)研的結(jié)論和建議。第57題、有關(guān)法律法規(guī)既從正面規(guī)定了可以抵押的房地產(chǎn)，又從反面規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)。下列房地產(chǎn)權(quán)益，屬于不可抵押房地產(chǎn)的是()。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.正在建造的建筑物C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.宅基地我的答案：參考答案：D答案解析：《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：(一)土地所有權(quán)；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)?！钡?8題、房地產(chǎn)開發(fā)項目辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)提交的設(shè)計文件是()。A.概念設(shè)計B.方案設(shè)計C.初步設(shè)計D.施工圖設(shè)計我的答案：參考答案：D答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)提交的設(shè)計文件是施工圖設(shè)計。第59題、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出租和建設(shè)用地使用權(quán)租賃的區(qū)別的說法，錯誤的是()。A.建設(shè)用地使用權(quán)租賃屬于土地一級市場B.建設(shè)用地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行C.建設(shè)用地使用權(quán)租賃，承租人取得承租地使用權(quán)D.承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可以雙方私下協(xié)議，不必登記我的答案：參考答案：D答案解析：出租和租賃之間的區(qū)別包括：第一，所處的土地市場不同。建設(shè)用地使用權(quán)出租屬于土地二級或者三級市場，建設(shè)用地使用權(quán)租賃屬于土地一級市場。第二，法律關(guān)系主體不同。建設(shè)用地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人；承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分使用權(quán)，并定期向出租人支付租金的行為主體。建設(shè)用地使用權(quán)租賃，承租人取得承租地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)國土資源行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押．必須依法登記。第60題、王某現(xiàn)年50歲，法定退休年齡為60歲，則王某住房公積金貸款期限最長為()年。A.10B.15C.25D.30我的答案：參考答案：B答案解析：公積金貸款最長期限為30年，退休按60歲計算，則60-50=10，延5年，即15年。多項選擇題第61題、房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成，包括()等。A.估價委托書B.致估價委托人函C.估價委托合同D.估價結(jié)果報告E.估價技術(shù)報告我的答案：參考答案：BDE答案解析：房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成：①封面；②目錄；③致估價委托人函；④估價師聲明：⑤估價的假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；評估價技術(shù)報告；⑧附件。第62題、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅費中，屬于銷售稅費的有()。A.人防工程費B.用電權(quán)費C.營業(yè)稅D.城市維護(hù)建設(shè)稅E.教育費附加我的答案：參考答案：CDE答案解析：選項A、B屬于開發(fā)成本中的開發(fā)期間稅費。第63題、規(guī)劃設(shè)計條件對房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制包括()。A.容積率B.單位投資額C.建筑高度D.建筑間距E.車庫數(shù)量比率我的答案：參考答案：ACDE答案解析：規(guī)劃設(shè)計條件對房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制包括：①容積率；②建筑高度；③建筑間距：④車庫數(shù)量比率。第64題、住宅小區(qū)開發(fā)項目前期策劃的環(huán)境設(shè)計策劃，其主要內(nèi)容有()。A.確定建筑風(fēng)格B.界定小區(qū)環(huán)境設(shè)計要素C.沒計綠地環(huán)境D.設(shè)計環(huán)境小品E.建筑物外立面色彩設(shè)計我的答案：參考答案：BCD答案解析：在住宅小區(qū)開發(fā)項目的前期策劃中．環(huán)境設(shè)計策劃的主要內(nèi)容有小區(qū)環(huán)境設(shè)計要素界定、綠地環(huán)境設(shè)計、環(huán)境小品設(shè)計和景觀節(jié)點設(shè)計。第65題、房地產(chǎn)交易中，導(dǎo)致房地產(chǎn)成交價格偏離正常價格的原因有()。A.交易雙方過去互不相識B.交易雙方對交易對象不夠了解C.交易雙方斤斤計較D.交易雙方對市場行情不夠熟悉E.交易雙方有利害關(guān)系我的答案：參考答案：BDE答案解析：比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。因此，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知價格來求取。但是在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂兴宀粔蚴煜さ?，?dǎo)致成交價格偏離正常價格。第66題、采用收益法評估的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有()。A.選取的報酬率偏低B.預(yù)測的未來凈收益偏高C.估計的收益年限偏短D.估計的運營費用偏高E.計算使用的空置率偏高我的答案：參考答案：AB答案解析：從收益法的觀點來看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該現(xiàn)值的高低主要取決于以下三個因素：未來凈收益的大小——未來凈收益大，房地產(chǎn)的價值就越高；獲取凈收益期限的長短——獲取凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；獲取凈收益的可靠程度——獲取凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。另外，房地產(chǎn)價值應(yīng)與報酬率負(fù)相關(guān)。第67題、下列房地產(chǎn)的價值評估中，應(yīng)遵循最高最佳利用原則的有()。A.市場價值B.抵押價值C.投資價值D.現(xiàn)狀價值E.抵押凈值我的答案：參考答案：ABCE答案解析：最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在房地產(chǎn)最高最佳利用狀況下的價值或價格。最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等。現(xiàn)狀價值是房地產(chǎn)在某一特定時間的實際狀況下的價值。第68題、在項目定位過程中，綠化與景觀規(guī)劃的主要內(nèi)容有()。A.項目園林風(fēng)格確定B.項目綠化景觀布局C.項目景觀節(jié)點設(shè)計D.項目靜態(tài)交通規(guī)劃E.項目出入口設(shè)置我的答案：參考答案：ABC答案解析：本題考查項目定位過程中，綠化與景觀規(guī)劃的主要內(nèi)容。第69題、一份房地產(chǎn)估價報告的組成部分應(yīng)包括()。A.注冊房地產(chǎn)估價師聲明B.估價的假設(shè)和限制條件C.被估價房地產(chǎn)的市場競爭力分析D.估價結(jié)果報告E.估價技術(shù)報告我的答案：參考答案：ABDE答案解析：房地產(chǎn)估價報告的組成應(yīng)包括八大部分：①封面；②目錄；③致估價委托人函：④估價師聲明；⑤估價的假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。第70題、房地產(chǎn)投資項目敏感性分析的主要作用有()。A.提高決策的科學(xué)性B.提高預(yù)測的可靠性C.降低投資的風(fēng)險性D.測算風(fēng)險發(fā)生的概率E.測算投資的盈利性我的答案：參考答案：ABC答案解析：敏感性分析的作用主要表現(xiàn)在：①可以使決策者了解不確定因素對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響，從而提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性；②可以啟發(fā)投資項目經(jīng)濟評價人員對那些較為敏感的因素重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測的可靠性；③可以研究各種不確定因素變動對投資項目經(jīng)濟效果的影響范圍和程度，了解投資項目的風(fēng)險根源和風(fēng)險大?。孩芸梢院Y選出若干較為敏感的因素，集中力量對它們進(jìn)行研究，盡量降低其不確定性，進(jìn)而減少投資項目的風(fēng)險；⑤可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項目的經(jīng)濟效益情況最好或最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值。第71題、某宗非經(jīng)營性用地出讓公告發(fā)布后，如果只有兩個意向用地者，則取得該建設(shè)用地使用權(quán)的可能方式有()。A.招標(biāo)B.拍賣C.掛牌D.協(xié)議E.租賃我的答案：參考答案：BC答案解析：招標(biāo)、協(xié)議、租賃等均要求有兩個以上意向用地者，因此，如果只有兩個意向用地者，則取得該建設(shè)用地使用權(quán)的可能方式有拍賣和掛牌。第72題、在房地產(chǎn)市場供給調(diào)研中，根據(jù)調(diào)研對象的不同，可將房地產(chǎn)市場供給調(diào)研內(nèi)容分為()。A.房地產(chǎn)供給商調(diào)研B.房地產(chǎn)開發(fā)用地供給調(diào)研C.增量商品房供給調(diào)研D.存量商品房供給調(diào)研E.商品房出租供給調(diào)研我的答案：參考答案：BCDE答案解析：在房地產(chǎn)市場供給調(diào)研中，根據(jù)調(diào)研對象的不同，可將房地產(chǎn)市場供給調(diào)研內(nèi)容分為房地產(chǎn)開發(fā)用地供給調(diào)研、增量商品房供給調(diào)研、存量商品房供給調(diào)研和商品房出租供給調(diào)研。第73題、下列影響房地產(chǎn)投資項目的不確定因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目不確定因素的有()。A.空置率B.經(jīng)營成本C.土地取得成本D.建筑安裝工程費E.項目可出售面積我的答案：參考答案：AB答案解析：本題考查房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定因素。第74題、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃報告的內(nèi)容中，屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有()。A.總體規(guī)劃建議B.市場細(xì)分C.建筑功能建議D.配套與景觀建議E.戶型設(shè)計我的答案：參考答案：ACDE答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品定位內(nèi)容有：①建筑功能建議，即項目規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)和項目主體經(jīng)濟指標(biāo)；②產(chǎn)品檔次建議，即開發(fā)項目建筑材料、配套設(shè)施及項目整體造價水平；③總體規(guī)劃建議，即項目用地規(guī)劃布局、項目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項目空間尺度安排、群體組合、道路交通、管網(wǎng)；④建筑風(fēng)格建議；⑤配套景觀建議；⑥戶型設(shè)計。第75題、房地產(chǎn)保險費率是向投保人收取保險費的標(biāo)準(zhǔn)，一般是用千分率(％。)來表示。下列屬于制定房地產(chǎn)保險費率應(yīng)遵循的原則的是()。A.公平合理的原則B.保證償付能力的原則C.費率相對穩(wěn)定的原則D.促進(jìn)防災(zāi)防損的原則E.具有市場競爭力的原則我的答案：參考答案：ABCD答案解析：制定房地產(chǎn)保險費率應(yīng)遵循以下原則：①公平合理的原則。被保險人的保險負(fù)擔(dān)應(yīng)依據(jù)投保房地產(chǎn)的危險大小來分擔(dān)，做到公平、合理地劃分檔次。②保證償付能力的原則。保險費是賠償投保房地產(chǎn)經(jīng)濟損失的經(jīng)濟來源，所定費率應(yīng)視保險人的償付能力。③費率相對穩(wěn)定的原則。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)。位置不可移動且壽命長久。因此，房地產(chǎn)保險費率不宜頻繁變動，要保持相對穩(wěn)定，提高保險的信譽。④促進(jìn)防災(zāi)防損的原則。對增加防災(zāi)設(shè)備、改進(jìn)防災(zāi)措施、有效控制災(zāi)害事故發(fā)生的被保險人，應(yīng)相應(yīng)降低保險費率。第76題、下列住房信貸政策措施中，有利于促進(jìn)住房消費的有()。A.提高最低首付款比例B.提高最高貸款額度C.擴大貸款利率上浮幅度D.提高最高收入還貸比E.延長最長貸款期限我的答案：參考答案：BDE答案解析：由于房地產(chǎn)關(guān)系到國計民生，直接影響城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾的安居樂業(yè)，所以受政府政策干預(yù)較強，受到社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃的限制。住房金融是房地產(chǎn)金融的主要組成部分，住宅業(yè)及住房金融都帶有社會性和政策性。房地產(chǎn)金融是政府推動有關(guān)土地政策、金融政策和住房政策的重要措施，通過調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)、信貸利率和信貸方向等，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)、住房消費行為等，進(jìn)而實現(xiàn)政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)。第77題、下列房地產(chǎn)融資活動中，屬于直接融資的有()。A.發(fā)行房地產(chǎn)股票B.發(fā)行房地產(chǎn)債券C.向銀行申請貸款D.住房公積金貸款E.發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金我的答案：參考答案：ABE答案解析：由金融市場將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方的方式，稱為直接金融，也稱為直接融資。房地產(chǎn)融資活動中，屬于直接融資的有發(fā)行房地產(chǎn)股票、發(fā)行房地產(chǎn)債券、發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金等。第78題、房地產(chǎn)項目的評標(biāo)由依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。下列關(guān)于評標(biāo)委員會的說法，錯誤的有()。A.評標(biāo)委員會由8人組成B.評標(biāo)委員會由7人組成C.專門邀請2名物業(yè)管理方面的專家參加評標(biāo)委員會D.評標(biāo)委員會名單在中標(biāo)結(jié)果確定前保密E.評標(biāo)委員會中有3名女性我的答案：參考答案：AC答案解析：評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表與物業(yè)管理專家組成，評標(biāo)委員會成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2／3。評標(biāo)委員會專家成員應(yīng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的評標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標(biāo)委員會成員名單在開標(biāo)前應(yīng)保密。第79題、下列房地產(chǎn)開發(fā)費用中，屬于前期費用的有()。A.規(guī)劃設(shè)計費B.三通一平費C.土建工程費D.可行性研究費E.安裝工程費我的答案：參考答案：ABD答案解析：勘察設(shè)計和前期工程費用主要包括：可行性研究、工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、施工場地“三通一平”等費用。第80題、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則有()。A.公開原則B.低價者中標(biāo)原則C.公平原則D.誠實信用原則E.公正原則我的答案：參考答案：ACDE答案解析：物業(yè)管理招投標(biāo)的目的是在競爭性招標(biāo)中找到最理想的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，招標(biāo)人想要吸引盡可能多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)，并從競爭性投標(biāo)中得益。其原則主要有：公開原則、公平原則、誠實信用原則、公正原則。案例分析題第81題、某建筑公司因結(jié)構(gòu)調(diào)整決定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)市建設(shè)主管部門批復(fù)，在二道區(qū)取得了一個土地開發(fā)建設(shè)項目。房地產(chǎn)開發(fā)的特點有()。查看材料A.位置固定性B.項目復(fù)雜性C.風(fēng)險性D.投資回報率高我的答案：參考答案：A答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)的特點有：①位置固定性；②項目多樣性；③開發(fā)條件差；④開發(fā)周期長：⑤投資規(guī)模大。第82題、某建筑公司因結(jié)構(gòu)調(diào)整決定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)市建設(shè)主管部門批復(fù)，在二道區(qū)取得了一個土地開發(fā)建設(shè)項目。該公司管理人員編制了工程建設(shè)活動管理程序，包括()。查看材料A.工程建設(shè)準(zhǔn)備B.施工招標(biāo)C.施工建設(shè)D.分部工程我的答案：參考答案：ABC答案解析：對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程建設(shè)活動進(jìn)行管理，著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項目實體的形成，其程序和內(nèi)容如下：①工程建設(shè)準(zhǔn)備；②施工招標(biāo)；③施工建設(shè)；④竣工驗收。第83題、某建筑公司因結(jié)構(gòu)調(diào)整決定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)市建設(shè)主管部門批復(fù)，在二道區(qū)取得了一個土地開發(fā)建設(shè)項目。房地產(chǎn)開發(fā)合同通常包括的內(nèi)容有()。查看材料A.合同當(dāng)事人、合同標(biāo)的B.標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量C.合同價標(biāo)款或酬金D.單項工程我的答案：參考答案：ABC答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)合同通常包括以下幾項內(nèi)容：①合同當(dāng)事人；②合同標(biāo)的；③標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量；④合同價款或酬金；⑤合同期限、履行地點和方式；⑥違約責(zé)任；⑦解決爭議的方法。第84題、某建筑公司因結(jié)構(gòu)調(diào)整決定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)市建設(shè)主管部門批復(fù)，在二道區(qū)取得了一個土地開發(fā)建設(shè)項目。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，業(yè)主和施工方產(chǎn)生矛盾，雙方打算通過溝通諒解的方式來維護(hù)長期合作的友好關(guān)系，應(yīng)采用()解決糾紛。查看材料A.協(xié)商方式B.訴訟方式C.書面方式D.電報方式我的答案：參考答案：A答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)合同爭議的解決方式主要有：①協(xié)商；②調(diào)解；③仲裁；④訴訟。據(jù)此可排除選項C、D，選項B不符合題意。第85題、趙某于某年10月購買一套普通商品住房用于自住，經(jīng)估價，該住房的市場價值為100萬元。趙某擬申請住房公積金貸款，其住房公積金賬戶本息余額為20000元，同年9月個人繳納的住房公積金為250元，單位繳納的比例與職工相同。趙某購買該住房時離法定退休年齡還有30年。預(yù)計趙某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬元。趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為15萬元。趙某購買住房后，分別向甲、乙兩家保險公司投保該住房的火災(zāi)保險，保險金額分別為64萬元和56萬元。趙某達(dá)到法定退休年齡時住房公積金繳存總額為()萬元。查看材料A.11B.15C.18D.20我的答案：參考答案：D答案解析：趙某退休時所繳納的住房公積金總額為：20000+30×500×12=200000(元)=20(萬元)。第86題、趙某于某年10月購買一套普通商品住房用于自住，經(jīng)估價，該住房的市場價值為100萬元。趙某擬申請住房公積金貸款，其住房公積金賬戶本息余額為20000元，同年9月個人繳納的住房公積金為250元，單位繳納的比例與職工相同。趙某購買該住房時離法定退休年齡還有30年。預(yù)計趙某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬元。趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為15萬元。趙某購買住房后，分別向甲、乙兩家保險公司投保該住房的火災(zāi)保險，保險金額分別為64萬元和56萬元。趙某能申請的住房公積金貸款最高額度為()萬元。查看材料A.11B.15C.18D.25我的答案：參考答案：B答案解析：由題得知，趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為15萬元。第87題、趙某于某年10月購買一套普通商品住房用于自住，經(jīng)估價，該住房的市場價值為100萬元。趙某擬申請住房公積金貸款，其住房公積金賬戶本息余額為20000元，同年9月個人繳納的住房公積金為250元，單位繳納的比例與職工相同。趙某購買該住房時離法定退休年齡還有30年。預(yù)計趙某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬元。趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為15萬元。趙某購買住房后，分別向甲、乙兩家保險公司投保該住房的火災(zāi)保險，保險金額分別為64萬元和56萬元。趙某住房公積金賬戶上的資金除了用作購買自住住房外，還能用于()。查看材料A.建造自住住房B.大修自住住房C.購買房地產(chǎn)債券或股票D.翻建自住住房我的答案：參考答案：ABD答案解析：本題考查的是住房公積金的適用范圍。第88題、趙某于某年10月購買一套普通商品住房用于自住，經(jīng)估價，該住房的市場價值為100萬元。趙某擬申請住房公積金貸款，其住房公積金賬戶本息余額為20000元，同年9月個人繳納的住房公積金為250元，單位繳納的比例與職工相同。趙某購買該住房時離法定退休年齡還有30年。預(yù)計趙某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬元。趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為15萬元。趙某購買住房后，分別向甲、乙兩家保險公司投保該住房的火災(zāi)保險，保險金額分別為64萬元和56萬元。若該住房發(fā)生火災(zāi)，甲保險公司賠償給趙某的額度為()萬元。查看材料A.46．6B.50．0C.53．3D.64．0我的答案：參考答案：C答案解析：重復(fù)保險的分?jǐn)偡绞接嬎惴椒椋?00×[64÷(64+56)]≈53．3(萬元)。第89題、某住宅小區(qū)的住房有甲、乙兩種戶型，其中甲戶型建筑面積為80平方米，共300套，乙戶型建筑面積為140平方米，共100套：小區(qū)業(yè)主共400人。該住宅小區(qū)業(yè)主大會成立后決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)．通過公開招標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并依法組建了評標(biāo)委員會。經(jīng)()業(yè)主同意，該住宅小區(qū)業(yè)主大會可做出重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。查看材料A.153戶甲戶型和49戶乙戶型B.157戶甲戶型和45戶乙戶型C.105戶甲戶型和94戶乙戶型D.150戶甲戶型和35戶乙戶型我的答案：參考答案：A答案解析：下列事項應(yīng)由業(yè)主共同決定：①制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則：②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約：③選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員；⑤籌集和使用專項維修資金；⑥改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；⑦有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主大會決定事項的表決原則，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑???總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意；決定業(yè)主共同決定的其他事項的，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第90題、某住宅小區(qū)的住房有甲、乙兩種戶型，其中甲戶型建筑面積為80平方米，共300套，乙戶型建筑面積為140平方米，共100套：小區(qū)業(yè)主共400人。該住宅小區(qū)業(yè)主大會成立后決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)．通過公開招標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并依法組建了評標(biāo)委員會。該住宅小區(qū)業(yè)主大會通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)依法辦理的行政備案事項為()。查看材料A.招標(biāo)備案B.開標(biāo)備案C.評標(biāo)備案D.中標(biāo)備案我的答案：參考答案：AD答案解析：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在她的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。第91題、某住宅小區(qū)的住房有甲、乙兩種戶型，其中甲戶型建筑面積為80平方米，共300套，乙戶型建筑面積為140平方米，共100套：小區(qū)業(yè)主共400人。該住宅小區(qū)業(yè)主大會成立后決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)．通過公開招標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并依法組建了評標(biāo)委員會。該住宅小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)出的招標(biāo)文件中應(yīng)包括的主要內(nèi)容為()。查看材料A.小區(qū)物業(yè)項目簡介B.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求C.評標(biāo)方法和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)D.物業(yè)管理實施方案我的答案：參考答案：ABC答案解析：招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：①招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；②物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；③對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式和主要內(nèi)容等：④評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；⑤招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機構(gòu)、開標(biāo)時間及地點等；⑥物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；⑦其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。第92題、某住宅小區(qū)的住房有甲、乙兩種戶型，其中甲戶型建筑面積為80平方米，共300套，乙戶型建筑面積為140平方米，共100套：小區(qū)業(yè)主共400人。該住宅小區(qū)業(yè)主大會成立后決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)．通過公開招標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并依法組建了評標(biāo)委員會。評標(biāo)委員會中。若該住宅小區(qū)業(yè)主代表為2人，則物業(yè)管理方面的專家人數(shù)至少為()人。查看材料A.4B.5C.6D.7我的答案：參考答案：B答案解析：招標(biāo)人或招標(biāo)代理人負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2／3。評標(biāo)委員會成員名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評標(biāo)委員會成員。第93題、某家庭以每平方米8000元的單價購買了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住，并向銀行申請了個人住房抵押貸款。銀行通過對相關(guān)材料的審核，確認(rèn)該家庭為首次購房，并為該家庭提供了貸款總額為總房價的70％、貸款期限為10年、貸款年利率為6％、按月等額償還的個人住房抵押貸款，其余購房款為該家庭的自付款。該家庭在按月等額還款5年后．于第六年年初一次性提前償還了貸款本金20萬元。該家庭在貸款期限前五年抵押貸款的月還款額為()元。查看材料A.6217．15B.8357．29C.8490．53D.8881．62我的答案：參考答案