房地產(chǎn)估價(jià)師題-物業(yè)資產(chǎn)管理

房地產(chǎn)估價(jià)師題-物業(yè)資產(chǎn)管理

1、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運(yùn)行管理為主的是()。

A.資產(chǎn)管理和投資組合管理

B.物業(yè)管理和資產(chǎn)管理

C.物業(yè)管理和設(shè)施管理

D.資產(chǎn)管理和投資組合管理

2、用于物業(yè)大規(guī)模維修的資金來自于0。

A.資本支出預(yù)算

B.年度運(yùn)營預(yù)算

C.保證金基金

D.季度預(yù)算

3、對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容是()。

A.投資組合管理

B.物業(yè)管理

C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D.設(shè)施管理

4、制定物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì),

審批主要的費(fèi)用支出等屬于()的主要工作內(nèi)容。

A.設(shè)施管理

B.物業(yè)管理

C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D.房地產(chǎn)組合投資管理

5、由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長，對(duì)于主要租戶來說，通常是

()年。

A.10~20

B.10?30

C.3?10

D.20?30

6、建筑規(guī)模一般在1萬?3萬m之間，服務(wù)人口10萬?30萬人，年

營業(yè)額在1億?5億元之間，該物業(yè)是()。

A.地區(qū)購物商場

B.居住區(qū)商場

C.市級(jí)購物中心

D.鄰里服務(wù)性商店

7、假設(shè)一棟寫字樓的可出租面積為20000m,如果在測量可出租面積

時(shí)，有1%的誤差，假設(shè)租金水平是3000元/年-m,如果資本化率

為10%,則物業(yè)的價(jià)值損失是()萬元。

A.6

B.600

C.60

D.300

8、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，不正確的是0。

A.基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用

B.基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最

高租金水平?jīng)Q定的

C.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金

D.在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取

決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置

9、一宗寫字樓物業(yè)的價(jià)值，在某種程度上，取決于該寫字樓的()。

A.物業(yè)管理者的管理水平

B.物業(yè)的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)

C.租戶的商業(yè)聲譽(yù)

D.業(yè)主的社會(huì)地位和管理水平

10、隨著北京xx附近”中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期

建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫字樓，同時(shí)也使得某些寫字樓建筑

變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的()因

素。

A.聲望或形象

B.位置

C.交通方便性

D.建筑形式

11、某承租人的基礎(chǔ)租金為10萬元/月，如果營業(yè)額的5%作為百

分比租金，當(dāng)月營業(yè)額為250萬元時(shí)(約定營業(yè)額超過200萬元以上

才對(duì)超過部分營業(yè)額收取百分比租金)，其應(yīng)繳納的租金是()萬元。

A.12.5

B.22.5

C.10

D.7.5

12、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式中，最常用的是()。

A.滾動(dòng)預(yù)算

B.資本支出預(yù)算

C.長期預(yù)算

D.年度運(yùn)營預(yù)算

13、商業(yè)零售物業(yè)基礎(chǔ)租金常以每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算，也稱0。

A.基本租金

B.最低租金

C.基準(zhǔn)租金

D.成本租金

14、某開發(fā)公司開發(fā)的商品房出租，物業(yè)原值為6000萬元，年租金

收入為600萬元，則該物業(yè)應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅為()萬元。

A.72

B.52.8

C.60

D.50.4

15、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營業(yè)額的()都來自該區(qū)域。

A.60%~75%

B.70%"85%

C.50限65%

D.80%?90%

16、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是0。

A.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告

期實(shí)際的租金收入

B.有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入

C.潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積x最大可能租金水平

D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用

17、服務(wù)人口1萬~5萬人，年?duì)I業(yè)額在3000萬~10000萬元之間的

居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場通常是主要租戶，這種商業(yè)

物業(yè)類型稱為()。

A.居住區(qū)商場

B.鄰里服務(wù)性商店

C.地區(qū)購物商場

D.特色性商店

18、某承租人的基礎(chǔ)租金為10萬元/月，如果營業(yè)額的5%作為百分

比租金(月租金超出300萬元以外的部分收取超額租金)，該承租人

在一個(gè)月內(nèi)的營業(yè)額為400萬元，該月應(yīng)繳納的租金總額為()萬元。

A.10

B.15

C.5

D.12.5

19、在。中，通常有一家或數(shù)家大型百貨公司是主要租戶。

A.地區(qū)購物商場

B.居住區(qū)商場

C.市級(jí)購物中心

D.鄰里服務(wù)性商店

20、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯(cuò)誤的是()。

A.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)

服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出

B.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)

算

C.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動(dòng)，估算在

某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況

D.年度運(yùn)營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流

將會(huì)有哪些變化

21、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的。為基礎(chǔ)計(jì)算

的。

A.總出租面積

B.使用面積

C.建筑面積

D.營業(yè)面積

22、員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)屬于運(yùn)營費(fèi)用中的()。

A.辦公費(fèi)

B.法定稅費(fèi)

C.人工費(fèi)

D.保險(xiǎn)費(fèi)

23、停車指數(shù)，即每100m營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國城市土

地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在()之間。

A.5~6

B.4~6

C.4?5

D.5~8

24、收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除()外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。

A.抵押貸款還本付息

B.保險(xiǎn)費(fèi)

C.人員工資

D.房產(chǎn)稅

25、制訂物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)是()的目標(biāo)。

A.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

B.業(yè)主

C.政府

D.租戶

26、某人打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與

業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為

40m,外墻面積為8m,單元間分隔墻面積為10m,公攤面積為5m,

那么，可出租面積應(yīng)為()mo

A.48

B.54

C.44

D.63

27、由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長，因此在租約中必須對(duì)租金

調(diào)整作出明確規(guī)定。租金調(diào)整條款一般僅對(duì)()有效。

A.市場租金

B.基本租金

C.毛租金

D.百分比租金

28、通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域分為0。

A.主要區(qū)域

B.次要區(qū)域

C.已規(guī)劃區(qū)域

D.衍射區(qū)域

E.邊界區(qū)域

29、收益性物業(yè)管理中凈經(jīng)營收入可按式()求得。

A.有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用

B.潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營費(fèi)用

C.有效毛收入+其他收入-空置和收租損失

D.潛在毛租金收入-空置和收租損失-經(jīng)營費(fèi)用

30、以下宣傳媒介，對(duì)中低檔寫字樓物業(yè)比較合適的有()。

A.報(bào)紙上的分類廣告

B.電視

C.廣播

D.物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的期刊

E.郵寄

31、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的財(cái)務(wù)收支報(bào)告中，應(yīng)首先有一個(gè)包

括()報(bào)告等內(nèi)容的經(jīng)營概況介紹。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤

B.空置情況

C.租金清單

D.拖欠或收租損失

E.租戶使用狀況

32、以下說法正確的是0。

A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

B.凈經(jīng)營收入=潛在毛收入-經(jīng)營費(fèi)用

C.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息

D.稅前現(xiàn)金流=經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息

E.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金

33、以下不屬于甲級(jí)寫字樓特征的是()。

A.具有良好的位置

B.建筑物的物理狀況良好

C.建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求

D.建筑物有功能陳舊因素影響

E.其收益能力不能與新建成的寫字樓建筑媲美

34、在測量寫字樓面積時(shí)，()的概念非常重要。

A.使用面積

B.可出租面積

C.出租單元內(nèi)使用面積

D.出租單元內(nèi)建筑面積

E.建筑面積

35、下列0屬于房地產(chǎn)組合投資管理的內(nèi)容。

A.制定物業(yè)策略計(jì)劃

B.確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)

C.管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化

D.管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作

E.監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效

36、收益性物業(yè)預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括()。

A.詳細(xì)的預(yù)算收益估算

B.允許的空置率水平

C.允許的經(jīng)營費(fèi)用

D.合理的組織人員規(guī)劃

E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)

37、收益性物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用包括()。

A.人員工資

B.辦公費(fèi)用

C.抵押貸款還本付息

D.保險(xiǎn)費(fèi),房產(chǎn)稅

E.企業(yè)管理費(fèi)及利潤

38、根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為()。

A.居住物業(yè)管理

B.公共物業(yè)管理

C.收益性物業(yè)管理

D.特殊物業(yè)管理

E.工業(yè)物業(yè)管理

39、運(yùn)營費(fèi)用的人工費(fèi)包括()。

A.工資

B.醫(yī)療,養(yǎng)老,失業(yè)保險(xiǎn)

C.統(tǒng)籌費(fèi)

D.聘請法律顧問的費(fèi)用

E.保安費(fèi)用

40、零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)()方面，分為五種類型。

A.建筑形式

B.建筑規(guī)模

C.經(jīng)營商品的特點(diǎn)

D.周圍環(huán)境

E.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

41、零售商業(yè)物業(yè)租金采用凈租方式時(shí)，形式一般有0。

A.租戶交納固定的租金

B.租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)

C.租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)

D.租戶按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)

E.所有的經(jīng)營費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)，保險(xiǎn)費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備使

用費(fèi),物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)，公用面積維護(hù)費(fèi),物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接

支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用

42、對(duì)寫字樓進(jìn)行分類，主要是看()等。

A.交通方便性

B.經(jīng)營商品的特點(diǎn)

C.建筑形式

D.為租戶提供的服務(wù)

E.租戶類型

43、業(yè)主或投資者投資坐落在中心商務(wù)區(qū)投資性寫字樓物業(yè)是希望

達(dá)到。的目的。

A.資本保值

B.資本增值

C.獲取周期性收益

D.降低投資風(fēng)險(xiǎn)

E.抵御通貨膨脹

44、零售商業(yè)物業(yè)在選擇租戶時(shí)一，往往注重考察租戶的()。

A.聲譽(yù)

B.面積需求大小

C.租金支付方式

D.需要的服務(wù)

E.組合與位置分配

45、專業(yè)人員主要依照寫字樓。對(duì)其進(jìn)行分類。

A.所處的位置

B.交通便利條件

C.自然或質(zhì)量狀況

D.設(shè)施完善程度

E.收益能力

46、寫字樓租賃合約中租金調(diào)整幅度可參考()確定。

A.消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)

B.消費(fèi)者心理指數(shù)

C.商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)

D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

E.同行業(yè)物業(yè)租金

47、物業(yè)管理的核心工作，是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修,

并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。

48、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大，但比設(shè)施管理小。

49、基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的，與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）相關(guān)的一個(gè)

最低收入。

50、資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大，但比設(shè)施管理要小。

51、寫字樓的基礎(chǔ)租金是指達(dá)到投資收益率目標(biāo)或其可接受的能夠

抵償?shù)盅嘿J款還本付息，經(jīng)營費(fèi)用和空置率損失的最低租金。

52、根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面

積加上公用建筑空間。

53、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理是融合了企業(yè)管理，建筑學(xué),行為科學(xué)和工程科

學(xué)的交叉學(xué)科。

54、在物業(yè)管理中，市場化，社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是公

共物業(yè)管理。

55、對(duì)于公共物業(yè)管理而言，設(shè)施管理就是物業(yè)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)

容。

56、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多。

57、零售商業(yè)物業(yè)的百分比租金是由租戶按照營業(yè)額的一定比例支

付的租金。

58、財(cái)務(wù)能力是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的

因素。

59、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總建筑面積為

基礎(chǔ)計(jì)算的。

60、寫字樓采用凈租方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用越多，基礎(chǔ)租金就越高。

61、潛在租戶有否足夠的儲(chǔ)備基金來應(yīng)付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓

力，也是衡量租戶財(cái)務(wù)能力大小的一個(gè)方面。

62、為了及時(shí)總結(jié)物業(yè)經(jīng)營的狀況，物業(yè)管理公司需經(jīng)常對(duì)物業(yè)的

財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

63、一般來說，從事零售商業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要花費(fèi)很多的時(shí)間

和精力來關(guān)注其租戶正在進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)。

64、我國城市房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種

情況。

65、由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長，對(duì)于主要租戶來說，通常

是10~20年，次要租戶的租期也達(dá)2?10年。

66、保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于經(jīng)營費(fèi)用的范疇。

67、對(duì)于收益性物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。（）

68、在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般要高于基礎(chǔ)租

金。（）

69、一般情況下，代收代繳的費(fèi)用越多，基礎(chǔ)租金就越高。（）

70、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于其經(jīng)營

特色。（）

71、在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費(fèi)用,

并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用。（）

72、基礎(chǔ)租金又稱最低租金，是業(yè)主獲取的，與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)

額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。（）

73、租金調(diào)整條款一般僅對(duì)基本租金有效，經(jīng)營過程中的費(fèi)用可根

據(jù)每年的實(shí)際情況確定。（）

74、為了估算收益性物業(yè)的價(jià)值（V）,可以用稅后現(xiàn)金流（NOD除以

資本化率（R）,gpV=N0I/Ro（）

75、投資性物業(yè)中的寫字樓是指國家機(jī)關(guān)，社會(huì)團(tuán)體,企事業(yè)單位用

于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物。（）

76、在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時(shí)，抵押貸款還本付息要在凈經(jīng)營

收入前扣除。（）

77、寫字樓的租金水平主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。（）

78、收益性物業(yè)管