北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值評估項目資產(chǎn)評估報告

北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值評估項目共一冊第一冊北京中同華資產(chǎn)評估有限公司北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司i 1 2 4 4 5 5 7 8 8 10 13 13 14 15 17 17 19北京中同華資產(chǎn)評估有限公司1一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反三、資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告六、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨(dú)七、評估對象涉及的資產(chǎn)清單及相關(guān)資料由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司2北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值評估項目北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司：照必要的評估程序，對北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司（以下簡稱“二九一農(nóng)場”或“委托人”、“產(chǎn)權(quán)持有人”）擬轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了賬面價值評估價值增減值增值率%AB非流動資產(chǎn)1其中：固定資產(chǎn)2資產(chǎn)總計3本資產(chǎn)評估報告僅為資產(chǎn)評估報告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考依據(jù)，評估結(jié)論的使用有效期原則上為自評估基準(zhǔn)日起一年。如果資產(chǎn)狀況、市場狀況與評估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應(yīng)當(dāng)委托評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評估更新業(yè)務(wù)或重新評北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值;;（一）權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形納入評估范圍的房屋建筑物均未辦理產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)持有人出具了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)聲物所占土地的不動產(chǎn)權(quán)證書及相關(guān)的財務(wù)入賬資料對權(quán)屬進(jìn)行了核實，同有人的相關(guān)人員進(jìn)行了訪談，未發(fā)現(xiàn)有權(quán)屬不清的現(xiàn)象；建筑物的面積、是產(chǎn)權(quán)持有人根據(jù)工程資料結(jié)合實際測量后申報的，評估人員進(jìn)行了現(xiàn)場核實，未發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的證載權(quán)利人為委托人的曾用名黑龍江省二九一農(nóng)場，尚未更名。二九一農(nóng)場同意在建筑物存續(xù)期內(nèi)向買方提供土地使用權(quán)，確保買方能夠正常使用土地上的建2.本評估結(jié)論為委估資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日在完全產(chǎn)權(quán)下的市場價值，未考慮委估資委估資產(chǎn)可能存在的相關(guān)負(fù)債以及將來如果有與委估資產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的糾紛，與本評估以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估北京中同華資產(chǎn)評估有限公司北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值評估項目北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司：北京中同華資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用公認(rèn)的評估方法一、委托人（產(chǎn)權(quán)持有人）和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估本次評估的委托人和產(chǎn)權(quán)持有人均為北大荒集團(tuán)黑龍江二九產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人包括國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估批發(fā);初級農(nóng)產(chǎn)品收購;農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、加工、運(yùn)輸、貯藏及其他相關(guān)服務(wù);樹木種植經(jīng)營;畜牧漁業(yè)飼料銷售;水產(chǎn)品批發(fā);非居住房地產(chǎn)租賃;機(jī)械設(shè)備租賃;農(nóng)業(yè)機(jī)械北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司5洪除澇設(shè)施管理;物業(yè)管理;工程管理服務(wù);機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù);互聯(lián)網(wǎng)銷售(除銷售需要許可的商品);糧油倉儲服務(wù);廣告設(shè)計、代理;廣告發(fā)布;廣告制作;糧食收購;食品互聯(lián)網(wǎng)銷售(僅銷售預(yù)包裝食品)。許可項目:飲料生產(chǎn);水產(chǎn)養(yǎng)殖;二九一農(nóng)場是由農(nóng)建二師六團(tuán)（其前身為中國人民解放軍第九十七師二九一團(tuán)）1（三）資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人本資產(chǎn)評估報告使用人包括委托人、資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人，除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個二九一農(nóng)場擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，根據(jù)《資產(chǎn)評估委托合同》的約定，需要對評估基準(zhǔn)日北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司6上述資產(chǎn)分布在二九一農(nóng)場第一管理區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)機(jī)綜合服務(wù)中心內(nèi)，該服務(wù)中心于儲、農(nóng)機(jī)停放以及糧食銷售等服務(wù)。建成后由于農(nóng)場拆隊并區(qū)的因素影響，導(dǎo)致委估序號科目名稱賬面價值原值凈值建筑物類合計房屋建筑物構(gòu)筑物及其他設(shè)備類合計機(jī)器設(shè)備電子設(shè)備固定資產(chǎn)合計（一）納入本次評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時申報的資產(chǎn)范圍一致，委托人和產(chǎn)權(quán)持有人已承諾委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評估對象和評估范圍一確保買方能夠正常使用土地上的建筑物，土地的使用方式及對價事序號主體結(jié)構(gòu)及裝修情況北京中同華資產(chǎn)評估有限公司7序號主體結(jié)構(gòu)及裝修情況1中心庫房及附屬設(shè)施2庫房13門衛(wèi)房及大門上述房屋建筑物及建筑物的面積、長度等參數(shù)是產(chǎn)權(quán)際測量后申報的，評估人員進(jìn)行了現(xiàn)場核實，未發(fā)現(xiàn)明顯差量機(jī)構(gòu)，如果未來權(quán)威機(jī)構(gòu)測量結(jié)果與其有差異，需根據(jù)其考慮本次所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和本次評估采用符合用途管制要求和資產(chǎn)現(xiàn)狀利用前提下的市場價值作為選定的價北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司8資產(chǎn)現(xiàn)狀利用在本報告中是指被評估資產(chǎn)仍按其現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用，并除非特別說明，本報告中的“市場價值”是指評估對象在中國評估基準(zhǔn)日由委托人確定。確定評估基準(zhǔn)日主要考慮經(jīng)濟(jì)行為的實現(xiàn)、會計期末能夠全面反映評估對象資產(chǎn)的整體情況；同時本著有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國公）；北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司97.《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財政部、國家稅務(wù)總局財稅）；北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司10依據(jù)資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則，確定資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值未選用市場法評估的理由：在市場上無法找到足夠的與評估范圍內(nèi)資產(chǎn)相同或相未選取收益法評估的理由：進(jìn)入評估范圍的資產(chǎn)不具有獨(dú)立獲利能力，所承擔(dān)的對建筑物類資產(chǎn)采用房地分估的方式，建筑物所占土地不納入評估范圍，因此本①建安工程造價北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司12②其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括項目建設(shè)管理費(fèi)、建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)、工程勘察設(shè)計收費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)、建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢費(fèi)、建設(shè)項目前期工作咨詢費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和地方相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)定測算。資金成本是指房屋建造過程中所耗用資金的利息或機(jī)會成本，以同期貸款利率計算，貸款利率按評估基準(zhǔn)日適用的全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價資金成本＝[建安工程造價＋其他費(fèi)用]×貸款利率×建設(shè)工期×1/2依據(jù)委估建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限、已使用年限和尚可使用年限計算確定構(gòu)筑物的對其主要結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行現(xiàn)場勘查，結(jié)合建構(gòu)筑物完損等級及不同結(jié)構(gòu)部分相應(yīng)的權(quán)重北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司13與委托人洽談，明確評估業(yè)務(wù)基本事項，對自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)根據(jù)此次評估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評估人員通過詢問、訪談、核對、監(jiān)盤、勘查等方式對評估對象涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的項目組評估專業(yè)人員對收集的評估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計算和判斷，形成各專業(yè)及各類資審核確認(rèn)項目組成員提交的各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測算結(jié)果和評誤，評估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資產(chǎn)評估匯總分析，編制初步本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，當(dāng)事方就資產(chǎn)評估報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評估委托合同的要求向委托人北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司14市場價值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對其評估響，也未考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)本報告評估結(jié)論在以上假設(shè)和限制條件下得出，當(dāng)出現(xiàn)與上述評估假設(shè)和限制條賬面價值評估價值增減值增值率%AB非流動資產(chǎn)1其中：固定資產(chǎn)2北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司15賬面價值評估價值增減值增值率%AB資產(chǎn)總計3（一）權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形納入評估范圍的房屋建筑物均未辦理產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)持有人出具了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)聲物所占土地的不動產(chǎn)權(quán)證書及相關(guān)的財務(wù)入賬資料對權(quán)屬進(jìn)行了核實，同是產(chǎn)權(quán)持有人根據(jù)工程資料結(jié)合實際測量后申報的，評估人員進(jìn)行了現(xiàn)場核實，未發(fā)北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司16形1.本評估報告的評估結(jié)論是反映委托評估對象在外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生變化或權(quán)屬變更過程中的相關(guān)費(fèi)用和除增值稅銷項稅以外的稅項對評估結(jié)論的影響；未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保等事項對估值的影響；未考慮評估值增減可能產(chǎn)生的納不含建筑物所占用土地的土地使用權(quán)價值。截至評估基準(zhǔn)日，建筑物所占用土地的不動產(chǎn)權(quán)證書的證載權(quán)利人為委托人的曾用名黑龍江省二九一農(nóng)場，尚未更名。二九一農(nóng)場同意在建筑物存續(xù)期內(nèi)向買方提供土地使用權(quán)，確保買方能夠正常使用土產(chǎn)可能存在的尚未支付的相關(guān)負(fù)債對估值的影響，委估資產(chǎn)可能存在的相關(guān)負(fù)債以5.本評估報告是在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)當(dāng)事方提供與資產(chǎn)評估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實性、合法性、完整性是委托人及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；資產(chǎn)評估專業(yè)人員的責(zé)任是對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。資產(chǎn)評估專業(yè)人員對該資料及其來源進(jìn)行必要的核查驗證和披露，不代表對上述資料的真實性、合法性、完整性提供任何保證，對該資料及其來源確認(rèn)或者發(fā)表意見超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范7.在評估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時，應(yīng)按北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司17十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人之外，其他任北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值評估項目資產(chǎn)評估報告（本頁無正文）.正式執(zhí)此舍員資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估師z資產(chǎn)評估師z石毅正式執(zhí)此舍員博涵之闖鳴博涵之闖鳴北京中同華資產(chǎn)評估有限公司2024年6月17北京中同華資產(chǎn)評估有限公司北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告附件賬面價值評估價值增減值增值率%AB流動資產(chǎn)1非流動資產(chǎn)2其中：長期股權(quán)投資3投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)5在建工程6無形資產(chǎn)7其中：土地使用權(quán)8資產(chǎn)總計農(nóng)場有限公司金額單位：人民幣元一產(chǎn)權(quán)持有人名稱：北大荒集團(tuán)黑龍江二九農(nóng)場有限公司金額單位：人民幣元一序號科目名稱賬面價值評估價值增減值增值率%原值凈值原值凈值原值凈值原值凈值建筑物類合計房屋建筑物構(gòu)筑物及其他管道及溝槽設(shè)備類合計機(jī)器設(shè)備車輛-電子設(shè)備固定資產(chǎn)—土地固定資產(chǎn)合計產(chǎn)權(quán)持有人填表人：隋洪濱填表日期：2024年5月25日評估人員：石毅君王博涵固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估明細(xì)表表4-6-1-1積(㎡)評估價值1無中心庫房及附屬設(shè)施磚混無2無無賬面值為評估凈值