延期還款協(xié)議

第第頁(yè)延期還款協(xié)議（）農(nóng)銀借延協(xié)字第號(hào)經(jīng)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行___（下稱(chēng)貸款方）與___（下稱(chēng)借款方）和___（下稱(chēng)保證方）充分協(xié)商，簽訂本協(xié)議，共同遵守。第一、借款方于____年__月__日向貸款方借款____元，用于_____，按農(nóng)借合字第__號(hào)借款合同的規(guī)定，借款方應(yīng)于___年__月__日歸還全部借款本息。現(xiàn)由于_____________原因，不能如期歸還，經(jīng)各方協(xié)商全都，同意延期到年月日歸還。第二、延期后借貸雙方及保證方的權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)事宜仍按農(nóng)借合字第_號(hào)借款合同執(zhí)行。┌────────────────┬─────────────────┐│借款方│貸款方│││││借款單位（人）公章│貸款單位公章││（或合同專(zhuān)用章）│（或合同專(zhuān)用章）││法定代表人章│負(fù)責(zé)人章│││││經(jīng)辦人章│經(jīng)辦人章│├────────────────┴─────────────────┤│保證擔(dān)保人││（1）（2）（3）││保證人（公）章││（或合同專(zhuān)用章）││法定代表人││章││經(jīng)辦人章│└──────────────────────────────────┘簽約日期___________簽約地方_________篇2:延期還款協(xié)議（）農(nóng)銀借延協(xié)字第號(hào)經(jīng)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行___（下稱(chēng)貸款方）與___（下稱(chēng)借款方）和___（下稱(chēng)保證方）充分協(xié)商，簽訂本協(xié)議，共同遵守。第一、借款方于____年__月__日向貸款方借款____元，用于_____，按農(nóng)借合字第__號(hào)借款合同的規(guī)定，借款方應(yīng)于___年__月__日歸還全部借款本息?，F(xiàn)由于_____________原因，不能如期歸還，經(jīng)各方協(xié)商全都，同意延期到年月日歸還。第二、延期后借貸雙方及保證方的權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)事宜仍按農(nóng)借合字第_號(hào)借款合同執(zhí)行。┌────────────────┬─────────────────┐│借款方│貸款方│││││借款單位（人）公章│貸款單位公章││（或合同專(zhuān)用章）│（或合同專(zhuān)用章）││法定代表人章│負(fù)責(zé)人章│││││經(jīng)辦人章│經(jīng)辦人章│├────────────────┴─────────────────┤│保證擔(dān)保人││（1）（2）（3）││保證人（公）章││（或合同專(zhuān)用章）││法定代表人││章││經(jīng)辦人章│└──────────────────────────────────┘簽約日期___________簽約地方_________篇3:房地產(chǎn)延期交房處理預(yù)案世茂春曉A1地塊延期交房處理預(yù)案目的：為應(yīng)對(duì)可能涉及到延期交房所遇到的問(wèn)題,世茂海濱花園業(yè)將全力做好預(yù)案處理準(zhǔn)備,并樂(lè)觀(guān)搭配集團(tuán)地產(chǎn)公司、物業(yè)各部門(mén)進(jìn)行相關(guān)工作。準(zhǔn)備預(yù)案流程：一、確定交房延期處理的總體原則：選擇將延期交房的負(fù)面影響最小化從而保證世茂地品牌的形象確保海濱花園后期銷(xiāo)售抑或是選擇劍走偏鋒，盡量規(guī)避延期交房之責(zé)任，將世茂地因故延期造成的損失最小化。二、培訓(xùn)無(wú)論是否延期交房，客服部將主導(dǎo)并組織銷(xiāo)售部等相關(guān)交房小構(gòu)成員在法務(wù)部的鼎力幫忙下對(duì)與延期交房有關(guān)的法律法規(guī)及地方性政策、購(gòu)房合同等內(nèi)容對(duì)進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。實(shí)在的法律法規(guī)方面的培訓(xùn)計(jì)劃由客服部草擬，呈送法務(wù)部審核，培訓(xùn)對(duì)象為交房小組的全部成員。三、延期交房告知行為集團(tuán)依據(jù)處理原則選擇不同的告知方式，如選擇將負(fù)面影響最小化，走正常途徑進(jìn)行法律賠付，則由相關(guān)部門(mén)提前以書(shū)面通知、電話(huà)通知同時(shí)進(jìn)行的方式告之業(yè)主延期交房的事項(xiàng)及原因輔以延期交房致歉信的。如選擇將集團(tuán)損失最小化則須結(jié)合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，尋求專(zhuān)業(yè)法律支持，找出依據(jù)，最好把延期交房的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁掉（如政府因素、不行抗力因素），因此堅(jiān)持一個(gè)原則：如非客戶(hù)堅(jiān)持，盡量躲避以書(shū)面形式通知延期交房，以免留下延期交房的書(shū)面證據(jù)。先以口頭和電話(huà)通知，先致歉，表示自身最真摯的歉意，說(shuō)明情況和原因，盡量回避原因和責(zé)任。四、交房順延時(shí)間確定集團(tuán)相關(guān)部門(mén)依據(jù)實(shí)際情況合理確定延期交房的實(shí)在時(shí)間段布置并提前做好延期交房的增補(bǔ)協(xié)議簽訂工作。五、針對(duì)延期交房的專(zhuān)項(xiàng)事務(wù)成立危機(jī)公關(guān)小組，確定責(zé)任部門(mén)、責(zé)任人及小構(gòu)成員及操作流程。成立的危機(jī)公關(guān)小組中至少包含一位得到確定授權(quán)的副總以上領(lǐng)導(dǎo)及銷(xiāo)售部、客服部、工程部、物管公司等相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)或骨干。小組人員應(yīng)是擅長(zhǎng)察言觀(guān)色長(zhǎng)于溝通勇于創(chuàng)新和敢于承當(dāng)責(zé)任和具有良好服務(wù)意識(shí)的人，這中心最好還有外聘的高級(jí)公關(guān)顧問(wèn)和公司的長(zhǎng)期合作的富有經(jīng)驗(yàn)的法律顧問(wèn)。對(duì)于所發(fā)生的重點(diǎn)危機(jī)或特別危機(jī)需有總經(jīng)理或董事長(zhǎng)帶頭，便于現(xiàn)場(chǎng)快速?zèng)Q策，以示重視并緩和.六、銷(xiāo)售部確定并整理出慎密系統(tǒng)的銷(xiāo)售說(shuō)辭準(zhǔn)備一整套嚴(yán)密的銷(xiāo)售說(shuō)辭，找出各種有利理由，降低客戶(hù)對(duì)延期交付的抗性，應(yīng)對(duì)各類(lèi)疑難客戶(hù)；同時(shí)能在確定程度上維護(hù)（挽救）品牌的美譽(yù)度；七、確定延期交付實(shí)施賠付方案:與業(yè)主實(shí)施溝通協(xié)商看能否通過(guò)正常溝通渠道化解潛在危機(jī)，在賠付的實(shí)在實(shí)施方案上通過(guò)與業(yè)主的協(xié)商及溝通能否以物業(yè)費(fèi)沖抵延期交房的違約款，對(duì)于逾期交房期間業(yè)主外租房屋的租金賠付問(wèn)題，依據(jù)最高法院司法解釋明確規(guī)定，在延期交房期間，房租應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)。一、一般客戶(hù)的接待及解釋工作物業(yè)人員將搭配項(xiàng)目公司、銷(xiāo)售公司一同對(duì)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)進(jìn)行接待工作，接待態(tài)度必需熱誠(chéng)、誠(chéng)懇，對(duì)客戶(hù)所提疑問(wèn)必需進(jìn)行耐性認(rèn)真解答，延期交房原因統(tǒng)一口徑對(duì)外解釋為因自然禍害所導(dǎo)致，如有必需可向客戶(hù)出具氣象部門(mén)的書(shū)面認(rèn)定。（同時(shí)我方可提前搜集一些同城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目延期交房的實(shí)例列舉，進(jìn)一步說(shuō)明因自然禍害所致延期交房的區(qū)域性及比例。）經(jīng)我方人員與客戶(hù)溝通后，既要使客戶(hù)感受到被敬重的優(yōu)越感，又要使大部分客戶(hù)理解延期交房實(shí)屬自然禍害所致，與我方無(wú)直接責(zé)任關(guān)系。在客戶(hù)認(rèn)可這一解釋的基礎(chǔ)上，現(xiàn)場(chǎng)與其簽訂增補(bǔ)協(xié)議，明確延期交房所涉及的各事項(xiàng)。二、特殊單體客戶(hù)的接待及解釋工作在第一次接待客戶(hù)與其交談溝通中，依據(jù)對(duì)方的言辭、態(tài)度、內(nèi)在需求等表現(xiàn)，我方要從中劃分出一批特殊客戶(hù)，對(duì)待特殊客戶(hù)必需倍加重視。特殊客戶(hù)的接待及溝通工作要由相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)（或?qū)Ｈ耍┳詣?dòng)跟進(jìn)、處理，原則上我們將耐性地、不厭其煩的依照《特殊客戶(hù)投訴處理》方法與其溝通協(xié)商。若對(duì)方提出違約賠償?shù)纫蟮?，我方將依?jù)購(gòu)房合同決斷直接拒絕，在思想上、直覺(jué)上堅(jiān)決不予以對(duì)方任何的可能性希望，但同時(shí)要考慮到特殊客戶(hù)的情緒波動(dòng)更改及其真實(shí)意思表示，對(duì)于有確定背景或在客戶(hù)群體中有確定威望及影響力的特殊客戶(hù)所提要求，則須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)權(quán)衡利弊后作出解決方案。三、集體客戶(hù)的接待及解釋工作遇到有組織、有計(jì)劃、有目的性的集體客戶(hù)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)延期交房提出疑問(wèn)，我方將一方面依照接待一般客戶(hù)的操作方法進(jìn)行安排，另一方面將組織人員對(duì)其進(jìn)行分流并調(diào)集氣力維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，同時(shí)必需快速找尋到對(duì)方的組織牽頭人員，爭(zhēng)取與對(duì)方牽頭人員達(dá)成初步協(xié)商看法，使其勸服其他人員回避，并由該牽頭人員為代表與我方相關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)商。（若對(duì)方集體不愿退出辦公現(xiàn)場(chǎng)，我方則以影響正常辦公為由報(bào)警處理。）在與該牽頭人員充分溝通并了解其意圖之后，則須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)作出進(jìn)一步的解決方案。八、現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件處理1、信息傳遞和預(yù)警現(xiàn)場(chǎng)一旦發(fā)生或可能發(fā)生突發(fā)事件（如：客戶(hù)集體駐扎辦公現(xiàn)場(chǎng)、打標(biāo)語(yǔ)喊口號(hào)、駕駛車(chē)輛堵截出入通道、煽動(dòng)其他客戶(hù)、惡意滋事等），必需在第一時(shí)間上報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并通知保安部門(mén)提高戒備，有關(guān)人員保持通訊暢通，及時(shí)聯(lián)絡(luò)。2、突發(fā)事件處理方法⑴工作小組負(fù)責(zé)人必需到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并對(duì)突發(fā)事件的性質(zhì)作出推斷，組織指揮有關(guān)人員樂(lè)觀(guān)合理應(yīng)對(duì)；⑵堅(jiān)持以理服人，擺事實(shí)、拿依據(jù)，如對(duì)方蠻橫無(wú)理或煽動(dòng)其他客戶(hù)、影響我方正常辦公，導(dǎo)致事態(tài)的進(jìn)一步擴(kuò)大，我方則須正告對(duì)方立刻停止該行為，從言語(yǔ)上予以對(duì)方形成震懾力。⑶對(duì)于不聽(tīng)勸阻、想方設(shè)法擴(kuò)大事態(tài)、惡意滋事的客戶(hù)，我方必需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)掌控，在保證我方人身安全的情況下迫使對(duì)方短時(shí)間離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，可將其請(qǐng)至其它辦公區(qū)域單獨(dú)商談。⑷如對(duì)方糾集人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)滋事，我方須首先將其強(qiáng)行驅(qū)散至辦公區(qū)域以外地界，而后在保障我方人員人身安全及資產(chǎn)安全的情況下立刻報(bào)警處理。⑸現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件的處理必需搜集、留取相關(guān)證據(jù)，并作好相關(guān)記錄。3、突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)指揮系統(tǒng)布置現(xiàn)場(chǎng)指揮員為工作小組負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目全部人員均為突發(fā)事件處理小構(gòu)成員，一旦發(fā)生突發(fā)事件，全部人員必需參加現(xiàn)場(chǎng)處理。通過(guò)我們樂(lè)觀(guān)、耐性、熱誠(chéng)地向業(yè)主進(jìn)行延期交房的解釋工作，信任大部分客戶(hù)是可以理解的，但也不排出有個(gè)別或小部分客戶(hù)仍然會(huì)與我們走法律程序，所以相關(guān)部門(mén)應(yīng)提前做好應(yīng)對(duì)措施。這個(gè)案件，假如調(diào)解不成法院判決，開(kāi)發(fā)商是要敗訴的，承當(dāng)違約責(zé)任，同時(shí)還要承當(dāng)訴訟費(fèi)用。假如購(gòu)房人在經(jīng)濟(jì)損失上能夠供應(yīng)證據(jù)，開(kāi)發(fā)商還要予以相應(yīng)賠償。這是由于，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是一種經(jīng)濟(jì)合同，依照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照商定全面履行自身的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合商定的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。當(dāng)事人可以商定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)違約情況向?qū)Ψ街С龃_定數(shù)額的違約金，也可以商定因違約產(chǎn)生的損失賠償金的計(jì)算方法。合同一旦簽訂，雙方就應(yīng)完全履行，包含應(yīng)信守誠(chéng)實(shí)信用的原則，合同的一方當(dāng)事人無(wú)論遇到多大困難，除不行抗力外都必需完全履行，否則就應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。擔(dān)負(fù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法律顧問(wèn)多年，發(fā)現(xiàn)延期交房絕大部分是由于資本運(yùn)作不力而導(dǎo)致資金缺乏造成的。那么，為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)把交房時(shí)間掐得那么緊？為什么不留出確定的富余量？實(shí)際情況是，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都很重視交房時(shí)間的余量問(wèn)題。但是，房地產(chǎn)的資本運(yùn)作是一個(gè)極其多而雜的過(guò)程，一個(gè)環(huán)節(jié)受阻，常常影響全局。延誤工程、延期交房也是開(kāi)發(fā)商不樂(lè)意看到的。他們面對(duì)的也常常是資金短缺的困境。盡管如此，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者，還是要嚴(yán)守誠(chéng)信，依照合同做事。面對(duì)這樣的危機(jī)，開(kāi)發(fā)商最好的方法是，首先做好資金預(yù)算，提前籌集資金，做好資金的準(zhǔn)備工作；其次是，統(tǒng)計(jì)出應(yīng)賠償?shù)馁?gòu)房者人數(shù)，摸底造冊(cè)，為交違約金做好準(zhǔn)備；最終，一旦到期不能交房，開(kāi)發(fā)商自動(dòng)登門(mén)致歉，說(shuō)明情況，并賠付違約金以贏得購(gòu)房者的諒解和支持。這樣做的好處是，能減少可能顯現(xiàn)的應(yīng)訴和解決糾紛的經(jīng)濟(jì)損失，而最緊要的是維護(hù)了企業(yè)商譽(yù)。企業(yè)商譽(yù)是企業(yè)的生命，假如由于延期交房解決不利，鬧得滿(mǎn)城風(fēng)雨的話(huà)，企業(yè)商譽(yù)受損，不但對(duì)項(xiàng)目后期銷(xiāo)售和資金回流會(huì)更加不利，而且還會(huì)影響到下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。從延期交房以及延期交房的解決方法可以看出一個(gè)企業(yè)的信譽(yù)程度和對(duì)企業(yè)信譽(yù)的重視程度。一個(gè)想做大、想樹(shù)立品牌的企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意躲避破壞企業(yè)形象的做法。這一點(diǎn)，有市場(chǎng)規(guī)范的問(wèn)題，更緊要的是企業(yè)自身的守信和自律問(wèn)題。業(yè)主聯(lián)合維權(quán)更妥當(dāng)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人商定交房期限，應(yīng)當(dāng)定期交房。開(kāi)發(fā)商把延期交房的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)受人，侵害了消費(fèi)者合法權(quán)利。但業(yè)主采取法律程序維權(quán)一般會(huì)長(zhǎng)達(dá)數(shù)月，有的業(yè)主經(jīng)受不起，而且此時(shí)房?jī)r(jià)相比購(gòu)買(mǎi)時(shí)已經(jīng)漲了不少錢(qián)，假如退房肯定會(huì)帶來(lái)?yè)p失。在這種情況下，有法官建議，業(yè)主最好能聯(lián)合起來(lái)維權(quán)。對(duì)于延期交房現(xiàn)象，政府主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行規(guī)范，訂立相對(duì)統(tǒng)一的違約標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主購(gòu)買(mǎi)時(shí)的彌補(bǔ)有規(guī)可依。記者龔芳柳[法官說(shuō)法]合同商定是維權(quán)關(guān)鍵1、逾期交房的違約金應(yīng)依照業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》執(zhí)行。2、對(duì)于逾期交房期間業(yè)主外租房屋的租金賠付問(wèn)題，最高法院司法解釋明確規(guī)定，在延期交房期間，房租應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)。3、假如開(kāi)發(fā)商在寬限期限過(guò)后，仍不能交房的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及利息，并支出違約金。記者龔芳柳9月份開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主通過(guò)客戶(hù)服務(wù)部和新浪網(wǎng)康城業(yè)主論壇所反映的問(wèn)題歸納整理，及時(shí)盡可能地在交房前予以解決或準(zhǔn)備相應(yīng)的解答對(duì)策；董事長(zhǎng)親自會(huì)見(jiàn)業(yè)主代表，對(duì)業(yè)主們關(guān)懷的問(wèn)題做了解釋?zhuān)規(guī)状握偌鞠嚓P(guān)人員開(kāi)會(huì)商討對(duì)策；由主管副總帶隊(duì)，臨時(shí)由客戶(hù)服務(wù)部全體人員、營(yíng)銷(xiāo)、工程、合同預(yù)算等部門(mén)及高爾夫俱樂(lè)部、物業(yè)公司相關(guān)人員、律師構(gòu)成了交房入伙工作小組并分工明確、各負(fù)其責(zé)，客戶(hù)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)部、高爾夫俱樂(lè)部和物業(yè)公司相關(guān)人員作為緊要接待、協(xié)調(diào)人員，工程、合同預(yù)算部門(mén)相關(guān)人員針對(duì)工程中的特別問(wèn)題協(xié)調(diào)承包商和供應(yīng)商解決并解答業(yè)主的相關(guān)問(wèn)題；物業(yè)公司訂立了相關(guān)計(jì)劃；研究與業(yè)主簽訂的合同和不同的增補(bǔ)條款并核查業(yè)主履約情況；對(duì)業(yè)主們關(guān)懷的近期尚未完善的問(wèn)題與相關(guān)人員及律師認(rèn)真推敲合理的解答方案，經(jīng)董事長(zhǎng)審批后統(tǒng)一對(duì)外發(fā)布；對(duì)部分接待人員進(jìn)行有關(guān)培訓(xùn)，統(tǒng)一口徑；對(duì)小區(qū)緊要道路和地段以及接待大廳進(jìn)行了認(rèn)真布置，突出了溫暖和回家的氣氛，并準(zhǔn)備了迎接業(yè)主的飲料和中西茶點(diǎn)及聯(lián)歡晚會(huì)；配備對(duì)講機(jī)及時(shí)溝通以解決問(wèn)題。業(yè)主入伙期間，物業(yè)公司工程部人員先帶業(yè)主查看每間房屋并對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題登記入表，交承包商及時(shí)維護(hù)和修理處理。不少業(yè)主構(gòu)成集體收房小組一起向開(kāi)發(fā)商施壓，時(shí)常長(zhǎng)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商有關(guān)人員開(kāi)會(huì)要求他們的“合法權(quán)益”，甚至發(fā)生一些過(guò)激行為。例如，9月30日一業(yè)主因其購(gòu)買(mǎi)的房屋顯現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，過(guò)于激動(dòng)，在交房大廳內(nèi)高聲叫嚷并捉住原接待其的銷(xiāo)售人員衣領(lǐng)，對(duì)前來(lái)化解矛盾的人員也出言不遜，但是全部接待人員均和顏悅色，并在工程、合同預(yù)算部門(mén)相關(guān)人員的及時(shí)檢查、解決和承諾下，該業(yè)主較為滿(mǎn)意；10月3日業(yè)主構(gòu)成集體收房小組與開(kāi)發(fā)商有關(guān)人員開(kāi)會(huì)從下午至深夜3點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理和主管副總均參加了會(huì)議，其間一業(yè)主將一杯茶水潑向了開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理，但開(kāi)發(fā)商與會(huì)人員都很理智，未發(fā)生任何沖突。最終在開(kāi)發(fā)商交房入伙臨時(shí)小組人員忠于職守、各盡其職、努力解決業(yè)主問(wèn)題，將集體收房人員區(qū)別對(duì)待、化整為零，并予以部分業(yè)主適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)彌補(bǔ)下，首批交房入伙工作波瀾不驚，進(jìn)行得較為順利，未顯現(xiàn)集體鬧房、退房、媒體曝光和法律訴訟等情況。20**年12月末的第二次交房入伙同樣進(jìn)展順利。危機(jī)公關(guān)處理建議1、隨時(shí)通過(guò)不同渠道收集業(yè)主所關(guān)懷的事情及反映的問(wèn)題，進(jìn)行信息整理、分析，針對(duì)不同情況提出合理化建議或解決方案，及時(shí)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；同時(shí)將決策看法盡快在交房入伙前落實(shí)。在我們回首看很多企業(yè)所面對(duì)的危機(jī)時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，將近每一次危機(jī)都有事前的征兆，可能這種征兆大家已經(jīng)見(jiàn)怪不怪，熟視無(wú)睹。問(wèn)題在于這些事前的征兆到底在多大程度上得到了重視，在哪些方面采取了切實(shí)有效的對(duì)策，是否真地解決了問(wèn)題，排出了危機(jī)大范圍暴發(fā)的可能性。能夠從先兆中猜測(cè)到危機(jī)，并提出防范危機(jī)的對(duì)策，比挽救危機(jī)更緊要。4、處理危機(jī)反應(yīng)要快，否則就會(huì)有謠言，更不能給對(duì)手可乘之機(jī)。最好現(xiàn)場(chǎng)辦公解決。危機(jī)處理的難度是與企業(yè)處理危機(jī)的速度成反比的。速度越快，損失就越小。往往是危機(jī)發(fā)生的最初24小時(shí)，危機(jī)的走向就已經(jīng)完成了。每當(dāng)業(yè)主關(guān)注某一事件之時(shí)，業(yè)主的尺度往往較平常更為苛刻。因而，解決危機(jī)只有采取比平常更為嚴(yán)格、更為快速、更為強(qiáng)有力的措施，才可能在業(yè)主面前贏得信任，昭示誠(chéng)懇。5、做好媒體（含網(wǎng)絡(luò)和公告欄等）傳播計(jì)劃，及時(shí)向業(yè)主解釋或表示歉意和真心并將解決方案告知業(yè)主，對(duì)于謠言及時(shí)在媒體上刊登聲明，予以澄清。另外，通過(guò)媒體宣傳其他客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的贊譽(yù)或客觀(guān)、正面的看法，以沖抵、減弱負(fù)面消息的影響。6、交房入伙時(shí)間不要太集中，如躲避“五一”、國(guó)慶節(jié)、春節(jié)等長(zhǎng)假期間，以躲避集體收房產(chǎn)生的負(fù)面影響。7、如遇集體收房的業(yè)主，盡可能將業(yè)主區(qū)別對(duì)待，分而治之，以疏散不利看法。對(duì)于有確定影響力或較為苛刻挑剔的業(yè)主，還可考慮適當(dāng)彌補(bǔ)。8、注意危機(jī)的初期處理，以誠(chéng)待人。誠(chéng)信是負(fù)責(zé)企業(yè)文化的外在表現(xiàn)。勇于面對(duì)事實(shí)，真誠(chéng)及時(shí)解決問(wèn)題與糾紛。通過(guò)細(xì)致、詳細(xì)、熱忱的服務(wù)化解矛盾與糾紛。媒體和業(yè)主不但關(guān)注事實(shí)真相，在某種意義上更關(guān)注當(dāng)事人對(duì)事件所采取的態(tài)度。事實(shí)上90%以上的危機(jī)惡化都與當(dāng)事人采取了欠妥的態(tài)度有關(guān)，譬如：冷漠、高傲、敷衍或拖延。在多數(shù)情況下，關(guān)注者需要的只是一個(gè)態(tài)度。搖手回避雖然也是一種態(tài)度，但這種選擇并不能清楚地讓人看到里面包含有誠(chéng)懇的選擇，因此在很多情況下，回避反而伴生的是進(jìn)一步的猜測(cè)和主觀(guān)推斷，從而繁殖把事件自身扭曲化的不安全?，F(xiàn)代城的氨氣事件中，建房時(shí)所使用的防凍劑是北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)允許使用的合格產(chǎn)品，現(xiàn)代城的開(kāi)發(fā)商并未違規(guī)，但他們勇于承當(dāng)責(zé)任，及時(shí)采取有效措施來(lái)彌補(bǔ)，業(yè)主們看到的是一個(gè)負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)商，更使買(mǎi)家看到開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)懇和實(shí)力，使準(zhǔn)客戶(hù)緊密團(tuán)結(jié)在其四周。9、與政府保持良好的關(guān)系往往會(huì)起到事半功倍和起死回生的作用。10、不但滿(mǎn)足于做好善后工作，還要從完善開(kāi)發(fā)商管理制度和按工作流程做事入手，對(duì)于容易顯現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)采取防備措施。加強(qiáng)有關(guān)部門(mén)人員培訓(xùn)，做到業(yè)務(wù)嫻熟，口徑統(tǒng)一、加強(qiáng)部門(mén)間搭配和協(xié)調(diào)工作，同時(shí)做到分工明確、責(zé)任清楚。加強(qiáng)合同管理工作，增補(bǔ)條款須經(jīng)律師和公司領(lǐng)導(dǎo)審核。11、確保開(kāi)發(fā)商內(nèi)部及開(kāi)發(fā)商與業(yè)主對(duì)話(huà)渠道暢通。風(fēng)險(xiǎn)之所以能演化成致命的危機(jī)，很多時(shí)候與知情人或當(dāng)事人秘而不宣有關(guān)。而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)如不能兼聽(tīng)則明，也往往會(huì)扮演悲劇性的角色。另外在調(diào)查中顯示，有問(wèn)題投訴無(wú)門(mén)，也是導(dǎo)致糾紛發(fā)生的緊要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度，使業(yè)主的想法能及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)給發(fā)展商，將發(fā)展商的工作動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)達(dá)給業(yè)主，可以提前發(fā)現(xiàn)可能引起爭(zhēng)議的問(wèn)題。這方面，客戶(hù)服務(wù)部和物業(yè)管理公司是溝通業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的緊要渠道之一、12、有效地利用危機(jī)管理，擅長(zhǎng)把壞事變?yōu)椤昂檬隆薄５@取決于開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的負(fù)責(zé)、誠(chéng)懇和良好的服務(wù)延長(zhǎng)態(tài)度。現(xiàn)代城曾因氨氣事件惹上官司，案件拖了一年多也始終沒(méi)有解決?，F(xiàn)代城開(kāi)發(fā)商的無(wú)理由退房升級(jí)版甚至住宅實(shí)行三包概念的推出，使開(kāi)發(fā)商成功地規(guī)避了入住可能引發(fā)的糾紛，并為樓市營(yíng)銷(xiāo)再添一個(gè)典型案例。開(kāi)發(fā)商老總潘石屹稱(chēng)，在SOHO現(xiàn)代城的氨氣事件發(fā)生后，“年息10%的無(wú)理由退房”期限結(jié)束時(shí)，只有12位業(yè)主辦理了退房手續(xù)，退房率不足1%，而退回的房子中的兩套成功地以超出原價(jià)20%的價(jià)格拍賣(mài)出手。另外通過(guò)開(kāi)發(fā)商的租賃服務(wù)，使業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)在市場(chǎng)上保值、升值并獲得較高的租金回報(bào)，化解了矛盾。把一切有利的和不利的事情都變?yōu)楣P(guān)和營(yíng)銷(xiāo)手段，種種熱炒的新聞同時(shí)也為現(xiàn)代城開(kāi)發(fā)商省去了大筆的廣告費(fèi)（2）交房必需實(shí)現(xiàn)法定的以及商定的交付使用條件交房，并不能簡(jiǎn)單地從字面理解出賣(mài)人在商定的時(shí)間將房屋轉(zhuǎn)移于買(mǎi)受人占有。交房必需實(shí)現(xiàn)交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了依照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。在非商品房買(mǎi)賣(mài)情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，緊要看當(dāng)事人是否對(duì)房屋的交付使用條件有特殊的商定。在商品房買(mǎi)賣(mài)情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備依照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個(gè)過(guò)程，因此，應(yīng)緊要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來(lái)說(shuō)，新建商品房具備完整使用功能需要兩個(gè)要件：房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣(mài)人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門(mén)的竣工驗(yàn)收手續(xù)，并能在交付時(shí)向買(mǎi)受人供應(yīng)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》以及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。2.延期交房的認(rèn)定原則上，出賣(mài)人不能在商定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：（1）因不行抗力對(duì)定時(shí)交付產(chǎn)生影響。依據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不行抗力不能履行合同的，依據(jù)不行抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不行抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不行抗力的顯現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重點(diǎn)影響，造成出賣(mài)人可能延期交房的，出賣(mài)人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣(mài)人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買(mǎi)受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。（2）因重點(diǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)更改對(duì)定時(shí)交付產(chǎn)生影響。依據(jù)《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，規(guī)劃包含用地規(guī)劃和工程規(guī)劃?！渡唐贩夸N(xiāo)售方法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自更改規(guī)劃、設(shè)計(jì)?！痹瓌t上，出賣(mài)人在開(kāi)始銷(xiāo)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完成項(xiàng)目的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案，并已取得政府主管部門(mén)的審批。對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，規(guī)劃、設(shè)計(jì)也具有特別緊要的意義。規(guī)劃確定的是房屋乃至整個(gè)小區(qū)整體的環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定，買(mǎi)受人所購(gòu)買(mǎi)的房屋的周邊環(huán)境就有了可以預(yù)期的發(fā)展。因此，確定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案應(yīng)作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的緊要內(nèi)容而訂入合同。合同訂立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（出賣(mài)人）擅自更改規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，應(yīng)視為嚴(yán)重違約。但是，假如在房屋建設(shè)過(guò)程中遇到政府自動(dòng)提起的規(guī)劃更改（如政府部門(mén)需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后確定距離，為此，開(kāi)發(fā)商需要時(shí)間來(lái)對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改），或者是房屋在施工過(guò)程中遭逢重點(diǎn)技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必需對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行更改的，此類(lèi)情況因不能歸人不行抗力范疇而使開(kāi)發(fā)商免責(zé)，但假如完全依照買(mǎi)賣(mài)合同的商定由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)違約責(zé)任，顯然有失公平。我們認(rèn)為，在此情形下，可依據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢(shì)更改”的理論，即訂立合同時(shí)作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀(guān)情況發(fā)生異常更改，導(dǎo)致法律行為基礎(chǔ)失去，當(dāng)事人合同目的不能實(shí)現(xiàn)，且該情勢(shì)更改的發(fā)生不行預(yù)見(jiàn)，不行歸責(zé)于當(dāng)事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當(dāng)事人有權(quán)要求解除合同。依據(jù)上述理論，由于情勢(shì)發(fā)生更改而導(dǎo)致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒(méi)有違約責(zé)任。雖然當(dāng)前我國(guó)立法尚沒(méi)有確立情勢(shì)更改原則，但實(shí)務(wù)中可依據(jù)情勢(shì)更改的原理，并結(jié)合實(shí)在案情，適用《合同法》第六條關(guān)于誠(chéng)實(shí)信用原則的規(guī)定予以處理。3.延期交房的法律后果（1）買(mǎi)受人的合同解除權(quán)出賣(mài)人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當(dāng)事人一方延期履行緊要債務(wù)”的情形。依照該條第三項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方延期履行緊要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十五條進(jìn)一步對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確。依照最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣(mài)人延期交房的，經(jīng)買(mǎi)受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方懇求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有商定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有商定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權(quán)除去。（2）出賣(mài)人支出違約金或者賠償損失依照《合同法》以及最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支出違約金或者賠償損失；商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有商定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以依照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。延期交房協(xié)商方案一、目前不能驗(yàn)收交房的原因及解決問(wèn)題的時(shí)間表:至今不能交房的原因：一是正式電尚未接通；二是配套公建（1,497平方米）未建。現(xiàn)配套公建的工程規(guī)劃許可證已辦理完畢、施工許可證辦理中。正式電方案已批準(zhǔn),工程合同在洽談中。北京亞奧先科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)亞奧先科）鄭重承諾:1）兩項(xiàng)工程于20**年3月開(kāi)工、8月完工。2）開(kāi)工后每月報(bào)告工程進(jìn)度并歡迎買(mǎi)受人檢查。二、交房時(shí)間:20**年8月30日前。三、延期交房彌補(bǔ)方案方案A：亞奧先科為買(mǎi)受人租用過(guò)渡房至實(shí)際交房時(shí)止，租金由亞奧先科承當(dāng)。方案B：依照買(mǎi)受人已付房款（含首款及個(gè)貸或公積金）的日萬(wàn)分之一,20**年9月1日起計(jì),交房后30日內(nèi)由亞奧先科將彌補(bǔ)款給付買(mǎi)受人。上述兩種方案不行同時(shí)適用，買(mǎi)受人自行選擇為方案（）。四、亞奧先科承諾及聲明:1）在5號(hào)樓及7號(hào)樓預(yù)售證延期以及3號(hào)樓預(yù)售許可獲批準(zhǔn)后30個(gè)工作日起至好房時(shí)止,亞奧先科按月向20**年12月21日前已與亞奧先科簽了增補(bǔ)條款及本協(xié)商方案的買(mǎi)受人支出感謝搭配費(fèi)（每月每戶(hù)人民幣2,000元）；按月向20**年12月25日20時(shí)前與亞奧先科簽增補(bǔ)條款及本協(xié)商方案的買(mǎi)受人支出感謝搭配費(fèi)（每月每戶(hù)人民幣1,500元）。2）不會(huì)就延期交房彌補(bǔ)與其他買(mǎi)受人簽更優(yōu)惠的方案。3）20**年12月25日20時(shí)前未與亞奧先科簽定增補(bǔ)條款及本協(xié)商方案的,按預(yù)售合同履行。如有糾紛均經(jīng)法律途徑解決。4）如因上丵訪(fǎng)使亞奧先科失去正常的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)必需的條件而被迫停工,亞奧先科無(wú)法對(duì)交房時(shí)間作任何承諾。后果由責(zé)任方承當(dāng),亞奧先科保管依法索賠的權(quán)力。五、買(mǎi)受人承諾:1）支持北京亞奧先科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的正常的建設(shè)及經(jīng)營(yíng),包含5號(hào)樓及7號(hào)樓預(yù)售證延期以及3號(hào)樓預(yù)售許可獲批準(zhǔn)。2）即日起至20**年8月30日前不上丵訪(fǎng)、不影響亞奧先科的建設(shè)、銷(xiāo)售及辦公。3）如未遵守上述承諾,即放棄延期交房彌補(bǔ)及感謝搭配費(fèi)。六、本協(xié)商方案一式3份，雙方各執(zhí)1份，報(bào)空有關(guān)部門(mén)1份,具有同等效力。買(mǎi)受人簽字（手?。?北京亞奧先科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)