銀泰中心個案201407緒論

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1本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本?報Co告pyri的ght任Ce何nta部line分Gr都oup,不20可10

被擅自引用、復(fù)制和傳播。銀泰中心個案分析成都中原一部ChengDu.07.2014一、區(qū)域:銀泰中心位于高新區(qū)天府大道北段，屬于金融城塊板，臨天府大道。項目路網(wǎng)發(fā)達，通達度高，高端配套齊聚。Code

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2010成都銀泰中心位于“成都中軸線”天府大道上,天府大道是成都市一條南北走向交通大動脈,在其兩側(cè),天府廣場,天府國際金融中心,未來的成都藝術(shù)中心等成都標志性建筑林立。成都銀泰中心與城市標志建筑并行,位于天府大道與金融城綠軸交匯處,共享成都未來最繁華的政務(wù)、商務(wù)、金融、科技、時尚和生活中心,顯赫地位不言而喻。二、開發(fā)商背景:銀泰置地是以城市綜合體開發(fā)、商業(yè)運營管理及物業(yè)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的大型地產(chǎn)開發(fā)集團。Code

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2010銀泰置地（集團）有限公司是一家以城市綜合體開發(fā)、商業(yè)運營管理及物業(yè)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的大型地產(chǎn)開發(fā)集團,是中國銀泰集團下屬的核心子公司。中國銀泰集團是以零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、資源產(chǎn)業(yè)三大核心產(chǎn)業(yè)為龍頭的全國性大型投資集團。銀泰中心是銀泰置地在成都開發(fā)的第三個項目,也是在全國開發(fā)的第二個銀 泰中心。銀泰的產(chǎn)品系分為三種,最高端的是銀泰中心,其次為銀泰城,再者為銀泰mall。成都銀泰中心是銀泰置地在成都打造的頂級產(chǎn)品項目,將打造成為國際城南頂級城市綜合體,勢必呈現(xiàn)高端價值。三、項目規(guī)劃:項目總體量72萬方，定位為頂級城市綜合體，規(guī)劃有住宅、公寓、酒店、寫字樓、集中商業(yè)5大業(yè)態(tài)。Code

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201033-51F為酒店部分,自持,將引進華爾道夫酒店,層高3.5米,建成之后高度為212米,將成為城南地標性建筑。2#和3#的9-42層為寫字樓,建在裙樓商業(yè)上方,層高4.2米,單層面積為2800㎡,將整層起售,打造為超甲級寫字樓,預(yù)計今年年底或明年年初開始銷售。1#的10-31F為公寓——華悅居,面積76-252㎡,層高3.5米,套型為標準間、套一、套二、套三戶型,其中標準間戶型占據(jù)50%,成交均價為30000元/㎡,目前已去化約24%。5#、6#的4-46F為住宅——華悅府,3F為會所部分,1-2F為底層商業(yè),層高為3.5米,面積266-600㎡,主力戶型為266-394㎡,套型主要為套二和套三,成交均價30000-35000元/㎡,目前已經(jīng)去化約7%。集中商業(yè),底上1-8層,地下1層,單層面積約2萬㎡,總體量18萬㎡,層高5-6米。商業(yè)部分為自持,今后將由銀泰自己來打造銀泰百貨,統(tǒng)一招商運營。四、物業(yè)形態(tài)1——酒店:華爾道夫酒店，希爾頓酒店集團旗下的頂級品牌華爾道夫酒店，很大程度上提升項目整體價值。33-51層為酒店部分,該部分業(yè)態(tài)為自持。引進世界知名酒店品牌希爾頓旗下華爾道夫酒店,號稱總統(tǒng)行宮,是繼上海、北京之后中國第三家華爾道夫酒店,也將是中國中西部地區(qū)首家華爾道夫酒店。酒店樓棟共有51層,總高度為212米,成為天府大道上的地標性建筑。建成后的成都華爾道夫酒店將配有300間客房,預(yù)計于2016年開業(yè)。checkin設(shè)在頂層51層,在頂樓可一覽成都天府新區(qū)盛貌,且可觀賞項目南側(cè)中央公園自然景觀。

酒店

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2010物業(yè)形態(tài)2——公寓:格調(diào)闊景公寓華悅居，精裝標準與華爾道夫酒店一致，實行硬裝軟裝整體銷售。10-31層為公寓——華悅居:精裝標準與華爾道夫酒店一致，由該項目物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行統(tǒng)一運營管理。公寓部分實行硬裝軟裝整體銷售，成交均價約28000元/㎡。 ?公寓部分分為高區(qū)和低區(qū)，10-21層為低區(qū)，一層13戶；22-28層為高區(qū)一層11戶，共配置5部高速電梯。項目總平圖公寓總平圖公寓Code

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2010公寓樣板間:裝修風格與華爾道夫風格一致，均配置一線品牌全套家私、家電，滿足拎包入住式酒店奢享。Code

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2010公寓產(chǎn)品配比及銷售情況:面積為76-251㎡，套型為標準間、套一、二、三戶型，成交均價約30000元/㎡，目前已去化24%。成交均價

銷售套數(shù)

去化率294002355%294805442%308701216%30500838%/00%/00%公寓戶型配比及銷售情況（1#樓10-31F）套型

面積區(qū)間

套數(shù)

套數(shù)占比標準間 76-77

42

12%標準間 82-85

128

38%1-1-1 120-129

73

22%2-2-2 160-164

21

6%2-2-2

173

10

3%2-2-2 210-212

53

16%3-2-3 249-251

10

3%31150550%30000

81

24%備注:數(shù)據(jù)統(tǒng)計來自中原數(shù)據(jù)庫，截止日期2014年7月8日。方式1:(半年)第一次:簽約當天支付30%第二次:簽約之日起3個月內(nèi)支付30%第三次:簽約之日起6個月內(nèi)支付40%方式2:(三年)第一次:簽約當天支付35%第二次:簽約之日起1年內(nèi)支付30%第三次:簽約之日起2年內(nèi)支付25%第四次:簽約之日起3年內(nèi)支付10%方式3:(三年)第一次:簽約當天支付10%第二次:簽約之日起1年內(nèi)支付30%第三次:簽約之日起2年內(nèi)支付30%第四次:簽約之日起3年內(nèi)支付30%方式4:(三年)第一次:簽約當天支付10%第二次:簽約之日起1年內(nèi)支付20%第三次:簽約之日起2年內(nèi)支付30%第四次:簽約之日起3年內(nèi)支付40%合計 76-251

337

100%公寓付款方式Code

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2010物業(yè)形態(tài)3——商業(yè):打造開發(fā)商自身商業(yè)品牌——銀泰百貨，總體量約18萬㎡，將打造成國際一線高端精品購物中心。 集中商業(yè)部分總體量約18萬㎡,預(yù)計將引入超過20家國際一線奢侈品品牌及設(shè)計師品牌,例如Cartier、Dolce&Gabbana、Gucci、ErmenegildoZegna、GiorgioArmani、Hermes等一線奢侈品大牌,成為成都一線奢侈品品牌數(shù)量最多的商業(yè)中心,打造成都頂級時尚坐標。預(yù)計2015年年底開業(yè)。商業(yè)Code

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2010物業(yè)形態(tài)4——寫字樓:兩棟超甲級寫字樓，依照國際更高規(guī)則辦公打造，將引領(lǐng)成都高端寫字樓市場。2#和3#為寫字樓,2#銷售,3#自持。成都銀泰中心寫字樓依照國際更高規(guī)格的超甲級辦公標準打造,為跨國企業(yè)帶來全新商務(wù)形象。整個辦公空間擁有4.2米超高層高空間和國際尖端智能化系統(tǒng)。 采用節(jié)能環(huán)保變風量VAV空調(diào)系統(tǒng)、離子化空氣凈化器和變頻恒溫新風對流系統(tǒng),保證空氣質(zhì)量；同時富有創(chuàng)造性的空中雙入戶大堂設(shè)計。1#

2#

寫字樓Code

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20103#4#5#6#物業(yè)形態(tài)5——住宅:精裝府邸華悅府，匯聚全球科技與環(huán)保智慧構(gòu)建成都的“CBD中央公園總裁官邸”。華悅府6號樓,邀請美國紐約華爾道夫酒店御用室內(nèi)設(shè)計,美國CHAMPALIMAUD的大師進行室內(nèi)設(shè)計,與華爾道夫酒店的精裝等同。394㎡4-2-4-2266㎡3-2-3-2289㎡3-2-3-2371㎡4-2-4-2項目外立面采用LED幕墻設(shè)計,是成都市第一個住宅外立面采用玻璃幕墻的項目。 1# 華悅府5號樓,邀請專注于國際品牌酒店室內(nèi)設(shè)計的香港鄭中設(shè)計事務(wù)所（CCD）設(shè)計,該事務(wù)所以“細節(jié)打動人心”著稱,榮獲“2012年全球酒店設(shè)計業(yè)百大”中的第四位；Code

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2010

2

#

3

#4

#5

#6

#住宅物業(yè)形態(tài)5——住宅設(shè)計:3梯2戶大平層設(shè)計，全系定制化私人空間、南北通透、全玻璃幕墻立面、270度全景視野。Code

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2010A1戶型-383㎡4室2廳4衛(wèi)2廚優(yōu)勢:南北朝向，日照采光通風良好；南面正對中央公園，景觀較好；全玻璃幕墻立面，視野開闊；3梯2戶，舒適度高，私密性強；橫廳設(shè)計，9.5m開間，寬敞大氣；2個大臥室套房設(shè)計，帶獨立衛(wèi)生間、衣帽 間； 帶多功能廳，功能性強；帶保姆房，主仆分區(qū)；中西雙廚，中西餐自由切換；劣勢:一次臥位于西北角，日照不足；客廳、餐廳及一次臥朝西，西曬；主入戶無玄關(guān)設(shè)計，私密性不夠；住宅戶型2/4:Code

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2010A2戶型-266㎡3室2廳3衛(wèi)2廚優(yōu)勢:南面正對中央公園，景觀較好；3梯2戶，上下樓方便快捷；三入戶設(shè)計,舒適度高,私密性強；2個大臥室套房設(shè)計,帶獨立衛(wèi)生間、衣帽間； ?帶多功能廳,可變4房,功能性強；

帶保姆房，主仆分區(qū)；中西雙廚，中西餐自由切換；劣勢:次臥位于北面，日照不足；戶型南北縱向狹長，戶型中部采光不佳；主入戶無玄關(guān)設(shè)計，私密性不夠；住宅戶型3/4:Code

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2010A3戶型-289㎡3室2廳3衛(wèi)2廚優(yōu)勢:南面正對中央公園，景觀較好；3梯2戶，上下樓方便快捷；三入戶設(shè)計,舒適度高,私密性強；2個大臥室套房設(shè)計,帶獨立衛(wèi)生間、衣帽間； ?帶多功能廳,可變4房,功能性強；

帶保姆房，主仆分區(qū)；中西雙廚，中西餐自由切換；劣勢:次臥位于北面，日照不足；戶型南北縱向狹長，餐廳采光不佳；主入戶無玄關(guān)設(shè)計，私密性不夠；住宅戶型4/4:Code

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2010A4戶型-394㎡4室2廳4衛(wèi)2廚優(yōu)勢:南北朝向，日照采光通風良好；南面正對中央公園，景觀較好；全玻璃幕墻立面，視野開闊；3梯2戶，舒適度高，私密性強；橫廳設(shè)計，9.5m開間，寬敞大氣；2個大臥室套房設(shè)計，帶獨立衛(wèi)生間、衣帽間；帶多功能廳，可變5房，功能性強；帶保姆房，主仆分區(qū)；中西雙廚，中西餐自由切換；劣勢:次臥均位于東北角，日照不足；主入戶無玄關(guān)設(shè)計，私密性不佳；物業(yè)形態(tài)5——住宅樣板間:住宅以精裝交付，風格為現(xiàn)代簡約風格，采用歐式設(shè)計理念，滿足高端人群居住享受需求。Code

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2010實景圖實景圖實景圖手繪圖住宅產(chǎn)品配比及銷售情況:主力戶型為266-394㎡的套二、套三戶型，成交均價為28159元/㎡，目前已經(jīng)去化約3%。Code

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2010

?住宅戶型配比（5-6#樓4-46F）

套型面積套數(shù)套數(shù)占比成交均價銷售套數(shù)去化率3-2-3-22667824%2280211%3-2-3-22897824%/00%4-2-4-23717824%/00%4-2-4-23947824%2844568%頂躍60083%/00%合計266-600320100% 28159 7 3%備注:數(shù)據(jù)統(tǒng)計來自中原數(shù)據(jù)庫，截止日期2014年7月8日。五、建筑設(shè)計:注重空間和造型的高效性，又注重建筑細部對于建筑整體的影響，成就精神領(lǐng)袖型地標建筑。Code

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2010商業(yè)裙樓借用“蚌含珍珠”的造型,以石材、玻璃幕墻、LED燈帶、金屬板等時尚又易于維護的高檔材料,塑造出簡潔、高貴、持久而不會隨潮流改變的外立面形象。項目整體采用高端公建使用的框架柱內(nèi)配置型鋼框剪結(jié)構(gòu)體系 ,其結(jié)構(gòu)強度超出一般住宅建筑標準；首家采用聲學顧問民用建筑,充分考慮外部降噪、樓板隔聲、分戶墻隔音、排水隔音、室內(nèi)吸音材料的運用,按照國際標準進行全方位的聲學設(shè)計。成都銀泰中心將“蜀錦”這一成都特有文化進行了藝術(shù)化處理并應(yīng)用到建筑設(shè)計上。水平向的金屬穿孔懸掛于玻璃幕墻外,“編織”處一幅幅如視覺藝術(shù)般的生動圖案。隨著視覺角度的變換,這一編制圖案也跟著變化,打破常規(guī)塔樓的枯燥單調(diào),而統(tǒng)一的細部表現(xiàn)手法,形成層次豐富、色彩鮮明的建筑造型,力求創(chuàng)造一個時尚,和諧,有文化內(nèi)涵的綜合體項目。六、推廣渠道:由于項目特性，銀泰中心的線上推廣很少，主要依靠香港、北京路演和線下渠道活動來獲取客戶。Code

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20102013年10月17-20日,在香港路演。2013年6月29日,在北京預(yù)展。2014年6月28日,銀泰業(yè)主個人藝術(shù)品品鑒。2013年7月6日,世界華人不動產(chǎn)學會。2013年7月28日,消夏晚宴。2013年12月11日,“銀泰杯高爾夫精英賽”。七、合作團隊:均聘請國際知名設(shè)計團隊為項目進行全面設(shè)計，為項目成為地標性建筑奠定扎實的基礎(chǔ)。