光明地產(chǎn)海博物流評(píng)估報(bào)告

資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)3131020001202402576東洲評(píng)委（202410145）號(hào)法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海海博物流（集團(tuán)）有限公司全部股權(quán)所涉及的上海海博物流（集團(tuán)）有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值23,382,377.28元2024年10月28日上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司會(huì)員編號(hào)：31190119會(huì)員編號(hào)：31220062說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-1-一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別七、我們與本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)對(duì)其提供的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)。”九、我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，并對(duì)所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了核查驗(yàn)證，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的可能對(duì)評(píng)估結(jié)論有重大影響的事項(xiàng)在本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。但我們僅對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)表意見(jiàn)，我們無(wú)權(quán)對(duì)它們的法律權(quán)力也未接受委托對(duì)上述資產(chǎn)的內(nèi)部質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)技術(shù)檢測(cè)和鑒定，我們的評(píng)估以委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人提供的資料為基礎(chǔ)。如果這些評(píng)估對(duì)象的內(nèi)在質(zhì)量存在瑕疵，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-2- 2 3 7 7 7 8 11 12 12 12 12 13 14 14 15 15 17 17 18 18 19 19 20 31 38 38 39 39 40 41 41 41 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-3-報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文。上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)口徑全部資產(chǎn)合計(jì)賬面價(jià)值95,300,130.31元，負(fù)債合計(jì)賬面價(jià)值153,422,106.33元，所有者權(quán)益-58,121,976.02元，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-4-如本評(píng)估項(xiàng)目涉及國(guó)有資產(chǎn)，并按相關(guān)規(guī)定需履行國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)備案、核準(zhǔn)程序的，本評(píng)估報(bào)告需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)備案后方可正式使用，且評(píng)估結(jié)論僅換賬套等歷史原因已無(wú)法對(duì)于歷史遺留款項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，故此次按照賬面值列示，提請(qǐng)確由企業(yè)出資建造，因此房屋所有權(quán)人應(yīng)為上海華豐國(guó)際集裝箱倉(cāng)儲(chǔ)有限公司，上述由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)后確認(rèn)，若將來(lái)通過(guò)權(quán)威部門(mén)確認(rèn)的資產(chǎn)面積與本次不同，估值價(jià)值則需做相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)產(chǎn)證登記，證載權(quán)利人為上海華豐國(guó)際集裝箱倉(cāng)儲(chǔ)公12資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-5-34樓56室789室資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-6-號(hào)長(zhǎng)期股權(quán)投資屬于歷史遺留問(wèn)題，無(wú)法獲取相關(guān)賬務(wù)資料及工商信息，故此次不納入以上特別事項(xiàng)可能對(duì)本評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響，提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用人在實(shí)施本次經(jīng)濟(jì)行為時(shí)予以充分關(guān)注；此外，評(píng)估報(bào)告使用人還應(yīng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告正文中所載明的評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-7-上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估對(duì)光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海海博物流（集團(tuán)）有限公司全部股權(quán)所涉室東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-8-12東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-9-11子公司上海華豐國(guó)際集裝箱倉(cāng)儲(chǔ)有限公司的主要業(yè)務(wù)系將倉(cāng)庫(kù)租賃給同級(jí)子公司上海海博申配物流有限公司，收取租賃費(fèi)及臨時(shí)停車費(fèi)，倉(cāng)庫(kù)位于上海市寶山區(qū)聯(lián)誼子公司上海海博申配物流有限公司主要業(yè)務(wù)系租賃同級(jí)子公司上海華豐國(guó)際集裝東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-10-子公司上海農(nóng)工商經(jīng)濟(jì)貿(mào)易有限公司系貿(mào)易公司，主要系對(duì)日常食品的轉(zhuǎn)銷，目4.公司資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-11-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-12-根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人為委托人、相關(guān)管理及監(jiān)管產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告而成為本資產(chǎn)評(píng)根據(jù)《關(guān)于光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海海博物流（集團(tuán)）有限公司評(píng)估對(duì)象為被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估對(duì)象與擬實(shí)評(píng)估范圍為被評(píng)估單位全部資產(chǎn)及全部負(fù)債，具體包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的賬面資產(chǎn)類型與賬面金額已經(jīng)過(guò)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-13-本次被評(píng)估單位申報(bào)的其他無(wú)形資產(chǎn)主要為賬面未記錄的軟件著作權(quán)、注冊(cè)商標(biāo)截止評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估單位上海海博物流（集團(tuán)）有限公司申報(bào)的其他無(wú)形資產(chǎn)1東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-14-231234截止評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估單位農(nóng)工商經(jīng)濟(jì)貿(mào)易有限公司申報(bào)的其他無(wú)形資產(chǎn)主要為1考慮到本次評(píng)估目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而所執(zhí)行的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)“公平交易”是指在沒(méi)有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無(wú)關(guān)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-15-評(píng)估基準(zhǔn)日是在綜合考慮經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施的需要、會(huì)計(jì)期末資料提供的便利，以及4.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第86號(hào)發(fā)布，財(cái)政部令第97號(hào)）；7.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》（2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表）；8.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第378號(hào)，國(guó)務(wù)院令第709號(hào)修資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-16-12.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)）；13.《上市公司國(guó)有股權(quán)監(jiān)督管理辦法》（國(guó)資委、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部令第36號(hào)）；16.《上海市企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核手冊(cè)》）；17.《上海市企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》）；）；24.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-17-27.《中華人民共和國(guó)民法典》（2020年5月28日十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào)）；3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估委托合同》（中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào)）；4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2017]35號(hào)）；5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—無(wú)形資產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2017]37號(hào)）；6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào)）；7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》（中評(píng)協(xié)[2017]39號(hào)）；8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào)）；9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào)）；）；）；）；東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-18-1.企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記表；1.全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）；資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-19-1.被評(píng)估單位及其管理層提供的評(píng)估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)與憑證以及資產(chǎn)評(píng)估2.《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》（機(jī)械工業(yè)出版社2011年版）；）；5.上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司技術(shù)統(tǒng)計(jì)資料；收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。對(duì)企業(yè)市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，可能存在并非每項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債都可以被充分識(shí)別并單獨(dú)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-20-資產(chǎn)基礎(chǔ)法的基本思路是按現(xiàn)行條件重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)，潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。本評(píng)估項(xiàng)目能滿足資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估所需的條件，即被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，具備可利用的歷史經(jīng)營(yíng)資料。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法可以滿足本次評(píng)估臺(tái)，本身無(wú)主營(yíng)業(yè)務(wù)，其中租賃業(yè)務(wù)系承租光明集團(tuán)內(nèi)部公司再對(duì)外轉(zhuǎn)租，租賃期于2024年到期后仍為確定是否進(jìn)行續(xù)約，未經(jīng)查詢與被評(píng)估單位同一行業(yè)的國(guó)內(nèi)上市公司，在產(chǎn)品類型、經(jīng)營(yíng)模式、企業(yè)規(guī)交易案例的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等信息無(wú)法從公開(kāi)渠道獲得，信息的不完整導(dǎo)致本次不具備資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總減去負(fù)債評(píng)估值求值；對(duì)外幣現(xiàn)金及銀行存款，按核實(shí)后外幣賬面金額乘以基準(zhǔn)日人民幣與外幣匯率后2.應(yīng)收款項(xiàng)類應(yīng)收款項(xiàng)類具體主要包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款等，在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)在扣除評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失后，按預(yù)計(jì)可能收回的數(shù)額確定東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-21-不回部分款項(xiàng)的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的現(xiàn)狀等，參照財(cái)會(huì)上壞賬準(zhǔn)備的核算方法，估計(jì)出評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失作為扣除額后得出應(yīng)主要為企業(yè)待抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額、預(yù)繳所得稅等，本次按核實(shí)后賬面值確定4.長(zhǎng)期股權(quán)投資對(duì)全資和控股的長(zhǎng)期股權(quán)投資，根據(jù)相關(guān)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)可以實(shí)施對(duì)其進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估的，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法評(píng)估后再結(jié)合對(duì)被投資企業(yè)持股比例分別計(jì)算各長(zhǎng)期股權(quán)5.設(shè)備類資產(chǎn)通過(guò)對(duì)被評(píng)估單位所涉及的各類設(shè)備特點(diǎn)、用途以及資料收集▲成本法：根據(jù)現(xiàn)行時(shí)點(diǎn)條件下按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象設(shè)備的思路，即基東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-22-對(duì)價(jià)值量較小的電子及其他設(shè)備，無(wú)需安裝（或安裝由銷售商負(fù)責(zé)）以及運(yùn)輸費(fèi)用較般納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，可憑增值稅專用發(fā)票，海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)和運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)從銷項(xiàng)稅額中抵扣。故本次評(píng)估中對(duì)于符合上述+安裝調(diào)試費(fèi)（不含增值稅）+前期工程及其他費(fèi)用（不對(duì)中小設(shè)備通過(guò)查詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日的設(shè)備報(bào)價(jià)信息確定；對(duì)沒(méi)有直接市場(chǎng)報(bào)價(jià)信息按照設(shè)備安裝調(diào)試或購(gòu)建的合理工期，參照評(píng)估基準(zhǔn)日全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-23-按評(píng)估基準(zhǔn)日的運(yùn)輸車輛設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格，并根據(jù)《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅參考表”推算確定的運(yùn)輸車輛尚可經(jīng)濟(jì)使用年限和尚可經(jīng)濟(jì)行駛里程數(shù)，并以年限計(jì)算結(jié)果作為車輛基礎(chǔ)成新率，同時(shí)以車輛的實(shí)際行使里程數(shù)量化為車輛利用率修正系6.房屋建筑物類的適用性選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，若對(duì)象適宜采用多種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)同時(shí)采東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-24-成本法是資產(chǎn)評(píng)估中的常見(jiàn)方法，它是以現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置有關(guān)費(fèi)用的計(jì)算：除建筑安裝工程造價(jià)外，一般建安工程還有待攤投資和資金成待攤投資費(fèi)用因在建設(shè)期內(nèi)為均勻投入，按工期的一半計(jì)算；利率根據(jù)中國(guó)人民銀行本次房屋均為無(wú)證建筑物，建筑面積由企業(yè)提供，并由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)后資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-25-依據(jù)建設(shè)部有關(guān)鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查技術(shù)測(cè)），成新率＝（結(jié)構(gòu)打分×評(píng)分修正系數(shù)＋裝修打分×評(píng)分修正系數(shù)＋設(shè)備打分×評(píng)成新率年限法成新率×權(quán)數(shù)＋打分法技術(shù)測(cè)定7.土地使用權(quán)根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，以及收集資料分析，委評(píng)對(duì)象屬于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-26-是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將委評(píng)土地與具有替代性的，且在評(píng)估基準(zhǔn)日近期市委評(píng)土地使用權(quán)進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)交易實(shí)例加以修正，從而確定委評(píng)土地使用權(quán)價(jià)土地評(píng)估值＝比較實(shí)例宗地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域a.交易情況的修正應(yīng)考慮交易價(jià)格的客觀合理，對(duì)各類可能造成可比實(shí)例交易價(jià)若案例不足可選取基準(zhǔn)日近期的公開(kāi)掛牌但未實(shí)際成交的案例，但其一般會(huì)低于最終可比實(shí)例交易價(jià)格×交易狀EQ\*jc3\*hps24\o\al(\s\up10(100),況打)分指數(shù)=正常交易價(jià)格東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-27-b.對(duì)于土地使用權(quán)的市場(chǎng)狀況而言，由于可比實(shí)例的交易日期往往不為基準(zhǔn)日當(dāng)天，期間的土地市場(chǎng)行情可能出現(xiàn)了變化，比如國(guó)家宏觀調(diào)控政策、各地政府批地規(guī)基準(zhǔn)日市場(chǎng)指數(shù)可比實(shí)例的交易價(jià)格×交易日市場(chǎng)指數(shù)＝可比實(shí)例在基準(zhǔn)日的可比價(jià)格園區(qū)效應(yīng)會(huì)對(duì)土地的價(jià)值有提升作用，而孤立荒僻的環(huán)境會(huì)造成價(jià)值的偏低，因此一靠城市交通主干道、具備多條公交線路或軌道交通、良好的停車場(chǎng)地和距離交通樞紐政配套能提升宗地及其上地產(chǎn)的使用舒適度，其市場(chǎng)價(jià)值就越高，因此也以委評(píng)對(duì)象東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-28-工業(yè)用地有時(shí)需考慮特殊產(chǎn)業(yè)的管制，比如高科技園區(qū)一般不能允許傳統(tǒng)制造、沒(méi)有特殊要求限制的宗地價(jià)值較高，因此也以委評(píng)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)可比案例的規(guī)劃限臨路狀況：宗地位置距離所臨道路的垂直距離也會(huì)對(duì)土地價(jià)值有較大影響，其深開(kāi)發(fā)程度：除了場(chǎng)地外的社區(qū)配套和公共服務(wù)設(shè)施，宗地價(jià)值還受到紅線內(nèi)場(chǎng)地地形地勢(shì)：對(duì)于郊區(qū)或丘陵地區(qū)的宗地來(lái)說(shuō)，其土地的地形地勢(shì)也對(duì)價(jià)值有一定=交易情況打分指數(shù)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-29-基準(zhǔn)日市場(chǎng)指數(shù)100交易日市場(chǎng)指數(shù)各區(qū)域因素打分指數(shù)各個(gè)別因素打分指數(shù)交易日市場(chǎng)指數(shù)各區(qū)域因素打分指數(shù)各個(gè)別因素打分指數(shù)和一定的穩(wěn)定性，是對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)產(chǎn)生制約和引導(dǎo)作用的一種土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，基準(zhǔn)地價(jià)修正法是依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍，按不同用途對(duì)影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素等8.使用權(quán)資產(chǎn)法及其衍生方法。對(duì)所涉及的評(píng)估對(duì)象相關(guān)情況以及資料收集情況充分了解，并分析▲收益法：在獲取評(píng)估對(duì)象無(wú)形資產(chǎn)相關(guān)信息基礎(chǔ)上，根據(jù)該無(wú)形資產(chǎn)或與其類似無(wú)形資產(chǎn)的歷史實(shí)施情況及未來(lái)應(yīng)用前景，結(jié)合該無(wú)形資產(chǎn)實(shí)施或者擬實(shí)施企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，估算其能帶來(lái)的預(yù)期收益，采用與預(yù)期收益口徑一致的折現(xiàn)率折現(xiàn)的方式得通過(guò)計(jì)算其合理的成本、利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)后確定其重置成本，并考慮其貶值因素后得▲市場(chǎng)法：在獲知評(píng)估對(duì)象無(wú)形資產(chǎn)或者類似無(wú)形資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，收集具有比較基礎(chǔ)的類似無(wú)形資產(chǎn)可比交易案例的市場(chǎng)交易價(jià)格、交易時(shí)間及交易條東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-30-估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估值；對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)上有銷售已經(jīng)升級(jí)版本的外購(gòu)成本法評(píng)估，即把現(xiàn)時(shí)情況下重建被評(píng)估商標(biāo)所需要支付的成本作為該注冊(cè)商標(biāo)權(quán)的營(yíng)運(yùn)牌照額度主要是通過(guò)政府部門(mén)的市場(chǎng)招標(biāo)形式獲得，政府部門(mén)根據(jù)城市交通整體規(guī)劃以及租賃車市場(chǎng)容量等情況，不定期的向全市租賃車企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)投放租賃車的有資產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，資本市場(chǎng)尚不能完全公開(kāi)市場(chǎng)化，所以交易價(jià)格背后常常伴隨用市場(chǎng)比較法就必需對(duì)各種影響交易價(jià)格的因素進(jìn)行量化來(lái)對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行修正得出一個(gè)客觀公允的市場(chǎng)價(jià)，但實(shí)際上由于上述原因無(wú)法在公開(kāi)正常渠道獲取上述影響交易價(jià)格的各項(xiàng)因素條件，也難以將各種因素量化成修正系數(shù)來(lái)對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行修正，所以采用市場(chǎng)比較法評(píng)估就存在評(píng)估技術(shù)上的缺陷；而收益法是通過(guò)測(cè)算其在一般客觀情況下能取得的凈營(yíng)運(yùn)收益的角度來(lái)考慮，相對(duì)而言能比較多的剔除一些非客觀正其他權(quán)益工具投資系對(duì)上海市區(qū)天天搬場(chǎng)運(yùn)輸有限公司的投資，系以前年度的款負(fù)債主要包括流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，以各項(xiàng)負(fù)債在評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-31-本次評(píng)估對(duì)子公司上海華豐國(guó)際集裝箱倉(cāng)儲(chǔ)有限公司、上海海博貨迪物流有限公法，即通過(guò)估算企業(yè)未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流量和采用適宜的折現(xiàn)率，將預(yù)期現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得到股東全部權(quán)益價(jià)值?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。由資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)被評(píng)估單位所處行業(yè)、經(jīng)營(yíng)2.基本思路根據(jù)被評(píng)估單位的資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)以及評(píng)估盡職調(diào)查情況，本次評(píng)估的估算得到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值；再加上基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營(yíng)性或溢余性資產(chǎn)、負(fù)3.評(píng)估模型資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-32-4.評(píng)估步驟或被評(píng)估單位管理層提供的未來(lái)收益預(yù)測(cè)資料進(jìn)行必要的分析復(fù)核、判斷和調(diào)整，在確定為無(wú)限期。同時(shí)在對(duì)被評(píng)估單位產(chǎn)品或者服務(wù)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命以及替代產(chǎn)品或者和風(fēng)險(xiǎn)水平等綜合分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合宏觀政策、行業(yè)周期及其他影響企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定wACC=Rd×(1?T)×wd+Re×weT：為公司有效的所得稅稅率。Re=Rf+βe×MRP+ε資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-33-國(guó)債收益率曲線是用來(lái)描述各個(gè)期限國(guó)債與相應(yīng)利率水平的曲線。中國(guó)國(guó)債收益考慮到十年期國(guó)債收益每個(gè)工作日都有發(fā)布，為了避免短期市場(chǎng)情緒波動(dòng)對(duì)取值的影響，結(jié)合本公司的技術(shù)規(guī)范，按照最新一個(gè)完整季度的均值計(jì)算，每季度更新一體市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)相同的股權(quán)投資所要求的預(yù)期超額收益，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)通?？梢岳檬袌?chǎng)的歷史風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。我們利用中國(guó)證果簡(jiǎn)單按照周收盤(pán)指數(shù)計(jì)算，則會(huì)導(dǎo)致收益率波動(dòng)較大而無(wú)參考意義。我們按照周收資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-34-年化收益率平均方法：我們計(jì)算分析了算數(shù)和幾何兩種平均年化收益率，最終選市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)（MRP,Rm-Rf）的計(jì)算：我們通過(guò)上述計(jì)算得出了各年度的中國(guó)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。考慮到當(dāng)前我國(guó)MRP，Rm?Rf報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)程度，也用來(lái)衡量個(gè)別股票受包括股市價(jià)格變動(dòng)在內(nèi)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響程度的指標(biāo)。由于委估企業(yè)目前為非上市公司，一般情況下難以直接對(duì)其測(cè)算出該系數(shù)指標(biāo)值，故本次通過(guò)選定與委估企業(yè)處于同行業(yè)的可比上市公司于基準(zhǔn)日的β系新同花順網(wǎng)絡(luò)信息股份有限公司是一家專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融信息服務(wù)提供商，我們?cè)谄鋿|洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-35-最后得到評(píng)估對(duì)象權(quán)益資本預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的溢余性資產(chǎn)是指與本次盈利預(yù)測(cè)中企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益無(wú)直接關(guān)系的、超過(guò)盈利預(yù)測(cè)中非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債是指與本次盈利預(yù)測(cè)中企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)收益無(wú)直接關(guān)系的，包括不產(chǎn)生收益，或是能產(chǎn)生收益但是未納入本次收益預(yù)測(cè)范圍的資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。主我們根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則以及國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)原則和規(guī)定，實(shí)施了本項(xiàng)目1.接受本項(xiàng)目委托后，即與委托人就本次評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日和評(píng)估對(duì)象范圍2.配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查，指導(dǎo)并協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)的申報(bào)工作，以及準(zhǔn)備資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-36-（5）對(duì)設(shè)備、房屋建筑物及土地使用權(quán)類資產(chǎn)，了解管理制度和實(shí)際執(zhí)行情況，品的市場(chǎng)狀況等相關(guān)信息；查閱收集無(wú)形資產(chǎn)的法律文件、權(quán)屬有效性文件或者其他領(lǐng)域范圍、獲利能力和收益模式；判斷是否能夠持續(xù)發(fā)揮作用并給權(quán)利人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利2.對(duì)被評(píng)估單位的歷史經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及所在行業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行了解，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-37-用控制、資金籌措和預(yù)計(jì)新增投資計(jì)劃等，以及未來(lái)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入和成本構(gòu)成及宏觀經(jīng)濟(jì)因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景，與委托人和相關(guān)當(dāng)事人討論未來(lái)各種可能對(duì)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估調(diào)查階段收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要地分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算成果；并在確認(rèn)評(píng)估資產(chǎn)范圍中沒(méi)有發(fā)生重復(fù)評(píng)估和遺漏評(píng)估的情況下，匯總形成在前述工作基礎(chǔ)上，編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，與委托人就初步評(píng)估報(bào)告內(nèi)容溝通東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-38-1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買方3.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)是假設(shè)被評(píng)估單位在現(xiàn)有的資產(chǎn)資源條件下，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)可以合法地按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，其經(jīng)營(yíng)狀況不會(huì)發(fā)資產(chǎn)按現(xiàn)有用途使用假設(shè)是指假設(shè)資產(chǎn)將按當(dāng)前的使用用途持續(xù)使用。首先假定被評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定按目前的用途和使用方式還將繼續(xù)使用1.本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、宏觀經(jīng)濟(jì)、金融以及產(chǎn)業(yè)政策等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的重大不利變化，亦無(wú)其他人力不可抗拒及不可預(yù)2.本次評(píng)估沒(méi)有考慮被評(píng)估單位及其資產(chǎn)將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及3.假設(shè)被評(píng)估單位所在地所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等財(cái)稅政資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-39-4.被評(píng)估單位現(xiàn)在及將來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)合法合規(guī)，并且符合其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程1.被評(píng)估單位目前及未來(lái)的管理層合法合規(guī)、勤勉盡職地履行其經(jīng)營(yíng)管理職能，本次經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施后，亦不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重影響企業(yè)發(fā)展或損害股東利益情形，并繼續(xù)保2.未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)被評(píng)估單位核心管理人員和技術(shù)人員隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)影3.被評(píng)估單位于評(píng)估基準(zhǔn)日后采用的會(huì)計(jì)政策和編寫(xiě)本評(píng)估報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)4.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的現(xiàn)金流均勻流入，現(xiàn)金流出為均勻流出。5.被評(píng)估單位母公司上海海博物流（集團(tuán)）有限公司目前位于上海市普陀區(qū)中江根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，我們本著獨(dú)立、公正和客觀的原則及執(zhí)行了必要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，得出被評(píng)估單位在評(píng)估基準(zhǔn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-40-被評(píng)估單位合并口徑歸屬于母公司的所有者權(quán)益賬面值-5,812.20萬(wàn)元，評(píng)估值評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年7月31日金額單位：萬(wàn)元AB元。主要原因系對(duì)于采用成本法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行打開(kāi)評(píng)估，本次評(píng)估體現(xiàn)了長(zhǎng)期股權(quán)投資公司當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況的不同對(duì)于評(píng)估值的影響，致使評(píng)估值較投資成本有于企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)電子設(shè)備的折舊較快，而評(píng)估是依據(jù)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)耐用年限結(jié)合設(shè)備的實(shí)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-41-市場(chǎng)價(jià)格扣稅后的價(jià)值高于攤余成本。且評(píng)估值中包含了賬面未反映的商標(biāo)、軟件著鑒于被評(píng)估單位本身為非上市公司，本次評(píng)估對(duì)象為股東全部權(quán)益價(jià)值，資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評(píng)估過(guò)程中未考慮控制權(quán)和流動(dòng)性的影響，最終評(píng)估結(jié)論未考慮控制權(quán)依據(jù)現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告揭示的評(píng)估結(jié)論在本報(bào)告載明的評(píng)估假設(shè)沒(méi)才可以使用本評(píng)估報(bào)告結(jié)論，即評(píng)估結(jié)論有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年07月31日至2025超過(guò)上述評(píng)估結(jié)論有效期時(shí)不得使用本評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日以后的評(píng)估結(jié)論有效期內(nèi)，如果評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2.當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)評(píng)估報(bào)告使用人在使用本評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生本次評(píng)估資產(chǎn)權(quán)屬資料基本完整，資產(chǎn)評(píng)估師未發(fā)現(xiàn)存在明顯的產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)-42-執(zhí)行本次評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中，我們通過(guò)合法途徑獲得了以下專業(yè)報(bào)告，并審慎參考本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的賬面資產(chǎn)類型與賬面金額已經(jīng)過(guò)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通財(cái)務(wù)報(bào)表在所有重大方面按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定編制，公允反映了貴公司2022年12月31日、2023年12月31日及2024年7月31日的合并及母公司財(cái)務(wù)狀況以及2022年度、據(jù)所采用的評(píng)估方法對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的使用要求對(duì)其進(jìn)行了分析和判斷，但對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允反映評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)根據(jù)現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，我們對(duì)利用相關(guān)專業(yè)報(bào)告僅承擔(dān)引用不當(dāng)?shù)南嚓P(guān)評(píng)估基準(zhǔn)日至本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出具日之間，委托人與被評(píng)估單位已明確告知不存資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2341號(hào)東洲評(píng)報(bào)字