【財務(wù)管理收款付款 】審計工作底稿編制實務(wù)案例其他應(yīng)收款

{財務(wù)管理收款付款}審計工作底稿編制實務(wù)案例其他應(yīng)收款建設(shè)周期長，投資大。房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成的造價很高，又需要不斷地投入建設(shè)資金，因而，房地產(chǎn)項目一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)的特點如下：持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，睞。而內(nèi)生資金主要來源于企業(yè)自有經(jīng)營性物業(yè)都要向銀行進(jìn)行融資。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款是象，就是房地產(chǎn)企業(yè)具體的開發(fā)項目。在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過預(yù)售取得銷售回款，并將其投入后期的開發(fā)建設(shè),建筑安裝工程及稅費的支出來源為開發(fā)貸款和預(yù)售回款。臨的最重要的財務(wù)風(fēng)險。所以，保持現(xiàn)金流,而工程完工后，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位對結(jié)算值往往存在不同程度的爭議。因此，房地產(chǎn)多消費者要通過銀行按揭貸款來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產(chǎn)品的算的對象是房地產(chǎn)項目，其特點在于投入資對項目的投資與成本費用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評是通常所講的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算在千絲萬縷的聯(lián)系，又存在一定的差異，因地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地途、容積率、使用年限等因素修正得到。分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3％左右，水估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)各項費用。主要包括以下三項：廣告宣傳費。約為銷售收入的23％。計約占銷售收入的46％。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用主要體現(xiàn)為以下三點：是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分建設(shè)方式和經(jīng)營模式可以統(tǒng)稱為開發(fā)模式，不同的開發(fā)模式涉及的會計核算方法也存在較大在根本的不同。對這兩種不同的方式，企業(yè)會計核算的方法也要建設(shè)銷售物業(yè)，也要建設(shè)自持物業(yè)。這就存在銷售核算與自營核算并 ,項目開發(fā)節(jié)點對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算結(jié)果將產(chǎn)生直接的影響。對承包單位的核算將對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生直 ,有些房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式是開發(fā)一個項目就成立一個新的項目公司，從而造成了房地產(chǎn)其他行業(yè)企業(yè)的會計核算相比，其本質(zhì)具有。一些配套設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)將其提供給居民套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)。對于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得這 ,房地產(chǎn)企業(yè)不能取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益。以上不同的處理方式，其會計核算方法也存就是存放在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門，由出納人員保管，用于企業(yè)日常開銷的的售房款。房地產(chǎn)企業(yè)庫存現(xiàn)金減少的業(yè)務(wù)，主要包括發(fā)制付款憑證，會計分錄如下：發(fā)票的記賬聯(lián)填制收款憑證，會計分錄如下：資表填制付款憑證，會計分錄如下：單填制付款憑證，會計分錄如下：。同實存現(xiàn)金進(jìn)行核對，做到日清月結(jié)，保證為了保證企業(yè)庫存現(xiàn)金的安全，房地產(chǎn)企業(yè)要定期對出納員保管的庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點核對，與資產(chǎn)直接相關(guān)，在報經(jīng)批準(zhǔn)后與當(dāng)期損溢,查明是屬于出納員私自挪用庫存現(xiàn)金造成的，會計分錄如下：,查明是屬于無法支付的原因造成的，會計分錄如下：計分錄如下：房地產(chǎn)企業(yè)涉及銀行存款增加的業(yè)務(wù)，主要包括：將企業(yè)收取的現(xiàn)金存人銀行或其他金融機(jī)構(gòu)；收取客戶用轉(zhuǎn)賬方式支付的可售物業(yè)售房款；分錄如下：開戶銀行。中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)開戶銀行出具的入賬通知、公司所開 ,會計分錄如下：500萬元，中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)電匯回單及國友公司提供的 ,會計分錄如下：外埠存款是企業(yè)到外地進(jìn)行臨時或零星采購時，匯往外地銀行開設(shè)采購專信用證保證金存款是指采用信用證結(jié)算方式的企業(yè)為開具信用證而存入銀行信用證保證金信用卡存款是指企業(yè)為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項。存出投資款是指企業(yè)已存人證券公司但尚未進(jìn)行投在途貨幣資金是指企業(yè)與所屬單位或上下級而房地產(chǎn)企業(yè)的其他貨幣資金主要體現(xiàn)為以下幾類：款總額的一定比例存入貸款銀行，作為按揭保證擔(dān)保責(zé)任后，房地產(chǎn)企業(yè)可以辦理保證金使用手續(xù)。在途貨幣資金。在途貨幣資金是指企業(yè)與所,處于在途的資金。企業(yè)為了融資的需要，往往以銀行承兌匯票保證金和銀行承兌匯票保證金是房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的重要組成部分。金的減少數(shù)；期末借方余額，反映其他貨幣資金按揭貸款銀行開具的入賬通知填制收款憑證，會計分錄如下：按揭貸款銀行的抵押登記手續(xù)。銀行將按揭貸款保證金7萬元，由按揭貸款結(jié)算戶。應(yīng)根據(jù)按揭貸款銀行開具的轉(zhuǎn)賬通知填制收款憑證，會計分錄如下：兌匯票，用于支付工程款。并按約定，向銀行交付了50即50萬元的手續(xù)填制付款憑證，會計分錄如下：貸：應(yīng)付票據(jù)同時，相應(yīng)手續(xù)填制付款憑證，會計分錄如下：在途貨幣資金的核算一般只在月末結(jié)賬時進(jìn) 間差所引起，在途時間不會很長，月中發(fā)生的手續(xù)。萬元，但中聯(lián)公司開戶銀行當(dāng)天未收到該款項。應(yīng)根據(jù)集團(tuán)總部匯出款項 ,會計分錄如下：借：銀行存款0職工薪酬的范圍如下：職工工資、獎金、津貼和補(bǔ)貼職工薪酬中最基礎(chǔ)的內(nèi)容是工資。工資包括一切構(gòu)成工資總額的和補(bǔ)貼等。另外，與工資相關(guān)的職工薪酬還包括社會保險費和住他應(yīng)收款"科目。計提當(dāng)月住房公積金時：對于企業(yè)承。％，元。會計分錄為：元。會計分錄為：勞動關(guān)系給予的補(bǔ)償、其他與獲得職工提供的服務(wù)相其他職工薪酬的核算，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬”一級科目，在其下根據(jù)薪酬經(jīng)驗數(shù)據(jù)和實際情況，合理預(yù)提每月應(yīng)付職工福利費，年末時根據(jù)實際情況作出調(diào)整：當(dāng)年實際發(fā)生金額大于預(yù)提金額的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)提應(yīng)付職如果房地產(chǎn)企業(yè)已成立工會的，企業(yè)每月應(yīng)經(jīng)費”科目。向本企業(yè)工會撥付工會經(jīng)費時，根據(jù)工會開具的專用收據(jù)，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工會經(jīng)費”科目，貸記“銀行存款”等科目。如果房地產(chǎn)企業(yè)未成立工會的，企業(yè)可以計提工會工會經(jīng)費，借記“管理費用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工會經(jīng)費”科目時，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工會經(jīng)費”科目，貸記“銀行存款”等科目。如果經(jīng)費，在實際支付時，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款的職工教育。上述各種形式的職工教育所需經(jīng)費，都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的開支范圍和經(jīng)費來源，酬——應(yīng)付職工教育經(jīng)費”科目。發(fā)生職工教育經(jīng)費支出時，借記“應(yīng)付職工薪酬(3)6月初將工會經(jīng)費撥付給工會，根據(jù)工會開具的非貨幣性福利通過“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性度，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目。辦理商續(xù)時，借記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；轉(zhuǎn)商品房的成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“庫存商 ,借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目；同時借記“應(yīng)付職工薪借記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資”科福利”科目；實際支付現(xiàn)金補(bǔ)償款時，借記“應(yīng)付職工薪酬一非貨幣性福利”科目，單方面撤回解除勞動關(guān)系計劃或裁減建議。制定計劃或提出建議時，借記“管理費用”科目，付辭退補(bǔ)償”科目，貸記“銀行存款”等科 ,并于11月份開始實施，按照該計劃預(yù)計支付補(bǔ)償款100萬元。該計以實際支付補(bǔ)償款時，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付辭時，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付辭退補(bǔ)償”科目，貸記“銀制會計分錄如下：可行權(quán)日之后，以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付當(dāng)期公允價值的變動金額，借記或動損益”科目，貸記或借記“應(yīng)付職工薪酬—— 理相關(guān)過戶手續(xù)，將股票支付（權(quán)益結(jié)算）給職工。此時該企業(yè)股票的市場價格為5．5元/房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)包括以下主要內(nèi)容：應(yīng)收賬款：是指房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收客戶的購房款。核算方法預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)付給施工單位的工程款等款項。核算方法預(yù)收賬款：是指房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收客戶的購房款。核算方法應(yīng)交稅費：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的各種稅金。核算方法本節(jié)介紹的債權(quán)債務(wù)主要是其他應(yīng)收款和其以及不符合預(yù)收性質(zhì)而按規(guī)定轉(zhuǎn)入的預(yù)付賬款等。項其他應(yīng)收、暫付款項，余額在借方，表示尚未收回或報銷的其他應(yīng)收或暫付款項。本賬戶可按其他應(yīng)收款項目分類，并按不同的債務(wù)人設(shè)置明細(xì)賬。作會計分錄：收到上述賠款的銀行收賬通知單時，作會計分錄：科目還應(yīng)按應(yīng)付、暫收款項的類別、單位或個人設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行歸屬)的關(guān)系，將固定資產(chǎn)租賃分為經(jīng)營租賃和融資租賃兩大類。企業(yè)采用經(jīng)營租賃方式租入經(jīng)法院裁決，債權(quán)人作出某些讓步，使債務(wù)人減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，是：債權(quán)人發(fā)生債務(wù)重組損失，債務(wù)人產(chǎn)生債務(wù)重組收益。讓步是債務(wù)重組的重要特征。實施債務(wù)重組主要有四種方式：以資產(chǎn)清償債務(wù)；將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本；修改其他債務(wù)條件，如減少債務(wù)本金、減少債務(wù)利息等；償該債務(wù)。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：借：應(yīng)付賬款0本企業(yè)開發(fā)的商品房折價為一定金額的工程款支付給建筑公司工程尾款2000萬元，因中聯(lián)房地產(chǎn)公司商品房銷售比例較低，公司暫無資金償還上述欠款，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：萬元。會計分錄如下：以現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)、債務(wù)轉(zhuǎn)為資本和修改其他債務(wù)條件等方式(混合重組方式)的公允價值，沖減重組債務(wù)的賬面價值，再按上為項目法人)從銀行或資金市場籌措的債務(wù)性資金外，還必須擁有一有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資及其相應(yīng)權(quán)益，但不得以任何 ,投資項目必須首先落實資本金才能進(jìn)行建設(shè)。計算資本金基數(shù)的總投資，是指投資項目的 ％，作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定投資者以貨幣方式認(rèn)繳的資本金，其資金來源有：收取的各種規(guī)費及其他預(yù)算外資金；資金；社會個人合法所有的資金；法人問拆借資金、非法向企業(yè)或個人集資、企業(yè)發(fā)行債券等投資項目的資本金一次認(rèn)繳，并根據(jù)批準(zhǔn)建設(shè)的進(jìn)度按比例據(jù)投資項目建設(shè)進(jìn)度和資本金到位情況分年任者處以行政處分或經(jīng)濟(jì)處罰，必要時停建或緩建而項目資本金是指在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額。從兩者的比較可以看出， ,而所有者權(quán)益中的留存收益則一般不屬于項目資本金的范疇，但特殊情況下的留存收益也冊資本。所有者向企業(yè)投入的資本，在一般情況下無須償還，可以長期資本公積是企業(yè)收到投資者的超出其在企業(yè)注冊資本(或股本)中計入所有者權(quán)益的利得和損失等。資本公積包括資本溢價(或股本溢價)和直接計控制下企業(yè)合并差額形成的資本溢價在房地產(chǎn)企業(yè)項目運作過程中一般是不捐贈在所有者權(quán)益中，最終體現(xiàn)為留存收益，但也政府專項撥款屬于與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，相當(dāng)于政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目的一種資金投入，企業(yè)利潤。因此，政府專項撥款又是以留存收益的形公司隨即在上海注冊了上海中聯(lián)有限公司，確定注冊資本為5億元。上海中聯(lián)房地產(chǎn)公司投入的資本5億元，該款項全部存入公司的開戶銀行。上據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：以其擁有的某地塊的土地使用權(quán)作為投資，海創(chuàng)公司以現(xiàn)金1億元房地產(chǎn)開發(fā)公司，對該地塊進(jìn)行開發(fā)。該地塊經(jīng)雙方確認(rèn)的價值為中海公司收到海創(chuàng)公司投入的資本1億元，該款項全部存入公司的已變更為中海公司。中海公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下： ,計入資本公積——資本溢價。由于企業(yè)創(chuàng)辦者承擔(dān)了初創(chuàng)階段的巨大風(fēng)險，同時在企業(yè)內(nèi)部形成留存收益，新加入的投資者將享有這 ,才能取得與原有投資者相同的投資比例。司的開戶銀行。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下： 戶銀行。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：借：銀行存款0借：銀行存款0司的開戶銀行。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：增中聯(lián)房地產(chǎn)公司的資本公積。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：確定轉(zhuǎn)入資本公積的金額，最后增資記入實收資本。準(zhǔn)則第七條規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，平均分配，計入當(dāng)期損益。但是，按照名義金額計量的政府補(bǔ)助，直接計入使用年限為20年。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：及受讓的出資額記載于股東名冊，并作如下分錄入賬：錄如下：本金的方式根據(jù)項目公司是否保留，分為以下兩種：公司解散方式：是指項目開發(fā)結(jié)束后，項目公司進(jìn)行清算，將清算后剩余資本歸還投資方，公司保留方式：是指項目開發(fā)結(jié)束后，項目公司解散方式，就是將全部財產(chǎn)變賣，將凈收入分配給投資方作為歸還資本金。資本金償還以后，清理工作即告結(jié)束。項目公司可以部分，應(yīng)依法繳納所得稅。股份有限公司應(yīng)余部分按普通股股東的持股比例進(jìn)行分配。收回投資的，必須按照法律規(guī)定或合同約定的，須報經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)審批。個原因：一是繼續(xù)以該項目公司為主體進(jìn)行的存在，使項目公司雖然不再開發(fā)另外的項目，但也只能保留。如下：對于獨資房地產(chǎn)企業(yè)，只有一個股東，可以將資金率，公司股東決定調(diào)回資金6億元。該款項全部通過公司的開戶銀根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：。(3)由物業(yè)公司將轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)應(yīng)得款項支付給乙方，中聯(lián)公益來核算。但目前，房地產(chǎn)企業(yè)在實際核算操作中還存在以下幾種方法：,同時，將投資者投入的項目資本金中超過注冊資本的部分，計入資本公積。該公司隨即在上海注冊了上海中聯(lián)有限公司，確定注冊資本為1億到中聯(lián)房地產(chǎn)公司投入的資本5億元，該款項全部存入公司的開戶根據(jù)有關(guān)原始憑證，會計分錄如下：資本公積是企業(yè)收到投資者的超出其在企業(yè)注冊資本(或股本)中計入所有者權(quán)益的利得和損失等。資本公積包括資本溢價(或股本損失，因此，通過資本公積核算項目資本金不符合《企業(yè)會過內(nèi)部往來將項目資本金繳還投資者。公司隨即在上海注冊了上海中聯(lián)有限公司，確定注冊資本為1億元。上海中聯(lián)房地產(chǎn)公司投入的資金5億元，該款項全部存入公司的開戶銀行。上據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：還，上海中聯(lián)有限公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資人不承擔(dān)這部分債務(wù)。投資者可按其出資的益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽 ,而按照此方法，房地產(chǎn)企業(yè)將投資者投入的項目資本金計入其他應(yīng)付款，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，這部分資金屬于負(fù)債，就不能作為項目資本金。按照會計準(zhǔn)則核算項目資本金，在實際操作中存在的問題是：公司隨即在上海注冊了上海中聯(lián)有限公司，確定注冊資本為1億元。項目總投資為2部存入公司的開戶銀行。上海中聯(lián)有限公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，有時并不是僅僅開發(fā)一個項目,應(yīng)分類核算各個不同項目的項目資本金的到位情況。這就需要進(jìn)行項目資本金的分類核算。金的歸還情況。這也要求進(jìn)行項目資本金的是某一開發(fā)項目的項目資本金歸還金額。 ,該款項全部存入公司的開戶銀行。2009年12月份A項目竣工，中聯(lián)公司通過減少注冊資金 ,收回項目資本金7億元。上海中聯(lián)有限公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：款；而經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是針對房地產(chǎn)持有經(jīng)營階除此之外，由于銷售的存在，有些房地產(chǎn)企業(yè)在銷款的依賴度，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在探討房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)這一新的融資模房地產(chǎn)貸款主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物產(chǎn)項目的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的期限一般為3年，通常按月或按。產(chǎn)生的持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流(租金收入、運營收入、廣告停車收入等)作為第一還款從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方型房地產(chǎn)，由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理，并將制度。展起到促進(jìn)作用。因此，房地產(chǎn)投資信托基金可能將取代開發(fā)貸款及經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)借款費用是指房地產(chǎn)企業(yè)因借款而發(fā)生的利價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額般來講，開發(fā)貸款發(fā)生的借款費用除了利息之外的相關(guān)成本，最主要的是指有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：年利率一般按本金的百分?jǐn)?shù)表示，例如，年利率9又稱年息九厘，表示％，=(元)=(元)=(元)=(元)=(元)而發(fā)生的利息應(yīng)按如下原則處理：開發(fā)項目竣工驗收后發(fā)生的利息，應(yīng)當(dāng)費用化會計準(zhǔn)則規(guī)定，借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：借款費用已經(jīng)發(fā)生；房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)貸款的必備條件如下：許可證；可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)貸款前，必劃設(shè)計等工作已經(jīng)完成，也就是說，企業(yè)在件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。行判斷：符合資本化條件的資產(chǎn)的實體建造(包括安裝)或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實繼續(xù)發(fā)生在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)通過項目竣工驗收，也就完成上述停止資本化的的幾個條件。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，它的利息資本化的終點就是開發(fā)項目竣但在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)在計算資本化企業(yè)在貸款銀行開立兩個存款賬戶，一個用的收支賬戶，稱結(jié)算賬戶。貸款銀行將貸款使用計劃，定期將一定額度的貸款資金從貸項。這樣，貸款專戶的存款產(chǎn)生的利息，就入。,貸款利息一般是按季支付。元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：付一季度貸款利息630萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制分在其他部分繼續(xù)建造過程中可供使用或者或可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動實借款費用的資本化。購建或者生產(chǎn)的資產(chǎn)的用或者可對外銷售的，應(yīng)當(dāng)在該資產(chǎn)整體完工時停止借款費用的資本化。定，借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算。分?jǐn)?。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時存在以下幾種情況：下：算公式如下：如下：公式如下：業(yè)，貸款年利率為5每季度支付利息為625萬元。開發(fā)產(chǎn)品分為兩個如下：輔助費用是指為了取得借款而發(fā)生的必要費用，包的輔助費用，與貸款利息的處理方式一致：開發(fā)項目竣工驗收后發(fā)生的輔助費用，應(yīng)當(dāng)費用化。旁地產(chǎn)企業(yè)通過中介機(jī)構(gòu)的運作，取得銀行發(fā)放的開發(fā)貸款，按照企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)的約定，借款手續(xù)費應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助費用。房地產(chǎn)企業(yè)通過中介機(jī)構(gòu)的運作，取得銀行發(fā)放的開發(fā)貸款，按照企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)的約定，應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付按借款額度一定比例計算的借款傭金，作為借款傭金應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助費用。行(房地產(chǎn)信貸部)進(jìn)行準(zhǔn)入審批，經(jīng)準(zhǔn)人審批同意后，方可進(jìn)入調(diào)查評估程序。案評估一般由銀行委托旁地產(chǎn)評估事務(wù)所來銀行貸款方案評估費一般由貸款企業(yè)承擔(dān)，作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門企業(yè)承擔(dān)，作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的和銀行貸款擔(dān)保管理等有關(guān)規(guī)定，辦理土地抵押登記手續(xù)后，銀行才能土地抵押登記費一般由貸款企業(yè)承擔(dān)，作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門計分錄如下：行分?jǐn)偂?直接計入項目開發(fā)中最大的成本對象中。 ,采取由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，然后將貸款資金撥付給集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用日，上海中聯(lián)房冠產(chǎn)開發(fā)公司將5億元貸款資金歸還給中聯(lián)房地產(chǎn)原始憑證，編制會計分錄如下：。攤利息費用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝⒅Ц躲y行貸款利息1600萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)易性金融資產(chǎn)必須是以增值，換取差價或取得收益逾期貸款產(chǎn)生的正常的利息支出，按照正常貸款的利息支出產(chǎn)生的持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流(租金收入，運營收入，廣告、停車收入等)作為滿足借款人在生產(chǎn)經(jīng)營中多樣化用途的融資需務(wù)辦理條件和再融資相關(guān)規(guī)定的，貸款銀行可根據(jù)實際情況銀行對經(jīng)營陛物業(yè)抵押貸款的使用途徑有嚴(yán)格的限定，主要有三方面：用于歸還項目建設(shè)期由股東方以股東借款形式其中不包括企業(yè)注冊資本金以及在所有者權(quán)%的自有資金。體方式。般應(yīng)按季還本付息；確因租金收入(或運營收入)周期等原因不能滿足按季還本付元。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：是按季還本付息。每月按規(guī)定計提貸款利息，并在季度末支付本如下：房地產(chǎn)企業(yè)最常見的融資方式包括針對開發(fā)階段的開發(fā)貸款以及自持物。貼現(xiàn)申請人應(yīng)具有良好的經(jīng)營狀況，具有到期還款能力，貼現(xiàn)申請人持有的票據(jù)必須真實，票式填寫完整，蓋印、壓數(shù)無誤，憑證在有效期內(nèi)，背書能夠證明貼現(xiàn)票據(jù)項下商品交易確已履行的憑證(房地產(chǎn)企業(yè)一般指不動產(chǎn)銷售發(fā)票等(一)票據(jù)取得時的核算房地產(chǎn)企業(yè)因銷售商品房而收到兌匯票，此時，客戶所購房屋尚未竣工交付。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：期。其中：貼現(xiàn)率就是商業(yè)銀行貼現(xiàn)時用的貼現(xiàn)利率；計算公式為：中聯(lián)房地產(chǎn)公司于票據(jù)收到當(dāng)日向銀行辦理票據(jù)貼現(xiàn)承兌匯票，此時，客戶所購房屋未竣工交付貼現(xiàn)，支付貼現(xiàn)息3萬元，其余資金已轉(zhuǎn)入企業(yè)銀行賬戶。根據(jù)相關(guān)原始錄如下：承兌匯票，此時，客戶所購房屋未竣工交付而購房人的存款賬戶不足，貼現(xiàn)銀行將中聯(lián)按票面金額將款項支付給貼現(xiàn)銀行。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：如果中聯(lián)公司銀行存款賬戶余額不足，編制會計分錄如下：從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益可以看出，信托融資存在兩種不同的模式。一種是貸款模式，另企業(yè)來講，貸款模式的信托融資與開發(fā)貸款的性質(zhì)是相同的，只是貸款人一個是信托公司，又分以下兩種：對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，入股模式的信托融資屬于增資擴(kuò)股。信托公司作為投資者的出資額，權(quán)款10億元。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計分萬元。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：借：利潤分配0借：應(yīng)付股利0司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：部或部分對外出售給信托投資公司，應(yīng)相應(yīng)值，出售所得價款與處置長期股權(quán)投資賬面價值之間的差額，應(yīng)確認(rèn)為處置損益。中聯(lián)房地產(chǎn)公司決定出售其持有的上海中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)的1／4給某信托投資公司，出售時中聯(lián)房地產(chǎn)公司對上海中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司長期股借：銀行存款0股權(quán)比例應(yīng)分配得到利潤2000萬元。根(2)上海中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項算的基本程序如下：確定成本核算對象。根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本歸集開發(fā)成本。設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，建立成本合同臺賬，核算在成本核算對象之間分?jǐn)偝杀?。將歸集的開。編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成開發(fā)產(chǎn)品成本支出，正確配比不同開發(fā)產(chǎn)品的收入和成本，準(zhǔn)確核算項同開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)生的收入進(jìn)行配比。房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本核算對象時，要把握以下前提：開發(fā)產(chǎn)品的處理方式或處理方式可能發(fā)生的變化，提高成本核算對的名稱，保持兩個部門成本核算對象劃分一致，以在項目策劃階段、項目實施階段和項目決算式可能發(fā)生的變化，滿足土地增值稅計算、對成本核算進(jìn)行策劃和共同成本核算對象的劃分應(yīng)滿足成本計算的需要，便于成本費用的歸集，適應(yīng)可否銷售原則：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的成本核算對象進(jìn)行成本核算；。具體確定方法如下：。在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時括下列六項：土地征用及拆遷補(bǔ)償費；前期工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；建筑安裝工程費；配套設(shè)施費；指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：償費，危房補(bǔ)償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬，分路、水、電、氣、熱、通信等的建造費、管線鋪設(shè)費等。(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進(jìn)行其他：包括擋光費、危房補(bǔ)償鑒定費、危房補(bǔ)償鑒口的費用，以及向水、電、氣、熱、通信等大市政公司繳納的費用。主要包括以下內(nèi)容：道路工程費：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。供電工程費：變(配)電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供(配)電貼費、電源建設(shè)費，給排水工程費：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建通信工程費：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電纜集資費，繳納的電話綠化工程費：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出，如垃圾站(箱)、公裝工程費主要包括以下內(nèi)容：各項如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不車棚、景觀建(筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，。銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氤杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目開發(fā)間接費的內(nèi)容包括：交際費，勞動保護(hù)費，低值易耗品攤銷，周轉(zhuǎn)理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他算對象的確定是企業(yè)在成本核算中面臨的首要任務(wù)，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前，土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地所發(fā)生房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生 按成本對象設(shè)置明細(xì)科目，用于核算各成本對象的指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價土地征用費及拆遷補(bǔ)償費是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的賬戶進(jìn)行歸集，會計期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各房地產(chǎn)企業(yè)在支付土地價款時，根據(jù)不同情況采取賬務(wù)處理方法如下：凡已取得土地，未取得土地使用證的，要在會計報告附注的其他重要事項或存億元，并已實際取得了該地塊。中聯(lián)房地產(chǎn)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，會計分錄如下：地面積進(jìn)行分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)企業(yè)取得成本對象在項目規(guī)劃中測定的占地面積，二是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項目規(guī)劃自行測定的占地面積。但在實際項目運作時，并不是所有的成本對三個區(qū)域，規(guī)劃指標(biāo)如下：各成本對象分?jǐn)偟耐恋爻杀救缦拢簳嫹咒浫缦拢涸谶M(jìn)行土地成本分?jǐn)倳r，還應(yīng)注意以下幾種特殊情況的處理方法：在進(jìn)行土地成本分?jǐn)倳r，如果屬于單獨建造單獨建造應(yīng)該由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的配套設(shè)施，應(yīng)分?jǐn)偨y(tǒng)一的分配方法，也就是不能人為地通過分配方法的選擇來調(diào)節(jié)各成本對工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)定具體確定。從目前各個地區(qū)所采用的工程 : ,可以實行工程價款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計。尾款應(yīng)專戶存入銀行，待工程竣工驗收后保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。 設(shè)置的，這與支付工程合同款時，按客戶單位設(shè)置的貸方。。 。待以后進(jìn)行工程價款結(jié)算時，相應(yīng)調(diào)整相關(guān)科在雙方的工程合同中。房地產(chǎn)企業(yè)為了保證即：(3)甲供材料結(jié)算后，按結(jié)算額和已扣款差額進(jìn)工單位應(yīng)提供甲供材料完稅憑證。在進(jìn)行工程水電費的核算時，在從施工單位,施工單位據(jù)此入賬。們的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費，并計入相應(yīng)的成本對象，公式如下：工程完工結(jié)算工程價款時，計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通信企業(yè)在分配時，可以自行選擇其中的一種方體分析，分別采用不同的分配方法。如果沒一的分配方法，也就是不能人為地通過分配方法的選擇來調(diào)節(jié)各成本對象的成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而于開發(fā)問接費。開發(fā)間接費包括現(xiàn)場管理費用、利息及借款費用、專項房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類： ,開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施。具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不車棚、景觀建(筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，。銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氤杀卷椖?。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目營利性公共配套設(shè)施是指能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項營利性公共配套設(shè)施一般包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、會所、幼兒園、學(xué)校、兒童游樂設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、運動設(shè)施、超市(配套商業(yè)設(shè)施獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體兩種：以上兩種情況，其公共配套設(shè)施費的歸集與分配方法是理的一致，省去納稅調(diào)整給企業(yè)會計人員帶來的不必要成本項目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費或批租地價；前期工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；建筑安裝工程費。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費或批租地價；前期工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；建筑安裝工程費；配套設(shè)施費；需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生的有關(guān)入賬：(6)預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)已完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬： ,后建配