房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第四版）課件：房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)10.1房屋租賃概述

10.1.1房屋租賃的概念及分類

（1）房屋租賃的概念根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（2）房屋租賃的分類按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。

10.1.2房屋租賃的條件根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）屬于違法建筑的；（2）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（3）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（4）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

10.1.3房屋分割出租行為的限制

《商品房屋租賃管理辦法》嚴(yán)格規(guī)范了房屋分割出租行為。該辦法第八條規(guī)定：“出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。”10.1.4房屋租賃合同

（1）房屋租賃合同的概念及內(nèi)容租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：①房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；②房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；③租金和押金數(shù)額、支付方式；④租賃用途和房屋使用要求；⑤房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；⑥租賃期限；⑦房屋維修責(zé)任；⑧物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；⑨爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；⑩其他約定。（2）租賃合同的終止租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴(yán)格遵守。合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。

自然終止主要包括：①租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；②符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；③因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。因上述原因終止租賃合同的，使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

人為終止的情形主要有：①將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；②將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；③將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；④無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；⑤公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；⑥承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的；⑦故意損壞房屋的；⑧法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。10.1.5房屋租賃雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)

（1）承租人的權(quán)利和義務(wù)

承租人在房屋租賃期限內(nèi)享有以下權(quán)利：①在租賃合同的約定期限內(nèi)取得房屋使用權(quán)。②按租賃合同的規(guī)定，要求出租人及時(shí)修繕?lè)课荨＂劢?jīng)出租人同意，可以將承租房屋的全部或者部分轉(zhuǎn)租給他人。④在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。⑤在租賃期限內(nèi)，承租的住宅用房因國(guó)家建設(shè)需要拆遷，承租人有獲得安置的權(quán)利。

承租人在房屋租賃期限內(nèi)應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：①按期交納房租，如拖欠租金，應(yīng)當(dāng)向出租人支付違約金。②按照房屋的性能合理地使用承租的房屋。③承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。④應(yīng)當(dāng)遵守當(dāng)?shù)厝嗣裾畬?duì)于出租房屋的管理規(guī)定。（2）出租人的權(quán)利和義務(wù)

出租人在房屋租賃期限內(nèi)享有以下權(quán)利：①按照合同的規(guī)定收取房租。②有權(quán)決定在租賃期滿后是否繼續(xù)將房屋出租。③可以決定是否允許承租人將房屋轉(zhuǎn)租。④因承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，有權(quán)責(zé)成承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。⑤承租人違反租賃合同的有關(guān)規(guī)定，出租人有提前終止合同、收回房屋的權(quán)利。此外，如果出租的是公有住宅，而承租人沒(méi)有正當(dāng)?shù)睦碛桑瑢⒎课菘贞P(guān)達(dá)6個(gè)月以上的，出租人有權(quán)提前終止合同，收回出租的房屋。

出租人在房屋租賃期限內(nèi)應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：①按租賃合同約定的期限將房屋交給出租人使用。②房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。③按合同的約定及時(shí)修繕?lè)课?，保證承租人的正常使用和安全。④按合同的約定遵守租賃期限。⑤在同等條件下，保證承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。10.1.6房屋租賃登記備案（1）房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的材料辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：①房屋租賃合同；②房屋租賃當(dāng)事人身份證明；③房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；④直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。（2）房屋租賃登記備案的辦理

對(duì)符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開(kāi)具房屋租賃登記備案證明：

①申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料齊全并且符合法定形式；

②出租人與房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致；

③不屬于《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定不得出租的房屋。（3）房屋租賃登記備案記載的主要信息

房屋租賃登記備案記載的信息應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

①出租人的姓名（名稱）、住所；

②承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號(hào)碼；

③出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限；

④其他需要記載的內(nèi)容。10.2住房租賃經(jīng)營(yíng)10.2.1我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題（1）供應(yīng)總量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理（2）住房租賃市場(chǎng)供給主體較為單一（3）住房租賃市場(chǎng)制度建設(shè)仍不完善（4）住房租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱問(wèn)題嚴(yán)重（5）房屋租賃中介服務(wù)體系不規(guī)范10.2.2我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要意義和發(fā)展目標(biāo)（1）我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要意義培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有利于完善住房供應(yīng)體系，解決不同需求居民住房問(wèn)題；有利于拓寬公共租賃住房房源渠道，完善住房保障體系；有利于盤活存量房源，提高資源利用效率；有利于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)人口有序流動(dòng)；有利于加強(qiáng)和改進(jìn)社會(huì)管理和服務(wù)，提高社會(huì)治理能力。（2）我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的總體要求根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)是：到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。10.2.3我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要措施（1）培育市場(chǎng)供應(yīng)主體①發(fā)展住房租賃企業(yè)②鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)③規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)④支持和規(guī)范個(gè)人出租住房（2）鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)①完善住房租賃支持政策②明確各方權(quán)利義務(wù)（3）完善公共租賃住房①推進(jìn)公租房貨幣化②提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力10.2.3我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要措施（4）支持租賃住房建設(shè)①鼓勵(lì)新建租賃住房②允許改建房屋用于租賃（5）加大政策支持力度①給予稅收優(yōu)惠②提供金融支持③完善供地方式（6）加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管①健全法規(guī)制度②落實(shí)地方責(zé)任③加強(qiáng)行業(yè)管理10.2.4住房租賃市場(chǎng)的REITs模式（1）REITs的含義與特征①REITs的含義②REITs的收益風(fēng)險(xiǎn)特征（2）REITs對(duì)培育住房租賃市場(chǎng)的意義一是資金籌集的需要二是搞活市場(chǎng)的需要三是規(guī)范市場(chǎng)的需要四是引導(dǎo)住房消費(fèi)和投資理念的需要（3）REITs的關(guān)鍵要素①立法方式②組織形式③主要約束條件10.3寫字樓租賃經(jīng)營(yíng)

10.3.1寫字樓及其分類

廣義的寫字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物。但投資性物業(yè)中的寫字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。寫字樓分類在我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。10.3.2寫字樓市場(chǎng)供求分析（1）界定寫字樓市場(chǎng)的地理區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)一般沒(méi)有明顯的市場(chǎng)邊界，只能是大致劃定一個(gè)能夠把寫字樓的使用者、客戶（代理人、公司）和公司的顧客、委托人全包括進(jìn)去的一個(gè)范圍。（2）寫字樓市場(chǎng)總供給量的分析寫字樓的需求必須結(jié)合現(xiàn)存量和潛在供給量進(jìn)行分析，才能對(duì)未來(lái)市場(chǎng)條件做出估計(jì)。供給分析要不斷跟蹤地方市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)，跟蹤調(diào)查的內(nèi)容包括：第一，己經(jīng)被使用的寫字樓供給量；第二，空置的可供出租的寫字樓供給量部分；第三，在建的寫字樓供給量；第四，竣工的寫字樓供給量；第五，預(yù)立項(xiàng)的寫字樓面積；第六，可能擴(kuò)建改建為寫字樓的面積?？偣┙o量的分析除了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方法之外，還要應(yīng)依據(jù)政府的信息資料，運(yùn)用管道分析法進(jìn)行分析。

（3）需求量預(yù)測(cè)方法

①按行業(yè)進(jìn)行就業(yè)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人員通常不親自進(jìn)行就業(yè)預(yù)測(cè)，一般是從國(guó)家有關(guān)機(jī)構(gòu)得到就業(yè)預(yù)測(cè)資料。然后，根據(jù)以往地區(qū)就業(yè)人口資料，對(duì)地區(qū)各行業(yè)的就業(yè)預(yù)測(cè)。也可以用地區(qū)各行業(yè)就業(yè)的歷史資料進(jìn)行回歸，得到地區(qū)各行業(yè)就業(yè)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。例如，一種簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)某行業(yè)就業(yè)人口的公式如下：

也可用平均比例預(yù)測(cè)城市就業(yè)量：②辦公室使用者人數(shù)（4）寫字樓的人均占用面積估計(jì)出了寫字樓使用的人數(shù)，就必須引進(jìn)寫字樓人均占用面積的指標(biāo)。根據(jù)目前我國(guó)現(xiàn)行的寫字樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，一般的寫字樓人均占用建筑面積是10平方米，隨著時(shí)間的變動(dòng)，分析者還要根據(jù)其變化，隨時(shí)調(diào)整這個(gè)值。假設(shè)人均占用面積是10平方米，那么用預(yù)測(cè)得到的寫字樓工作人員的人數(shù)與之相乘，便可得到預(yù)測(cè)寫字樓需求量。10.3.3寫字樓租戶的選擇

1寫字樓用戶的分類（1）按行業(yè)分（IT、自由職業(yè)、金融、貿(mào)易）。（2）按服務(wù)范圍分。對(duì)寫字樓的市場(chǎng)需求，還可以按服務(wù)范圍分為：外資、合資、內(nèi)資、服務(wù)本地、服務(wù)本國(guó)、國(guó)際公司。（3）按規(guī)模分（人數(shù)、資金規(guī)模、面積）。分析寫字樓需求者的規(guī)模，一般以其員工人數(shù)和所占面積來(lái)衡量其規(guī)模。

（4）按企業(yè)性質(zhì)。2寫字樓租戶的選擇應(yīng)考慮的主要因素

（1）商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況（2）所需面積大小（3）需要提供的物業(yè)管理服務(wù)10.3.4寫字樓租金的確定物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：（1）計(jì)算可出租或可使用面積在量測(cè)寫字樓面積時(shí)，有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半；可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。在寫字樓出租過(guò)程中，物業(yè)管理人員常要計(jì)算可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)（R/U系數(shù)），實(shí)際劃歸租戶獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計(jì)算租金時(shí)要將該單元內(nèi)建筑面積再乘以R/U系數(shù)。（2）基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額。寫字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況。一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)管理企業(yè)還可根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)決定哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以計(jì)人租金，哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以單獨(dú)收取。

（3）出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修出租單元的面積規(guī)劃，實(shí)際上就是通過(guò)綜合考慮租戶的規(guī)模、組織架構(gòu)、偏好與品位、需要安裝的設(shè)備和財(cái)務(wù)支付能力等，確定其所需承租的單元內(nèi)建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內(nèi)就房間布置、辦公設(shè)備布置、內(nèi)部通道的安排等進(jìn)行設(shè)計(jì)。室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)師或建筑師根據(jù)租戶的需要，借助于建筑CAD技術(shù)，可以很方便地做出若干可供選擇的規(guī)劃方案供租戶決策參考。室內(nèi)裝修的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，經(jīng)常是租約談判過(guò)程中的焦點(diǎn)問(wèn)題。通常業(yè)主要就某些標(biāo)準(zhǔn)化的裝修項(xiàng)目支付一些費(fèi)用。除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，一般視市場(chǎng)條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息（作為租金的一部分）。在市場(chǎng)狀況有利于承租人而非業(yè)主的情況下，為租戶提供裝修補(bǔ)貼，常常被業(yè)主或其物業(yè)管理企業(yè)用來(lái)作為吸引租戶的手段。10.3.5寫字樓的租約與租約談判

（1）租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過(guò)程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；而對(duì)于潛在的租戶來(lái)說(shuō)，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。（2）折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫字樓的租金開(kāi)支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變化。另外的折讓優(yōu)惠，可能會(huì)體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。10.4零售商業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)

10.4.1零售商業(yè)物業(yè)的分類（1）按區(qū)域?qū)α闶凵虡I(yè)物業(yè)細(xì)分，可以分為一下五種類型：①市級(jí)購(gòu)物中心②地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)③居住區(qū)商場(chǎng)④鄰里服務(wù)性商店⑤特色商店（2）按規(guī)模劃分零售商業(yè)物業(yè)，可以分為小型商場(chǎng)（30~50m2）、中型商場(chǎng)（100~200m2）、中大型商場(chǎng)（200~1000m2）、大型商場(chǎng)（1000m2以上）、超大型商場(chǎng)（50000~100000m2），等等。

（3）按經(jīng)營(yíng)方式劃分，可以分為百貨店、超市、連鎖店、專賣店、購(gòu)物中心、打折店、便利店等。（4）按產(chǎn)品類型劃分，可以分為電器商店、服裝店、食品店、禮品店、眼鏡店、書店、糧店、文具店、家具店、建材店等。即使是在綜合性商店中，也可以按產(chǎn)品來(lái)進(jìn)行分類，分為不同的部門。（5）按服務(wù)對(duì)象劃分，可分為老年人商店、兒童商店、婦女商店、殘疾人商店等。（6）從建筑物的特點(diǎn)分，可以分為裙房式商場(chǎng)、獨(dú)立式商場(chǎng)、高層寫字樓或酒店中的商場(chǎng)、地下商場(chǎng)、多層帶中庭的商場(chǎng)、多層不帶中庭的封閉式商場(chǎng)等。（7）從零售商業(yè)物業(yè)的聚集方式，可以分為商業(yè)中心區(qū)的零售商業(yè)物業(yè)、還有居民小區(qū)內(nèi)的零售商業(yè)物業(yè)、大型公建（如醫(yī)院、法院、政府機(jī)構(gòu)、使館）周圍的零售商業(yè)物業(yè)、旅游景點(diǎn)周圍的零售商業(yè)物業(yè)、地鐵車站周圍的零售商業(yè)物業(yè)等。10.4.2零售商業(yè)物業(yè)需求的預(yù)測(cè)基本步驟如下：計(jì)算商圈（商圈是指客流的來(lái)源范圍）內(nèi)不同收入階層人們對(duì)不同商品的購(gòu)買力；計(jì)算不同商品的銷售額與營(yíng)業(yè)面積的比；計(jì)算總的零售商業(yè)物業(yè)需求；用總需求減去零售商業(yè)物業(yè)可供給量，便是零售商業(yè)物業(yè)的需求缺口。

（1）購(gòu)買力分析商圈內(nèi)總購(gòu)買力，可以用人均收入或戶均收入來(lái)計(jì)算。

商圈內(nèi)總購(gòu)買力=（人均收入×人口）或（戶均收入×住戶數(shù)量）

（2）支出模式分析在進(jìn)行實(shí)際的分析中，研究者最大的困難是缺少收入及消費(fèi)支出的資料，因?yàn)樗婕暗阶舻纳顧C(jī)密。我國(guó)內(nèi)地收入與支出的調(diào)查主要是借助各城市的城市居民家庭收支入戶調(diào)查，典型抽樣。香港特別行政區(qū)在統(tǒng)計(jì)法保密條款的保證下，定期（通常為每月、每季度、每半年）公布對(duì)居民收入及消費(fèi)支出的調(diào)查，從而為市場(chǎng)分析提供了有用的數(shù)據(jù)，表10-1是一組香港某商圈內(nèi)不同收入的住戶的支出模式。

表10-1住戶的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的部分分析單位：港元

這個(gè)例子說(shuō)明，不同收入組，在不同的商品上花費(fèi)是不同的，首先對(duì)商圈內(nèi)各收入組的人口數(shù)量有明確的概念，然后要對(duì)各種商品的消費(fèi)額占收入的比重有明確的統(tǒng)計(jì)，這樣才能推斷商圈內(nèi)哪些產(chǎn)品供不應(yīng)求，需要增加營(yíng)業(yè)面積。收入分檔（港元）平均值（港元）消費(fèi)額占消費(fèi)支出的比重

食物衣服在家在外男人女人合計(jì)1141910.1％3.7％1.89％2.7％1000～3000200029.9％5.7％2.2％4.27％3000～3999350021.9％5％1.92％3.76％4000～4999450019.4％4.6％1.75％3.32％（3）零售商業(yè)物業(yè)需求的測(cè)算測(cè)算零售商業(yè)物業(yè)需求的關(guān)鍵是要在以往的零售商業(yè)物業(yè)使用的經(jīng)驗(yàn)中，總結(jié)一套關(guān)于單位營(yíng)業(yè)面積銷售額的數(shù)據(jù)資料，然后根據(jù)購(gòu)買力和支出結(jié)構(gòu)的信息，估計(jì)必要的營(yíng)業(yè)面積。例如，表10-2是美國(guó)商業(yè)統(tǒng)計(jì)中專門就各類商品單位營(yíng)業(yè)面積銷售額的統(tǒng)計(jì)。

表10-2各類商品每單位面積銷售額統(tǒng)計(jì)零售活動(dòng)每單位面積的銷售額（美元/每天）珠寶店酒店相機(jī)/洗相美容店理發(fā)店工藝品修鞋玩具禮品店書店185200180818262957674100（4）潛在的和顯在的供給量分析供給量分析包括以下內(nèi)容：第一，確定商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性零售商業(yè)物業(yè)的數(shù)量及其營(yíng)業(yè)面積；第二，確定計(jì)劃期和在建的項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)面積；第三，確定潛在的擴(kuò)建面積，即現(xiàn)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)可能在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行的擴(kuò)建。分析者還要在商圈內(nèi)及附近做些調(diào)查，了解商圈內(nèi)和附近可用的空地及其規(guī)劃情況，特別是了解那些規(guī)劃用做商業(yè)的面積。同時(shí)分析者還要核對(duì)一下是否有更新改造及擴(kuò)建的項(xiàng)目。

10.3.3零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇（1）聲譽(yù)。聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。（2）財(cái)務(wù)能力。除了租戶的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶的財(cái)務(wù)