DB43T 1694-2019 集體建設(shè)用地定級與基準地價評估技術(shù)規(guī)范　

ICS93.020P13DB43湖南省地方標準DB43/T16942019集體建設(shè)用地定級與基準地價評估技術(shù)規(guī)范Regulationsforclassificationandbasepriceevaluationoncollectiveconstructionland2019-11-27發(fā)布2020-01-27實施湖南省市場監(jiān)督管理局發(fā)布DB43/T16942019前言II2規(guī)范性引用文件13術(shù)語和定義…14總則……25準備工作……36資料調(diào)查與整理37集體建設(shè)用地定級………………68集體建設(shè)用地基準地價評估……1011成果整理 公布及備案… 附錄A(規(guī)范性附錄)集體建設(shè)用地定級因素表 附錄B(規(guī)范性附錄)集體建設(shè)用地基準地價結(jié)果表… DB43/T16942019本規(guī)范按GB/T1.12009給出的規(guī)則起草。本規(guī)范由湖南省自然資源廳提出并歸口。本規(guī)范起草單位:湖南萬源土地房地產(chǎn)評估測繪有限公司。本規(guī)范主要起草人員:狄春雷、崔宇、劉明亮、張大林、譚永生、廖杰、方艷群、孫財、盛鴻輝、DB43/T16942019集體建設(shè)用地定級與基準地價評估技術(shù)規(guī)范本規(guī)范規(guī)定了集體建設(shè)用地定級與基準地價評估的術(shù)語和定義、總則、價格影響因素、主要估價方法、集體建設(shè)用地基準地價評估程序等。本規(guī)范適用于土地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟組織、土地利用方式符合城鄉(xiāng)土地制度、規(guī)劃管制及相關(guān)政策要求的集體建設(shè)用地定級與基準地價評估。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有修改單)適用于本文件。GB/T185082014城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程GB/T185072014城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程GB/T19231土地基本術(shù)語GB/T210102017土地利用現(xiàn)狀分類GB/T284062012農(nóng)用地估價規(guī)程3術(shù)語和定義GB/T19231、GB/T210102017、GB/T185082014及GB/T185072014界定的以及下列術(shù)語和定義適用于本文件。3.1集體建設(shè)用地collectiveconstructionland集體建設(shè)用地,又叫鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地或農(nóng)村集體建設(shè)用地,是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資,進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。3.2集體建設(shè)用地基準地價basepriceofcollectiVEConstructionland對平均開發(fā)利用條件下,不同級別或不同均質(zhì)地域的集體建設(shè)用地,按照商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務(wù)等用途分別評估,并由政府確定的,某一估價期日設(shè)定年期內(nèi)土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。3.3集體建設(shè)用地定級collectiveconstructionlandclassification根據(jù)集體建設(shè)用地的經(jīng)濟、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用,對集體建設(shè)用地使用價值進行綜合分析,揭示集體建設(shè)用地質(zhì)量的地域差異,評定集體建設(shè)用地級別的活動。3.4集體建設(shè)用地基準地價評估basEPricEOfcollectiveconstructionlandevaluation土地估價專業(yè)評估師根據(jù)待估區(qū)域土地狀況,遵循估價原則,按照一定的估價程序,在全面調(diào)查和DB43/T16942019綜合分析影響地價因素的基礎(chǔ)上,選用適宜的估價方法,對評估區(qū)域的基準地價進行估算和判定的行為。4總則4.1概述集體建設(shè)用地定級與基準地價評估工作旨在為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供服務(wù),為構(gòu)筑競爭有序的集體建設(shè)用地市場、促進城鄉(xiāng)土地市場一體化建設(shè)奠定基礎(chǔ),為優(yōu)化集體建設(shè)用地資源市場化配置,全面、科學(xué)、合理利用土地提供依據(jù)。4.2對象與范圍a)集體建設(shè)用地定級與基準地價評估范圍應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土空間規(guī)劃的基礎(chǔ)上,結(jié)合法律政策中涉及農(nóng)村集體土地制度的相關(guān)規(guī)定、監(jiān)管服務(wù)導(dǎo)向與需求、集體建設(shè)用地市場發(fā)育水平等確定,原則上不與國有建設(shè)用地基準地價評估范圍交叉、重疊,不包含永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線所劃定的范圍;b)集體建設(shè)用地定級與基準地價評估一般以縣(市、區(qū))級行政單元為單位進行開展,也可根據(jù)實際情況選擇以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位來開展對于市場發(fā)育程度高、有條件有需求的行政村,可單獨設(shè)立基準地價體系;C)集體建設(shè)用地定級與基準地價評估對象為評估范圍內(nèi)的所有集體建設(shè)用地。4.3工作內(nèi)容集體建設(shè)用地定級與基準地價評估工作內(nèi)容主要包括劃定集體建設(shè)用地土地級別、評估各類用地基準地價、編制基準地價修正系數(shù)表。4.4用途界定集體建設(shè)用地定級與基準地價評估用途參照GB/T210102017界定,原則上應(yīng)包含商服、住宅、工礦倉儲及公共管理與公共服務(wù)用地;有條件有需求的地區(qū),用途可細化至二級類。4.5技術(shù)途徑a)以土地定級(或根據(jù)影響地價的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域)為基礎(chǔ),以市場交易價格資料為依據(jù),以同區(qū)域國有建設(shè)用地市場水平及相關(guān)政策導(dǎo)向等為參考評估基準地價;b)以土地定級為基礎(chǔ),以土地收益為依據(jù),以市場交易資料、同區(qū)域國有建設(shè)用地市場水平及相關(guān)政策導(dǎo)向等為參考評估基準地價;C)以土地定級為基礎(chǔ),以集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地價值構(gòu)成差異為依據(jù),利用國有建設(shè)用地價格評估基準地價。對于以縣(市、區(qū))級行政單元為單位開展的集體建設(shè)用地定級與基準地價評估,宜以行政轄區(qū)內(nèi)所有集體建設(shè)用地為評估對象,直接定級估價;也可根據(jù)實際情況,先對土地進行分等,再以等別為控制,進行定級估價。4.6工作原則除GB/T185082014、GB/T185072014規(guī)定的土地定級、估價基本原則外,集體建設(shè)用地定級與基準地價評估還需考慮以下原則:a)保障農(nóng)民基本權(quán)益原則:要在保障農(nóng)民權(quán)益不受損前提下,科學(xué)、客觀評估集體建設(shè)用地基準2DB43/T16942019b)審慎原則:在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時,應(yīng)充分考慮集體建設(shè)用地市場特點、土地市場運行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展狀況以及存在的風(fēng)險;C)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌原則:應(yīng)充分考慮與所在行政轄區(qū)的國有建設(shè)用地基準地價體系銜接、協(xié)調(diào),鼓勵開展城鄉(xiāng)一體化基準地價體系建設(shè),促進城鄉(xiāng)土地市場一體化建設(shè);d)明確權(quán)利差異原則:在評估中應(yīng)注意政策差異對價格的影響,應(yīng)明確體現(xiàn)國有、集體建設(shè)用地權(quán)能上的差異對價格的影響4.7工作程序a)準備工作;b)資料調(diào)查與整理;C)集體建設(shè)用地定級;d)集體建設(shè)用地基準地價評估;e)基準地價修正體系編制;f)成果整理;g)成果驗收、公布及備案。4.8工作成果a)基準地價評估報告:主要包括基準地價評估工作報告、技術(shù)報告;b)基準地價圖:主要包括各用途級別基準地價成果圖、樣點地價圖;C)基準地價表:各用途各級別基準地價成果表、基準地價修正體系表(含修正系數(shù)表和修正因素指標說明表)。5準備工作準備工作主要包括編寫集體建設(shè)用地定級與基準地價評估工作方案、技術(shù)方案,制定基準地價調(diào)查表和工作表,準備工作底圖等。工作方案的內(nèi)容包括工作背景、目的、意義、任務(wù)、依據(jù)、時間安排、工作領(lǐng)導(dǎo)與組織、預(yù)期成果、經(jīng)費預(yù)算等。技術(shù)方案的內(nèi)容包括項目區(qū)基本情況、工作對象、范圍、技術(shù)路線與方法等。調(diào)查表格應(yīng)根據(jù)各地實際情況制定,基本表格可參照GB/T185082014。工作底圖應(yīng)采用能覆蓋基準地價評估區(qū)域的土地利用現(xiàn)狀圖、地形圖、規(guī)劃圖、大比例尺遙感影像圖等,其比例尺要求如下:a)以縣(市、區(qū))為單位開展的基準地價評估1:10000-1:50000b)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位開展的基準地價評估1:2000-1:10000C)以行政村為單位開展的基準地價評估1:500-1:20006資料調(diào)查與整理6.1定級資料調(diào)查與整理6.1.1一般要求3DB43/T16942019a)外業(yè)調(diào)查、收集到的資料,要按實地位置標注到定級工作輔助圖或底圖上;b)利潤、銷售額等數(shù)據(jù)的調(diào)查按抽樣方法進行,要求近期連續(xù)三年以上資料;對于樣本不足的區(qū)域,宜進行全面調(diào)查;C)外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查手簿或表格中,數(shù)值準確到小數(shù)點后一位。6.1.2資料調(diào)查的內(nèi)容6.1.2.1繁華程度資料繁華程度資料主要包括:商服中心(鄉(xiāng)鎮(zhèn)購物、集市、農(nóng)貿(mào)市場等集聚中心)的數(shù)量、位置、范圍、規(guī)模、商業(yè)功能種類、銷售額、利潤額、占地面積、營業(yè)面積等。6.1.2.2宏觀區(qū)位資料宏觀區(qū)位資料主要包括:定級對象近鄰的中心城鎮(zhèn)、商業(yè)繁華區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中區(qū)、集散地的數(shù)量、規(guī)模、等級,距定級對象的距離等。6.1.2.3交通條件資料交通條件資料主要包括:a)與道路狀況有關(guān)的道路網(wǎng)分布、道路類型、級別標準、車流量、道路長度及寬度等;b)與公共交通狀況有關(guān)的站點分布、公交線路、車流量等;C)與對外交通狀況有關(guān)的交通工具類型、設(shè)施規(guī)模及分布等。6.1.2.4基本設(shè)施狀況資料基本設(shè)施狀況資料主要包括:a)供電、供水、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的類型、數(shù)量、分布、規(guī)模、級別、保證率等;b)大中專院校、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、農(nóng)村金融網(wǎng)點、文體娛樂等公用服務(wù)設(shè)施類型、數(shù)量、分布、規(guī)模、級別和服務(wù)范圍等。6.1.2.5環(huán)境條件資料環(huán)境條件資料主要包括:a)各類污染基本狀況、分布狀況和環(huán)境質(zhì)量指數(shù)等環(huán)境評價資料;b)地形、工程地質(zhì)、岸線、水文和氣候等條件;C)公園、綠地、旅游景點的位置、面積、服務(wù)范圍及規(guī)模等;d)區(qū)域的地理環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境的優(yōu)劣。6.1.2.6規(guī)劃資料規(guī)劃資料主要包括:國民經(jīng)濟與社會發(fā)展總體規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、鄉(xiāng)(集)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃等。6.1.2.7產(chǎn)業(yè)集聚資料產(chǎn)業(yè)集聚資料主要包括:產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)數(shù)量、范圍、性質(zhì),各集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)類型數(shù)、企業(yè)數(shù)、年產(chǎn)值、年利潤、職工人數(shù)等。6.1.2.8社會經(jīng)濟發(fā)展狀況資料4DB43/T16942019社會經(jīng)濟發(fā)展狀況資料主要包括:人口密度、人均可支配收入、人均耕地面積、農(nóng)村集體經(jīng)濟收入等。6.1.3資料的整理將定級資料分別按圖形、文字資料進行歸類,按點狀、線狀、面狀資料進行整理,按對應(yīng)定級用途進行資料存放。當定級資料無法滿足定級需求時,應(yīng)進行定級資料的補充調(diào)查與收集。6.2樣點資料的調(diào)查與整理6.2.1一般要求a)調(diào)查、收集到有關(guān)的土地流轉(zhuǎn)資料要按實地位置標注到估價工作底圖上;b)調(diào)查以行政村或均質(zhì)地域為單位進行;C)樣本抽樣一般采用分類不等比抽樣調(diào)查,樣本時效一般為三年,樣點數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求,每級樣點總數(shù)原則上不少于20個;對于市場發(fā)育程度低,樣點數(shù)量較少的地區(qū),宜進行全樣本調(diào)查,并可將樣本的時效性要求放寬至5年;d)樣本要有代表性,且原則上分布要均勻;e)所選樣本宜同時獲得地價或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料;f)土地利用效益等經(jīng)濟資料應(yīng)不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù);g)流轉(zhuǎn)、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和土地利用效益資料以元為單位,準確到小數(shù)點后一位;h)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查表格。6.2.2資料調(diào)查的內(nèi)容6.2.2.1地租、地價資料主要包括:a)交易樣點資料:包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃樣點、集體建設(shè)用地獲取生產(chǎn)經(jīng)營收益樣點、宅基地有償使用(含有償退出)及經(jīng)營獲利樣點等資料,包括公開交易樣點及隱形交易樣點;b)土地聯(lián)營入股資料;C)以地聯(lián)合建房、換房資料;d)房屋征收補償資料、房屋造價標準、房屋經(jīng)營及管理相關(guān)標準、固定資產(chǎn)作價及土地聯(lián)營、合作建房等相關(guān)資料;e)GB/T185082014規(guī)定的其他地租地價資料。6.2.2.2土地利用效益資料主要包括:a)不同行業(yè)資金利潤率標準;b)同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料;C)不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標準;d)行業(yè)經(jīng)濟效益資料;e)單位或企業(yè)土地利用效益資料。6.2.2.3法規(guī)政策資料主要包括:涉及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、集體土地利用、土地征收、移民安置、異地扶貧以及"三農(nóng)"領(lǐng)域的具5DB43/T16942019體法律規(guī)章、政策文件、試點方案、實施辦法等政策資料。6.2.2.4影響地價的因素資料主要包括:影響地價的一般因素、區(qū)域因素和個別因素資料,具體參照GB/T185082014。6.2.2.5其他資料主要包括:a)歷史地價資料;b)有關(guān)經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格變動指數(shù);C)土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定;d)有關(guān)不動產(chǎn)的稅收種類、稅率等;e)涉及集體建設(shè)用地相關(guān)政策的實施情況資料;f)已有各類公示地價體系建設(shè)相關(guān)成果資料。6.2.3資料的整理6.2.3.1樣本剔除逐表審查調(diào)查資料,將缺少主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣本剔除。6.2.3.2樣本資料歸類將初步審查合格的樣本資料分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應(yīng)進行樣本的補充調(diào)查。7集體建設(shè)用地定級7.1定級方法集體建設(shè)用地定級的技術(shù)方法應(yīng)采用多因素綜合評價法,并以市場資料分析法等方法進行驗證。7.2定級類型集體建設(shè)用地定級有綜合定級和分類定級兩種類型。根據(jù)需要,對于土地利用功能特征分區(qū)明顯,且各功能區(qū)的空間分布相對集中地區(qū)宜進行分類定級,其余地區(qū)宜進行綜合定級。7.3定級技術(shù)程序a)建立集體建設(shè)用地定級的因素、因子體系;b)確定各因素的權(quán)重值;C)計算各因素的指標值和作用分,編制各因素的指標值與作用分值的對照表;d)劃分集體建設(shè)用地定級單元;e)計算定級單元內(nèi)各因素作用分值,加權(quán)求和計算總分值,按總分的分布排列和實際情況,初步劃分土地級別;f)進行土地收益測算或市場交易價格測算,對初步劃分的土地級別進行驗證和調(diào)整;g)土地級別的確定。7.4定級因素選擇6DB43/T169420197.4.1綜合定級因素選擇范圍綜合定級因素指對土地綜合級別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件,主要考慮以下幾個方面:a)繁華程度方面的因素有:商服繁華影響度;b)宏觀區(qū)位方面的因素有宏觀區(qū)位影響度;C)交通條件方面的因素有道路通達度、對外交通便捷度、公交便捷度;d)基本設(shè)施方面的因素有:基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度;e)環(huán)境條件方面的因素有:環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、自然條件優(yōu)劣度、景觀條件優(yōu)劣度等;f)社會經(jīng)濟方面的因素有人口密度、經(jīng)濟產(chǎn)值、人均經(jīng)濟收入、人均耕地等;g)其他方面的因素:主要包括規(guī)劃等因素,應(yīng)采用專家論證等方式確定。7.4.2商服用地定級因素選擇范圍商服定級因素指對商服用地級別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件,主要考慮以下幾個方面:a)繁華程度方面的因素有商服繁華影響度;b)宏觀區(qū)位方面的因素有:宏觀區(qū)位影響度;C)交通條件方面的因素有道路通達度、對外交通便捷度、公交便捷度;d)基本設(shè)施方面的因素有:基礎(chǔ)設(shè)施完善度;e)社會經(jīng)濟方面的因素有人口密度、經(jīng)濟產(chǎn)值、人均經(jīng)濟收入;f)其他方面的因素:主要包括規(guī)劃等因素,應(yīng)采用專家論證等方式確定。7.4.3住宅用地定級因素選擇范圍住宅用地定級因素指對住宅用地級別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件,主要考慮以下幾個方面:a)宏觀區(qū)位方面的因素有宏觀區(qū)位影響度;b)基本設(shè)施方面的因素有:基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度;C)交通條件方面的因素有:道路通達度、對外交通便捷度、公交便捷度;d)環(huán)境條件方面的因素有:環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、自然條件優(yōu)劣度、景觀條件優(yōu)劣度等;e)繁華程度方面的因素有:商服繁華影響度;f)社會經(jīng)濟方面的因素有:人口密度、經(jīng)濟產(chǎn)值、人均經(jīng)濟收入、人均耕地等;g)其他方面的因素:主要包括規(guī)劃等因素,應(yīng)采用專家論證等方式確定。7.4.4工礦倉儲用地定級因素選擇范圍工礦倉儲用地定級因素指對工礦倉儲用地級別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件,主要考慮以下幾個方面:a)宏觀區(qū)位方面的因素有:宏觀區(qū)位影響度;b)交通條件方面的因素有道路通達度、對外交通便捷度;C)基本設(shè)施方面的因素有:基礎(chǔ)設(shè)施完善度;d)環(huán)境條件方面的因素有:自然條件優(yōu)劣度;e)產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有:產(chǎn)業(yè)集聚影響度;f)社會經(jīng)濟方面的因素有:經(jīng)濟產(chǎn)值等;7DB43/T16942019g)其他方面的因素:主要包括規(guī)劃等因素,應(yīng)采用專家論證等方式確定。7.4.5公共管理與公共服務(wù)用地定級因素選擇范圍公共管理與公共服務(wù)用地定級因素指對公共管理與公共服務(wù)用地級別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件,主要考慮以下幾個方面:a)宏觀區(qū)位方面的因素有宏觀區(qū)位影響度;b)基本設(shè)施方面的因素有:基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度;C)交通條件方面的因素有:道路通達度、對外交通便捷度、公交便捷度;d)環(huán)境條件方面的因素有:環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、自然條件優(yōu)劣度、景觀條件優(yōu)劣度等;e)繁華程度方面的因素有:商服繁華影響度;f)社會經(jīng)濟方面的因素有人口密度、經(jīng)濟產(chǎn)值、人均經(jīng)濟收入、人均耕地等;g)其他方面的因素:主要包括規(guī)劃等因素,應(yīng)采用專家論證等方式確定。7.4.6定級因素選擇方法按表A.1、表A.2、表A.3、表A.4、表A.5內(nèi)容選擇采用。a)用特爾菲法測定要選擇的因素;b)參照表A.1、表A.2、表A.3、表A.4、表A.5,按掌握的數(shù)據(jù)進行選擇。7.5定級因素權(quán)重確定a)集體建設(shè)用地定級因素(因子)權(quán)重值應(yīng)采用特爾菲測定法、層次分析法、因素成對比較法中的一種或多種進行確定。b)表A.1、表A.2、表A.3、表A.4、表A.5給定了各定級因素的重要性順序和權(quán)重范圍;無特殊情況,不得隨意打亂表中定級因素的重要性順序及權(quán)重范圍。7.6定級資料整理及量化7.6.1定級資料的整理7.6.1.1宏觀區(qū)位影響度a)宏觀區(qū)位影響度主要用于反映定級對象空間范圍之外,但對定級對象具有明顯輻射影響的因素,屬點狀因素;b)功能分測算方法:當同類因子的實體數(shù)量多于1個時,可根據(jù)實體的面積規(guī)模、經(jīng)濟總量、人口規(guī)模、區(qū)域功能定位等具體評價指標,通過加權(quán)方式綜合確定各實體的功能級別和功能分值;當存在高級別實體的功能含蓋低級別實體的功能時,此類因素對定級單元的影響規(guī)律類同于商服中心,應(yīng)參照GB/T185072014的規(guī)定進行功能分分割計算;C)作用半徑的確定當同級同類因子的實體數(shù)量為1時,作用半徑為實體空間邊界距定級對象最遠距離;當多個同級同類因子實體均勻分布時,可依據(jù)均分市場的原理,參照公式d)作用分測算:當該因素因子對定級單元的影響力度隨距離的增加而呈現(xiàn)"快速下降"漸變?yōu)?緩慢下降"的規(guī)律時,采用指數(shù)衰減模型,否則采用直線衰減模型;在具體單元上,受多個同級別實體影響時,取其中最高值,受多個不同級別實體的影響時,取各個級別的最高作用分值后,將其累加。7.6.1.2社會經(jīng)濟發(fā)展狀況8DB43/T16942019a)社會經(jīng)濟因素對集體建設(shè)用地的使用價值具有重要影響,當定級對象覆蓋的空間范圍較大,涉及多個行政單元時考慮不同單元上,社會經(jīng)濟發(fā)展狀況的,具體可用人口密度、經(jīng)濟產(chǎn)值、人均經(jīng)濟收入、人均耕地等多個因子進行評價面狀;b)量化方式與作用分測算:測算方式可參照GB/T185072014;其中人均耕地指標屬于負向影響因子,測算其作用分值時應(yīng)將其轉(zhuǎn)換為正向分值。7.6.1.3其他因素的整理繁華、交通條件、施狀況、環(huán)境條件、規(guī)劃條件等因素的整理可依據(jù)GB/T12014,同時還需體現(xiàn)以下幾個:a)對繁華程度資料進行整理時充分考慮農(nóng)貿(mào)、大型超市、專業(yè)市場期開辦的集市對土地級別的;b)對交通條件資料進行整理時,道路類型的劃分按照道路級別將道路劃分為國道道、縣道、鄉(xiāng)村道路4個類型;有條件的區(qū)域應(yīng)考慮公共交通對土地級別的影響,如果運行在農(nóng)村的公交車輛?？枯^為靈活,無固定站點將其作為線狀因素考量;C)對基本設(shè)施狀況資料進行整理時根據(jù)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施分布狀況及,來分析農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施狀況對土地級別的影響,體現(xiàn)城鎮(zhèn)跟農(nóng)村的差異;除中小學(xué)、幼、醫(yī)衛(wèi)設(shè)施等常規(guī)因子外,可根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況選擇有特色的因子,如老年活動站所、農(nóng)家樂、鄉(xiāng)村旅游設(shè)施、社區(qū)(村民)服務(wù)中心、農(nóng)村電商營銷點、固定的物流配送中心、小賣部娛場;d)對規(guī)劃因素進行整理時定級對象質(zhì)量分布有重要影響的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃、旅游發(fā)展規(guī)劃以及各類功能區(qū)規(guī)劃等也應(yīng)納入評價體系。7.6.2定級因素的量化集體建設(shè)用地定級因素的量化方法及步驟可依據(jù)GB5072014執(zhí)行。7.7定級單元劃分及分值計算7.7.1定級單元劃分7.7.1.1定級單元定級單元是評定土地級別的基本空間,單元內(nèi)部特性和區(qū)位條件基本一致。除采用網(wǎng)格法劃分單,定級單元邊界一般由線狀地物(道路、河流等)或權(quán)屬界線()組成。7.7.1.2定級單元劃分一般要求a)單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致;b)劃分的單元能方便進行因素取樣,并能保證分值計算的準確性和科學(xué)性;C)采用行政村為定級單,對于村內(nèi)質(zhì)量確有顯著質(zhì)量差異的,可以村內(nèi)自然線狀地物、河流、類型等邊界線,將行政村劃分為多個評價單元;d)有條件的地區(qū)采用計算機系統(tǒng)為輔助手段,劃分均勻網(wǎng)格,單元面積不宜大于1hm2。7.7.1.3定級單元劃分方法定級單元劃分可采用主導(dǎo)因素判定法、疊置法、網(wǎng)、其他方。7.7.2定級單元內(nèi)定級因素分值計算DB43/T16942019定級單元內(nèi)定級因素分值計算可依據(jù)GB/T185072014。7.7.3定級單元總分值計算可以按照下式計算定級單元總分值:式中:sjj單元的土地總分值;n定級因素的個數(shù);Fjj單元的i因素分值,i=l,2,…,nii因素的權(quán)重。7.8級別的初步劃分集體建設(shè)用地級別劃分可采用總分數(shù)軸法、總分頻率曲線法以及總分剖面圖法等,劃分要求參照GB/T185072014。7.9級別的驗證集體建設(shè)用地級別的驗證可采用市場交易價格法和土地級差收益測算法,但不得通過這兩種方法定級,驗證方法參照GB/T1850720147.10級別的確定初步劃分的土地級別應(yīng)在實地校核驗證,并參考級差收益測算結(jié)果及市場交易價格測算結(jié)果對土地級的范圍、邊界、級別進行修訂調(diào)整。修訂調(diào)整原則參照GB/T185072014。級別劃分結(jié)果應(yīng)征求相關(guān)集體經(jīng)濟組織和管理部門的意見;當同一村(組)內(nèi)的連片建設(shè)用地初步判定具有明顯質(zhì)量差異需劃分不同級別時,應(yīng)充分考慮集體經(jīng)濟組織的接受程度,并與相關(guān)管理政策導(dǎo)向銜接7.11定級圖件編制及面積量算編制相關(guān)定級圖件,并對土地級別面積進行量算并進行匯總、統(tǒng)計。土地面積計算單位應(yīng)使用平方米或平方千米,準確到小數(shù)后兩位,其后數(shù)字四舍五入。8集體建設(shè)用地基準地價評估8.1基準地價內(nèi)涵的確定基準地價內(nèi)涵除了對基準地價對應(yīng)的土地權(quán)利類型、使用年期、用途、估價期日、開發(fā)利用程度及容積率等開發(fā)建設(shè)條件進行設(shè)定外,還需體現(xiàn)以下幾個技術(shù)要點:uc住宅用地"應(yīng)明確是否對"住宅用地"的具體類型或內(nèi)涵有特殊限制,例如:是否僅指"宅基地"。如果與國有建設(shè)用地相比,集體建設(shè)用地存在特殊的權(quán)利限制,且對地價水平具有影響,應(yīng)在此明確界定。通常參照國有建設(shè)用地的法定最高出讓年期設(shè)定,但對于"宅基地"及"工礦倉儲用地,其年期設(shè)定應(yīng)與相關(guān)法律政策相銜接。10DB43/T169420198.2利用市場交易資料評估基準地價8.2.1基準地價測算區(qū)域劃分a)基準地價應(yīng)以土地級別為基本測算區(qū)域,當土地級別范圍過大時,可以按照集體建設(shè)用地條件的差異性將測算區(qū)域適當細分為均質(zhì)地域;b)測算區(qū)域中樣點數(shù)量較少,不能滿足模型推斷的樣點需要量時,可通過均質(zhì)地域同一性判別,進行適當歸并。8.2.2樣點地價測算根據(jù)不同樣點地價類型,選擇合適的方法進行測算,具體可參照GB/T185082014,同時還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求:8.2.2.1收益還原法測算房地出租樣點地價a)確定租金收益時,應(yīng)通過調(diào)查集體建設(shè)用地所在或相似區(qū)域同類用地的正?？陀^年租金水平確定?？紤]到租金數(shù)據(jù)調(diào)查的方便性、可獲得性,可采用同區(qū)域、同類型國有建設(shè)用地租金數(shù)據(jù)評估集體建設(shè)用地價格,但應(yīng)分析兩類用地市場的偏好程度及市場風(fēng)險度、政策完善度等方面的異同,通過還原率等相關(guān)參數(shù)的調(diào)整,科學(xué)測算集體建設(shè)用地樣點地價;b)確定年總費用時,住宅用地(宅基地)出租過程中有關(guān)稅費的項目和標準依據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定和要求,并結(jié)合實際調(diào)查確定。8.2.2.2成本逼近法測算新增集體建設(shè)用地樣點地價a)采用成本逼近法測算成本地價時,應(yīng)注意分析集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在成本構(gòu)成上的差異。集體建設(shè)用地不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,土地取得成本可根據(jù)所占用土地情況及取得成本的客觀水平進行測算,不宜直接使用征地補償標準代替;b)集體建設(shè)用地開發(fā)過程中應(yīng)繳納的稅費各地標準不同,需根據(jù)當?shù)鼐唧w的政策規(guī)定確定稅費項目及標準;C)確定開發(fā)成本時,由集體或政府投資完成的區(qū)域客觀開發(fā)成本均應(yīng)計入;d)測算利息時,利率的確定宜考慮相關(guān)領(lǐng)域金融政策優(yōu)惠的影響;e)在確定土地增值收益時,應(yīng)綜合考慮:土地用途的改變、土地開發(fā)后能達到的基礎(chǔ)設(shè)施水平、開發(fā)期間周邊設(shè)施的改善程度、宗地的規(guī)劃限制性條件、土地權(quán)利的限制性因素等。8.2.2.3其他技術(shù)要點a)對于隱形市場上形成的交易價格,評估時應(yīng)根據(jù)調(diào)查所獲得的地價影響因素情況,對其進行必要的修正;b)對于通過舊村改造、土地整治、增減掛鉤等調(diào)整后形成的新增集體建設(shè)用地,運用成本逼近法測算價格時應(yīng)包括建新區(qū)和拆舊復(fù)墾區(qū)與之直接相關(guān)的客觀成本費用。8.2.3樣點地價修正依據(jù)基準地價內(nèi)涵,將計算所得樣點地價修正到與基準地價內(nèi)涵一致下的價格,修正內(nèi)容一般包括:交易情況修正、估價期日修正、容積率修正、開發(fā)程度修正、使用年期修正等。8.2.4樣點檢驗與處理DB43/T16942019樣點檢驗與處理可依據(jù)GB/T185082014。8.2.5利用樣點地價評估級別基準地價a)對于集體建設(shè)用地樣點充足、且樣點數(shù)量滿足相關(guān)統(tǒng)計檢驗要求的均質(zhì)區(qū)域,可直接測算算數(shù)平均值、加權(quán)平均值、眾數(shù)、中位數(shù)等作為基準地價;b)對于集體建設(shè)用地樣本不足的區(qū)域,可通過建立定級單元(或土地級別)土地質(zhì)量分值與樣點地價數(shù)學(xué)關(guān)系模型,測算級別基準地價;也可通過建立地價與影響地價的土地條件對照表,通過比較法、比例系數(shù)法,以已測出相應(yīng)基準地價的級別基準地價為基準進行測算,具體模型、方法參見GB/T1850820148.3利用土地收益資料評估基準地價在土地定級的基礎(chǔ)上,測算各類用地在各級別上的平均收益情況,并測算每一級土地不同用途的基準地價:bnPIr[-+]…(2)bn式中:pib某一用途土地在某一土地級上的基準地價;In某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益;pri土地還原率N基準地價設(shè)定年限In、ri的測算可依據(jù)GB,/T185082014。根據(jù)計算結(jié)果,確定各級別土地不同用途的基準地價。用該級別土地上不同用途的正常交易地價進行檢驗。對離散度較大的測算結(jié)果,應(yīng)在級別基準地價基礎(chǔ)上,確定不同區(qū)域、地段的基準地價。8.4利用國有建設(shè)用地基準地價輔助測算該方法僅用于缺少集體建設(shè)用地樣點的區(qū)域內(nèi),利用國有建設(shè)用地基準地價,推算或驗證集體建設(shè)用地基準地價。a)在國有建設(shè)用地基準地價覆蓋區(qū)內(nèi),首先根據(jù)基準地價內(nèi)涵(期日、容積率、開發(fā)程度等)的差異對國有建設(shè)用地基準地價進行內(nèi)涵修正,再分析兩類權(quán)屬用地的市場差異(市場發(fā)育程度、配套政策完善度、權(quán)利完整性、市場環(huán)境風(fēng)險度等),進行適當修正后推算集體建設(shè)用地基準b)對于不在國有建設(shè)用地基準地價覆蓋區(qū)內(nèi),但緊鄰國有建設(shè)用地基準地價覆蓋區(qū)的,可用上述方法先進行測算緊鄰區(qū)的集體建設(shè)用地基準地價,再根據(jù)土地質(zhì)量分值差異,利用模型推算區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地基準地價。8.5基準地價的確定8.5.1確定原則a)以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準,以比較、修正的結(jié)果為輔;b)集體建設(shè)用地市場發(fā)達的地區(qū)以市場交易資料測算結(jié)果為準,以利用級差收益測算結(jié)果或國有建設(shè)用地價格輔助測算結(jié)果進行驗證;C)集體建設(shè)用地市場不發(fā)達的地區(qū)以級差收益測算結(jié)果為準,以利用市場交易資料測算結(jié)果或國有建設(shè)用地價格輔助測算結(jié)果進行驗證;DB43/T16942019d)集體建設(shè)用地市場不發(fā)達且土地收益資料難以獲取時謹慎選擇利用國格輔助測算法測算基準,并在充分論證的基礎(chǔ)上確定基e)體現(xiàn)土地和地價管理。8.5.2確定方法以一種方法測算集體建設(shè)用地基準地,用該種方法確定的各用途各級別的基準地價為集體建設(shè)用地基準地價。以兩種以上方法測算集體建設(shè)用地分用途基準地,應(yīng)以級別或區(qū)域為,用不同方法的測算,根據(jù)當?shù)厥袌鰻顩r和地價水平,確定級別或區(qū)域中各用途的基準地價。9基準地價修正系數(shù)表的編制基準地價修正系數(shù)表的編制參照GB/T185082014,還需注意以下技術(shù)要點:a)地價影響因素的確定宜與定級因素因子體系適當銜接;b)在市場發(fā)育程度、地價樣點數(shù)量不足的區(qū),修正系數(shù)的確定主要依據(jù)定級因素分值確10基準地價更新一般要求a)基準地價更新周期視市場情況而定,更新頻率不得低于每3次,每隔6年應(yīng)進次全面;b)全面更新應(yīng)在收集最新地價影響因素資料的基,重新劃分土地級別或均質(zhì)地域;C)成果更新應(yīng)充分利用原有,保持新老資料的連續(xù)性。成果更新后,原基準地價成果作為歷史資料存檔。更新范圍根據(jù)區(qū)域地價變化的區(qū)域和程度,確定需要更新的區(qū)域,具體要求如下:a)當區(qū)域發(fā)展較快,整體土地條件發(fā)生較大變化時進行全面;局部條件發(fā)生較大變化時只進行局部b)當區(qū)域發(fā)展比較穩(wěn)定局部條件發(fā)生較大變化時只進行局部更新級別基準地價。C)當土地級別變化時更新級別基準地價。技術(shù)途徑10.3.1全面更新基準地價的技術(shù)途徑參照4.4條的規(guī)定。10.3.2局部更新基準地價的技術(shù)途徑a)以條件變化分析為基礎(chǔ),以市場交易資料為依據(jù),以同區(qū)域國有建設(shè)用地市場水平及相關(guān)政策導(dǎo)向等為,更新基準;b)以條件變化分析為基礎(chǔ)土地收益為依據(jù)市場交易資料、同區(qū)域國有建設(shè)用地市場水平及相關(guān)政策導(dǎo)向等為,更新基準;DB43/T16942019C)利用國有建設(shè)用地價格輔助測算法,更新基準地價。10.4更新方法更新方法和步驟與基準地價評估的方法步驟相同。10.5更新基準地價修正系數(shù)表更新基準地價修正系數(shù)表,應(yīng)重新審定宗地地價影響因素及各因素影響宗地地價的權(quán)重。更新方法與編制基準地價修正系數(shù)表相同。11成果整理11.1一般要求a)成果整理包括基準地價圖、基準地價表、基準地價修正系數(shù)表及其他相關(guān)圖表、基準地價數(shù)據(jù)庫、基準地價評估報告的整理,成果應(yīng)完整齊全;