凌峻2006年山東濰坊市東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告凌峻地產(chǎn)(中國(guó))有限公司2006年6月28日前言 6 7 7 8第二節(jié)：調(diào)查結(jié)果的可信度分析 9 二、行政區(qū)劃及面積 第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì) 第三節(jié)：居民生活 第五節(jié)：本章總結(jié) 第三章：濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 二、1998—2005年商品房?jī)r(jià)格情況 第二節(jié)：各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括 二、奎文區(qū)區(qū)域 第三節(jié)：典型項(xiàng)目分析 二、典型個(gè)案縱向分析 第四節(jié)：濰坊市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè) 三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與未來市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè) 第四章：濰城、奎文、高新三區(qū)在售項(xiàng)目戶型專項(xiàng)分析 第一節(jié)：各區(qū)域戶型面積及配比分析 第三節(jié)：本章總結(jié)及啟示 第五章：項(xiàng)目區(qū)域、開發(fā)條件分析 第一節(jié)：區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展 第三節(jié)：本章總結(jié) 第六章：消費(fèi)者調(diào)研分析 第一節(jié)、消費(fèi)者調(diào)研總體情況 第七章：媒體調(diào)查與分析 六、自辦發(fā)行(包括購買點(diǎn)廣告): 七、電臺(tái)廣告 第八章：市場(chǎng)調(diào)查總結(jié) 結(jié)束語 附件：濰坊市樓盤資料

市場(chǎng)預(yù)調(diào)

調(diào)查隊(duì)伍組建

調(diào)查的程序設(shè)計(jì)

調(diào)查問卷及提綱設(shè)計(jì)

實(shí)地調(diào)查及信息采集

信息分析及報(bào)告撰寫公司總部策劃中心組建了由1名主要負(fù)責(zé)人，1名執(zhí)行負(fù)責(zé)4名調(diào)查人員組成的6人調(diào)查小組。

其它相關(guān)資料名都尼斯3、深度訪談4、調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報(bào)告撰寫準(zhǔn)確率80%(由于濰坊政府在信息統(tǒng)計(jì)方面尚有欠缺，難以達(dá)到2、樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪，是由公司專人對(duì)相關(guān)樓盤的銷售部或物業(yè)部進(jìn)行了實(shí)地訪問，準(zhǔn)確率90%以上；3、以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回歸總部后通過對(duì)比分析以及適當(dāng)?shù)碾娫捇卦L等方式，對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了再次驗(yàn)證、調(diào)整，本報(bào)告所使用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率應(yīng)可達(dá)95%以上?！疽c(diǎn)】

市內(nèi)交通便利，行政區(qū)劃明晰，歷史文化悠久，房地產(chǎn)發(fā)展具備二、行政區(qū)劃及面積邑、壽光、高密6市(縣級(jí)),臨朐、昌樂2縣，共有152個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？偯娣e15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。南北長(zhǎng)188上的有55條，主要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河5河口，全長(zhǎng)143公里。三、城市人口濰坊為地級(jí)市，轄4區(qū)2縣代管6市。市區(qū)人口68萬。 □18歲以下■18-35歲□35-60歲□60歲以上單位(萬人)時(shí)期。到2010年，全市城市化水平將達(dá)到50%,中心市區(qū)人口規(guī)?！疽c(diǎn)】

三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、固定投資和房地產(chǎn)投資的大一、國(guó)民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入保持持續(xù)增長(zhǎng)2004年濰坊市GDP1246.41億，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)16.9%,增幅同比提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。人均GDP達(dá)到14678元，比上年增長(zhǎng)16.7%,同比提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。2005年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1471.2億元，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)17.1%;人均GDP達(dá)到17279元GDPGDP(億元)0圖1:濰坊2001-2005國(guó)民生產(chǎn)總值(億元)(億元)0高新開發(fā)區(qū)濱海開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)坊子區(qū)寒亭區(qū)圖2:濰坊市各縣區(qū)2004-2005生產(chǎn)總值對(duì)比從以上兩表可以看出，2001年以來，濰坊經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展科技研發(fā)者為主，學(xué)歷在本科以上，年收入在6-8萬左右。2、財(cái)政收入2004年，全市完成財(cái)政總收入107.8億元，增長(zhǎng)26.7%,2005年，全市完成財(cái)政總收入141.6億元，增長(zhǎng)31.4%。02004年份2005圖1:濰坊市2004、2005年財(cái)政收入圖示濰坊市連續(xù)19年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡，財(cái)政收入也在逐年以25%二、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛2004年全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成826.1億元，2005上升到1100.4億元，比上年增長(zhǎng)33.4%。圖示：濰坊2004、2005年固定資產(chǎn)投資2004年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43億元大關(guān)，其中住宅開發(fā)完成投資33.5億元；2005年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資79億元，比上年增長(zhǎng)83.7%,其中住宅建設(shè)投資50億元，同比增長(zhǎng)49.2%。投資額(億元)年份圖示：濰坊2004、2005年房地產(chǎn)及住宅建設(shè)投資近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3,其中房地產(chǎn)建設(shè)投資1.各產(chǎn)業(yè)所占比重一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由04年的14.5:54.8:30.7調(diào)整為05年的13:57:30,其中第一產(chǎn)業(yè)所占比重比04年下降1.5個(gè)百分2.各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比率第一產(chǎn)業(yè)增加8.6%;第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)25.7%,其中工業(yè)增加值618.49億元，增長(zhǎng)27.1%;一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.12.8和2.5個(gè)百分點(diǎn)。0【要點(diǎn)】2004年人均GDP達(dá)到14678元(按現(xiàn)行匯率折算為1775美元),比上年增長(zhǎng)16.7%;2005年人均GDP達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元),比上年增長(zhǎng)16.8%。2005年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10318元，比“九五”末(即2000年底)增加了63.6%,年均增長(zhǎng)10.4%。0圖1:濰坊市2000-2005年城鎮(zhèn)居民可支配收入0圖2:2003-2005年濰坊市與全國(guó)人均GDP比較1.濰坊2003-2005城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出情況2003年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到6123元，2004年均增長(zhǎng)11.3%,2005年均增長(zhǎng)12.3%。0濰坊山東全國(guó)從以上分析可以看出，近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出保持10%的增長(zhǎng)速率，恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國(guó)1.5和4.5個(gè)圖示：2005年濰坊、山東、全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積m2,這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國(guó)水平，另一第四節(jié)：城市規(guī)劃【要點(diǎn)】

濰坊市城市格局合理，職能各異，其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)，未來2-5年內(nèi)將有大批量的樓盤在此地涌現(xiàn)。

高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)配套正在逐漸完善，生活起居的方一、城市性質(zhì)二、城市布局及區(qū)域職能1.濰坊市整體布局“一心”,即四月河路、北宮街、北海路=健康街所圍合的城市核“一環(huán)”,即長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交“一軸”,即由北海路為主的交通、發(fā)展軸?！耙焕取?即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成2.濰坊市中心城區(qū)職能各異“東南組團(tuán)(高新區(qū))”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)表1:2004年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資0濰城奎文增長(zhǎng)率0表2:2004年三區(qū)區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率從表1可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力要遠(yuǎn)高于其它兩區(qū)，較之其它兩區(qū)存在更大的消費(fèi)空間和消費(fèi)能力；表2則反映了高新區(qū)內(nèi)2.區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度海運(yùn)：開發(fā)區(qū)周圍200公里范圍內(nèi)有青島、煙臺(tái)、日照等國(guó)際公路：濰坊公路以通車?yán)锍潭?、路面等?jí)高聞名全國(guó)。濟(jì)南至式出入口；東到青島、煙臺(tái)，西至濟(jì)南分別只需90分鐘、150分鐘和120分鐘?？者\(yùn)：開發(fā)區(qū)距濟(jì)南、青島兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和濰坊機(jī)場(chǎng)分別為180億立方米；開發(fā)區(qū)配水廠曰供水20萬立方米，入戶水壓1450萬千瓦，年發(fā)電量800億千瓦時(shí)。區(qū)內(nèi)有兩座110千伏、12.6供熱：開發(fā)區(qū)熱力公司實(shí)行集中供熱，可滿足用戶生產(chǎn)、生活通訊：濰坊已形成有線、無線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò)；電話交換機(jī)總?cè)萘?5萬門；開發(fā)區(qū)裝機(jī)容量4萬門，信息聯(lián)絡(luò)暢通。商?。洪_發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、別墅、寫字樓50多萬平國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的富華大酒店和多處國(guó)際四星級(jí)、三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，目前的配套情況暫時(shí)只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需通過本章對(duì)濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟(jì)、居民收入、格局等方面的介紹，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：一、濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)能力進(jìn)一步提高，對(duì)房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力。二、近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3,其中房地產(chǎn)投資特別是住宅投資都在以50%以上的速率增長(zhǎng)，充分說明濰坊房地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大，市民對(duì)住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅項(xiàng)目推出的較好時(shí)機(jī)。三、濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進(jìn)程的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。四、濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)已經(jīng)逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。五、高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題?！疽c(diǎn)】一、2001以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售1.截止2005年統(tǒng)計(jì)情況截止2005年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資419.下降3.37%;商品房竣工面積為656.23萬平方米，同比下降了35.18%;商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積累計(jì)為894.35萬平方米，同比下降6.45%,其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積711.58萬平方米，同比下降了04年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43億元，比上年增長(zhǎng)15.9%,2.歷年情況2005年濰坊市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資50億元，竣工面積500萬平萬平方米，其中住宅214萬平方米，各項(xiàng)指標(biāo)均增長(zhǎng)20%以上。2004年全市完成房地產(chǎn)投資41億元，施工面積520平方米，竣工面積390平方米，其中住宅開發(fā)完成投資31億元，施工面積416萬平方米，竣工面積240平方米。年份商品房竣工面積(萬m2)全市商品房銷售面積(萬m2)二、1998—2005年商品房?jī)r(jià)格情況從1998年實(shí)施住房貨幣化分配以來，濰坊市的商品住宅平均價(jià)格總體上是平穩(wěn)上升的。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002——2005年050單位(年)圖示：2002—2005年濰坊市中心商品房均價(jià)及走勢(shì)【要點(diǎn)】

舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境，能有效吸引消費(fèi)者投資及入住，

隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓，2-5年高新區(qū)內(nèi)區(qū)域板快的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前②區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多棟多層及數(shù)量較少的小高層為主。多層占85%以①區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格在1900～2400元/m2之間，均價(jià)約2200/m2元，②消費(fèi)者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為主，①該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其②區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場(chǎng)、③區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以面積集中在9-116m2左右的二房，及面積在2)該區(qū)域均價(jià)在2600-2800元/m2,是濰坊各區(qū)中最高的。①樓盤較多，在建或已建項(xiàng)目約20個(gè)，以高檔住宅小區(qū)及集資房為②產(chǎn)品以多層及小高層為主，其中多層占85%以上。①該區(qū)域內(nèi)商品房均價(jià)2500元/m2左右，價(jià)格比濰城稍高，比奎文在5000畝左右，2-5年內(nèi)將形成濰坊市“新城市居住中心”,區(qū)四、區(qū)域房地產(chǎn)情況對(duì)本項(xiàng)目的影響由于該區(qū)域部分樓盤采用福利分房，有部分房產(chǎn)未取得土地證，隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升，配套設(shè)施隨之完第三節(jié)：典型項(xiàng)目分析【要點(diǎn)】

以下列舉海信·順峰蘭郡、翰林新城、領(lǐng)秀華城三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行橫

該三個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目有一定類似性，且規(guī)劃和營(yíng)銷等方面都比較1、開發(fā)團(tuán)隊(duì)及規(guī)模對(duì)比分析名稱開發(fā)公司開發(fā)規(guī)模(m2)占地面積總建面積海信順峰置業(yè)約80000翰林新城濰坊佳鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)秀華城濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司1.就開發(fā)規(guī)模來看，以上三個(gè)個(gè)案除領(lǐng)秀華城外，項(xiàng)目占地均在100畝左右，開發(fā)規(guī)模在10-20萬平方米左右，與本項(xiàng)目有一定差2.就開發(fā)公司情況來看，海信順峰置業(yè)是青島海信房地產(chǎn)股份2、整體規(guī)劃對(duì)比分析名稱整體規(guī)劃評(píng)述18棟多層，3棟高層；園林設(shè)計(jì)有中心廣場(chǎng)、噴泉；項(xiàng)目開發(fā)周期短，產(chǎn)品類型較豐富，區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)尚可，加強(qiáng)了區(qū)內(nèi)配套建設(shè)，彌補(bǔ)周邊翰林新城分三期開發(fā)，一期5棟小高層，二期高層，三期待定；項(xiàng)目配套只有底商；簡(jiǎn)單綠化；項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學(xué)院配套彌補(bǔ)。領(lǐng)秀華城分三期開發(fā)，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；項(xiàng)目配套有會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林設(shè)計(jì)有大型景觀廣場(chǎng)(鐘鼎廣樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，各期開發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型非常豐富，社區(qū)景觀設(shè)計(jì)豐富，配套齊全。濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比較注重區(qū)內(nèi)配套特別是生活配套的建設(shè)，園林景觀設(shè)計(jì)也盡量做到出粹，可見濰坊消費(fèi)者的購房需求已經(jīng)從單純的看地段可價(jià)格上升到了對(duì)居住環(huán)境的要求上來。3、營(yíng)銷對(duì)比分析名稱營(yíng)銷賣點(diǎn)評(píng)述推廣主題核心廣告詞流傳只有戶型圖，基本沒有核心廣告詞基本沒有廣告宣傳翰林新城社區(qū)“學(xué)府生活哲學(xué)，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，就在家門口”“校園商業(yè)時(shí)代，成就財(cái)富夢(mèng)想”大打人文牌，并把學(xué)院的配套作為項(xiàng)目的生活配套來宣傳。由于項(xiàng)目有底商，對(duì)校園經(jīng)濟(jì)也有一定表述。領(lǐng)秀華城孕育一種生活“掌控城市干線黃金動(dòng)脈——未來文脈延伸”姿——流露百魅榮耀”—一講究風(fēng)水之學(xué)”項(xiàng)目處在較靠近城市中心的地帶，對(duì)地段和升值潛力進(jìn)行了大段描述；另外園林景觀是本項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，宣傳上也比較注重。但整個(gè)項(xiàng)目宣傳比較雜亂，并沒有完全圍繞主題“孕育一種生活”來進(jìn)行。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上三個(gè)項(xiàng)目中，只有翰林新城項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝是做得比較到位的，其他不是沒有賣點(diǎn)提煉就是宣傳理念不明晰，可見濰坊市缺乏營(yíng)銷推廣新穎和現(xiàn)場(chǎng)包裝優(yōu)秀的住4、主打戶型及價(jià)格對(duì)比分析名稱主打戶型均價(jià)(元/m2)評(píng)述面積(m2)格局三房二廳二衛(wèi)未開盤預(yù)計(jì)2500面積適中，格局合理，性價(jià)比比較高。翰林新城三房二廳一衛(wèi)面積適中，格局一般，只有一個(gè)領(lǐng)秀華城三房二廳二衛(wèi)面積適中，格局良好，價(jià)格區(qū)域內(nèi)相對(duì)比較低。主打戶型均為三房，面積在130-135m2左右，反映了濰坊市消費(fèi)人群的總體需求傾向。以上幾個(gè)樓盤的開發(fā)素質(zhì)與本項(xiàng)目比較相近，為本樓盤均價(jià)的制定提供一定參考性。(1)項(xiàng)目基本情況一覽項(xiàng)目名稱開發(fā)商海信順峰置業(yè)新華路新華路峰蘭酸東東濰坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新華路1777號(hào)物業(yè)管理待定項(xiàng)目規(guī)劃占地面積120畝總建筑面積近500個(gè)租售價(jià)格待定組團(tuán)開發(fā)順序18棟多層，3棟高層園林綠化中心廣場(chǎng)、噴泉會(huì)所、酒店、休閑中心周邊配套周邊基本無配套現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)、有人情味現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代氣息濃厚廣告媒體策略：戶外、圍墻、單張開售情況目前工程進(jìn)度做外立面預(yù)計(jì)開盤時(shí)間待定預(yù)計(jì)開盤價(jià)格2500元/方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率二房200套—三房250套一四房50套其他戶型復(fù)式185～350m218套3%商鋪只租不售19號(hào)樓下共有商鋪100多m2,可分割出租，租價(jià)待定。裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：刮膩?zhàn)?、配門窗促銷措施蓄客期(2)項(xiàng)目概況A.項(xiàng)目概況項(xiàng)目共有18棟多層，3棟高層，其中最南端的3棟為酒店和休B.建筑特色C.區(qū)園林景觀D.配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)有3棟多層由順峰公司自主經(jīng)營(yíng)，為酒店和休閑中心；另(3)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析②建筑風(fēng)格新穎，外立面顏色獨(dú)特。該項(xiàng)目主力戶型為面積在90-100m2的二房和120-135m2的三房，項(xiàng)目地處濰坊市偏南方，公共交通設(shè)施和城市配套都非常不齊人群的私密性，更為在一定程度上降低戶型的均好性，造成部分戶型(1)項(xiàng)目基本情況一覽表項(xiàng)目名稱翰林新城福壽東街福壽東街東風(fēng)東街勝利東街璀具中路濰坊學(xué)院開發(fā)商濰坊佳鑫房地產(chǎn)開公司地理位置濰坊學(xué)院正門對(duì)面物業(yè)管理待定翰林新城翰林新城銷售熱線規(guī)劃占地面積未建總建筑面積17萬m2(住宅11萬m2,沿街商業(yè)3萬m2,酒店式公寓3萬m2)容積率組團(tuán)開發(fā)順序一期5棟小高二期高層三期待定園林綠化簡(jiǎn)單綠化底商周邊配套濰坊學(xué)院的圖書館、體育館等現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：不太熱情、戒備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風(fēng)格廣告媒體策略：?jiǎn)螐?、折頁、戶外大牌、墻體開售情況開盤時(shí)間06年4月18日銷售進(jìn)度已經(jīng)銷售兩棟目前工程進(jìn)度都已封頂樓盤交樓時(shí)間06年12月開盤價(jià)格2600元/m2價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.6元/m2整體均價(jià)2670元/m260元/層2490元/m2最高價(jià)格2850元/m2戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率105套105套其他戶型復(fù)式160-220m230套12%商鋪沿街1-3層為商鋪統(tǒng)一出售其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：價(jià)格水平80元/平方米現(xiàn)場(chǎng)促銷開一棟賣一棟，交5萬誠意金進(jìn)行排號(hào)，確定價(jià)格后排隊(duì)選房.(2)項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于濰坊學(xué)院對(duì)面，分三期開高層，三期為單身公寓，多層臨街(3)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91m2的二房二廳一衛(wèi)生和型，兩主力戶型配比平均，各為總套數(shù)的44%。③項(xiàng)目處于高新區(qū)樓盤聚集中心，區(qū)域板塊形成后升值潛力巨大。高新區(qū)在2-5年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”,而該項(xiàng)目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時(shí)區(qū)域板快形成后升值潛力巨②該項(xiàng)目使用土地為學(xué)校規(guī)劃用地，沒有土地產(chǎn)權(quán)，很難進(jìn)行二手3.領(lǐng)秀華城項(xiàng)目名稱領(lǐng)秀華城本案本案開發(fā)商濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司健康東街442號(hào)投資商浙江中成控股項(xiàng)目規(guī)劃占地面積17.8萬m2總建筑面積26萬m2(一期約7.5共935個(gè)(一期130租售價(jià)格租120元/月售8萬元/個(gè)組團(tuán)開發(fā)順序分三期，共70棟；一期22棟，二期624棟多層；園林綠化會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園等周邊配套汽車總站、濰坊二中、濰坊十四中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等；現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：防備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、人員服裝統(tǒng)一廣告媒體策略：樓書、單張、折頁、戶型圖、戶外大牌、道旗、圍墻開售情況開盤時(shí)間2005年6月多層銷售約85%,5層單位保留較多；小高層銷售35%左右；目前工程進(jìn)度部分已現(xiàn)房、其余已封頂樓盤交樓時(shí)間開盤價(jià)格2000-2200元/m2價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.8元/平方米整體均價(jià)2700元/平方米小高層約80—120元/層；多層層差約60元，3、4層之間差價(jià)20元左右方向差價(jià)樓號(hào)之間東西向差價(jià)約100元單元之間東西差價(jià)約30元小高層2300元/多層2550元/m2格小高層3360元/m2多層2820元/m2戶型目面積范圍數(shù)量比例銷售率熱銷戶型三房129.69m2其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯促銷措施無任何折扣(2)項(xiàng)目概況項(xiàng)目分三期開發(fā)，共70棟；一期開發(fā)22棟，其中5棟小發(fā)6棟小高層，13棟多層；三期預(yù)計(jì)開發(fā)3棟小高層，24棟C、園林景觀該項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)分為一個(gè)大型景觀廣場(chǎng)(鐘鼎廣場(chǎng))、社區(qū)(3)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目緊臨健康街與濰州路，市中心離項(xiàng)目大門只有1公里的距項(xiàng)目主力戶型以99-112m2的二房和129-153m2的三房為主，基①項(xiàng)目處于奎文區(qū)南端，較之區(qū)域內(nèi)其它樓盤通勤性較差。只有2000元左右/m2的價(jià)格抬升到現(xiàn)在的2700元/m2,成為現(xiàn)在的銷1)本項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，開發(fā)面積和占地面積在高新區(qū)可見消費(fèi)者的購房需求已經(jīng)從單純的看價(jià)格和地段上升到對(duì)居住環(huán)一、新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響90m2以下小戶型首付可低至2成(國(guó)六條),滿足了部分需要小開發(fā)商自持資金必須占到開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)本金35%,這導(dǎo)致市場(chǎng)上根據(jù)從土地管理局的現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查，了解到2006-2007年，全市土地儲(chǔ)備量約1萬畝，將根據(jù)市場(chǎng)情況陸續(xù)在2-3年內(nèi)推出，主要集2006年全年預(yù)計(jì)將推出商住用地5000畝。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與未來市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)通過上面的數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，2001年以來，濰坊市商品房竣未來的2-5年，濰坊市出讓土地70%以上集中在北海路以東的高③市場(chǎng)供給多層將主要集中在高新區(qū)，小高層和高層將陸續(xù)被市場(chǎng)根據(jù)現(xiàn)有情況顯示，濰坊市房地產(chǎn)價(jià)格在近3年內(nèi)穩(wěn)中緩升。原2004年，濰坊市商品住宅銷售面積達(dá)266萬平方米，同比增長(zhǎng)58.3%,當(dāng)年竣工面積與銷售面積之比為1:1.07。充分表明住宅在稅金及附加和開發(fā)利潤(rùn)變化不大的情況下，2005年上半年，濰坊市土地成本同比上漲6.2%,建筑安裝成本上漲7.4%,經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用上漲9.2%,成本的增加必將帶動(dòng)房?jī)r(jià)提升。③2005年后，市場(chǎng)供略過于求，買方市場(chǎng)逐漸形成，房?jī)r(jià)上漲速率【要點(diǎn)】2房和3房為各區(qū)域主力戶型，占到總套數(shù)85%以上，3房需求整個(gè)濰坊市戶型面積集中在2房90-100m2,3房在120-150m2,復(fù)式180-300m2;其中濰城區(qū)因區(qū)域購買1.濰城區(qū)(1)面積分析戶型碧水豪庭金都家園巴黎假日西城名都2房(m2)—3房(m2)—4房(m2)復(fù)式(m2)商務(wù)公寓(m2) —A、據(jù)調(diào)查分析，由于該區(qū)域內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)者以該區(qū)國(guó)營(yíng)企業(yè)職工為主，該人群總體收入相對(duì)其它兩區(qū)較低，購買能力受到限制，較難承受高總價(jià)的大戶型，所以該區(qū)域內(nèi)戶型面積總體相對(duì)奎文、高新兩區(qū)平均要小20-30m2左右。B、其中，2房面積集中在70-90m2,三房集中在110-140m2左右，4房集中在160-170m2左右，復(fù)式集中在190-270m2左右。(2)總體戶型配比分析戶型碧水豪庭金都家園巴黎假日西城名都2房3房4房—復(fù)式商務(wù)公寓1)據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)戶型配比以2、3房為主，一般占到總套數(shù)的85%左右。2)受到本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力相對(duì)低下的影響，所該區(qū)域內(nèi)某些樓盤2房占據(jù)總套數(shù)的比例很大，達(dá)到了80%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其它兩區(qū)的2房比例。而4房以上戶型所占比例很小，且多處在白浪河邊。3)該區(qū)域白浪河邊屬于濰坊核心商業(yè)區(qū)邊緣，存在一定高消費(fèi)該區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃有20%左右的4房以上大戶型。(3)組團(tuán)的戶型配比分析戶型碧水豪庭金都家園西城名都巴黎假日高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房 一 一 — 一一3房一4房 —一——— 復(fù)式一商務(wù)公寓一一1)據(jù)調(diào)查分析，由于城市發(fā)展趨勢(shì)整體向東推進(jìn)，而該區(qū)域?yàn)?)該區(qū)域組團(tuán)開發(fā)比較單一，多以一種建筑形態(tài)為主(全多層或全小高層),且整體規(guī)劃或園林設(shè)計(jì)都較差，開發(fā)素質(zhì)處于奎文、2.奎文區(qū)(1)面積分析表A戶型領(lǐng)秀華城名門現(xiàn)代城泰華城Ⅲ2房(m2)—3房(m2)———4房(m2)5房(m2)復(fù)式(m2)一一商務(wù)公寓(m2)表B戶型陽光外灘盛世豪庭左岸華庭中央麗景2房(m2)3房(m2)4房(m2)一復(fù)式(m2)商務(wù)公寓(m2)1)據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)2房面積主要集中在95-110m2左右，2)3房面積及種類都比較多，110-175m2的都有不少可供選擇；4房和5房面積集中在160-190m2之間，多被私企作為辦公室來用；復(fù)式戶型種類更多，面積在100-300m2都有選擇，這跟奎文區(qū)作為濰坊的新城區(qū)和主要商業(yè)區(qū)定位是分不開的，該區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群購買能力和要求都很廣泛，需要不同面積的戶型以供居住或商用。(2)總體戶型配比分析戶型領(lǐng)秀華城名門現(xiàn)代城泰華城Ⅲ2房3房4房一5房復(fù)式商務(wù)公寓戶型陽光外灘盛世豪庭左岸華庭中央麗景2房3房4房復(fù)式商務(wù)公寓1)據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)的戶型設(shè)計(jì)以2房和3房為主，約占2)4房以上大戶型所占的比率都很小，約在8-10%左右，這主要(2)組團(tuán)戶型配比分析表A戶型領(lǐng)秀華城名門現(xiàn)代城泰華城Ⅲ高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房一一—一3房—————4房—一————5房一一一—一復(fù)式——商務(wù)公寓—一— 一表B戶型陽光外灘盛世豪庭左岸華庭中央麗景高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房————3房——4房———一一復(fù)式一一—一一商務(wù)公寓————————一—1)據(jù)調(diào)查分析，由于該區(qū)域商業(yè)氛圍相對(duì)其它兩區(qū)發(fā)達(dá)，人群2)由于高層和小高層建筑要多于多層建筑，造成戶型分布特別是3房以上的大戶型分布有很大一部分都在高層和小高層上，這也是3.高新區(qū)(1)面積分析戶型峰蘭郡翰林新城(一期)海楓景清荷園小區(qū)市新城國(guó)際2房(m2)—3房(m2)4房(m2)— —5房(m2)—復(fù)式(m2)200以上商務(wù)公寓1)據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)2房面積在集中在92-110m2,面積處2)3房面積集中在115-150m2,屬于適中水平，其中有很大一3)復(fù)式面積集中在160-250m2,并有少數(shù)迷你(如翰林)或超大(清荷園)復(fù)式，主要為少數(shù)人口較多的家庭所準(zhǔn)備。(2)總體戶型配比分析戶型峰蘭郡翰林新城(一期)海楓景清荷園小區(qū)新E城市新城國(guó)際2房3房4房5房復(fù)式商務(wù)公寓1)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，該區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以2房和3房為主，一般占到項(xiàng)目總戶數(shù)的85%以上。2)3房的總量占據(jù)比率最大，一般在45%左右，有個(gè)別甚至達(dá)到70%(如東城·新海楓景),而商務(wù)公寓、4房以上大戶型很少，可見(3)組團(tuán)的戶型配比分析戶型清荷園小區(qū)翰林新城(一期)SOHU新E城高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房一———-3房一一一一4房復(fù)式一一 一一一一一商務(wù)公寓————一一一一戶型高層小高多層2房—一3房— 一4房—一5房——復(fù)式商務(wù)公寓1)據(jù)調(diào)查分析，區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)以小高層和多層為主，其中多2)就戶型分布來看，2房和3房主要分布在多層上，占到戶型3)大面積的3房以上戶型主要集中在多層上，小高層戶型則以2房和3房為主，形成區(qū)內(nèi)整體價(jià)格比較平均。4.濰城、奎文、高新區(qū)三區(qū)比較分析區(qū)域產(chǎn)品類型多層為主，少量小高層，幾乎沒有高層。以寫字樓、商場(chǎng)、酒店為多層相對(duì)少。以多層、小高層開發(fā)的住宅為主，輔以少量寫字樓和商務(wù)公寓，高層少。戶型及面積2房面積集中在70-90m2,三房集中在110-140m2左右，4房集中在160-170m2左右，復(fù)式集中在190-270m2左右。3房面積集中在110-175;4房和5房面積集中在種類更多，面積在100-3002房面積在集中在90-110m2,3房面積集中在115-135復(fù)式面積集中在160-250m2,并有少數(shù)迷你(如翰林)或超大(清荷園)復(fù)式價(jià)格多層：2400元/m2小高：2900元/m2公寓：3300元/m2多層：2600元/m2公寓：2700元/m2消費(fèi)者需求希望居住80m2左右2房，120m2左右3房，希望物業(yè)管理費(fèi)低。主要消耗118-160m23房，有承擔(dān)大面積4房以上戶型能力，并能選擇性的對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店及商務(wù)公寓進(jìn)行投資。主要消耗92-110m2的2房，120-148m2的3房，面積要求相對(duì)寬松。1)高新區(qū)的價(jià)格水平和發(fā)展程度均處于其它二區(qū)之間，有較大于奎文區(qū)約100-200元/m2,處于中間水平，在市民心目中是發(fā)展?jié)?)三區(qū)域功能劃分清晰，戶型面積及配比應(yīng)適合市場(chǎng)。整個(gè)濰坊市城市功能由西向東劃分為老城區(qū)(濰城)、商務(wù)區(qū)(奎文)、新興居住區(qū)(高新),各個(gè)區(qū)域人群構(gòu)成、消費(fèi)結(jié)構(gòu)都隨著區(qū)域3)緊湊3房是市場(chǎng)熱銷戶型110-130m2左右的3房是市場(chǎng)上熱銷的戶型。在高新區(qū)內(nèi)，由于4)4房以上大面積戶型總體需求量較小。4房以上大戶型，特別是頂層閣樓，基本上都采用贈(zèng)送部分面積【要點(diǎn)】銷售周期：04年2月至今價(jià)格波動(dòng)：平均上漲約620元/m22、項(xiàng)目各戶型詳細(xì)情況戶型三房四房復(fù)式套數(shù)117套32套7套格局兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)四房三廳四衛(wèi)五房三廳四衛(wèi)七房三廳四衛(wèi)面積(m2)銷售率據(jù)上表統(tǒng)計(jì)，可得出，該項(xiàng)目售出率①戶型功能分析該戶型為三房二廳二衛(wèi)設(shè)計(jì)，餐廳的衛(wèi)生間的數(shù)量都符合普通三口之家的要②戶型面積分析該戶型開間6.9m,進(jìn)深14.7m,其中主臥開間3.9m,進(jìn)深5.9,使用面積逾20m2,客廳開間6.9m,進(jìn)深6.6m,橫跨整個(gè)單位，實(shí)用④戶型廚衛(wèi)分析廚房開間3.3m,進(jìn)深2.4m,衛(wèi)生間開間1.9m,進(jìn)深2.2m,小衛(wèi)地理位置：勝利東街和北海路路口北100米銷售周期：一期03年12月開盤，二期04年12月開盤，均已交付。價(jià)格波動(dòng)：平均上漲約800元/m22.項(xiàng)目各戶型詳細(xì)情況戶型二房三房四房套數(shù)54套320套10套格局二廳一衛(wèi)二廳一衛(wèi)二廳二衛(wèi)二廳二衛(wèi)面積(m2)878銷售率戶型五房復(fù)式套數(shù)16套24套格局二廳二衛(wèi)四房三廳二衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)六房三廳四衛(wèi)面積(m2)銷售率率最高單位為面積128-173.8m2的三受到歡迎，以下就該戶型做出5點(diǎn)分該戶型面積在奎文區(qū)屬于中等水平，但在該樓盤內(nèi)戶型開間11.1m,進(jìn)深11.5m,整體戶型非常方正，符合人群普臥室開間3.6m,進(jìn)深6.9m,實(shí)用面積近20m2;客廳開間4.5m,進(jìn)深11.5m,實(shí)用面積逾30m2,大客廳小臥室設(shè)計(jì)，符合現(xiàn)代居家廚房開間2.1m,進(jìn)深4.2m,實(shí)用面積近9m2,寬敞實(shí)用；工作衛(wèi)生間開間1.7m,進(jìn)深2.4m,面積纖小，符合北方人喜歡小衛(wèi)地理位置：健康東街442號(hào)銷售周期：2005年6月開盤，銷售至今；06年7月交付。價(jià)格波動(dòng)：平均上漲約700元/m22、項(xiàng)目各戶型詳細(xì)情況戶型二房三房復(fù)式套數(shù)370套165套115套格局二廳一衛(wèi)二廳一衛(wèi)二廳二衛(wèi)四房三廳二衛(wèi)六房三廳四衛(wèi)面積(m2)96-99.6銷售率該項(xiàng)目售出率最高單位為二廳二衛(wèi)戶型，其中以以下就該戶型做出5點(diǎn)分該戶型為三房二廳二②戶型面積分析單位總面積129.69m2,在奎文區(qū)內(nèi)屬于比較緊湊的三房，符合該戶型總開間11.1m,進(jìn)深10.1m,開間稍顯寬闊，戶型比較方客廳開間4.2m,進(jìn)深10.1m,實(shí)用面積逾30m2,符合北方對(duì)大客廳的需要；主臥開間3.9m,進(jìn)深6.9m,實(shí)用面積逾20m2;客臥開廚房開間約2m,進(jìn)深3.9m,實(shí)用面積近8m2,充分滿足廚房活動(dòng)需要；主臥衛(wèi)生間開間約2m,進(jìn)深2.4m;公共衛(wèi)生間開間約1.5m,進(jìn)深3.9m,實(shí)用面積都在4-5m2,符合北方人對(duì)小衛(wèi)生間的需求。2)大客廳、大主臥設(shè)計(jì)，適當(dāng)減小客臥及衛(wèi)生間面積，以迎合市場(chǎng)右，客臥設(shè)計(jì)在10m2左右，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)在5m2左右，符合北方對(duì)使3)外飄窗、景觀陽臺(tái)可為戶型加分，但要酌情使用。4)方正戶型受到消費(fèi)者歡迎，但經(jīng)濟(jì)實(shí)用才是首要考慮因素?！疽c(diǎn)】

通過以上兩節(jié)的歸納分析，得出適合高新區(qū)的戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)并匯

就總結(jié)提出適合本項(xiàng)目發(fā)展的啟示要點(diǎn)，并給予闡述。戶型標(biāo)準(zhǔn)三房三房半四房及以上戶型面積基本要求(M2)主力戶型(M2)主臥面積(M2)次臥面積(M2)客廳面積(M2)餐廳面積(M2)廚房面積(M2)觀景陽臺(tái)面積(M2)1、中上收入家庭為市場(chǎng)購買中堅(jiān)，價(jià)格及實(shí)用仍是他們考慮的首要第一節(jié)：區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展【要點(diǎn)】

項(xiàng)目所在區(qū)域的市政規(guī)劃定位。

找出區(qū)域規(guī)劃定位所存在的特征。根據(jù)市政的整體規(guī)劃發(fā)展定位，高新區(qū)在未來的2-5年內(nèi)迎來大從2003-2005年，高新區(qū)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均在40%以上。處于全國(guó)53個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)前列。圖1:03-05年高新區(qū)技工貿(mào)總收入0圖2:03-05年高新區(qū)財(cái)政總收入30圖3:03-05年高新區(qū)地方財(cái)政收入截至05年底，濰坊高新區(qū)共引進(jìn)博士64名、碩士326名；擁有科研專業(yè)人員3500名，占園區(qū)總?cè)丝诘?%,是山東省平均水平的10倍。截止05年底，濰坊高新區(qū)內(nèi)共新修道路14條，總長(zhǎng)度65公里。投資2300多萬元用作區(qū)域內(nèi)綠化美化亮化工程，其中栽植喬灌木300多萬株，硬化鋪裝人行道6萬多平方米。完成人民廣場(chǎng)等10大拆遷工程，共拆遷1000多戶、30多萬平方先后調(diào)遣勞力2.5萬人次用作區(qū)域衛(wèi)生美化，共清運(yùn)垃圾9萬立方米，平整場(chǎng)地20多萬平方米。4.區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展迅速。a.土地出讓量大。高新區(qū)2006年全年預(yù)計(jì)將推出商住用地5000畝，6月將在高新區(qū)濰縣中路以西、櫻前街兩側(cè)出讓3塊土地，合約2300畝，下半年根據(jù)規(guī)劃預(yù)計(jì)將有約3000畝土地出讓。表1:06年高新區(qū)已核定出讓土地地塊位置面積(畝)起價(jià)(萬/畝)金馬路以動(dòng)、濰縣中路以西、櫻前路北側(cè)濰縣東路以西、東方路以東、東外環(huán)以西、寶通街以南b.市政府第二辦公大樓的投入使用。2007年，隨著高新區(qū)內(nèi)市政府第二辦公大樓的投入使用，市區(qū)內(nèi)市政用地將被拆遷，移至高新區(qū)，主要是集體宿舍、單位建設(shè)用地等，單個(gè)體量不大，約每個(gè)在10-20畝左右，將帶動(dòng)區(qū)域人文素質(zhì)的據(jù)政府有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，高新區(qū)2003年的新增建設(shè)規(guī)模為全濰坊市濰城區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)四區(qū)總和的1.6倍，2004年新增建設(shè)規(guī)模更是達(dá)到了其他4個(gè)區(qū)總和的2倍。【要點(diǎn)】通過對(duì)項(xiàng)目地塊的位置、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、區(qū)域環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃等方面進(jìn)行分析歸納，找出項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避方法，并對(duì)項(xiàng)目1、地理位置基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表1規(guī)劃總用地2建設(shè)用地3總建筑面積4建筑占地面積(1)住宅建筑面積(2)多層面積(3)單身公寓面積(4)公建建筑面積5容積率6建筑密度7綠地率8總戶數(shù)2095戶高新區(qū)內(nèi)開發(fā)樓盤主要集中在占地不足100畝，總建筑面積10A.東邊A.開發(fā)規(guī)模和進(jìn)度項(xiàng)目一期為框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，共開發(fā)7棟多層，總建筑面積25000是12、13、14、15、16、32、33號(hào)樓，其中14號(hào)樓為5層，其它均為6層，合計(jì)182套。目前已經(jīng)開工4棟，分別為13、14、15、33號(hào)樓，預(yù)計(jì)將在8月底左右封頂，11月底左右竣工驗(yàn)收。另外3棟預(yù)計(jì)在8月10日左B.戶型規(guī)劃及設(shè)計(jì)①宏觀評(píng)析②具體評(píng)析1、各功分區(qū)明顯，布局方正，實(shí)用率較2、動(dòng)靜分離，衛(wèi)生間位于動(dòng)靜之間，交3、120平方米以上的三房功能性應(yīng)該更3、主臥僅15平方米，卻帶有一個(gè)6平方米的步入式衣櫥，C.園林規(guī)劃D.動(dòng)線規(guī)劃小區(qū)共有3個(gè)入口，其中一個(gè)主入口，面向北海路；另外兩個(gè)為小區(qū)共規(guī)劃有3條交通動(dòng)線，呈三環(huán)相套分布。其中最外圍的是E.車庫規(guī)劃項(xiàng)目一期規(guī)劃有3個(gè)車庫，均為半地下設(shè)計(jì)，分布在32和16號(hào)樓、33和15號(hào)樓、13和14號(hào)樓之間，車庫容量分別是26、20、14。項(xiàng)目占地約23萬平米，開發(fā)量大，開發(fā)形態(tài)豐富，加據(jù)了解，項(xiàng)目在03年時(shí)已經(jīng)做過較大篇幅宣傳推廣，且對(duì)項(xiàng)目S0W基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏；區(qū)域環(huán)境不夠好；地段偏遠(yuǎn)；T影響；項(xiàng)目的口碑存在信用度不夠影響。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(S)3.項(xiàng)目機(jī)遇(0)市政遷入高新區(qū)，第二辦公大樓也將投入使用，帶來大量需國(guó)六條中“90m2以下中小戶型占總建筑面積的70%”及“房產(chǎn)信項(xiàng)目處于奎文區(qū)和高新區(qū)的交界處，存在兩個(gè)區(qū)域樓盤帶來的競(jìng)通過以上各個(gè)小節(jié)的分析歸納，本節(jié)將對(duì)本的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及入口和銷售中心以及主要形象宣傳沿北海路而建可以有效樹立大盤風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目一期開發(fā)僅25000m2,其中車庫只有2000m2,住宅部分23000m2,太小的開發(fā)量不僅無法體現(xiàn)大盤的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，反而會(huì)規(guī)避：從一期開始即站在全盤開發(fā)的角度上提煉出大盤開發(fā)理風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目在03年即進(jìn)行過蓄客，但因拆遷的影響沒能進(jìn)行銷規(guī)避：同樣通過前期提升產(chǎn)品理念的高度和加強(qiáng)廣告推廣的力⑦項(xiàng)目處于奎文區(qū)和高新區(qū)的交界處，存在兩個(gè)區(qū)域樓盤帶來的①本項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，能與周邊樓盤為區(qū)域板塊的形成提供難得項(xiàng)目在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)作為高新區(qū)第一大盤的地位不可撼動(dòng)，具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模優(yōu)勢(shì)，將攜同區(qū)域內(nèi)其他樓盤一起把“新城市居住中心”的概念推廣開來，最終形成濰坊市內(nèi)最佳居住中心。②2-5年內(nèi)高新區(qū)將成為濰坊房地產(chǎn)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。就2006年而言，濰坊市土地局將對(duì)高新區(qū)出讓商品房用地5000多畝，年中即將出讓2300余畝，年底再出讓近3000畝，在兩年的開發(fā)期限內(nèi)，高新區(qū)的樓盤將如雨后春筍一般出現(xiàn)。③項(xiàng)目消費(fèi)群將以北海路為軸線，以扇形圍攏在項(xiàng)目周邊。根據(jù)山東人“就近而居”的傳統(tǒng)生活習(xí)慣，本項(xiàng)目的購買人群將以周邊人群為主。并加至市政的東遷，隨之遷來的人群主要集中在北海路東西兩側(cè)，屆時(shí)將成為本項(xiàng)目的購買主力。【要點(diǎn)】

就該項(xiàng)目周邊工作或已經(jīng)居住人群進(jìn)行隨機(jī)訪問調(diào)查，第一節(jié)、消費(fèi)者調(diào)研總體情況能力以及對(duì)購買能力以及對(duì)本項(xiàng)目和項(xiàng)目所在區(qū)域第二節(jié)、調(diào)研情況分析①年紀(jì)/性別：30-45歲，已婚居多家庭收入：1500-3500元左右/月1.各區(qū)域消費(fèi)者定位2.各區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)特征體素質(zhì)比較高，學(xué)歷在本科以上達(dá)到40%左右，其中有不少外地引進(jìn)過來的高級(jí)人才。該部分人群為工薪階層，單身占到50%以上，生活3.各年齡層次消費(fèi)者特征①戶型面積偏好就調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)，30歲以上的被調(diào)查者喜好面積在135m2左而30歲以下的被調(diào)查者喜好面積在80-100m2左右的二房二廳一衛(wèi)或面積在115-125m2左右的三房二廳一衛(wèi)戶型，希望②建筑形態(tài)接受根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，35歲以上的客戶均表示希望居住多層，其中40歲以上的選擇住在2、3層的占到70%以上；30-35歲的客戶③價(jià)格接受程度根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，針對(duì)本項(xiàng)目位置選擇均價(jià)在2300—2500元/m2的被調(diào)查者占到70%,其中30歲以上客戶占到65%,30歲④貸款方式、首付額度和月供金額根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，貸款方式選擇公積金占20—30%,選擇一次性付款占10—20%,其他為銀行按揭貸款。月供額度集中在800—1500元/月，少部分30歲以上的高級(jí)技術(shù)人員希望短期還貸，月供可達(dá)到2500元/月左右。針對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)者主要集中在：居住在北海路東西兩側(cè)，職業(yè)以政府公務(wù)員、企事業(yè)單位職員和私營(yíng)企業(yè)主為主，年齡在30歲①項(xiàng)目一期價(jià)格區(qū)間定在2300-2600元/m2比較合適。②項(xiàng)目整體建筑形態(tài)以多層為主，小高層、高層為輔助，其中③項(xiàng)目戶型以緊湊三房、兩房為主，盡量減少四房以上大戶型④區(qū)內(nèi)園林景觀盡量做景致，以棟與棟之間的小花園、休閑涼⑤配套以簡(jiǎn)單的室內(nèi)外活動(dòng)設(shè)施為主，如羽毛球場(chǎng)、室外康樂【要點(diǎn)】

就濰坊市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有廣告類型進(jìn)行走訪調(diào)查，找出目前投放量比較的特點(diǎn)，但是價(jià)格一般比較貴，廣電大廈樓頂廣告牌租金約750元/m2/年，一般路段則在400-500元/m2/年之間。媒體，并沒有得到樓盤項(xiàng)目推廣的重視。濰坊候車亭廣告費(fèi)用在接觸面多為25歲以下購買力低的年輕人，不適宜大篇幅投放。六、自辦發(fā)行(包括購買點(diǎn)廣告):1)報(bào)紙硬廣和電臺(tái)軟性新聞是主要廣告方式。2)自辦發(fā)行廣告在濰坊尚處于較低水平。濰坊市內(nèi)樓盤真正把自辦發(fā)行廣告做齊全、做到位的只有泰華城3)網(wǎng)絡(luò)廣告和手機(jī)短信廣告使用比較廣泛。住宅投資發(fā)展迅速，開發(fā)成本增加2005年后，市場(chǎng)供略過于求住宅投資發(fā)展迅速，開發(fā)成本增加2005年后，市場(chǎng)供略過于求高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力高于消費(fèi)能力區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的區(qū)升值潛力巨大區(qū)內(nèi)樓盤素質(zhì)高于格低于奎01-05來，濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)格平穩(wěn)上漲；05年后，心”,有政策支持。項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目口碑周邊形象較差地段不夠成熟生活配套一期開發(fā)體量太小項(xiàng)目規(guī)劃需要調(diào)整結(jié)束語構(gòu)建項(xiàng)目具有獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)戰(zhàn)略體系，使項(xiàng)目獲得最大成附件：濰坊市樓盤調(diào)查表A.SOHU新E城項(xiàng)目名稱SOHU新E城濰坊北宮東街與荷歡路交叉路口東北角開發(fā)商濰坊鑫潤(rùn)置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司自管總建筑面積約100個(gè)租售價(jià)格水平售6-8萬元/個(gè)組團(tuán)開發(fā)順序獨(dú)棟園林綠化特色簡(jiǎn)單綠化寫字樓、商鋪周邊配套超市現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：專業(yè)素質(zhì)尚可、警覺性強(qiáng)、較熱情現(xiàn)場(chǎng)包裝：簡(jiǎn)單包裝廣告媒體策略：?jiǎn)螐?、戶外大牌、圍墻開售情況目前工程進(jìn)度做外立面樓盤交樓時(shí)間06年10月價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1元/平方米2700元/平方米60元/層2700元/平方米2600元/平方米2900元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率單間78套6套一房一廳36套熱銷戶型單間43m2商鋪1-2層商鋪聯(lián)體出售3-4、11-12層為寫字樓主力商鋪面積200m2左右寫字樓面積2650元/m2面積50-200m2其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：價(jià)格水平300元/平方米現(xiàn)場(chǎng)促銷措施一次性9.7折按揭9.8折1)該項(xiàng)目為高新區(qū)為數(shù)不多的寫字樓項(xiàng)目之一，項(xiàng)目1—2層為聯(lián)體商鋪，3—4層及頂層11—12層為寫字樓，整體銷售水平尚可。2)項(xiàng)目在高新區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)處于較高水平，物業(yè)管理費(fèi)也比較貴，不過相對(duì)奎文區(qū)的寫字樓則要便宜500—600元/m2,對(duì)小型私營(yíng)單位3)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝水平一般，印刷材料也比較粗糙。項(xiàng)目名稱濰坊市新華路與玄武街交匯處開發(fā)商濰坊東城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司自管項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積110000m2(一期車庫未建組團(tuán)開發(fā)順序現(xiàn)開發(fā)3座多層，基本賣完園林綠化特色基本無綠化無周邊配套醫(yī)藥商場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：素質(zhì)低下、專業(yè)水平差、態(tài)度惡劣現(xiàn)場(chǎng)包裝：基本無包裝廣告媒體策略：?jiǎn)螐?、折頁開售情況目前工程進(jìn)度現(xiàn)房樓盤交樓時(shí)間已交付價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.45元/平方米整體均價(jià)2200元/平方米100～120元/層2000元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格2200元/平方米2108元/平方米最高價(jià)格2238元/平方米戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率50套120套2.項(xiàng)目共有5座高層7座多層，占地49161.75m2,總建110000m2,一期只開發(fā)15199.25m2,為3座5層的多層建筑，開發(fā)體量小，共110戶，加上銷售價(jià)格相對(duì)便宜(均價(jià)2200元/m2),銷售壓力3.除主力戶型開發(fā)上找對(duì)了客戶心理外(以2房和3房主打),銷售C.清荷園小區(qū)項(xiàng)目名稱清荷園小區(qū)東風(fēng)街與金馬路交匯處開發(fā)商濰坊天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司自管項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積6.4萬m22約200個(gè)租售價(jià)格水平租120_元/月組團(tuán)開發(fā)順序一期9棟二期2棟園林綠化特色蘇州園林景觀由5處景觀組成健身廣場(chǎng)、兒童樂園周邊配套游樂園、學(xué)校現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：相當(dāng)熱情、訓(xùn)練有素現(xiàn)場(chǎng)包裝：簡(jiǎn)單廣告媒體策略：?jiǎn)螐?、戶型圖、少量報(bào)紙廣告開售情況03年目前工程進(jìn)度現(xiàn)房樓盤交樓時(shí)間已交付兩年價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高層0.9元/m2多層0.45元/m2整體均價(jià)2600元/平方米多層100-200、高層50元/層2100元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格3100元/平方米戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率二120套200套30套其他戶型復(fù)式240-250m250套12%熱銷戶型二房97m2其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：價(jià)格水平80_元/平方米現(xiàn)場(chǎng)促銷措施一次性9.8折按揭9.9折尾房?jī)r(jià)格可以再談1)該項(xiàng)目開盤時(shí)間較早，已經(jīng)銷售了近2年，已經(jīng)基本銷售完畢。2)該項(xiàng)目比較注重園林景觀的建設(shè)，區(qū)內(nèi)園林景觀已經(jīng)基本建設(shè)完3)由于是尾房，價(jià)格已經(jīng)比較松動(dòng)，可在已經(jīng)打折的基礎(chǔ)上再度優(yōu)D.翰林新城項(xiàng)目名稱翰林新城地理位置濰坊學(xué)院正門對(duì)面開發(fā)商濰坊佳鑫房地產(chǎn)開公司物業(yè)管理待定規(guī)劃占地面積車位數(shù)量未建總建筑面積17萬m2容積率組團(tuán)開發(fā)順序一期5棟小高二期高層園林綠化簡(jiǎn)單綠化底商周邊配套濰坊學(xué)院的圖書館、體育館等現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：不太熱情、戒備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風(fēng)格廣告媒體策略：?jiǎn)螐垺⒄垌?、戶外大牌、墻體開售情況開盤時(shí)間已經(jīng)銷售兩棟目前工程進(jìn)度都已封頂樓盤交樓時(shí)間06年12月開盤價(jià)格2600元/m2價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.6元/平方米整體均價(jià)2670元/m260元/層最低價(jià)格2490元/m22850元/m2戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率105套105套商鋪沿街1-3層為商鋪統(tǒng)一出售層高3.5米主力商鋪面積200-400_m2其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：價(jià)格水平80元/平方米現(xiàn)場(chǎng)促銷開一棟賣一棟，交5萬誠意金進(jìn)行排號(hào)，確定價(jià)格后排隊(duì)選項(xiàng)目名稱福壽東街與新華路路口北開發(fā)商濰坊圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司圣榮酒店物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)劃33萬m2總建筑面積55萬m2900個(gè)左右租售價(jià)格水平□售6.5萬/7.5萬(據(jù)電梯距離)元/個(gè)組團(tuán)開發(fā)順序?qū)樱F(xiàn)已售罄，)園林綠化特色2萬m2中心園林景觀會(huì)所(3000m2,一層是恒溫游泳池；二、三層設(shè)有棋牌室、美童游樂廳等周邊配套工商銀行、建設(shè)銀行、青島利群、沃爾瑪超市、中百佳樂家、餐飲等；交通配套：15、23、56、環(huán)32路公交車現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝：售樓部整潔干凈，現(xiàn)場(chǎng)氛圍一般物料：海報(bào)開售情況目前工程進(jìn)度已蓋到1/2,10層左右樓盤交樓時(shí)間2007年6月預(yù)計(jì)開盤時(shí)間未定兩棟朝東戶型已賣完，北邊這棟10樓以下已賣完，整體上銷售開盤價(jià)格起價(jià)2500元/平方米價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.5元/平方米20元/層2878元/平方米2448元/m23200元/m2戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率288套64套復(fù)式20套三房戶型東向已經(jīng)賣完，朝西銷售量較少；二房戶型北面10樓以下已經(jīng)賣完；其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)場(chǎng)促銷措施一次性付款9.8折、按揭9.9折1)項(xiàng)目地處福壽東街與新華路路口，地理位置較好，周邊商業(yè)比較2)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較早，一期1997年就開始開發(fā)，到目前一期、二期3)現(xiàn)在項(xiàng)目正在開發(fā)銷售的是三期高層產(chǎn)品，兩棟372套，含地下4)項(xiàng)目自身的配套設(shè)施比較完善，會(huì)所內(nèi)還有室內(nèi)恒溫游泳池，這5)項(xiàng)目雖然是高層項(xiàng)目，但是由于面積較小，除復(fù)式外都在100—120之間，降低了總價(jià)，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群體，來加快項(xiàng)目的銷項(xiàng)目名稱濰坊勝利東路和北海路路口北100米開發(fā)商山東怡和置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司怡和物業(yè)管理公司項(xiàng)目規(guī)占地面積3.5萬平方米總建筑面積10萬平方米(其中商業(yè)面積1.8萬m2)劃車位數(shù)量200個(gè)左右組團(tuán)開發(fā)順序一期：A、B、C、D二期：E園林綠化特色小品豐富(雕塑、噴泉、親子樂園、藝術(shù)回廊)、綠竹帶加小植被項(xiàng)目配套會(huì)所、室外球場(chǎng)、小區(qū)廣場(chǎng)周邊配套市政府、人民廣場(chǎng)、游樂園、銀行、超市、中、小、大學(xué)現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：素質(zhì)較高、服務(wù)熱情現(xiàn)場(chǎng)包裝：有品位、吻合項(xiàng)目定位，咖啡茶座渲染了高雅的氣氛廣告媒體策略：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、樓書、單張、折頁開售情況目前工程進(jìn)度現(xiàn)房樓盤交樓時(shí)間已交付價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.9元/平方米整體均價(jià)3900元/平方米50-100元/層3000元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格4000元/平方米元/平方米最高價(jià)格4300元/平方米戶型戶型項(xiàng)目面積范圍數(shù)量比例銷售率54套320套10套16套其他戶型200m2以上復(fù)式24套5.6%92%熱銷戶型三房層；二期E座19層高層；2.小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，已經(jīng)發(fā)展成熟，目前只有E座剩幾套尾貨，其中二房4300元/m2,三房3900元/m2,無折扣；項(xiàng)目名稱地理位置濰坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新華路1777號(hào)開發(fā)商海信順峰置業(yè)物業(yè)管理待定項(xiàng)目規(guī)劃占地面積120畝率總建筑面積率近500個(gè)租售價(jià)格待定組團(tuán)開發(fā)順序18棟多層，3棟高層園林綠化中心廣場(chǎng)、噴泉會(huì)所、酒店、休閑中心周邊配套周邊基本無配套現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)、有人情味現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代氣息濃厚廣告媒體策略：戶外、圍墻、單張開售情況目前工程進(jìn)度做外立面預(yù)計(jì)開盤時(shí)間待定預(yù)計(jì)開盤價(jià)格2500元/方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率200套250套50套其他戶型復(fù)式185～350m218套3%商鋪只租不售19號(hào)樓下共有商鋪100多m2,可分割出租，租價(jià)待定。其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：刮膩?zhàn)印⑴溟T窗促銷措施蓄客期A.金都家園項(xiàng)目名稱金都家園地理位置勝利街與安順路交叉口西200米開發(fā)商山東金慶建設(shè)集團(tuán)濰坊金通置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃119畝綠地率總建筑面積96000平方米容積率租售價(jià)格水平園林綠化特色以中國(guó)五行為元素，將五個(gè)不同休息活動(dòng)場(chǎng)地分布在住宅區(qū)之中。會(huì)所、幼兒園(位于項(xiàng)目主入口處)現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：銷售人員素質(zhì)均好，較熱情現(xiàn)場(chǎng)包裝：沒有過多的包裝，銷控板總價(jià)展示開售情況目前工程進(jìn)度一期接近封頂樓盤交樓時(shí)間2007年5月底一期銷售良好，已售70%價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.35元/平方米整體均價(jià)2180元/平方米80-100元/層2180元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格2180元/平方米1888元/平方米最高價(jià)格2298元/平方米戶型面積范圍數(shù)量比例其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)場(chǎng)促銷措施元/平方米，因認(rèn)購時(shí)間較短，未計(jì)銷售率1.項(xiàng)目主要以100平方米以下小戶型為主，其次是130—136平方米面積，多數(shù)分布在各棟的1個(gè)單元。2.小戶型銷售情況較好，從12、14棟銷售情況來看，濰坊舊城區(qū)濰項(xiàng)目名稱勝利西街安順路口開發(fā)商濰坊興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃50畝總建筑面積容積率402個(gè)租售價(jià)格水平未定組團(tuán)開發(fā)順序共12棟，其中1期6棟；園林綠化特色底層設(shè)私家小花園，贈(zèng)送無周邊配套銀行、電信、學(xué)校(永安路小學(xué))、第六人民醫(yī)院、16路4路公交經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：表現(xiàn)一般，比較冷淡現(xiàn)場(chǎng)包裝：寫真開售情況小高層預(yù)計(jì)下半年推出目前工程進(jìn)度樓體已出地面2—3層樓盤交樓時(shí)間銷售情況較好，已超過一半價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.3元/平方米70—100元/層2250元/m22400元/m2戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率154套18套12套多層頂層送閣樓其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯1)項(xiàng)目靠近奎文區(qū)，離城市中心較近，周邊配套成熟，而區(qū)內(nèi)配套2)一期主要以多層為主，銷售情況較好。3)采取“稱號(hào)營(yíng)銷”手段，以獲得的眾多榮譽(yù)、獎(jiǎng)杯對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行C.西城名都項(xiàng)目名稱西城名都地理位置安順路勝利西街路口開發(fā)商濰坊華鵬置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目規(guī)劃87畝總建筑面積98120平方米容積率770位租售價(jià)格水平口售8.5萬元/個(gè)組團(tuán)開發(fā)順序一期開發(fā)4棟12層小高層，6棟多層，二期將作現(xiàn)房銷售園林綠化特色中心綠化帶，植物以灌木為主會(huì)所、幼兒園等周邊配套周邊配套相對(duì)較差，到中百打的5分鐘現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：3-5個(gè)銷售代表，態(tài)度較好舊廣告媒體策略：印刷品，房展會(huì)開售情況目前工程進(jìn)度接近封頂樓盤交樓時(shí)間多層銷售約70%,小高層銷售較差價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.5元/平方米2250元/平方米80-100元/層2100元/平方米2250元/平方米1950元/平方米2400元/平方米戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)場(chǎng)促銷措施一次性付款98折，按揭99折1)位置離城市中心比較遠(yuǎn)，周邊城市配套不成熟。2)建筑形態(tài)以小高層和高層為主，多層比較少。3)整體項(xiàng)目規(guī)劃呈環(huán)形，一環(huán)一軸，把項(xiàng)目分割為3塊，外圍是小D.巴黎假日項(xiàng)目名稱巴黎假日和平路與福壽街路口開發(fā)商濰坊萬基置業(yè)有限公司長(zhǎng)榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃地面停車，約100個(gè)左右租售價(jià)格水平免費(fèi)組團(tuán)開發(fā)順序無組團(tuán)開發(fā)，就一棟“L”型建筑園林綠化特色無園林周邊配套法院、泛海大酒店、白浪河綠地廣場(chǎng)；現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：表現(xiàn)一般，對(duì)投資心理不是很了解現(xiàn)場(chǎng)包裝：一般，無明顯特色，這對(duì)公寓來說難以留廣告媒體策略：圍墻開售情況目前工程進(jìn)度已蓋到8層以上樓盤交樓時(shí)間銷售率在30%—40%之間價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1元/m2整體均價(jià)3255元/平方米60元/層2750元/m2最高價(jià)格3710元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例一房一廳144套384套16套16套16套其它裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修，送空調(diào)現(xiàn)場(chǎng)促銷措施無折扣1)東向朝白浪河已經(jīng)基本售完，僅剩面積68平方米的還有單位。2)由于面積較大，總價(jià)高，西、南、北朝向的房子銷售率較低。E.碧水豪庭項(xiàng)目名稱碧水豪庭麗景苑濰坊市民生街白浪河西岸開發(fā)商濰坊華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司中海物業(yè)(顧問)項(xiàng)目規(guī)劃3.5萬平方米總建筑面積9.8萬平方米租售價(jià)格水平口租__元/月組團(tuán)開發(fā)順序一次性開發(fā)園林綠化特色中心噴泉水景會(huì)所周邊配套泰華、銀座、市幼保健醫(yī)院、濰坊三中、市圖書館等現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)達(dá)能力較強(qiáng)開售情況2004年12月底目前工程進(jìn)度現(xiàn)房樓盤交樓時(shí)間管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1元/m2整體均價(jià)3310元/m260-100元/層方向差價(jià)最高可在200元/m23100元/m2現(xiàn)時(shí)價(jià)格3310元/m22745元/m2最高價(jià)格3850元/m2戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率0復(fù)式其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)場(chǎng)促銷措施接近尾房，無折扣，無促銷手段6#樓為18F;7#樓為11F,前帶二層會(huì)所；8#樓為11F。2)地下室1600元/平方米，3#、4#、5#樓地下室多為20-25平方，地上2.5米層高，其他地下室多為10-20平方米，可換棟買地下3)總共310戶，熱銷戶型為三房。A.風(fēng)尚100項(xiàng)目名稱風(fēng)尚100濰坊市勝利西街溫州商貿(mào)城西側(cè)開發(fā)商濰坊市中正置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司規(guī)劃20畝組團(tuán)開發(fā)順序無組團(tuán)開發(fā)園林綠化特色五層有空中花園會(huì)所、商業(yè)配套等周邊配套溫州商貿(mào)城、中百等現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：人數(shù)不多，兩至三個(gè)，態(tài)度尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝：售樓中心包裝較舊開售情況目前工程進(jìn)度現(xiàn)樓樓盤交樓時(shí)間開盤價(jià)格3200元/m2價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.5元/平方米3460元/平方米40-50元/層3000元/平方米3700元/平方米戶型面積范圍數(shù)量銷售率單房275套商鋪1-4F為商鋪，做為內(nèi)商業(yè)街形式其它裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修現(xiàn)場(chǎng)促銷措施按揭9.5折，一次性付款9.4折B.嘉日花園項(xiàng)目名稱嘉日花園東風(fēng)街與新華路交匯處開發(fā)商濰坊大邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司自管規(guī)劃占地面積總建筑面積車位數(shù)量100個(gè)租售價(jià)格水平售80000元/個(gè)組團(tuán)開發(fā)順序一期開發(fā)，一棟小高一棟多層園林綠化特色簡(jiǎn)單綠化項(xiàng)目配套樓間花園周邊配套超市、學(xué)校、醫(yī)院現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)素質(zhì)尚可，態(tài)度良好現(xiàn)場(chǎng)包裝：銷售處裝修中廣告媒體策略：樓書、單張開售情況開盤時(shí)間目前工程進(jìn)度現(xiàn)房樓盤交樓時(shí)間已交付90%以上價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.45元/平方米整體均價(jià)3300元/平方米60元/層2380元/平方米3000元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率117套32套其他戶型復(fù)式239、246、266、359m27套占總套數(shù)5%銷售率100%熱銷戶型三房135m2商鋪1-2層商鋪3層寫字樓租售價(jià)格水平8000元/m2開間10.2米進(jìn)深12米層高3.5米主力商鋪面積220_m2租金約18萬/年其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：價(jià)格水平80元/平方米(暖氣、廚衛(wèi)瓷磚到頂、送衛(wèi)浴、刮膩?zhàn)印⑺烷T窗)現(xiàn)場(chǎng)促銷措施一次性付款9.9折2)項(xiàng)目沒有二房，三房比例占到75%,另有少數(shù)四房和復(fù)式。C.康橋水岸項(xiàng)目名稱康橋水岸東風(fēng)東街景觀大道與虞河路交匯處開發(fā)商新建業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司待定項(xiàng)目規(guī)劃綠化率總建筑面積100000m2左右容積率車位數(shù)量約300個(gè)租售價(jià)格水平售90000元/個(gè)組團(tuán)開發(fā)順序一期開發(fā)7棟5棟11層2棟20層園林綠化特色區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)單綠化以周邊的虞河與漲湎河的市政景觀配套為賣點(diǎn)項(xiàng)目配套會(huì)所周邊配套鳳凰橋、漲湎河與虞河景觀配套現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)素質(zhì)較好現(xiàn)場(chǎng)包裝：簡(jiǎn)約、大方廣告媒體策略：樓書、單張、戶型圖、少量報(bào)廣開售情開盤時(shí)間目前工程進(jìn)度現(xiàn)房樓盤交樓時(shí)間06年8月況銷售進(jìn)度價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未定整體均價(jià)3500元/平方米樓層差價(jià)60-70元/層開盤價(jià)格2980元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格3500元/平方米3260元/平方米最高價(jià)格3800元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率120套420套30套其他戶型復(fù)式250-350m230套占5%售100%熱銷戶型三房156m2其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：價(jià)格水平80元/平方米現(xiàn)場(chǎng)促銷措施無促銷政策且剩余單位不提供按揭只允許一次性付款。1)地理位置好是本項(xiàng)目的最顯著的優(yōu)點(diǎn)。本項(xiàng)目地處于濰坊市虞河與漲湎河的交匯，利用了市政為這兩條河流做的很多綠化設(shè)用作自己項(xiàng)目的配套，整體景觀非常好。2)由于位置及周邊配套的優(yōu)越性，項(xiàng)目開盤價(jià)格就近3000元/m2,目前漲幅已經(jīng)超過500元/m2。3)項(xiàng)目已經(jīng)基本售磬，只剩下少許余房，開發(fā)商已經(jīng)不提供按揭貸款，要求客戶一次性付清。D.名門現(xiàn)代城項(xiàng)目名稱名門現(xiàn)代城開發(fā)商山東名屋置業(yè)投資有限公司物業(yè)管理公司深圳招商局物業(yè)規(guī)劃總建筑面積7.5萬m2約300個(gè)租售價(jià)格水平售90000_元/個(gè)組團(tuán)開發(fā)順序一期會(huì)所現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)素質(zhì)一般現(xiàn)場(chǎng)包裝：大氣、高檔廣告媒體策略：?jiǎn)螐垺菚_售情況2003年目前工程進(jìn)度現(xiàn)房樓盤交樓時(shí)間價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.05元/平方米整體均價(jià)3500元/平方米100元/層3500元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率420套150套其他戶型復(fù)式256m230套占5%售100%熱銷戶型三房135m2商鋪其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯1)該項(xiàng)目開發(fā)商在濰坊市內(nèi)有一定知名度，已經(jīng)開發(fā)好幾個(gè)樓盤，目前該項(xiàng)目已經(jīng)基本售完，開發(fā)商正在著手濰坊市內(nèi)另一處地塊2)項(xiàng)目所處濰坊市中心地段，周邊城市配套豐富，加至樓盤開盤時(shí)間較早，目前已經(jīng)漲至3500元/m2。E.泰華城Ⅲ項(xiàng)目名稱泰華城Ⅲ東風(fēng)東街360號(hào)開發(fā)商山東世紀(jì)泰華集團(tuán)物業(yè)管理公司待定項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約1000個(gè)租售價(jià)格水平只租不售組團(tuán)開發(fā)順序一期：商場(chǎng)二期：寫字樓三期：公寓園林綠化特色觀為主要綠化景觀配套會(huì)所、商場(chǎng)、寫字樓、酒店周邊配套銀行、電器城、超市、寫字樓現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)素質(zhì)較高現(xiàn)場(chǎng)包裝：大氣、現(xiàn)代、銷售人員服裝統(tǒng)一開售情況目前工程進(jìn)度建至三層樓盤交樓時(shí)間07年12月價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.62元/m2整體均價(jià)SOH03430元/m2水印3396元/m250元/層方向差價(jià)400元(可看水景與不可看水景)SOH03430元/m2水印3396元/m2現(xiàn)時(shí)價(jià)格SOH03430元/m2水印3396元/m23180元/m2最高價(jià)格4900元/m2戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率水印公寓504套168套168套SOHU公寓200套10套10套熱銷戶型水印公寓53m2商鋪只出售臨街100間、2、3層自營(yíng)、4層會(huì)所交10萬元排號(hào)費(fèi)8月左右可持牌選鋪其它裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修：價(jià)格水平3-400_元/平方米現(xiàn)場(chǎng)促銷措施購買打折銀卡可打9.5折，一次性付款可在9.5折基礎(chǔ)上再減少1000元1)項(xiàng)目地處濰坊市城市中心，靠近白浪河，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，可定性為濰坊市CBD。2)項(xiàng)目共分3期開發(fā)，其中一期為商場(chǎng)、二期寫字樓、三期為商務(wù)公寓，周邊城市配套及項(xiàng)目自身配套相當(dāng)豐富，生活起居方便。3)由于地理位置及景觀優(yōu)勢(shì)(公寓面向白浪河),項(xiàng)目公寓價(jià)格在3500元/m2左右，在奎文區(qū)及濰坊市都處于比較高的水平。4)項(xiàng)目銷售非?；馃幔_盤不到半年已經(jīng)銷售近80%,目前正在籌F.陽光外灘項(xiàng)目名稱陽光外灘奎文區(qū)東風(fēng)東街390號(hào)開發(fā)商濰坊中升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃1.2萬m2總建筑面積5萬m2,1座17層；3座12層100個(gè)租售價(jià)格水平售9.8萬元/個(gè)組團(tuán)開發(fā)順序一期共4棟，均為小高層泳池/會(huì)所周邊配套世紀(jì)泰華商業(yè)城開售情況2002年目前工程進(jìn)度現(xiàn)房樓盤交樓時(shí)間2004年2月還剩25套左右，達(dá)92%價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.8元/平方米整體均價(jià)3200元/平方米戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率38套200套80套商鋪10個(gè)左右租售價(jià)格水平5000_元/m2主力商鋪面積50～200m21)項(xiàng)目地處于濰坊市中心，靠近泰華城商業(yè)廣場(chǎng)，周邊城市配套豐2)項(xiàng)目開盤時(shí)間較早，距今已經(jīng)4年有余，銷售率卻只在90%左右，主要是因?yàn)轫?xiàng)目本身戶型規(guī)劃較差，加至前期有拆遷遺留問題影G.中央麗景項(xiàng)目名稱中央麗景地理位置鳶飛路與福壽路交匯處開發(fā)商山東將軍雙辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃占地面積160畝總建筑面積20萬m2車位數(shù)量一期90個(gè)租售價(jià)格水平園林綠化特色中心綠化景觀組團(tuán)開發(fā)順序一期1—8棟(含一棟5單元11層小高層),二期7棟多層，還有25棟待推出(含4棟小高層)幼兒園、會(huì)所等周邊配套濰坊一中等現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：表現(xiàn)較為熱情現(xiàn)場(chǎng)包裝：一般，較差，售樓部比較難找，有銷控表廣告媒體策略：圍墻廣告目前工程進(jìn)度一期多層部分已經(jīng)封頂，其他均已建1/2;二期出地面2—3層樓盤交樓時(shí)間一期多層銷售已近80%;小高層2、3單元(東向)銷售較好，近50%,其他單元均未售；二期下定較多，接近60%;價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多層：0.5元/平方米小高層：0.8元/平方米整體均價(jià)2005年：2510元2006年：2710元多層層差：80—100元/層(其中三、四層差價(jià)最大，可達(dá)140元);小高層：50元/m2多層：2650元/平方米最高價(jià)格多層：2900元/平方米小高層：2500元/平方米小高層：3100元/平方米戶型戶型面積范圍數(shù)量比例銷售率200套400套106套其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)場(chǎng)促銷措施一期：一次性付款優(yōu)惠40元/m2,按揭優(yōu)惠2