物業(yè)管理條例解讀講義

物業(yè)管理條例解讀講義《物業(yè)管理條例解讀》的培訓主要從兩個方面展開：1、物業(yè)管理的概述；2、從案例分析中學習《物業(yè)管理條例》的相關內(nèi)容。物業(yè)管理概述1、從物業(yè)管理的角度來講，所謂物業(yè)就是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。2、所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。3、物業(yè)服務內(nèi)容包括：1）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2）物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；3）物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；4）公共綠化的養(yǎng)護和管理；5）車輛停放管理；6）公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；7）裝飾裝修管理服務；8）物業(yè)檔案資料管理。4、物業(yè)服務費定價：市場調(diào)節(jié)價、政府指導價。物業(yè)服務費用的收費方式：包干制（物業(yè)服務企業(yè)按合同約定的服務內(nèi)容和質(zhì)量標準為業(yè)主提供服務，盈余或虧損由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔）和酬金制（物業(yè)服務支出應全部按照合同的約定支出。物業(yè)服務支出年度結算后結余部分轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務支出年度結算后不足部分，由全體業(yè)主承擔）。包干制的物業(yè)服務費的構成包括：1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用；2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6）辦公費用；7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9）法定稅費；10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；11）相關法律法規(guī)規(guī)定的其他費用。5、提到物業(yè)服務費，可能大家都有聽過業(yè)主說過這樣的話：你們這些物業(yè)公司的人員都是靠我們交的物業(yè)費養(yǎng)著的。難道業(yè)主就是小區(qū)的主人，物業(yè)公司就是業(yè)主的仆人嗎？當然不是，=1\*GB3①在法律上，我們雙方是平等的民事主體關系，雙方在平等自愿的原則下，通過雙方選擇簽訂合同明確各自權利和義務；=2\*GB3②在經(jīng)濟上，雙方是聘用與被聘用、服務與被服務、委托與被委托的關系，物業(yè)管理公平的服務是企業(yè)行為，是有償?shù)?，業(yè)主要為享受服務支付一定的費用，這是一種服務與被服務的平等關系。6、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，主要提到的是逐步完善的相關物業(yè)管理的法律法規(guī)：2003年6月，國務院出臺《物業(yè)管理條例》并于2003年9月1日起施行；2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布，自2007年10月1日起施行；2007年8月26日，公布國務院關于修改《物來管理條例》的決定，本決定自2007年10月1日起施行；隨后，相繼出臺了《物業(yè)服務收費管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等。二、從案例分析中學習《物業(yè)管理條例》內(nèi)容在對案例進行分析前需提到也許前期物業(yè)服務企業(yè)有可能是開發(fā)商的子公司，但子公司是獨立法人，依法獨立承擔責任。在選聘時也應經(jīng)過招投標方式進行?！段飿I(yè)管理條例》第24條規(guī)定：國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。案例（一）：依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《物業(yè)管理條例》，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定對案例分析如下：1、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；2、房地產(chǎn)預售合同中包含物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約不屬于霸王條款，建設單位在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示并說明物業(yè)服務合同及臨時管理規(guī)約，物業(yè)買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當對遵守物業(yè)服務合同及臨時管理規(guī)約予以書面承諾。如果條款中有損害業(yè)主利益、違反法律規(guī)定的，業(yè)主可以向人民法院起訴，請求予以撤銷。3、開發(fā)商依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。首先《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第28條規(guī)定：商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。也就是說，在商品房銷售時，物業(yè)管理方面是合同的必備內(nèi)容之一。這是因為，在房屋建成后，由于購房的業(yè)主入住率沒有達到法寶的成立業(yè)主委員會的條件，為了維護小區(qū)的整體利益，實現(xiàn)對小區(qū)公共事務的管理，由建設單位與其委托的物業(yè)管理服務企業(yè)簽訂前物業(yè)服務合同。該合同對已入住的業(yè)主和已經(jīng)購房但尚未入住的業(yè)主具有約束力。其次《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。第22條規(guī)定：臨時規(guī)約是建設單位在銷售物業(yè)前，制定的對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。臨時管理規(guī)約是由物業(yè)建設單位單方面制定的，因為在物業(yè)還沒有銷售，沒有為購買物業(yè)的小業(yè)主辦理產(chǎn)權證之前，物業(yè)開發(fā)建設單位是唯一的產(chǎn)權人，是大業(yè)主。因此建設單位可以根據(jù)物業(yè)管理的需要制定臨時管理規(guī)約，但建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。當小區(qū)入住率等符合法定條件，成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會后，業(yè)主制定正式的管理規(guī)約時，該臨時規(guī)約就失去效力，因此其具有臨時過渡的特點。第23條規(guī)定：建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示、并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。物業(yè)買受人在與售房單位簽訂商品房買賣合同時，合同中均對臨時管理規(guī)約作了約定，是合同內(nèi)容之一（有的作為合同的附件）。購房者在合同簽訂時，等同于對臨時管理規(guī)約的確認，其確認行為應視為對臨時管理規(guī)約的認可，因此在業(yè)主沒有成立業(yè)主委員會，制定正式管理規(guī)約之前，業(yè)主對物業(yè)的使用及維護等應遵守臨時管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主若違反臨時管理規(guī)約的規(guī)定，妨礙物業(yè)正常使用、造成物業(yè)損害或損害其他業(yè)主合法利益的，受侵害業(yè)主可以依據(jù)臨時管理境內(nèi)外約向人民法院起訴，要求其承擔相應的責任。若業(yè)主認為臨時管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律法規(guī)規(guī)定可以請求區(qū)主管部門予以撤銷或通過訴訟予以解決，因此開發(fā)商在簽訂房屋買賣合同時，要求購房者簽訂并遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約，并非是霸王條款。第25條規(guī)定：建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。因此，在新建商品房銷售時，由于某種原因業(yè)主大會和業(yè)主委員會尚未成立，此時由建設單位（此時也是業(yè)主）委托物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)進行服務是合法的，也是必要的。購房者在簽訂商品房買賣合同時就接受了前期物業(yè)管理合同約定的內(nèi)容，當然這不是說，購房者在購房時就必須聽從建設單位指令，如果物業(yè)合同約定內(nèi)容有損害業(yè)主合法權益的，屬于無效。雖然前期物業(yè)管理服務合同在訂立時，業(yè)主沒有參與協(xié)商，也不是合同當事人之一。但業(yè)主在簽訂商品房買賣合同時，對前期物業(yè)服務合同的確認，必然要受前期物業(yè)管理合同內(nèi)容的約束。業(yè)主簽訂買賣合同之日起，物業(yè)服務企業(yè)就既對建設單位負責，又要對業(yè)主提供小區(qū)的物業(yè)管理服務?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條明確規(guī)定：建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出提高抗辯的，人民法院不予支持?？尚恼f，業(yè)主簽訂房地產(chǎn)買賣合同時對前期物業(yè)服務合同的確認，有時并非是業(yè)主的“自愿”，但由于該前期物業(yè)管理服務合同，是為了小區(qū)業(yè)主整體利益制定的，其利益也歸業(yè)主，且其制定有法律依據(jù)，因此不能說是建設單位“強買強賣”。但這也不等于說，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，購房人就必須遵從。若建設單位和物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務合同存在損害業(yè)主合法利益的，業(yè)主在簽訂購房合同時，可請求區(qū)主管部門予以撤銷或通過訴訟予以解決。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定：前期物業(yè)合同可以約定期限，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。案例（二）：這個案例也讓我們想到一個問題，房子存在質(zhì)量缺陷，業(yè)主能否拒交物業(yè)費？房子有質(zhì)量問題，是由于開發(fā)商或建設單位造成的，業(yè)主可以找開發(fā)商解決質(zhì)量問題；開發(fā)商與業(yè)主是賣方與買方關系，物業(yè)公司與業(yè)主是服務與被服務關系，只要物業(yè)公司按照合同約定履行了義務，業(yè)主均應向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第7條的規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和工作隊用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第42條規(guī)定：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。就是說，物業(yè)服務費交付的主體是業(yè)主。物業(yè)在未實際交付給買受人占有之前的物業(yè)服務費應由建設單位交納，實際交付后應由業(yè)主買受人交納。因為在物業(yè)未交付前物業(yè)服務企業(yè)為建設單位提供了物業(yè)服務，建設單位在享受了服務同時必須承擔相應的義務即交納物業(yè)服務費。依此類推，買受人在接收物業(yè)后，享受了物業(yè)服務企業(yè)的服務，應承擔物業(yè)服務費用。開發(fā)商在買賣合同中約定的交房日期，是業(yè)主和開發(fā)商之間關于交房的約定，能否實際履行，要看開發(fā)商或業(yè)主是否按時交房。延遲交房的原因需分析，如果是開發(fā)商延遲交房時間的，開發(fā)商應承擔違約責任。如果是業(yè)主延遲交房的，應由業(yè)主承擔違約責任。案例中提到是業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在問題而延遲交房時間的情況，業(yè)主可以與開發(fā)商協(xié)商解決的方法，確定延遲期間的物業(yè)服務費用由哪方交納。案例（三）依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物權法》、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關規(guī)定，分析如下：1、業(yè)主應該自辦理交房之次日起支付物業(yè)服務費，因此，物業(yè)公司向業(yè)主催要物業(yè)服務費是合法的。2、業(yè)主以未入住沒有享受物業(yè)服務為由拒絕交納物業(yè)服務費，沒有法律依據(jù)。若物業(yè)服務公司起訴該業(yè)主，要求其支付物業(yè)服務費的，法院會支持其訴訟請求。3、物業(yè)服務費是物業(yè)所有人或使用人，按照物業(yè)服務合同約定的收費標準向物業(yè)服務企業(yè)交納的費用?！段飿I(yè)管理條例》第42條規(guī)定：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。也就是說，業(yè)主從開發(fā)商處接收房屋時起，業(yè)主就實際占有了房屋，就應開始交納物業(yè)服務費。至于業(yè)主是否實際使用，不影響物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費。因為物業(yè)服務公司提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務管理服務，即建筑物及其設備、共用設施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項目的日常維護、管理服務，這種公共性服務不會因為某一個人或幾個人不在此居住，而減少提供服務，減少管理成本?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定：建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。《物權法》第83條規(guī)定：業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以