【房地產(chǎn)進(jìn)入城市可行性報(bào)告】龍巖市武平縣新城市進(jìn)入性報(bào)告

武平縣城市進(jìn)入性報(bào)告漳龍區(qū)域龍巖城市公司/事業(yè)部/籌備處2018年4月28日1目

錄2核心結(jié)論武平縣城市分析結(jié)論、武平縣城市整體市場(chǎng)分析結(jié)論、武平縣市場(chǎng)分析結(jié)論P(yáng)ART1.城市分析城市概況、經(jīng)濟(jì)情況、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口研究PART2.城市整體市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)（歷年供銷比及量?jī)r(jià)走勢(shì)、近一年量?jī)r(jià)走勢(shì)、板塊概況、市場(chǎng)存量、客戶結(jié)構(gòu)）PART3.

上杭縣市場(chǎng)分析（選擇項(xiàng)，若有重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域）土地市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)（歷年供銷比及量?jī)r(jià)走勢(shì)、近一年量?jī)r(jià)走勢(shì)、板塊概況、市場(chǎng)存量、客戶結(jié)構(gòu)）1、武平縣是龍巖市經(jīng)濟(jì)相對(duì)較弱，2017年全縣GDP經(jīng)濟(jì)總量182.5億位列全市第七位，人均GDP全市排第六；2、能源煙葉產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展成型，后續(xù)經(jīng)濟(jì)增速潛力大；3、2017年人均可支配收入65883元，全市第六，消費(fèi)能力一般；4、武平縣是閩、粵、贛三省交界處，南與廣東梅州相連，西與江西贛州接壤。城市地理位置較優(yōu)越。5、武平縣地處龍巖西南方向，為城市發(fā)展主導(dǎo)方向；6、武平縣依托第二產(chǎn)業(yè)建材業(yè)快速發(fā)張，優(yōu)勢(shì)明顯。31、近6年出讓用地總建面積86.89萬㎡，2017年出讓用地總建面積19.71萬㎡，土地市場(chǎng)出讓控制，存量較缺，此時(shí)有較大的進(jìn)入機(jī)會(huì)。2、近一年供應(yīng)17.28萬㎡，近一年去化27.57萬㎡，整體供不應(yīng)求，去化周期縮短。3、全市庫存量約28.68萬㎡，去化周期約12個(gè)月，去化風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。4、受價(jià)格推動(dòng)，改善市場(chǎng)快速發(fā)展成熟，客戶心理預(yù)期被拔高，城市地緣投資客，改善客戶催生。一、城市分析結(jié)論二、武平縣整體市場(chǎng)分析結(jié)論核心結(jié)論1、定位城區(qū)新中心，規(guī)劃前景較好，區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度較高，樓面地價(jià)處于較低水準(zhǔn)；2、土地價(jià)值預(yù)期高，出讓價(jià)平穩(wěn)，近年來樓面地價(jià)漲幅不大；3、區(qū)域近一年均供應(yīng)17.28萬㎡，近一年去化27.57萬㎡，供不應(yīng)求，去化風(fēng)險(xiǎn)可控；4、區(qū)域庫存約28.68萬㎡，去化周期約12個(gè)月；5、改善客群占55%，剛需客群占35%、投資客群占比10%，價(jià)格承受能力相對(duì)較強(qiáng)。4三、

武平縣分析結(jié)論1、城市發(fā)展方向縱貫城區(qū)南北的平川河，發(fā)展軸線即西環(huán)路-武平大道,工業(yè)大道-北大道發(fā)展軸

。2、區(qū)域土地供應(yīng)體量相對(duì)穩(wěn)定，2017年出讓土地用地面積11.51萬㎡，總建面積19.71萬㎡。3、2017年住宅成交量?jī)r(jià)齊漲，近一年成交均價(jià)約為4645元/㎡，區(qū)域價(jià)格上漲空間較大，2017年價(jià)格呈上漲趨勢(shì)。4、該縣庫存僅為12個(gè)月，受本地購房力潮影響，新城板塊庫存房源加速去化。市場(chǎng)偏向賣方，市場(chǎng)向好，在售存量緊缺。5、目前區(qū)域來源城區(qū)機(jī)關(guān)單位，個(gè)體戶為主，客戶占比75%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比35%。四、

武平縣分析結(jié)論核心結(jié)論武平縣是龍巖市下轄的一個(gè)縣，位于龍巖市西南部，閩、粵、贛三省交界處，南與廣東梅州相連，西與江西贛州接壤，是閩西、粵東、贛南的重要交通樞紐和物資中轉(zhuǎn)、集散地，是國(guó)家和省商品糧基地縣，是國(guó)家無公害蔬菜生產(chǎn)示范縣，素有閩西“金三角”之稱。城市區(qū)位武平縣，中國(guó)福建省龍巖市轄縣，位于龍巖市西南部，閩、粵、贛三省交界處，南與廣東梅州相連，西與江西贛州接壤，是閩西、粵東、贛南的重要交通樞紐和物資中轉(zhuǎn)、集散地，是國(guó)家和省商品糧基地縣，是國(guó)家無公害蔬菜生產(chǎn)示范縣，素有閩西“金三角”之稱。地理坐標(biāo)為北緯24°47"-25°29"，東經(jīng)115°51"-116°23"。屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。武平縣轄7個(gè)鎮(zhèn)、10個(gè)鄉(xiāng)：平川鎮(zhèn)、巖前鎮(zhèn)、十方鎮(zhèn)、中堡鎮(zhèn)、桃溪鎮(zhèn)、萬安鄉(xiāng)、東留鄉(xiāng)、民主鄉(xiāng)、下壩鄉(xiāng)、中赤鄉(xiāng)、象洞鄉(xiāng)、武東鄉(xiāng)、永平鄉(xiāng)、湘店鄉(xiāng)、大禾鄉(xiāng)。人口基數(shù)全縣戶籍人口：40.07萬人，常駐人口：27.7萬人，常駐人口城鎮(zhèn)化率48.5%城市特征1、武平縣是國(guó)家無公害蔬菜生產(chǎn)示范縣。2、武平縣屬閩西南上古生代覆蓋層。北部中低山縱橫，間有指伏山間盆谷；南部低山丘嶺起伏，多低丘河谷，全縣地勢(shì)由西北向東南傾斜，北高南低。3、武平縣中心城區(qū)規(guī)模較小，教育資源比較短缺，基本處于飽和、超容狀態(tài)。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展規(guī)模較小，供應(yīng)量和需求量較小，多為本土開發(fā)商，開發(fā)樓盤品質(zhì)一般。5PART1.城市分析|城市概況62017年武平縣全縣GDP收入182.5億元，全市各縣市排名第七，人均GDP全市排名靠六，相對(duì)靠后，全縣常住人口數(shù)量27.7萬人，全市各縣市排名第五，常住人口數(shù)量也處于下游。武平近三年GDP呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，但排名全市各縣區(qū)排末尾，整體的經(jīng)濟(jì)水平較差，消費(fèi)力一般。武平縣下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)中平川鎮(zhèn)、巖前鎮(zhèn)、十方鎮(zhèn)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，占其總數(shù)的50%左右。人均可支配收入相對(duì)一般，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間可發(fā)掘。武平的人均GDP屬于全市各縣區(qū)，排第六，消費(fèi)力一般。城市GDP(億元）人均GDP(萬元）常住人口(人）全市2167.582414263新羅區(qū)795.910978272.5上杭縣318.98527237.4永定區(qū)243.66711536.3漳平市232.69609824.2長(zhǎng)汀縣209.45208740.2連城縣184.67472924.7武平縣182.56588327.7PART1.城市分析|經(jīng)濟(jì)情況數(shù)據(jù)來源：龍巖市各年年鑒【城市發(fā)展】武平縣域加快推進(jìn)建制鎮(zhèn)和鄉(xiāng)集鎮(zhèn)建設(shè)，形成以平川鎮(zhèn)為中心的城鎮(zhèn)體系城市空間布局結(jié)構(gòu)縣域中心城市

(縣域中心

)—重點(diǎn)中心鎮(zhèn)—建制鎮(zhèn)—鄉(xiāng)集鎮(zhèn)”城鎮(zhèn)體系。以平川鎮(zhèn)為縣城中心城市巖前、十方、桃溪建成“重點(diǎn)中心鎮(zhèn)”加快推進(jìn)其它建制鎮(zhèn)和鄉(xiāng)集鎮(zhèn)建設(shè)武平縣城中心規(guī)劃:“一帶，兩軸，七組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)體系“一帶”：

縱貫城區(qū)南北的平川河生態(tài)景觀帶“兩軸”：

適應(yīng)縣域城市形態(tài)的

兩條發(fā)展軸線即西環(huán)路

---武平大道發(fā)展軸,工業(yè)大道

---城北大道發(fā)展軸“七組團(tuán)”：包括舊城傳

統(tǒng)商業(yè)組團(tuán),

西部文教和客家文化生態(tài)新城組團(tuán),

東部商貿(mào)物流組團(tuán)和城市綠化休閑組團(tuán),

南部

工業(yè)組團(tuán)與產(chǎn)業(yè)服務(wù)組團(tuán),北部行政商住新城組團(tuán)開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃小結(jié):從目前的規(guī)劃發(fā)展來看,武平縣城中心群聚效應(yīng)較為明顯,對(duì)于底下鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻

射能力,帶動(dòng)性明顯,中心性與凝聚力較強(qiáng)。PART1.城市分析|城市概況全縣以第二產(chǎn)業(yè)為主，近幾年保持穩(wěn)步上升階段，整體處于工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代，產(chǎn)業(yè)人口會(huì)不斷增加；同時(shí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值也逐年增多，并保持穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)占有率。初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值182.5億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值37.6億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值76.5億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值68.4億元。人均地區(qū)生產(chǎn)總值65883元。生產(chǎn)加工業(yè)副產(chǎn)品加工業(yè)蔬菜種植業(yè)殖業(yè)地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)平川鎮(zhèn)不銹鋼、家具、糧食、釀酒、石板材等巖前鎮(zhèn)建材、煤炭、機(jī)械、鑄造、林木業(yè)、農(nóng)十方鎮(zhèn)紙制品、米面制品、竹木制品產(chǎn)業(yè)、中堡鎮(zhèn)烤煙業(yè)、蔬菜、水果種植業(yè)、養(yǎng)桃溪鎮(zhèn)種植業(yè)、建材業(yè)、礦產(chǎn)業(yè)PART1.城市分析|產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)8數(shù)據(jù)來源：武平縣政府工作報(bào)告武平縣常住人口保持穩(wěn)定，流動(dòng)人口相對(duì)較少，屬于內(nèi)生型消費(fèi)市場(chǎng)。PART1.城市分析|人口研究從2011年到2016年上杭縣戶籍人口穩(wěn)步增加，但常住人口變化不大；中國(guó)政府2016年全面放開二胎政策，城市人口將持續(xù)增加，一定程度上增加了購房需求，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一大利好。數(shù)據(jù)來源：武平縣年度政府工作會(huì)議9102012年-2017年，武平縣共出讓15幅地塊（剔除一些總建小于1萬平和政府劃撥用地），總出讓面積約52.3萬㎡，總出讓建筑面積約86.89萬㎡；一級(jí)市場(chǎng)較為寬松。2012年-2017年，土地成交相對(duì)平穩(wěn)，年成交均價(jià)維持1200-1500元/㎡，漲幅不大。2017年碧桂園正式進(jìn)駐武平縣。近6年來，武平縣商住用地供應(yīng)較為松緊有度，2016年市場(chǎng)回暖，但僅供應(yīng)1幅住宅用地，2017年全國(guó)縣級(jí)市場(chǎng)向好，武平出讓5幅地塊，全國(guó)名企碧桂園以樓面價(jià)1207元/㎡進(jìn)駐武平。碧桂園進(jìn)入PART2.城市整體市場(chǎng)分析|土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)【剔除總建小于一萬平及劃撥用地】PART2.城市整體市場(chǎng)分析|住宅市場(chǎng)11歷年供銷比及量?jī)r(jià)走勢(shì)近一年來（201705-201804）武平主城區(qū)供應(yīng)量17.28萬平，去化量27.57萬平，供不應(yīng)求庫存相對(duì)較緊缺，價(jià)格相對(duì)適中，

近一年成交均價(jià)約4600元/㎡，庫存小，壓力較小。數(shù)據(jù)來源：武平房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止4月27日近一年供應(yīng)17.28萬㎡，成交27.57㎡，供不應(yīng)求。城市房地產(chǎn)投資不斷增加，銷量呈上升趨勢(shì)，庫存緊缺，市場(chǎng)壓力較小。近一年成交均價(jià)約4600元/㎡，價(jià)格趨于穩(wěn)定，總價(jià)相對(duì)較低，抗性較小

。PART3.

武平縣市場(chǎng)分析|住宅市場(chǎng)板塊概況西環(huán)路東環(huán)路北環(huán)路武平縣中醫(yī)院武平一中中遠(yuǎn)上城武平實(shí)驗(yàn)小學(xué)武平縣政府聯(lián)發(fā)中央公園清華

苑市政配套在售項(xiàng)目售罄項(xiàng)目碧桂園天璽金岸佳園萬星城12PART2.城市整體市場(chǎng)分析|住宅市場(chǎng)板塊概況武平縣主城區(qū)在售項(xiàng)目少，主要在售項(xiàng)目碧桂園天璽、萬星城、金岸佳園，福景（未動(dòng)工）；隨著碧桂園全國(guó)房企相繼進(jìn)入，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定上升階段；目前新城板塊價(jià)格在5800-6300元/㎡（二手）；西環(huán)路以北配套尚未成熟，主要以梁野山景區(qū)經(jīng)濟(jì)支撐，現(xiàn)為城市價(jià)格洼地，價(jià)格在4800-5100元/㎡。金岸佳園、萬星城4800-5100元/㎡中遠(yuǎn)上城、中央公園二手5800-6300元/㎡碧桂園天璽5800元/㎡13項(xiàng)目在售存量(萬㎡）待售存量(萬㎡）合計(jì)(萬㎡）碧桂園天璽0.385.45.78萬星城0.83.64.4金岸佳園1.734.776.5福景（未建）-約1212合計(jì)2.9125.7728.68數(shù)據(jù)來源：武平房地產(chǎn)信息網(wǎng)14隨著武平縣發(fā)展利好的釋放，購房需求上升，近一年武平商品住宅供不應(yīng)求，截止目前武平商品住宅主要在售庫存約2.91萬方；后市放量較大約26萬方。去化周期12個(gè)月，市場(chǎng)壓力適中。PART2.城市整體市場(chǎng)分析|住宅市場(chǎng)市場(chǎng)主要項(xiàng)目存量項(xiàng)目名稱住宅總量（萬㎡）首期開盤銷售情況銷售周期(月）未推出住宅存量（萬㎡）碧桂園天璽8.042018.2已推出4棟樓204套（去化174套）35.4萬星城6.252018.2已推出3棟樓210套（去化148套）33.6金岸佳園（二期）6.5——認(rèn)籌存一萬抵兩萬——4.77福景（未建）約12——————12合計(jì)——————25.77數(shù)據(jù)來源：武平房地產(chǎn)信息網(wǎng)15PART2.城市整體市場(chǎng)分析|住宅市場(chǎng)市場(chǎng)主要項(xiàng)目存量明細(xì)補(bǔ)充客戶5%部分客戶25%主要客戶70%武平縣城區(qū)域：武平縣城客戶特征：政府機(jī)關(guān)單位/個(gè)體戶目的：自住、投資，改善經(jīng)濟(jì)水平：穩(wěn)定中高收入鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城區(qū)域：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)特征：改善居住品質(zhì)要求目的：80%自住；20%二者兼具經(jīng)濟(jì)水平：收入較低，看中性價(jià)比返鄉(xiāng)客區(qū)域：外地人/在外上杭人特征：在外工作/經(jīng)商目的：自住為主，部分兼具投資經(jīng)濟(jì)水平：中等收入，看中發(fā)展前景PART2.城市整體市場(chǎng)分析|住宅市場(chǎng)客戶結(jié)構(gòu)受廈門龍巖價(jià)格推動(dòng)，武平改善市場(chǎng)快速發(fā)展成熟，客戶心理預(yù)期被拔高。武平縣城主要客戶來源于縣城客戶以政府機(jī)關(guān)單位個(gè)體戶居多；部分客戶來源于鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城；補(bǔ)充客戶為務(wù)工返鄉(xiāng)客戶；1、整體市場(chǎng)呈現(xiàn)賣方市場(chǎng)，市場(chǎng)購買力強(qiáng)勁，項(xiàng)目在售庫存緊缺；2、近年武平樓市穩(wěn)中上浮，市場(chǎng)偏向賣方，市場(chǎng)向好；2017年碧桂園大牌房企進(jìn)駐且實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，大大提升購房者居住理念，增強(qiáng)品牌意識(shí)，更加追求品質(zhì)生活；3、供需相對(duì)平衡，武平市場(chǎng)將持續(xù)以“城北剛需，新城改善為主”的市場(chǎng)格局；4、整體市場(chǎng)發(fā)展較平穩(wěn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較寬松，在售項(xiàng)目在售庫存較緊缺，待售庫存適中，市場(chǎng)總存量28.68萬方，去化周期12個(gè)月；17PART2.城市整體市場(chǎng)分析|小結(jié)附件：武平縣主要競(jìng)品情況【碧桂園·天璽】開發(fā)商福建碧桂園房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)品性質(zhì)住宅基礎(chǔ)指標(biāo)占地：33513㎡；計(jì)容總建：80431㎡容

積

率：2.4；綠

化

率：30%首期開盤2018年2月規(guī)劃套數(shù)總戶數(shù)：626戶高層產(chǎn)品100-110㎡（3房）120-130㎡（3房）140-150㎡（4房）當(dāng)前售價(jià)5800元/㎡存量可售住宅存量：約449套；約5.78萬㎡項(xiàng)目賣點(diǎn)1、項(xiàng)目品牌：全國(guó)知名房企碧桂園2、社區(qū)配套：泛會(huì)所空間、功能社區(qū)3、示范區(qū)體驗(yàn)：高爾夫式園林、泳池4、樣板間體驗(yàn)：智慧精裝樣板房碧桂園天璽項(xiàng)目處武平大道西側(cè)縣公安局旁，靠近高速出口交通較為方便；項(xiàng)目采用高爾夫式立體園林及泳池，對(duì)于縣級(jí)市場(chǎng)社區(qū)體驗(yàn)感較為震撼；其次項(xiàng)目學(xué)區(qū)為武平附二小、武平三中。123569 810111213已

推未

推18【碧桂園·御龍灣】產(chǎn)品戶型格局方正，動(dòng)靜分離，南北通透，大尺寸陽臺(tái)，產(chǎn)品力與品牌力較強(qiáng),產(chǎn)品定位改善，市場(chǎng)接受度較高100-110平/三房?jī)蓮d兩衛(wèi)18120-130平/三房?jī)蓮d兩衛(wèi)140-150平/四房?jī)蓮d兩衛(wèi)附件：武平縣主要競(jìng)品情況【萬星城】開發(fā)商武平縣萬星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品性質(zhì)住宅基礎(chǔ)指標(biāo)占地：31713㎡；總建：90489㎡容

積

率：2.9；綠

化

率：30%首期開盤2018年2月規(guī)劃套數(shù)總戶數(shù)：約500戶高層產(chǎn)品99-117㎡（3房）133㎡復(fù)式（4房）139㎡（4房）當(dāng)前售價(jià)5100元/㎡存量可售住宅存量：約4.4萬㎡項(xiàng)目賣點(diǎn)1、社區(qū)功能：規(guī)劃綜合體項(xiàng)目2、項(xiàng)目性價(jià)比：復(fù)式性價(jià)比高3、價(jià)格優(yōu)勢(shì)：價(jià)格相對(duì)低，接受度高123567萬星城項(xiàng)目處北環(huán)路，規(guī)劃為小綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃一棟購物中心，一棟