《宅基地“三權分置”的路徑選擇分析綜述》3500字

宅基地“三權分置”的路徑選擇分析綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u17612宅基地“三權分置”的路徑選擇分析綜述 17714（一）宅基地“三權分置”改革的試點經(jīng)驗 110466（二）宅基地“三權分置”改革實現(xiàn)路徑的闡釋 2182451.1引入集體土地建設用地使用權 2264651.2宅基地“三權分置”改革路徑的具體構想 3前面分別論述了農(nóng)戶資格權的內(nèi)涵以及宅基地使用權的改革方向，在此基礎上，進一步探討宅基地“三權分置”究竟應以何種方式放活使用權，且保障農(nóng)村居民戶有所居。目前需要解決的主要問題有二：其一、宅基地一旦允許向集體組織外成員流轉，如何保障原宅基地使用權人的利益；其二、宅基地流轉后，受讓人取得的權利性質為何。下面將結合地方實踐以及現(xiàn)有理論做出分析。（一）宅基地“三權分置”改革的試點經(jīng)驗宅基地“三權分置”仍在摸索的過程之中，但是目前已經(jīng)形成了幾種較為普遍的模式。第一、宅基地及房屋租賃。這一種模式在旅游景點附近尤為盛行，大多地方會對租賃的程序、租賃物、使用目的等作出限制。如大理市規(guī)定宅基地出租需要集體經(jīng)濟組織（村民小組）書面同意。在租賃模式下，農(nóng)村居民僅僅是讓渡一定年限的使用權給承租人，在此期間承租人得以占有、使用宅基地，出租人獲得租金。第二、農(nóng)戶和社會成員共建共享模式。在四川瀘縣試點中，通常由農(nóng)戶提供宅基地，由社會資本進行建設和經(jīng)營，獲得收益雙方按協(xié)議共享。農(nóng)戶享有部分房屋所有權和宅基地使用權，投資方享有部分房屋所有權和相應的建設用地使用權，建設用地使用權到期后回復至農(nóng)戶，農(nóng)戶繼續(xù)享有完整的宅基地使用權。第三、設置有期限的宅基地使用權REF_Ref15971\r\h[6]。如浙江義烏將宅基地使用權轉讓范圍擴大到義烏市，并設置70年的最高轉讓期限，轉讓期限屆滿，在集體內(nèi)部無分配需求的前提下，受讓人可以經(jīng)過集體經(jīng)濟組織而續(xù)期，受讓人與集體經(jīng)濟組織簽訂宅基地有償使用合同，同時一次性繳納土地所有權收益金。宋志紅.宅基地“三權分置”的法律內(nèi)涵和制度設計[J].法學評論,2018,36(04):142-153.再比如浙江德清規(guī)定，受讓人取得的宅基地使用權年限不得超過30年REF_Ref24752\r\h[11]，轉讓年限屆滿后，宅基地資格權人可以收回宅基地使用權。宋志紅.宅基地“三權分置”的法律內(nèi)涵和制度設計[J].法學評論,2018,36(04):142-153.第一種模式下，農(nóng)戶不需要退出宅基地使用權，在該用益物權之上設置一個租賃債權即可。為了保持法體系的完整性，此種租賃權應適用《民法典》合同編的規(guī)定，最高期限為20年，且原則上承租人不享有收益的權利，這無法滿足承租人長期利用宅基地的需求。第三種模式下，通過純化宅基地使用權的用益物權屬性，將宅基地使用權的主體擴大至集體組織之外的其他成員，使得農(nóng)村居民在一定階段內(nèi)退出宅基地。此種模式克服了宅基地租賃的不穩(wěn)定性，但是交易一經(jīng)成功，便意味著農(nóng)戶宅基地使用權的退出，風險較大。第二種模式，一方面，農(nóng)戶不需要退出宅基地，另一方面，社會實體可以獲得較長時期的宅基地使用權，這有出租和轉讓兩種方式的優(yōu)點。有學者將這種模式理解為集體組織所有權分離出宅基地使用權，宅基地使用權又繼而分離出一種作為子權利的用益物權。但是次級用益物權的設置違反了一物一權原則，在法理上無法釋明。之后又有學者提出此子權利為次地上權，但仍然存在疑問。首先，地上權為德國物權法的規(guī)定，與宅基地使用權屬于不同物權體系下的概念；其次，二者在功能上存在很多相似之處，關系難以判斷REF_Ref15499\r\h[10]。然實踐中此種模式取得卓越成效，但在目前的法律體系中解釋成為難題，但可為統(tǒng)一的路徑選擇提供借鑒。因此，對于宅基地“三權分置”路徑的選擇需要以實踐經(jīng)驗為基礎，再另尋他路。（二）宅基地“三權分置”改革實現(xiàn)路徑的闡釋前文提到，宅基地“三權分置”改革要淡化宅基地使用權的身份性，凸顯宅基地使用權的財產(chǎn)性，以此為基礎，探索宅基地“三權分置”改革的實現(xiàn)路徑。1.1引入集體土地建設用地使用權《土地管理法》中將宅基地的有關規(guī)定放在了“建設用地”這一章中，亦在一定程度上表明立法者將宅基地看作為建設用地。農(nóng)村建設用地分為經(jīng)營性用地和非經(jīng)營性用地。王順育.做好農(nóng)村土地流轉工作的幾點見解[J].產(chǎn)權導刊,2014(05):64-67.《土地管理法》第59、60、61條是對非經(jīng)營性用地的規(guī)定，包括鄉(xiāng)村公共設施用地、公益事業(yè)用地、農(nóng)村村民住宅建設用地等；第63條是對經(jīng)營性用地的規(guī)定，表明集體土地可以用于商用或者工業(yè)等。為維護集體成員利益而在非經(jīng)營性用地上設立的集體土地建設用地使用權具有明顯的無償性、公益性，不可用于經(jīng)營；REF_Ref23946\r\h[10]而以獲得經(jīng)濟收益為目的在經(jīng)營性用地上設立的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。這兩種用地在符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的前提下可以通過一定程序相互進行轉化。同時，在國務院發(fā)布的《關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》中重新定義了農(nóng)村經(jīng)營性建設用地，“允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變?yōu)榧w經(jīng)營性建設用地入市”。REF_Ref19321\r\h[12]這也從國家政策角度表明將宅基地作為非經(jīng)營性建設用地轉化為集體經(jīng)營性建設用地的思路是可取的。王順育.做好農(nóng)村土地流轉工作的幾點見解[J].產(chǎn)權導刊,2014(05):64-67.當然，在此基礎上，宅基地使用權登記制度、宅基地有償退出制度等必須在法律上予以完善。1.2宅基地“三權分置”改革路徑的具體構想結合前文所述的宅基地所有權、資格權、所有權的理論闡釋以及實踐探索，改革思路總結如下：理論方面：淡化宅基地使用權的身份性，強化宅基地使用權的財產(chǎn)性。高圣平.宅基地性質再認識[J].中國土地,2010(01):20-24.高圣平.宅基地性質再認識[J].中國土地,2010(01):20-24.實踐方面：以受讓主體為標準，宅基地使用權轉讓可以分為兩種情形，其一、農(nóng)戶將房屋及宅基地使用權出租或轉讓給本村村民，此時屬于“二權分離”的架構，無需“三權分置”；其二、農(nóng)戶將房屋及宅基地使用權出租、抵押、轉讓給非集體組織成員或者合作開發(fā)，此時，房屋財產(chǎn)權歸受讓主體享有，與房屋財產(chǎn)權相對應的宅基地使用權退還給集體經(jīng)濟組織，集體經(jīng)濟組織代原宅基地使用權人保留使用權，由于集體經(jīng)濟組織享有宅基地所有權，有權將宅基地使用權再依據(jù)一定方式轉化，將其轉化為集體經(jīng)營性建設用地使用權，而后轉讓給其他社會成員，其他社會成員在一定期限內(nèi)獲得房屋租賃權等財產(chǎn)權以及集體經(jīng)營性建設用地使用權，符合“房地一體”原則，此處的房地一體是指“房屋財產(chǎn)權”和“集體經(jīng)營性建設用地使用權”一體。集體經(jīng)營性建設用地使用權期限屆至將回復至宅基地使用權，此時，如果原宅基地使用權人仍具有集體組織成員身份，則可以依據(jù)農(nóng)戶資格權要求集體經(jīng)濟組織確認其原宅基地使用權人資格，從而繼續(xù)行使等額面積的宅基地使用權。如果農(nóng)戶以轉讓、抵押等方式而非租賃對房屋財產(chǎn)權進行處分，在宅基地使用權回復之時需要對房屋財產(chǎn)權進行購買，具體內(nèi)容依據(jù)協(xié)議約定。如果原宅基地使用權人喪失了成員身份，宅基地使用權回復至農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將此塊宅基地分配給有初始分配資格的集體組織成員。如果無具有分配資格的成員或者該成員不主張，則原集體土地建設用地使用權人可以選擇續(xù)期，但需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織再次繳納土地收益金，宋志紅.宅基地“三權分置”的法律內(nèi)涵和制度設計[J].法學評論,2018,36(04):142-153.宋志紅.宅基地“三權分置”的法律內(nèi)涵和制度設計[J].法學評論,2018,36(04):142-153.其一、促進宅基地和農(nóng)房使用權放活。隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，許多農(nóng)村居民進城務工、求學，為了保障他們有退路，即不至于走到流離失所的地步，保留宅基地使用權是必要的一種措施。將宅基地使用權轉化為集體土地建設用地使用權在一定期限內(nèi)予以出讓，既保障了集體經(jīng)濟組織成員的資格利益，又可以促進其在一定期限內(nèi)出租、轉讓、合作開發(fā)等方式流轉宅基地，獲得財產(chǎn)利益。同時，可以實現(xiàn)對土地資源的有效利用，減小城鎮(zhèn)土地利用的壓力。其二、滿足社會主體對農(nóng)村宅基地長期、穩(wěn)定的需求。雖然我國現(xiàn)行法規(guī)定宅基地的功能以居住為主，但是試點地區(qū)的實踐表明部分地區(qū)已經(jīng)著手探索其經(jīng)營性用途。通過集體經(jīng)營性建設用地使用權期限的限制，受讓人對于宅基地的使用年限具有明確的預期，同時，經(jīng)過登記的集體土地建設用地使用權可以再以抵押、轉讓、出租等方式流轉，滿足社會主體融資的需求，進而最大程度實現(xiàn)宅基地的經(jīng)濟價值。其三、保障農(nóng)戶在集體經(jīng)濟組織的資格利益。在這種路徑下，農(nóng)戶并不會退出宅基地使用權，宅基地使用權仍由集體經(jīng)濟組織保留，集體經(jīng)濟組織將其轉化為一定年限的集體經(jīng)營性建設用地使用權，期