鴻禾公寓中國城全程策劃方案

鴻禾公寓中國城全程策劃方案鴻禾公寓中國城全程策劃書吳清治目錄：項目總論一、項目基本情況二、項目模式與合作方式三、項目可行性報告的總論第一節(jié)市場研究與方案構思一、項目市場研究（一）本市房地產(chǎn)市場走勢分析（二）本市本小區(qū)內房地產(chǎn)市場走勢分析（三）項目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析二、項目環(huán)境分析（一）地塊環(huán)境分析（二）土地性質綜述（三）項目地段的優(yōu)劣分析（四）結論三、項目的市場定位（一）項目市場細分（二）樓盤概念的導入（三）目標市場（四）項目市場定位第二節(jié)項目方案策劃一、規(guī)劃設計方案（一）規(guī)劃設計目標（二）項目投資經(jīng)營方案（三）項目開發(fā)建設方案（四）項目營銷方案（五）物業(yè)管理方案（六）物業(yè)管理的前期介入（七）管理費的確定（八）具體對本小區(qū)物業(yè)管理的建議第三節(jié)項目不確定性分析一、項目投資估算及資金籌措計劃二、盈虧平衡分析三、敏感性分析四、風險規(guī)避和控制措施五、項目效益評價六、結論與建議一、項目基本情況海口“國用（2002）第01—01895號”地塊落于被譽為?？谖宕笞钣邪l(fā)展前途的地產(chǎn)板塊之一的“金三角板塊”的迎賓大道90-1號，用地性質為商住用地，用地現(xiàn)狀為部分臨時建筑，用地面積為3174平方米。東接“永安大世界”，距迎賓大道300米，與海南師范學院隔路相望；南臨“中國城”演藝中心，西靠?？谑协偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道400米，與“海南師范學院學生公寓”相鄰。?？凇皣茫?002）第01—01895號”由海南天鴻實業(yè)投資有限公司投得，總地價為144萬元。市規(guī)劃局已經(jīng)批準了該項目的建設用地，并給出了紅線與規(guī)劃設計要點，本地塊目前已經(jīng)拆遷完畢。該地塊實際已滿足“五通”條件。二、項目模式與合作方式本項目由本公司獨資開發(fā)，項目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售。三、項目可行性報告的結論本項目總投資為800萬元（含貸款利息）萬元，自有資金為300萬，向銀行借貸400萬元。經(jīng)分析研究，本項目主要經(jīng)濟指標是：本項目住宅銷售部分：小高層的得房成本為1200元/平方米，住宅售價為1500-1800元/平方米。住宅部分利潤總額為400萬元，稅后利潤為283.9萬元，投資利潤率為23.66%，總投資利稅率50%，資本金利潤率35.50%。住宅全部投資的稅前凈現(xiàn)值258.09萬元，內部收益率為42%。由上面所列數(shù)據(jù)可分析：本項目住宅部分利潤總額較大，投資利潤率也較高，其全部投資和自有資金投資內部收益率均大大超出行業(yè)的基準收益率8%，累計盈余資金較多，因此，住宅部分經(jīng)濟效益較好，方案可行。第一章市場研究與方案構思項目市場研究一、海南房地產(chǎn)市場走勢分析：海口市又稱椰城，處于熱帶濱海，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風光景觀。1988年海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)，?？谑谐蔀楹Ｄ鲜∈?，是全省政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，交通郵電樞紐。海口市處于華南經(jīng)濟開發(fā)帶的前沿位置，毗鄰港澳臺、東南亞，是連接大陸本土和東南亞的樞紐，對發(fā)展華南經(jīng)濟圈的區(qū)域合作和外向型經(jīng)濟有著得天獨厚的地理優(yōu)勢。近幾年來，海口市跨入了“中國城市綜合環(huán)境實力50強”“中國城市投資硬環(huán)境40優(yōu)”行列，被世界衛(wèi)生組織和國家衛(wèi)生部確定為全國唯一的世界健康城市試點，并榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治十佳城市”、“全國衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護模范城市”、“全國園林綠化先進城市”、“全國造林綠化十佳城市”等一系列榮譽稱號。2002年，海口、瓊山兩市合并。1．自然概況位海口市位于東110.10′-110.41′北緯19.32′-20.5′，地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔18海里與大陸本土最南端海安鎮(zhèn)相望，東面與文昌市相鄰，南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。?？谑袞|起大致坡鎮(zhèn)老村，西云至西秀鎮(zhèn)撥南村，兩端相距60.6公里；南起大坡鎮(zhèn)五車上村，北至大海，兩端相距62.5公里。面積?？谑嘘懙匾?guī)劃總面積2304.84平方公里，其中農(nóng)業(yè)用地1756平方公里，建設用地363平方公里，未利用土地153平方公里；海域面積830平方公里，海岸線131公里。人口2003年底，?？谑谐Ｗ∪丝?66.92萬人，其中秀英區(qū)30.31萬人，龍華區(qū)44.99萬人，瓊山區(qū)39.28萬人，美蘭區(qū)52.34萬人。戶籍人口139.19萬人，其中秀英區(qū)24.92萬人，龍華區(qū)37.88萬人，瓊山區(qū)34.60萬人，美蘭區(qū)41.80萬人。戶籍人口中非農(nóng)業(yè)人口76.05萬人，農(nóng)業(yè)人口63.14萬人。氣候海口市地處低緯度熱帶北緣，屬于熱帶海洋氣候，春季溫暖少雨多旱，夏季高溫多雨，秋季多臺風暴雨，冬季冷氣流侵襲時有陣寒。全年日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數(shù)2000小時以上，太陽輻射量可達11到12萬卡。年平均氣溫23.8℃，最高平均氣溫28℃左右，最低平均氣溫18℃左右。2．基礎設施空港：?？诿捞m國際機場為我國８大空港之一，距?？谑兄行氖袇^(qū)25公里，按國際民航組織制定的4F級標準修建。?？谑鞋F(xiàn)有海南、南方兩家基地航空公司。共開通航線228條，其中國內航線221，國際航線7條，日進出航班150多架。2003年旅客吞吐量達602.9萬人次。海港：海口市現(xiàn)有秀英港、新港兩個主要港口，萬噸級泊位2個，千噸級泊位18個，開通到廣州、北海、湛江、海安和越南下龍灣等城市的定期客運航線，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客運航線；貨運可直接通往國內沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本、和香港等國家與地區(qū)。鐵路：2002年12月建成通車的粵海鐵路是我國第一條橫跨海峽的鐵路通道，北起廣東湛江市，通過瓊州海峽抵達海口市，屬國家Ⅱ級干線，設計輸送能力為年輸送貨物1100萬噸、開行旅客列車9對。海口站是粵海鐵路和海南省境內第一大客運站，位于?？谑袨I海大道西端，處在旅游休閑勝地西海岸與盈濱半島之間，交通十分便利。公路：?？谑幸约涌斐鞘薪煌ńㄔO推動交通運輸業(yè)發(fā)展作為帶動城市發(fā)發(fā)展的重要手段，構架以東西、南北向主干道為骨架的貫穿主市區(qū)、連接全島的地面交通網(wǎng)絡。電力：?？诘貐^(qū)電力供應充足，目前110KV及以上變電站17座，主變容量、年供電量、售電量分別達到160萬千伏安、17億千瓦時、16億千瓦時，電力供應富余，供電可靠率已達到99.8%。供水?？谌展┧芰σ堰_80萬噸，水資源充足。排污：?？谀壳拔鬯幚聿捎酶哓摵苫钚晕勰嗵幚砉に?，日處理污水30萬噸，是全國污水處理率較高城市。電信：2003年末程控電話交換機總容量109.25萬門，市內固定電話用戶73.13萬用戶，其中住宅電話52.79萬戶；固定電話普及率達43.8%；城市公用電話9.25萬部；移動電話用戶67.4萬戶；計算機互聯(lián)網(wǎng)絡用戶27.22萬戶。郵政：?？卩]政可與全國31個省、市的愈萬個儲蓄網(wǎng)點辦理通存通兌業(yè)務。3．社會經(jīng)濟發(fā)展狀況生產(chǎn)總值：2003年?？谑猩a(chǎn)總值完成238.18億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值完成26.10億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值完成79.75億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成132.33億元。一、二、三產(chǎn)業(yè)結構比例為10.9：33.5：55.6。旅游：?？谑呛Ｄ下糜蔚募⒌兀鞘着爸袊鴥?yōu)秀旅游城市”，熱帶海島旅游資源十分豐富，四季如春，自然景觀和人文景觀異彩紛呈。主要景點有瓊州大地震遺址(海底村莊)、石山火山群地質公園、東山湖熱帶野生動物園、東寨港紅樹林國家級自然保護區(qū)、玉龍泉國家森林公園、西海岸帶狀公園、熱帶海洋世界、萬綠園、熱帶森林博覽園等。2003年接待游客394.04萬人次，旅游總收入32.42億元。金融：?？谝研纬芍醒脬y行、國有獨資銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、信托投資公司、國際租賃公司、外資銀行、非銀行金融機構為主的多元化金融體系。2003年末金融機構本外幣各項存款余額663.32億元，本外幣各項貸款余額639.88億元。證券股票發(fā)展迅速，全省共有證券經(jīng)營機構8個，全部在?？?，證券營業(yè)部36個。文教?？谑?003年末共有中小學校658所，(含108所民辦學校和153個初小或教學點)。?？谑芯哂鞋F(xiàn)代化規(guī)模的圖書館、博物館，廣播和電視覆蓋率為100%。醫(yī)療：海口市2003年年末共有衛(wèi)生醫(yī)療機構(含社會醫(yī)療機構)642所，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院133個，衛(wèi)生防疫機構16個，婦幼保健院(所、站)6個；衛(wèi)生醫(yī)療機構擁有病床5258張，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院擁有病床3919張；衛(wèi)生技術人員8394人。（1）房地產(chǎn)歷史回顧提起海南的房地產(chǎn)，人們馬上就聯(lián)想到20世紀90年代初海南房地產(chǎn)泡沫時代：原報建筑面積1600多萬平方米，積壓空置商品房700多萬平方米，閑置土地18000多公頃，沉淀資金800億元人民幣。這些“爛尾樓”工程95%集中在?？凇⑷齺?、瓊山三市，70%以上都是靠銀行貸款興建，占據(jù)著城市的中心位置，成本高，由于投資主體、投資方式和資金來源情況相當混亂，以及市場行為不規(guī)范等因素導致經(jīng)濟關系和權屬關系極為復雜，絕大多數(shù)開發(fā)商都無力續(xù)建，十年來嚴重制約著海南經(jīng)濟的發(fā)展。（2）房地產(chǎn)復蘇經(jīng)國務院批準，海南省于1999年8月開始大規(guī)模地處置積壓房地產(chǎn)的試點工作。截至2002年底，處置工作初見成效，全省共有444宗“爛尾樓”工程申報了處置方案，涉及原報建面積1339萬平方米，占“爛尾樓”工程總量的83%；已有214宗、592.74萬平方米的工程復工續(xù)建，占總量的37%，其中81.4萬平方米已竣工。這部分房產(chǎn)均價在每平米1000-2200元之間。據(jù)省建設廳統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2000年至2004年，我省商品房開發(fā)類型以住宅為主，平均占79.26%，其中普通住宅占66%，別墅高檔公寓占34%。尤其是2004年，住宅占到83.91%，住宅占據(jù)商品房開發(fā)主導地位，與市場實際需求相吻合，表明我省的商品房開發(fā)結構基本合理。同時，商品房的供求也呈現(xiàn)出基本平衡。2000年至2004年，全省商品房竣工面積為363.1萬平方米，而同期銷售面積達到412.9萬平方米。其中2004年商品房銷售面積為125.76萬平方米，比竣工面積105.31萬平方米大。據(jù)統(tǒng)計，我省新建商品房空置率已從2000年的63.3％下降到了2004年的9.1％，低于業(yè)內認可的10％的警戒線。房價年均增長5.4%，房地產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長。省建設廳負責人認為，2000年以來我省商品房各年每平方米平均銷售價格分別為1979.8元、1910.1元、1789.5元、2122.8元、2405元，年平均增長5.4%，低于同期我省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和GDP增長幅度。商品房價格受積壓商品房轉化為經(jīng)濟適用房限價銷售的影響,價格較低，走勢平穩(wěn)。商品房銷售均價比全國2750元/平方米還低345元，?？谑械纳唐贩夸N售均價也遠低于國內沿海地區(qū)城市平均價格。（3）房地產(chǎn)升溫?？诜康禺a(chǎn)的發(fā)展在1993—1997年到達谷底，1997—2003年開始自然復蘇。2004年我省房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長16.9％，高于全省GDP10.4％的增速，呈現(xiàn)出拉動GDP增長態(tài)勢。2004年島外人士購房用于旅游度假和作為第二居住地的達到50萬平方米，占全省商品房銷售面積的40％以上。根據(jù)數(shù)據(jù)表明從2004年以來，全國城市房地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)一個共同的現(xiàn)象，即由一個拐點引領，一個城市的房地產(chǎn)市場飛速進入上升期，這在省會城市和一些明星城市表現(xiàn)得尤其突出。合肥、長沙、南昌、西安都出現(xiàn)了這個現(xiàn)象。此判斷可以從各大城市發(fā)展和房地產(chǎn)成長周期的角度進行解釋和對比起來看，海口恰好處于一個具備房地產(chǎn)快速發(fā)展的必要因素的時期。第一個因素：重新制定高標準高起點的規(guī)劃；第二個因素：基建投入，包括馬村港建設、粵海鐵路開通、文昌衛(wèi)星發(fā)射基地、?？谥寥齺嗇p軌、美蘭機場（全國第6大空港）的建設；第三個因素：城市功能布局的調整，西邊建設工業(yè)走廊——藥谷。通過城市規(guī)劃對城市功能調整和城市地位改變與基建大量投入從而帶來大量的投資熱潮及置業(yè)熱潮，這種必然趨勢在中國其它城市房地產(chǎn)發(fā)展歷程中都得到了驗證，?？诜康禺a(chǎn)正面臨這種發(fā)展機遇。二、?？谑协偵絽^(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析1．回顧與展望瓊山區(qū)近幾年樓市發(fā)展十分迅速，由南沙路、南海大道、龍昆南、紅城湖組成的板塊，我們稱為“金三角”，該板塊已逐漸形成了成熟的，集商、住、娛、樂、食為一體的現(xiàn)代都市生活核心地段，是?？谑袠鞘凶钔膮^(qū)域之一。2000—2004年以來瓊山區(qū)共有在售樓盤108個，占全市總數(shù)的25.66%；其中2004年商品房銷售面積為125.76萬平方米，瓊山區(qū)就占有了32萬平方米。這一板塊的東邊直角線是?？诔鞘兄休S線龍昆南路，該路改造已經(jīng)接近尾聲，現(xiàn)已實現(xiàn)通車，這一地塊的樓盤成為最大的受益者。從龍昆南路向南直達美蘭機場，穿過瓊山府城一帶。而通向東邊的路包括紅城湖路，則將該板塊和府城、海府大道連接起來。南大橋南邊橋頭的國興大道西段，沿老機場穿過，老機場將開發(fā)成未來?？诘某鞘兄牡貛?，經(jīng)過國興大道達到海南廣場以及江東地區(qū)，使該板塊向東運動更方便快捷。從龍昆南路往北可以到達金貿(mào)區(qū)，過世紀大橋直達海甸島。南海大道是?？跂|西方向的重要交通要道，放射性的交通格局是該板塊的顯著特點。瓊山區(qū)作為一個合成新區(qū)，過去在一般人的眼中是“江郎才盡—三不管”之地，但是近幾年，隨著迎賓大道的改造，帶動了“金三角”地帶的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，新樓盤層出不窮，人氣十足，比較知名的有昌茂花園、皇家花園、耀江花園、四季華庭、亞洲豪苑、京江花園、金盤雅苑等。該板塊各類生活配套完善，居民生活極為方便。該板塊分布著眾多的新聞單位、高等院校及重點中學，西側是海南職業(yè)技術學院，向東過龍昆南路有海南師范學院，旁邊有海南中學、海師附中等，教育網(wǎng)絡比較完善。此外，還有電視臺、報社等多家新聞單位集中在這里。該板塊的休閑娛樂業(yè)也發(fā)達，?？趭蕵方缱罡咚降闹袊羌岸嗉抑杷囸^都聚集在此。南海大道一帶具有發(fā)展品牌餐飲、汽車專賣、家私建材市場、旅游購物商城的廣闊前景，是商家的必爭之地。2．市場特點總體來看，瓊山區(qū)樓市的特點與前面分析?？跇鞘械奶攸c一樣，這里也就不再重復了，但瓊山區(qū)樓市還有其他區(qū)域性特有的特點，那就是其復合型、綜合性的特點：從買家來看，瓊山區(qū)樓市買家大致分為兩大部分：一部分是瓊山區(qū)原有的居民，另一部分是來自海南省下面縣城與江浙一帶的居民。從區(qū)域樓盤來看，瓊山區(qū)樓有多種檔次，多種類型。既有占地十幾萬平方米的大盤；同時也有大量中小規(guī)模、中低檔次的樓盤。樓盤的價格也有很大的差別，既有高達每平方3000多元的高檔住宅，更有大量每平方米1500元左右的平價盤，能滿足不同買家的需要。這種樓盤的類型的復雜性，沒有任何其他區(qū)域能與之相媲美。3．結論自從2003年以來，海口市政府確定結合瓊山并入?？诘膶嶋H，此次規(guī)劃在延續(xù)現(xiàn)行規(guī)劃帶狀組團式結構的同時，提出了?？谥鞒菂^(qū)用地空間布局為“一個中心、兩個組團”，并遵循“中強、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則，將圍繞“城在花中，城在水中，城在林中”的規(guī)劃目標，加強規(guī)劃建設和環(huán)境保護，“做大、做強、做精、做美”?？?，把海口建成人居環(huán)境一流的“國際性熱帶濱海生態(tài)花園城市”的城市發(fā)展思路。經(jīng)過多方面的努力，最終確定了這個離機場距離最近、居民人口眾多、土地量充沛、與?？谑兄行木嚯x適中的瓊山區(qū),作為南拓的主要對象。隨著迎賓大道的順利通車，?？谑姓畬哟蟓偵絽^(qū)基礎設施建設力度。將利用配套完善兼之有成片價錢低廉的土地，使得海南有實力的大開發(fā)商進駐瓊山區(qū)，由此也使得瓊山區(qū)這個房地產(chǎn)市場變得更加激烈，當然，這也使瓊山區(qū)越來越被人們所喜愛。所以，在政府的大力支持，瓊山區(qū)的居住環(huán)境變得越來越好，更有利于此小區(qū)的開發(fā)。三、項目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析1．區(qū)位特點本項目位于瓊山區(qū)“國用（2002）第01—01895號”地塊，東接“永安大世界”，距迎賓大道300米，與海南師范學院隔路相望；南臨“中國城”會所，西靠海口市瓊山區(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道400米，與“海南師范學院學生公寓”相鄰。該地塊附近交通極為便利，本地塊附近本來就是人流密集居住區(qū)，附近的各種生活配套設施十分完善。但這一帶外來人口較多，治安形勢比較嚴峻。迎賓大道是?？谑形ㄒ坏囊粭l最具有海南特色的景觀大道同時也瓊山區(qū)通往機場與市中心的主干道。其中迎賓大道因有海南師范學院，海師附中，海南中學等海南名樓而格外引人注目。隨著迎賓大道的開通，更是令該路段沿線的房地產(chǎn)有了重新“洗牌”的機會。迎賓大道的樓盤分布較為集中，價格由北向南遞減，根據(jù)樓盤分布特征可分為四個區(qū)。?？凇皣茫?002）第01—01895號”地塊附近地段是迎賓大道樓盤分布較為密集的路段，居住氛圍濃厚，生活配套成熟，由北面往南海大道，通往金盤開發(fā)區(qū)與秀英區(qū)相聯(lián)。迎賓大道的數(shù)盤得益于市政建設的多方面利好，如迎賓大道的擴建工程的完成、南海大道、紅城湖路全面改造通車等因素，令迎賓大道特別是海南師范學院附近的交通堵塞程度大大減緩。?？诠财嚹险镜脑O立，更是加強了海口與省內各市縣的交流。車站帶來的不但是交通的便利，還將會帶來大量人流，造就無限的商機，這些都是為迎賓大道路段的樓盤埋下了升值的伏筆，再加上海南師范學院、海南中學等校園區(qū)綠樹成蔭的自然生態(tài)環(huán)境，十分符合城市人追求的理想居住條件，也是此路段樓盤所追逐的最大賣點。公共汽車南站的轉移給迎賓大道帶來了無限生機，這是重要的一點。南站不僅僅使交通得到改善，更重要的是匯集了人氣，對該區(qū)域的經(jīng)濟，尤其商業(yè)有著積極的作用。迎賓大道的路面擴寬工程也暗示了政府基礎設施建設重點的轉移。交通的完善使居民出入更方便快捷，還掃清了投資商的投資顧慮，加速經(jīng)濟的發(fā)展，提高該區(qū)域的知名度，直接增加物業(yè)的價值。教育、文化是永不過時的宣傳王牌。迎賓大道一帶匯集了不少知名學府，海南師范學院、海師附中、海南中學、山高小學等等。濃郁的文化氣息陶冶了居民的情操。并且該項區(qū)的學生公寓需求量非常大，高等學院附近的二手市場相當活躍。迎賓大道一帶的休閑娛樂業(yè)也發(fā)達，?？趭蕵方缱罡咚降闹袊?、永安娛樂廣場、休閑小站等多家知名茶藝館都聚集在此。南海大道上具有發(fā)展品牌餐飲一條街、汽車專賣、家私建材市場、旅游購物商城的廣闊前景，都是商家的必爭之地。正因為此路段有著多方面的利好因素，促使像亞豪集團、金邦實業(yè)、昌茂集團等一些有實力的地產(chǎn)商加入，將會令此路段的競爭日趨激烈。2．本路段樓盤購買對象及購買心理分析為了更好的做好本項目的市場定位，找準其購買對象，我們在項目的市場調查階段進行了一次市場調查和消費者訪談調查。市場調查中共發(fā)出問卷368份，收回368份，其中有效問卷為308份，有效率達到83.69%。而消費者訪談調查共完成了180份問卷。其調查結論主要有兩方面：1)問卷調查結論：A.42%的受訪者的住房戶型是二房，而接近70%的受訪者的住房面積在90平方米左右，同時，有45.4%的受訪者的住房是單位的福利分房，有72%的受訪者表示將要購房用于自住。從這幾個數(shù)據(jù)我們可以看出：住宅需求很大，多數(shù)市民都希望能改善他們的居住環(huán)境。B.30%的受訪者表示會購置一房一廳的房子，同時有26的受訪者表示會購置三房二廳的房子，而選擇30——80平方米，作為投資型的客戶約占60%，這說明一房一廳與二房二廳的房子還是人們最想要的戶型。C.42%的受訪者選擇小高層住宅，28%的受訪者選擇高層住宅，而選擇多層住宅的受訪者只占30%左右，這說明市面上喜歡多層住宅的市民所占的比例已逐漸下降。D.接近45%的受訪者表示首選的購房區(qū)域為瓊山區(qū)，這對我們的項目是一大利好因素；E.多數(shù)的受訪者針對于住宅的裝修標準為個性精品裝修，再者是發(fā)展商提供多種裝修套餐供買家選擇，這一結果說明，人們喜歡自己房子的裝修按自己的意愿來進行。F.超過98%的受訪者表示住宅要帶陽臺、通風采光好；68%的受訪者表示喜歡落地玻璃陽臺。G.超過71%的受訪者表示所購房子的總價在20萬以下，50%的受訪者表示都能接受的房子單價在2000元/平方米左右H.這次調查中，45%有受訪者的年齡在20—35歲之間，30%的受訪者的年齡在35——45之間，這說明我們得到的數(shù)據(jù)主要來自45歲以下的中青年階層。I.本次調查，74%的受訪者學歷在中專到大專，超過一半的受訪者是機關/事業(yè)單位干部、專業(yè)技術人員和貿(mào)易人員。26%的受訪者是行政事業(yè)干部，而大的部分，占總體的31%的受訪者表示有特殊的職位。超過57%的受訪者的個人月收入在1300——2500元之間。2)消費者訪談調查結論：我們從三方面來說明我們從受訪者身上得到的信息：首先，是規(guī)劃設計方面：大部分受訪者表示感謝，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購買房子所以的小區(qū)要有一定的綠化，而且最好有好的景觀，至于朝向，最好是南北對流和朝南；同時，受訪者都表示，小區(qū)內或附近，都必須有足夠的配套設施，例如小學、醫(yī)院、菜市場等，最重要的是能方便人們生活；其次，是銷售方面，大部分受訪者表示會選擇15—20年的樓價七成以下銀行按揭，對于首期款，能接受的程度大約是3—5萬左右，而月供款大約是800元左右，到于獲取樓盤信息渠道，絕大多數(shù)的受訪者表示一般通過報紙、戶外廣告、傳單和網(wǎng)絡廣告獲得信息。再次，是物業(yè)管理工作方面：對于這方面，我們收到的不只是我們所提出問題的答案，而且聆聽到受訪者的真心話，同時，這也恰恰反映出人們對物業(yè)管理這個問題的態(tài)度，受訪者們表示，現(xiàn)在在?？谑?，沒有多少個物業(yè)管理公司是做得好，不是承諾不能兌現(xiàn)就是服務跟不上，更別談什么社區(qū)文化了。所以，人們都希望，物業(yè)管理公司收了住戶的錢，就是應該提供好的服務，不能事先承諾有什么完善的物業(yè)管理，等住戶入戶了，卻又說住戶交的費用不能維持日常的運作，以此為理由不提供曾承諾的服務。所以，人們都表示，一定要加強監(jiān)督，保護消費的利益。當然，對于消費者來說，都希望能得到物廉價美的東西，對于物業(yè)管理公司提供的服務也一樣。通過市場調查，特別是直接面對面消費者訪談調查，我們可以看出現(xiàn)在的買房者變得越來越理性，要求越來越高。他們已經(jīng)認識到，現(xiàn)在?？诘姆康禺a(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場到了買方市場，只要手中有錢就不怕買不到好房子，所以他們在選擇樓房的時候會更為謹慎。3．競爭樓盤分析1)四季華庭A.項目特色及市場地位：四季華庭位于?？谧罹咴鲋禎摿Φ哪虾４蟮琅c迎賓大道交匯處，交通極其便利通暢，占地面各12萬平米，總建筑面積18萬平米，總投資3億人民幣。四季華庭作為海口市首批九大重點項目之唯一房地產(chǎn)項目，受惠于政府策略性發(fā)展規(guī)劃，寬達百米以上的迎賓大道及南海大道商業(yè)旺址經(jīng)已實施。四季華庭的景觀設計，則以精紗絕倫的構想，全面呈示四季的季相變化。綠地面積達4.5萬平方米，綠地率為42%。集觀賞水景、亭、臺、廊、榭、下沉廣場于一身，擁有100多種健康、芳香、形姿優(yōu)美的綠化樹種，揉合日本和歐美造園手法，如詩如畫地譜寫出四季華庭的華麗篇章真正做到了“我家即公園，公園在我家”的園林效果。該樓盤為市十大明星樓盤推薦樓盤、市十大最受歡迎樓盤推薦樓、獲得?？谑袠影骞こ獭Ｔ摌潜P由于某種環(huán)境較好，建筑立面為米黃色，格調較好。售介均價在3000元/平方米左右，在本地段算是高檔樓盤，銷售對象為一些中高收入的人士，其中包括一些投資者。B.銷售情況：一、二、期基本售磬，三期正在推出，市場反映較為熱烈，銷售業(yè)績良好。C.成功之處：該樓盤占地12萬平米，規(guī)模較大，規(guī)劃合理，小區(qū)綠化率較高，環(huán)境好，且附近生活配套完善，所以能吸引較多的顧客。2)耀江花園A.項目特色及市場地位：該項目位于?？谑泻５侣飞?，距城市主干道?？谑凶罘比A的迎賓大道約120米，鬧中取靜。耀江花園總平面呈“長方形”布局，占地面積96.6畝，規(guī)劃建造11幢現(xiàn)代主義與優(yōu)美生態(tài)環(huán)境融合的住宅樓。其中住宅12萬余方，商鋪5000余方，車位約900個，配比接近1:1。3萬m2景觀園林，營建都市的綠色之城，大于50%的綠化率，擁有寸金寸的CLD區(qū)域內罕有的大型生態(tài)景觀。多功能會館，豪華游泳池，溫泉泡池，綠化率高達45%以上。自有品牌礦泉水入戶，讓您享受自然與健康。前六幢以中小戶型為主，各小戶型又可自由組合，每個戶型均充分考慮通風、采光，且配有大面積的觀景凸窗，使得窗外美景盡收眼底。后五幢以中、大戶型為主，滿足了戶型的“升級換代”，特有陽光書房的設計，盡情享受室外的陽光與綠意。外圍200米的商業(yè)裙樓，日臻完善的商業(yè)氛圍，同步滿足您的日常生活所需。該項目均價在3200元左右，在本地段為最高價位。B.銷售情況：66%，市場反映較為熱烈C.成功之處：通過幾年各房地產(chǎn)項目對該區(qū)域的的開發(fā)與及配套完善，基本已形成了一個大型的高檔住宅區(qū)域，因此，該項目在各樓盤均已完成開發(fā)銷售后把握機遇，利用該區(qū)域的市場成熟與品牌效應，一舉成名。3)京江廣場A.項目特色及市場地位：該項目的規(guī)劃設計指標占地29526.33平方米；總建筑面積43137平方米；綠化面積為14435.36平方米；容積率為1.39；建筑密度為25%；綠化率為48.89%。低容積率、低密度、寬大視野，智能力門禁管理系統(tǒng)。小區(qū)園林由名家設計，專業(yè)園林單位施工。以大型水景為主題，采用綜合式園林布局手法，運用明快、新穎、流暢、疏密結合，色彩對比，富有園林藝術特色的設計構思，通過大氣得體的假山瀑布、自然流暢的水面輪廓和道路、別致的步汀和小噴泉，各種熱帶植物有機的結合，形成動靜分區(qū)，環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)。商場建筑風格為后現(xiàn)代坡頂建筑立面層次分明、色彩豐富、莊重大氣。擁有超過一百多個車位的大型停車場，商場首層層高七米，可以改做兩層經(jīng)營，多得一倍使用面積；該項目主要的購買對象為一些收入較高的有文化人仕,相當一部分是二次置業(yè)者,其售均價在2800元/平方米左右。B.銷售情況：銷售率為85%C.成功之處：該項目共為二期，第一期已完成銷售，京江廣場為二期工程，由于一期市場反映已較為熱烈，自身小區(qū)規(guī)模較大，內部配套也較齊備，發(fā)展商實力雄厚，具有較大的社會影響力，這對樓盤的銷售起到了一定的促進作用。4)亞洲豪苑A.項目特色及市場地位：該項目位于?？谑蟹比A的南海大道中段，臨近海口保稅區(qū)，總占地面積近16萬平方米，開發(fā)完畢的北區(qū)，占地面積達6.6萬平方米，建筑面積近11萬平方米，提供716戶由63m2-310m2二房二廳、三房二廳、四房二廳、復式等多種戶型可供選擇。亞洲豪苑北區(qū)動工時間為1999年6月15日，目前整個小區(qū)已全部建設完畢，SRTDesignLimited(加拿大)負責總體設計，建筑風格揉合歐陸田園氣息及亞熱帶風情，逾三千五百平方米的人工湖，將靈氣聚于園中，獨特的建筑造型，碗蜒的石板小路，大面積的綠化，為客戶營造了一個清新雅致的世外桃源。亞洲豪苑南區(qū)占地150畝地，將于2003年8月動工，目前已正式立項并正辦理前期施工手續(xù)，南區(qū)規(guī)劃將以商業(yè)帶小戶型公寓為主，即將建設一個集休閑、飲食、娛樂為一休的大型商業(yè)廣場亞豪新天地，商場規(guī)劃面積達3萬平方米，樓高三層，面積可自由組合，以其綜合的功能，將建成一個新的商業(yè)旺地B.銷售情況：一、二期已完成銷售，三期銷售率為55%C.成功之處：該項目由于其嶄新的歐陸田園概念，以及獨特的規(guī)劃設計，在這樣的一個生活配套相當完善的大型住宅社區(qū)，必將再次引起消費者的轟動。4．結論迎賓大道的即將完工開通，無疑是最佳的賣點；海南師范學院、海南中學的人文環(huán)境，則為周邊環(huán)境增色不少，名項完善的生活配套設施，造就了一個良好的居住環(huán)境。行家認為，迎賓大道沒線如此的樓盤密集度，加上這些樓盤大多仍是中檔價格的自住型，?？谖宕笞钣邪l(fā)展前途的地產(chǎn)板塊之一的“金三角板塊”樓盤的新一輪大戰(zhàn)將在迎賓大道出現(xiàn)，屆時這里勢必成為置業(yè)者關注的新熱點。項目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境分析1．土地性質綜述：項目面積3174平方米。該項目東接“永安大世界”與海南師范學院隔路相望；南臨“中國城”演藝中心與在建的中國城五星溫泉大酒店，西靠海口市瓊山區(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道400米，與“海南師范學院學生公寓”相鄰。2．地塊周圍景觀（1）自然景觀：東方景觀：在該方向上，因為是緊靠著“永安大世界”停車場，近景可觀“永安大世界”生態(tài)停車場，高層可以遠觀迎賓大道的生態(tài)景觀與公路正對面的海南師范學院公園般的園林景觀。海南師范學院，不僅環(huán)境優(yōu)美，文化氣氛濃厚，相信這一景觀，對本樓盤的銷售起到一定的促進作用。西方景觀：在這個方向上，因為靠瓊山區(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府大院，對于遠近景都不是很佳，只能觀小區(qū)里的綠化，而部分區(qū)域被鎮(zhèn)政府大院的樓房擋住遠景，加上鎮(zhèn)政府大院的樓房十分殘舊，圍墻外還是一片建筑工程空地，垃圾成堆。南方景觀：在該方向上，面向中國城大社區(qū)內，是一個大型生態(tài)停車場與正在施工的“中國城五星級溫泉大酒店”的施工現(xiàn)場。雖然從目前的情況來看較為雜、亂、臟，但是從未來的一年后，隨著酒店的工程竣工后，大量的綠化與公共設施完善后，該方向是本小區(qū)最為直觀觀賞五星級酒店夜景的朝向，同時也是樓與樓之間間距最遠的方向。北方景觀：在該方向上，與“海南師范學院學生公寓”一墻之隔，所有的景觀均被公寓樓擋住，所以近景與遠景都不好。（2）景觀綜述：從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度來看，西、北二個方向的景面都不理想，因為都被新的或舊的建筑物擋住。東、南面近景不好，遠景較好，總體來說，地塊周圍景觀屬該地塊的弱項，需要通過環(huán)境藝術設計來弱化本地塊周圍景觀不利的影響。3．環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況（1）環(huán)境衛(wèi)生情況本地塊原本是?？谧≌瑓^(qū)地塊，不會給本地段遺留下什么污染問題，但本地塊的西南方向有一大片閑置土地，里面堆滿了垃圾，雜亂無章，影響了周圍的環(huán)境，而地塊的東面都是大馬路，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對將來小區(qū)的將造成較大的影響。（2）社會治安狀況：本地塊位于中國城大社區(qū)內，龍昆南派出所就與本小區(qū)門口一墻之隔，周邊外來人口不多，治安形勢相對較為安定。4．地塊周圍的交通條件本地塊東面為迎賓大道，迎賓大道是一條混合型道路，車流量較大。地塊附近有南海站和中國城站等多個公共汽車站，有21、9、18、35、42、11等10多公交線路。所以，該地塊附近交通十分便利這也是本項目的一大優(yōu)勢。5．配套設施1)菜市場：本地塊附近有金花菜市場、安寧菜市場2)商店、購物中心：該地塊附近商店較多，日常生活所需都不用擔心，在本項目塊對面是一個購物超市。3)小學：山高小學海師附小4)中學：海南中學、海師附中5)大學：海南師范學院6)醫(yī)院：一八七醫(yī)院、安寧醫(yī)院7)銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行等近在咫尺；海南師范學院東門附近的中國郵政局，酒店有禧龍酒店；配套設施綜述：本項目所處的地段是居住人口比較集中的區(qū)域，各種的生活配套設施十分完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要，但從消費的角度來說，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少大規(guī)模和高檔次的購物中心。（二）項目地塊的優(yōu)劣分析1．優(yōu)勢分析A.大環(huán)境小社區(qū)：本項目用地位于“中國城”大社區(qū)的中，可以享受的一切“中國城”大社區(qū)中的環(huán)境與服務。無疑形成了規(guī)模效應，一方面有利于開發(fā)商降低項目單方開發(fā)成本費用；另一方面有利于項目形成自我獨立環(huán)境，營造大社區(qū)小環(huán)境的生活氛圍，必能增強該項目的市場競爭力。B.交通條件：本項目位于迎賓大道上，共有10幾條公交線路，本地塊離?？谀险疽仓皇鞘昼姷穆烦?，所以本項目在交通條件方面的優(yōu)勢將成為一大主要買點。C.周圍配套設施：本項目所處地段，是大型的居住區(qū)，附近的配套設施應有盡有，銀行，中小學、商店等等，一應俱全，這樣不僅能夠減少小區(qū)配套設施的投入，而且是對于日后小區(qū)的宣傳將會起到非常大的作用。D.文化氛圍：本項目地塊對面就是海南師范院校，附近有海師附中、海南中學、山高小學等。所以，本志塊所處地段文化氣氛濃厚，對于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇。2．劣勢分析：A.自然景觀：本地塊處于地段以前是一片池塘與荒地的結合帶，經(jīng)過十幾年的開發(fā)與建設，對于以前的住宅建筑來說，顯然已經(jīng)變得殘舊，沒有什么標志性的建筑，所以開不成什么自然景觀。唯有海南師范學院集歷史、文化、自然景觀為一體的有標志性的景點，給本地段添了一張王牌。從另一個角度來說，擁用“世界吉尼斯紀錄之中國最大的演藝舞臺”的中國城演藝中心與二期開發(fā)的五星級酒店也給本地段增加了一景，但這一景觀還需進一步完善。B.環(huán)境衛(wèi)生：本地塊位于城市主干道—迎賓大道的旁邊，地塊的北面是南海大道，所以，由于靠近公路，這將會給地塊嚴重的汽車噪音和廢氣污染。另一方面，在地塊的西北角，有一片荒地，堆滿垃圾，如果不加以治理，將會對以后的小區(qū)環(huán)境巨大的影響。3．項目的機會分析：從上面提到的本地塊的幾大方面優(yōu)勢，特別是用地特殊地理位置與環(huán)境的優(yōu)勢，是本地段樓盤無法比擬的。像四季華庭、京江廣場、亞洲豪苑等項目從自身項目對比上，相對與本項目來說，都是大盤。但是，他們在建造成本方面與小區(qū)的配套方面，都需要投入大量的資金。而本項目卻小而精，置身于“中國城”大社區(qū)中，花最少的錢，卻擁有了最大的社區(qū)環(huán)境。因此，只要我們堅持走高質量樓盤的路線，充分發(fā)揮本項目的優(yōu)勢，通過“大環(huán)境小社區(qū)”的精品設計來與弱化本地塊的弱勢，盡量美好本小區(qū)的環(huán)境，使其更貼近自然，更適合人居住，然后通過“人性”的概念，找準入市的時機，全面推向市場，占領市場。4、項目的威脅分析本項目的威脅，應從幾個方面來分析：一是南海大道沿線的一些樓盤，如四季華庭、亞洲豪苑、京江廣場等，這些樓盤現(xiàn)在在市場上賣得不錯，因此，它們對本項目有一定的威脅性；二是本項目周圍地段匯隆廣場、皇家花園、錦上花、玉龍皇家花園等，這些樓盤的規(guī)模雖然不大，但是它們都是低價位的房產(chǎn)，而且在民眾中的口碑都不錯，所以，這此樓盤也會給本項造成較大的威脅；三是環(huán)境問題，這里包括的噪音污染、廢氣污染等各方面給本項目造成的威脅，如果這些方面能夠很好的解決，這反而本小區(qū)的幾個賣點。（三）結論從項目地塊性質來看，本地塊是比較理想的住宅建筑用地，根據(jù)SWOT理論分析，該地塊在市政配套、交通設施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢，但考慮到本地塊臨近迎賓大道、南海大道和學生公寓，汽車噪音與人為噪音對小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍環(huán)境形象還有待于提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。另一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠，但本項目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因為該項小區(qū)的地塊占地面積不大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設計，營造良好的居住環(huán)境，所以該項小區(qū)在設計上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新走個性道路，從品質上超過周圍樓盤，這樣，該項目的售價也比周圍樓盤價格高，從而最終使本樓盤在迎賓大道形成“獨樹一幟”地位。項目的市場定位一、項目市場細分隨著城市化進程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經(jīng)有點厭煩，人們越來越需要回歸自然，結清新的空氣優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于一些收入較高的白領階層，他們往往反目光投向一些郊外樓盤。我們可以引入現(xiàn)代化、智能他的設計，把它建成為以“綠色——時尚——健康”為主題的家園，以迎合?？凇叭珖鴪@林綠化先進城市”的設想。根據(jù)我們前面的市場調查，我們發(fā)現(xiàn)在迎賓大道與南海大道這一帶，小面積單位的房子比較好賣，原因是這里交通方便，而且靠邊海南師范學院，買入這些房子，可以自住，也可以出租。因此，由于本項目的地理位置的特殊性，房屋出租市場較為活躍，我們除了鎖定收入較高的白領階層作為目標客戶以外，投資客戶也是一大塊主要客戶。所以，我們的樓盤也要設計小單位的戶型。主力戶型集中于一房一廳一廚一衛(wèi)一陽臺，面積在30——50平方米左右，因為現(xiàn)在這個地段市場上對這種戶型的需求最大。項目的市場細分：從地理上細分：以島外江浙、上海一帶居民為主，?？谑性用駷榇?。從購買人群上細分：海南人、內地人從年齡上細分：以25——60歲的人群為主；從工作環(huán)境上細分：以在市中心工作的中高收入白領階層、個體經(jīng)營者及省外房地產(chǎn)投資者從經(jīng)濟狀況細分：家庭月總收入在2500元以上的家庭為主；從購房心理細分：以一次置業(yè)、自住購買及投資為主。二、樓盤概念的導入根據(jù)前面的市場細分，本小區(qū)的目標客戶是收入較高的白領階層與部分投資客戶，這些人需要的是一個好的居住環(huán)境，所以，本小區(qū)應該導入“綠色、生態(tài)、智能、升值家園”等口號。同時，本小區(qū)也要適應社會的潮流，進行“智能化”的設計，使到其具備現(xiàn)代化的智能小區(qū)管理服務。當然，上述的這些概念，并不是什么新的概念，它們已經(jīng)是被社會上的人所能接受，但它們并沒有說過時了，他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。因此，我們結合了該項目的地塊位置的特殊性，充分利用“中國城”這個大社區(qū)的品牌效應，突出本項目的優(yōu)勢，所以，對本項目命名為“鴻禾中國城公寓”。三、目標市場本項目是一個小型的綠色精品社區(qū)，居住戶數(shù)為248戶，所以其目標市場范圍應盡布及?？谑袇^(qū)及島外投資市場；目標客戶25——60的人群為主；目標客戶的職業(yè)為中高等收入的白領階層和個體經(jīng)營為主；目標客戶經(jīng)濟狀況以家庭月收入在4000——7000元左右的家庭為主。目標市場分析：項目在首次推出市場時，社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃尚未完全實現(xiàn)，且項目的小區(qū)配套問題仍未解決，因此，項目要以“低開高走“的價格策略進行首期銷售，以“物美價廉”作為其重要的賣點。在?？诒镜刈⒅刭|量的白領階層單身貴族這類目標客戶群有較高而穩(wěn)定的收入，文化素質高，注重生活的情趣。他們的生活水平已上升到一個較高的層次，但他們原來的出租居住環(huán)境卻遠遠不能滿足其要求，因此他們將決定購房的目標是環(huán)境優(yōu)美、個性、時尚且離市區(qū)不遠的樓盤。房地產(chǎn)投資者在現(xiàn)時的銀行利率不高，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的情況下，相信部分投資者會選擇投資具有適度超前性的物業(yè)作為長線投資的手段，本項目整體規(guī)劃合理、價格適中，而且交通十分方便，主是重要的一點是，本項目臨近海南師范學院落，其出租前景十分廣闊。四、項目市場定位1.成本價測算：小高層的得房成本為1200元/平方米2.目標市場價測算在可行性研究的財務預算中用市場比較法、成本估算法初步確定了項目住宅均價。在此基礎上，并且進行了仔細的市場調查研究，根據(jù)對迎賓大道、南海大道附近樓盤如匯隆廣場、皇家花園、錦上花等的調查，比較，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓盤都是走中檔路線，售價集中在1700左右。而我們的樓盤，因為具備多方面的優(yōu)勢，而且我們的在前面的市場細分中已確定，我們的目標客戶是收入較高的白領階層，所以我們的樓盤市場定位應是中高檔次樓盤。針對可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地段樓市動態(tài)，采用市場比較法確定銷售價格。小高層的銷售單價為1800元/平方米，此一區(qū)間的價位較為合理，應該是為市場所能接受的價格。同時，為了能促進銷售，價格的調整應該是分階段進行。3．定價策略本項目以“大眾價格、精品物業(yè)”的低開高走定價策略推出市場，必會引起市場的關注，而且為消費者所接受，可以匯聚大量人氣，為項目后期銷售打下堅實的市場基礎。本項目是順應市場的需要，更好滿足人們要求居住環(huán)境，避開鬧市的喧囂與擁擠。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅”在市場定位方面充分考慮到市場的需要，迎合當住宅的潮流，根據(jù)項目的整體規(guī)劃及其配套設施情況，對項目的市場定位為：?？谑袇^(qū)中的大環(huán)境、大配套、大商圈、精品社區(qū)時尚精英家園項目的宣傳主題：“高質、便利、溫馨、升值”第二章：項目方案策劃一、規(guī)劃設計目標本小區(qū)占地為3174平方米，總建筑面積8000平方米，項目的建成將完善“中國城”大社區(qū)內的居住小區(qū)。本項目在交通、升值空間等方面具有極大的優(yōu)勢，如果再加上合理的規(guī)劃，那將為該路段添上一道亮麗的風景。在進行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)，了解市場的發(fā)展動態(tài)，摸清市場上哪類型的住宅的需要量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等等問題。同時也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總開發(fā)經(jīng)驗，吸收其他發(fā)展商的優(yōu)良經(jīng)驗，務求把小區(qū)規(guī)劃設計做的更好，所以，鴻禾小區(qū)的規(guī)劃設計要達到什么機關報目標，還得回到前面做的市場定位部分，具體如下：1.本小區(qū)要建成“綠色——時尚——健康”為主題的生態(tài)住宅小區(qū)。良好的居住環(huán)境，是當今社會人人都渴望的，特別是住在城市里的人，對那到處都是污濁的空氣，到處是鋼筋混凝土，到處都是喧囂的生活氣氛充滿了厭煩之情，人們需要一塊凈土，需要清新的空氣，所以本小區(qū)的上校就是要為人們提供一個“綠色——時尚——健康”為主題的家園的居住環(huán)境。2.本項目在小區(qū)規(guī)劃要跟上信息時代的潮流。為了使小區(qū)和購買客戶群定位為中高收入的白領階層相對應，所以本小區(qū)要引入智能化的設置。3.小區(qū)規(guī)劃要配合小區(qū)的主題概念。前面在市場定位中談到，本樓盤主要的購房對象細分為本地客戶與外省人這二個大部分，本小區(qū)設計理念就是要把這些來自不同地方的人融合在一塊，建造本小區(qū)獨特的社區(qū)文化，使得整個小區(qū)家家戶戶都能夠互助互愛，過著溫馨快樂的生活，所以，本小區(qū)規(guī)劃還是比較講究的。上面所述的本小區(qū)的總體目標定位，當然還有其它的目標，但總的說來，本小區(qū)是向著“最適合人居住環(huán)境“的目標前進。在這里，不妨引用一下它這個得到社會公認的好經(jīng)驗，把本小區(qū)我的目標表述的更加具體一點：1.規(guī)劃超前化。第一，本小區(qū)導入最新的家居智能化的設置，而且這處智能化的設施在3——5年內不落后，第二，建筑規(guī)劃符合當今時代的潮流；第三，建筑的選材用料，要大量運用環(huán)保型、國家推行的新型材料；第四，服務意識的超前化，包括物業(yè)管理工作的前期介入，小區(qū)配套設施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶著想”為出發(fā)點。這些都能體現(xiàn)了本小區(qū)的超前意識。2.戶型合理化。本小區(qū)的戶型以小戶型為主，各單元分一梯四戶的布局，3、著力建筑藝術化。一方面，本小區(qū)定位的目標客戶群是中高收入的白領階層，他們的學歷大多數(shù)在大專以上；另一方面，本小區(qū)內以及周邊的文化氛很濃厚，所以在小區(qū)規(guī)劃時，要求建筑的藝術化，包括建筑設計本身和整個小區(qū)環(huán)境設計。4．質量標準化。對于質量標準，本小區(qū)要求要達到國家的優(yōu)良水平，這也是本小區(qū)敢于向購房者提出的“三項承諾”的信心標志。5.建材環(huán)保化。對于這個標準，不公是本小區(qū)追求的一個目標，同時也是其發(fā)展商想方設計要達到的目標?，F(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保人們也喜歡環(huán)保因此，本小區(qū)要迎合消費者的需求；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑的成本，而且可以有交延長建筑的使用壽命。6.服務酒店化，對于今天的房地產(chǎn)市場，對“服務營銷”的呼聲越來越大，良好的售后服務，已經(jīng)成為樓盤促銷的手段。二、項目規(guī)劃設計要點1．小區(qū)容積率：2.52．小區(qū)建筑密度：28%3．小區(qū)綠化率：36%4．停車場配置及停車要求：每5戶住宅配一個機動車位三、規(guī)劃構思1．環(huán)境結構本規(guī)劃的環(huán)境結構是一個有機整體，特點是以綠地系統(tǒng)為結構，經(jīng)小區(qū)中心的公建群為整體環(huán)境的中心，配以V字型的住宅公寓樓綠地，開成層次分民用工業(yè)的綠化系統(tǒng)，體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導的規(guī)劃思想，保證“綠色———健康”這一設計意念的實現(xiàn)。形成了良好的居住生活空間層次，使區(qū)域性休憩活動與近域性休憩活動有明顯的空間界限，有利于社區(qū)的安全防衛(wèi)功能，又不失社區(qū)的整體性。2．規(guī)劃特點本小區(qū)整體規(guī)劃設計經(jīng)環(huán)保、節(jié)能、信息為主題，不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一個智能住宅小區(qū)。住宅區(qū)內建筑風格都采用了現(xiàn)代風格的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用淺色調，給人以清新的感覺。二、項目投資經(jīng)營方案1．投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，像本項目總投資（含貸款建設期利息）為28.8萬元，整個建設經(jīng)營期為18個月，是一個建設周期中等，資金投入量大的建設項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一個方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。本項目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款、三是銷售房收入用于投資。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關的稅費后用于投資，初步估算按銷售收入的25%計算，從有銷售收入月開始，建設經(jīng)營期的最后3個月不需桉銷售收入的25%計算，因此，還缺少資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計800萬元，自有資金300萬元，占總投資的37.5%，銷售收入再投入用于投資合計100萬元，另需貸款額合計400萬元。2．資金運作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權轉讓金和前期工程費；在獲得土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。3．項目經(jīng)營方案本項目因全部為住宅，所以在經(jīng)營中采取的是全部銷售的方針，采用這樣的經(jīng)營模式的原因是：第一、本公司實力存在一定的壓力，急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤；第二、本項目的住宅部分70%完成銷售已基本收加建設總投資，可還清大部分甚至所有的貸款。三．項目開發(fā)建設方案1．建設方式采用搭接式的施工方法，采用分開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效的控制項目的工期、成本、質量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價廉物美。2．開發(fā)方案設想與分析考慮到本項目的市場推廣計劃及小區(qū)成片建設的需要，擬將整個項目分為一次性進行開發(fā)。首先完成樣板樓展示工程，同時開發(fā)地城南面的兩個單元、部分綠化與一些配套設施。這樣可以在小區(qū)內部配套尚未完成的情況下使首期買家感受到基本的公共設施與精裝修樣板房。本期重點要求在于作好防護工作，確保已完成的工程與人員的出入的安全工作，通過綠化帶進行隔離，盡量減低人們的理威脅感。本期推出的樓盤售價不家太高，以略高于成本價的價格即可，志在吸引買家，樹立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價作好準備，也就是是說，采用低開高走的策略。最后再開發(fā)第三單元，這時，小區(qū)已基本成型，配套設施已經(jīng)基本成熟，“人氣”聚集，此時，樓盤價格可提高一個檔次，這時，也是獲取較大利潤的時機。3．建設進度（1）有關開程計劃的說明本項目計劃從2002年12月開始進行前期工程，總工期18個月，整個工程分兩期開發(fā)。A.前期開發(fā)。（時間：2002年12月——2003年5月）主要工作包括市場調查、項目開發(fā)、營銷方案策劃、初步可行性分析、規(guī)劃、建筑、建筑施工設計、項目報建、拆遷征地及辦理土地出讓合同和土地使用證。B.開發(fā)施工（時間：2003年6月——2004年5月）主要工作包括：三個單元的土建工程、項目裝修工程、綠化工程、項目工程驗收、項目交付使用。四、項目營銷方案1．賣點策劃項目規(guī)劃完美，棲身于逾萬平方米的大型社區(qū)內，與五星級酒店同一個小區(qū)，大型的會所、優(yōu)美的綠化花園上住房更多的休閑空間。各種配套設施應有盡有，交通便捷，令你生活更自如。項目周邊的地段都是人口密集的居住區(qū)，各種生活配套完善，一項目的建設，配套建了更多的設施，為本地段營造良好的居住氛圍起到了畫龍點晴的作用。七成二十五年按揭，三個月分期付首付為降低置業(yè)者購房的門欄，方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時沒有較多儲蓄的年輕人購房，我們項目實行三個月分期付首付的方式。購房者只要要三個月交清三成的首付款，即可入住，以后實行七成按揭付款。2、出租市場前景無限由于本項目的地理位置較為優(yōu)越，周邊流動人口較多，房屋出租市場極為活躍，因此，我們與?？谑袃却笮椭薪楣韭?lián)合推出“包租、代租，保證年投資回報率5%——6%”的房地產(chǎn)出租業(yè)務，如包租可先提前返還一年租金。3、名校效應、升值無限現(xiàn)在的買房人越來越精明，除了地段、價格、戶型等必備因素外，子女將來接受怎樣的教育，也成為他們頭疼的事情。所以，我們不忽略這一點，抓住我們地塊臨近海南師范學院、海南中學這一有利因素。4、戶型設計新穎、實用由于?？诮?jīng)過當年房地產(chǎn)泡沫時代，目前?？谑袌鲈谑鄣拇蟛糠中粜投鄶?shù)是當年的半拉子寫字樓、酒店或大戶型改造的，在戶型設計與改造上存在很多不合理與隱患，多數(shù)體現(xiàn)在沒有陽臺，衛(wèi)生間廚房都是沒有采光的，所以在海口房地產(chǎn)市場上極缺少新建并設計合理的小戶型樓盤。而本項目就是針對這個契機，設計出時尚、標準、實用的一房一廳一廚一衛(wèi)一陽臺，并無暗房的精品小戶型。相信就憑這個獨一無二的精品小戶型會使我們的樓盤的成功銷售取得事半功倍的效果。5、物業(yè)管理的前期介入優(yōu)質的物業(yè)管理服務是“項目”立足于競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場的必要條件，而物業(yè)公司的前期介入，一來可以大大增加買家的購買信心；二來可以提供一些必需的家政服務，從而大大方便了業(yè)主；第三，更重要的是物業(yè)管理公司的前期介入能為本項目的規(guī)劃設計等工作提供專業(yè)的指導，這更利于本項的銷售和管理。五．營銷策略項目在各銷售期分別實施不同的營銷策略，詳情如下：A.售樓處選址：我司建議售樓處設在主干道附近的“中國城娛樂城”大廳里，裝飾成為帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。理由：迎賓大道為海口主干道，“中國城娛樂城”作為?？谧畲髪蕵穲鏊?，同時也是該路段的標志性建筑。該娛樂城人員層次較高，有較大的客源潛力。人員流動量大，易擴大知名度。交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。缺點：投入費用高。B.推案操作階段及操作目的本案操作由期房開始，建議將本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。以“個性生活方式，大眾化價格”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯聚人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅實的基礎。大力宣傳，樹立品牌。在首次展銷會的前十五天，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開始接受內部認購，到十五天后才正式公開發(fā)售，這一做法給市場造成懸念，開成發(fā)展商惜售的市場形象，若能有效地和現(xiàn)場人氣的積聚配合起來，相信會取得更好的效果。理由：本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。展銷會開展期間，邀請一些大型房地產(chǎn)中介公司與政府相關部門領導親臨現(xiàn)場觀摩指導，為樓盤的銷售助興與擴大知名度制造旺銷搶購氛圍：A.銷控表上的包裝：把銷控表填充得滿一些，讓客戶感覺該項目賣得好B.制造熱鬧的場面C.接電話時間長一些或者盡量延長到場客戶的談話時間，保持銷售現(xiàn)場人氣。在售樓處不斷地播放廣告錄像；請來合同公證處、保險機構、銀行按揭處有關人員現(xiàn)場辦公，使現(xiàn)場氣氛變得更熱鬧。樣板房的設置一定要舒適別致,給人以舒適像回到家的感覺。室內設計時要注意設計風格體現(xiàn)“時尚化、精品化、智能化”在促銷的過程中，給出一些噱頭來吸引消費者，例如“開盤特惠房產(chǎn)十套：額外9.7折優(yōu)惠，并免收1年物業(yè)管理費用”等促銷優(yōu)惠政策。理由：第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。舊業(yè)主介紹的新業(yè)主購房，可獲得現(xiàn)金獎勵或等值的管理費。3．銷售方式首次推出以現(xiàn)場展銷會為主要手段，強勢展銷會時再配以盤外展銷會，如在?？诜康禺a(chǎn)交易市場、明珠廣場等人流昊大的地點設看樓專車上落點，方便客戶天現(xiàn)場參觀4．付款方式一次性付款：折扣：95%；定金：5000元；簽約（下定五日內）95%（含定金）辦理產(chǎn)權證后七天內：5%；分期付款：折扣：97%；定金：5000元；簽約（下定五日內）50%（含定金）主體封體：30%交付房屋：15%；辦理產(chǎn)權證后七天內：5%；按揭付款：折扣：99%；定金：5000元；簽約（下定五日內）30%（含定金）；免息分期按揭付款：折扣：100%；定金：5000元；簽約（下定五日內）10%（含定金），三個月內補足30%（含定金）；5．促銷手段1)廣告A．廣告媒體A)售樓書：售樓書是有關物業(yè)的較為詳細的介紹材料。在項目未完成前，買家如要了解物業(yè)情況，很大程度上需要依靠售樓書，而售樓書本身是給客戶的第一印象，所以包裝設計及素質很重要；便樓書用不著過分追求高檔次，應注意其說服力，精致而完善。B)廣告推廣：第一階段：目前不宜做大型的廣告推廣，只適于一些小篇幅地樹立想象類地系列軟性報道，然后，逐漸增強報道力度，在正式開盤與樣板間完成前推出一系列地硬廣告，以“鴻禾生活談”形成第一階段。a)軟性廣告選題建議：選擇《海南日報》作為主要的報紙媒介，配以《海南特區(qū)報》為輔助的報紙媒介。在報紙上討論“?？谟e大道新區(qū)改造規(guī)模的形成，對周邊居住生活地影響”；“中國城是否成為迎賓大道上的最大商業(yè)中心，是否帶動該地區(qū)的價值升值”；“鴻禾中國城公寓將成為海口學府板塊中的一個最大的受益者”b)硬性廣告：選擇《海南日報》作為主要的報紙媒介，配以《海南特區(qū)報》為輔助的報紙媒介。廣告畫面力求簡潔吸引、既要展現(xiàn)青春時尚，又要體現(xiàn)大都市形象。廣告方案要形象生動，語言輕松活潑，使人看后難以忘懷。廣告投放時間：為星期二（榜眼）、星期五（二分之一版）、星期六（二分之一版）三天分別以不同的版面投放。c)戶外廣告：制作一些戶外廣告：如車廂廣告、燈箱廣告以及車站廣告牌，廣告牌均以醒目的標語、美麗圖案向消費者展示項目的重要賣點第二階段：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領下，分期展現(xiàn)戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質，使之成為一廣告系列。以購房客戶專訪及夾報廣告進行推廣，以“鴻禾中國城公寓推廣周”在明珠廣場等權威場所一樓設立一周展示推廣活動，并以活動進行跟蹤報道形成高潮，然后繼續(xù)推出系列軟廣告。同時，在加強報紙廣告的同時，可以采取增設第二售樓處，建議在明珠廣場或DC城一樓加設一個發(fā)單點，進行流動派單宣傳。第三階段：以促銷尾盤完成本項目作為本階段的重點。本次促銷的推廣主題和廣告語重點突出：“尾盤—現(xiàn)房—淘金”推廣方案如下：宣傳資料內容上加強以搬家入伙為主題，營造濃烈歡慶的氣氛，以爭取尾盤銷售成功。廣告內容：以《甜蜜生活今天開始》開篇，系列推出《花好月圓篇》。篇篇出彩，將搬進鴻禾中國城公寓的喜悅、快樂、祥和、幸福一一展現(xiàn)，使很多人不禁神往。廣告投放時間：為星期二（榜眼）、星期五（二分之一版）、星期六（二分之一版）三天分別以不同的版面投放。制作“尾盤集中贏”促銷主題傳單5千份，集中派單員鬧市人口密集的地方進行派單，必須達到兩次以上的收單率；但我們嚴格要求派單人員，不能盲目追求派單量，求量更要求‘質’，制定了15秒、30秒和2分鐘標準銷講詞，在派單的同時進行講解，‘聲’、‘圖’并茂，加強傳播力度；本著推廣企業(yè)形象的目的，借助交房的最佳時機在《海南日報》、《特區(qū)報》兩大平面媒體分別刊登報紙廣告各一次，選擇了套紅的1/4版為投放版面，將搬進鴻禾中國城公寓的喜悅、快樂、祥和、幸福一一展現(xiàn)。制作4.5×10m的巨型布幅1條，在迎賓大道途經(jīng)的“中國城”正面樓體上懸掛，充當臨時戶外廣告，向路人傳遞信息；制作展板、小型布幅等裝飾售樓中心，增加銷售氛圍；其中有一塊“倒計板”懸掛在售樓中心里，上面寫著“您還剩XX個選擇機會，只剩XX天可以享受優(yōu)惠”，每天修改一次，很多客戶購房的積極情緒就這樣被那些一天天減少的數(shù)字調動起來；為營造出紅紅火火的銷售氛圍、達到最好的傳播效果，我們將紅色運用到所有的傳播載體上，從傳單、促銷期間的布幅、展板、倒計板全是醒目的大紅；B．促銷方式針對鴻禾局部份房產(chǎn)銷售不利的情況，應針對市場需求價格，對此類房產(chǎn)進行價格調整。并通過廣告模式進行引導。執(zhí)行辦法：開盤特惠房產(chǎn)十套：額外9.5折優(yōu)惠，并贈送1年物業(yè)管理費用（以鴻禾中國城公寓開盤促銷推廣周為名推廣出去）。同時，將對51、47、36、46等幾個不好房號，進行配送電冰箱、電視機、空調、抽煙機等，共價值3900元，配合精裝房產(chǎn)作為促銷廣告，連續(xù)一個月的促銷。針對鴻禾島內市場局部份房產(chǎn)滯銷不利的情況，應針對投資客戶，采取島外分銷返租的方式進行促銷。執(zhí)行辦法：凡購買此戶型用于投資的，均按投資回報率年5%返租兩年，并贈送1年物業(yè)管理費用。針對目標客戶設計購房套餐，將目標群體的銷售深度做足。執(zhí)行辦法：凡南航、海航員工在開盤期間購買本項目，將獲得9.3折優(yōu)惠，并贈送1年物業(yè)管理費用。如已購房者轉介紹成功一套房產(chǎn)，也將獲得贈送半年物業(yè)管理費用。二．價格策略：1.價格均價建議不高于1800元/平方米。2.根據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價差拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，3.以低于亞貿(mào)廣場均價的價格銷售，以吸引更多客戶。4.價格擬定實行“低開中走”策略，先以較低價入市，再根據(jù)銷售情況調整價格。如銷售情況好，則微升。三．營銷計劃1．營銷渠道選擇（1）對于本項目，可選擇以代理銷售為主、自行銷售為輔的渠道。一方面因本企業(yè)自身人力、銷售專業(yè)知識等均屬于比較弱；另一方面，一家成熟的中介代理商對各類物業(yè)非常熟悉，具有豐富的樓盤推銷經(jīng)驗，交由專業(yè)的代理公司從頭到尾負責整個銷售策劃過程，對于塑造項目乃至企業(yè)形象上都是有利的，有助于銷售收到更好的效果。2．營銷計劃安排本項目將在項目正式發(fā)售時分別舉行大型的展銷會，除此之外，還要準備多個小型的展銷會，以配合項目的銷售。項目的銷售將由主體工程完工后才開始，可以說是賣“現(xiàn)樓”。這對于資金早日回籠可能造成一定的障礙，但是在銷售過程中，往往會令我們的銷售業(yè)績大大提高。原因在于：（1）現(xiàn)樓可以增強消費者對樓盤質量和發(fā)展商實力的信心。（2）若廣告宣傳力度足，則會使樓盤知名度提高，看樓客戶增加（3）樓盤現(xiàn)場施工環(huán)境井然有序，利于保持項目良好的市場形象。（4）據(jù)市場發(fā)展的趨勢，商品房預售將逐步向現(xiàn)樓出售轉變，也就是說，我們的營銷計劃要根據(jù)市場的形勢作出安排。為了更好地開展銷售工作，必須做好銷售前準備工作。首先，做好展銷現(xiàn)場的場地布置，人員安排以及現(xiàn)場管理，每一項工作都做得井井有條，讓客人看到我們所作的充足準備，讓客人感覺到我們的熱情周到服務?；鶞剩斗艔V告的頻率要適中——在大型展銷會期內，隔三日出一次廣告（周五、周六連續(xù)出廣告），讓消費者深知項目的優(yōu)勢以及發(fā)展商的實力不凡。3．場地布置場地的布置包括：展銷會現(xiàn)場、工地現(xiàn)場的布置。（一）展銷會的布置：展銷會場內的布置色調應以順眼、舒服為前提，擺放較多的植物。由于展銷場地較大，所以建議把現(xiàn)場進行功能分區(qū)，分開展示區(qū)、洽談區(qū)，目的是維持場地的秩序，更好地安排參觀人群和購買人群。展示區(qū)內有小區(qū)穩(wěn)中有降類型的模型，小區(qū)的介紹，大屏幕電視播放宣傳片，熱情的銷售人員為您介紹示范單位的情況……；洽談區(qū)內設多張桌椅，每桌有四個座位，桌上還有精致的小擺設，洽談區(qū)與展示區(qū)之間由熱帶植物作不明顯的分隔，避免將展示區(qū)人們的熱鬧帶到銷售區(qū)，影響購買者的深思熟慮，務求令買家感覺到舒適。（二）工地現(xiàn)場的布置：樓盤外在形象包裝：工地內部環(huán)境包裝設計目的：將整個工地現(xiàn)場，根據(jù)建筑施工的進程和環(huán)境特色進行包裝。包裝強調項目的特色，對項目有一個整體良好的視覺形象。手段：一部分內容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共安全標志牌制作、路燈安裝等。主要加強施工現(xiàn)場的管理工作，關鍵體現(xiàn)在建筑垃圾是否及時的處理，施工材料的堆放是否整齊、施工人員的整體形象、公共過道部分的清潔工作等等；另一部分內容為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、綠化工程施工、開辟樣板房參觀專用路線，因為本項目整體小區(qū)沒有太大的園林特色，總體給客戶一種沒有小區(qū)太密的感覺，所以我們在確保客戶看房安全的前提下，可以通過較為突出本項目特色與行動較為舒適的看房通道，分解客戶的注意力。要求：嚴格按照VI設計內容制作完成，綠化與施工現(xiàn)場清場部門應按工程進度按時完成。入口牌樓：即在樓盤入口或主要道路入口處搭建的大型牌樓，通常是燈光鐵架拱門，也有些是具有藝術特色的水泥建筑。但針對本項目由于地理區(qū)域性的限制，建議利用兩幢特色的別墅作文章，是否可以在別墅的正面掛大型廣告條幅，同時利用小三角彩旗連接兩幢別墅，增加在小區(qū)的入口處的喜慶氣氛，讓客戶沒有感覺到兩幢別墅與本小區(qū)的明顯分隔感，大大縮小了客戶的視覺效果，產(chǎn)生了兩幢別墅作為我們小區(qū)的大門的一大特色。樓盤內部形象包裝：樣板間：樣板間既然是劇烈的市場競爭直接導致的產(chǎn)物，就有其不可替代的地位。在現(xiàn)代的房地產(chǎn)市場中，制造一個能揚長避其短的樣板房，已是各發(fā)展商在營銷策劃時不可缺少的一部分。由于現(xiàn)在的準業(yè)主已逐漸成熟，尤其是二次置業(yè)的顧客。他們善于比較了，對戶型結構設計十分在意。所以在樣板間的設計應是觀念第一，裝修第二。設計的觀念應鮮明、風格嶄新，樣板房的建造充滿個性。注重細節(jié)，充分利用每一個空間、角落。房間內廣泛使用指示牌、說明書、布置在走道、通道、門口兩側、轉角處、欄桿上、家具上，說明方向、用途材料、面積以及注意事項等等。例如電梯間，樓梯間內嵌有可到達何處參觀的字樣；內壁上還掛有關于交樓時所安裝的為何品牌電梯的說明以及電梯效果圖。示范單位布置周到，居家用品擺設相當豐富。例如衣架上掛有主人衣物，餐廳壁柜擺滿酒具，構造已有人入住的家的感覺。樣板房應給人一個真正的“家”的感覺。樣板房不是簡單的展示單位，樣板房要營造一個真實的居家環(huán)境。各個房間部署、擺設、各局部的細節(jié)處理，都應給人一種馬上就能舒服住下來的感覺。例如：廚房里冰箱、廚具、水果蔬菜、調味品、碗盆碟杯等一應俱全。這樣，讓消費者一邊考察參觀，一邊又不自覺把自己融入居家的角色，很容易產(chǎn)生認同感。象我們這個小戶型的樣板間，重點就是要突出“小而精、精而細、細而全”讓人感覺：麻雀雖小，五臟俱全。其中最要的核心就是主人間，一般說主人房是套房中最私密、最安靜的所在，也是我們本項目的最能突出賣點的地方。電梯與通道、樓梯的包裝：通往樣板房的通道應整潔明亮，注意布置一些燈光及小展板、鏡畫、文字標識等、把通道也變成廣告看板。樣板房所處的樓梯，應注意清潔和照明。五．物業(yè)管理方案1．物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對物業(yè)設計、管理的專業(yè)經(jīng)驗融入到項目的設計中去，這樣可以彌補物業(yè)開發(fā)中的種種缺陷，進一步滿足業(yè)主的需求，使難點提前得到妥善解決。還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理做好準備。物業(yè)管理行為的實質就是為住戶提供服務，然而服務的好與差，是否令業(yè)主滿意，那就看物業(yè)管理公司的管理水平和質量有多高，而物業(yè)管理的水平和質量是否高，關鍵是物業(yè)管理公司的管理水平和質量有多高，而物業(yè)管理工作的水平和質量是否高，關鍵是物業(yè)管理公司對名項內容非常熟悉，諸如土建結構，管線走向，設施建設，設備安裝等物業(yè)情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的前期工作階段就介入管理，這樣才能對今后養(yǎng)護維修的重點有所了解，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。為了提高我們樓盤的質量，打造我們良好的樓盤品牌，我們建議物業(yè)管理工作在項目開發(fā)前期就介入，讓消費者真切感受到作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。特別是如果能夠讓優(yōu)秀的物業(yè)管理工作甕作為物業(yè)顧問，那將會極大地促進我們的物業(yè)的銷售。2．管理費的確定鴻禾中國城小區(qū)的物業(yè)管理，不能按照現(xiàn)在市場上流行的模式進行，應有自己的特色，現(xiàn)在許多開發(fā)商為了促銷自己的樓盤，承諾小區(qū)的物業(yè)管理工作費是怎么的便宜，一些住戶也不過了眼前的利益，購買了樓房，幾年過后，發(fā)覺小區(qū)的物業(yè)管理工作服務質量太差，這時想后悔也來不及了，最后還導致許多工作的關于小區(qū)物業(yè)管理工作的糾紛。鴻禾中國城小區(qū)不能按照這種模式進行，而要有超前的意識，實行中檔收費，星級酒店服務質量的模式。在本地段，平均的月物業(yè)管理收費是：多層是0.8元/平方米，高層和小高層是1.2元/平方米。而鴻禾中國城小區(qū)的收費將會是1元/平方米，本小區(qū)的服務將按照中國城娛樂城內的服務標準來管理（注：中國城娛樂城按四星級酒店的標準）。本小區(qū)承諾，本小區(qū)的收費是“取之于民用之于民”住戶交多少錢，物業(yè)管理公司就提供多少的服務，這符合市場經(jīng)濟的原則，絕對是物超所值。3．具體對本小區(qū)物業(yè)管理的建議1)本小區(qū)的物業(yè)管理公司要為住戶提供周到的服務。首先應該提供清潔、保安、小區(qū)綠化維護、小區(qū)內的房屋維護等這些基本的服務，在此基礎上，還要開展一些特色服務，如代送物品，代繳各項費用、提供各式的釧點工和保姆服務等。2)小區(qū)的物業(yè)管理，應實施全封閉的管理工作。因為本項目所處地段的治安環(huán)境不太好，而本小區(qū)的客戶都必須是收入較高的人群，所以，為更好的保小區(qū)住戶的利益，鴻禾中國城小區(qū)實行全封閉的管理是十分必要的。3)小區(qū)的物業(yè)管理，應引入先進的智能化設施，以利于更有效地進行來之不易。對于，鴻禾中國城小區(qū)是屬于一個中高檔的樓盤，住戶的收入較高，所以本小區(qū)的設施也應具有一定的領先性，以迎合時代的潮流，因此，鴻禾中國城小區(qū)的智能化小平要求具有領先型。4)本小區(qū)的物業(yè)管理工作，應由物業(yè)管理公司開展24小時熱線服務，由專門的人員負責，每個管理處設熱線尋呼，與值班電話連通，以保證上不漏掉任何一個投訴電話，并且對相關人員進行專門的培訓，要求對住戶水電方面的投訴兩個小時內予以解決。制定從接聽電話到信息反饋，處理結果的程序化、標準全要求，從而規(guī)范了售后維修服務的工作程序及制度。5)本小區(qū)的物業(yè)管理，將更廣泛地接受住戶的監(jiān)管。物業(yè)管理公司和住戶雙方簽訂協(xié)議，承諾各自的權利和義務，同時規(guī)定全體業(yè)主可以親自向物業(yè)管理公司提出各種意見或通過業(yè)主委員會，對不合格的物業(yè)管理公司提出撤換的要求。鴻禾中國城小區(qū)的物業(yè)管理，將更注重文化的融合。管理工作公司應經(jīng)常的組織小區(qū)的活動，在豐富住戶的業(yè)余生活的同時，又加強住戶間的交流，例到大家更和睦的相處。另一方面，本小區(qū)物業(yè)管理公司會經(jīng)常性地開展小區(qū)性的活動，加強整個小區(qū)住戶的聯(lián)系。第三章：項目不確定性分析本項目的不確定因