《我國房地產(chǎn)市場開發(fā)的不均衡問題及完善對策研究》7600字（論文）

我國房地產(chǎn)市場開發(fā)的不均衡問題及完善對策研究摘要伴隨著國家經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及人們生活水平的日益提高，中國房地產(chǎn)市場得到了長足的發(fā)展與成績。宏觀調(diào)控在我國房地產(chǎn)市場上具有鮮明的特點(diǎn)。但政府宏觀調(diào)控又是把雙刃劍。它在一定程度上緩解了社會矛盾，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長，但同時(shí)又出現(xiàn)了一些新情況、新問題。如房價(jià)上漲過快，商品房空置現(xiàn)象嚴(yán)重等等。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對于我國的房價(jià)同樣有著總體上的影響，對于房價(jià)的走向有著導(dǎo)向的作用。本文通過對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，宏觀調(diào)控及理論研究現(xiàn)狀的分析，了解房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控已經(jīng)成為整體經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，同時(shí)指出中國房地產(chǎn)業(yè)存在著市場發(fā)展失衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡以及房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理的問題，進(jìn)而提出了一些合理化政策建議。本文把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策劃分為土地，財(cái)政和稅收等三大政策，并對近年來我國頒布的房地產(chǎn)宏觀控制政策進(jìn)行分析，同時(shí)對這些政策的實(shí)施效果進(jìn)行研究。正確認(rèn)識并處理好市場和政府之間的關(guān)系對于進(jìn)一步強(qiáng)化和改善政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控、推動中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著十分現(xiàn)實(shí)的意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場不均衡調(diào)查分析目錄TOC\o"1-3"\h\u8492摘要 1202421.緒論 3317491.1研究的背景及意義 3296111.2國內(nèi)外研究綜述 3271181.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 395911.2.2國外研究現(xiàn)狀 4138463.我國房地產(chǎn)市場影響因素分析 581833.1我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對房價(jià)的影響 578763.1.1限購令出臺后效果立竿見影 5322563.1.2保障性住房惠民生 5231913.1.3提存貸利率穩(wěn)房價(jià) 5282553.2我國房地產(chǎn)市場影響因素分析 6115333.2.1經(jīng)濟(jì)因素 6242883.2.2政策因素 6112653.2.3人口因素 7225964.我國房地產(chǎn)市場開發(fā)的不均衡問題 897804.1政府宏觀調(diào)控的手段仍過于單一 8233374.2無法協(xié)調(diào)各方的利益，效力打折 8233394.3地方政府宏觀調(diào)控的積極性不大 8197004.4強(qiáng)調(diào)自有住房市場存結(jié)構(gòu)性矛盾 8304325.促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的對策 10156695.1促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的對策 1061705.1.1加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作 10202675.1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作 1077865.1.3有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā) 10123585.1.4合理引導(dǎo)住房主體需求 1094985.2對房地產(chǎn)市場不均衡宏觀調(diào)控的有效建議 1130345.2.1正確掌握房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段 11313805.2.2針對不同的區(qū)域?qū)嵭胁顒e化調(diào)控政策 11116255.2.3提高地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性 1182055.2.4引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念 12200066.結(jié)束語 1331608參考文獻(xiàn) 14

1.緒論1.1研究的背景及意義當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在價(jià)格的不合理繼續(xù)上漲、投資規(guī)模過大、房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求增加等方面。在威脅房地產(chǎn)金融安全的同時(shí)，也深刻地影響到了人們的生活以及國民經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行。房地產(chǎn)的特性及房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營狀況，需要我國政府實(shí)施有效的規(guī)制。近幾年，我國政府調(diào)控房地產(chǎn)政策頻出，但是并未能較大程度地改善房地產(chǎn)市場存在問題。很多地區(qū)還存在著房價(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)供需不平衡的問題。在此情況下，厘清中國房地產(chǎn)市場不平衡發(fā)展現(xiàn)狀，厘清國家宏觀調(diào)控政策及對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的效應(yīng)，剖析宏觀調(diào)控政策作用機(jī)理及調(diào)控效果理想與否，深入探究各類問題產(chǎn)生原因，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制，具有十分現(xiàn)實(shí)的意義，為改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控及常規(guī)建設(shè)提出合理化建議。這對于我國房地產(chǎn)市場的健康，持續(xù)，穩(wěn)定的發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)，快速，健康的發(fā)展以及全面建設(shè)小康社會和加快社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。1.2國內(nèi)外研究綜述1.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題上，國內(nèi)學(xué)者也做出了很多努力。關(guān)于宏觀調(diào)控體系，林增杰主張中國要積極建立住宅產(chǎn)業(yè)體系，開發(fā)運(yùn)營體系，中介服務(wù)體系，金融支持體系以及管理檢測體系五大體系，以此為基礎(chǔ)，利用經(jīng)濟(jì)的，法律的，市場的，市場的機(jī)制對房地產(chǎn)進(jìn)行行政管理與計(jì)劃管理相結(jié)合的方式來建立中國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控體系。翟春紅等指出，作為抑制經(jīng)濟(jì)過熱的一項(xiàng)重大舉措，我國政府加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控已取得顯著成效，但是也不同程度地存在著諸如強(qiáng)勁需求和抑制供給的矛盾、政策及政策及時(shí)性、方向性錯(cuò)誤等錯(cuò)誤認(rèn)識，這些錯(cuò)誤認(rèn)識已經(jīng)影響到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及宏觀調(diào)控成效。關(guān)于中國定量預(yù)測問題，王耀武，羅兆烈，孫平等人在《房地產(chǎn)市場》一書中構(gòu)建多元線性回歸模型對中國城市住房需求進(jìn)行預(yù)測，利用收入，人口，廢棄房屋個(gè)數(shù)等指標(biāo)進(jìn)行分析。趙黎明、錢偉榮撰文《住宅市場需求組合預(yù)測》，將組合預(yù)測方法帶入住宅市場需求預(yù)測，并用實(shí)例說明組合預(yù)測的使用過程。實(shí)例應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，灰色模型和其他預(yù)測方法組合系統(tǒng)在目前環(huán)境下為住宅市場需求預(yù)測做出有益探索。朱永勝，王衛(wèi)平撰文《房地產(chǎn)市場需求影響因素的灰色關(guān)聯(lián)分析》，考察了房地產(chǎn)市場影響的主導(dǎo)因素及各種因素影響需求的作用機(jī)理。1.2.2國外研究現(xiàn)狀西方學(xué)者則積極主張政府利用經(jīng)濟(jì)手段對房地產(chǎn)市場特別是住房市場進(jìn)行干預(yù)與調(diào)控。有代表性的學(xué)者有懷特·m·J·E·理查德，惠頓，威廉·C等。他們應(yīng)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，探討政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，以及政府干預(yù)是否有效率等問題。Dipasquel·Wheaton等人對房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)，地方政府和房地產(chǎn)業(yè)之間關(guān)系進(jìn)行研究，提出政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行介入和規(guī)制的必要性。丹尼斯·J·麥肯齊和理查德·M·貝茨建議政府應(yīng)介入住房建設(shè)與管理計(jì)劃中，由于政府不能通過介入住房市場改變供需狀況以適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的部分。M·拉爾夫探討政府政策在房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展中的作用。

3.我國房地產(chǎn)市場影響因素分析3.1我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對房價(jià)的影響為解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，均采取市場與政府聯(lián)合規(guī)制的所謂“混合經(jīng)濟(jì)”模式。中央政府不斷嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策極大地遏制了各地區(qū)高房價(jià)的勢頭。房價(jià)松動，正是中央政策不斷調(diào)控所致。從2010年開始，中央政府對房地產(chǎn)采取的控制措施主要有收緊流動性，限制采購，加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，加大借貸成本，開征物業(yè)稅等。3.1.1限購令出臺后效果立竿見影限購令出臺之后，各地區(qū)樓市成交量明顯減少，房價(jià)出現(xiàn)了松動現(xiàn)象。北京出臺《北京市十五條房地產(chǎn)市場調(diào)控辦法》（以下簡稱《調(diào)控辦法》），明確提出要打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)性投資行為，上調(diào)第二套住房首付、貸款利率等，同時(shí)要求外國人在購房時(shí)必須提供五年完稅證明或者社會保障證明。在中國，購房限制最嚴(yán)。2019北京新房價(jià)格同比為零。在北京，新房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)第4個(gè)月止?jié)q。同時(shí)9月北京二手房價(jià)格也環(huán)比有所回落。由此可見，北京房價(jià)高企態(tài)勢已經(jīng)得到了初步抑制。限購令出臺之后，房地產(chǎn)市場線上簽約數(shù)量及面積均減少逾一，年內(nèi)已降到“谷底”。新建商品房銷售面積已連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)明顯減少。今年1-10月份，我市商品房銷售面積達(dá)486.84萬hm2，比去年同期有所增加。增長率較1-9月份，1-8月份，1-7月份分別下降了2.5,10.1,12.2倍。3.1.2保障性住房惠民生改善城市低收入居民居住條件是一個(gè)重大民生問題，因此加快保障性安居工程建設(shè)對改善民生和促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定有著十分重大的意義?！笆濉睍r(shí)期應(yīng)“健全符合我國國情的住房制度與政策體系；加強(qiáng)保障性住房建設(shè)；加快棚戶區(qū)改造步伐；大力發(fā)展公共租賃住房；增加低收入居民住房供應(yīng)；從源頭上解決保障性住房供應(yīng)不足問題“。加快保障性住房建設(shè)，對于調(diào)整我國城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高城市固定資產(chǎn)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長都會起到積極作用。3.1.3提存貸利率穩(wěn)房價(jià)提高貸款基準(zhǔn)利率有助于穩(wěn)定房價(jià)和從源頭上維護(hù)購房者利益；有助于抑制過度投資和推動經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。央行提高利率，主要是為了遏制通貨膨脹。但受多重調(diào)控政策共同影響，升息必然沖擊房地產(chǎn)市場。加息在彰顯中央政府進(jìn)一步打壓房價(jià)決心的同時(shí)，有利于房價(jià)調(diào)整預(yù)期的轉(zhuǎn)變。最為直接的后果就是新增交易量大幅減少。降低資產(chǎn)流動性來遏制價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)價(jià)值有望全年小幅增長甚至維持不變。3.2我國房地產(chǎn)市場影響因素分析3.2.1經(jīng)濟(jì)因素由于各種因素的影響，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)的房價(jià)總是表現(xiàn)出不同的價(jià)格變化。商業(yè)區(qū)的房價(jià)通常隨人口和消費(fèi)水平的變化而變化，但居住區(qū)因其獨(dú)特的地理位置和環(huán)境屬性對房價(jià)的影響不同。一些研究表明，居住區(qū)的房價(jià)普遍高于商業(yè)區(qū)。因此，經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房價(jià)的影響是巨大的。3.2.2政策因素在中國人口大背景和人口教育結(jié)構(gòu)變化的前提下，調(diào)控政策主要是針對和基于中國的人口結(jié)構(gòu)和人口教育結(jié)構(gòu)而提出的。其中人口結(jié)構(gòu)主要指某一年齡組人口在總?cè)丝谥械谋戎亍Ｋ慕缍纫蕾囉谏鐣l(fā)展與人口發(fā)展，又依賴于過去與現(xiàn)在人口出生與死亡在人口發(fā)展中的整體作用與功能。又是社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也為今后人口變化與再生提供了借鑒與基礎(chǔ)。人口結(jié)構(gòu)對于今后人口發(fā)展速度，發(fā)展類型及發(fā)展趨勢具有重要價(jià)值與影響，并在某種程度上為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用。整體人口包括不同年齡的人。居民的年齡結(jié)構(gòu)，能反映出每一個(gè)人所占人口比例及居民和居民間的相互關(guān)系。但是，每一個(gè)個(gè)體所構(gòu)成的年齡組對于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會發(fā)展所處的位置是不一樣的，對于社會所產(chǎn)生的作用也是不一樣的。國際標(biāo)準(zhǔn)把0至14歲者界定為兒童人口、15至64歲者界定為工作人口、60至65歲者和60至65歲以上者界定為老年人口。就住房消費(fèi)而言，各年齡階段人群對于住房購買有著不一樣的需求與要求，尤其是20-59周歲人群對于住房質(zhì)量與環(huán)境還是有著一定要求的。所以，這一年齡階段的人群才是最主要的購房人群。3.2.3人口因素隨著外國精英的移民，這將帶來大量資本，增加市場的有效需求。調(diào)控政策主要是針對和基于中國的人口結(jié)構(gòu)和人口教育結(jié)構(gòu)而提出的。假定20-59歲居民占總?cè)丝诒壤仙?，房地產(chǎn)市場將隨之起伏。即人口基數(shù)在20-59歲間，住房需求越多房價(jià)越高。同時(shí)該人群在國際上被界定為工作人口。實(shí)際上它還存在勞動行為與收入之間的關(guān)系，所以這個(gè)群體的成長還會促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，然后才會促進(jìn)個(gè)人收入提高。這最終要靠提高生活質(zhì)量來滿足住房需求。從某種程度上說，他們還會拉動商品房市場的繁榮。根據(jù)國家公布的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在20世紀(jì)90年代，中國的撫養(yǎng)比呈下降趨勢。直到21世紀(jì)初，自1998年實(shí)行住房改革政策以來，中國的撫養(yǎng)比下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。所有這些都來自20世紀(jì)80年代在中國爆發(fā)的第三次生育高峰。在21世紀(jì)，他們已經(jīng)成長為年輕人，推動了社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加了人均收入，從而提高了生活質(zhì)量和住房需求。所以，從住宅消費(fèi)者來看，人口第三次嬰兒潮加大了商品房需求量，從而推動我國房價(jià)不斷攀升。

4.我國房地產(chǎn)市場開發(fā)的不均衡問題4.1政府宏觀調(diào)控的手段仍過于單一所以，從住宅消費(fèi)者來看，人口第三次嬰兒潮加大了商品房需求量，從而推動我國房價(jià)不斷攀升。縱觀近幾年頒布的房地產(chǎn)政策，可以發(fā)現(xiàn)政府力圖借助行政權(quán)力、部門通知等手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。但由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、差異性等特征，僅靠幾家傳統(tǒng)單位來發(fā)文對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)的方式常常會造成反向調(diào)節(jié)，也就是調(diào)節(jié)的對象與措施互相沖突。同時(shí)，在規(guī)制與控制方法運(yùn)用中，政府針對不同人群實(shí)行一刀切。比如央行為打擊投機(jī)性需求一再上調(diào)住房貸款利率。這一利率無差異政策在加大投機(jī)性住房成本的同時(shí)，也加重首次購房者或者自營職業(yè)者負(fù)擔(dān)，從而影響宏觀調(diào)控成效。4.2無法協(xié)調(diào)各方的利益，效力打折伴隨著改革的不斷深入與經(jīng)濟(jì)的不斷增長，中國社會利益多元化傾向越來越顯著。在中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)程中，受多利益集團(tuán)博弈等因素的影響，其調(diào)控效果顯著下降，表現(xiàn)為中央政府，地方政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商三者之間的利益訴求。作為中央政府來說，制定宏觀調(diào)控政策通常是立足于全局、綜合的角度，從整體利益出發(fā)，而地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商則常常不得不從自身地方利益出發(fā)來執(zhí)行。是整體利益和局部利益之分制約著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的發(fā)揮，使得宏觀調(diào)控某種程度上流于空泛，調(diào)控效果大打折扣。4.3地方政府宏觀調(diào)控的積極性不大一直以來，受我國特殊國情，地方政府官員業(yè)績評價(jià)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展固有模式限制等因素影響，地方政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場積極性不高，有的地方甚至出現(xiàn)了阻力。中央政府決策中，常常會計(jì)劃出一些國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)來，這類計(jì)劃常常會忽略了各地的特色與特征。所擬定的方案通常不適用于本區(qū)域發(fā)展。所以會造成負(fù)面影響。與此同時(shí)，中央政府計(jì)劃減少并影響了地方政府主動性與積極性。同時(shí)，受當(dāng)前地方政府績效評估體系局限，地方官員績效評估標(biāo)準(zhǔn)過于偏重GDP,城市化率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而忽略中低收入居民生活狀況等民生指標(biāo)。地方政府對土地收入的依賴性很強(qiáng)。結(jié)果是地方政府改革動力不足、宏觀調(diào)控積極性較低。4.4強(qiáng)調(diào)自有住房市場存結(jié)構(gòu)性矛盾當(dāng)前，中國多數(shù)地區(qū)住房擁有率較高，高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)有水平與階段。尤其是因?yàn)橹袊用袷杖胴毟徊罹噍^大，高收入者有第二、三套房，低收入者無房可買。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取高額利潤，不斷增加高端房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，使大型商品房、高收入人群商品房所占比重過大，而中低收入人群一般中小房嚴(yán)重不足，造成市場結(jié)構(gòu)性矛盾。住房消費(fèi)應(yīng)遵循梯度變化的規(guī)律，然而這種規(guī)律在中國卻面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。近幾年買房一般都強(qiáng)調(diào)“一步到位”或者“盡快到位”。這種過度消費(fèi)與過度消費(fèi)造成了需求膨脹、刺激了房價(jià)上升、加大了居民經(jīng)濟(jì)壓力、加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的對策5.1促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的對策5.1.1加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作構(gòu)建科學(xué)、高效的房價(jià)監(jiān)測預(yù)警體系、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管、維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序、推動房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)、健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房及既有房屋成交價(jià)格，當(dāng)前要特別關(guān)注強(qiáng)化住宅商品房價(jià)格監(jiān)測。加強(qiáng)對每季度、每年房價(jià)的分析預(yù)測，把土地出讓面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，建筑面積、竣工面積，銷售面積，空置房屋面積，新建商品房空置率，平均市場價(jià)格等指標(biāo)及其變動情況、成因等因素列入分析范圍。如出現(xiàn)異常價(jià)格波動等情況，應(yīng)及時(shí)發(fā)出預(yù)警建議。5.1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤和聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，對項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行及時(shí)的反饋、查找、協(xié)調(diào)和解決。保證房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府土地供應(yīng)年度計(jì)劃運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并通過統(tǒng)一招標(biāo)，拍賣和掛牌等方式獲得土地使用權(quán)。同時(shí)嚴(yán)格履行房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用，立項(xiàng)，策劃，施工和銷售的有關(guān)程序。保障房地產(chǎn)項(xiàng)目市場準(zhǔn)入，嚴(yán)把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)關(guān)，打擊規(guī)避注冊資本、項(xiàng)目資本、無證或者越權(quán)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)等違法行為。5.1.3有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)與本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合而發(fā)展。以軌道交通和其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為基礎(chǔ)，制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃并合理留出發(fā)展空間，以城市規(guī)劃實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展和拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好作用。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測，通過提高房地產(chǎn)市場信息透明度、培育發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作用等方式，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)掌握市場情況，并結(jié)合市場運(yùn)行狀況合理組織制定發(fā)展規(guī)劃。5.1.4合理引導(dǎo)住房主體需求中低收入職工，新型城鎮(zhèn)職工，城市化帶動的群體，進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民工，城鎮(zhèn)貧困家庭等，構(gòu)成了社會住房需求的主體。為了適應(yīng)這一需要，今年市政府在增加廉租房的同時(shí)，著力于配套商品房及中低價(jià)位商品房的開發(fā)。我區(qū)要抓住這一機(jī)遇，從商品房的開發(fā)到普通住房的建設(shè)、住房供給的增加、住房功能的完善、住房質(zhì)量的提高等方面進(jìn)行積極的引導(dǎo)。同時(shí)根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際開發(fā)建設(shè)情況以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，對居民進(jìn)行合理的住房消費(fèi)引導(dǎo)，促使主體需求趨于合理化。5.2對房地產(chǎn)市場不均衡宏觀調(diào)控的有效建議5.2.1正確掌握房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段政府要針對房地產(chǎn)開發(fā)在各個(gè)時(shí)期的特點(diǎn)及存在的問題采取相應(yīng)調(diào)控措施。目前，在我國房地產(chǎn)市場日益完善與發(fā)展的情況下，我國政府應(yīng)轉(zhuǎn)變以往主要依靠行政手段進(jìn)行宏觀調(diào)控的狀況。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控要以經(jīng)濟(jì)手段為主導(dǎo)，行政、法律手段為補(bǔ)充，避免政府直接對房地產(chǎn)市場實(shí)施行政干預(yù)，避免政策不斷改變。5.2.2針對不同的區(qū)域?qū)嵭胁顒e化調(diào)控政策房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控應(yīng)因地制宜，切忌“一刀切"。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的制定，既應(yīng)從房地產(chǎn)行業(yè)出發(fā)，分析掌握房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平，又應(yīng)從空間角度透視、剖析不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，同時(shí)也應(yīng)研究房地產(chǎn)業(yè)的空間分異，并根據(jù)不同對象采取有區(qū)別的調(diào)控政策。5.2.3提高地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性一是降低中央政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃方面的集中性。決策中中央政府要盡可能避免對國家經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)進(jìn)行謀劃。鼓勵地方政府結(jié)合自身特點(diǎn)，制定出適合本地房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際的可行性規(guī)劃，找準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。另外要更注重促進(jìn)社會的和諧發(fā)展而非經(jīng)濟(jì)增長。二是健全地方政府的績效考核體系。一方面改革地方官員績效考核標(biāo)準(zhǔn)以削弱考核標(biāo)準(zhǔn)中GDP,城鎮(zhèn)化率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以改善中低收入居民生活狀況等民生指標(biāo)以允許某些地區(qū)實(shí)現(xiàn)零增長乃至負(fù)增長，另一方面改革與完善分稅制以實(shí)現(xiàn)地方政府行政與財(cái)政權(quán)力的對稱，與此同時(shí)改革土地收入制度以適時(shí)向中央退還地方政府繳納的土地出讓金收入以降低地方政府對于土地的依賴性以監(jiān)督控制地方政府為了謀求經(jīng)濟(jì)增長過多地批準(zhǔn)或者無條件地緊縮土地根底。5.2.4引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念在我國房地產(chǎn)市場中，很多投資者都處于非理性狀態(tài)，這也成為了我國房地產(chǎn)市場中價(jià)格起伏的主要因素。為此，政府要強(qiáng)化政策與輿論引導(dǎo)，誘導(dǎo)消費(fèi)者改變“一步到位、只購新居”的消費(fèi)觀念，提倡以消費(fèi)能力為基礎(chǔ)形成科學(xué)的“租”與“購”消費(fèi)方式，并對普通居民進(jìn)行理性引導(dǎo)以形成多元化住房梯度消費(fèi)觀。同時(shí)政府要積極開拓不同層次的住房市場。在我國，居民收入水平不斷擴(kuò)大與分化使得住房消費(fèi)群體多樣化?；诖?，政府要依據(jù)居民住房收入水平設(shè)計(jì)由租金折扣，價(jià)格折扣，利息折扣等多層次住房政策體系。結(jié)合實(shí)際需要安排中低價(jià)中小型商品房土地供應(yīng)規(guī)劃及建設(shè)計(jì)劃。

6.結(jié)束語從整體上看，我國政府房地產(chǎn)市場調(diào)控政策需重點(diǎn)關(guān)注如下問題：一是土地供應(yīng)問題，加大民用住房用地的供給力度，明確限價(jià)及經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)政策；二是稅收政策問題，即加大一手、二手房交易過程中的稅收征收力度，明確普通房與非普通房不同的稅率；三是價(jià)格政策問題，比如部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等。另外主要的措施還有信貸政策，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策以及對外資的限制政策。房地產(chǎn)業(yè)本身能否持續(xù)，健康，快速地發(fā)展，有賴于政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。房地產(chǎn)市場能否建立健全，其功能能否正常實(shí)現(xiàn)，在某種程度上還依賴于政府調(diào)控與管