萬達(dá)廣場綜合體項(xiàng)目推廣報(bào)告

寫在前面的話首先，非常榮幸能夠參加萬達(dá)集團(tuán)這次鐵西萬達(dá)廣場其次，就本次競標(biāo)提案來說，由于我司早年就曾經(jīng)介最后，在本報(bào)告開始前，再次向萬達(dá)集團(tuán)表示項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目位于沈陽工業(yè)大學(xué)原址，總占地約20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)分期開發(fā)指標(biāo)西：景星街路西為沈城著西：景星街路西為沈城著名的“九路家具城”項(xiàng)目四至東：興華南街為城市主干道，道路東側(cè)有國美、新瑪特等商內(nèi)部：地塊現(xiàn)狀為沈陽工業(yè)大學(xué)校區(qū)，尚需平地等程序。東：興華南街為城市主干道，道路東側(cè)有國美、新瑪特等商內(nèi)部：地塊現(xiàn)狀為沈陽工業(yè)大學(xué)校區(qū)，尚需平地等程序。北：關(guān)于藥廠有消息說其明年三月動(dòng)遷，該地塊招商也為商業(yè)項(xiàng)目。路南為家樂家樂福區(qū)域、九路家具城本項(xiàng)目★本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線和地鐵五號(hào)線本項(xiàng)目處于高認(rèn)知區(qū)域、便捷交通條件、成熟配套資源的區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目歸類項(xiàng)目歸類,從而形成一個(gè)多功能本項(xiàng)目是含有多種業(yè)態(tài)的城市綜合體理由一理由一理由二項(xiàng)目區(qū)域處于政府規(guī)劃“十字金廊”南端。理由二是整個(gè)西部目前的商業(yè)中心“十”字金廊即以建設(shè)大橫向以建設(shè)大路為主軸，是橫向以建設(shè)大路為主軸，是縱向規(guī)劃是興華大街，從南沿線期房升值勢頭強(qiáng)勁，沿 +去，不管是以鐵百為中心的鐵西廣場周邊，還是這個(gè)“十”字的沿線，眾多商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)使原本顯得貧乏的西部商業(yè)環(huán)境變得生 +本項(xiàng)目理由三本案商業(yè)、商務(wù)業(yè)態(tài)自身可不依賴居住業(yè)理由三態(tài)而生存本項(xiàng)本項(xiàng)目理由三理由三本項(xiàng)目整體商業(yè)、商務(wù)面積超過30萬平個(gè)理由三理由三本案的商業(yè)級(jí)別商業(yè)級(jí)別市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（M2）30萬以上城市交通、人口核心區(qū),歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成,配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上居住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)(半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集小型商業(yè)店鋪視角一視角一城市綜合體不是城市混合體,從而作為一個(gè)整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內(nèi)部所都市綜合體價(jià)值平臺(tái)、綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，其自身豐富的業(yè)態(tài)空間組合，互為依托，共同分享彼此價(jià)值的提升，其聚合的人流、商務(wù)流、經(jīng)濟(jì)流帶來了項(xiàng)目整體價(jià)值的提升，形成了一個(gè)自成體系的全新價(jià)值平都市綜合體的人流價(jià)值鏈關(guān)系,互為支持，最大視角二城市綜合體的九大特征視角三視角三城市綜合體的積極意義通過不同建筑功能的整合，化解城市問題多種建筑功能的復(fù)合提高了城市資源的利用效率充，整幢建筑可在一益充，整幢建筑可在一益有利于促進(jìn)城市功能的完善和良好環(huán)境的形成視角四視角四城市綜合體是未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向視角五視角五城市綜合體是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象了一種全新的巨大能新的高度沈陽宏觀市場沈陽宏觀市場、2000年以來，沈陽市GDP年均增長12.2%，高于全國同期水平4.4個(gè)百分點(diǎn),增長速度迅猛，未來的上、沈陽市2006年的GDP增長速度是16.5%，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展期，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速、沈陽固定資產(chǎn)投資增長速度迅猛，年均增幅25.6%,居全國主要城市前列,大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用。GDP80%70%60%50%40%30%20%0%300025002000GDP80%70%60%50%40%30%20%0%3000250020000 uGDP年增長率2482.5固定資產(chǎn)投資增長率66.70%224066.70%1900.71603.444.7%1603.41236.51119.133.0%..31.30%31.30%4032000200120022003200420052006沈陽宏觀市場沈陽宏觀市場快速發(fā)展時(shí)期主要城市GDP比較濱---沈陽宏觀市場房地產(chǎn)市場投資保持較快增長，占固定資產(chǎn)比重逐年上升沈陽宏觀市場、“十五”期間沈陽市固定資產(chǎn)投資以年均39.1%的速度大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅更是達(dá)到了45.2%，高于固定資產(chǎn)投資6.1個(gè)百分、從2002年開始，沈陽房地產(chǎn)開始快速發(fā)展，開發(fā)投資增幅在50%左右，2004年更是達(dá)到了93.2%。但2005年受國家宏觀調(diào)控影響，增幅大幅回落至20%左右，2006年有所回億元800.0600.0400.0200.0億元 “十五”時(shí)期沈陽固定投資及房地產(chǎn)投資情況%90.080.070.060.050.040.030.020.010.00.0%200020012002200320042005固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）、2006年沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定投資中所占的沈陽宏觀市場沈陽宏觀市場、“十五”時(shí)期，沈陽房屋施工面積年均增長54.9%，竣工面積年均增長40.5%。、2005年，沈陽商品住宅施工面積達(dá)2438.3萬平方米，比2000年增長3.84倍，年均增長30.9%；商品住宅竣工面積達(dá)927.7萬平方米，比2000年增長3.20倍，年均增長26.2%。35000000300000002500000020000000150000001000000050000000“十五”時(shí)期沈陽房屋施工竣工面積情況70.060.050.040.030.020.010.00.0-10.0%200020012002200320042005施工面積w竣工面積沈陽宏觀市場沈陽宏觀市場?沈陽商品房及商品住宅銷售從2001年谷底開始，持續(xù)大幅增長，至2004年增幅達(dá)到最大。2005年由于受宏觀調(diào)控影響，增幅下降。?2006年沈陽商品住宅均價(jià)達(dá)到3420元/平方米。商品房銷售市場活躍，增勢強(qiáng)勁，年均增億元900.0800.0700.0600.0500.0400.0300.0200.0100.00.0“十五”時(shí)期沈陽商品房銷售情況%80.070.060.050.040.030.020.010.00.0%200020012002200320042005“二、三、一“二、三、一”型，業(yè)基地改造戰(zhàn)略的啟動(dòng)，催生了大批中小企業(yè)，同時(shí)也刺激了服務(wù)業(yè)的發(fā)房地產(chǎn)市場小結(jié)、沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長成為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，占固定資產(chǎn)投資比例超、商品房及商品住宅市場增勢強(qiáng)勁，年供應(yīng)量與銷售、隨著國家對東北政策扶植，第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，產(chǎn)沈陽綜合體市場沈陽綜合體市場目前現(xiàn)有的所謂綜合體項(xiàng)目大多集中在金廊沿線，沈陽西部沒有綜合體項(xiàng)目 女出苑 區(qū)域整體形象區(qū)域整體形象鐵西項(xiàng)目整體的形象就是滿天繁星，沒有月亮，住宅項(xiàng)目如雨后春筍般成片出現(xiàn)區(qū)域整體形象區(qū)域整體形象沈城西部房地產(chǎn)商業(yè)化氛圍相對較弱整個(gè)西部市場除用顏整體市場象君臨天下尤其向十字金廊周邊沈陽西部區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目掃描、重點(diǎn)考慮十字金廊沿線項(xiàng)目、了解皇姑區(qū)臨近項(xiàng)目、重點(diǎn)考慮同本項(xiàng)目單體產(chǎn)品特點(diǎn)類似的項(xiàng)目十字金廊橫向項(xiàng)目城+第一商城5.商業(yè)部分：地上1-4層2萬㎡商場（意向引進(jìn)新伯倫時(shí)代之尚第一城：鐵西區(qū)建設(shè)西路，本身多種業(yè)態(tài)配套，周邊配套齊全。第一城新恒基(沈陽)置業(yè)有限公司3.匯聚了高品質(zhì)住宅、SOHO寫字樓、蘭4.物業(yè)費(fèi)1.2元/平·月畢加索的樹屋韻動(dòng)領(lǐng)地：處于和平與鐵西區(qū)交界處，是韻動(dòng)領(lǐng)地％（2.綠化率：30%和諧大廈5.和諧大廈采用框架結(jié)構(gòu)，房型可適當(dāng)拆分、合并十字金廊縱橫向項(xiàng)目++萬和儷景3.項(xiàng)目北側(cè)多層及臨保工街點(diǎn)式高層尚未上市羅曼春天4.項(xiàng)目周邊有：家樂福、鐵百及即將修建的萬達(dá)項(xiàng)目、宏發(fā)城市主場1.項(xiàng)目位于宏發(fā)國際名城地塊的4.智能設(shè)施：每層設(shè)通風(fēng)設(shè)備；純凈水入戶；有線電視及寬帶入新瑪特廣場22）；寫字間：共5層69套，60-60㎡面積不等，其中60余㎡較多；鐵西、皇姑兩區(qū)交界項(xiàng)目島+鑫豐又一城）；幸福島富雅豪臨區(qū)域房地產(chǎn)市場小結(jié)、西部市場沒有上市綜合體項(xiàng)目、鼓吹地標(biāo)的項(xiàng)目都不是地標(biāo)、鐵西商圈散而不凝，皇姑西部沒有商圈、不論大小，掃描項(xiàng)目介紹其配套中都強(qiáng)調(diào)周邊多個(gè)商圈的商業(yè)性，而將自己植入多個(gè)商圈中借力；、十字金廊沿線除第一城外基本上項(xiàng)目規(guī)模小，常常、整個(gè)消化客戶上，多以所謂的“三緣性”客戶為消化主力，當(dāng)然臨近的和平區(qū)客戶也有相當(dāng)?shù)谋壤?。、從推廣上，也是以多商圈中心，成熟配套等等為主打，第一城雖然比較強(qiáng)調(diào)規(guī)模性，但是其市場切入點(diǎn)還是強(qiáng)調(diào)周邊的商業(yè)性市場分析部分總結(jié)市場賦予本項(xiàng)目的啟示反結(jié)萬達(dá)廣場是綜合體，有能力對附近的三大商圈進(jìn)行商業(yè)聚合；聚合后的商業(yè)環(huán)境，是整個(gè)西部最大的商業(yè)中心，填補(bǔ)整個(gè)市場空白萬達(dá)廣場從條件上講完全可以成為西部的核心萬達(dá)廣場從社會(huì)責(zé)任上講就有義務(wù)為社會(huì)服務(wù)，應(yīng)該成為西部的核心項(xiàng)目定位本項(xiàng)目整體定位要素提取足稀缺地段，普遍規(guī)模項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位城市西部核心要素集聚城市西部核心要素集聚現(xiàn)代風(fēng)格的超大規(guī)模現(xiàn)代建筑群現(xiàn)代風(fēng)格的超大規(guī)?，F(xiàn)代建筑群各類物業(yè)形象統(tǒng)一并凸顯品質(zhì)感1、項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃并不能說明從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度對整個(gè)項(xiàng)目的可投資性，畢竟奢侈型產(chǎn)品的投資市場相對要小的多2、單純“吆喝”投資是欠說服力的，投資是消費(fèi)者理性消費(fèi)的產(chǎn)物，是基于其對整個(gè)項(xiàng)目的理解，我們在推廣中不主說這個(gè)項(xiàng)目可投資，而他們自己主動(dòng)認(rèn)為可投資是最理想的，但在定位中我們還是要看中投資客戶3、市場推廣上，很多項(xiàng)目都在以可投資作為營銷發(fā)力點(diǎn)，實(shí)際效果都不好，并且本身綜合體的特征就含有可投資的內(nèi)涵，投資放在綜合體的價(jià)值體系內(nèi)，效果更好強(qiáng)烈建議強(qiáng)烈建議公寓部分采用精裝修理由一：公寓精裝修意味著需要大面積辦公區(qū)域的企理由二：公寓全部精裝意味著項(xiàng)目前期成本的增加，強(qiáng)烈建議強(qiáng)烈建議規(guī)劃保留寫字樓業(yè)態(tài)，或前期宣傳時(shí)F組團(tuán)留有寫字樓規(guī)劃的最終解釋權(quán)理由二：寫字樓不單單是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的概念，是理由三：寫字樓是一個(gè)地方可稱為商務(wù)核心的充要條理由四：就整個(gè)綜合體業(yè)態(tài)價(jià)值鏈角度上，寫字樓對整體人群定位整體人群定位由于綜合體項(xiàng)目的特殊性，本項(xiàng)目面對的客戶類型包括兩大類四小類：本項(xiàng)目面對的客戶類型間接持有人群定位間接持有人群定位筑細(xì)節(jié)較為敏感游離重要整體推廣整體推廣城市綜合體的整體項(xiàng)目價(jià)值是其各個(gè)業(yè)態(tài)推廣的支柱價(jià)值、城市綜合體可形容為“城中之城”，其中業(yè)態(tài)不需要依賴外部、城市綜合體是多業(yè)態(tài)，高集中的屬性，其整體項(xiàng)目整合價(jià)值高、綜合體內(nèi)各個(gè)分業(yè)態(tài)雖然其各有其個(gè)性價(jià)值，但往往是從其產(chǎn)項(xiàng)目定位定位出發(fā)點(diǎn)定位出發(fā)點(diǎn)本項(xiàng)目的綜合體屬性，是本項(xiàng)目的住宅定性的基礎(chǔ)住宅物業(yè)（C組團(tuán)）客戶定位核心客戶群本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素與住宅價(jià)值點(diǎn)對接高尚的，能夠彰顯身份社區(qū)環(huán)境，追求一流的生活質(zhì)量及物業(yè)氛圍占有城市資源的欲望，要求完善便利的配套資源。追求舒適的居住環(huán)境，關(guān)注產(chǎn)品高尚的，能夠彰顯身份社區(qū)環(huán)境，追求一流的生活質(zhì)量及物業(yè)氛圍占有城市資源的欲望，要求完善便利的配套資源。追求舒適的居住環(huán)境，關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，對可以標(biāo)定身份的建筑物產(chǎn)品自然景觀最易打動(dòng)，對園林景觀有相當(dāng)?shù)男蕾p能力，能夠感知到好的園林景觀價(jià)值點(diǎn)。景觀高檔居住區(qū)域，尊貴業(yè)主生活體絕佳的黃金地段，先進(jìn)城市要素集合，綜合體提供的完善配套。未來無限升值潛力。豐富效率型產(chǎn)品，氣勢非凡的建組團(tuán)圍合規(guī)劃，組團(tuán)景觀必將歸屬感深入人心。目標(biāo)客戶群體項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)住宅物業(yè)市場定位C組團(tuán)推廣核心C組團(tuán)推廣核心作為整個(gè)綜合體項(xiàng)目第一個(gè)上市組團(tuán)，又是綜合體內(nèi)的住宅組團(tuán)“豐富”是其特質(zhì)“豐富”的詮釋綜合體多業(yè)態(tài)帶給其居住生活內(nèi)容的豐富性綜合體聚合整個(gè)區(qū)域，未來西部核心的定位，帶給其與外部城市資源互動(dòng)的豐富性本身組團(tuán)30～120㎡多樣戶型面積產(chǎn)品設(shè)計(jì)，帶給其選則生活場所的豐富性項(xiàng)目定位定位出發(fā)點(diǎn)定位出發(fā)點(diǎn)住宅和公寓是綜合體內(nèi)競爭強(qiáng)烈的兩個(gè)業(yè)態(tài)★★●酒店寫字樓住宅住宅★★●寫字樓●●●酒店●●●●★定位出發(fā)點(diǎn)定位出發(fā)點(diǎn)從與萬達(dá)方面的溝通就是說，在綜合體中從居住的角度看，公綜合考慮，本項(xiàng)目公寓從商務(wù)角度定位是比較符合市場和項(xiàng)目自身屬性的△△定位出發(fā)點(diǎn)定位出發(fā)點(diǎn)本項(xiàng)目的綜合體屬性，是本項(xiàng)目的公寓商務(wù)定性的基礎(chǔ)綜合體的公寓同一般客觀條件客觀條件辦公物業(yè)需求擴(kuò)張型企業(yè)擴(kuò)張型企業(yè)人數(shù)：100人以上物業(yè)要求：高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價(jià)格敏感度低頂級(jí)頂級(jí)穩(wěn)定型企業(yè)穩(wěn)定型企業(yè)人數(shù)：50-100人物業(yè)要求：高形象、可以接受高價(jià)格，商務(wù)配套服務(wù)發(fā)展型企業(yè)發(fā)展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利低檔寫低檔寫樓成長型企業(yè)成長型企業(yè)物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象商住商住創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住企業(yè)發(fā)展階段企業(yè)發(fā)展階段頂級(jí)成長型企業(yè)頂級(jí)成長型企業(yè)物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象寓創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住客觀條件辦公物業(yè)需求企業(yè)發(fā)展階段企業(yè)發(fā)展階段客觀條件客觀條件頂級(jí)這部分客戶除了可以接受較高價(jià)格外，對寫頂級(jí)這部分客戶除了可以接受較高價(jià)格外，對寫2－3年內(nèi)，現(xiàn)有的創(chuàng)業(yè)型和成長型客戶會(huì)逐漸成長為成長型企業(yè)和發(fā)展型企2－3年內(nèi)，現(xiàn)有的創(chuàng)業(yè)型和成長型客戶會(huì)逐漸成長為成長型企業(yè)和發(fā)展型企這一時(shí)期主流客戶需求將會(huì)集中于中檔和中高檔商務(wù)辦公物業(yè)，對高檔寫字樓發(fā)展型企業(yè)發(fā)展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利低檔寫低檔寫樓創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住成長型企業(yè)物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象商住企業(yè)發(fā)展階段企業(yè)發(fā)展階段現(xiàn)有條件現(xiàn)有條件不同的辦公環(huán)境，中大型企業(yè)在進(jìn)行公寓的精裝特點(diǎn)和戶型規(guī)劃制約其入駐公司只能進(jìn)行小規(guī)模商務(wù)活動(dòng)企業(yè)類型辦公需求擴(kuò)張型企業(yè)選擇頂級(jí)寫字樓，常常使用整層，較獨(dú)立的企業(yè)辦公空間，面積在穩(wěn)定型企業(yè)多在高檔寫字樓，面積要求在500發(fā)展型企業(yè)多在中高檔寫字間，面積要求成長型企業(yè)多在中檔寫字間，或商住公寓，面積在100m2左右。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)多在的低檔寫字間或商住公寓，面積在40-50m2。公寓物業(yè)客戶定位II--附錄：私營企業(yè)主訪談?wù)覀児驹瓉碓诨鹁娲髲B辦公，后來就搬出來了，因?yàn)槟抢锏奈飿I(yè)管理不適合小公司?，F(xiàn)在的商住公寓太雜亂，達(dá)不到我們對辦公環(huán)境的要形象很重要，至少要看上去氣派一點(diǎn)，不能太我們有20人，大概需要兩、三百平米的面積吧目前在地王大廈辦公，140平米，2005年購入時(shí)價(jià)格約為7000元/平方米。公司規(guī)模為10人左右。由于行業(yè)的關(guān)系，希望距離電視臺(tái)比較近。對產(chǎn)品內(nèi)部的品質(zhì)和服務(wù)不是很在意，形象好能夠保值即可，不過分期望升值。租用高登大酒店寫字間，60平米，1200元/公司規(guī)模6人。外觀要看上去有檔次一點(diǎn)?？粗睾玫奈飿I(yè)服務(wù)。電梯不能太差，不能老是最好有相應(yīng)的酒店配套，方便商務(wù)宴請。目前在三好街租用奉天硅谷寫字間。公司規(guī)模10人左右。由于行業(yè)的關(guān)系，希望能夠在三好街附近。希望辦公空間比較自由。物業(yè)管理費(fèi)不能太貴，有沒有中央空調(diào)無所謂。電梯不能太差。公寓物業(yè)市場定位F組團(tuán)推廣核心F組團(tuán)推廣核心對創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的商務(wù)帶動(dòng)（幫助）是整個(gè)產(chǎn)品的推廣發(fā)力點(diǎn)本著順承定位語，同時(shí)避免其居住性與住宅過分相近，推廣發(fā)力點(diǎn)是商務(wù)與創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的帶動(dòng)，關(guān)鍵詞是“扶持、帶動(dòng)”項(xiàng)目定位定位出發(fā)點(diǎn)定位出發(fā)點(diǎn)綜合體的寫字樓同一本項(xiàng)目的綜合體屬性，是本項(xiàng)目的寫字樓屬性的基礎(chǔ)寫字樓物業(yè)市場定位本項(xiàng)目推廣著重本項(xiàng)目推廣著重解決的三大問題素來以“城市綜合第一、如何推廣項(xiàng)目的整體價(jià)值及實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化第二、如何解決大體量綜合體整