建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)經(jīng)濟(jì)師考試(初級(jí))試題及答案指導(dǎo)(2024年)

2024年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(初級(jí))復(fù)習(xí)試題(答案在后面)一、單項(xiàng)選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，房地產(chǎn)價(jià)格的最主要影響因素是（）。A、區(qū)位因素B、供求關(guān)系C、房地產(chǎn)實(shí)物因素D、時(shí)間因素2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，通常不會(huì)關(guān)注的是（）。A、市場(chǎng)需求B、市場(chǎng)價(jià)格C、政策法規(guī)D、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模3、在房地產(chǎn)評(píng)估中，下列哪種方法主要適用于評(píng)估未開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值？A、收益法B、成本法C、市場(chǎng)比較法D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法4、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲開(kāi)發(fā)一塊土地，已知該土地面積為5000平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)后的土地及建筑物市場(chǎng)價(jià)值為2000萬(wàn)元。不考慮其他因素，根據(jù)成本法計(jì)算，該土地的價(jià)值約為：A、1000萬(wàn)元B、1500萬(wàn)元C、2000萬(wàn)元D、2500萬(wàn)元5、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)按照交易形式可以分為（）。A、存量市場(chǎng)與有限產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)B、增量市場(chǎng)與住房二級(jí)市場(chǎng)C、一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)D、公開(kāi)市場(chǎng)與封閉市場(chǎng)6、以下哪個(gè)選項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源（）。A、銀行貸款B、自有資金C、預(yù)收房款D、投資者個(gè)人借款7、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的說(shuō)法，下列哪個(gè)選項(xiàng)是正確的？A.提供市場(chǎng)供給量大于市場(chǎng)需求量時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格上升B.提供市場(chǎng)供給量大于市場(chǎng)需求量時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格下降C.提供市場(chǎng)供給量小于市場(chǎng)需求量時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格上升D.提供市場(chǎng)供給量小于市場(chǎng)需求量時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格下降8、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，市場(chǎng)潛力較大的是哪一種？A.工業(yè)用地開(kāi)發(fā)B.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)C.公寓住宅開(kāi)發(fā)D.倉(cāng)儲(chǔ)物流用地開(kāi)發(fā)9、以下哪項(xiàng)不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(初級(jí))考試的范圍？A、建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系分析B、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究C、經(jīng)濟(jì)師的職業(yè)素養(yǎng)與職業(yè)道德D、建筑材料的性能與應(yīng)用10、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于影響房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的主要因素？A、土地成本B、開(kāi)發(fā)成本C、市場(chǎng)供求關(guān)系D、政府政策11、按照我國(guó)現(xiàn)行的建筑市場(chǎng)管理規(guī)定，以下哪個(gè)選項(xiàng)不屬于建筑工程設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)等級(jí)分類？A、甲級(jí)B、乙級(jí)C、丙級(jí)D、丁級(jí)12、商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主要目的是什么？A、防止商品房預(yù)售資金被挪用，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益B、保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金流動(dòng)C、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展D、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售速度13、在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，反映房地產(chǎn)價(jià)格水平從高到低變化的序列稱為：A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)C.房地產(chǎn)價(jià)格倒序D.房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)14、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪一項(xiàng)不屬于投資決策的基本步驟：A.確定投資目標(biāo)B.調(diào)查和分析市場(chǎng)C.評(píng)估投資收益與風(fēng)險(xiǎn)D.選擇最佳建筑樣式15、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分，正確的是（）A.項(xiàng)目規(guī)劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段B.項(xiàng)目可行性研究階段、項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目實(shí)施階段C.項(xiàng)目立項(xiàng)階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段D.項(xiàng)目規(guī)劃階段、項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目后期管理階段16、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合理論，以下說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）A.投資組合理論可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)B.投資組合理論認(rèn)為，投資組合的收益率是各單項(xiàng)投資收益率的簡(jiǎn)單加權(quán)平均C.投資組合理論強(qiáng)調(diào)分散投資的重要性D.投資組合理論認(rèn)為，投資組合的風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)投資項(xiàng)目的相關(guān)性來(lái)降低17、根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》規(guī)定，建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)；分包單位按照分包合同的約定對(duì)（）負(fù)責(zé)。總承包單位和分包單位就分包工程對(duì)建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。A、監(jiān)理單位B、設(shè)計(jì)單位C、總承包單位D、建設(shè)單位18、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資額為3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商自有資金1000萬(wàn)元，貸款利率為6%，借款期限為2年，按年計(jì)息。在這樣的條件下，該項(xiàng)目的利息總額應(yīng)為（）萬(wàn)元。A、72B、120C、108D、9619、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中需求與供給的關(guān)系，下列說(shuō)法正確的是（）A.需求曲線向右上方傾斜，供給曲線向右下方傾斜B.需求曲線向左下方傾斜，供給曲線向右上方傾斜C.需求曲線向右下方傾斜，供給曲線向左下方傾斜D.需求曲線向左上方傾斜，供給曲線向右下方傾斜20、在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，下列不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析內(nèi)容的是（）A.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況B.房地產(chǎn)價(jià)格水平C.宏觀經(jīng)濟(jì)政策D.房地產(chǎn)政策導(dǎo)向21、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪個(gè)階段是確定項(xiàng)目可行性、進(jìn)行項(xiàng)目決策的關(guān)鍵階段？（）A.前期策劃B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)C.土地獲取D.銷售與回款22、房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以下哪種現(xiàn)象被稱為“地王”現(xiàn)象？（）A.土地交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期B.土地交易價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)預(yù)期C.土地交易價(jià)格波動(dòng)較大D.土地交易價(jià)格持續(xù)上漲23、某房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程已全部竣工并開(kāi)始銷售，二期工程正在進(jìn)行建設(shè)中。根據(jù)會(huì)計(jì)學(xué)原理，該項(xiàng)目在編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，應(yīng)該如何處理？A、將一期和二期工程的建設(shè)和銷售成本合并處理，作為整體工程的建設(shè)成本。B、將一期工程的建設(shè)成本和銷售成本分別作為銷售收入確認(rèn)，二期工程的成本則列入未完成工程項(xiàng)目，暫不確認(rèn)為成本。C、將一期工程的建設(shè)和銷售成本單獨(dú)列出，并將二期工程的成本全部保留為負(fù)債項(xiàng)目。D、將一期工程的建設(shè)成本作為銷售收入確認(rèn)，二期工程的成本則列入未完成工程項(xiàng)目，暫時(shí)不計(jì)入收入。24、在編制建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本估算時(shí)，直接材料成本通常包括哪些項(xiàng)目？A、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工管理費(fèi)、原材料成本。B、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工設(shè)備租金、管理費(fèi)用。C、建筑材料成本、施工機(jī)械使用費(fèi)、施工技術(shù)成本。D、設(shè)計(jì)費(fèi)、原材料成本、管理費(fèi)用。25、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的爛尾風(fēng)險(xiǎn)？A.項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)困難B.政策法規(guī)變動(dòng)C.自然災(zāi)害D.市場(chǎng)需求減弱26、在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的適用方法？A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.投資法27、根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，下列關(guān)于建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)的說(shuō)法，正確的是（）。A.勘察、設(shè)計(jì)單位必須按照工程設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí)許可的范圍和規(guī)模承攬工程B.勘察、設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)勘察、設(shè)計(jì)成果文件要求，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行施工監(jiān)理C.勘察、設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題及時(shí)提出修改意見(jiàn)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任D.勘察、設(shè)計(jì)單位不得轉(zhuǎn)讓其資質(zhì)證書，但可以與他人合作承攬工程28、在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的說(shuō)法，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書B.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)其服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程C.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得泄露委托人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私D.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以收取超出國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的傭金29、按照我國(guó)土地使用權(quán)出讓制度，工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為（）年。A、30B、40C、50D、7030、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)方式的是（）。A、公開(kāi)招標(biāo)B、邀請(qǐng)招標(biāo)C、競(jìng)爭(zhēng)性談判D、議標(biāo)31、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估，下列說(shuō)法正確的是：A.房地產(chǎn)評(píng)估只能采用成本法B.房地產(chǎn)評(píng)估可以只采用市場(chǎng)法C.房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)同時(shí)采用成本法、市場(chǎng)法和收益法D.房地產(chǎn)評(píng)估方法的選擇取決于評(píng)估師的主觀意愿32、以下關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，下列選項(xiàng)中不屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的基本職能的是：A.房地產(chǎn)營(yíng)銷B.房地產(chǎn)投資C.房地產(chǎn)維修D(zhuǎn).房地產(chǎn)決策33、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(初級(jí))試卷一、單項(xiàng)選擇題33、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為10億元，其中資本金為3億元，貸款為7億元。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為12%，資本金收益率為多少？A.10%B.15%C.20%D.25%34、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃投資10億元進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年。該企業(yè)預(yù)計(jì)每年可回收現(xiàn)金流為3億元。若該企業(yè)的折現(xiàn)率為10%，則該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值(NPV)為多少？A.4.5億元B.5.5億元C.6.5億元D.7.5億元35、下列選項(xiàng)中，屬于土地使用控制手段的是（）。A、城市規(guī)劃B、城市規(guī)劃與土地使用規(guī)劃C、土地使用規(guī)劃D、城市總體規(guī)劃36、某房地產(chǎn)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)評(píng)估中，盈虧平衡點(diǎn)的價(jià)格為20000元/平方米，然而當(dāng)前市場(chǎng)的平均售價(jià)為18000元/平方米。這表明該項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)條件下（）。A、已經(jīng)盈利B、處于保本狀態(tài)C、面臨盈利風(fēng)險(xiǎn)D、無(wú)法判斷盈利狀態(tài)37、題干：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)，采用測(cè)算地價(jià)的方法確定土地出讓底價(jià)。以下哪種地價(jià)測(cè)算方法最適合用于此次土地出讓底價(jià)的確定？（）A.市場(chǎng)比較法B.成本法C.收益還原法D.投資回報(bào)率法38、題干：某房地產(chǎn)公司計(jì)劃開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元人民幣，其中土地使用權(quán)取得費(fèi)為2億元人民幣。該項(xiàng)目的投資回報(bào)率為10%，則該項(xiàng)目需確定合理的銷售收入才能保證投資回報(bào)率達(dá)到目標(biāo)值。（）A.12億元B.10億元C.8億元D.10.2億元39、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于項(xiàng)目可行性研究的階段內(nèi)容？A.市場(chǎng)調(diào)研與分析B.投資估算與資金籌措C.建設(shè)工程規(guī)劃與設(shè)計(jì)D.建設(shè)工程施工與監(jiān)理40、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)，以下哪種說(shuō)法是錯(cuò)誤的？A.房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)、客觀的評(píng)估B.房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則C.房地產(chǎn)估價(jià)分為市場(chǎng)估價(jià)、投資估價(jià)和成本估價(jià)D.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)41、某房地產(chǎn)項(xiàng)目地下建筑面積為3000平方米，地上建筑面積為10000平方米，則該項(xiàng)目總建筑面積是（）。A.10000平方米B.13000平方米C.20000平方米D.3000平方米42、將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)備折舊年限最常用的計(jì)算方法是（）。A.平均年限法B.工作量法C.年數(shù)總和法D.雙倍余額遞減法43、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪項(xiàng)不屬于投資估算的構(gòu)成要素？A.工程造價(jià)B.資金籌措成本C.土地成本D.運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本44、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，以下哪種評(píng)估方法不適用于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估？A.收益法B.成本法C.市場(chǎng)比較法D.離婚案分割房地產(chǎn)45、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪項(xiàng)不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素？A、房地產(chǎn)的位置B、房地產(chǎn)的面積C、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商D、房地產(chǎn)的市場(chǎng)供需狀況46、在房地產(chǎn)投資中，以下哪種投資方式的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低？A、房地產(chǎn)租賃B、房地產(chǎn)買賣C、房地產(chǎn)股權(quán)投資D、房地產(chǎn)信托投資47、以下關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、資本金利潤(rùn)率較高，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng)B、盈虧平衡點(diǎn)越高，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大C、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的D、靜態(tài)投資回收期越長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力越強(qiáng)48、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，下列選項(xiàng)不屬于項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出內(nèi)容的是（）。A、土地費(fèi)用B、開(kāi)發(fā)費(fèi)用C、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D、企業(yè)所得稅49、在建筑與房地產(chǎn)中，以下哪一項(xiàng)屬于宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響？A.貨幣政策B.土地政策C.農(nóng)業(yè)政策D.教育政策50、房地產(chǎn)投資中，通常所說(shuō)的“投資回報(bào)率”是指以下哪個(gè)指標(biāo)？A.凈現(xiàn)值B.投資回收期C.投資收益比D.投資收益率51、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，下列哪項(xiàng)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究階段？A.市場(chǎng)調(diào)研B.投資決策C.項(xiàng)目設(shè)計(jì)D.銷售管理52、以下哪項(xiàng)不是房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)需要考慮的主要因素？A.房地產(chǎn)的位置B.房地產(chǎn)的面積C.房地產(chǎn)的用途D.估價(jià)師的主觀判斷53、以下哪個(gè)選項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成？A、土地使用權(quán)費(fèi)B、建筑安裝工程費(fèi)C、銷售代理費(fèi)D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)54、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格術(shù)語(yǔ)的定義錯(cuò)誤的是？A、基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，按照不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域，對(duì)平均開(kāi)發(fā)程度的土地進(jìn)行評(píng)估后獲得的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。B、市場(chǎng)交易價(jià)格是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的買賣、租賃等活動(dòng)中形成的實(shí)際成交價(jià)格。C、標(biāo)定地價(jià)是指政府根據(jù)市場(chǎng)情況設(shè)定的土地使用權(quán)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，用于土地評(píng)估和征收稅費(fèi)。D、市場(chǎng)價(jià)格是指在自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上，由買賣雙方通過(guò)談判確定的價(jià)格。55、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德規(guī)范的表述中，不屬于基本要求的是：A.誠(chéng)實(shí)守信B.公正廉潔C.維護(hù)利益D.客戶至上56、下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的表述中，不符合現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)的是：A.重視房地產(chǎn)狀況B.必須遵循客觀性原則C.強(qiáng)調(diào)評(píng)估方法的科學(xué)性D.允許有一定的預(yù)測(cè)性57、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本？A.土地取得成本B.前期工程費(fèi)C.建設(shè)工程費(fèi)D.銷售費(fèi)用58、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，以下哪項(xiàng)指標(biāo)用于衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度？A.房地產(chǎn)投資回報(bào)率B.房屋空置率C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.土地供應(yīng)量59、建筑安裝工程費(fèi)用由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金四項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成。下列費(fèi)用中，屬于直接費(fèi)的是（）。A.施工企業(yè)管理費(fèi)B.材料二次搬運(yùn)費(fèi)C.材料二次搬運(yùn)費(fèi)D.施工臨時(shí)設(shè)施費(fèi)60、某房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)，需要預(yù)測(cè)未來(lái)10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合發(fā)展?fàn)顩r，用于指導(dǎo)公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)決策。這屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的（）。A.宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)B.微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)C.短期預(yù)測(cè)D.長(zhǎng)期預(yù)測(cè)二、多項(xiàng)選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、以下哪些因素會(huì)影響建筑市場(chǎng)供求關(guān)系？A.政府政策調(diào)控B.經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)C.建筑材料價(jià)格波動(dòng)D.施工技術(shù)水平高低E.消費(fèi)者收入水平2、以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的說(shuō)法，正確的有哪些？A.土地供應(yīng)量的增加會(huì)提升房地產(chǎn)價(jià)格B.成本的增加會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲C.居民收入水平的提高會(huì)增加房地產(chǎn)需求，從而推動(dòng)價(jià)格上漲D.利率下降會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款成本降低，增加房地產(chǎn)需求，從而推動(dòng)價(jià)格上漲E.經(jīng)濟(jì)衰退會(huì)導(dǎo)致投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資意愿下降，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌3、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些屬于前期工作內(nèi)容？（）A.項(xiàng)目選址B.市場(chǎng)調(diào)研C.規(guī)劃設(shè)計(jì)D.施工監(jiān)理4、關(guān)于房地產(chǎn)投資收益的構(gòu)成，以下說(shuō)法正確的是？（）A.投資收益包括資本增值和租金收入B.投資收益的構(gòu)成與投資期限有關(guān)C.投資收益的計(jì)算中需要考慮投資成本D.投資收益的穩(wěn)定性取決于市場(chǎng)供需關(guān)系5、在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包括（）。A、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查B、市場(chǎng)需求調(diào)查C、市場(chǎng)供給調(diào)查D、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查E、市場(chǎng)推廣調(diào)查6、建筑工程項(xiàng)目生命周期的關(guān)鍵階段包括（）。A、項(xiàng)目啟動(dòng)B、可行性研究C、設(shè)計(jì)與施工D、竣工驗(yàn)收E、項(xiàng)目反饋7、以下哪些選項(xiàng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)依據(jù)？（）A.地區(qū)市場(chǎng)B.產(chǎn)品類型C.消費(fèi)者收入水平D.消費(fèi)者偏好E.購(gòu)買力8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)類型主要包括哪些？（）A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B.法規(guī)政策風(fēng)險(xiǎn)C.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)D.金融風(fēng)險(xiǎn)E.管理風(fēng)險(xiǎn)9、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資？（）A.土地取得成本B.建安工程費(fèi)C.資本性支出D.銷售費(fèi)用E.利潤(rùn)10、以下哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格？（）A.地理位置優(yōu)越性B.房屋面積大小C.建筑年代D.市場(chǎng)供求關(guān)系E.政策法規(guī)11、根據(jù)我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下列哪些行為屬于違反城市規(guī)劃的建設(shè)行為？（）A、未取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核的建設(shè)工程B、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)C、違反建筑工程質(zhì)量管理的規(guī)定D、未按照國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)能減排的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)E、未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的必要步驟包括以下哪幾項(xiàng)？（）A、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和需求分析B、進(jìn)行工程設(shè)計(jì)C、進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D、進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)E、進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估13、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些費(fèi)用屬于直接成本？（）A.土地取得成本B.建安工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用D.營(yíng)銷費(fèi)用14、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估方法的描述中，正確的是？（）A.市場(chǎng)法適用于評(píng)估未開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)B.成本法適用于評(píng)估有獨(dú)特設(shè)計(jì)或歷史價(jià)值的房地產(chǎn)C.收益法適用于評(píng)估需要預(yù)測(cè)未來(lái)收入和支出的投資型房地產(chǎn)D.以上都是15、以下哪些因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系有直接影響？A.金融機(jī)構(gòu)信貸政策B.土地供應(yīng)政策C.人口結(jié)構(gòu)變化D.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度E.城市規(guī)劃調(diào)整16、以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制的說(shuō)法，正確的是？A.房地產(chǎn)價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定B.房地產(chǎn)價(jià)格受政府政策調(diào)控C.房地產(chǎn)價(jià)格受房地產(chǎn)自身質(zhì)量影響D.房地產(chǎn)價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響E.房地產(chǎn)價(jià)格受投資者心理預(yù)期影響17、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，下列說(shuō)法正確的是（）。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)B.一級(jí)市場(chǎng)主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的土地和新建房屋交易市場(chǎng)C.二級(jí)市場(chǎng)指已建成的房產(chǎn)在其在市場(chǎng)上進(jìn)行的買賣交易D.三級(jí)市場(chǎng)主要指存量房（二手房）市場(chǎng)以及租賃市場(chǎng)E.一級(jí)市場(chǎng)的買賣活動(dòng)決定了二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)的交易條件和規(guī)則18、在房地產(chǎn)評(píng)估中，下列計(jì)量?jī)r(jià)格的方法正確的是（）。A.成本法是假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新的類似建筑物所需的成本來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)值B.市場(chǎng)法是根據(jù)市場(chǎng)上的最近成交的類似房產(chǎn)的價(jià)格來(lái)評(píng)估目標(biāo)房產(chǎn)的價(jià)值C.收益法是根據(jù)投資回報(bào)率評(píng)估投資收益的凈現(xiàn)值來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)值D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)資源的價(jià)格減去開(kāi)發(fā)成本和預(yù)期費(fèi)用后的剩余價(jià)值來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值E.契合原則是指在評(píng)估物業(yè)價(jià)格時(shí)，將物業(yè)的價(jià)格和周圍環(huán)境、設(shè)施等實(shí)際情況進(jìn)行匹配，考慮客戶需求19、在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，以下哪些政策工具屬于宏觀調(diào)控手段？（）A、土地供應(yīng)政策B、信貸政策C、稅收政策D、土地收購(gòu)儲(chǔ)備政策20、以下哪些行為屬于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為？（）A、虛構(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目信息進(jìn)行虛假宣傳B、囤積土地，抬高土地價(jià)格C、串通投標(biāo)，侵害公平競(jìng)爭(zhēng)D、使用假冒偽劣材料進(jìn)行建設(shè)三、案例分析題（本大題有5個(gè)案例題，每題8分，共40分）第一題【案例背景】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）擬在市區(qū)一地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，該地塊面積為10萬(wàn)平方米，土地出讓年限為70年。公司經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，了解到該地塊周邊住宅、商業(yè)設(shè)施齊全，交通便利，人口密集，市場(chǎng)需求旺盛。公司計(jì)劃在該地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)一棟10萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，包括多層住宅、高層住宅和商業(yè)配套?！景咐牧稀?.土地出讓合同約定，土地出讓價(jià)格為每平方米10000元，土地用途為居住、商業(yè)混合用地。2.根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，預(yù)計(jì)多層住宅售價(jià)為每平方米8000元，高層住宅售價(jià)為每平方米9000元，商業(yè)配套售價(jià)為每平方米12000元。3.公司計(jì)劃投入2億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括道路、綠化、公共設(shè)施等。4.公司預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，建設(shè)過(guò)程中需支付工程款、材料費(fèi)、人工費(fèi)等共計(jì)1.5億元。5.項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)每年可獲得租金收入1000萬(wàn)元，銷售收入為3億元?！景咐治鲱}】1、（1）請(qǐng)計(jì)算該地塊的土地出讓總價(jià)款。（2）請(qǐng)計(jì)算多層住宅、高層住宅和商業(yè)配套的總銷售收入。（3）請(qǐng)計(jì)算項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)每年可獲得的總收入。2、（1）請(qǐng)計(jì)算公司投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后的總投資額。（2）請(qǐng)計(jì)算項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的工程款、材料費(fèi)、人工費(fèi)等成本總額。（3）請(qǐng)計(jì)算項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)每年的凈收入。3、（1）請(qǐng)分析該項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。（2）請(qǐng)針對(duì)該項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。4、（1）請(qǐng)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，分析該項(xiàng)目在市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)格局等方面的優(yōu)勢(shì)。（2）請(qǐng)針對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，提出相應(yīng)的市場(chǎng)拓展策略。第二題【案例材料】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃在城市郊區(qū)建造一個(gè)住宅小區(qū)，土地總面積為50000平方米，規(guī)劃總建筑面積為120000平方米。項(xiàng)目總投資預(yù)算為1.5億元人民幣，其中建筑費(fèi)用8000萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用3000萬(wàn)元，營(yíng)銷與配套費(fèi)用2000萬(wàn)元，管理費(fèi)用3000萬(wàn)元。項(xiàng)目將包括公寓、商鋪和公共綠地。公寓占總建筑面積的80%，商鋪占5%，公共綠地占15%。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2023年1月開(kāi)工，2024年6月竣工。預(yù)計(jì)2024年9月進(jìn)行初次銷售，并于2025年9月全部售價(jià)完畢。為了確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)與施工單位和材料供應(yīng)商簽訂了固定價(jià)格合同，制定了詳細(xì)的工程進(jìn)度計(jì)劃，并進(jìn)行了土地使用權(quán)和建筑許可等相關(guān)手續(xù)的辦理。項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，郊區(qū)的住宅需求較為穩(wěn)定，但價(jià)格敏感性較高。市場(chǎng)研究表明，適宜的價(jià)格區(qū)間應(yīng)在8000～12000元/平方米之間。根據(jù)此需求預(yù)測(cè)，公司確定了初步的售價(jià)策略。問(wèn)題：1、假定項(xiàng)目全部銷售完畢，收益為15000元/平方米，請(qǐng)計(jì)算項(xiàng)目的凈收益是多少？2、假設(shè)建設(shè)期為18個(gè)月，運(yùn)營(yíng)期為60個(gè)月，請(qǐng)計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入情況，并列出一個(gè)簡(jiǎn)要的現(xiàn)金流表格（假設(shè)每套公寓計(jì)價(jià)為100萬(wàn)元，商鋪計(jì)價(jià)為1000萬(wàn)元）。3、項(xiàng)目初期投資中，準(zhǔn)備了3000萬(wàn)元作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金，并預(yù)計(jì)在建設(shè)過(guò)程中需要追加2000萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算項(xiàng)目的純資本成本率（流動(dòng)資金比例按15%計(jì)算，長(zhǎng)期貸款利率為7%，流動(dòng)資金利率為3%）。4、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)一年供應(yīng)量將增加20%，對(duì)項(xiàng)目定價(jià)策略有何影響？請(qǐng)制定新的定價(jià)策略以應(yīng)對(duì)這種市場(chǎng)變化。1、項(xiàng)目?jī)羰找嬗?jì)算：項(xiàng)目總面積為120000平方米，公寓占80%，即96000平方米；商鋪占5%，即6000平方米；按每平方米15000元計(jì)算：凈收益=(96000*15000)+(6000*15000)-15000萬(wàn)元（投資額）凈收益=14400萬(wàn)元+900萬(wàn)元-15000萬(wàn)元=-400萬(wàn)元2、現(xiàn)金流簡(jiǎn)要表格（單位：萬(wàn)元）：時(shí)間現(xiàn)金流說(shuō)明-18-3000項(xiàng)目啟動(dòng)資金-18-2000追加資金0-60-1500每月運(yùn)營(yíng)成本平均值60（銷售完畢）231000全部公寓和商鋪出售收入（公寓：96000*100*15000/10000+商鋪：6000*100*15000/10000=231000）3、純資本成本率計(jì)算：總投資額=15000萬(wàn)元流動(dòng)資金=15%*(120000平方米*8000元/平方米)+15%*(120000平方米*8000*5%)=15%*(960000000+4800000)=147000萬(wàn)元長(zhǎng)期貸款=8000萬(wàn)元+3000萬(wàn)元-15%的流動(dòng)資金部分=11430萬(wàn)元流動(dòng)資金=15%*(120000平方米*8000元/平方米+120000平方米*8000元/平方米*5%)=15%*172800000=25920萬(wàn)元純資本成本率=(11430*7%+25920*3%)/147000*100%≈4.5%4、針對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)增加20%的定價(jià)策略：市場(chǎng)價(jià)格敏感性較高，預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間應(yīng)較窄，為應(yīng)對(duì)供應(yīng)增加的競(jìng)爭(zhēng)，公司可以考慮采用更具競(jìng)爭(zhēng)力的定價(jià)策略，例如降低售價(jià)到10000元/平方米甚至更低；同時(shí)加大營(yíng)銷力度，通過(guò)提高銷售速度和改善生活質(zhì)量等方式增加銷售量，提高項(xiàng)目整體利潤(rùn)率。第三題案例分析：XX房地產(chǎn)公司擬在市中心購(gòu)置一塊土地，用于建設(shè)一座以高端住宅為主的城市綜合體。該公司針對(duì)該地塊的購(gòu)置進(jìn)行了一系列的市場(chǎng)調(diào)研和分析，以下是調(diào)研和分析的部分內(nèi)容：一、地塊基本情況1.地塊位于市中心，交通便利；2.地塊占地面積約2萬(wàn)平方米；3.土地使用性質(zhì)為住宅用地。二、周邊環(huán)境分析1.周邊擁有完善的配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心等；2.近期附近地塊的土地出讓價(jià)格為每平方米20萬(wàn)元；3.土地出讓年限為70年。三、市場(chǎng)需求分析1.市中心的高端住宅市場(chǎng)需求旺盛；2.近期調(diào)查了解到，周邊高端住宅的平均銷售價(jià)格為每平方米25萬(wàn)元；3.預(yù)計(jì)在未來(lái)3年內(nèi)，該地區(qū)的土地價(jià)格將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。四、成本估算1.土地購(gòu)置成本：每平方米20萬(wàn)元；2.建設(shè)成本：每平方米10萬(wàn)元；3.銷售成本：每平方米5萬(wàn)元。五、實(shí)施方案1.XX房地產(chǎn)公司計(jì)劃購(gòu)置該地塊，并建設(shè)一座包含五百套高端住宅的城市綜合體；2.銷售目標(biāo)設(shè)定為三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)10億元的銷售收入；3.預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的總投資額為3.5億元。案例分析題：1、根據(jù)以上材料，分析該公司在城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)中的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。2、分析該項(xiàng)目在未來(lái)三年內(nèi)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。3、針對(duì)該項(xiàng)目，列出其主要的成本構(gòu)成，并計(jì)算該項(xiàng)目每平方米的銷售利潤(rùn)率。4、根據(jù)以上材料，分析該公司在該項(xiàng)目中的投資策略。2024年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(初級(jí))復(fù)習(xí)試題及答案指導(dǎo)一、單項(xiàng)選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，房地產(chǎn)價(jià)格的最主要影響因素是（）。A、區(qū)位因素B、供求關(guān)系C、房地產(chǎn)實(shí)物因素D、時(shí)間因素答案：A解析：在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，區(qū)位因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的最主要因素。房地產(chǎn)的地理位置決定了其周圍環(huán)境和資源的利用價(jià)值，進(jìn)而影響其價(jià)值。因此，A項(xiàng)正確。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，通常不會(huì)關(guān)注的是（）。A、市場(chǎng)需求B、市場(chǎng)價(jià)格C、政策法規(guī)D、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，主要關(guān)注的是市場(chǎng)需求、市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模等因素，這些都是直接影響房地產(chǎn)交易的重要信息。政策法規(guī)雖然在長(zhǎng)遠(yuǎn)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演重要角色，但在日常的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，它通常不是即時(shí)調(diào)研的主要內(nèi)容。因此，C項(xiàng)錯(cuò)誤。3、在房地產(chǎn)評(píng)估中，下列哪種方法主要適用于評(píng)估未開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值？A、收益法B、成本法C、市場(chǎng)比較法D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法答案：D解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要用于評(píng)估未開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值，它通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后土地及其上建筑物可能產(chǎn)生的收益，來(lái)評(píng)估土地的價(jià)值。這種方法在土地開(kāi)發(fā)前期評(píng)估中應(yīng)用較為廣泛。4、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲開(kāi)發(fā)一塊土地，已知該土地面積為5000平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)后的土地及建筑物市場(chǎng)價(jià)值為2000萬(wàn)元。不考慮其他因素，根據(jù)成本法計(jì)算，該土地的價(jià)值約為：A、1000萬(wàn)元B、1500萬(wàn)元C、2000萬(wàn)元D、2500萬(wàn)元答案：B解析：根據(jù)成本法計(jì)算，土地的價(jià)值等于開(kāi)發(fā)成本加上預(yù)期利潤(rùn)。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)后的土地及建筑物市場(chǎng)價(jià)值為2000萬(wàn)元，因此預(yù)期利潤(rùn)為1000萬(wàn)元。所以，土地的價(jià)值約為開(kāi)發(fā)成本加上預(yù)期利潤(rùn)，即1000萬(wàn)元+1000萬(wàn)元=1500萬(wàn)元。5、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)按照交易形式可以分為（）。A、存量市場(chǎng)與有限產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)B、增量市場(chǎng)與住房二級(jí)市場(chǎng)C、一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)D、公開(kāi)市場(chǎng)與封閉市場(chǎng)答案：C解析：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)按照交易形式可以分為一級(jí)市場(chǎng)（土地出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（新增房屋市場(chǎng)，如新房銷售）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房市場(chǎng)，如二手房買賣）。因此選項(xiàng)C正確。6、以下哪個(gè)選項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源（）。A、銀行貸款B、自有資金C、預(yù)收房款D、投資者個(gè)人借款答案：D解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要包括銀行貸款、自有資金以及預(yù)收房款等常規(guī)渠道，而投資者個(gè)人借款不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的通常來(lái)源，它更多是投資者個(gè)人行為，因此選項(xiàng)D正確。7、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的說(shuō)法，下列哪個(gè)選項(xiàng)是正確的？A.提供市場(chǎng)供給量大于市場(chǎng)需求量時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格上升B.提供市場(chǎng)供給量大于市場(chǎng)需求量時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格下降C.提供市場(chǎng)供給量小于市場(chǎng)需求量時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格上升D.提供市場(chǎng)供給量小于市場(chǎng)需求量時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格下降答案：C解析：當(dāng)提供市場(chǎng)供給量小于市場(chǎng)需求量時(shí)，說(shuō)明市場(chǎng)上購(gòu)買者數(shù)量大于供給者數(shù)量，導(dǎo)致供不應(yīng)求，市場(chǎng)價(jià)格通常會(huì)上升。這種情況下，市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)會(huì)吸引更多的供給者進(jìn)入市場(chǎng)，逐步恢復(fù)供需平衡。8、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，市場(chǎng)潛力較大的是哪一種？A.工業(yè)用地開(kāi)發(fā)B.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)C.公寓住宅開(kāi)發(fā)D.倉(cāng)儲(chǔ)物流用地開(kāi)發(fā)答案：C解析：公寓住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力較大，這是因?yàn)殡S著人口的增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加快，對(duì)住宅的需求持續(xù)增加。公寓住宅適應(yīng)了現(xiàn)代人的生活方式和居住需求，且對(duì)市場(chǎng)需求變化的敏感性較低。工業(yè)用地開(kāi)發(fā)和倉(cāng)儲(chǔ)物流用地開(kāi)發(fā)雖然也有一定的市場(chǎng)潛力，但受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和政策導(dǎo)向影響較大。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則在一定程度上受到周邊基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)人群的制約。9、以下哪項(xiàng)不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(初級(jí))考試的范圍？A、建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系分析B、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究C、經(jīng)濟(jì)師的職業(yè)素養(yǎng)與職業(yè)道德D、建筑材料的性能與應(yīng)用答案：C解析：經(jīng)濟(jì)師的職業(yè)素養(yǎng)與職業(yè)道德屬于經(jīng)濟(jì)師整體素質(zhì)要求的內(nèi)容，而非建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(初級(jí))考試的具體范圍。其他選項(xiàng)A、B、D均屬于該考試范圍，分別考察考生對(duì)建筑市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目研究以及建筑材料應(yīng)用等方面的掌握程度。10、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于影響房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的主要因素？A、土地成本B、開(kāi)發(fā)成本C、市場(chǎng)供求關(guān)系D、政府政策答案：C解析：市場(chǎng)供求關(guān)系是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的重要因素之一，因?yàn)楣┣箨P(guān)系的變化直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況和價(jià)格水平。而土地成本、開(kāi)發(fā)成本和政府政策是直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的關(guān)鍵因素。其中，土地成本和開(kāi)發(fā)成本決定了項(xiàng)目的成本基礎(chǔ)，政府政策則可能通過(guò)稅收、補(bǔ)貼等手段影響項(xiàng)目的收益。因此，選項(xiàng)C不屬于影響房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的主要因素。11、按照我國(guó)現(xiàn)行的建筑市場(chǎng)管理規(guī)定，以下哪個(gè)選項(xiàng)不屬于建筑工程設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)等級(jí)分類？A、甲級(jí)B、乙級(jí)C、丙級(jí)D、丁級(jí)【答案】D【解析】按照現(xiàn)行的建筑市場(chǎng)管理規(guī)定，建筑工程設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)，沒(méi)有丁級(jí)這一分類。因此，D選項(xiàng)為正確答案。12、商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主要目的是什么？A、防止商品房預(yù)售資金被挪用，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益B、保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金流動(dòng)C、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展D、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售速度【答案】A【解析】商品房預(yù)售資金監(jiān)管是為了防范商品房預(yù)售資金被挪用，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，從而保障購(gòu)房人的合法權(quán)益不受到損害。因此，A選項(xiàng)為正確答案。13、在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，反映房地產(chǎn)價(jià)格水平從高到低變化的序列稱為：A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)C.房地產(chǎn)價(jià)格倒序D.房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)答案：A解析：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是用來(lái)衡量一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格總體水平的變化程度的一個(gè)綜合性指標(biāo)。題目中提到的從高到低的變化序列，即為房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的一種表現(xiàn)形式。14、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪一項(xiàng)不屬于投資決策的基本步驟：A.確定投資目標(biāo)B.調(diào)查和分析市場(chǎng)C.評(píng)估投資收益與風(fēng)險(xiǎn)D.選擇最佳建筑樣式答案：D解析：房地產(chǎn)投資決策的基本步驟通常包括確定投資目標(biāo)、調(diào)查和分析市場(chǎng)、評(píng)估投資收益與風(fēng)險(xiǎn)、制定投資方案、決策與實(shí)施等。選擇最佳建筑樣式通常是在確定投資方案階段考慮的，因此不屬于基本步驟。15、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分，正確的是（）A.項(xiàng)目規(guī)劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段B.項(xiàng)目可行性研究階段、項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目實(shí)施階段C.項(xiàng)目立項(xiàng)階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段D.項(xiàng)目規(guī)劃階段、項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目后期管理階段答案：B解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究通常分為三個(gè)階段：項(xiàng)目可行性研究階段、項(xiàng)目決策階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。其中，項(xiàng)目可行性研究階段是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的評(píng)估和論證，項(xiàng)目決策階段是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的研究和決策，項(xiàng)目實(shí)施階段則是項(xiàng)目的具體實(shí)施過(guò)程。16、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合理論，以下說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）A.投資組合理論可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)B.投資組合理論認(rèn)為，投資組合的收益率是各單項(xiàng)投資收益率的簡(jiǎn)單加權(quán)平均C.投資組合理論強(qiáng)調(diào)分散投資的重要性D.投資組合理論認(rèn)為，投資組合的風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)投資項(xiàng)目的相關(guān)性來(lái)降低答案：B解析：房地產(chǎn)投資組合理論認(rèn)為，投資組合的收益率并非是各單項(xiàng)投資收益率的簡(jiǎn)單加權(quán)平均，而是受到各投資項(xiàng)目收益率之間的相關(guān)性影響。投資組合理論的核心觀點(diǎn)是通過(guò)分散投資來(lái)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資組合的整體收益。因此，選項(xiàng)B的說(shuō)法是錯(cuò)誤的。其他選項(xiàng)A、C、D均符合投資組合理論的基本觀點(diǎn)。17、根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》規(guī)定，建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)；分包單位按照分包合同的約定對(duì)（）負(fù)責(zé)。總承包單位和分包單位就分包工程對(duì)建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。A、監(jiān)理單位B、設(shè)計(jì)單位C、總承包單位D、建設(shè)單位答案：C解析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》的規(guī)定，分包單位應(yīng)在分包合同的約定下，向總承包單位負(fù)責(zé)。同時(shí)，總承包單位和分包單位需要對(duì)分包工程共同向建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。18、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資額為3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商自有資金1000萬(wàn)元，貸款利率為6%，借款期限為2年，按年計(jì)息。在這樣的條件下，該項(xiàng)目的利息總額應(yīng)為（）萬(wàn)元。A、72B、120C、108D、96答案：C解析：利息總額的計(jì)算公式為：利根據(jù)題目信息，利息19、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中需求與供給的關(guān)系，下列說(shuō)法正確的是（）A.需求曲線向右上方傾斜，供給曲線向右下方傾斜B.需求曲線向左下方傾斜，供給曲線向右上方傾斜C.需求曲線向右下方傾斜，供給曲線向左下方傾斜D.需求曲線向左上方傾斜，供給曲線向右下方傾斜答案：B解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，需求曲線通常表示價(jià)格與需求量的關(guān)系，通常是向下傾斜的，即價(jià)格上升導(dǎo)致需求量下降；供給曲線則表示價(jià)格與供給量的關(guān)系，通常是向上傾斜的，即價(jià)格上升導(dǎo)致供給量增加。所以選項(xiàng)B是正確的。20、在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，下列不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析內(nèi)容的是（）A.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況B.房地產(chǎn)價(jià)格水平C.宏觀經(jīng)濟(jì)政策D.房地產(chǎn)政策導(dǎo)向答案：C解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析通常包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況、房地產(chǎn)價(jià)格水平、房地產(chǎn)政策導(dǎo)向等內(nèi)容。宏觀經(jīng)濟(jì)政策雖然是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素之一，但它更多地屬于宏觀經(jīng)濟(jì)層面的分析，而非直接的市場(chǎng)狀況分析內(nèi)容。因此，選項(xiàng)C是不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析內(nèi)容的正確答案。21、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪個(gè)階段是確定項(xiàng)目可行性、進(jìn)行項(xiàng)目決策的關(guān)鍵階段？（）A.前期策劃B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)C.土地獲取D.銷售與回款答案：A解析：前期策劃階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中非常關(guān)鍵的一步，主要是對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究和決策，包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、投資估算、風(fēng)險(xiǎn)分析等，為項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)提供科學(xué)依據(jù)。22、房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以下哪種現(xiàn)象被稱為“地王”現(xiàn)象？（）A.土地交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期B.土地交易價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)預(yù)期C.土地交易價(jià)格波動(dòng)較大D.土地交易價(jià)格持續(xù)上漲答案：B解析：地王現(xiàn)象是指土地交易價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致土地成本大幅上升的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加，進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。23、某房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程已全部竣工并開(kāi)始銷售，二期工程正在進(jìn)行建設(shè)中。根據(jù)會(huì)計(jì)學(xué)原理，該項(xiàng)目在編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，應(yīng)該如何處理？A、將一期和二期工程的建設(shè)和銷售成本合并處理，作為整體工程的建設(shè)成本。B、將一期工程的建設(shè)成本和銷售成本分別作為銷售收入確認(rèn)，二期工程的成本則列入未完成工程項(xiàng)目，暫不確認(rèn)為成本。C、將一期工程的建設(shè)和銷售成本單獨(dú)列出，并將二期工程的成本全部保留為負(fù)債項(xiàng)目。D、將一期工程的建設(shè)成本作為銷售收入確認(rèn)，二期工程的成本則列入未完成工程項(xiàng)目，暫時(shí)不計(jì)入收入。答案：B解析：根據(jù)會(huì)計(jì)學(xué)原理，企業(yè)的成本和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與收入配比，即當(dāng)期的銷售活動(dòng)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)成本配比確認(rèn)收入和成本。對(duì)于不同的工程階段，應(yīng)分別確認(rèn)相應(yīng)的收入和成本。一期工程已經(jīng)竣工并開(kāi)始銷售，其建設(shè)和銷售成本應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售成本；而二期工程在建設(shè)中，其成本不應(yīng)立即確認(rèn)為當(dāng)期的成本，而應(yīng)保留在負(fù)債項(xiàng)目中，直至工程完成，形成固定資產(chǎn)后，根據(jù)折舊政策進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。24、在編制建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本估算時(shí)，直接材料成本通常包括哪些項(xiàng)目？A、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工管理費(fèi)、原材料成本。B、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工設(shè)備租金、管理費(fèi)用。C、建筑材料成本、施工機(jī)械使用費(fèi)、施工技術(shù)成本。D、設(shè)計(jì)費(fèi)、原材料成本、管理費(fèi)用。答案：C解析：直接材料成本主要指的是施工過(guò)程中實(shí)際消耗的各種建筑原材料和施工機(jī)械的使用費(fèi)用，如鋼筋、水泥、木材等建筑材料成本以及施工機(jī)械的使用費(fèi)等。設(shè)計(jì)費(fèi)和管理費(fèi)用等則屬于間接成本，不會(huì)直接出現(xiàn)在項(xiàng)目成本估算中的直接材料成本部分。25、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的爛尾風(fēng)險(xiǎn)？A.項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)困難B.政策法規(guī)變動(dòng)C.自然災(zāi)害D.市場(chǎng)需求減弱答案：C解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目的爛尾風(fēng)險(xiǎn)主要包括資金風(fēng)險(xiǎn)、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和施工風(fēng)險(xiǎn)等。自然災(zāi)害雖然可能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成損失，但并不屬于爛尾風(fēng)險(xiǎn)的主要范疇。選項(xiàng)C描述的是自然災(zāi)害，因此是正確答案。26、在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的適用方法？A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.投資法答案：D解析：房地產(chǎn)估價(jià)主要采用三種方法，即成本法、市場(chǎng)法和收益法。這三種方法分別從成本、市場(chǎng)和收益三個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。選項(xiàng)D中提到的“投資法”并不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。因此，正確答案是D。27、根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，下列關(guān)于建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)的說(shuō)法，正確的是（）。A.勘察、設(shè)計(jì)單位必須按照工程設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí)許可的范圍和規(guī)模承攬工程B.勘察、設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)勘察、設(shè)計(jì)成果文件要求，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行施工監(jiān)理C.勘察、設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題及時(shí)提出修改意見(jiàn)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任D.勘察、設(shè)計(jì)單位不得轉(zhuǎn)讓其資質(zhì)證書，但可以與他人合作承攬工程答案：A解析：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定，勘察、設(shè)計(jì)單位必須按照工程設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí)許可的范圍和規(guī)模承攬工程。這是勘察、設(shè)計(jì)單位的基本質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)。28、在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的說(shuō)法，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書B.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)其服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程C.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得泄露委托人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私D.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以收取超出國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的傭金答案：D解析：根據(jù)《房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得收取超出國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的傭金。因此，選項(xiàng)D的說(shuō)法是不正確的。其他選項(xiàng)均符合相關(guān)法規(guī)要求。29、按照我國(guó)土地使用權(quán)出讓制度，工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為（）年。A、30B、40C、50D、70答案：C解析：根據(jù)我國(guó)的土地管理法，工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為50年。30、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)方式的是（）。A、公開(kāi)招標(biāo)B、邀請(qǐng)招標(biāo)C、競(jìng)爭(zhēng)性談判D、議標(biāo)答案：C解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)方式主要包括公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)三種方式，競(jìng)爭(zhēng)性談判通常應(yīng)用于政府采購(gòu)，不歸屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程招標(biāo)方式。31、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估，下列說(shuō)法正確的是：A.房地產(chǎn)評(píng)估只能采用成本法B.房地產(chǎn)評(píng)估可以只采用市場(chǎng)法C.房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)同時(shí)采用成本法、市場(chǎng)法和收益法D.房地產(chǎn)評(píng)估方法的選擇取決于評(píng)估師的主觀意愿答案：C解析：房地產(chǎn)評(píng)估通常采用多種方法，包括成本法、市場(chǎng)法和收益法。這三種方法的結(jié)合使用可以提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。單獨(dú)使用其中一種方法可能無(wú)法充分考慮房地產(chǎn)的市場(chǎng)供需關(guān)系、位置、用途、權(quán)屬等多種因素的影響。32、以下關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，下列選項(xiàng)中不屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的基本職能的是：A.房地產(chǎn)營(yíng)銷B.房地產(chǎn)投資C.房地產(chǎn)維修D(zhuǎn).房地產(chǎn)決策答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的職能主要包括房地產(chǎn)營(yíng)銷、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)益管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。房地產(chǎn)維修雖然也是房地產(chǎn)管理的一部分，但它更多的是針對(duì)房地產(chǎn)的日常維護(hù)保養(yǎng)，不屬于基本職能的范疇。房地產(chǎn)決策則是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的。33、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(初級(jí))試卷一、單項(xiàng)選擇題33、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為10億元，其中資本金為3億元，貸款為7億元。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為12%，資本金收益率為多少？A.10%B.15%C.20%D.25%答案：B解析：資本金收益率=財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率/投資比例=12%/30%=40%，故選項(xiàng)B為正確答案。34、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃投資10億元進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年。該企業(yè)預(yù)計(jì)每年可回收現(xiàn)金流為3億元。若該企業(yè)的折現(xiàn)率為10%，則該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值(NPV)為多少？A.4.5億元B.5.5億元C.6.5億元D.7.5億元答案：A解析：凈現(xiàn)值(NPV)=Σ(現(xiàn)金流/（1+折現(xiàn)率）^年數(shù))，計(jì)算得NPV=3/（1+10%）^1+3/（1+10%）^2+3/（1+10%）^3=4.5億元，故選項(xiàng)A為正確答案。35、下列選項(xiàng)中，屬于土地使用控制手段的是（）。A、城市規(guī)劃B、城市規(guī)劃與土地使用規(guī)劃C、土地使用規(guī)劃D、城市總體規(guī)劃答案：C解析：土地使用控制手段主要包括土地使用規(guī)劃，它是指為了合理分配和使用土地資源，通過(guò)制定和實(shí)施一系列規(guī)劃與規(guī)范，限制或指導(dǎo)土地的用途，從而實(shí)現(xiàn)土地的優(yōu)化配置和高效利用。36、某房地產(chǎn)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)評(píng)估中，盈虧平衡點(diǎn)的價(jià)格為20000元/平方米，然而當(dāng)前市場(chǎng)的平均售價(jià)為18000元/平方米。這表明該項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)條件下（）。A、已經(jīng)盈利B、處于保本狀態(tài)C、面臨盈利風(fēng)險(xiǎn)D、無(wú)法判斷盈利狀態(tài)答案：C解析：盈虧平衡點(diǎn)是指企業(yè)在銷售收入等于總成本的銷售水平，即此時(shí)企業(yè)的利潤(rùn)為零。如項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的價(jià)格高于當(dāng)前市場(chǎng)平均售價(jià)，意味著如果以當(dāng)前市場(chǎng)上平均售價(jià)售出所有產(chǎn)品，則無(wú)法覆蓋成本，需要降低售價(jià)或增加銷量以達(dá)到盈利狀態(tài)，因此該項(xiàng)目面臨著盈利風(fēng)險(xiǎn)。37、題干：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)，采用測(cè)算地價(jià)的方法確定土地出讓底價(jià)。以下哪種地價(jià)測(cè)算方法最適合用于此次土地出讓底價(jià)的確定？（）A.市場(chǎng)比較法B.成本法C.收益還原法D.投資回報(bào)率法答案：A解析：市場(chǎng)比較法是通過(guò)對(duì)在同一地區(qū)、同一類型、性質(zhì)、規(guī)模的土地交易案例進(jìn)行比較，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，估算出土地的價(jià)格。在土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理中，市場(chǎng)比較法由于其透明度高、公正性強(qiáng)，適用于確定土地出讓底價(jià)。其他選項(xiàng)方法則不適用于此類情形。38、題干：某房地產(chǎn)公司計(jì)劃開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元人民幣，其中土地使用權(quán)取得費(fèi)為2億元人民幣。該項(xiàng)目的投資回報(bào)率為10%，則該項(xiàng)目需確定合理的銷售收入才能保證投資回報(bào)率達(dá)到目標(biāo)值。（）A.12億元B.10億元C.8億元D.10.2億元答案：A解析：投資回報(bào)率是指預(yù)期投資收益與投資成本之比。為確保投資回報(bào)率達(dá)到目標(biāo)值，需考慮投資項(xiàng)目全壽命周期的收入和成本。根據(jù)題意，該項(xiàng)目總投資10億元，年起回報(bào)率為10%，則年回報(bào)應(yīng)為：10億×10%=1億元。Tomaintainthetargetinvestmentreturnrateof10%,thetotalsalesincomeshouldbeequaltothetotalinvestment,whichisR=C+P,whereRistotalsalesincome,Cisthetotalinvestmentcost(10billion),andPistheannualreturn(1billion).Thus,R=10+1=12billion.Therefore,thecorrectanswerisA,12billion.39、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于項(xiàng)目可行性研究的階段內(nèi)容？A.市場(chǎng)調(diào)研與分析B.投資估算與資金籌措C.建設(shè)工程規(guī)劃與設(shè)計(jì)D.建設(shè)工程施工與監(jiān)理答案：D解析：項(xiàng)目可行性研究主要包括市場(chǎng)調(diào)研與分析、投資估算與資金籌措、工程技術(shù)與建設(shè)條件、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與結(jié)論等幾個(gè)階段。建設(shè)工程施工與監(jiān)理屬于項(xiàng)目實(shí)施階段的內(nèi)容，不屬于可行性研究的階段內(nèi)容。因此，正確答案為D。40、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)，以下哪種說(shuō)法是錯(cuò)誤的？A.房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)、客觀的評(píng)估B.房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則C.房地產(chǎn)估價(jià)分為市場(chǎng)估價(jià)、投資估價(jià)和成本估價(jià)D.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)答案：C解析：房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)、客觀的評(píng)估，應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，且房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。然而，房地產(chǎn)估價(jià)主要分為市場(chǎng)估價(jià)、投資估價(jià)和收益估價(jià)，而不是成本估價(jià)。因此，正確答案為C。41、某房地產(chǎn)項(xiàng)目地下建筑面積為3000平方米，地上建筑面積為10000平方米，則該項(xiàng)目總建筑面積是（）。A.10000平方米B.13000平方米C.20000平方米D.3000平方米答案：B解析：總面積包括地下和地上部分，所以總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積=10000平方米+3000平方米=13000平方米。42、將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)備折舊年限最常用的計(jì)算方法是（）。A.平均年限法B.工作量法C.年數(shù)總和法D.雙倍余額遞減法答案：A解析：平均年限法是最常用的計(jì)算固定資產(chǎn)折舊的方法之一，它簡(jiǎn)單直觀，將固定資產(chǎn)的殘值考慮進(jìn)去，按照一定的平均年限進(jìn)行折舊。43、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪項(xiàng)不屬于投資估算的構(gòu)成要素？A.工程造價(jià)B.資金籌措成本C.土地成本D.運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本答案：B解析：投資估算通常包括工程造價(jià)、土地成本、建筑安裝工程費(fèi)用、貿(mào)易稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。資金籌措成本涉及資本成本和融資成本，通常不在投資估算的主要構(gòu)成要素中列出。運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本則涉及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的日常開(kāi)支，也不包含在初始投資估算內(nèi)。44、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，以下哪種評(píng)估方法不適用于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估？A.收益法B.成本法C.市場(chǎng)比較法D.離婚案分割房地產(chǎn)答案：D解析：收益法、成本法和市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的三種主流方法。離婚案分割房地產(chǎn)屬于一種特殊情況下的評(píng)估需求，它通常不采用一般意義上的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法，而是依據(jù)法院的具體判決和相關(guān)規(guī)定來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)值。因此，以“離婚案分割房地產(chǎn)”作為答案的選項(xiàng)不屬于適用于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的方法。45、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪項(xiàng)不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素？A、房地產(chǎn)的位置B、房地產(chǎn)的面積C、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商D、房地產(chǎn)的市場(chǎng)供需狀況答案：C解析：房地產(chǎn)的價(jià)值受到多種因素的影響，包括位置、面積、市場(chǎng)供需狀況等。開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者，雖然其品牌和信譽(yù)可能會(huì)影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)，但開(kāi)發(fā)商本身并不直接構(gòu)成影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素。因此，選項(xiàng)C不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素。46、在房地產(chǎn)投資中，以下哪種投資方式的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低？A、房地產(chǎn)租賃B、房地產(chǎn)買賣C、房地產(chǎn)股權(quán)投資D、房地產(chǎn)信托投資答案：A解析：在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)租賃通常被認(rèn)為是一種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的投資方式。這是因?yàn)樽赓U投資通常涉及穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，且租戶通常負(fù)責(zé)維護(hù)房地產(chǎn)。相比之下，房地產(chǎn)買賣可能涉及更高的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資和信托投資則可能涉及更高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，選項(xiàng)A是相對(duì)較低風(fēng)險(xiǎn)的投資方式。47、以下關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、資本金利潤(rùn)率較高，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng)B、盈虧平衡點(diǎn)越高，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大C、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的D、靜態(tài)投資回收期越長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力越強(qiáng)答案：D解析：靜態(tài)投資回收期主要用于衡量投資的流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)，但它不能直接反映盈利性。靜態(tài)投資回收期越長(zhǎng)，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目收回投資的速度較慢，并不能說(shuō)明盈利能力強(qiáng)，D選項(xiàng)錯(cuò)誤。48、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，下列選項(xiàng)不屬于項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出內(nèi)容的是（）。A、土地費(fèi)用B、開(kāi)發(fā)費(fèi)用C、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D、企業(yè)所得稅答案：C解析：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金流出內(nèi)容主要包括建設(shè)投資、流動(dòng)資金、經(jīng)營(yíng)成本（開(kāi)發(fā)費(fèi)用）、銷售費(fèi)用、各種稅款等。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用通常在財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表中反映，因此C選項(xiàng)不屬于項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金流出內(nèi)容。49、在建筑與房地產(chǎn)中，以下哪一項(xiàng)屬于宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響？A.貨幣政策B.土地政策C.農(nóng)業(yè)政策D.教育政策答案：A解析：貨幣政策是宏觀經(jīng)濟(jì)政策中直接作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策之一。通過(guò)調(diào)整利率、存款準(zhǔn)備金率等手段，貨幣政策可以影響房貸利率、購(gòu)房成本，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響。而土地政策、農(nóng)業(yè)政策、教育政策雖然也會(huì)在某種程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，但其影響相對(duì)較弱且間接。因此選A。50、房地產(chǎn)投資中，通常所說(shuō)的“投資回報(bào)率”是指以下哪個(gè)指標(biāo)？A.凈現(xiàn)值B.投資回收期C.投資收益比D.投資收益率答案：D解析：投資回報(bào)率，即ROI（ReturnonInvestment），是指投資項(xiàng)目獲取的凈利潤(rùn)與投資額的比率，是衡量投資效果的重要指標(biāo)。在四個(gè)選項(xiàng)中，投資收益率與投資回報(bào)率的含義相同，即通過(guò)計(jì)算凈利潤(rùn)和投資額的比率來(lái)評(píng)價(jià)投資效果。而凈現(xiàn)值（NPV）是評(píng)估投資項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的指標(biāo)，投資回收期是衡量項(xiàng)目投資回收速度的指標(biāo)，投資收益比則不是房地產(chǎn)投資中常用的術(shù)語(yǔ)。因此選D。51、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，下列哪項(xiàng)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究階段？A.市場(chǎng)調(diào)研B.投資決策C.項(xiàng)目設(shè)計(jì)D.銷售管理答案：A解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究階段主要包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目建議書編制、可行性研究報(bào)告編制等內(nèi)容。其中市場(chǎng)調(diào)研是可行性研究的基礎(chǔ)，旨在了解市場(chǎng)供需狀況、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、政策法規(guī)等因素，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。A選項(xiàng)符合題意。52、以下哪項(xiàng)不是房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)需要考慮的主要因素？A.房地產(chǎn)的位置B.房地產(chǎn)的面積C.房地產(chǎn)的用途D.估價(jià)師的主觀判斷答案：D解析：房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要考慮的主要因素包括房地產(chǎn)的位置、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、市場(chǎng)供需狀況、政策法規(guī)等。這些因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。D選項(xiàng)中，估價(jià)師的主觀判斷并不是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素，而是需要在評(píng)估過(guò)程中盡量客觀、公正。故D選項(xiàng)不符合題意。53、以下哪個(gè)選項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成？A、土地使用權(quán)費(fèi)B、建筑安裝工程費(fèi)C、銷售代理費(fèi)D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)答案：C解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本一般包括土地使用權(quán)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及工程建設(shè)其他費(fèi)用等。銷售代理費(fèi)屬于銷售費(fèi)用范疇，不屬于直接的成本構(gòu)成部分。54、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格術(shù)語(yǔ)的定義錯(cuò)誤的是？A、基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，按照不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域，對(duì)平均開(kāi)發(fā)程度的土地進(jìn)行評(píng)估后獲得的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。B、市場(chǎng)交易價(jià)格是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的買賣、租賃等活動(dòng)中形成的實(shí)際成交價(jià)格。C、標(biāo)定地價(jià)是指政府根據(jù)市場(chǎng)情況設(shè)定的土地使用權(quán)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，用于土地評(píng)估和征收稅費(fèi)。D、市場(chǎng)價(jià)格是指在自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上，由買賣雙方通過(guò)談判確定的價(jià)格。答案：C解析：標(biāo)定地價(jià)是指政府根據(jù)土地的成本和利用現(xiàn)狀，以及地塊的具體發(fā)展要求，為規(guī)劃、征用和劃撥等用途所設(shè)定的土地使用權(quán)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并非是市場(chǎng)形成的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，因此選項(xiàng)C的說(shuō)法不準(zhǔn)確。55、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德規(guī)范的表述中，不屬于基本要求的是：A.誠(chéng)實(shí)守信B.公正廉潔C.維護(hù)利益D.客戶至上答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德規(guī)范的基本要求包括：①熱愛(ài)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)；②遵守法律、法規(guī)及行業(yè)規(guī)章制度；③堅(jiān)持客戶至上；④誠(chéng)實(shí)守信；⑤客觀公正；⑥堅(jiān)持專業(yè)；⑦維護(hù)利益；⑧關(guān)心行業(yè)。其中，“維護(hù)利益”屬于經(jīng)紀(jì)人的具體職責(zé)，而非基本要求。因此，正確答案為C。56、下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的表述中，不符合現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)的是：A.重視房地產(chǎn)狀況B.必須遵循客觀性原則C.強(qiáng)調(diào)評(píng)估方法的科學(xué)性D.允許有一定的預(yù)測(cè)性答案：B解析：房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值進(jìn)行估算和判斷的活動(dòng)。其特點(diǎn)包括：①重視房地產(chǎn)狀況；②必須遵循客觀性原則；③強(qiáng)調(diào)評(píng)估方法的科學(xué)性；④允許有一定的預(yù)測(cè)性。其中，客觀性原則是房地產(chǎn)評(píng)估必須遵循的基本原則，它要求評(píng)估師在評(píng)估過(guò)程中，要保持客觀中立的態(tài)度，不受任何利益關(guān)系的影響。所以，B選項(xiàng)的表述不符合現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)，正確答案為B。57、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本？A.土地取得成本B.前期工程費(fèi)C.建設(shè)工程費(fèi)D.銷售費(fèi)用答案：D解析：銷售費(fèi)用不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，它是在項(xiàng)目銷售階段發(fā)生的費(fèi)用，如廣告費(fèi)、銷售傭金等。土地取得成本、前期工程費(fèi)和建設(shè)工程費(fèi)都屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。58、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，以下哪項(xiàng)指標(biāo)用于衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度？A.房地產(chǎn)投資回報(bào)率B.房屋空置率C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.土地供應(yīng)量答案：C解析：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度的重要指標(biāo)，它反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的總體水平及其變化趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資回報(bào)率、房屋空置率和土地供應(yīng)量雖然也與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，但不是衡量市場(chǎng)景氣程度的直接指標(biāo)。59、建筑安裝工程費(fèi)用由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金四項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成。下列費(fèi)用中，屬于直接費(fèi)的是（）。A.施工企業(yè)管理費(fèi)B.材料二次搬運(yùn)費(fèi)C.材料二次搬運(yùn)費(fèi)D.施工臨時(shí)設(shè)施費(fèi)答案：D解析：直接費(fèi)是指施工過(guò)程中直接消耗在工程實(shí)體上的費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)和施工中直接發(fā)生的其他費(fèi)用（如臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等）。60、某房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)，需要預(yù)測(cè)未來(lái)10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合發(fā)展?fàn)顩r，用于指導(dǎo)公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)決策。這屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的（）。A.宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)B.微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)C.短期預(yù)測(cè)D.長(zhǎng)期預(yù)測(cè)答案：D解析：預(yù)測(cè)未來(lái)10年的發(fā)展?fàn)顩r屬于長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。長(zhǎng)期預(yù)測(cè)通常涉及十年或更長(zhǎng)時(shí)間的預(yù)測(cè)，這類預(yù)測(cè)較難于精確把握，但對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向和長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃至關(guān)重要。二、多項(xiàng)選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、以下哪些因素會(huì)影響建筑市場(chǎng)供求關(guān)系？A.政府政策調(diào)控B.經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)C.建筑材料價(jià)格波動(dòng)D.施工技術(shù)水平高低E.消費(fèi)者收入水平答案：ABCE解析：建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系受到多種因素的影響。政府政策調(diào)控可以影響建筑市場(chǎng)的投資規(guī)模和速度，進(jìn)而影響供求關(guān)系；經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)可能導(dǎo)致投資需求的變化，也會(huì)影響建筑市場(chǎng)的供求；建筑材料價(jià)格波動(dòng)會(huì)直接影響建筑成本，從而對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生影響；消費(fèi)者收入水平的變化會(huì)影響房地產(chǎn)需求，進(jìn)而影響建筑市場(chǎng)供求關(guān)系。施工技術(shù)水平高低雖然對(duì)建筑成本有影響，但不是直接決定供求關(guān)系的主要因素。2、以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的說(shuō)法，正確的有哪些？A.土地供應(yīng)量的增加會(huì)提升房地產(chǎn)價(jià)格B.成本的增加會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲C.居民收入水平的提高會(huì)增加房地產(chǎn)需求，從而推動(dòng)價(jià)格上漲D.利率下降會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款成本降低，增加房地產(chǎn)需求，從而推動(dòng)價(jià)格上漲E.經(jīng)濟(jì)衰退會(huì)導(dǎo)致投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資意愿下降，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌答案：BCDE解析：A項(xiàng)錯(cuò)誤，土地供應(yīng)量的增加通常會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)一樣，遵循價(jià)值規(guī)律。B項(xiàng)正確，成本的增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，因?yàn)槌杀旧仙龝?huì)增加房地產(chǎn)的價(jià)值。C項(xiàng)正確，居民收入水平的提高會(huì)增加房地產(chǎn)需求，從而推動(dòng)價(jià)格上漲。D項(xiàng)正確，利率下降會(huì)降低貸款成本，增加消費(fèi)者和投資者的購(gòu)房和投資意愿，從而推動(dòng)價(jià)格上漲。E項(xiàng)正確，經(jīng)濟(jì)衰退會(huì)導(dǎo)致資金緊張，投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資意愿下降，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。3、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些屬于前期工作內(nèi)容？（）A.項(xiàng)目選址B.市場(chǎng)調(diào)研C.規(guī)劃設(shè)計(jì)D.施工監(jiān)理答案：ABCD解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作內(nèi)容通常包括項(xiàng)目選址、市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，這些步驟是確保項(xiàng)目能夠順利實(shí)施和滿足市場(chǎng)需求的重要環(huán)節(jié)。施工監(jiān)理屬于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的工作，不屬于前期工作內(nèi)容。因此，選項(xiàng)A、B、C正確。4、關(guān)于房地產(chǎn)投資收益的構(gòu)成，以下說(shuō)法正確的是？（）A.投資收益包括資本增值和租金收入B.投資收益的構(gòu)成與投資期限有關(guān)C.投資收益的計(jì)算中需要考慮投資成本D.投資收益的穩(wěn)定性取決于市場(chǎng)供需關(guān)系答案：ABCD解析：房地產(chǎn)投資的收益通常由資本增值和租金收入構(gòu)成。投資收益的構(gòu)成確實(shí)與投資期限有關(guān)，長(zhǎng)期投資通常能夠獲得更高的資本增值，而短期投資可能更多地依賴租金收入。在計(jì)算投資收益時(shí)，需要考慮投資成本，包括購(gòu)買成本、稅費(fèi)、維護(hù)費(fèi)用等。此外，投資收益的穩(wěn)定性受市場(chǎng)供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多種因素影響。因此，選項(xiàng)A、B、C、D都是正確的。5、在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包括（）。A、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查B、市場(chǎng)需求調(diào)查C、市場(chǎng)供給調(diào)查D、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查E、市場(chǎng)推廣調(diào)查答案：A、B、C、D解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的市場(chǎng)調(diào)查主要內(nèi)容包括市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、市場(chǎng)需求調(diào)查、市場(chǎng)供給調(diào)查和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查，以全面了解市場(chǎng)狀況，為營(yíng)銷決策提供依據(jù)。市場(chǎng)推廣調(diào)查雖然也是重要的一環(huán)，但并不屬于基本的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容。6、建筑工程項(xiàng)目生命周期的關(guān)鍵階段包括（）。A、項(xiàng)目啟動(dòng)B、可行性研究C、設(shè)計(jì)與施工D、竣工驗(yàn)收E、項(xiàng)目反饋答案：A、B、C、D解析：建筑工程項(xiàng)目生命周期一般包括項(xiàng)目啟動(dòng)、可行性研究、設(shè)計(jì)與施工以及竣工驗(yàn)收等關(guān)鍵階段，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行和最終質(zhì)量的保證。項(xiàng)目反饋雖然是重要的后評(píng)估環(huán)節(jié)，但不屬于項(xiàng)目周期的關(guān)鍵階段。7、以下哪些選項(xiàng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)依據(jù)？（）A.地區(qū)市場(chǎng)B.產(chǎn)品類型C.消費(fèi)者收入水平D.消費(fèi)者偏好E.購(gòu)買力答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)依據(jù)主要包括以下幾個(gè)方面：A.地區(qū)市場(chǎng)：不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有各自的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)。B.產(chǎn)品類型：包括住宅、商業(yè)、工業(yè)等各類不動(dòng)產(chǎn)。C.消費(fèi)者收入水平：消費(fèi)者的收入決定了他們的購(gòu)買力，從而影響市場(chǎng)細(xì)分。D.消費(fèi)者偏好：不同消費(fèi)者的喜好和需求會(huì)影響市場(chǎng)細(xì)分。E.購(gòu)買力：消費(fèi)者的總支付能力和意愿是市場(chǎng)細(xì)分的一個(gè)重要因素。8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)類型主要包括哪些？（）A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B.法規(guī)政策風(fēng)險(xiǎn)C.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)D.金融風(fēng)險(xiǎn)E.管理風(fēng)險(xiǎn)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)類型包括多種，主要包括以下幾個(gè)方面：A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：指市場(chǎng)上供需關(guān)系的變化、市場(chǎng)利率變化等對(duì)投資的影響。B.法規(guī)政策風(fēng)險(xiǎn)：指政府相關(guān)法規(guī)政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資造成的不確定影響。C.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：指房地產(chǎn)項(xiàng)目本身存在的風(fēng)險(xiǎn)，如規(guī)劃變化、成本超支等。D.金融風(fēng)險(xiǎn)：指金融市場(chǎng)波動(dòng)、融資困難等對(duì)房地產(chǎn)投資的影響。E.管理風(fēng)險(xiǎn)：指物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)，如物業(yè)管理不善、資金回籠困難等。9、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資？（）A.土地取得成本B.建安工程費(fèi)C.資本性支出D.銷售費(fèi)用E.利潤(rùn)答案：ABCE解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資通常包括以下幾個(gè)方面：A.土地取得成本：包括購(gòu)買土地的費(fèi)用。B.建安工程費(fèi)：包括建筑物、構(gòu)筑物的建設(shè)費(fèi)用。C.資本性支出：包括設(shè)備購(gòu)置、安裝等費(fèi)用。D.銷售費(fèi)用：通常不計(jì)入總投資，而是在銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用。E.利潤(rùn)：開(kāi)發(fā)商的預(yù)期收益，也是總投資的一部分。10、以下哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格？（）A.地理位置優(yōu)越性B.房屋面積大小C.建筑年代D.市場(chǎng)供求關(guān)系E.政策法規(guī)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，包括但不限于以下方面：A.地理位置優(yōu)越性：如靠近市中心、交通便利等。B.房屋面積大?。好娣e越大，價(jià)格通常越高。C.建筑年代：較新的房屋通常價(jià)格更高。D.市場(chǎng)供求關(guān)系：供求關(guān)系影響價(jià)格，供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格上升。E.政策法規(guī)：政府政策、城市規(guī)劃、稅收等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。11、根據(jù)我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下列哪些行為屬于違反城市規(guī)劃的建設(shè)行為？（）A、未取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核的建設(shè)工程B、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)C、違反建筑工程質(zhì)量管理的規(guī)定D、未按照國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)能減排的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)E、未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)答案：ABE解析：根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，未取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，以及未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)，均屬于違反城市規(guī)劃的行為。選項(xiàng)C和D屬于施工過(guò)程中的質(zhì)量管理問(wèn)題和環(huán)保問(wèn)題，不在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》直接管理范圍內(nèi)。12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的必要步驟包括以下哪幾項(xiàng)？（）A、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和需求分析B、進(jìn)行工程設(shè)計(jì)C、進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D、進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)E、進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估答案：ACDE解析：項(xiàng)目的可行性研究需要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、需求分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，以及對(duì)項(xiàng)目可能面臨的環(huán)境、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。工程設(shè)計(jì)是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，但不屬于可行性研究的直接步驟。13、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些費(fèi)用屬于直接成本？（）A.土地取得成本B.建安工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用D.營(yíng)銷費(fèi)用答案：A,B,C解析：直接成本是指直接與產(chǎn)品生產(chǎn)或服務(wù)提供相關(guān)的費(fèi)用，它可以直接計(jì)入產(chǎn)品成本。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，土地取得成本、建安工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用都屬于直接成本。營(yíng)銷費(fèi)用屬于間接成本，因?yàn)樗皇侵苯佑糜谏a(chǎn)產(chǎn)品本身，而是用于促進(jìn)銷售的費(fèi)用。14、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估方法的描述中，正確的是？（）A.市場(chǎng)法適用于評(píng)估未開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)B.成本法適用于評(píng)估有獨(dú)特設(shè)計(jì)或歷史價(jià)值的房地產(chǎn)C.收益法適用于評(píng)估需要預(yù)測(cè)未來(lái)收入和支出的投資型房地產(chǎn)D.以上都是答案：C解析：市場(chǎng)法通常適用于近期完成或可以查找類似交易案例的房地產(chǎn)評(píng)估。成本法適用于評(píng)估重建成本較高或難以找到市場(chǎng)交易案例的房地產(chǎn)，如具有獨(dú)特設(shè)計(jì)或歷史價(jià)值的房地產(chǎn)。收益法適用于評(píng)估能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的投資型房地產(chǎn)。因此，只有選項(xiàng)C描述是正確的，即收益法適用于評(píng)估需要預(yù)測(cè)未來(lái)收入和支出的投資型房地產(chǎn)。選項(xiàng)A和選項(xiàng)B描述有一定的局限性，而選項(xiàng)D則包含錯(cuò)誤信息。15、以下哪些因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系有直接影響？A.金融機(jī)構(gòu)信貸政策B.土地供應(yīng)政策C.人口結(jié)構(gòu)變化D.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度E.城市規(guī)劃調(diào)整答案：ABCDE解析：金融機(jī)構(gòu)信貸政策、土地供應(yīng)政策、人口結(jié)構(gòu)變化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和城市規(guī)劃調(diào)整均能直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。信貸政策寬松有利于增加房地產(chǎn)需求，土地供應(yīng)政策直接影響土地價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，人口結(jié)構(gòu)變化影響市場(chǎng)需求，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度影響購(gòu)買力，城市規(guī)劃調(diào)整影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷售。因此，選項(xiàng)A、B、C、D和E均正確。16、以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制的說(shuō)法，正確的是？A.房地產(chǎn)價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定B.房地產(chǎn)價(jià)格受政府政策調(diào)控C.房地產(chǎn)價(jià)格受房地產(chǎn)自身質(zhì)量影響D.房地產(chǎn)價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響E.房地產(chǎn)價(jià)格受投資者心理預(yù)期影響答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制復(fù)雜，受多種因素影響。選項(xiàng)A指出市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有直接影響，這是價(jià)格形成的基礎(chǔ)；選項(xiàng)B說(shuō)明政府政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有調(diào)控作用；選項(xiàng)C強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)自身質(zhì)量對(duì)價(jià)格的影響；選項(xiàng)D指出宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有重要影響；選項(xiàng)E說(shuō)明投資者心理預(yù)期也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。因此，選項(xiàng)A、B、C、D和E均正確。17、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，下列說(shuō)法正確的是（）。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)B.一級(jí)市場(chǎng)主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的土地和新建房屋交易市場(chǎng)C.二級(jí)市場(chǎng)指已建成的房產(chǎn)在其在市場(chǎng)上進(jìn)行的買賣交易D.三級(jí)市場(chǎng)主要指存量房（二手房）市場(chǎng)以及租賃市場(chǎng)E.一級(jí)市場(chǎng)的買賣活動(dòng)決定了二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)的交易條件和規(guī)則答案：B、C、D、E解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為幾個(gè)層面，一級(jí)市場(chǎng)主要指的是開(kāi)發(fā)商拿地或開(kāi)發(fā)新的房產(chǎn)；二級(jí)市場(chǎng)指的是這些新房通過(guò)銷售進(jìn)入市場(chǎng)，而購(gòu)買這些房產(chǎn)的家庭或個(gè)人等構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的消費(fèi)者，買賣活動(dòng)決定了二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)的交易條件和規(guī)則；三級(jí)市場(chǎng)主要指的是房產(chǎn)投資交易活動(dòng)，包括二手買賣和租賃。選項(xiàng)A描述有誤，我國(guó)將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為一級(jí)（土地交易市場(chǎng)）、二級(jí)（房屋銷售市場(chǎng)）和三級(jí)（房屋租賃和二手買賣市場(chǎng)）市場(chǎng)，并沒(méi)有專門為存量房設(shè)定一個(gè)獨(dú)立的三市場(chǎng)類型。18、在房地產(chǎn)評(píng)估中，下列計(jì)量?jī)r(jià)格的方法正確的是（）。A.成本法是假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新的類似建筑物所需的成本來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)值B.市場(chǎng)法是根據(jù)市場(chǎng)上的最近成交的類似房產(chǎn)的價(jià)格來(lái)評(píng)估目標(biāo)房產(chǎn)的價(jià)值C.收益法是根據(jù)投資回報(bào)率評(píng)估投資收益的凈現(xiàn)值來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)值D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)資源的價(jià)格減去開(kāi)發(fā)成本和預(yù)期費(fèi)用后的剩余價(jià)值來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值E.契合原則是指在評(píng)估物業(yè)價(jià)格時(shí)，將物業(yè)的價(jià)格和周圍環(huán)境、設(shè)施等實(shí)際情況進(jìn)行匹配，考慮客戶需求答案：B、C、D、E解析：在房地產(chǎn)評(píng)估中，成本法通常用于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程估價(jià)，市場(chǎng)法通過(guò)尋找類似房產(chǎn)的成交案例推斷目標(biāo)房產(chǎn)的價(jià)值，收益法則基于預(yù)期未來(lái)現(xiàn)金流確定價(jià)值，而假設(shè)開(kāi)發(fā)法則計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，這幾種方法都是資產(chǎn)評(píng)估的重要手段；另外，契合原則強(qiáng)調(diào)評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮物業(yè)與周邊環(huán)境、設(shè)施的匹配度，更好地預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求，屬評(píng)估考量因素之