世邦魏理仕：2024年中國辦公樓租戶調(diào)查

2024專題報告CBRECBRE世邦魏理仕研究部2第一部分租賃需求第二部分選址策略搬或不搬?成本為核心的多元化訴求第三部分辦公場所效率和體驗的雙贏第四部分環(huán)境、社會與治理(ESG)企業(yè)繼續(xù)向綠而行第五部分調(diào)查背景2024年中國辦公樓租戶調(diào)查主要發(fā)現(xiàn)38%38%于過去三年租戶占比的35%新質(zhì)生產(chǎn)力新質(zhì)生產(chǎn)力業(yè)、生命科學(xué)行業(yè)凈擴租意愿明顯提升擴張謹慎樂觀續(xù)租或搬遷的其他決定性因素認為租金節(jié)降或更靈活的租約條款是續(xù)租或搬遷的其他決定性因素認為租金節(jié)降或更靈活的租約條款是決定續(xù)租還是搬遷的首要考量92%92%交通及配套、區(qū)位也很關(guān)鍵想要打造吸引員工的辦公場所想要打造吸引員工的辦公場所69%57%希望合理分配辦公室功能區(qū)域以優(yōu)化率低的多余空間表示對于不具備綠色建筑認證達成時間在2030年或更早。兼顧ESG長期戰(zhàn)略和短期成表示對于不具備綠色建筑認證達成時間在2030年或更早。世邦魏理仕研究部3公面積擴張謹慎樂觀世邦魏理仕2024年《中國辦公樓租戶調(diào)總體上看,在面對經(jīng)濟、地緣政治等多重不確定性的情況下,企業(yè)對擴張保持謹慎樂觀。與此同時,選擇"大幅增長"和"大幅減少"的比例均顯著下降,說明與此前疫情影響下的跌宕起伏相比,企業(yè)期望未來三年的業(yè)務(wù)發(fā)展逐圖表1:圖表1:過去三年(2021-2023)和未來三年(2024-2026),企業(yè)對辦公面積的規(guī)劃(左圖:整體右圖:分租戶規(guī)模)(n=213)(<500名員工)特大型租戶(>5000名員工)過去三年:35%過去三年:35%未來三年:38%50%40%40%30%30%20%20%0%0%20%40%60%80%100%增加w保持不變減少凈擴租意愿1————過去三年(20212023年)——未來三年(20242026年)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月世邦魏理仕研究部5未來三年,未來三年,科技互聯(lián)網(wǎng)、制造業(yè)、生命科學(xué)所代表的新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)凈擴租意愿明顯提升,專業(yè)服務(wù)將保持穩(wěn)健增長,科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)未來三年縮減面積的比例明顯減少,行業(yè)整合逐步進入尾聲。同時在人工智能相關(guān)企業(yè)的帶動下,上半年新租面積在連續(xù)兩年大幅下降后首度回升,同比增長2%。此外,今年以來教培行業(yè)政策環(huán)境的利好以及近期《黑神話:悟空》的火爆有望帶動在線教育和游戲等細分領(lǐng)域的擴張。上半年制造業(yè)全國新租面積占比達到14%,躍升第三大辦公樓需求,新能源、智能制造等與技術(shù)升級和消費升級相關(guān)的子行業(yè)預(yù)計將繼續(xù)保持較快增長。值得注意的是,生命科學(xué)行業(yè)的凈擴租意愿位居今年調(diào)查榜首,或?qū)⒃诮?jīng)歷了兩年的蟄伏后迎來新一輪的行業(yè)上升周期。金融業(yè)未來辦公面積增減意愿均有擴大,兩者相抵后基本穩(wěn)定,但子行業(yè)和業(yè)務(wù)模塊間預(yù)計將呈現(xiàn)分化趨勢。低利率環(huán)境利好財富管理業(yè)務(wù)的增長,而證券投行業(yè)務(wù)能否重啟擴張45%30%-15%45%30%-15%(n=213)過去三年未來三年過去三年未來三年過去三年未來三年過去三年未來三年過去三年未來三年◆過去三年未來三年房地產(chǎn)建筑◆凈擴租意愿（右軸）減少辦公面積增加辦公面積保持不變50%-25%25%75%數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月世邦魏理仕研究部套和服務(wù)、區(qū)位也很關(guān)鍵充裕的可租賃面積,下調(diào)的租金,2021年租賃高峰后的租約集中到期,以及企業(yè)偏于謹慎的房地產(chǎn)預(yù)算,這些因素的交纏讓"搬"或"不搬"有基于此,CBRE在本年度辦公樓租戶調(diào)查中,進一步揭示了影響企業(yè)續(xù)租和搬遷決定的重要因素。從前五大要素排序來看,降租或更為靈活的租約條款是母庸置疑的首要考量,其次為配套設(shè)施圖表3:影響企業(yè)決定續(xù)租和搬遷的前五大因素(n=217)租金節(jié)降或更靈租金節(jié)降或更靈活的租約條款34%配套設(shè)施和服務(wù)可持續(xù)發(fā)展目標資本支出預(yù)算數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月60%區(qū)位優(yōu)勢60%區(qū)位優(yōu)勢世邦魏理仕研究部將租戶期望的樓宇特質(zhì)細化后我們發(fā)現(xiàn),公共交通通達性、活動舉辦場地以及餐飲和商業(yè)配套受重視程度最高。相較而言,中小型租戶更關(guān)注共享空間、裝修房等配套設(shè)施,而大型租戶則在公共交通、健身房、空氣凈化設(shè)備、電動車充電樁等與員工福祉和可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的設(shè)施方面有更高的需求。金融和專業(yè)服務(wù)在活動舉辦場地選項上顯著高于其他行業(yè),這與兩個行業(yè)高發(fā)的客戶營銷和宣講、員工培訓(xùn)等業(yè)務(wù)場景不無關(guān)系,尤其是對私業(yè)務(wù)較大的保險中小型租戶大型或特大型租戶科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)制造業(yè)房地產(chǎn)建筑醫(yī)藥和生命科學(xué)CBRE分析辦公樓配套與租金表現(xiàn)的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),在北京一棟可租賃面積超過10萬平方米的辦公樓,如果配有大型商場,租金可以比同區(qū)域平均租金高出13%;中小型租戶大型或特大型租戶科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)制造業(yè)房地產(chǎn)建筑醫(yī)藥和生命科學(xué)圖表4:租戶在續(xù)租和搬遷決策時對交通和配套設(shè)施的重視度(分行業(yè)和規(guī)模)(n=144)便捷的公共交通活動舉辦場地餐飲配套商業(yè)配套共享會議室健身房等設(shè)施停車位充足共享辦公和商務(wù)中心良好的空氣過濾設(shè)備裝修房電動車充電樁整體83%67%63%56%35%33%30%24%19%19%8%數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月世邦魏理仕研究部世邦魏理仕研究部關(guān)注裝修服務(wù)和裝修房搬遷時,分別有49%和33%希望業(yè)主提供定制化裝修方案和裝修房,兩項占比均高出其他租戶12個百分點。由此可見,樓宇的定制化裝修服務(wù)和精裝修交付的辦公空間對此類客戶具有很大再細分來看,大型和特大型租戶對于定制化裝修服務(wù)需求更高(68%),往往是此類租戶在企業(yè)形象和裝修標準上有統(tǒng)一的規(guī)范和要求;而精裝修交付的辦公空間(38%)更受"拎包入住"需求更多的中小型租租戶也可以借助科技手段合理規(guī)劃和管控在裝修過程中的資本支出。CBRE提供的proplan可以在選址階總部型搬遷的選址訴求租金等成本控制本次租戶調(diào)查還揭示,有11%的租戶表示搬遷的主要目的是為了尋找新的總部,主要集中在制造業(yè)(23%),專業(yè)租金等成本控制較高的樓宇硬件標準復(fù)雜性工程。在CBRE近期服務(wù)的總部或大面積選址案例中,我們發(fā)現(xiàn)在成本控制、樓宇品質(zhì)等普遍性訴求之外,行業(yè)特性對選址存在重大的影響。比如制造業(yè)和科技企業(yè)傾向于靠近工廠或研發(fā)中心,專業(yè)服務(wù)業(yè)則希望辦公室所較高的樓宇硬件標準拎包入住拎包入住此外,我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn),在所有表示有總部搬遷需求的受訪企業(yè)中,58%看重跨樓宇靈活辦公空間的使用權(quán),說明伴隨總部選址時可能出現(xiàn)的空間整合,數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月世邦魏理仕研究部世邦魏理仕研究部圖表6:圖表6:未來企業(yè)對辦公場所的規(guī)劃和考量(前五大)(n=237)合理分配辦公室功能區(qū)域以優(yōu)化使用率優(yōu)化員工辦公體驗減少辦公室利用率低的多余空間打造吸引員工的辦公場所維持員工身心健康數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月員工福祉的意愿。的數(shù)據(jù)顯示,當前國內(nèi)辦公空間平均占用率為71%2,較去年調(diào)查小幅提升4個百分點,但仍有五分之60%以下,且是使用率更低,未來提升空間較大。和配置、設(shè)立有針對性的變革管理注釋2:辦公室平均使用率按中位數(shù)計算得出2024年租戶調(diào)查顯示,與三年前相比,企業(yè)對未來人均工位面積規(guī)劃的主力區(qū)間從10-15平方米下調(diào)至5-10平方米。與此同時,三分之一受訪企業(yè)計劃通過調(diào)整員工與辦公桌的配比來實現(xiàn)空間效率的提升,由此測算得出的員工與辦公桌共享比例中位數(shù)將從當前的1.19提升至三年后1.3左右,房地產(chǎn)建筑、專需要指出的是,企業(yè)對職場個人空間(ME空間)進行優(yōu)化的前提是對辦公場所使用和員工行為模式相關(guān)數(shù)據(jù)的系統(tǒng)采集和分析,也并不簡單等同于辦公面積的縮減。在今年的調(diào)查中,有34%的受訪企業(yè)將協(xié)作空間(WE空間)的配比作為其未來辦公場所設(shè)定的重要考量,從中我們可以看到企業(yè)希望通過對辦公室功能的(n=237)2024人均工位面積(平方米)40%50%20%30%60%10%數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月計劃增加協(xié)作工區(qū)世邦魏理仕研究部14圖表8:圖表8:當前企業(yè)辦公模式當前企業(yè)辦公模式?企業(yè)員工人數(shù):>500名?企業(yè)員工人數(shù):>500名采用靈活辦公模式(員工每周平均3.5天會在辦公室上班)79%的時間需要伏案工作時間是個人工作,40%的時間是團隊協(xié)作?根據(jù)業(yè)務(wù)功能重新規(guī)劃分區(qū)并提供更多?設(shè)立長期的變革管理社區(qū)至87%2024年9月數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月世邦魏理仕研究部工具在房地產(chǎn)科技方面,今年的調(diào)查結(jié)果顯示三成受訪企業(yè)計劃未來12個月內(nèi)減少相關(guān)支出,另有近六成希望保持支出不變。在控制開支的大背景下,企業(yè)對房地產(chǎn)科技的投入聚焦于視頻會議和空間預(yù)訂系統(tǒng),兩者均有助于企業(yè)在運營注度明顯下降,CBRE認為這在一定程度上緣于疫情期間企業(yè)在上述科技的投入已經(jīng)較為普及。科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在計劃增加支出的租戶中占比最高,且表示感興趣,這與此類租戶在這些技術(shù)領(lǐng)域的自有優(yōu)勢(n=237)39%35%18%增加支出保持不變減少支出不確定數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月圖表10:圖表10:企業(yè)計劃選擇的房地產(chǎn)科技30%10%20%30%40%50%60%70%人臉識別手機訪問權(quán)限和安全系統(tǒng)員工體驗應(yīng)用程序20242023增強視頻會議功能空間占用傳感器空氣質(zhì)量傳感器空間預(yù)訂系統(tǒng)無接觸技術(shù)注釋3:1-9級別重要程度中,選擇最高三級重要度的租戶占比。其中,"人臉識別"和"手機訪問權(quán)限(n-237)曾停下,(n-237)曾停下,今年調(diào)查結(jié)果顯示,一步警升至31%落地到辦公樓租賃方面,企業(yè)為最優(yōu)先的ESG相關(guān)考量因素。此外,隨著近年來極端氣候事件的增多,20%的受訪租戶將時,超過50%的租戶表示能耗、31%22%11%202220232024數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月圖表12:企業(yè)在選址時,對ESG相關(guān)的要素的優(yōu)先考量(n=237)公共交通的便捷性綠色健康樓宇認證應(yīng)對氣候變化的能力如抗震能耗使用情況綠色租約條款電動汽車充電樁0%20%40%60%80%40%46%49%50%58%54%世邦魏理仕研究部世邦魏理仕研究部19企業(yè)傾向于棕色資產(chǎn)折價盡管"向綠"是大勢所趨,但從今年的調(diào)查結(jié)果可以看出,在成本節(jié)降的大背景下,企業(yè)試圖在長期的ESG戰(zhàn)一個直觀的數(shù)據(jù)是,愿意為綠色建筑認證樓宇支付租金對應(yīng)的是,有五分之一的租戶表示,若樓字不具備綠色來看,與具備LEED認證的項目相比,棕色項目(非認(n=237)2022年2023年2024年注釋4:將入市已超過2年,出租率80%及以上的處于穩(wěn)定期的辦公樓納入對比計算有LEED認證沒有LEED認證13%有LEED認證-8%沒有LEED認證22%1/5受訪企業(yè)表示對于不具備綠色健康認證的樓宇,會考慮申請租金折價16%3%數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月世邦魏理仕研究部待提高更值得關(guān)注的是,棕色資產(chǎn)的租金折讓或?qū)㈦S著更多企業(yè)零碳目標的臨近而逾本輪或下一輪的租約中充分考慮選址中的滲透率來看,除京滬外,租戶在其他(n=72)202520302035204020452050數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月圖表15:圖表15:中國主要城市已獲得LEED認證的辦公樓占全市總存量的比例上海北京廣州杭州深圳成都武漢南京西安2%綠能和節(jié)能進入企業(yè)選址的視野除綠色出行和綠色樓宇認證外,企業(yè)對于辦公樓是否使碳降排效果的措施日益重視。從我們的調(diào)查結(jié)果來看,企業(yè)比例最高,在辦公樓選址中優(yōu)化房地產(chǎn)能耗的訴求大廈進行了能源審計。該租戶已承諾在2025年實現(xiàn)運營碳中和,CBRE建議其安裝智慧能源計量和管理系統(tǒng)以更好地了解和把控能源使用情況,并以更換鍋爐房老舊設(shè)施、全部采用LED光源、對建筑采用分區(qū)控制等措施對于非整租型企業(yè),租戶應(yīng)考慮與業(yè)主進行合作,改善n利用智能科技提升能源使用效率現(xiàn)有可再生能源已設(shè)立零碳目標醫(yī)藥和生命科學(xué)制造業(yè)零售業(yè)專業(yè)服務(wù)金融科技互聯(lián)網(wǎng)80%70%60%50%40%30%20%數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年9月世邦魏理仕研究部21評估現(xiàn)有職場的使用情況,評估現(xiàn)有職場的使用情況,從人均辦公地產(chǎn)科技應(yīng)用等各個維度為空間優(yōu)化和提效設(shè)定基線;調(diào)整辦公家具,以提升空間效率和改善總體有利于租戶方,建議積極推進降本提質(zhì)的企業(yè)房地產(chǎn)優(yōu)化方案,尤其是有大面積整合搬遷計劃的租戶;周期波動,建議企業(yè)在新簽或重整租約時納入相應(yīng)的靈活性條款,同時結(jié)合共享辦公設(shè)施的使用,以增強企業(yè)房地產(chǎn)的彈性;租戶能減碳、提升員工福祉的平衡;租戶能減碳、提升員工福祉的平衡;言,應(yīng)考慮盡快"綠化"房地產(chǎn)組合,并利用當前利于租戶的市場時機,與業(yè)主探討將綠色條款納入租約的可行性;擴張動力較強,專業(yè)服務(wù)以及金融的資管在的辦公品質(zhì)升級需求;利于租戶,建議適時與現(xiàn)有主力租戶溝通?定義目標租戶的需求畫像,?定義目標租戶的需求畫像,提供包括租賃優(yōu)惠和補貼、配套設(shè)施和增值服務(wù)、靈活案,而非僅依靠降租吸引租戶;內(nèi)設(shè)施有限的業(yè)主,可考慮與鄰近商業(yè)或出預(yù)算不足的租戶,考慮提供裝修房或者以增強現(xiàn)有租戶的粘性。業(yè)主?隨著確立碳中和時間表的企業(yè)