某物業(yè)管理項(xiàng)目部設(shè)備類制度匯編

某物業(yè)管理項(xiàng)目部設(shè)備類制度匯編

項(xiàng)目部

設(shè)備類制度

目錄

設(shè)備運(yùn)維部工作職能.................................................4

設(shè)備運(yùn)維部主管崗位職責(zé).............................................6

設(shè)備運(yùn)維部?jī)?nèi)勤崗位職責(zé).............................................8

設(shè)備運(yùn)維部運(yùn)行領(lǐng)班崗位職責(zé).........................................9

設(shè)備運(yùn)維部維修領(lǐng)班崗位職責(zé)........................................11

設(shè)備運(yùn)維部維修電工崗位職責(zé)........................................13

設(shè)備運(yùn)維部空調(diào)工崗位職責(zé)..........................................15

設(shè)備運(yùn)維部三行工崗位職責(zé)..........................................17

設(shè)備運(yùn)維部弱電維修工崗位職責(zé)......................................19

設(shè)備運(yùn)維部安全生產(chǎn)管理制度........................................20

設(shè)備運(yùn)維部工具管理制度............................................21

設(shè)備運(yùn)維部清潔衛(wèi)生制度............................................22

設(shè)備運(yùn)維部設(shè)備機(jī)房管理制度........................................23

設(shè)備35維部節(jié)能制度????????????????????????????????????????????????24

設(shè)備運(yùn)維部交接班管理制度..........................................25

設(shè)備運(yùn)維部變配電室巡視檢查制度....................................26

設(shè)備運(yùn)維部變配電室設(shè)備缺陷管理制度................................28

設(shè)備運(yùn)維部變配電室設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)制度................................29

設(shè)備運(yùn)維部變配電室停電管理制度....................................30

設(shè)備運(yùn)維部變配電室安全保衛(wèi)制度....................................31

設(shè)備運(yùn)維部電梯巡視檢查制度........................................32

設(shè)備運(yùn)維部電梯保護(hù)保養(yǎng)制度........................................33

設(shè)備運(yùn)維部電梯機(jī)房、井道管理制度..................................34

設(shè)備運(yùn)維部生活供水管理制度........................................36

設(shè)備運(yùn)維部水泵房管理制度..........................................37

設(shè)備運(yùn)維部安全運(yùn)行管理制度........................................38

設(shè)備運(yùn)維部報(bào)修工作制度............................................40

設(shè)備運(yùn)維部正常供電、限電、停電審批權(quán)限規(guī)定........................42

設(shè)備運(yùn)維部臨時(shí)用電管理措施........................................43

設(shè)備運(yùn)維部事故處理程序............................................44

設(shè)備運(yùn)維部設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)程序........................................45

設(shè)備運(yùn)維部變配電倒閘操作規(guī)程......................................47

設(shè)備運(yùn)維部電梯保護(hù)保養(yǎng)安全操作規(guī)程................................50

設(shè)備運(yùn)維部生活水箱清洗操作規(guī)程....................................52

設(shè)備運(yùn)維部生活水泵操作規(guī)程........................................54

設(shè)備運(yùn)維部消防水泵例行檢查安全操作規(guī)程............................56

設(shè)備運(yùn)維部中央空調(diào)熱水鍋爐運(yùn)行操作規(guī)程............................57

設(shè)備運(yùn)維部中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)行操作規(guī)程................................59

設(shè)備運(yùn)維部鍋爐房設(shè)備維修保養(yǎng)制度..................................62

設(shè)備運(yùn)維部中央空調(diào)保護(hù)保養(yǎng)制度....................................63

設(shè)備運(yùn)維部客戶室內(nèi)維修操作規(guī)程....................................65

設(shè)備運(yùn)維部電梯日常巡檢保護(hù)規(guī)程....................................68

設(shè)備運(yùn)維部強(qiáng)電電氣設(shè)備日常巡檢保護(hù)規(guī)程............................70

設(shè)備運(yùn)維部弱電系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢規(guī)程................................71

設(shè)備運(yùn)維部空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢保護(hù)規(guī)程............................72

設(shè)備運(yùn)維部給排水設(shè)備日常巡檢保護(hù)規(guī)程..............................74

設(shè)備運(yùn)維部電工日常安全操作規(guī)程....................................75

設(shè)備運(yùn)維部工作職能

1、工作職責(zé)

通過明確工程部管理職能與崗位職責(zé)規(guī)程，做到各盡其職、各負(fù)其責(zé)，使

管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化

2、要緊內(nèi)容

2.1工程部主管負(fù)責(zé)制定部門工作人員崗位職責(zé)，并做好職責(zé)溝通工作

2.2負(fù)責(zé)管轄項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備等基礎(chǔ)設(shè)施巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保證

設(shè)備正常運(yùn)行

2.3負(fù)責(zé)管轄項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)，使設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)

2.4負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目工程前期介入、物業(yè)接管驗(yàn)收、配合有關(guān)部門做好其他工

作

2.5負(fù)責(zé)管轄區(qū)域外委施工及房屋二裝管理，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，加強(qiáng)外

委單位管理，做好施工過程中的安全管理，建立明確的安全責(zé)任，落實(shí)有效的

安全政策

2.6負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工前的手續(xù)辦理與施工準(zhǔn)備工作，參與項(xiàng)目的可行性研究及

施工方案擬定，施工圖紙會(huì)審等

2.7指導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)施，監(jiān)督檢查項(xiàng)目的施工進(jìn)度與質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)技術(shù)人員培

訓(xùn)，解決好施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)變更與技術(shù)難題

2.9協(xié)助好工程施工過程中與外部各部門、各單位的聯(lián)系，合理配置資源，

提高工作效益

2.10做好工程的竣工驗(yàn)收工作，工程資料與圖紙的收集整理工作，保證工

程檔案的完整性

設(shè)備運(yùn)維部主管崗位職責(zé)

L工作內(nèi)容

在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)維部的管理工作，制定工程設(shè)備年

度維修保養(yǎng)計(jì)劃，落實(shí)物業(yè)服務(wù)中心質(zhì)量體系中有關(guān)工程設(shè)備管理的各項(xiàng)程序

與質(zhì)量要求，確保大廈設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，為物業(yè)使用人制造良好的生活與辦

公環(huán)境C

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理的要求，制訂并帶領(lǐng)本部門員工自覺遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，

認(rèn)真履行崗位職責(zé)，嚴(yán)格按工作規(guī)范操作。

2.2負(fù)責(zé)制訂設(shè)備運(yùn)維部的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，提出設(shè)備更新的可行性方案

與預(yù)算報(bào)告，做好設(shè)備、物資的請(qǐng)購(gòu)工作。

2.3熟悉大廈各重要設(shè)備的性能，抓好設(shè)備維修、保養(yǎng)與土建、裝飾工程的

管理工作，確保大廈所有設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

2.4負(fù)責(zé)處理客戶對(duì)工程維修的投訴，經(jīng)常檢查報(bào)修工作的完成情況，及時(shí)

組織突發(fā)性設(shè)備故障的搶修。

2.5加強(qiáng)管理，科學(xué)安排部門各項(xiàng)工作，做好部門管理分工并深入現(xiàn)場(chǎng)檢查

員工工作質(zhì)量與服務(wù)情況，嚴(yán)格按崗位責(zé)任制實(shí)施獎(jiǎng)懲。

2.6深入調(diào)查研究，從實(shí)際出發(fā)，制訂節(jié)能措施，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)

效益。

2.7及時(shí)聽取部門班長(zhǎng)意見，根據(jù)工作需要提出部門員工的增減意見，并參

與新員工招聘面試工作與業(yè)務(wù)技術(shù)考核。

2.8抓好人才培養(yǎng)工作，協(xié)助行政部門做好對(duì)員工的業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)與考核工

作，提高部門人員的整體素養(yǎng)。

2.9協(xié)調(diào)好部門內(nèi)部與與其他各部門的關(guān)系，負(fù)責(zé)處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與市政配

套主管部門的協(xié)調(diào)工作。

2.10負(fù)責(zé)房屋二次裝修管理工作，并抓好有關(guān)裝修規(guī)定的落實(shí)。

2.11帶領(lǐng)部門員工，按時(shí)完成上級(jí)交辦的其它工作任務(wù)。

設(shè)備運(yùn)維部?jī)?nèi)勤崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容

貫徹執(zhí)行部門負(fù)責(zé)人下達(dá)的各項(xiàng)管理工作指令，協(xié)助部門負(fù)責(zé)人完成部門

的各項(xiàng)考核指標(biāo)，做好部門負(fù)責(zé)人的助手。負(fù)責(zé)部門日常工作的安排及調(diào)度，

并及時(shí)向負(fù)責(zé)人匯報(bào)。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1負(fù)責(zé)收發(fā)、登記、傳閱與保管本部門各類文件、合同、通知、報(bào)表、報(bào)

刊、圖紙、信息等資料；負(fù)責(zé)部門各類文件、報(bào)表的文字工作。

2.2負(fù)責(zé)部門的檔案與技術(shù)資料、圖紙的管理工作。

2.3負(fù)責(zé)部門內(nèi)會(huì)議記錄、文件傳送等內(nèi)務(wù)工作。

2.4努力完成部門負(fù)責(zé)人交辦的各項(xiàng)事務(wù)，對(duì)公司的通知、文件要做到及時(shí)

上傳下達(dá)。

2.5負(fù)責(zé)有關(guān)資料、文件的收發(fā)與分類歸檔，準(zhǔn)確無(wú)誤地填制各類報(bào)表與表

格。

2.6傳達(dá)負(fù)責(zé)人的有關(guān)工作安排，并將落實(shí)情況及時(shí)匯報(bào)。

2.7參加會(huì)議，并做好會(huì)議記錄、整理工作。

2.8負(fù)責(zé)收集、整理工程費(fèi)料、設(shè)備設(shè)施資料與部門內(nèi)各類文件、記錄等并

按要求分類歸檔，做到隨時(shí)可提供查閱。

2.9負(fù)責(zé)把各系統(tǒng)的設(shè)備檔案有關(guān)故障情況、維修項(xiàng)目、更換零件或者更新

等內(nèi)容填入部門的設(shè)備檔案內(nèi)。

設(shè)備運(yùn)維部運(yùn)行領(lǐng)班崗位職責(zé)

L工作內(nèi)容

協(xié)助主管作好年度各項(xiàng)工作計(jì)劃、維保計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃等；協(xié)助主管制定

與完善設(shè)備運(yùn)維部各類管理文件、技術(shù)文件；負(fù)責(zé)對(duì)部門員工進(jìn)行有關(guān)專業(yè)的

培訓(xùn)；在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)大廈變配電室、電梯機(jī)房、水泵房、中央空調(diào)主

機(jī)房、通風(fēng)（防排煙）機(jī)房、燃?xì)忮仩t房等及其設(shè)備的日常運(yùn)行、巡視檢查、

通常故障排除與清潔保養(yǎng)T作，使設(shè)備在運(yùn)行過程中始終保持良好的狀態(tài)「

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1編制大廈各類設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，包含計(jì)劃的具體的內(nèi)容與材

料預(yù)算報(bào)主管審批；負(fù)責(zé)（經(jīng)批準(zhǔn)）計(jì)劃的落實(shí)與實(shí)施。每月向部門主管提交計(jì)

劃的完成情況與質(zhì)量情況報(bào)告。

2.2配合部門主管完善大廈內(nèi)各類強(qiáng)、弱電、中央空調(diào)、給排水、電梯、消

防及其它操縱設(shè)備的各項(xiàng)管理制度、保養(yǎng)制度、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、巡查表

格及應(yīng)急措施等報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)行。

2.3負(fù)責(zé)配合工程主管做好各類系統(tǒng)設(shè)備圖紙、操作說明等技術(shù)資料的建

立、修正與歸檔工作，建立各設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)備臺(tái)帳。隨時(shí)檢查設(shè)備的使用、保

護(hù)與保養(yǎng)情況，并負(fù)責(zé)解決有關(guān)技術(shù)問題。組織分析設(shè)備易發(fā)事故并落實(shí)預(yù)防

措施，防止與減少設(shè)備事故的發(fā)生，嚴(yán)禁設(shè)備帶病運(yùn)行。

2.4堅(jiān)持預(yù)防為主的方針，負(fù)責(zé)落實(shí)各類設(shè)備的絕緣測(cè)試、接地測(cè)試、防雷

測(cè)試、預(yù)防性試驗(yàn)、操作工具、測(cè)量?jī)x表校驗(yàn)、水質(zhì)化驗(yàn)等工作，保證所管設(shè)

備經(jīng)常處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。

2.5參與各類設(shè)備年度保養(yǎng)；中修、大修計(jì)劃制定及實(shí)施，提出各機(jī)房及設(shè)

備改善的合理化建議，并對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)的建議實(shí)施積極跟進(jìn)。

2.6配合主管編制員工培訓(xùn)計(jì)劃；負(fù)責(zé)各系統(tǒng)技術(shù)指導(dǎo)文件；對(duì)員工進(jìn)行專

\||/的培訓(xùn)與理論、操作考核，不斷提高員T的'業(yè)務(wù)技術(shù)水平0

2.7貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督促下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程與《員工手

則》。嚴(yán)肅處理各類違章、違紀(jì)行為。深入現(xiàn)場(chǎng)檢查員工的工作與服務(wù)質(zhì)量，按

考核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)員工實(shí)施月度、年度考核。

2.8負(fù)責(zé)大廈水、電、氣費(fèi)測(cè)算及實(shí)際物料消耗的統(tǒng)計(jì)及分析工作。

2.9負(fù)責(zé)處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與市政對(duì)口主管部門的協(xié)調(diào)工作。

2.10抓好班組建設(shè)，關(guān)心員工生活，提高員工的主觀能動(dòng)性帶領(lǐng)班組員

工，按時(shí)完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。

設(shè)備運(yùn)維部維修領(lǐng)班崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容

1.1協(xié)助主管做好房屋設(shè)施的日常巡視檢查、維修、客戶報(bào)修及二次裝修管

理工作；負(fù)責(zé)大廈變配電室、電梯機(jī)房、水泵房、中央空調(diào)主機(jī)房、通風(fēng)（防

排煙）機(jī)房、燃?xì)忮仩t房等及其設(shè)備的日常巡視、檢查、通常故障排除與清潔

保養(yǎng)工作，使設(shè)備在維修、保養(yǎng)后始終保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1負(fù)責(zé)大廈設(shè)施設(shè)備的日常巡視、檢查及維修工作，對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題

及時(shí)填寫在記錄表上，根據(jù)工作內(nèi)容合理安排人員進(jìn)行維修。

2.2負(fù)責(zé)及時(shí)處理大廈各類報(bào)修，科學(xué)安排各項(xiàng)工作，派發(fā)與落實(shí)有關(guān)維修

工作單；對(duì)重要設(shè)備的報(bào)修或者故障搶修務(wù)必親臨現(xiàn)場(chǎng)組織實(shí)施。

2.3大廈內(nèi)裝（外裝）、各類機(jī)電設(shè)備/系統(tǒng)發(fā)生無(wú)法自行修復(fù)，需維保單位

解決的問題應(yīng)及時(shí)采取合理措施，聯(lián)系維保單位盡快修復(fù)與解決；負(fù)責(zé)監(jiān)督所

有維保合同執(zhí)行情況，作好專項(xiàng)記錄。

2.4負(fù)責(zé)部門報(bào)修工作的實(shí)施，檢查《報(bào)修單》的完成情況，執(zhí)行服務(wù)質(zhì)

量回訪，做好客戶的協(xié)調(diào)、回訪工作。

2.5負(fù)責(zé)提出各項(xiàng)日常維修材料計(jì)劃、維修工具、材料、備品備件的儲(chǔ)備種

類、數(shù)量及采購(gòu)計(jì)劃。

2.6負(fù)責(zé)提出或者收集合理化建議，盡量降低設(shè)備的能耗。節(jié)約設(shè)備的維修

材料，杜絕設(shè)備運(yùn)行中的跑、冒、滴、漏及各類浪費(fèi)現(xiàn)象。

2.7堅(jiān)持預(yù)防為主的方針，切實(shí)做好各類機(jī)械設(shè)備的清潔潤(rùn)滑、連接件緊

固、易損件更換、、防腐防銹及管道、減壓、區(qū)壓閥調(diào)整等工作。

2.8負(fù)責(zé)大廈二次裝修管理工作，主動(dòng)配合裝修單位，使裝修工作的順利開

展，按國(guó)家有關(guān)條規(guī)對(duì)裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行審議，糾正、制止裝修過程中的違章、違

規(guī)操作C

2.9協(xié)助部門主管與有關(guān)部門與專業(yè)維保單位的具體聯(lián)系工作，遇搶修或者

重大事故報(bào)修，應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)組織人員采取應(yīng)急措施，保證緊急報(bào)修、搶修渠道

的暢通。

2.10協(xié)調(diào)好部門各專業(yè)之間的關(guān)系，負(fù)責(zé)處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與市政配套的主

管部門的協(xié)調(diào)工作。

2.11抓好班組建設(shè)，關(guān)心員工生活，提高員工的主觀能動(dòng)性。帶領(lǐng)班組員

工，按時(shí)完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。

設(shè)備運(yùn)維部維修電工崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容

1.1嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、操作規(guī)程，主動(dòng)認(rèn)真地進(jìn)行各類設(shè)施設(shè)備的日常巡

視檢查、維修保養(yǎng)與有關(guān)報(bào)修工作；做好責(zé)任區(qū)域管井巡視、清潔保養(yǎng)；完成

大廈設(shè)施設(shè)備的計(jì)劃保養(yǎng)及處理突發(fā)事件等工作，確保大廈各設(shè)施設(shè)備安全、

有序、可靠的運(yùn)行。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1遵守項(xiàng)目中心的各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，持證上崗，安全作

業(yè)。

2.2每天對(duì)分管設(shè)施設(shè)備、責(zé)任區(qū)域管井進(jìn)行認(rèn)確實(shí)巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，

及時(shí)檢修。非經(jīng)主管同意，不得隨意更換原接線方式與工作原理、不得破壞裝

飾格調(diào)。

2.3嚴(yán)格執(zhí)行工程報(bào)修制度、報(bào)修程序與作業(yè)規(guī)范，主動(dòng)、及時(shí)、優(yōu)質(zhì)地完

成工程報(bào)修，做好維修記錄。

2.4定期打掃責(zé)任區(qū)域、豎井及工作場(chǎng)所，保持管井與工作場(chǎng)所整潔。

2.5設(shè)備發(fā)生嚴(yán)重故障時(shí)，最快時(shí)間響應(yīng)領(lǐng)班及主管的工作安排，在保證安

全前提下，采取緊急措施排除故障，防止造成嚴(yán)重后果。

2.6在領(lǐng)班的安排下，按時(shí)完成本部門計(jì)劃保養(yǎng)、定期測(cè)試及處理突發(fā)故障

等工作，確保大廈設(shè)施設(shè)備正常，不帶病運(yùn)行。

2.7掌握大廈綜合布線系統(tǒng)，協(xié)助班組完成電話裝接、維修等工作。

2.8掌握通常給排水維修技術(shù)，協(xié)助班組完成給排水未端的維修工作。

2.9團(tuán)隊(duì)合作，做好其他人員登高、帶電等作業(yè)的監(jiān)護(hù)、配合工作。

2.10遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動(dòng)性，認(rèn)真完成上級(jí)交辦的其他工

作。

設(shè)備運(yùn)維部空調(diào)工崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容:

1.1按照設(shè)備運(yùn)維部領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真、主動(dòng)地進(jìn)行水暖設(shè)備的運(yùn)行

操作、巡視、檢查與維修保養(yǎng)工作，確保水暖設(shè)備始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1熟悉大廈的空調(diào)（鍋爐）設(shè)備、給排水、消防設(shè)備的管道布置與走

向，及其操縱系統(tǒng)，掌握操作程序與規(guī)范，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。

2.2服從工作安排，完成空調(diào)設(shè)備、給排水、空調(diào)鍋爐本體及一切附屬設(shè)

備的運(yùn)行操作，巡視、保養(yǎng)、維修等工作。

2.3主動(dòng)處理與排除常見故障，及時(shí)處理客戶的報(bào)修與投訴。

2.4保持所有設(shè)備房、水泵房、操縱室的整潔、干凈。

2.5根據(jù)季節(jié)、氣候的變化，及時(shí)調(diào)整空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的運(yùn)行，滿足客戶

的需要。

2.6密切監(jiān)視鍋爐壓力、溫度、負(fù)荷、調(diào)整燃燒工況，確?？照{(diào)鍋爐安

全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

2.7嚴(yán)格執(zhí)行空調(diào)鍋爐安全運(yùn)行規(guī)程，認(rèn)真做好空調(diào)鍋爐運(yùn)行記錄及交接班

記錄，掌握空調(diào)鍋爐在運(yùn)行中的一切數(shù)據(jù)及情況，發(fā)現(xiàn)特殊及時(shí)調(diào)整排除，并

向領(lǐng)班匯報(bào)。

2.8定期對(duì)大廈水箱進(jìn)行消毒、清掃、沖洗，保證用水清潔。

2.9遵守物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心的各項(xiàng)規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動(dòng)性，認(rèn)真完成上

級(jí)交辦的其他工作。

設(shè)備運(yùn)維部三行工崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容

1.1負(fù)責(zé)大廈內(nèi)建筑、裝潢及公共設(shè)施的小修工作，確保大廈設(shè)施常用常

新；同時(shí)，在用戶需要時(shí)提供室內(nèi)裝潢與辦公家具的小修服務(wù)。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1服從領(lǐng)班的工作安排，每天巡視檢查大廈建筑內(nèi)外裝修、公共設(shè)施與公

共器具的使用情況，發(fā)現(xiàn)破舊及時(shí)記錄并列入維修計(jì)劃。

2.2按計(jì)劃對(duì)大廈內(nèi)建筑裝潢及公共設(shè)施、公用器具的破舊部位與破舊部件

進(jìn)行修理，并做好修理記錄。

2.3合理估計(jì)維修所需的各類建筑、裝潢材料，常用材料。每月一次填寫

《物品申購(gòu)單》交領(lǐng)班審核；非常用材料即需即購(gòu)，申購(gòu)手續(xù)務(wù)必完備。

2.4、建筑裝潢材料只限于大廈維修之用，嚴(yán)禁挪作它用。

2.5在為用戶提供室內(nèi)小修服務(wù)時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)規(guī)范，主動(dòng)、及時(shí)地完

成維修工作，注意禮節(jié)禮貌，態(tài)度誠(chéng)懇，講究效率，提高服務(wù)質(zhì)量，努力使用

戶滿意。

2.6每次施工結(jié)束須及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，做到工完料盡場(chǎng)地清，不留施工痕

跡。

2.7認(rèn)真保管各項(xiàng)維修工具，每月點(diǎn)檢一次，如有遺失應(yīng)及時(shí)查找，并向

主管說明情況。

2.8發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，積極主動(dòng)地配合其他同志完成部門工作任務(wù)。

2.9遵守物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心的各項(xiàng)規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動(dòng)性，認(rèn)真完成上

級(jí)交辦的其他工作。

設(shè)備運(yùn)維部弱電維修工崗位職責(zé)

L工作內(nèi)容

1.1負(fù)責(zé)大廈弱電設(shè)備的巡視、檢查、維修、保養(yǎng)工作，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)

程、制度，確保大廈弱電系統(tǒng)安全、有序、可靠的運(yùn)行。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1負(fù)責(zé)大廈監(jiān)控、門禁、停車場(chǎng)、消防電系統(tǒng)、BA操縱等系統(tǒng)的運(yùn)行管

理。

2.2切實(shí)執(zhí)行檢查制度，定時(shí)巡視、檢查弱電設(shè)備，準(zhǔn)確填寫各項(xiàng)巡視記

錄。

2.3密切注意弱電設(shè)備的各類特殊情況，每次巡視檢查發(fā)現(xiàn)有問題，應(yīng)及

時(shí)處理與記錄。

2.4屬外委保護(hù)保養(yǎng)的項(xiàng)目，負(fù)責(zé)通知保護(hù)保養(yǎng)單位及時(shí)到場(chǎng)維修，并對(duì)

維修結(jié)果進(jìn)行跟進(jìn)，在維修記錄上簽字確認(rèn)。

2.5負(fù)責(zé)大廈網(wǎng)絡(luò)、電話、監(jiān)控等數(shù)據(jù)線的布線、跳線及保護(hù)工作。

2.6掌握大廈各類照明、動(dòng)力的供配電系統(tǒng)及所有設(shè)備電氣操縱的通常原理

及維修技術(shù)，安全操作規(guī)程，配合其他維修人員完成大廈強(qiáng)電方面的報(bào)修。

2.7做好弱電設(shè)備的清潔保護(hù)工作，保持設(shè)備的整潔。

2.8完成上級(jí)交辦的具它各項(xiàng)任務(wù)。

設(shè)備運(yùn)維部安全生產(chǎn)管理制度

1.堅(jiān)決貫徹“安全第一”的指導(dǎo)思想，當(dāng)生產(chǎn)與安全發(fā)生矛盾時(shí)，生產(chǎn)務(wù)

必服從安全。

2.新進(jìn)設(shè)備運(yùn)維部的工作人員務(wù)必通過三級(jí)安全教育。

3.嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，變配電、電梯、空調(diào)、電焊工等特殊工種務(wù)必

持證上崗，杜絕無(wú)證作業(yè)。

4.工作時(shí)間務(wù)必按規(guī)定做好勞動(dòng)安全保護(hù)。

5.倒閘操作務(wù)必持有操作票。

6.危險(xiǎn)設(shè)備務(wù)必配備安全保護(hù)網(wǎng)罩并懸掛醒目警示標(biāo)志。

7.凡登高作業(yè)務(wù)必戴好保險(xiǎn)帶并有人監(jiān)護(hù)，井下作業(yè)應(yīng)有專人監(jiān)護(hù)。

8.凡動(dòng)用明火，務(wù)必辦理動(dòng)火審批手續(xù)，并設(shè)有安全措施，如機(jī)房需動(dòng)用

明火，應(yīng)按“機(jī)房設(shè)備'動(dòng)火'管理制度”操作。

9.處理事故原則：事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任者與員工沒有受到

教育不放過；沒有防范措施不放過。

10.定期對(duì)本部員工進(jìn)行安全生產(chǎn)教育，組織好各類安全活動(dòng)及演示

設(shè)備運(yùn)維部工具管理制度

1.設(shè)備運(yùn)維部員工每人領(lǐng)用一套個(gè)人常用工具并填寫工具卡。

2.各班組需用專用與公用工具，由各班組領(lǐng)班統(tǒng)一領(lǐng)出集中保管。

3.屬貴重而又不常用的儀器、儀表及特殊工具，由設(shè)備運(yùn)維部統(tǒng)一保管并

保證完好，用時(shí)填寫借用證明，由部門主管簽署后才可使用。

4.工具一律不準(zhǔn)帶出大廈，特殊情況由設(shè)備運(yùn)維部主管批準(zhǔn)辦理出入手

續(xù)，若因私造成損壞者，全額賠償。

5.個(gè)人工具若在正常工作過程中損壞，原則以舊換新，填寫報(bào)廢單后才能

申領(lǐng)，因保管不善遺失者，按折舊率賠償。

6.調(diào)離設(shè)備運(yùn)維部，工具如數(shù)歸還，不歸還者從工資中扣除。

7.設(shè)備運(yùn)維部不定期對(duì)各班組的專用、公用工具及個(gè)人工具進(jìn)行抽查、核

對(duì)，如有缺損，由部門酌情處理。

設(shè)備運(yùn)維部清潔衛(wèi)生制度

1.領(lǐng)班負(fù)責(zé)落實(shí)衛(wèi)生包干責(zé)任人區(qū)域，設(shè)備運(yùn)維部主管監(jiān)督執(zhí)行。

2.各班組需做好設(shè)備與環(huán)境的清潔衛(wèi)生工作，保持機(jī)房及設(shè)備的整潔。

3.工作完成后需立即作現(xiàn)場(chǎng)清掃工作。

4.衛(wèi)生包干地區(qū)地面不準(zhǔn)有積水、雜物，不準(zhǔn)隨地亂丟雜物、煙頭、亂倒

茶水。

5.機(jī)房與操縱室的工具、用具、茶杯、材料等要整齊擺放，不準(zhǔn)亂放。

6.每班隨時(shí)都應(yīng)進(jìn)行設(shè)備衛(wèi)生清潔工作，及時(shí)擦去油污積垢，用作清潔機(jī)

械的柴油、廢油等及時(shí)倒放在規(guī)定地方，注意不要將雜物、砂石倒進(jìn)排水溝與

積水坑。

7.員工工作制服要穿著整齊，佩戴工號(hào)牌，儀容整潔。

設(shè)備運(yùn)維部設(shè)備機(jī)房管理制度

1.未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，員工不得私自引領(lǐng)外單位人員在機(jī)房?jī)?nèi)參觀。

2.經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)到機(jī)房參觀者，進(jìn)出機(jī)房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則不同意拍

照與攝像，除非經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)方能進(jìn)行。

3.要嚴(yán)格按照設(shè)備點(diǎn)檢有關(guān)規(guī)定，抄錄設(shè)備各運(yùn)行數(shù)據(jù)，認(rèn)真做好記錄并

填表。

4.在巡檢中發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)處理，處理不了的及時(shí)上報(bào)。

5.值班人員務(wù)必嚴(yán)格遵守部門有關(guān)設(shè)備設(shè)施的管理制度，不得將與工作無(wú)

關(guān)的物品帶入機(jī)房。

6.嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吃任何食品。

7.在機(jī)房?jī)?nèi)不同意接用臨時(shí)電器設(shè)備。

8.在機(jī)房?jī)?nèi)不同意隨意挪動(dòng)消防器材。

9.未經(jīng)批準(zhǔn)不同意在機(jī)房?jī)?nèi)使用電焊、氣焊。

10.在機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。

1L保持機(jī)房整潔，確保機(jī)房及設(shè)備無(wú)塵，搞好文明生產(chǎn)。

設(shè)備運(yùn)維部節(jié)能制度

1.設(shè)備運(yùn)維部節(jié)能降耗工作的指導(dǎo)思想是上下一心、全員參加、從嚴(yán)管

理、措施扎實(shí)、重在實(shí)效，以節(jié)能、合理用能與降低消耗為重點(diǎn)。

2.設(shè)備運(yùn)維部主管負(fù)責(zé)節(jié)能降耗管理，主管負(fù)責(zé)制定本年度的節(jié)能計(jì)劃與

實(shí)施方案。

3.每月搞好能源統(tǒng)計(jì)工作，儲(chǔ)存好能源消耗原始記錄與統(tǒng)計(jì)資料。

4.加強(qiáng)設(shè)備、設(shè)施的維保工作，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時(shí)處理。

5.定期召開節(jié)能降耗工作會(huì)議及時(shí)貫徹國(guó)家有關(guān)節(jié)能法規(guī)、政策與條例,

研究與部署設(shè)備運(yùn)維部節(jié)能計(jì)劃與實(shí)施方案。

6.定期組織節(jié)能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容要緊包含：能源、法規(guī)教育、用能現(xiàn)狀、

節(jié)能任務(wù)、能源計(jì)量管理及統(tǒng)計(jì)、節(jié)能途徑及技術(shù)改造措施等。

設(shè)備運(yùn)維部交接班管理制度

1.接班人務(wù)必提早15分鐘接班，交班人員在接班人員未到場(chǎng)，或者未完

成接班檢查工作前不得擅自離去。

2.交班人員應(yīng)將本班情況及遺留工作作全面記錄，并向接班人員如實(shí)反

映。

3.接班人員應(yīng)認(rèn)真閱讀值班記錄，熟悉上一班的工作情況，如接班人員休

假后上班，應(yīng)同時(shí)閱讀休假期間的工作記錄，熟悉整個(gè)工作運(yùn)行情況。

4.交班人員應(yīng)明確回復(fù)接班人員提出的問題，并與接班人共同核實(shí)、檢查

設(shè)備的運(yùn)行情況及運(yùn)行參數(shù)，包含各安全附件、運(yùn)行設(shè)備、工具、鑰匙、環(huán)境

與設(shè)備衛(wèi)生等。

5.接班人員發(fā)現(xiàn)交班人員未認(rèn)真完成有關(guān)工作及已檢查中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)向

交班人員提出，如交班人員不能給予明確的回復(fù)或者不加以改善，接班人員可

拒絕接班，并報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)處理。

6.在處理設(shè)備及附屬設(shè)備事故時(shí)，不得進(jìn)行接班，交班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，

繼續(xù)進(jìn)行事故處理，并有權(quán)指揮接班人員配合工作，在此情況下交班人員應(yīng)經(jīng)

上級(jí)主管同意方可進(jìn)行交班工作。

7.當(dāng)接班檢查工作完成，同時(shí)接班人員無(wú)其他疑問后，方可進(jìn)行交接班簽

名工作。

8.交接班工作一旦完成，接班人員則負(fù)責(zé)全系統(tǒng)的安全運(yùn)行操作。

9.調(diào)休、事假、公休應(yīng)提早通知主管。

設(shè)備運(yùn)維部變配電室巡視檢查制度

1.變配電室設(shè)備巡視檢查工作，應(yīng)遵守下列規(guī)定。

1.1認(rèn)真按記錄表規(guī)定進(jìn)行巡視檢查，特殊巡視檢查根據(jù)領(lǐng)班的布置。

1.2擔(dān)任正式操作的值班人員可單獨(dú)巡視檢查低壓配電裝置，新進(jìn)人員不可

單獨(dú)進(jìn)行巡視檢查。

1.3巡視人員進(jìn)行巡查，應(yīng)隨帶手電筒與記錄本，按規(guī)定路線巡視檢查，防

止漏查設(shè)備。

L4值班人員在巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷與特殊運(yùn)行情況，應(yīng)全面記錄在

值班記錄簿與缺陷簿上；對(duì)緊急缺陷及嚴(yán)重特殊情況應(yīng)立即匯報(bào)上級(jí)與主管，

主管應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行復(fù)查。

L5巡視檢查中遇有嚴(yán)重威脅人身與設(shè)備安全的情況，應(yīng)按事故處理的有關(guān)

規(guī)定處理，并向上級(jí)匯報(bào)。

2.巡視檢查周期

2.1值班人員每天對(duì)低壓配電室不低壓2次巡視、檢查。

2.2運(yùn)行領(lǐng)班每月對(duì)低壓配電室不低壓8次巡視、檢查。

2.3主管每月對(duì)低壓配電室不低壓4次巡視、檢查。

2.4每周關(guān)燈夜巡一次。

2.5季節(jié)性特巡。

3.巡查檢查的基本方法

3.1設(shè)備巡視檢查要認(rèn)真認(rèn)真，集中思想，運(yùn)用“五官”進(jìn)行，勤看，細(xì)聽與嗅

覺與對(duì)外殼不帶電部分用手摸,并分析設(shè)備運(yùn)行是否正常。

3.2使用先進(jìn)技術(shù)，目前用紅外線測(cè)溫儀進(jìn)行定期測(cè)試,將測(cè)試的結(jié)果進(jìn)行分

析。

3.3高溫高峰時(shí)重點(diǎn)檢查設(shè)備是否發(fā)熱。

3.4設(shè)備通過操作后重點(diǎn)檢查，特別是斷路器跳閘后的檢查。

3.5氣候突然變熱或者變冷,檢查各壓接點(diǎn)是否正常。

3.6根據(jù)歷次的設(shè)備事故進(jìn)行重點(diǎn)檢查。

3.7新設(shè)備投入運(yùn)行，增加一次巡視。

4.各類設(shè)備的巡視內(nèi)容，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范與記錄表要求進(jìn)行。

設(shè)備運(yùn)維部變配電室設(shè)備缺陷管理制度

1.巡視人員須全面掌握變配電室設(shè)備正常運(yùn)行狀況，及口寸發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，

認(rèn)真分析缺陷產(chǎn)生原因，采取積極措施盡快消除設(shè)備隱患。

2.發(fā)現(xiàn)缺陷，應(yīng)根據(jù)具體情況，推斷缺陷類型。

2.1緊急缺陷：將可能導(dǎo)致人身傷亡、設(shè)備損壞及停電事故。因情況危急，

須立即處理。

2.2重要缺陷：已影響設(shè)備效率，不能滿足系統(tǒng)正常運(yùn)行的需要，或者短期

內(nèi)將會(huì)發(fā)生事故威脅安全運(yùn)行。因情況緊急，務(wù)必及時(shí)處理。

2.3通常缺陷：對(duì)安全運(yùn)行造成局部影響，使設(shè)備帶病工作，將會(huì)導(dǎo)致故障

發(fā)生，務(wù)必盡快處理。

3.發(fā)現(xiàn)缺陷后的匯報(bào)與處理要求。

3.1嚴(yán)重缺陷：巡視人員發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重缺陷后，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班與主管，并由部

門主管立即組織搶修。

3.2重要缺陷：巡視人員發(fā)現(xiàn)重要缺陷后，應(yīng)立即向領(lǐng)班與主管匯報(bào)，并在

領(lǐng)班組織下及時(shí)搶修。

3.3通常缺陷：巡視人員及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，并在領(lǐng)班主持下盡快解決。

4.嚴(yán)重與重要缺陷在未修復(fù)前，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)視并采取積極有效措施，操縱事

態(tài)的進(jìn)展。所有缺陷均由領(lǐng)班負(fù)責(zé)記入缺陷記錄簿，作為重要技術(shù)資料存檔。

設(shè)備運(yùn)維部變配電室設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)制度

1.變配電室設(shè)備由當(dāng)班巡視人員每天清潔保養(yǎng)一次，責(zé)任制度上墻公布，

明確責(zé)任人。

2.低壓設(shè)備每季度停電清潔保養(yǎng)一次，每年停電全面保養(yǎng)一次。

3.當(dāng)班巡視人員如發(fā)現(xiàn)各開關(guān)柜指示燈損壞，應(yīng)立即調(diào)換以保證開關(guān)狀態(tài)

正常反映，調(diào)換情況登記在巡視記錄表上。

4.變配電室內(nèi)不亮的照明燈應(yīng)及時(shí)調(diào)換，原則上要求當(dāng)班巡視人員發(fā)現(xiàn),

當(dāng)班巡視人員調(diào)換，調(diào)換情況登記在巡視記錄表上。

5.各類工具與安全用具由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)清點(diǎn)、就位。

6.變配電室值班室要隨時(shí)保持整潔，交班前全面清掃一次。

設(shè)備運(yùn)維部變配電室停電管理制度

1.為了確保大廈的正常運(yùn)行及客戶的正常辦公，對(duì)臨時(shí)停電作下列規(guī)定：

L1大廈內(nèi)因供電設(shè)施、設(shè)備檢修工作需要停電時(shí)，應(yīng)提早三天由部門提出

停電檢修申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理同意后，由客戶服務(wù)中心通知大廈客戶。

1.2大廈內(nèi)由于施工等原因需要臨時(shí)停電需要到設(shè)備運(yùn)維部填寫臨時(shí)停電

申請(qǐng)單并經(jīng)同意后由大廈內(nèi)電工憑單執(zhí)行。

2.供電部門的電網(wǎng)線路臨時(shí)停電分兩種情況來管理

2.1事先接到停電通知，應(yīng)報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理，由客戶服務(wù)中心書面通知大廈有

關(guān)客戶并說明原因，同時(shí)與成都地鐵電控中心聯(lián)系，做好供電準(zhǔn)備工作。

2.2供電網(wǎng)絡(luò)突然停電則立即上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理，由客戶服務(wù)中心通知大廈內(nèi)有

關(guān)客戶并說明情況，同時(shí)立即與成都地鐵電控中心聯(lián)系，切換電網(wǎng)向大廈供

電。

設(shè)備運(yùn)維部變配電室安全保衛(wèi)制度

1.設(shè)備運(yùn)維部所屬變配電室屬重要危險(xiǎn)場(chǎng)所，非部門主管與當(dāng)班巡視人員

一律不得擅自入內(nèi)。

2.凡本單位有關(guān)員工因工作需要進(jìn)入上述場(chǎng)地，須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)

入，并辦理登記手續(xù)。

3.外單位人員聯(lián)系工作或者參觀，須經(jīng)設(shè)備運(yùn)維部主管批準(zhǔn)，并由設(shè)備運(yùn)

維部安排陪同人員，方可進(jìn)入上述場(chǎng)地，來者還須辦理登記手續(xù)。

4.非工程專業(yè)人員進(jìn)入上述場(chǎng)地，不得隨意亂動(dòng)設(shè)備及自動(dòng)裝置，不得擅

自抄錄有關(guān)資料與進(jìn)行拍攝。

5.進(jìn)出設(shè)備機(jī)房，務(wù)必隨手關(guān)門，嚴(yán)防小動(dòng)物進(jìn)入。

6.凡進(jìn)入上述場(chǎng)地的外來人員，違反上述規(guī)定，值班人員有權(quán)采取必要的

措施，并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

7.上述場(chǎng)地內(nèi)不準(zhǔn)使用明火與吸煙。

8.配電室涉及“動(dòng)火”或者“婚錫”等可能引起火災(zāi)報(bào)警的施工，務(wù)必按

“機(jī)房設(shè)備'動(dòng)火'管理制度”要求實(shí)行。

設(shè)備運(yùn)維部電梯巡視檢查制度

1.隔日至少一次對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)所有設(shè)備（電梯電源柜、電梯操縱柜、曳引機(jī)、

空調(diào)、排風(fēng)扇等）進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與排除各類不正?，F(xiàn)象。

2.每日早上8點(diǎn)前對(duì)電梯轎廂（照明、內(nèi)選內(nèi)顯、裝飾、排風(fēng)、運(yùn)行舒適

感、開關(guān)門性能、到站平層等）進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與排除各類不正?，F(xiàn)象。

3.每日試乘8臺(tái)直行梯，對(duì)試乘電梯的層顯、外呼、照明及廳門進(jìn)行巡查

并排除故障。

4.保持轎廂門、廳門滑槽的清潔，清除轎廂門、廳門滑槽內(nèi)落入的雜物以

免影響轎廂門、廳門的正常開啟與關(guān)閉。

5.遇到技術(shù)上、備品原因自身無(wú)法排除的故障，試乘人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班

與主管，同時(shí)通知電梯專業(yè)公司派人來解決。

6.發(fā)現(xiàn)重大問題及危及安全的故障隱患須立即停機(jī)，上報(bào)部門領(lǐng)班與主

管，并通知電梯專業(yè)維修公司處理、排除；并確認(rèn)處理結(jié)果。

7.凡電梯專業(yè)維修公司前來維修，設(shè)備運(yùn)維部電梯安全管理員務(wù)必配合并

全程跟進(jìn)。

8.維修保養(yǎng)嚴(yán)格執(zhí)行“電梯保護(hù)保養(yǎng)安全操作規(guī)程二

9.所有巡檢、維修或者保養(yǎng)，電梯安全管理員務(wù)必做好各類記錄交設(shè)備運(yùn)

維部按月歸類存檔備案。

設(shè)備運(yùn)維部電梯保護(hù)保養(yǎng)制度

1.根據(jù)政府主管部門規(guī)定，物業(yè)公司務(wù)必與注冊(cè)資職的電梯專業(yè)維保公司

簽署電梯維保合同。

2.部門明確專門管理人員一主管、電梯安全管理員。

3.對(duì)電梯專業(yè)維保公司的保護(hù)保養(yǎng)要進(jìn)行配合、監(jiān)督。

4.每月檢查并督促電梯專業(yè)維保公司完成維保計(jì)劃。

5.凡維修保養(yǎng)電梯應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程與項(xiàng)目中心其它要求執(zhí)行。

6.每年在年檢前一個(gè)月，以專業(yè)維保公司為主，完成對(duì)所有電梯的檢查與

特例保養(yǎng)。

7.在年檢前10天，由部門主管組織人員與專業(yè)維保公司人員對(duì)應(yīng)檢電梯

進(jìn)行一次全面性技術(shù)自查。

8.由部門主管組織我方人員會(huì)同電梯專業(yè)維保公司配合安檢人員對(duì)應(yīng)檢電

梯進(jìn)行年檢；并督促電梯公司完成整改內(nèi)容，確認(rèn)年檢報(bào)告及整改報(bào)告，存檔

備案。

9.當(dāng)電梯停用較長(zhǎng)時(shí)間后，需由我方人員與電梯專業(yè)維保公司進(jìn)行全面性

的全面檢查后才能投入使用。

10.電梯保護(hù)保養(yǎng)記錄由專業(yè)電梯保養(yǎng)單位印制填寫，設(shè)備運(yùn)維部電梯安

全管理員根據(jù)跟進(jìn)情況如實(shí)填寫核對(duì)意見，最后報(bào)領(lǐng)班或者主管簽名確認(rèn)。

設(shè)備運(yùn)維部電梯機(jī)房、井道管理制度

1.保持機(jī)房整潔，確保機(jī)房環(huán)境及設(shè)備無(wú)塵，搞好文明生產(chǎn)；每周務(wù)必對(duì)

電梯轎頂及井道底坑進(jìn)行清掃，保證轎頂及底坑清潔無(wú)雜物。

2.根據(jù)電梯機(jī)房溫度開啟排氣扇降溫，必要時(shí)開啟空調(diào)降溫除濕。確保機(jī)

房溫度操縱在適宜范圍內(nèi)，以保證電梯操縱設(shè)備的穩(wěn)固可靠工作。

3.緊急救人盤車手輪應(yīng)在機(jī)房電梯曳引機(jī)旁墻上規(guī)范掛置。

4.每周務(wù)必檢查鋼絲繩平層標(biāo)記是否完好，對(duì)掉漆的要及時(shí)補(bǔ)漆；平層標(biāo)

記參照表應(yīng)貼在本電梯曳引機(jī)旁墻壁上，便于盤車救人時(shí)查看參照。

5.機(jī)房?jī)?nèi)各電梯檢修掛鉤應(yīng)定期檢查是否牢固，有無(wú)安全隱患。

6.電梯操縱柜上與電梯轎廂的對(duì)講電話不用時(shí)應(yīng)拔出放在本電梯操縱柜

上，以便于緊急情況救人時(shí)與轎箱內(nèi)通話。內(nèi)線電話不準(zhǔn)聊天。

7.進(jìn)出電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)門，無(wú)人值守時(shí)關(guān)好電梯窗戶，防止小動(dòng)物進(jìn)

入。

8.定期檢查機(jī)房?jī)?nèi)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常，機(jī)房?jī)?nèi)配置的手提滅火器應(yīng)放

置規(guī)范，便于緊急情況時(shí)使用，嚴(yán)禁隨意挪動(dòng)消防器材。

9.未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，員工不得私自引領(lǐng)外單位人員在機(jī)房?jī)?nèi)參觀。

10.經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)來機(jī)房參觀者，進(jìn)出機(jī)房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則不同意

拍照與攝像，除非經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方能進(jìn)行。

11.值班人員務(wù)必嚴(yán)格遵守設(shè)備運(yùn)維部有關(guān)設(shè)備設(shè)施的管理制度，不得將

與工作無(wú)關(guān)的物品帶入機(jī)房、做與工作無(wú)關(guān)的事，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吃食、吸煙。

12.嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聊天、瞌睡，不同意接用臨時(shí)電器設(shè)備。

13.未經(jīng)批準(zhǔn)嚴(yán)在機(jī)房?jī)?nèi)使用電焊、氣焊。

14.在進(jìn)入井道或者轎頂進(jìn)檢修作業(yè)時(shí)，應(yīng)在本層開啟的廳門外放置警示

標(biāo)志牌，并有專人在廳門外值守，以防物件墜落井道及人員傷亡。

15.每周應(yīng)定期檢查井道及轎頂照明，確保照明完好，便于檢修時(shí)使用。

設(shè)備運(yùn)維部生活供水管理制度

1.水箱清洗人員上崗前務(wù)必進(jìn)行健康檢查，合格后方能上崗。

2.飲用水水箱務(wù)必做好衛(wèi)生、安全工作。

3.水箱務(wù)必有蓋，室外務(wù)必上鎖，由專人負(fù)責(zé)保管鑰匙，保證水箱的密閉

性與安全性，水箱溢流管出口處應(yīng)安裝網(wǎng)罩。

4.地下室水箱、水泵房?jī)?nèi)不得堆放有毒、有害及揮發(fā)性物質(zhì)。

5.地下室水箱、屋頂水箱每年務(wù)必清洗一次，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫部門

要求。清洗水箱務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行"生活水箱清洗操作規(guī)程:

6.每日由指定專業(yè)人員兩次巡檢生活給水系統(tǒng)，排除特殊，做好巡檢記

錄。

7.定期檢查水箱的水位操縱儀表與高、低水位設(shè)定值，確保大廈正常供

水。

8.水箱保護(hù)材料、涂料務(wù)必?zé)o毒、無(wú)異味，其材料有衛(wèi)生部門同意使用的

鑒定報(bào)告。

9.在負(fù)責(zé)運(yùn)行人員交接班時(shí)務(wù)必對(duì)水泵房檢查，并在交接班內(nèi)容中做記

錄。

設(shè)備運(yùn)維部水泵房管理制度

1.除設(shè)備保護(hù)人員巡檢、維修保養(yǎng)外，通常不得擅自進(jìn)入水泵房

2.外單位人員聯(lián)系工作或者參觀，須經(jīng)設(shè)備運(yùn)維部主管批準(zhǔn)，并由設(shè)備運(yùn)

維部安排陪同人員，方可進(jìn)入水泵房，來者還須辦理登記手續(xù)。

3.水泵房設(shè)備維保單位進(jìn)行維保作業(yè)需進(jìn)入水泵房務(wù)必辦理施工單，由水

泵房責(zé)任人陪同全程跟進(jìn)，并進(jìn)行出入登記。

4.水泵房巡檢每天一次。

5.任何人員不得隨意啟動(dòng)消防泵、噴淋泵，如要啟動(dòng)消防水泵、噴淋泵，

須經(jīng)設(shè)備運(yùn)維部主管同意，方可操作。

6.對(duì)消防水泵例行檢查，嚴(yán)格執(zhí)行“消防水泵例行檢查操作規(guī)程”。

7.水泵房各類設(shè)備、閥門務(wù)必掛有運(yùn)行標(biāo)識(shí)；管道標(biāo)有流向指示。

8.生活水箱務(wù)必上鎖，鑰匙由指定人員保管°

9.不能隨意更換數(shù)字液位測(cè)控儀上的數(shù)字，及有關(guān)系統(tǒng)閥門。

10.發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時(shí)修理并做好記錄。

11.水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁打鬧，吸煙，做與工作無(wú)關(guān)的事。

12.進(jìn)出水泵房要隨手關(guān)門。

設(shè)備運(yùn)維部安全運(yùn)行管理制度

1.根據(jù)市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定，定期組織特殊工種工人包含電工、電梯工、電

（氣）焊工、空調(diào)工等，進(jìn)行技術(shù)考核，待考核合格持有操作證后，才能上

崗。

2.設(shè)備運(yùn)維部與各班組均應(yīng)有專人兼任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各班組安全

操作情況。

3.根據(jù)勞動(dòng)安全規(guī)程，指定各工種維修操作規(guī)程與安全檢查制度。

4.加強(qiáng)對(duì)設(shè)備運(yùn)維部員工的安全教育，在進(jìn)行有危險(xiǎn)性設(shè)備檢修時(shí)，領(lǐng)班

或者主管應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)檢查安全措施落實(shí)情況。

5.對(duì)電工、電梯、空調(diào)與壓力容器操作證務(wù)必由市勞動(dòng)局或者技術(shù)監(jiān)督局

進(jìn)行檢驗(yàn)。

6.對(duì)中央空調(diào)、變配電設(shè)備上的各類儀表，保險(xiǎn)閥等，須定期送有關(guān)單位

進(jìn)行校驗(yàn)。

7.重要機(jī)房如變配電房，空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、鍋爐房等應(yīng)設(shè)警戒標(biāo)牌，

禁止非工作人員入內(nèi)。

8、水箱、蓄水池、機(jī)房、技術(shù)設(shè)備層、配電房等操作柜均應(yīng)上鎖，鑰匙應(yīng)

放在固定點(diǎn)并由專人保管。

9.定期對(duì)員工進(jìn)行急救及消防知識(shí)的教育與考核。

10.對(duì)外單位施工人員，務(wù)必進(jìn)行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書，在施工

中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故的發(fā)生。

11.對(duì)高空外墻清洗的吊架、吊籃等設(shè)備，設(shè)備運(yùn)維部要定期進(jìn)行維修保

養(yǎng)，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行年檢。

12.避雷裝置務(wù)必在每年雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，并認(rèn)真做好記錄，對(duì)銹蝕

部分要定期敲鏟油漆。

13.對(duì)各類接地設(shè)施，每年要檢查保養(yǎng)一次。其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要

求。

14.本物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，務(wù)必先辦理動(dòng)火證，由秩序保護(hù)部與設(shè)備運(yùn)

維部主管簽字蓋章并落實(shí)監(jiān)護(hù)措施后方可施工。

設(shè)備運(yùn)維部報(bào)修工作制度

1.目的

1.1對(duì)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)的故障，在接到報(bào)告或者緊急告知后，應(yīng)迅速排

除故障，確保設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行。

2.范圍

2.1報(bào)修實(shí)行24小時(shí)工作制度，適用于物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施報(bào)修、急修

過程。

3.職責(zé)

3.1項(xiàng)目中心主任監(jiān)督本制度的執(zhí)行。

3.2項(xiàng)目中心設(shè)備運(yùn)維部負(fù)責(zé)具體實(shí)施，秩序保護(hù)部、客戶服務(wù)部配合。

4.報(bào)修、急修程序

4.1填寫報(bào)修記錄，安排修理。

4.2物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施故障，及時(shí)用電話或者其他方式通知客戶服務(wù)

部前臺(tái)客服助理，由客服助理填寫“派工單”，通知設(shè)備運(yùn)維部安排修理。

4?3用戶報(bào)修其房?jī)?nèi)設(shè)施故障，應(yīng)說明報(bào)修內(nèi)容，設(shè)備運(yùn)維部報(bào)人員指派專

業(yè)員工在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。遇特殊情況未能在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)者，應(yīng)及

時(shí)向客戶說明，求得諒解。

4.4如遇維修人員無(wú)法立即完成該項(xiàng)修理工作時(shí)，應(yīng)向領(lǐng)班報(bào)告，設(shè)備運(yùn)維

部領(lǐng)班應(yīng)立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查，確定維修方案，決定進(jìn)一步解決的方案。

4.5如報(bào)修內(nèi)容影響客戶正常工作，應(yīng)向客戶說明，求得諒解。

4.6重大事故搶修立即報(bào)告設(shè)備運(yùn)維部主管，由設(shè)備運(yùn)維部主管報(bào)項(xiàng)目經(jīng)

理，并通報(bào)有關(guān)專業(yè)公司采取應(yīng)急措施，進(jìn)行搶修。

4.7情況特別嚴(yán)重的事故報(bào)修應(yīng)立即報(bào)告物業(yè)公司總經(jīng)理，并報(bào)告業(yè)主或者

客戶。

4.8事故如涉及已保險(xiǎn)項(xiàng)目應(yīng)立即與保險(xiǎn)公司理賠人員取得聯(lián)系。

4.9急修處理結(jié)束，接修人員應(yīng)在《報(bào)修記錄》上注明維修內(nèi)容并簽字。

4.10報(bào)修處理結(jié)束后，請(qǐng)客戶進(jìn)行確認(rèn)后在《派工單》上簽字，設(shè)備運(yùn)維

部?jī)?chǔ)存記錄。如需收費(fèi)，通知客戶服務(wù)部。

4.11設(shè)備運(yùn)維部主管對(duì)報(bào)修項(xiàng)目定期抽檢，抽檢質(zhì)量做好記錄。

4.12客戶服務(wù)部對(duì)客戶報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行電話回訪征詢意見，并在《用戶回訪

記錄》中注明。

設(shè)備運(yùn)維部正常供電、限電、停電審批權(quán)限規(guī)定

1.計(jì)劃停電、臨時(shí)檢修、保養(yǎng)變配電設(shè)施設(shè)備等特殊情況，由項(xiàng)目經(jīng)理針

對(duì)大廈不一致用電性質(zhì)與負(fù)荷等級(jí)采取相應(yīng)限、停電措施，以保障大廈消防、

監(jiān)控機(jī)房及其它重要用電負(fù)荷穩(wěn)固、安全的電力供應(yīng)。

2.正常供電的情況下，某一臺(tái)變壓器故障或者某一回路因短路、過負(fù)荷運(yùn)

行導(dǎo)致開關(guān)與線路損壞時(shí)，由設(shè)備運(yùn)維部主管根據(jù)設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案審批供電

方案。

3.臨時(shí)用電由設(shè)備運(yùn)維部主管根據(jù)用電負(fù)荷大小、用電時(shí)間等情況，審批

送電申請(qǐng)，決定供電方案，操作程序按臨時(shí)用電管理措施執(zhí)行。

4.變配電室任何停、送電務(wù)必經(jīng)設(shè)備運(yùn)維部運(yùn)行領(lǐng)班簽字同意后，操作人

員方可執(zhí)行操作任務(wù)。

5,操作人員接到停、送電申請(qǐng)單后，要對(duì)停、送電設(shè)備名稱、回路代號(hào)、

配電柜代號(hào)進(jìn)行核對(duì)，無(wú)誤后，經(jīng)設(shè)備運(yùn)維部運(yùn)行領(lǐng)班批準(zhǔn)同意后，按照停、

送電程序進(jìn)行操作。

6.供電、限電、停電經(jīng)審批后，單一回路停、送電務(wù)必填寫停、送電申請(qǐng)

單；多回路停、送電務(wù)必填寫噪作票，以確定操作人員操作程序，確保用電安

全。

設(shè)備運(yùn)維部臨時(shí)用電管理措施

1.凡屬臨時(shí)性用電，大廈用電單位應(yīng)向地鐵大廈物業(yè)服務(wù)中心提交書面用

電申請(qǐng)，用電申請(qǐng)書應(yīng)寫明：用電設(shè)備清單，用電地點(diǎn)、電力用途、用電性

質(zhì)、用電負(fù)荷、用電時(shí)間等。

2.設(shè)備運(yùn)維部主管負(fù)責(zé)組織有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行臨時(shí)用電客戶受電范圍的現(xiàn)

場(chǎng)查勘并制定供電方案。

3.臨時(shí)供電方案經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批后，2個(gè)工作日以內(nèi)，書面形式答復(fù)客戶臨

時(shí)供電時(shí)間與方案；若因用電單位提交的用電資料不清或者其他原因無(wú)法

按期答復(fù)供電方案時(shí)，在3個(gè)工作日以內(nèi)向客戶說明延期答復(fù)供電方案的原

因。

4.臨時(shí)用電線路安裝之前，用電客戶務(wù)必與地鐵大廈物業(yè)服務(wù)中心簽訂臨

時(shí)用電協(xié)議、安全協(xié)議及預(yù)繳電費(fèi)；安裝與手續(xù)辦理完畢后，由設(shè)備運(yùn)維部按

照供電方案進(jìn)行臨時(shí)供電并現(xiàn)場(chǎng)雙方抄表確認(rèn)，方可投用。

5,使用臨時(shí)電源的用戶不得向外轉(zhuǎn)供電，使用時(shí)間通常不得超過2個(gè)月,

設(shè)備運(yùn)維部在臨時(shí)用電期間巡視發(fā)現(xiàn)有影響用電安全或者客戶到期七天前到現(xiàn)

場(chǎng)下發(fā)用電檢查通知單，明確告知其臨時(shí)用電違規(guī)行為或者馬上到期，客戶應(yīng)

及時(shí)整改或者到地鐵大廈物業(yè)服務(wù)中心辦理延期供電手續(xù)，否則將終止供

電。

6.客戶撤銷臨時(shí)供電，應(yīng)提早1個(gè)工作日書面向地鐵大廈物業(yè)服務(wù)中心申

請(qǐng)，在物業(yè)服務(wù)中心結(jié)清電費(fèi)，經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后，終止臨時(shí)供電協(xié)議。

設(shè)備運(yùn)維部事故處理程序

1.在事故發(fā)生時(shí)，值班人員、專業(yè)主管應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行事故處理。

2.事故發(fā)生后，首先應(yīng)切斷有可能擴(kuò)大事故的有關(guān)的電源、煤氣、水源、

察看有無(wú)人員傷亡。

3.當(dāng)事故發(fā)生與供配電系統(tǒng)有關(guān)時(shí)，事故處理人員可不持操作票、工作

票，但務(wù)必確定拉閘開關(guān)是與事故有關(guān)的。當(dāng)事故造成跳閘或者事后拉閘后，

在沒有確定事故的原因、位置，沒有通過嚴(yán)格檢查、沒有地鐵電控中心與運(yùn)維

主管的指令，操作人員絕不能合閘。

4.事故處理時(shí)不得進(jìn)行交接班，應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)處理，接班人員協(xié)助處

理，事故處理后方可交接班。

5.事故發(fā)生后，全部員工務(wù)必聽從在場(chǎng)最高職務(wù)領(lǐng)導(dǎo)人的統(tǒng)一指揮，協(xié)調(diào)

工作。

6.事故發(fā)生后，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。并做好《事故分析報(bào)告》。說明事故

發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、現(xiàn)象、受損情況與解決方法，事后分析的事故原因、責(zé)

任，今后采取的防范措施等。關(guān)于設(shè)備事故，事后應(yīng)在設(shè)備臺(tái)賬及設(shè)備維修保

養(yǎng)記錄中作記錄。

7.凡遇重大事故不能處理的應(yīng)立即報(bào)部門主管、項(xiàng)目經(jīng)理直至總經(jīng)理，當(dāng)

班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。

8.事故原因是由于工作人員的責(zé)任或者管理不善引起的，應(yīng)追究有關(guān)人員

的責(zé)任。

設(shè)備運(yùn)維部設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)程序

1.設(shè)備運(yùn)維部領(lǐng)班結(jié)合本專業(yè)設(shè)備的實(shí)際情況，于每年12月中旬提出下

一年度設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。部門主管根據(jù)領(lǐng)班上報(bào)計(jì)劃編制《工程設(shè)備保護(hù)保

養(yǎng)年度計(jì)劃》。計(jì)劃內(nèi)容包含保護(hù)保養(yǎng)設(shè)備的名稱、內(nèi)容、費(fèi)用預(yù)算、周期、時(shí)

間等，計(jì)劃在每年12月底報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核。

2.設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)原則上立足自行保養(yǎng)，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、技術(shù)要求高、保養(yǎng)設(shè)

備昂貴，超出設(shè)備運(yùn)維部技術(shù)、設(shè)備能力的項(xiàng)目，可請(qǐng)有資質(zhì)的專業(yè)公司保護(hù)

保養(yǎng)。

3.設(shè)備運(yùn)維部主管根據(jù)年度計(jì)劃與實(shí)際需要編制《設(shè)備運(yùn)維部月度工作

計(jì)劃》，領(lǐng)班應(yīng)編制《設(shè)備維修保養(yǎng)實(shí)施方案》，以確保設(shè)備保養(yǎng)的具體內(nèi)容、

要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

4.設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)時(shí)間應(yīng)盡可能不影響客戶的正常使用，當(dāng)無(wú)法避免時(shí)，

應(yīng)通過客戶服務(wù)部發(fā)出書面通知及時(shí)告之客戶，并做好解釋工作，取得客戶的

諒解。

5.在設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)中，設(shè)備運(yùn)維部主管應(yīng)經(jīng)常赴現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，專業(yè)領(lǐng)班應(yīng)

參加保護(hù)保養(yǎng)全過程，及時(shí)指導(dǎo)保護(hù)保養(yǎng)工作的進(jìn)行。

6.專業(yè)公司進(jìn)行設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)時(shí)，專業(yè)領(lǐng)班應(yīng)做好協(xié)調(diào)工作，進(jìn)行督

導(dǎo)，把好質(zhì)量關(guān)C

7.設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)后，由領(lǐng)班進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，重大設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)時(shí)，由設(shè)

備運(yùn)維部組織專業(yè)人員進(jìn)行驗(yàn)收、測(cè)試、驗(yàn)收后應(yīng)填寫《設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)驗(yàn)收記

錄》、專業(yè)公司維修保養(yǎng)的應(yīng)出具技術(shù)報(bào)告。

8.通過驗(yàn)收后，專業(yè)領(lǐng)班將設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)過程的有關(guān)資料匯總歸檔并根

據(jù)資料及時(shí)準(zhǔn)確填寫設(shè)備臺(tái)帳卡。

設(shè)備運(yùn)維部變配電倒閘操作規(guī)程

1.倒閘操作是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，同時(shí)也是值班人員的一件重要工作，為了防

止操作中發(fā)生錯(cuò)誤,值班人員務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。

2.變配電室所有電氣倒閘操作務(wù)必做到下列七條

2.1要有經(jīng)考試合格并獲供電部門或者政府有關(guān)部門頒發(fā)的“10KV高壓進(jìn)

網(wǎng)證”及本單位領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)公布的操作人與監(jiān)護(hù)人，倒閘操作務(wù)必由兩人執(zhí)行。

2.2現(xiàn)場(chǎng)一次、二次設(shè)備要有明顯標(biāo)志，包含命名、編號(hào)、銘牌、轉(zhuǎn)動(dòng)方

向、切換位置的指示及區(qū)別電氣相色的漆色。

2.3要有現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備標(biāo)志與運(yùn)行方式符合的一次系統(tǒng)圖及二次回路原理與接

線圖。

2.4除緊急事故處理外操作應(yīng)有確切的調(diào)度命令與合格的操作票，務(wù)必使

用標(biāo)準(zhǔn)格式的操作票及符合現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備實(shí)際的典型操作票。

2.5要有統(tǒng)一的操作術(shù)語(yǔ)。

2.6要有合格的操作工具、安全用具與設(shè)施。

2.7操作接發(fā)令時(shí)應(yīng)使用錄音設(shè)備。

3.變配電室內(nèi)的倒閘操作要緊范圍包含下列各項(xiàng)：

3.1開關(guān)、刀閘及熔絲的合上或者拉開。

3.2交直流操作回路的合上或者拉開。

3.3繼電保護(hù)、自動(dòng)裝置的用上或者停用。

3.4臨時(shí)接地線的拆除或者掛上（包含驗(yàn)電、放電）。

3.5變壓器分接頭的調(diào)整。

3.6核相、核相序及用搖表測(cè)絕緣。

3.7保安鎖的掛上或者取下。

4.操作票制度基本的執(zhí)行程序?yàn)?/p>

4.1預(yù)發(fā)與同意操作任務(wù)。

4.2填寫操作票。

4.3審票。

4.4考問與預(yù)想。

4.5正式公布操作命令。

4.6模擬圖預(yù)演。

4.7安全措施。

4.8實(shí)際操作。

4.9操作任務(wù)完成匯報(bào)。

4.10記錄與簽銷。

5.在正常情況下，操作人員進(jìn)行實(shí)際操作時(shí)務(wù)必嚴(yán)格遵守下列步驟

5.1進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)、立正地位；

5.2核對(duì)設(shè)備銘牌與狀態(tài)；

5.3高聲唱票；

5.4高聲復(fù)誦，手示配合；

5.5同意正式操作；

5.6實(shí)際操作；

5.7逐項(xiàng)勾票，記時(shí)間;

5.8檢查設(shè)備、退出現(xiàn)場(chǎng)。

設(shè)備運(yùn)維部電梯保護(hù)保養(yǎng)安全操作規(guī)程

1.電梯的保護(hù)保養(yǎng)工作務(wù)必要有通過勞動(dòng)部門或者技術(shù)監(jiān)督局專門培訓(xùn)并

通過考試合格的兩個(gè)及以上員工才能進(jìn)行。

2.機(jī)房設(shè)備的保護(hù)保養(yǎng)通常務(wù)必拉開本機(jī)電源方可進(jìn)行，特殊情況下不能

斷開電源時(shí)應(yīng)做好安全措施。

3.電梯因檢修或者保養(yǎng)而需停機(jī)時(shí)，確認(rèn)轎箱內(nèi)無(wú)乘客后方能操作，并在

基站上貼上標(biāo)志。

4.在保護(hù)保養(yǎng)工作中，務(wù)必注意工作的協(xié)調(diào)與配合，有人協(xié)同工作時(shí)，行

機(jī)、停機(jī)前都務(wù)必用對(duì)講機(jī)聯(lián)絡(luò)，在得到對(duì)方應(yīng)答后方能進(jìn)行操作。

5.在轎頂做檢修工作時(shí)，除了推斷故障與調(diào)試需要外，禁止行快車。工作

時(shí)務(wù)必戴好安全帽。

6.下井底作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門，廳門口應(yīng)設(shè)遮欄并有人監(jiān)視，防止無(wú)關(guān)

人員靠近。

7,進(jìn)入井底時(shí)，首先開亮井底照明，按下井底安全開關(guān)，務(wù)必戴安全帽。

8.保護(hù)保養(yǎng)工作完成后，務(wù)必認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具與物品，切忌遺留

并做好清潔工作。

9.機(jī)房、井道需動(dòng)用明火時(shí)，務(wù)必遵守物業(yè)動(dòng)火規(guī)定，辦理動(dòng)火證。指定

專人操作與監(jiān)視，事后清理火種。

10.在保護(hù)保養(yǎng)電梯時(shí)，務(wù)必對(duì)檢修的電梯設(shè)置，“檢修停用”或者類似字

樣的標(biāo)示牌。

11.在做檢修運(yùn)行時(shí)，禁止載客、載貨。

12.保護(hù)檢修電梯作業(yè)過程中，禁止在門開啟狀態(tài)下運(yùn)行。

設(shè)備運(yùn)維部生活水箱清洗操作規(guī)程

1.工作內(nèi)容

1.1根據(jù)《成都市飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》，每半年對(duì)物業(yè)水箱、蓄

水池清洗一次，使水箱出水水質(zhì)達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生防疫要求。

2.工作要求

2.1作業(yè)前

2.1.1操作人員務(wù)必具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證。

2.1.2檢查有關(guān)閥門是否處于清洗工作要求的狀態(tài)。

2.1.3水箱清洗應(yīng)盡量躲開用水高峰，以不影響物業(yè)內(nèi)用戶正常辦公為前

提，并應(yīng)提早24小時(shí)通知物業(yè)內(nèi)用戶。

2.L4檢查工作器具、清洗潔具、臨時(shí)水源、通風(fēng)設(shè)備是否到位，并打開水

箱進(jìn)水蓋。

2.2作業(yè)中

2.2.1開啟放水閥門，放水。

2.2.2清洗人員進(jìn)入水箱底部，用百潔布等專用工具與水龍頭對(duì)水箱四壁與

底部進(jìn)行清洗與沖刷，然后用符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的消毒液，對(duì)箱壁

表面進(jìn)行噴霧、涂刷。

2.2.3清洗水箱務(wù)必二人以上方可操作，頂上要有一名監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水

箱內(nèi)送新風(fēng)，防止清洗人員余氯中毒。

2.3作業(yè)后

2.3.1清洗結(jié)束后，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開水箱進(jìn)水閥開始蓄水。

2.3.2對(duì)水箱加蓋、加鎖，收好清潔工具，整理場(chǎng)地。

2.3.3對(duì)水箱出水取樣，送市防疫站化驗(yàn)。

2.3.4對(duì)水箱清洗過程認(rèn)真記錄，并建立水箱檔案，儲(chǔ)存成都市衛(wèi)生防疫部

門的水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告。

設(shè)備運(yùn)維部生活水泵操作規(guī)程

1.開泵前的檢查與準(zhǔn)備

1.1檢查指示燈、壓力表、電子液位儀是否正常，可靠。

1.2檢查電機(jī)接地情況，電氣部分應(yīng)良好可靠。

1.3檢查水泵進(jìn)、出閥門是否打開。

1.4運(yùn)行及停運(yùn)水泵、閥門應(yīng)掛牌。

1.5主、備泵輪番開啟。

2.自動(dòng)運(yùn)行

2.1確保水泵及管道進(jìn)出水閥門在開啟狀態(tài)。

2.2正常情況下水泵變頻操縱柜轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)置于“自動(dòng)狀態(tài)”，水泵會(huì)根據(jù)

供水管中壓力傳感器所傳出的壓力信號(hào)來操縱水泵的運(yùn)行及停止，無(wú)須人工操

作。

3.手動(dòng)運(yùn)行

3.1確保水泵及管道進(jìn)出水閥門在開啟狀態(tài)。

3.2把水泵變頻操縱柜轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動(dòng)狀態(tài)。打開操縱柜門，從柜門

上選擇相對(duì)應(yīng)水泵的操縱按鈕置于“起動(dòng)”如今水泵在無(wú)保護(hù)狀態(tài)下起動(dòng)運(yùn)

行。當(dāng)供水管壓力達(dá)到設(shè)定值時(shí)應(yīng)立即停止水泵運(yùn)行防止供水管中的壓力過大

造成管道爆裂。

3.3無(wú)特殊情況下生活水泵轉(zhuǎn)換開關(guān)不得置于“手動(dòng)狀態(tài)”，手動(dòng)運(yùn)行方式

只用于調(diào)試及應(yīng)急補(bǔ)充供水管道壓力時(shí)使用。

4.排除水泵空氣

4.1當(dāng)供水箱缺水低于吸水口及列行水箱清洗完成之后，都要對(duì)每臺(tái)水泵先

進(jìn)行排空氣處理，然后再啟動(dòng)水泵運(yùn)行。

4.2起動(dòng)水泵前用活動(dòng)板手?jǐn)Q開電機(jī)上帶有排氣孔的螺絲，如今排氣孔會(huì)

有空氣排出，直到空氣排完擰緊螺絲即可。

4.3水泵正常工作后操作人員不得馬上離開，應(yīng)對(duì)水泵房全面檢查一次查看

有無(wú)特殊。

設(shè)備運(yùn)維部消防水泵例行檢查安全操作規(guī)程

1.檢查前務(wù)必通知消控中心。

2.為保證消防水泵處于常備狀態(tài)，定于每月底由秩序保護(hù)部與設(shè)備運(yùn)維部

與維保單位共同完成消防水泵的例行檢查工作。

3.打開消防泵出水至回水管之間的閥。

4,將運(yùn)行方式選擇為手動(dòng)，檢查電壓是否在正常范圍，啟動(dòng)水泵。

5,啟動(dòng)水泵后，慢慢關(guān)閉回水閥門。觀察水泵出水壓力及泄壓閥是否動(dòng)

作。

6.記錄并觀察啟動(dòng)電流是否在正常范圍及水泵出水壓力是否在1.2Mpao

7.觀察降壓?jiǎn)?dòng)的切換時(shí)間是否在10''—20''之間

8.記錄運(yùn)行時(shí)電流、水壓參數(shù)及電機(jī)與水泵的運(yùn)行聲音是否正常。

9.運(yùn)行5分鐘后停泵，將消防泵的閥門恢復(fù)及選擇開關(guān)恢復(fù)到自動(dòng)狀態(tài)，

并做好檢查記錄。

10.將運(yùn)行方式選擇自動(dòng)方式后，在樓層上選擇一個(gè)手報(bào)報(bào)警裝置后，馬上

與消控中心聯(lián)系隨時(shí)取消聲音報(bào)警。

11.按下報(bào)警裝置后，觀察消防水泵是否自動(dòng)起動(dòng)、泄壓閥是否動(dòng)作。

12.運(yùn)行1一2分鐘后停泵。將運(yùn)行方式恢復(fù)到手動(dòng)狀態(tài)，并做好記錄。

13.安排人員巡查各樓層消防水閥有無(wú)漏水現(xiàn)象、并記錄及維修。

設(shè)備運(yùn)維部中央空調(diào)熱水鍋爐運(yùn)行操作規(guī)程

1.開機(jī)前檢查工作

1.1檢查軟水器工作是否正常。

1.2補(bǔ)水箱的水位是否正常。

L3檢查市政供電，供水是否正常。

1.4檢查供水壓力表，確認(rèn)鍋爐水已注滿。

1.5檢查水泵與管道各閥門應(yīng)處于正常狀態(tài)。

1.6排煙管道閥門應(yīng)處于開啟狀態(tài)。

2.開機(jī)程序

2.1合上鍋爐動(dòng)力開關(guān)。

2.2打開鍋爐進(jìn)口管道閥門。確認(rèn)壓力達(dá)到4kpa.

2.3開啟燃燒機(jī)上的電源開關(guān)。

2.4將面板上的操縱開關(guān)打到（1）自動(dòng)位置。設(shè)備進(jìn)入自檢，預(yù)熱狀態(tài)

（大約3分鐘）。此過程中能聽到氣壓調(diào)節(jié)閥有開啟的聲音。

2.5鍋爐點(diǎn)火并進(jìn)入自動(dòng)運(yùn)行（小火狀態(tài)）。將LOAD開關(guān)打到大火位置。鍋

爐正常運(yùn)行。

2.6待鍋爐出水溫度達(dá)到60攝氏度時(shí)、先開一次側(cè)水泵，再開二次側(cè)水

泵。供熱系統(tǒng)進(jìn)入正常運(yùn)行。

3.關(guān)機(jī)程序

3.1將LOAD開關(guān)打到自動(dòng)（小火）位置。

3.2關(guān)掉燃燒機(jī)電源開關(guān)。

3.3將面板上操縱開關(guān)打到（0）關(guān)機(jī)位置，鍋爐系統(tǒng)停機(jī)。

3.4關(guān)閉管道燃?xì)忾y門。

3.5待一次側(cè)進(jìn)水溫度降至50攝氏度時(shí)，關(guān)閉一次側(cè)水泵。

3.610分鐘后關(guān)閉二次側(cè)水泵。

3.7關(guān)閉鍋爐，水泵動(dòng)力電源。

設(shè)備運(yùn)維部中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)行操作規(guī)程

1.開機(jī)前檢查

1.1檢查各設(shè)備電壓是否正常，閥門、水泵、主機(jī)是否自動(dòng)狀態(tài)、冷凍油是

否預(yù)熱12小時(shí)以上，管網(wǎng)是否為滿水狀態(tài)。

1.2打開主機(jī)面板，檢查中央空調(diào)主機(jī)平衡